Предварительный договор купли продажи судебная практика. Когда предварительный договор признается основным? Когда предварительный договор прекращает действие

Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.

Что такое предварительный договор.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

— Стороны будущего Основного договора;
— Срок заключения Основного договора;
— Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
— Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное - соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.
В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует - Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.
Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна. Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.

Правовые последствия заключения предварительного договора.

Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга - это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).
Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.
Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета. То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Последствия нарушения условий предварительного договора.

Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ — если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Что это означает на практике?
Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома. Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

— О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
— Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.

Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).

Основные отличия предварительного договора от основного договора.

Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

— Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
— Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
— В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
— Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация — то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
— Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.

Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор.

Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.
Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.
Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.
Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.
Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме. Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.

Специалист Юридической фирмы «КМ Консалтинг» Егоров К.М.

Предварительный договор довольно распространенная конструкция. С одной стороны, она создает достаточную степень определенности относительно правоотношений между сторонами в будущем, а с другой – оставляет свободу действий в части последующего поведения.

Основные условия и форма предварительного договора регламентированы в ст. 429 ГК РФ. Главный принцип, сформулированный законодателем и поддержанный судебной практикой, звучит следующим образом: в предварительном договоре стороны могут закрепить лишь обязанность по заключению в будущем основного договора. Иные условия изначально не были предусмотрены гражданским законодательством.

ЗАГ Жизнь заставит

Впрочем, реальность оказалась не столь формальной, и бизнес стал включать в предварительные договоры условия об оплате передаваемого имущества или оказываемых услуг по основному договору.

Реакция судов была однозначной: подобное условие прямо противоречит требованиям законодательства, а потому является ничтожным (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 по делу № А33-18187/2013) . В названном судебном акте указано, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества , выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, прописанных в предварительном договоре. Соответственно, в последнем не могут быть установлены какие-либо иные обязательства для сторон, в т. ч. по передаче имущества или уплате каких-либо платежей за пользование таким имуществом.

Однако практика не сдавалась, и стороны, заключая предварительные договоры, все же продолжали включать в них условия о передаче денежных средств в счет оплаты цены имущества, в дальнейшем защищая их действительность ссылками на ст. 421 ГК РФ и общие принципы диспозитивности гражданского законодательства.

В итоге судам пришлось смягчиться и подходить к данному вопросу дифференцированно, иногда сохраняя правоотношения сторон в этой части. Но каждый такой спор был для судов комплексным и подразумевал исследование всех фактических обстоятельств дела и поведения сторон после заключения сделки.

Актуальность описанной проблемы связана с достаточно большим количеством споров о взыскании денежных средств, не выплаченных вопреки условиям предварительного договора, или о взыскании их уплатившей стороной в качестве неосновательного обогащения, полученного в связи с включением в предварительный договор условия об оплате.

ЗАГ Легализация "предоплаты"

Для признания действительным условия предварительного договора об оплате части цены имущества, которое подлежит передаче по основному договору, следует использовать три основных правовых механизма.

1. Такое условие может быть включено в предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Прямое указание на это содержится в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Подобный договор подлежит квалификации судами как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Возникает вопрос: можно ли распространить приведенную позицию на иные правоотношения? Это представляется необоснованным с учетом специфики отношений по купле-продаже недвижимости и не признается судами возможным (Постановление Второго ААС от 27.03.2015 по делу № А31-7898/2014) .

2. С учетом изменений в ГК РФ возможно применение в предварительном договоре конструкции задатка.

Ранее судебная практика была достаточно жесткой: включение условия о задатке признавалось противоречащим правовой природе предварительного договора, а потому неправомерным (постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 по делу № А40-59414/2008, ФАС Московского округа от 15.11.2013 по делу № А40-701/2013, АС Волго-Вятского округа от 02.12.2014 по делу № А43-1566/2014, АС Московского округа от 22.12.2014 по делу № А40-178288/2013, АС Уральского округа от 29.01.2015 по делу № А47-800/2014) .

Однако редакция ГК РФ, вступившая в силу 1 июня 2015 г., допускает применение задатка как способа обеспечения исполнения обязательств в предварительном договоре (п. 4 ст. 380 ГК РФ) . Причем задатком обеспечивается исполнение обязательства по заключению основного договора. Вопрос о применении данной нормы на практике и ее защите в судебных инстанциях остается открытым в силу ее новизны. Само по себе введение такой возможности в гражданское законодательство стоит оценить позитивно, поскольку это вооружает стороны договоров бóльшим количеством правовых механизмов для защиты своих прав и законных интересов.

