Крах ларьков: почему московские власти сносят торговые павильоны. Криминальная пирамида Убытки не компенсируют

В ночь на 9 февраля в Москве начался снос торговых павильонов, признанных московскими властями в декабре прошлого года самостроем. РБК объясняет, почему он начался именно этой ночью и кто попал под снос

Снос торговых павильонов возле станции метро «Сухаревская» (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Почему сейчас начали массово сносить торговые павильоны в Москве?

Раньше принимать решение о сносе объектов, признанных самостроем, мог только суд. Но в сентябре 2015 года вступил в силу п.4 ст.222 Гражданского кодекса РФ, согласно которому органы местного самоуправления городского округа вправе самостоятельно принимать решение о сносе самовольной постройки, в случае если земельный участок, где возведено строение, был предоставлен для других целей или же если он расположен в зоне с особыми условиями использования территорий. 8 декабря 2015 года правительство Москвы приняло постановление «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». Оно предусматривает снос объектов, признанных столичными властями самостроем из-за неправильного оформления документов, нахождения на землях общего пользования или на участках с инженерными коммуникациями.

8 февраля истек срок добровольного демонтажа самостроев , поэтому работы по сносу должны были начаться с 0:00 мск 9 февраля, по графику, утвержденному префектурами, объяснял «Ведомостям» заместитель начальника Госинспекции по недвижимости Тимур Зельдич.

Что такое самострой?

Самостроем является любой объект, построенный на земельном участке без согласия собственника, либо тот, что строился с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, поясняет партнер коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марина Краснобаева. Также самостроем по решению суда может быть признан объект, который несет в себе угрозу жизни и здоровью граждан, отмечает она. По мнению Краснобаевой, если владельцы объектов имеют право собственности на него, решение о сносе может принимать только суд.

Действительно ли эти объекты являются самостроем?

Большинство владельцев попавших под снос объектов не согласны с действиями властей. У них оформлены все документы о собственности, заявлял на прошлой неделе на общественных слушаниях исполнительный директор московского отделения «Опоры России» Сергей Селиверстов. По его словам, объекты были возведены на выделенных городскими властями участках в соответствии с действовавшими на момент их строительства правилами и нормами. «Деловая Россия» проверила 50 адресов из списка и выяснила, что по всем объектам зарегистрированы права собственности. Кроме того, по 27 объектам были вынесены судебные решения об отсутствии самостроя, говорил на заседании председатель отраслевого отделения коммерческого недвижимости «Деловой России» Эдуард Гулян.

Чем московские власти мотивируют необходимость сноса объектов?

Московские власти утверждают, что сносимые торговые павильоны несут угрозу здоровью гражданам в случае аварий или чрезвычайных ситуаций, заявлял в понедельник первый заместитель начальника Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы Тимур Зельдич . «Эти объекты стоят на инженерных коммуникациях, а это значит, что они потенциально опасны как сами по себе, так и с точки зрения эксплуатации инженерных сетей. Во-первых, никто из надзорных органов не знает, как строились эти объекты, насколько были учтены соответствующие нормы и правила. Во-вторых, к примеру, при любой аварии теплосети или газопровода аварийные службы будут не в состоянии оперативно устранить последствия просто потому, что им мешает объект самостроя, причем по факту уже капитальный», — сказал он (цитата по ТАСС). Кроме того, демонтажа павильонов добивалось руководство метрополитена, поскольку «объекты, расположенные в технической зоне метрополитена, <...> создают нагрузки на несущие сооружения метрополитена, затрудняют осуществление антитеррористических мероприятий».

Кто попал под этот снос?

Под снос с 8 февраля попали 104 объекта в разных административных округах Москвы, в том числе в Центральном. В списке объектов, подлежащих сносу, как небольшие ларьки, так и крупные торговые павильоны: ТЦ «Пирамида» рядом со станцией метро «Пушкинская», ТЦ «Альбатрос» у «Щелковской», а также торговые ряды у станций метро «Чистые пруды», «Кропоткинская», «Арбатская» и «Улица 1905 года». 97 объектов из 104 снесены или сейчас в процессе сноса, сказал РБК представитель Госинспекции.

