Как правильно сделать отчуждение земельного участка. Порядок отчуждения земельного участка. Отказ от права на земельный участок. Законодательное определение сделки

Под отчуждением земельного участка нужно понимать добровольную или принудительную передачу прав собственности владельцем имущества другому лицу либо переход права владения имуществом без изъявления воли собственника на это.

Нельзя понимать под отчуждением передачу имущества собственником какому-либо лицу без передачи ему прав собственности , например, аренду, доверенность или доверительное управление. Отчуждение подразумевает именно передачу прав собственности на земельный участок.

Основанием для отчуждения считаются различные сделки, административные акты, решения судебных органов, а также установленный законом порядок.

Виды

Отчуждение может быть добровольным и принудительным.

При добровольном отчуждении собственник по своему желанию передаёт право собственности иному лицу в рамках заключения договоров (к примеру, купля-продажа, дарение, мена, завещание).

Принудительное отчуждение подразумевает переход собственности другому лицу вне воли самого собственника. Это может быть вынужденное изъятие земельного участка у владельца для нужд государства либо региона, города, а также конфискация земельного участка по суду.

Бывают также отчуждения возмездные и безвозмездные.

Передача участка земли может происходить безвозмездно или возмездным путём в случаях и добровольного, и принудительного отчуждения.

Возмездное отчуждение возможно как при добровольном отчуждении (купля-продажа, договор дарения с условием пожизненного содержания и др.), так и при отчуждении земельного участка принудительным способом (к примеру, изъятие земельного участка для нужд государства путём выкупа).

Безвозмездные сделки совершаются при оформлении договоров дарения, завещания, (добровольное отчуждение) и в случаях принудительной конфискации земельного участка.

Условия

Условия и порядок, касающийся отчуждения участков земли , регламентируются ст. 52 ЗК РФ.

Первое и главное условие отчуждения – это передача прав собственности иному лицу в рамках гражданско-правовых сделок либо переход собственности прав по принуждению, т.е. в результате судебных решений или административных актов.

К условиям отчуждения следует отнести также учёт ограничения оборотоспособности земли , которые установлены земельным законодательством.

Имеются в виду отдельные территории, полностью изъятые из гражданского оборота (к примеру, природные заповедники, парки национального значения, гражданские и воинские захоронения, а также другие категории земель) или территории, ограниченные в обороте (участки, расположенные на территории лесного фонда или специально выделенные для нужд связи земельные участки).

Порядок действий

Участок земли, выступая в качестве объекта недвижимости , должен отчуждаться в соответствии с нормами гражданского права, которые касаются процедуры регистрации сделок с недвижимостью.

Ключевой нормативной базой , определяющей порядок проведения сделок по отчуждению земельных участков, является федеральный закон № 122 от 21.07.1997г.

Отчуждение земельного участка обусловлено выполнением двух основных процедур :

1. Составление и заключение договора об отчуждении (договора дарения, мены, купли-продажи, завещания).
2. Регистрация договора, осуществляемая в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

При составлении договоров следует учитывать характер и особенности оформления каждого вида сделки, однако общим условием является письменная форма документа , подписанного обеими сторонами.

Без регистрации договора не считается возможным переход прав собственности другому лицу, а значит и отчуждение имущества, в том числе земельного участка.

Право собственности может возникнуть только на основании регистрации договора .

Пока не будет проведена процедура регистрации договора, обязательство по отчуждению земли не будет считаться исполненным.

Отчуждение части земельного участка

Часть участка земли может стать объектом обязательственных, но ни в коем случае не вещных прав . Отдельная часть участка не может быть собственностью иного лица, чем владельца всего участка в целом.

Чтобы провести отчуждение части участка, прежде следует установить его границы . Для этого должны быть проведены кадастровые работы по формированию нового участка как самостоятельного объекта вещных прав.

Часть участка земли может являться предметом договора аренды, ипотеки, ссуды. Собственник целого участка может сдать в аренду или заложить только его часть. В кадастровом плане должны быть указаны площадь и размеры части, а также присуждён ей кадастровый номер.

При регистрации к договору аренды прилагается план границ целого земельного участка с точным указанием его части, которая сдаётся в аренду . Таким образом, права у собственника остаются, но обременяются арендой части участка.

Часть участка земли может являться сферой действия сервитута . Справка: сервитутом называется ограниченное право пользования земельным участком.

Ограничения устанавливаются на участок, являющийся зоной проезда или прохода, прокладки общественных линий коммуникации или линий электропередач и т.д.

Если в сферу сервитута входит только часть участка, то в кадастровом плане накладываются ограничения на весь участок земли, который не может быть отчуждён.