3. Включение в предварительный договор условия об оплате имущества, которое подлежит передаче по основному договору, возможно в рамках конструкции обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств.

Стороны предварительного договора, будучи участниками предпринимательской деятельности, свободны в заключении договора и вправе предусмотреть условие о передаче денежных средств в счет исполнения обязательств по основному договору, который подлежит заключению в будущем (постановления ФАС Московского округа от 11.10.2013 по делу № А40-138169/2012, от 12.02.2014 по делу № А40-40883/2013) . Обеспечительный платеж, как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств, впервые был применен в отношении аренды, откуда «перекочевал» и в ряд иных правоотношений. В связи с широким применением данный механизм был добавлен законодателем и в обновленную редакцию ГК РФ (ст. 381.1, 381.2 ГК РФ) . При этом стороны вправе указать, что сумма обеспечительного платежа остается у получившей ее стороны, если основной договор не будет заключен.

Сложный случай

В судебной практике встречаются усложненные варианты платежа по предварительному договору. Иногда стороны включают в него условие об оплате имущества равнозначными поэтапными платежами. Причем на сумму, которая подлежит уплате в будущем, начисляются проценты, которые, в свою очередь, также уплачиваются в составе поэтапных платежей. Таким образом, из условий договора следует обязательство покупателя уплатить не только стоимость имущества, но и проценты за оплату этой стоимости в рассрочку. До вступления в силу изменений в ГК РФ и до принятия Пленумом ВАС РФ практикообразующих постановлений защита этой конструкции была крайне затруднительна (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16) . Однако в настоящее время правовые реалии позволяют продавцу оградить себя от требований покупателя о взыскании перечисленных денежных средств.

Спор с такими фактическими обстоятельствами был рассмотрен арбитражными судами в рамках следующего дела.

Ситуация

Стороны установили в предварительном договоре купли-продажи доли в уставном капитале ООО условие об уплате покупателем процентов на ту часть стоимости доли, которая должна была быть оплачена им в рассрочку, однако в дальнейшем договор расторгли. При этом был произведен зачет требований покупателя о возврате уплаченной им продавцу части стоимости доли и требований продавца об уплате процентов на оставшуюся стоимость, т. к. к моменту расторжения договора на стороне покупателя имелась задолженность по их уплате.

Суд подтвердил законность условий предварительного договора о начислении процентов на неоплаченную часть стоимости доли и признал действительность обязательств истца по их уплате (Постановление АС Московского округа от 21.05.2015 по делу № А41-32626/2014) . Нижестоящие суды обратили внимание на то, что задолженность истца перед ответчиком возникла из предварительного договора, и ее наличие не позволит истцу достигнуть своей правовой цели в случае удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела суды исходили из фактических обстоятельств: все заключенные сторонами сделки (предварительный договор и соглашение о его расторжении, включавшее оспариваемый зачет) были подписаны одним и тем же лицом, что свидетельствует о направленной воле истца на наступление именно таких правовых последствий. Как известно, согласно положениям обновленной редакции ГК РФ учитывается и поведение стороны после заключения сделки (ст. 166 ГК РФ) , которое в приведенном споре явно давало контрагенту основание полагаться на действительность заключенных сделок.

Наш совет

1. Чтобы избавить себя от споров о действительности условий предварительного договора сторонам (особенно продавцу) следует правильно определять правовую природу уплачиваемых по предварительному договору денежных средств и соответствующим образом именовать такие платежи в тексте договора.

2. Необходимо учитывать поведение сторон после заключения договора, их переписку и иные фактические обстоятельства, которые в совокупности и будут формировать у суда картину действительности условий договора и добросовестности поведения той или иной его стороны.

Фото с сайта auto.vesti.ru

Истец заключила с застройщиком предварительный договор - за два векселя оговоренного эмитента она должна была получить два места на подземном паркинге. Но строительство заморозили из-за кризиса, заключение основных соглашений сорвалось, а срок оплаты векселей тем временем был пропущен. Стремясь возместить нанесенные ей убытки, покупательница дошла до Верховного суда РФ.