Предусмотрена ли компенсация владельцам торговых павильонов за снос объектов?

Согласно постановлению правительства Москвы, после осуществления сноса собственник самовольной постройки может обратиться в префектуру за получением компенсации за снос при условии предоставления документов, подтверждающих прекращение права собственности на снесенную постройку.

Однако практически никто из собственников не стал осуществлять снос объектов за свой счет, рассказал РБК Сергей Селиверстов из «Опоры России». «Снести свой объект значит признать его самостроем, а многие владельцы с этим не согласны», — поясняет он. Снос объектов осуществляет город за свои средства, о последущем взыскании этих денег с собственников речи пока не идет, пояснила Виолетта Серова, координатор инициативной группы владельцев павильонов.

Что мэрия предлагает бизнесу взамен?

Во вторник, 9 февраля, мэр Москвы Сергей Собянин написал на своей странице в социальной сети «ВКонтакте», что бывшим владельцам снесенного самостроя московские власти предоставят возможность построить торговые объекты в других местах «на законных основаниях». Исполнительный директор московского отделения «Опоры России» Сергей Селиверстов и координатор инициативной группы владельцев павильонов Виолетта Серова сообщили РБК, что московские власти пока не предлагали собственникам каких-то конкретных площадок.

Какой ущерб понесли собственники от сноса объектов?

Собственники павильонов предъявят иски за утраченное имущество на сумму более 22 млрд руб., подсчитывал п редседатель отраслевого отделения коммерческой недвижимости «Деловой России» Эдуард Гулян. Он оценивал ущерб городу от сноса объектов в 3,5 млрд руб.: по его оценке, бюджет в течение года недополучит 2 млрд руб. в виде налоговых отчислений, еще 1,5 млрд руб. составят затраты города на судебные издержки.

Публикации, 14:27 10.02.2016

© РАПСИ

FAQ: как снести недвижимость в Москве без суда

Аркадий Смолин, собственный корреспондент РАПСИ

В ночь на 9 февраля в Москве начался снос торговых павильонов, признанных городскими властями самостроем. Чтобы легче было разобраться в причинах, степени соответствия закону и правовых последствиях этого решения мы подготовили варианты ответов на самые значимые вопросы в этой истории.

Кто попал под снос?

Под экстренный снос 8 февраля попали 104 объекта в разных округах Москвы. Больше всего таких конструкций расположено в Центральном (25 объектов) и Северном округах (28). Основная часть торговых павильонов из списка была построена в девяностые годы прошлого века. Среди «жертв» - как небольшие ларьки, так и торговые центры в несколько этажей. 97 объектов из 104 уже снесли, либо сносят в настоящее время.

Законно ли решение о сносе? Версия бизнеса

По данным председателя отраслевого отделения коммерческого недвижимости «Деловой России» Эдуарда Гуляна, как минимум по 27 объектам из списка под снос были вынесены судебные решения об отсутствии самостроя.

В 2015 году мэрия Москвы потерпела поражение практически во всех судебных тяжбах по сносу объектов недвижимости. В частности, власти проиграли кассацию по искам к фирме «Альбатрос» (5 решений судов в пользу владельцев «Альбатроса» за 2014-2015 годы), владельцу торгового комплекса «Пассаж Альбатрос» у метро «Щелковская», а также иски к владельцам павильонов у станций метрополитена «Арбатская» и «Улица 1905 года».

Владельцев недвижимости поддержал даже Верховный суд РФ. Он отказался пересмотреть решение по иску Москвы к владельцу павильона в 254 кв. м на ул. Народного Ополчения - ООО «ТДКМ». В итоге строение также не было признано самостроем.

Законно ли решение о сносе? Версия мэрии Москвы

Не найдя поддержки в судах, власти Москвы добились внесения поправок в Гражданский кодекс РФ. В сентябре 2015 года вступил в силу пункт 4 статьи 222 ГК РФ, согласно которому органы местного самоуправления городского округа вправе самостоятельно принимать решение о сносе самовольной постройки. Раньше это мог сделать только суд. Теперь же достаточно признать, что земельный участок, на котором возведено строение, был предоставлен изначально для других целей. Или же он должен быть расположен в зоне с особыми условиями использования территории.

