Форма уведомления о смене владельца объекта. Можно ли написать письмо прежнему собственнику, если арендатор ошибочно перечислил ему арендную плату,с просьбой перечислить ее новому собственнику? Является ли возможным перечисление данной арендной платы от с

Можно ли написать письмо прежнему собственнику, если арендатор ошибочно перечислил ему арендную плату,с просьбой перечислить ее новому собственнику?

В результате действия договора аренды меняется собственник. Арендатор по ошибке перечисляет арендную плату старому собственнику. Как быть - читайте в статье.

Вопрос: Заключен договор аренды с собственником, в результате действия договора аренды меняется собственник. Арендатор ошибочно перечисляет аренду старому собственнику. Правомерно ли написать письмо от Арендатора старому собственнику помещения, чтобы дебиторскую задолженность перечислили новому собственнику?

Ответ: Да, правомерно. Но лучше написать два письма - старому и новому собственнику.

Вы можете написать письмо прежнему собственнику с просьбой перечислить ошибочно выплаченную заработную плату новому собственнику и письмо от арендатора новому собственнику о том, что арендную плату за арендатора перечислит старый арендодатель согласно статье 313 ГК РФ.

Необходимо помнить о том, что если Вы не были уведомлены о смене собственника, все риски и последствия не правильного перечисления денежных средств несет новый собственник (см., напр., Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.08.2013 №№ А17-4694/2012, Ф01-10150/2013).

Обоснование

Является ли возможным перечисление данной арендной платы от старого собственника новому, не возвращая деньги на счет Арендатору?

Какими документами можно оформить данную операцию, чтобы все расчеты у старого собственника, нового собственника и Арендодателя сошлись?

Есть действующий договор аренды помещения, в котором предусмотрено, при смене собственника он продолжает действовать на тех же условиях. Смена собственника произошла с 01.03.2017 г., однако Арендатор перечислил арендную плату за март 2017 г. старому собственнику.

Да, возможно.

При этом официальных разъяснений по данному вопросу нет. Кроме того, из вопроса неясно был ли уведомлен арендатор о том, что сменился собственник и нужно перечислять новому арендодателю или нет.

В такой ситуации можно предложить следующий порядок.

Старый арендодатель пишет письмо арендатору о том, что собственник сменился, и что с марта 2017 платежи надлежало уплачивать новому арендодателю. При этом уведомляем, что от Вас ошибочно поступил платеж за аренду марта - платежное поручение №… дата. Просим сообщить реквизиты для возврата денежных средств

Далее арендатор пишет письмо старому арендодателю. Сумму ошибочную перечисленную по платежному поручению №…дата, просим перечислить на расчетный счет нового Арендодателя реквизиты такие-то, указав в назначении платежа данные арендатора- оплата аренды за Арендатора по договору №… и письмо от арендатора новому арендодателю о том, что арендную плату за арендатора перечислит старый арендодатель согласно статье 313 ГК РФ.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.08.2013 №№ А17-4694/2012, Ф01-10150/2013
Дело А17-4694/2012

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (). Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 28.12.2011 новым собственником арендуемого истцом объекта на основании договора купли-продажи от 23.12.2011 стало ООО «На Ярославской».

К моменту государственной регистрации перехода права собственности к третьему лицу арендуемые помещения находились во владении истца на основании договора аренды от 11.04.2011.

Согласно пункту 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 382 Кодекса , если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснено, что, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор вправе истребовать исполненное должником от прежнего кредитора, как неосновательно полученное.

Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец . Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.

Основания и требования к составлению документа

Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора . Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения. Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.

После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения . Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия. Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.

Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества . Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом. При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий. И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.

Письменное уведомление отправляется арендатору сразу после оформления сделки по изменению владельца недвижимости.

В этом уведомлении должны содержаться:

• полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
• новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.

В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей .

Составление и вручение уведомления

Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме . Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

1. Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
2. Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
3. Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
4. Содержание письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
5. Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.

Ключевые особенности уведомления

На что обратить внимание нанимателю

Главное – это действительность соглашения с прежним владельцем арендованного помещения! Довольно часто новый собственник утверждает, что арендный договор недействителен, из-за того, что сторона, прописанная в нем в качестве наймодателя, больше не является полноправным владельцем недвижимости. Это совершенно не так. Гражданский кодекс Российской Федерации четко прописывает, что передача законного права собственности на недвижимость не становится поводом для аннулирования арендного договора.