Предварительный договор о намерениях "потребительским" не является

Москвичка Елена Т. решила приобрести два машиноместа на подземной парковке строящегося жилого дома. 7 апреля и 28 июля 2006 года она заключила с ЗАО "Баркли Строй" предварительные договоры на их покупку. Согласно условиям соглашений, основные договоры должны быть заключены в течение 30 дней после даты регистрации права собственности застройщика на парковочные места, но не позднее четвёртого квартала 2008 года, а их оплата может быть произведена векселями российских эмитентов, предусмотренных договорами. Темкина приобрела два простых векселя ЗАО "Траст-Инвест", которыми намеревалась оплатить покупку (срок предъявления их к оплате истекал в декабре 2009 года), но "Баркли Строй" свои обязательства не исполнило. Когда дом был достроен, компания оформила в собственность все машиноместа, однако подписывать с покупательницей основные соглашения не спешила.

Темкина обратилась в Хорошевский райсуд (дело № 2-71/2013), который 17 января 2013 года вынес решение о понуждении ЗАО "Баркли Строй" к заключению договоров купли-продажи. Но и после этого проблема не была решена. Тогда 6 февраля 2014 года женщина подала иск (дело № 2-2336/2014) уже в Савеловский районный суд , в котором просила взыскать с ЗАО "Баркли Строй" неустойку за несвоевременное заключение основных договоров, убытки, равные стоимости векселей, поскольку срок на предъявление их к оплате истек по вине ответчика, а также "потребительский" штраф в размере 50 % от суммы, присужденной в ее пользу (согласно ч. 6 ст. 13 закона "О защите прав потребителей"). Требования заявительницы были удовлетворены лишь частично. Суд счел, что истец не представила доказательств нанесения ей материального ущерба, и отказал в возмещении убытков. А размер затребованной неустойки был снижен на основании ст. 333 ГК РФ по заявлению ответчика, сумевшего доказать, что строительство дома и паркинга в период экономического кризиса приостанавливалось по независящим от него причинам. Был с ответчика взыскан и штраф.

Апелляционным определением Мосгорсуда от 16 февраля 2015 года это решение было отменено. Апелляция посчитала, что к отношениям между Темкиной и "Баркли Строй" нельзя применить положения закона о защите прав потребителей, поскольку по условиям предварительных договоров какие-либо услуги не оказывались, а потому неустойка и штраф не подлежат взысканию. Кроме того, по мнению суда покупательница свои обязательства по оплате тоже не выполнила - приобрела два векселя, но продавцу не передала и не акцептировала их, а потом и вовсе по собственной вине пропустила срок оплаты. "Материалы дела содержат достаточно доказательств того, что ответчик неоднократно обращался к истцу с предложением заключить основные договоры купли-продажи машиномест и произвести их оплату, от чего истец уклоняется, мотивируя это своим несогласием с условиями договоров" сказано в определении, при этом свои условия "Баркли Строй" Темкина не предлагала. Коллегия судей указала на недоказанность истицей наличия убытков и причинно-следственной связи между поведением ответчика и заявленными убытками, соглашаясь в этом с судом первой инстанции. Мосгорсуд посчитал, что женщина, обращаясь с иском, злоупотребляет своими правами, и отказал в удовлетворении всех ее требований.

Подобная позиция судов - не редкость. Так, например, в ноябре 2012 года А. решил приобрести три земельных участка в Мытищенском районе Московской области. Компания-продавец ООО "Троицкое подворье" заключила с ним предварительный договор, по условиям которого покупатель должен был полностью оплатить стоимость земли, после чего должен был заключаться договор купли-продажи. Но этого так и не произошло, поскольку в предварительном соглашении обнаружились "подводные камни", а когда покупатель потребовал назад свои деньги, всю сумму ему возвращать отказались. Решением (дело № 2-2542/2015) исковое дело было передано по подсудности в иной суд, поскольку судья сочла, что спор не подпадает под действие закона о защите прав потребителей (см. "). Позже данное определение было отменено с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

А был ли договор предварительным?

Недовольная Темкина обратилась в Верховный суд РФ . Ее жалобу (дело № 5-КГ15-165) рассматривали трое судей Коллегии по гражданским делам, Вячеслав Горшков , Сергей Романовский и Александр Киселев , не согласившихся с выводами судов нижестоящих инстанций. Первая инстанция и апелляция квалифицировали соглашения, заключенные между Темкиной и "Баркли Строй" как предварительные договоры, согласно которым стороны в будущем обязуются лишь заключить основные соглашения о передаче имущества (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Однако ВС посчитал, что стороны заключили договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку, согласно документу, приобретатель должен был еще до подписания основного соглашения оплатить цену имущества или существенную ее часть. В частности, истец должна была произвести предварительную оплату машиномест путем приобретения векселей, а ответчик - принять их в качестве оплаты по договорам долевого участия в строительстве и заключить с покупательницей договоры купли-продажи не позже 1 января 2009 года. Срок предъявления векселей к оплате истекал в декабре 2009 года, а право собственности на машиноместа из-за "кризисной заморозки" стройки ответчик приобрел лишь в сентябре 2010 года и в мае 2011 года.