8 декабря 2015 года правительство Москвы приняло постановление «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». Оно предусматривает снос объектов, признанных столичными властями самостроем, из-за неправильного оформления документов, нахождения на землях общего пользования или на участках с инженерными коммуникациями.

Причины сноса

По словам первого заместителя начальника Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы Тимура Зельдича, сносимые торговые павильоны несут угрозу здоровью гражданам в случае аварий или чрезвычайных ситуаций. «Эти объекты стоят на инженерных коммуникациях, а это значит, что они потенциально опасны как сами по себе, так и с точки зрения эксплуатации инженерных сетей».

По утверждению руководства столичного метрополитена, «объекты, расположенные в технической зоне метрополитена... создают нагрузки на несущие сооружения метрополитена, затрудняют осуществление антитеррористических мероприятий».

Впрочем, в ряде решений судов цитируются результаты экспертизы, доказавшей, что спорные объекты не угрожают жизни и здоровью граждан.

Зачем было сносить ночью?

8 февраля истек срок добровольного демонтажа самостроев. Работы по сносу могли начаться с полуночи 9 февраля. Примерно в это время они и начались. У многих возник вопрос: зачем так торопиться?

Некоторые торговые павильоны сносили вместе с мебелью, техникой, товарами и даже людьми внутри. Согласно показаниям свидетелей, а также видеосъемке, совершенно не соблюдалась процедура ликвидации здания, признанного самостроем. По закону, для этого сначала должно быть введено ограничение доступа в помещения, потом - произведена опись и эвакуация имущества на склад ответственного хранения, после чего, собственно, возможен непосредственно демонтаж.

Тимур Зельдич в интервью СМИ объяснил подобную спешку тем, что «каждый час существования такого объекта угрожает жизни и здоровью не только тех, кто в нем работает, но и всех находящихся рядом людей, и, понимая это, префектуры должны стремиться как можно скорее избавить от них город».

Утверждение выглядит сомнительно с учетом того, что большая часть сносимых зданий была построена более 20 лет назад, так что еще пара недель или даже месяцев, необходимых для соблюдения всех правовых процедур, вряд ли стали бы существенным риском для жизни и здоровья граждан. Гораздо больший ущерб им, кажется, нанес ночной шум строительной техники, работа которой в это время также запрещена законом.

Более вероятной выглядит версия опасений усложнения задачи сноса из-за угрозы митингов. Владельцы, имеющие на руках постановления суда о признании строения легальным, имели все основания отстаивать свою должным образом оформленную собственность практически любыми ненасильственными способами.

Причем здесь право собственности?

© Вконтакте

«Деловая Россия» проверила 50 адресов из списка снесенных торговых площадей и выяснила, что по всем объектам зарегистрированы права собственности. Они защищены статьей 35 Конституции. В пункте 3 Основного закона говорится: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Напомним еще раз: ни одного действующего решения суда в пользу сноса этих объектов не существует.

Более того, даже новая редакция ГК РФ, на которую ссылаются московские власти, хоть и сужает возможности легализации самовольных построек, но не отменяет ранее вынесенных решений. Таким образом, право собственности на постройки сохраняется.

Юристы считают, что нормы ГК РФ не наделяют местные власти правом признавать объекты капитального строительства самостроем без решения суда, поскольку это вступает в конфликт с Конституцией РФ.

С учетом всех этих сомнительных трактовок законов следует ожидать в ближайшее время массового обращения собственников в Конституционный суд РФ. До сих пор все суды были на их стороне, так что объективных причин сомневаться в том, какое решение по закону может быть вынесено в этом случае, довольно немного.

Размер компенсаций

В случае решения КС РФ в пользу владельцев разрушенной недвижимости особенно остро встанет вопрос о компенсации понесенных бизнесменами убытков. Очевидно, что эти расходы должны будут лечь на бюджет Москвы (крайне маловероятно, что ответственность понесут конкретные чиновники). Таким образом, нанесенный ущерб, скорее всего, будут оплачивать непосредственно налогоплательщики.