Подводя итоги статьи, хотелось бы ещё раз подчеркнуть ключевые моменты вопроса, касающегося отчуждения земельных участков:

• отчуждение возможно только при переходе прав собственности к новому владельцу;
• право собственности передаётся только на основании гражданско-правовой сделки и возникает с момента регистрации договора;
• часть земельного участка может отчуждаться только после её оформления и регистрации как самостоятельного земельного объекта.

Время чтения: 6 минут

Согласно законодательству РФ, земельные участки могут находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и так далее. Собственник земли волен продать, подарить надел или заключить любую другую сделку, которая касается прав на его имущество. Стоит получить представление о том, в каких случаях это можно сделать и как правильно оформить отчуждение земельного участка.

Передача земельного участка

Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются Гражданским кодексом РФ , а особенности – Земельным кодексом РФ . Существует несколько форм собственности:

• государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;
• муниципальная – наделы, отданные муниципальным образованиям при разграничении государственной собственности и законодательно признанные такими;
• частная – участки сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.

Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:

• в возмездной либо безвозмездной форме;
• добровольное или принудительное.

От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:

• купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
• аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.

Более полно правовые аспекты отчуждения раскрыты в статье .

Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Законом РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» .

Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Соблюдение этого условия делает возможным полноценное владение и распоряжение наделом в соответствии с гражданским законодательством, определяющим что такое отчуждение земельного участка.

Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является .

Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации.

Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.

Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Каким образом может происходить отчуждение

Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:

• решение органа исполнительной власти,
• договор безвозмездного использования;
• договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).

Нюансы передачи гражданам федеральных и муниципальных земельных наделов обсуждаются в материале .

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:

• добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;
• отказ собственника от законного права ();
• принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.

Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.

Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ .

Добровольное отчуждение имущества

Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах. Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.

Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц. Например:

• отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев;
• отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов;
• отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы.

Принудительное отчуждение земельного участка

Способы отчуждения частной собственности условно разделяются на 2 группы:

• экспроприация, в основе которой лежат общеполезные цели;
• – санкция за правонарушение.

Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем. В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости:

• по обязательствам собственника;
• истребование имущества из чужого незаконного владения.

При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности. Владельцу выплачивается компенсация.

На каких условиях можно отчуждать объект

В зависимости от способа передачи права собственности устанавливается определенный порядок. Для добровольного отчуждения земельного участка существуют следующий алгоритм:

1. Определение стоимости надела по согласованию сторон или на основании заключения экспертной организации.
2. Подписание договора купли-продажи.
3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ст. 8 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Владелец обязан письменно и под расписку уведомить муниципальное образование о намерении продать надел, указать стоимость и другие условия сделки. Муниципалитет имеет преимущественное право покупки по цене, объявленной продавцом.

Земли сельскохозяйственного назначения не могут отчуждаться, если органы местного самоуправления не отказались от их приобретения и в 30-дневный срок продавец не получил извещения о намерении купить надел.

Главным условием совершения сделок с землей является ее . Ограничения на передачу ЗК РФ устанавливает для:

• государственных заповедников и национальных парков;
• участков, входящих в состав ;
• особо охраняемых природных территорий;
• наделов, расположенных рядом с водными объектами государственной или муниципальной собственности.

Если эти ограничения не распространяются на отчуждаемый земельный участок, передача права собственности возможна на общих условиях.

В каком порядке выполняется отчуждение

Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, – аренда до 1 года. Поэтому первый этап отчуждения – заключение письменного договора с указанием:

• сторон и предмета договора с точными характеристиками;
• отсутствия запрета на и : залога, аренды, сервитутов;
• цены договора и способа оплаты;
• других обязательств сторон.

Следующий этап – регистрация перехода права собственности. Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Частичное отчуждение надела

Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.

Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.

Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.

Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и нормами гражданского законодательства. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе:

• продать, подарить или завещать свою ;
• отказаться от права собственности;
• внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации;
• передать надел в доверительное управление.

Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.

Изъятие земельного участка

Понятие реквизиции имущества установлено в ст. 51 ЗК РФ. В случае чрезвычайных обстоятельств и в целях защиты жизненно важных интересов граждан надел может быть изъят. Собственнику такого участка возмещаются убытки и выдается документ о реквизиции.

Если после прекращения обстоятельств вернуть надел невозможно, владельцу предоставляется равноценный участок или выплачивается рыночная стоимость реквизированной земли.

Реквизиция может применяться не только для собственников, но и при постоянном пользовании, наследуемом владении или безвозмездном срочном пользовании.

Правовые аспекты изъятия земельных участков рассматриваются в статье .