"Поскольку в самих договорах не указана точная дата передачи машиномест, то суду для разрешения спора надлежало исходить из положений ст. 314 ГК РФ и определить, нарушены ли обязательства ответчика относительно сроков исполнения своих обязательств и находятся ли эти нарушения в причинно-следственной связи с истечением срока для предъявления векселей к оплате, учитывая, что в действительности между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате" говорится в определении ВС от 8 декабря 2015 года.

В своем судебном акте "тройка" ссылается и на п. 3 ст. 401 ГК РФ, в котором говорится, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Нарушение обязанностей со стороны контрагентов, отсутствие у должника денежных средств или недостаток на рынке товаров, необходимых для исполнения обязательств, такими обстоятельствами не являются. "Однако данные обстоятельства, имеющие значение для дела, не были предметом рассмотрения судов, что привело к вынесению незаконных судебных постановлений. При таких обстоятельствах судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции" определил ВС. В Савеловском райсуде рассмотрение спора Темкиной и "Баркли Строй" по второму кругу пока не начато.

Что думают эксперты?

Опрошенные "Право.ru" эксперты говорят о том, что позиция ВС в этом споре не нова, но позитивный момент заключается в том, что это определение закрепляет некоторые принципиально важные для практики подходы.

Елена Тихонова, юрист КА "Юков и партнёры" заметила, что Верховный суд РФ, наконец, определился с позицией относительно квалификации предварительного договора, содержащего условие об оплате недвижимого имущества до заключения основного договора. "Примечательно, что в определении от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-165 ВС РФ дословно цитирует п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", фактически соглашаясь с уже сложившейся практикой арбитражных судов, - говорит она. - Это однозначно является позитивным моментом и будет способствовать единообразию судебной практики".

Тихонова отмечает, что нижестоящие суды общей юрисдикции в своей практике ссылаются на п. 8 Постановления ВАС РФ, однако ВС до недавнего времени лишь несколько раз упомянул его в определениях, отправляя дела на новое рассмотрение. (см. определение от 13 августа 2015 года по делу № А07-4308/2014 , от 29 сентября 2015 года по делу № А21-6725/2013). "Тем не менее, определение от 8 декабря 2015 года не было первым, в котором суд указал, что предварительный договор в контексте ст. 429 ГК РФ не может содержать условие о предварительной оплате недвижимого имущества", - комментирует юрист, давая отсылку на определение от 10 ноября 2015 года по делу № 78-КГ15-29 , где суд высказал сходную позицию.

Владимир Горелик, председатель Московской коллегии адвокатов "Горелик и партнеры" говорит, что с учетом подходов, сложившихся в судебной практике по данной категории дел, позиция Верховного суда "представляется обоснованной, в то время как судебные акты нижестоящих инстанций вызывают недоумение (в особенности определение суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме)". "Такая кардинальная непоследовательность позиций судов различных инстанций вызывает большое сожаление и раздражение в ситуации, когда участники гражданского оборота рассчитывают на некую определенность и стабильность", - досадует адвокат. По его словам, приобретение Темкиной машиномест осуществлялось по стандартной схеме, часто используемой на практике девелоперскими компаниями (заключение с истцом предварительного договора с обязательством приобретения истцом ценных бумаг, подлежащих использованию впоследствии в качестве средства платежа по основному договору купли-продажи, который в данном деле так и не был заключен сторонами в связи с просрочкой исполнения обязательств девелоперской компанией). "Поскольку основной договор сторонами не заключен, машиноместа истице фактически не переданы по вине ответчика, а истица (по настоянию ответчика) понесла расходы на приобретение векселей, срок предъявления к оплате которых на момент рассмотрения дела истек, вывод Верховного суда о неисследованности судами причинно-следственной связи обстоятельств возникновения убытков, а также о незаконности судебных актов нижестоящих инстанций в этой части представляется справедливым", - считает он.