Если власти добьются оценки ущерба от разрушенной недвижимости по ее кадастровой стоимости, то предприниматели никак не смогут компенсировать свои убытки, поскольку она может быть меньше рыночной в 10-20 раз. Например, по последним данным, которые можно найти в открытых источниках, кадастровая стоимость здания торгового комплекса «Пирамида» на Тверской - 58,2 млн руб., при рыночной оценке - примерно 1,5 млрд руб. Кадастровая стоимость 25 объектов в ЦАО равна немногим больше 250 млн руб (при рыночной стоимости более 5 млрд руб).

Таким образом, общая кадастровая стоимость всех снесенных «самостроев» составляет порядка 1 млрд руб. Хотя юристы оценивают рыночные размеры исков за утраченное имущество в 22 млрд руб и более.

По закону, даже без решения конституционных судей власти должны выплатить собственникам компенсацию, эквивалентную именно рыночной стоимости объекта, если здание имеет кадастровую стоимость и на него получено свидетельство о собственности.

Раз уж мэрия ведет речь о заботе по поводу безопасности жителей (т.е. фактически изымает участки для государственных нужд), то можно было бы сослаться на статью 281 ГК РФ. Согласно ее второму пункту: «При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду».

Возможно, удастся обойтись и без судов, поскольку в постановлении мэрии Москвы говорится о выплатах компенсаций за снос, однако их размер пока не определен. Впрочем, это маловероятно: из комментариев чиновников СМИ сейчас известно, что методики возмещения подобных расходов не существует, что ставит под сомнение их добровольную выплату в обозримом будущем.

Наглядным примером готовности столичной мэрии компенсировать убытки предпринимателей может служить похожая история ликвидации дебаркадеров на реке Москве. Насколько известно, за полтора года владельцы дебаркадеров не получили вообще никакой компенсации.

Ответственность чиновников

Возможно, правильнее было бы возложить ответственность за эти убытки на чиновников, которые выдали многочисленные разрешения, позволившие возвести этот «самострой».

Поскольку возведение капитальных зданий в центре Москвы, по очевидным причинам, было бы невозможно без справок из Москомархитектуры, префектуры, районной управы, Мосэнерго, Мосводоканала, ОАТИ, ИГАСН, АПУ и пр., то, вероятно, должно быть возбуждено не менее сотни (по числу «самостроев») уголовных и административных дел за коррупцию, халатность или превышение должностных полномочий (максимальное наказание - лишение свободы сроком на четыре года).

Также важно заметить, что за рубежом в аналогичных случаях принято сначала публично отменять решение чиновников, привлекая их к ответственности. А после одобрения судом сноса, выкупать собственность по рыночной цене у владельца.

Московские же власти пока молчат по поводу наказания виновных в появлении «самостроя», а также мер по предотвращению подобных ситуаций в будущем (в частности, во время обещанной выдачи пострадавшим предпринимателям мест для нового строительства). Единственный ответ на вопрос, как же получены документы о собственности, пока дал начальник Госинспекции по недвижимости Сергей Шогуров. Он заявил, что это станет предметом отдельного разбирательства.

Последствия

Помимо необходимости компенсировать предпринимателям и инвесторам города (в том числе иностранным) стоимость снесенной недвижимости, властям Москвы следует готовиться к валу исков с требованием компенсации за витрины, мебель, товар, а также - морального ущерба.

Впрочем, главный ущерб - потеря доверия населения и предпринимателей к силе закона и гарантии исполнения решения суда - вряд ли уже в обозримом будущем удастся покрыть. Как признаются сами предприниматели, малый бизнес утомлен постоянно меняющимися правилами игры. Закон все сложнее воспринимать именно как стабильные правила игры, а суд - как реального арбитра и реальную власть.

И нет никакой уверенности, что малый бизнес вообще теперь рискнет создавать новую городскую среду, заполняя первые-вторые этажи домов, даже если эта цивилизованная стратегия развития будет поддержана властями. В условиях оперативного изменения законов в период отпусков, а также вынесения судьбоносных решений в предновогодней суете, когда постановления судов остаются без внимания, а Конституция трактуется как гороскоп, сложно представить, кто бы еще мог выступить гарантом для малых и средних предпринимателей.