Получив подобное уведомление, наниматель должен предпринять действия по оформлению арендных взаимоотношений с новым владельцем объекта (определение нового лица в правовых отношениях аренды). Оформление мирного соглашения с новым владельцем – путь к беспроблемным арендным отношениям. Принудительное увеличение арендной ставки новым собственником объекта не несет под собой законных оснований. Его обязательством (согласно законодательным нормативам) является продолжение правовых отношений аренды соответственно с положениями ранее заключенного соглашения.

Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений . В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке. В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор. По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей. Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.

Касаемо аспекта передачи права на получение платы за пользование арендуемым помещением, то такой момент наступает сразу же после оформления сделки по переходу прав собственности на недвижимость в соответствующих инстанциях . При этом обязательства перечисления арендных платежей новому владельцу недвижимости будет возложена на арендатора лишь после того, как он получает соответствующее письменное уведомление.

Важные моменты для арендодателя

У арендодателя высока вероятность появления проблем с адресом отправки письменного уведомления . Предположим, ситуация с некорректным либо неизвестным адресом часто возникает при арендных отношениях с нежилыми помещениями. При подобных арендных отношениях письмо с уведомлением о замене собственника недвижимости направляется арендодателем на адрес арендатора, который прописан в соглашении. Наймодателю следует знать, как оформить смену арендодателя по договору аренды:

• прежнее арендное соглашение сохраняет свою юридическую силу и после изменения собственника объекта, переданного по арендному соглашению;
• новый владелец недвижимости не вправе в одностороннем порядке изменить положения, прописанные в документах;
• уведомление об изменении законного владельца недвижимости является документом обязательным для получения.

Содержание уведомительного письма

Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде . Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах. Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).

Направление уведомления посредством электронной почты не признается должной отправкой.

В уведомлении по смене владельца недвижимости непременно должны присутствовать следующие сведения:

• даты передачи прав собственности на недвижимость и отправки письменного уведомления;
• подробные сведения о новом собственнике недвижимости – название (Ф.И.О.) и контактная информация;
• новые платежные реквизиты банковской организации для перевода арендных платежей либо новая схема расчетов.

При соблюдении вышеперечисленных условий наниматель и наймодатель могут надеяться на благополучное продолжение арендных отношений.

Смена собственника организации (предприятия)

Процедура изменения собственника организации или предприятия подразумевает передачу прав собственности (совокупности всего имущества) на предприятие от одного владельца (или нескольких) - другому владельцу (или нескольким).

Стоит уточнить, что собственником имущества, которое образовано вкладами учредителей, а так же произведенного и приобретенного в ходе деятельности представляется непосредственно само общество. Его учредители имеют лишь обязательства по отношении к данному юридическому лицу. Следовательно, при изменении состава учредителей изменение собственника не происходит. Она произойдет только в том случае, если предприятие передается во владение целиком другому лицу. Например, смена произойдет в случае, если учредитель один и продает имущество организации целиком.

Процедура смены собственника предприятия

Предметом договора сделки продажи предприятия представляется имущественный комплекс целиком, кроме тех обязанностей и прав, которые не могут быть переданы согласно нормативам или иным обстоятельствам от продавца другим лицам. Если другое не прописано в договоре, покупателю передаются все права на знак товара, логотип, коммерческую маркировку, символику, знак сервиса и иные ресурсы индивидуализации, как самого продавца, так и его товаров (сервиса или работ), а так же соответствующие права лицензий применения ресурсов индивидуализации. Если другое не предусмотрено законодательным нормативом, не могут быть переданы от продавца - покупателю разрешения (или лицензии) на осуществление конкретных видов деятельности.

Договор реализации собственности предприятия осуществляется письменно и подписывается двумя сторонами. Основной документ сделки должны сопровождать следующие приложения:

• полный инвентаризационный акт;
• бухгалтерский баланс реализуемого предприятия;
• заключение от независимого аудитора о цене и структуре предприятия;
• список всех долговых обязательств, включенных в имущественную структуру (где указываются кредиторы, назначение, объем и сроки требований).

Договор реализации предприятия в обязательном порядке должен пройти госрегистрацию, и считается совершенным только после этой процедуры. Сама передача предприятия происходить только по передаточному акту. В согласии со статьей 564 ГК РФ, если другое не прописано в договоре, право владения совокупностью имущества предприятия передается от продавца к покупателю сразу же после передачи и далее подлежит госрегистрации.