"Верховный суд РФ встал на защиту прав физических лиц и вышел за пределы заявленных доводов в интересах законности, - озвучивает свою точку зрения адвокат и партнёр "Forward legal" Владимир Хантимиров . - Суд квалифицировал предварительный договор как договор купли-продажи будущей вещи, учитывая условие о предварительной оплате и намерение сторон заключить основной договор после создания вещи. Для практики рассмотрения аналогичных споров это означает, что суды должны будут по своей инициативе уделять более пристальное внимание правильной квалификации договоров, а также менее формально подходить к спору".

"По моему мнению, Верховный суд совершенно справедливо посчитал заключенные договоры не предварительными, а договорами купли-продажи ведущей недвижимой вещи с условием о предваритльной оплате. Иное толкование ставило бы покупателя в неравные условия с застройщиком, ибо невозможность предъявления положений закона "О защите прав потребителей", равно как положений "О неустойке и штрафе", позволили застройщику злоупотреблять своими правами, в нужный момент привлекая финансирование, а впоследствии отказываясь исполнять принятые на себя обязательства, ограничиваясь лишь возвратом полученной суммы и процентом за пользование чужими деньгами (т. е. минимальными расходами)", - считает Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" .

Когда предварительный договор признается основным?

Основные черты предварительного и основного договоров

Основным договором именуют сделку, которую стороны намерены совершить в будущем. Для нее характерно наличие обычных признаков соглашения в гражданском праве:

• стороны;
• существенные условия.

Предварительный договор должен содержать указание:

• на стороны (те же, что и в будущем основном договоре);
• существенные условия основного договора;
• обязательство заключить основной договор.

На момент предварительного соглашения объект основной сделки может отсутствовать (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12). Допускается и договор купли-продажи, заключаемый в отношении будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ, постановление пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11.07.2011 № 54).

Подробнее о форме и условиях такого документа можно узнать из наших статей Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ? , Как составить предварительный договор купли-продажи? Подобный документ может относиться и к другим видам сделок, см. об этом в нашей статье Предварительный договор аренды нежилого помещения - образец .

Отличия правовой конструкции предварительного договора от основного

Отличие 2 конструкций — в особенностях предварительного договора:

1. Он не порождает имущественные права и обязанности. В качестве исключения допускаются обеспечительные меры, например задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ, определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).
2. Он не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета, установленного законом (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12).
3. Он может предусматривать подлежащие согласованию инициативные условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами) (новая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ).
4. В нем указывается срок для совершения основной сделки. По умолчанию это 1 год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Очевидно, что основным может быть признан договор, который не обладает вышеуказанными признаками и, напротив, устанавливает имущественные обязательства. По этому пути идет судебная практика. Значительная часть споров в этой сфере связана с оформлением сделок, предусматривающих в той или иной форме продажу недвижимости (в том числе заключаемых на стадии строительства).

Судебная практика по предварительному и основному договору: возможность переквалификации в договор купли-продажи

Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:

• Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 постановления № 54). Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса в размере 50% достаточно для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи (см. постановление АС ДО от 09.02.2016 № Ф03-6454/15).
• О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку (постановление 19-го ААС от 27.01.2015 № 19АП-7641/14).

Изменение квалификации договора возможно по инициативе как участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием соглашения.

Последствия переквалификации предварительного договора в основной договор купли-продажи

Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия будут выражены в таких обстоятельствах:

1. Не подлежит применению п. 6 ст. 429 ГК РФ об окончании срока предварительного договора (постановление ФАС СКО от 24.10.2013 № Ф08-6459/13).
2. Способом защиты права является иск об обязании передать объект и осуществить регистрацию перехода права собственности (см. постановление № 19АП-7465/14) при наличии необходимых условий:
   • объект существует;
   • у продавца есть право собственности на него.
3. Право собственности покупателя не возникает автоматически, поэтому виндикационный иск — ненадлежащий способ защиты в случае, если имущество выбыло из собственности продавца (постановление ФАС ПО от 02.10.2013 № Ф06-8226/13).

   ВАЖНО! При отсутствии объекта может быть предъявлен иск о возврате уплаченных денег, уплате процентов (пп. 3, 4 ст. 487 ГК РФ) и возмещении убытков в размере разницы между договорной и рыночной ценой этого же объекта (п. 5 постановления № 54, определение ВС РФ от 21.12.2015 № 307-ЭС15-15915).

4. Договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, предусмотренных для договора купли-продажи, в т. ч. по инициативе продавца (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление № 19АП-7641/14).

Переквалификация предварительных инвестиционных договоров и договоров о долевом участии в строительстве

Такого рода договоры стороны могут также именовать предварительными договорами. В п. 4 постановления № 54 указано, что в этом случае судам нужно определять природу правоотношений исходя из норм ГК РФ, регулирующих отдельные виды договоров. В том числе такие договоры могут быть переквалифицированы в куплю-продажу.