Заключение

Любое отчуждение земельного участка влечет утрату права собственности на него лишь после государственной регистрации. Порядок и условия процедуры зависят от формы сделки. Участки можно передавать добровольно, принудительно, на возмездной и безвозмездной основе. При несоблюдении закона договора могут признать недействительными, что влечет за собой отказ в переходе права собственности. Поэтому прежде чем распорядиться недвижимостью, желательно изучить правовые аспекты отчуждения земельных участков.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования как субъекты земельных отношений

Полномочия Российской Федерации в земельных отношениях

Участие субъектов Российской Федерации в земельных отношениях

Полномочия органов местного самоуправления в земельных правовых отношениях

§3. Объекты земельных отношений Виды объектов земельных отношений по земельному законодательству

Состав земель в Российской Федерации в зависимости от установленных категорий земель

Глава 2. Применение норм земельного законодательства об образовании и правовом режиме земельных участков §1. Правовые признаки земельного участка Определение земельного участка

§2. Особенности образования земельных участков Способы образования земельных участков

Раздел земельных участков

Выдел земельных участков

Объединение земельных участков

Перераспределение земельных участков

Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Глава 3. Право собственности и иные права на земельные участки §1. Правовые особенности определения и признания права собственности на земельные участки

Государственная и муниципальная собственность на землю

Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю

Собственность на землю субъектов Российской Федерации

Муниципальная собственность на землю

§2. Содержание права постоянного (бессрочного) пользования и иных ограниченных прав на землю Право постоянного (бессрочного) пользования

Право пожизненного наследуемого владения

Договор аренды земельного участка

Безвозмездное срочное пользование земельными участками

§3. Проблемы реализации прав и обязанностей собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей

§4. Особенности применения норм об ограничениях прав на землю

§5. Резервирование земель как разновидность ограничения прав на землю

Возникновение прав на земельные участки в связи с переходом права собственности на недвижимость

Особенности купли-продажи земельных участков

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (общие положения)

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков

Предоставление прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства

Предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства

Процедуры и требования к предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Нормы предоставления земельных участков

Процедуры предоставления земельного участка для строительства

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством

§2. Применение норм о прекращении прав на земельные участки

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Конфискация и реквизиция земельных участков

Порядок отчуждения земельного участка. Отказ от права на земельный участок

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Глава 5. Защита прав на землю, возмещение убытков лицам, обладающим правами на земельные участки §1. Основания и правовые способы защиты прав на землю

§2. Возмещение убытков лицам, обладающим правами на земельные участки

Глава 6. Взимание платежей за землю. Правовые основы оценки земли §1. Платность использования земли

§2. Оценка земли

§2. Информация о земельных участках, содержащаяся в Государственном кадастре недвижимости

Кадастровый номер объекта кадастрового учета

Уникальные характеристики земельного участка:

Дополнительные сведения о земельном участке

Сведения о кадастровом делении территории Российской Федерации

Сведения о картографической и геодезической основах кадастра

В каком виде может быть получена информация из гкн

Порядок получения сведений о земельном участке из гкн

Сроки предоставления сведений

Получение сведений о правах на земельные участки

§3. Информация о правах на земельные участки, содержащаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество

Форма предоставляемых сведений из егрп

Уполномоченный орган, предоставляющий сведения из егрп

Сроки предоставления сведений из егрп

Заключение

Порядок отчуждения земельного участка. Отказ от права на земельный участок

Отчуждение земельного участка его собственником может осуществляться по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

Порядок заключения сделок регулируется как ЗК РФ, так и ГК РФ с учетом оборотоспособности земельных участков (ст. 129 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ). Отсылка к ст. 27 ЗК РФ связана с тем, что, исходя из указанной статьи, собственник участка не во всяком случае может свободно осуществить его отчуждение на основании сделки.

Так, порядок отчуждения земельных участочков из земель сельскохозяйственного назначения (тех из них, что задействованы в сельскохозяйственном производстве) установлен Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Так, указанным законом (ст. 5) установлена обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Статьей 8 того же Закона определено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При отчуждении земельного участка, расположенного на территории национального парка, исключительным правом приобретения права на этот земельный участок законом наделено ФГУ, дирекция национального парка, обеспечивающая его охрану и режим использования.

Следует обратить внимание на то, что постановлением Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 N 8-П По делу о проверке конституционности ЗК РФ в связи с запросом Мурманской областной Думы ст. 52 ЗК РФ признана не противоречащей Конституции РФ.

Лицо вправе отказаться от своего права на земельный участок. Однако отказ от участка требует соблюдения определенного порядка. Процедура отказа от земельного участка урегулирована ст. 53 ЗК РФ.

Следует обратить внимание на то, что в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ, может быть оформлен отказ от вещного права на земельный участок. Отказ от права аренды осуществляется в порядке, предусмотренном для прекращения договора аренды земельного участка.