Как известно, в Москве снесли наследие 90-х годов - 97 торговых павильонов и объектов, которые мэрия признала самостроем. Акция была беспрецедентной по масштабу - около 700 машин с ковшами почти одновременно начали снос торговых павильонов в Москве, общая площадь которых составляет около 50 тысяч квадратных метров - это 7 футбольных полей.

1. Срок, отведенный хозяевам 97 опасных сооружений, которые мэрия посчитала самостроем, для их добровольного демонтажа, истек ровно в полночь 9 февраля. Ранее хозяевам направили уведомления о необходимости снести незаконные сооружения. Суммарно все эти объекты занимали в городе около 50 тысяч квадратных метров общественных пространств.

В декабре прошлого года правительство Москвы утвердило перечень из 104 объектов, подлежащих сносу в первую очередь. Т.е., о сносе павильонов оповещали еще еще в прошлом году.

Первым делом я приехал на станцию метро Сухаревская . Здесь была настоящая движуха.

2. Большинство арендаторов и владельцев не освободили помещения, начались протесты, столкновения с полицией. Люди быстро выносили вещи и товары, погружали в грузовики и машины.

3. Если все были оповещены о сносе, то почему сами не освободили помещения. Думали, что не снесут?

4. Ближе к часу ночи, полиция оттеснила всех людей, собравшихся вокруг круглого павильона, чтобы начать снос.

5. Ковш экскаватора со скрипом ударил по стеклам здания. Так началась ночь сноса торговых павильонов в Москве.

6. Буквально через 20 минут, павильон выглядел уже так. Конструкции очень легко ломались.

7. Рабочие зачем-то вручную разбили все стекла, перед началом работы техники. Осколки вылетели на проезжую часть, поворачивающие автомобили не видели их.

8. Люди грузили мебель, шкафы, диваны, продукты и другие товары в свои грузовики, чтобы навсегда увезти их с Сухаревской площади.

9. Внутри павильона разруха.

10. По заявлениям властей, вблизи станций метро самострой может стать возможным источником обрушения вестибюлей, задымления, давки в случае чрезвычайных происшествий. Сотовые станции рабочие аккуратно демонтировали с крыши здания.

11. Спустя полтора часа, после начала сноса.

12. Около метро Чистые пруды - это, наверное, самые легендарные торговые павильоны. Точка всегда собирала вокруг себя много различных граждан, бомжей, алкоголиков и других сомнительных личностей.

13. Лично я, честно говоря, действительно рад, что эти строения вокруг выхода из метро, наконец-то, снесли.

14. Если вы не согласны со сносом павильонов на Чистых прудах, то посмотрите старые фотографии.

15. Чуть позже часа ночи начали сносить правое строение.

16. Говорят, здесь была хорошая шаурма, но я никогда тут ее не пробовал.

17. «Самострой рядом с городскими коммуникациями грозит взрывом газа, ожогами, поражением током, отравлением и многими другими авариями.»

Спустя полтора часа, снесли активно и второй павильон. Выглядит, конечно, это все эпично!

18. Но сносить окончательно, думаю, эти строения будут еще не одну ночь.

19. Ушла целая эпоха, можно сказать.

20. Представляете, теперь с площади будут видны трамваи? Это просто прекрасно!

21. Перед выходом из метро Кропоткинская небольшие павильоны снесли уже к 2-м часам ночи.

22. Строения оказались совсем непрочными, более похожими на временные.

23. С павильонами за выходом из метро Кропоткинская возникли небольшие заминки. Когда я приехал, то их даже еще не начали демонтировать.

24. В некоторые ларьки пришлось ломать сначала двери.

25. У нас нет самостроя. Дело в том, что многие владельцы даже не освободили свои павильоны от вещей и товара.

Прим. Многие люди имели все соответствующие разрешения. Однако, как получали разрешения в 90-х - объяснять не нужно. Совершенно необходимо, чтобы горечь от сноса этих объекта с владельцами и арендаторами разделили те чиновники, кто разрешил их строить и потом кормился от этого «самостроя» много лет.