В последние годы распространенной является ситуация банкротства юридических лиц — застройщиков многоквартирных жилых домов. В этой ситуации у покупателя по предварительному договору есть возможность обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 71, 100, 201.6 закона «О банкротстве» от 26.10.2002 № 127-ФЗ), представив документы, подтверждающие произведенную оплату.

При этом не принимаются во внимание возражения, основанные на том, что договор не прошел госрегистрацию (см. постановление АС ЦО от 14.03.2016 № Ф10-125/16).

В случае если по каким-либо причинам право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений не будет признано (например, договор является незаключенным или недействительным), денежное требование о возврате уплаченных сумм должно быть включено в реестр денежных требований кредиторов (см. постановление АС СЗО от 22.03.2016 № Ф07-65/16).

Переквалификация предварительного договора в договор долевого участия в строительстве

В практике встречаются случаи переквалификации предварительных договоров в договоры о долевом участии в строительстве (ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Соответствующая ситуация рассматривается в п. 9 Обзора практики о долевом строительстве, утвержденного президиумом ВС РФ 04.12.2013.

Необходимыми условиями при этом являются:

• наличие в предварительном договоре всех реквизитов, предусмотренных ст. 4 закона № 214-ФЗ;
• соответствие застройщика требованиям ст. 2, 3 закона № 214-ФЗ (право на земельный участок, разрешение на строительство и др.).

В исковом заявлении, по мнению высшей судебной инстанции, должны быть указаны следующие требования:

1. Признать предварительный договор договором участия в долевом строительстве.
2. Обязать застройщика представить документы для государственной регистрации.

Несмотря на то что в постановлении № 54 прямо указано, что предметом договора могут быть объекты, которых на момент его заключения не существует, следует стремиться максимально точно описать объект сделки.

Так, по одному из дел суд отказал в защите прав, указав, что предварительный договор невозможно квалифицировать ни в этом качестве, ни как сделку купли-продажи или долевого участия, поскольку из него невозможно определить объект недвижимости, подлежащий передаче (постановление АС ПО от 02.12.2015 № Ф06-3229/15). Но все же в этой части мотивировки данного постановления имеется явное противоречие с п. 2 постановления № 54.

Итак, переквалификация предварительного договора в иной договор возможна в том случае, если он содержит условия, отвечающие конструкции соответствующего договорного вида. В этом случае правовые последствия и возможные требования участников договора определяются нормами, относящимися к установленному судом виду договора.

Предварительный договор является организационным договором, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор). В случаях нежелания стороны предварительного договора заключить основной договор, применяются правила п. 4 ст. 445 ГК, регулирующие отношения, которые складываются при заключении договора в обязательном порядке.