Сделка по продаже предприятия счиатается заключенной лишь с момента его госрегистрации. После подписания сторонами акта передачи само предприятие и все риски (случайного ущерба или случайной ликвидации имущественной собственности предприятия) находятся в ведомстве покупателя. До прохождения госрегистрации сделки покупатель имеет право делать распоряжения относительно совокупности имущества предприятия лишь для реализации хозяйственных нужд. Даже если в предприятие состоит из нескольких единиц недвижимости, все они проходят госрегистрацию прав собственности предприятия одним актом.

Особенности процедуры смены собственника организации

Основополагающими положениями договора сделки продажи предприятия представляются цена и предмет - предприятие, как совокупность собственности, включающая:

• недвижимое имущество (земельные участки, здания и сооружения);
• движимое имущество (продукция, сервис, оборудование, материалы, сырьё);
• права требования по обязательствам;
• долговые (кредитные) обязательства;
• права на ресурсы индивидуализации предприятия: символику, продукция, сервис и работы (знаки обслуживания, знаки товаров и коммерческую маркировку);
• иные исключительные права, если законодательные нормативы или сам договор сделки не предусматривает другое.

Если долги, официально входящие в структуру имущества предприятия были переданы без согласия кредитодателей - и продавец, и покупатель разделяют ответственность по ним. Права кредиторов означены в статье 562 ГК РФ, согласно которой кредитодатели по долгам, официально входящим в имущественный комплекс предприятия, в обязательном порядке должны получить письменное уведомлены о его продаже. Если договорные стороны не получили подтверждение в документальном виде от кредитодателя об его согласии на переход долга, последний имеет право в течение 3-х месяцев с момента получения уведомления о продаже требовать:

• выполнения до срока или погашения до срока долговых обязательств и компенсации издержек;
• определения договора, как не имеющего силы полностью или частично.

Если кредитодатель не был уведомлен о совершающейся сделки по продаже предприятия, в этом случае он может обратиться в суд с требованием удовлетворения в течение 1 года с того момента, когда он узнал или мог узнать о свершенном акте покупки предприятия.

Условия расторжения договора или иные требования

Стоимость и структуру реализуемого предприятия устанавливают на базе данных акта полной инвентаризации, которая была проведена в соответствии и в порядке с установленными нормативами подобных мероприятий. Передача предприятия от одной стороны к другой осуществляется только по передаточному акту. Если в договоре было зафиксировано положение, что передача прав собственности предприятия покупателю происходит, например, после оплаты сделки (или других обстоятельств), то покупатель может распоряжаться предприятием ограничено, в размерах, необходимых для реализации целей приобретения компании. Если совокупность имущества предприятия была передана с недостатками, то предусматривается:

• если структура купленного предприятия не адекватна договору (так же в качественном отношении), а иное не прописано в договоре, определение результата происходит в согласии с Гражданским кодексом РФ;
• если в составе реализованного предприятия наличествуют сведения об утраченном имуществе или иных недостатках, у покупателя появляется право затребовать уменьшения стоимости приобретенного имущества, если в договоре продажи не зафиксировано выставление иных требований;
• если в договоре реализации предприятия или акте передачи не были установлены долговые обязательства, у покупателя появляется право требовать снижения стоимости, если в договоре продажи не зафиксировано выставление иных требований;
• если устанавливается, что у предприятия наличествуют недостатки, подответственные продавцу, которые делают невозможным выполнение целей, зафиксированных в договоре продажи, или зафиксированные недостатки не были ликвидированы в срок и в оговоренном порядке (соответственно нормативам или договором), или их ликвидация не представляется возможной, у покупателя образуется право через суд требовать изменения договора или его расторжения с возвращением уже выполненного сторонами по договору.

Если продавец получил письменное уведомление покупателя об наличествующих недостатках или отсутствия в структуре отдельных видов собственности, которые должны были быть переданными, он может предложить имущество соответствующего качества или укомплектовать недостающую часть.

Кадровые решения нового собственника

Новый владелец, после госрегистрации договора о продаже, в течение 3-х первых месяцев обладает правом расторгнуть трудовой договор с директором, его заместителями и главным бухгалтером, которым должна быть выплачена денежная компенсация, равная трем среднемесячным заработкам.