26. Рабочие аккуратно вынесли весь товар наружу, ничего не выкинули и не сломали.

27. Туалет в начале Гоголевского бульвара тоже снесли.

28. Здание у выхода из метро Арбатская .

29. Удивительно то, как вообще что-то построили рядом с Министерством обороны.

30. Но это строение будет сносить сложнее, чем предыдущие, потому что здание довольно основательное, построенное из кирпича. Очень много придется вывозить мусора.

31. К метро Динамо я приехал уже ближе к 4 утра. Здесь вообще все ларьки снесли моментально.

32. Спасибо за внимание.

P.S. Московские власти пообещали за свой счет построить новые павильоны, в которых смогут получить площади арендаторы снесенных торговых комплексов. Право арендовать новые площадки будет разыгрываться на общих основаниях.

«Наверно, на месте снесенных павильонов будет какое-то благоустройство: скверы, площади. Мне сложно сказать про все объекты, но да, наверное, это возможно, поскольку эти объекты располагались во многом около метро, транспортно непростых узлов. Возможно, там будут какие-то парковки.»

Тимур Зельдич, заместитель начальника Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы.

В ночь на вторник власти Москвы начали снос торговых киосков, палаток и павильонов, признанных столичным правительством потенциально опасным самостроем. Тяжелая техника приступила к сносу объектов сразу по нескольким адресам: под удар попали торговые точки около станций метро «Чистые пруды», «Марксистская», «Маяковская», «Динамо», «Арбатская», «Сокол», «Павелецкая», «Академическая» и «Сухаревская». Начались демонтажные работы и на «Кропоткинской». Кроме того,

начался снос торгового центра «Альбатрос», который расположен между двумя выходами из метро «Щелковская».

Все это выглядело вот так:

Что будет с малым бизнесом

Несмотря на то что о сносе было заранее известно, многие предприниматели до последнего надеялись на отсрочку: не вывозили товар, а также не демонтировали оборудование, поэтому, когда строители начали разрушать павильоны, там по-прежнему оставались продукты и более того — люди. Особенно напряженно было минувшей ночью возле торговых павильонов на Сухаревской: предприниматели отказывались покидать торговые ряды и полночи «держали оборону». В соцсетях писали, что протестующих «винтили», а их оставленное без присмотра имущество разворовывали .

В организации «Опора России» (профсоюз малого и среднего бизнеса) заявили о своем намерении судиться. «Как эти объекты попали в список на снос — для нас большой вопрос», — заявил накануне заместитель председателя совета московского отделения «Опоры России» , отметив, что обращался со своими предложениями к , совместно с « » проводил «круглый стол» по этому вопросу, а также участвовал в слушаниях в Общественной палате РФ.

По его словам, помимо полной потери бизнеса

расходы на снос также лягут на плечи предпринимателей, поскольку именно они будут обязаны оплатить работу строителей и техники.

Один из основателей Архнадзора подчеркнул, что любые постройки, возведенные на территории памятника, должны быть признаны «диссонирующими» и уходить в первую очередь: «Подобные постройки искажают облик исторических улиц вообще и заслоняют собой архитектурные произведения, независимо от их охранного статуса».

В свою очередь департамент строительства Москвы напомнил, что «суммарно все эти объекты самостроя отняли у горожан около 50 тыс. кв. м общественных пространств — территория, сопоставимая с площадью сразу семи футбольных полей».

Судебная перспектива

В Общественной палате РФ уверены: скоро предприниматели пойдут в суды, чтобы оспаривать действия властей. «У многих собственников были правоустанавливающие документы и даже решения судов, подтверждающие право собственности», — заявил член .

В 2015 году вступили в силу изменения в Гражданском кодексе, согласно которым городские власти могут в одностороннем, административном порядке сносить объекты, признанные самостроем. Однако этот статус объекту может придать только суд: в таком случае,

владелец лишается права собственности, права аренды на эти земельные участки, а уже затем самострой отправляется на снос.