Правовое значение предварительного договора состоит в предоставлении заинтересованной стороне права требовать заключения соответствующего основного договора и компенсации потерь, вызванных задержкой заключения договора, а в случае, когда заключение договора оказывается невозможным в силу причин, за которые отвечает контрагент, - права на возмещение убытков, причиненных уклонением от заключения основного договора.
Предназначение института предварительного договора выражается в первую очередь в обеспечении гарантированности контрагента путем связывания его обязательством заключить основной договор. В этом смысле конструкция предварительного договора, направлена на недопущение случаев уклонения участников гражданского оборота от заключения ими основного договора.
Особенности предмета и срока.
Из числа существенных условий основного договора предварительный договор должен, во всяком случае, содержать условия о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. При отсутствии указания на срок основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или любая из сторон не направит другой стороне предложения заключить договор, то обязанности, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.
Так, решением Кузнецкого городского суда Пензенской области от 07.09.2011 г., оставленным без изменения кассационной инстанцией Пензенского областного суда, в удовлетворении исковых требований П.Г.А. к П.А.Ю., В.Н.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома – отказано. Судом принято во внимание, что стороны договорились между собой заключить основной договор купли-продажи в определённый договором срок, однако до истечения указанного срока предложение о заключении этого договора ни одна из сторон не сделала. Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору прекратились.
Важно помнить, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуг. Даже в тех случаях, когда предварительный договор купли-продажи содержит все условия основного договора и сам по себе он не является основанием для признания за истцом права собственности на спорное нежилое помещение.
В сегодняшней практике авансовые, либо 100% платежи по различным предварительным договорам (как купли-продажи, так и аренды) стали обычным явлением. Между тем, предварительный договор заключается по поводу будущего основного договора, а не по поводу какого-то конкретного имущества, условие об оплате в рамках предварительного договора неправомерно, поскольку он воплощает в себе лишь обязательства организационного, а не имущественного характера.
Перечисление денежных средств в соответствии с предварительным договором может быть признано ничтожным условием этого договора. На практике чаще всего уплата денежных средств по предварительному договору квалифицируется как неосновательное обогащение. Действительно, здесь мы имеем дело с получением имущества (денег) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Тот факт, что уплата денег предусмотрена в условиях самого предварительного договора, не меняет данной квалификации, так как договор не должен содержать неправомерных условий.
Решением Саратовского районного суда Саратовской области удовлетворены исковые требования С.Т.А. к Ш.Н.П. в части взыскания аванса в размере 100000 руб. по предварительному договору купли-продажи квартиры, долга в сумме 2000 руб., задолженности за электроэнергию и газ, расходы по оплате госпошлины удовлетворены, в остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда, не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и принимая новое решение в этой части, в кассационном определении указала, что на момент получения аванса в счет стоимости дома Ш.Н.П. не была его собственником и не могла в силу закона брать на себя обязательство по его продаже. До окончания действия предварительного договора она так и не оформила прав на продаваемую недвижимость, в связи с этим к сложившимся правоотношениям применимы положения ст. 1102, 1107 (п. 2) ГК РФ, то есть полученный аванс является неосновательным обогащением, на сумму которого подлежат начислению проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ, с момента получения аванса.
Недобросовестный контрагент.
Поскольку предметом предварительного договора является не конкретное имущество, а будущий договор по поводу этого имущества, недобросовестный собственник (одна из сторон предварительного договора) не ограничена в реализации права продать указанное в предварительном соглашении имущество третьему лицу. Оспорить состоявшуюся сделку на практике крайне сложно.
В данном случае, имущество, описываемое в предварительном договоре купли-продажи, не является его предметом, это имущество - предмет будущего приобретения по другому (основному) договору. Будущий покупатель не обладает правом истребования имущества из чужого незаконного владения. Невозможно оспорить состоявшуюся сделку по мотиву ее недействительности как противоречащую требованиям ст. 460 ГК РФ. Действительно, продавец обязан передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, однако предварительный договор обременения на имущество не накладывает. К обязательствам, обременяющим имущество, относятся такие договоры, как купля-продажа, мена, дарение. К сожалению, в действующем законодательстве нет норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор. Поэтому договор купли-продажи не может быть признан недействительным ввиду наличия обязательств, вытекающих из предварительного договора.
Несостоявшийся покупатель не может требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с третьим лицом. Единственным способом защиты прав от неисполнения условий предварительного договора для пострадавшей стороны является обращение в суд с иском о понуждении заключить договор и о возмещении убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения этого договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Важно учитывать, что суд может понудить к заключению договора купли-продажи лишь тогда, когда у продавца имеется в наличии данное имущество. Если же это имущество выбыло из владения продавца и на момент рассмотрения спора является собственностью иного лица, выступающего добросовестным приобретателем, то понуждать к заключению основного договора нельзя. Заключение основного договора на день подачи иска невозможно виду отсутствия его предмета. Остается заявить лишь требование о возмещении убытков, которые истцу необходимо документально подтвердить.
Таким образом, хотя предварительный договор формально делает заключение основного договора обязательным для обеих сторон, фактически при недобросовестном поведении одного из контрагентов, связанном с отчуждением имущества третьему лицу, восстановить в полном объёме нарушенные права и интересы потерпевшей стороны практически невозможно.
Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательства.
Для защиты от недобросовестного поведения контрагента целесообразно предусмотреть в предварительном договоре неустойку за отказ контрагента от заключения основного договора.
Следует обратить внимание, что применение штрафных санкций за нарушение условий предварительного договора не регламентировано российским законодательством, которое не предусматривает подобных санкций за незаключение договора. С другой стороны, предварительный договор является самостоятельным гражданско-правовым обязательством, и следовательно, неисполнение или надлежащее исполнение его условий может повлечь взыскание неустойки (ст. 330 ГК РФ). Нужно учитывать также, что неустойка является не только мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение гражданско-правового обязательства, но и служит способом обеспечения его надлежащего исполнения. Перечень обеспечительных сделок в п. 1 ст. 329 ГК РФ является открытым, поэтому допускается включение в договор условий о способах обеспечения исполнения обязательств, не только предусмотренных законом, но и выработанных самими сторонами.
В судебно-арбитражной практике вопрос о правомерности включения в предварительный договор условия о неустойке разрешается в большинстве случаев положительно. Практика судов общей юрисдикции показывает, что в случае просрочки исполнения обязательств, установленных предварительным договором, просрочившая сторона должна уплатить неустойку (штраф, пеню), если такой вид обеспечения обязательства предусмотрен законом или договором.
К.Л.В. обратилась в суд с иском к В.Т.В. о взыскании штрафа (неустойки) в размере 905000 руб. за несвоевременное исполнение обязательств по предварительному договору. В обоснование требований указала, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества она и В.Т.В. взяли на себя обязательство заключить договор купли-продажи не завершенного строительством жилого помещения и зарегистрировать его в Управлении ФРС по Саратовской области в определенный срок. Данное обязательство было обеспечено штрафом в размере 5000 рублей за каждый день просрочки. При этом ответчик гарантировала, что продаваемое имущество никому не продано, не подарено, под запретом и арестом не состоит. После заключения сторонами основного договора выяснилось, что продаваемое имущество было обременено ипотекой, в связи с чем государственная регистрация договора купли-продажи произведена с нарушением установленных предварительным договором сроков. Договор купли-продажи зарегистрирован не в установленный срок, а с просрочкой исполнения обязательства на 5 месяцев.
Решением Кировского районного суда г. Саратова исковые требования о взыскании штрафа удовлетворены частично с применением ст. 333. ГК РФ, поскольку при разбирательстве настоящего дела судом первой инстанции было установлено, что ответчик В.Т.В. допустила просрочку исполнения обязательства в части государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости в установленный срок, а именно не предприняла достаточных и своевременных мер по представлению сведений о прекращении ипотеки на продаваемое ею недвижимое имущество, то она согласно условиям договора должна уплатить штраф за нарушение обязательств по договору.
Задаток и аванс в предварительном договоре.
Во многие предварительные договоры включаются условия о задатке, применяемом в случае отказа или уклонения одной из сторон от заключения основного договора. Теоретически в рамках предварительного договора не может быть реализована функция задатка, так как это договор организационный, во исполнение него не может производиться передача какого-либо имущества, в том числе и денег, одной стороны другой стороне. Намерение заключить в будущем договор не означает возникновение обязательства по уплате платежа, в связи с чем полученную в качестве задатка денежную суммы по предварительному договору в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.
М.А.А. обратился в суд с иском к П.И.В. с требованием о взыскании суммы задатка в двойном размере. В обоснование требований истец указал, что между ним и ответчиком был заключен устный договор о покупке квартиры в г. Ноябрьске. Ответчиком написана расписка о том, что в качестве задатка она получила от истца 150000 руб. Поскольку сделка купли-продажи до настоящего времени не оформлена по вине ответчика, истец просит взыскать сумму задатка в двойном размере.
Решением Октябрьского районного суда г. Саратова исковые требования М.А.А. удовлетворены в части, взыскана сумма аванса в размере 150000 рублей. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сумма, переданная М.А.А. в счет платежей по возможной будущей сделке, является авансом, а не задатком.
П. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" определено, «если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».
В судебной практике редко, но все же встречаются противоположные решения, когда за отказ от заключения основного договора на основании ранее подписанного сторонами предварительного договора суд взыскивает двойную сумму задатка.
Так, отменяя решение Первомайского районного суда г. Пензы от 17.10.2011 г., судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда указала следующее: судом установлено, что 04.08.2011 между Г.Л.В. (продавец) и К.А.И. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно данному договору недвижимое имущество продается за (...) руб., из которых первоначальный платеж в размере (...) руб. покупатель оплачивает в срок до 04.08.2011 в качестве задатка, а оставшиеся деньги в сумме (...) руб. - в момент подписания основного договора купли-продажи. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества до 10.08.2011 включительно. Из условий предварительного договора следует, что в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней после 10.08.2011 уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца. Задатком в рассматриваемом случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
К подписанию предварительного договора стороны нередко прибегают при отсутствии возможности заключить в настоящее время основной договор. В таких случаях предварительный договор служит важной ступенью к заключению основного договора. Не смотря на то, что предварительный договор не порождает перехода прав на имущество, он, как и любая другая двусторонняя и многосторонняя гражданско-правовая сделка, влечёт возникновение у сторон юридических прав и обязанностей.