С остальными сотрудниками трудовые взаимоотношения остаются неизменными соответственно заключенным трудовым соглашениям согласно, в согласии со статьей 75, части 2 ТК РФ. Оформления или переоформления дополнительных документов не требуется (статья 72 ТК РФ). Но сам сотрудник имеет права отказаться работать в организации, у которой сменился собственник (статья 75, часть 2 ТК РФ). Уведомление работник обязан подать в документальной форме и договор с ним аннулируется, согласно статье 77, части 1 ТК РФ. Выходное пособие в этом случае не выплачивается (статьи 84 и 178 ТК РФ). Новый владелец предприятия так же имеет право принять решение о сокращении штата, которое можно провести лишь после госрегистрации прав собственности (статья 75 часть 4 ТК РФ).

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Сменился собственник арендуемого помещения

Что в этом случае делать арендатору?

Статья Антона Дёмина, юриста Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.

Почти любому, кто ведет коммерческую деятельность, необходимо где-то принимать клиентов, хранить документы, размещать оргтехнику и т.д. Аренда офиса - распространенный вариант решения данной проблемы. Обычно договор заключается на длительный срок, с возложением на арендатора обязанности по текущему ремонту и обслуживанию помещений. Да и сам арендатор стремится к тому, чтобы его «визитная карточка» выглядела современно, комфортно и ни в чем не уступала конкурентам.

В договорных отношениях контрагентом арендатора является арендодатель - собственник недвижимого имущества. Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Аренда является обременением недвижимого имущества, но вместе с тем не ограничивает права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ).

И совершение сделки купли-продажи с переданным в аренду имуществом - законное право хозяина офиса.

Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора. Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

При смене арендодателя часто возникают ситуации, когда новый собственник в одностороннем порядке пытается увеличить размер арендной платы. В таких случаях необходимо обратится к тексту заключенного договора, и если в нем не предусмотрены иные условия изменения арендной платы, размер ее остается неизменным в течение одного года. Не будет успешным и решение нового арендодателя расторгнуть договор или изменить его условия в судебном порядке.

Тем не менее, сам договор аренды требуется привести в соответствии с положениями гражданского законодательства, так как право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику. Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т.п.). Соглашение сторон о вносимых изменениях в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Иными словами, новый арендодатель только с момента государственной регистрации соглашения полноправно вступает в свои права и на законных основаниях сможет требовать оплаты по договору.

Встает вопрос: а что делать, если договор аренды не регистрировался? Кому и, главное, с какого момента арендатор должен платить арендную плату? В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. О переходе к нему права на получение арендной платы новый собственник должен уведомить арендатора в письменной форме.

Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов - оснований возникновения своих прав (договор).

Под сменой собственника имущества организации (ст. 75 ТК РФ) понимается переход (передача) права собственности на данное имущество от одного лица к другому лицу. Например, это происходит при приватизации государственного или муниципального имущества, передаче государственных предприятий в муниципальную собственность. Изменение состава участников (акционеров) общества не является сменой собственника имущества организации и не подпадает под ст. 75 ТК РФ.

Под изменением подведомственности (подчиненности) понимается передача органа-работодателя из ведения одного органа в ведение другого.

Под реорганизацией понимается переход прав и обязанностей работодателя к другим лицам. Согласно ст. 57 ГК РФ, процедура реорганизации работодателя может проводиться в пяти формах: преобразование, выделение, разделение, присоединение, слияние.

Если компания планирует реорганизацию или уже начала этот процесс, руководство обязано сообщить о принятом решении работников, направив им уведомление о реорганизации.

Как составить образец уведомления работника о реорганизации или смене собственника

Унифицированной формы данного уведомления нет, как и особых требований к его составлению. Составлять этот документ можно в произвольном виде. Как правило, образец уведомления работника о реорганизации содержит такие сведения:

• данные о работнике (фамилия, имя, отчество, должность, структурное подразделение);
• дата и место составления документа;
• перечень изменений (смена собственника имущества организации, изменение подведомственности организации, реорганизация);
• дата вступления изменений в силу;
• подпись руководителя.

В уведомлении работодатель должен указать, что работник может отказаться от продолжения работы в связи с указанными изменениями, но в данном случае трудовой договор с ним будет прекращен на основании п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ.

После получения уведомления работник должен выразить свое согласие или отказаться от работы в новых условиях.

Уведомление работника о реорганизации, смене собственника имущества организации, изменении подведомственности (подчиненности) должно быть зарегистрировано в журнале регистрации уведомлений.