— представитель собственников автомагазина на улице Часовой, расположенного недалеко от станции метро «Аэропорт», и торговых павильонов на Чистых прудах — рассказывает, что обе точки работали более 20 лет. Земля под магазинами была в аренде до 2030 года, претензии от московских властей поступили полтора года назад. «Неожиданно нам заявили, что на арендованной земле возле Чистых прудов у нас самострой и мы подлежим сносу. А в случае с автомагазином вообще получилась странная история: московские чиновники представили карту, согласно которой магазин стоял на коммуникациях. Однако на самом деле на этой карте наш магазин оказался развернут на 180 градусов.

Судебные разбирательства продолжаются до сих пор.

Мы предоставляем все справки и документы, но чиновники продолжают выдвигать новые требования, — поделился он с «Газетой.Ru» — Но самое главное, что по закону объекты нельзя сносить, если судебные разбирательства еще не закончены. Внесудебный снос по федеральному закону может быть осуществлен только в том случае, если хозяин самостроя неизвестен. В нашем случае владельцы были известны и никуда ни от кого не прятались». Само постановление, на основании которого сносят, уже незаконно, настаивает Дегтярев. По его словам, этой ночью строители действовали под прикрытием ОМОНа и полиции — владельцы точек даже не успели вынести свой товар.

Еще один собственник — гендиректор ООО «Мдина» Кристина Бабашкина (ей принадлежит продуктовый магазин площадью 100 кв. м на пересечении 1-й Аэропортовой улицы и Ленинградского проспекта) — заявляет, что у ее организации есть свидетельство на собственность, а также решение суда о том, что постройка законна.

«Сейчас у нас истек срок аренды, продлевать его не будут. Требуют разрешение на строительство, но магазин был построен в 1997 году, а разрешение на строительство как документ появился уже потом, в 1999-м. Более того,

сейчас объект находится под судом, очередная кассация намечена на февраль, так что по закону его трогать вообще нельзя», — утверждает предпринимательница.

О грядущем сносе магазина Бабашкина узнала почти случайно: объявление опустили в почтовый ящик, не было ни заказных писем, ни уведомлений. «Владелица объекта — многодетная мать, против сноса магазина было собрано более 1,2 тыс. подписей местных жителей, которым теперь останется закупаться только в «Азбуке вкуса» — других магазинов поблизости нет. Ранее проводились три экспертизы, которые показали: объект не несет угрозы, в том числе и коммуникациям. Даже представитель не возражал: мы стоим рядом с люком, а не на нем, ремонту не мешаем», — добавила Бабашкина.

Несмотря на широкий резонанс, который получил ночной снос самостроя в соцсетях и СМИ, днем протестов со стороны владельцев ларьков не последовало. И это на фоне стихийных акций валютных ипотечников, ставших уже чуть ли не ежедневными. А вот в Гонконге попытка городских властей освободить район Вонкок от нелегальных закусочных вылилась в столкновения недовольных торговцев с полицией. Этот район известен на весь мир как район уличных рынков, разнообразных магазинов и мелких лавочек, закусочных и ресторанов. Как сообщает «Би-би-си», в ходе столкновений пострадали 44 человека, включая сотрудников полиции.

Меня заинтересовал вопрос о правомерности недавнего сноса ларьков в Москве.

Посмотрел практику применения ст. 222 ГК и пришёл к выводу, что всё не так однозначно.

Во-первых, возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена государственная регистрация права или нет (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 № 2404/10 по делу № А40-54201/08-53-485).

Таким образом, опровергается основной довод собственников ларьков - о том, что право собственности на ларьки зарегистрировано.

Также изящно обходится ссылка на п. 3 ст. 35 Конституции (никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда). Поскольку право собственности на самовольный ларёк не возникло (даже несмотря на регистрацию этого права), постольку снос ларька не нарушает указанную норму. Вдобавок - Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П (лицо, создавшее самовольную постройку, не является ее законным владельцем).

Здесь мало самодеятельности ВАСа. Это лишь развитие нормы п. 2 ст. 222 ГК: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Во-вторых, для квалификации объекта в качестве самовольной постройки достаточно хотя бы одного из четырёх признаков (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2015 № 18-КГ15-168, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 13021/12 по делу № А28-5093/2011):

1) объект создан на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке

2) объект создан на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта

3) объект создан без получения на это необходимых разрешений

4) объект создан с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Таким образом, если я построю здание 1) на собственном земельном участке 2) с разрешённым использованием земельного участка в целях строительства 3) с получением разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию 4) зарегистрирую право собственности на здание, но потом будут выявлены нарушения каких-либо градостроительных и строительных норм и правил - данное здание будет самовольной постройкой. И я буду долго спорить, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Полагаю, что мои доводы о том, что наличие разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию само по себе подтверждает соблюдение градостроительных и строительных норм и правил - не будут иметь успеха в суде.

Поэтому я пришёл к выводу о том, что снос ларьков является скорее правомерным, чем неправомерным. По крайней мере, на первый взгляд этот снос соответствует и норме, и практике применения нормы. Это предположительный вывод, поскольку с материалами дел по сносу ларьков подробно не знакомился.

Другой вопрос в том, что норма неадекватная. Я бы изложил п. 1 ст. 222 ГК в следующей редакции:

самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений И (вместо ИЛИ) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В текущей редакции, получается, что государство совершенно не отвечает за дееспособность системы государственного строительного надзора. Выдача разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию никак не гарантирует соблюдение градостроительных и строительных норм и правил. Тогда непонятно, зачем вообще нужен обременительный строительный надзор.

В общем, я за то, чтобы наличие разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, регистрация права собственности создавали неопровержимую презумпцию того, что постройка не является самовольной. И вопросы о самовольности надо рассматривать на этапах выдачи разрешений.

Полагаю, что вопросы о правах на землю и разрешённом использовании земли вполне можно отдать на уровень строительного надзора. Нет прав на землю или неподходящее разрешённое использование земли - нет разрешения на строительство.

Что касается возможных мер защиты для владельцев ларьков.

Во-первых, неясность п. 4 ст. 222 ГК. Так и не понял, распространяется ли административный порядок сноса только на постройки с невыявленным строителем. Не понял, как выявлять этого строителя. И как быть, если здание давно построило невыявленное лицо, а сейчас это здание использует уже другое (идентифицируемое) лицо.

Полагаю, все эти неясности можно попробовать истолковать в пользу владельцев ларьков.

Во-вторых, действие п. 4 ст. 222 ГК во времени. Норма действует с 01.09.2015 и не имеет оговорки об обратном действии. Следовательно, применяем п. 1 ст. 4 ГК: акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Возникают вопросы: возможен ли административный снос построек, возведённых до 01.09.2015? либо административный снос возможен лишь в отношении построек, возведённых после 01.09.2015, а по более ранним постройкам продолжает действовать судебный порядок сноса.

Считаю, что п. 4 ст. 222 ГК следует применять лишь к постройкам, возведённым до 01.09.2015. В противном случае, резко изменяется правовое положение лиц, которые возвели эту постройку до 01.09.2015. Хотя п. 4 ст. 222 ГК не имеет обратного действия. Возводя постройку, эти лица, вероятно, считали, что в случае спора у них будет возможность обосновать в суде, что постройка не является самовольной. п. 4 ст. 222 ГК лишает их такой возможности.

В-третьих, лицо, создавшее самовольную постройку, вправе требовать возмещения расходов по строительству и сносу объекта от органа, который с нарушениями предоставил участок для строительства (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.07.2009 № 1034/09 по делу № А65-12664/2007-СГ3-15).

Думаю, это может сработать, если есть документы о предоставлении земли, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

В-четвертых, п. 4 ст. 222 ГК даёт публичным органам право принять решение о сносе самовольной постройки. Но это не значит, что публичные органы вправе по собственному усмотрению признавать постройку самовольной.

Полагаю, последовательность действий должна быть такая: 1) сначала в судебном порядке надо признать постройку самовольной 2) лишь после этого можно сносить постройку по п. 4 ст. 222 ГК.

И в завершение.

Независимо от правомерности/неправомерности сноса, действия Правительства Москвы по сносу ларьков ужасны во многих отношениях: убивают инвестиции, рабочие места, налоговую базу. Даже если бы это было правомерным, так делать нельзя.