Для отказа от земельного участка правообладатель подает заявление об отказе. При этом собственник подает заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения - в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

К заявлению об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком прилагаются кадастровый паспорт земельного участка (при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о таком земельном участке, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельного участка), подлинники документов, удостоверяющих права на землю, в случае их отсутствия - копию решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а также копию документа, удостоверяющего личность (для гражданина), или копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица. К заявлениям юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и государственных и муниципальных предприятий должен быть приложен документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Это означает относительную свободу данных правообладателей в отказе от прав на землю.

Уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Копия решения в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок.

Право собственности на земельный участок, находящийся в собственности лица, прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Статьей 53 ЗК РФ установлены также разные условия прекращения права на земельный участок в зависимости от того, зарегистрировано ли право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или нет. При этом ряд обязанностей возложено на уполномоченные органы государственной власти ли органы местного самоуправления, в которые подается заявление об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения.

В ряде случаев суды обращаются к установленному ЗК РФ порядку прекращения прав на землю, анализируя обоснованность прекращения прав на земельные участки. В определении ВАС РФ от 11.02.2008 N 15818/07, в частности, указано:

Конкурсный управляющий сельскохозяйственного производственного кооператива (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации Богородского района Нижегородской области (далее - администрация) от 14.11.2006 N 2437-р "О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования кооператива земельными участками".

Суд, отменяя данное постановление установил, что оспариваемым ненормативным актом прекращено право постоянного (бессрочного) пользования кооператива земельным участком площадью 715 га и указанные земли зачислены в фонд перераспределения земель Богородского района. Суд признал недоказанным наличие оснований и соблюдение порядка прекращения права землепользования, установленных ст. 45 и 53 ЗК РФ, в связи с чем признал нарушенными права кооператива. Также суд признал нарушенными нормы Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Судами обращено внимание также на то, что при отказе от земельного участка прекращение права должно быть осуществлено на земельный участок той площади, которую заявил правообладатель.

Определением от 02.07.2008 N 8069/08 ВАС РФ в том числе разъяснил, что суд обоснованно признал оспариваемые ненормативные правовые акты недействительными и нарушающими права МУПП, поскольку установил, что, несмотря на отказ предприятия от права постоянного (бессрочного) пользования лишь на часть земельного участка (за исключением участка площадью 0,25 га, занятого тяговой подстанцией) общей площадью 5,1039 га, администрация по постановлениям от 29.12.2003 и 15.04.2008, руководствуясь ст. 29 ЗК РФ, изъяла земельные участки общей площадью 5,076 га. При таких обстоятельствах дальнейшее распоряжение КУИ Саратовской области этим земельным участком путем передачи части земли ООО совершено с нарушением порядка, установленного ст. 53 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ устанавливает ряд специальных условий принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка. При этом принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Форма предупреждения о допущенных земельных правонарушениях установлена в качестве приложения к Положению о государственном земельном контроле, утвержденному постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 N 689.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок уполномоченный исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные осуществлять управление и распоряжение земельными участками, находящимися в публичной собственности. Данный орган направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок, а по истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок, направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельным кодексом РФ определено, что прекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения вреда, причиненного противоправными действиями. Возмещение причиненного виновным лицом вреда осуществляется в соответствии со ст. 76 ЗК РФ и гражданским законодательством.

Состав административного правонарушений в области использования земельных участков и мера ответственности за них установлены Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее - КоАП РФ).

Принудительное прекращение права на земельный участок ввиду ненадлежащего его использования осуществляется на основании решения суда. При рассмотрении судебных споров суды обращают внимание на наличие состава правонарушения, соблюдение требований КоАП РФ, ЗК РФ о привлечении виновных лиц к ответственности, на иные значимые с правовой точки зрения обстоятельства.

Согласно терминологии Земельного Кодекса РФ, отчуждение земельного участка добровольно или по решению суда представляет собой отстранение от прав собственности по рассматриваемому земельному участку. Отчуждение владельцем третьим лицам производится в правомочном порядке, определенным законодательством ГК РФ, а также с учетом требований ст.27 Земельного Кодекса в контексте по отстранению от оборотной способности земельных угодий. Форма отчуждения без согласия владельца с целью получения государственными и муниципальными органами может производиться при равномерной компенсации стоимостной части земли и только при наличии соответствующего решения судебного органа.

Отчуждение земельного участка в принудительной форме подразумевает конфликтные ситуации, которые могут решаться, как в переговорном, так и в судебном порядке. Специалисты рекомендуют для защиты прав владельцев обращаться к юристам по жилищным вопросам.

• предоставление пакета документов на земельный участок и дом;
• заключение договора купли-продажи;
• обращение в регистрационную палату для занесения сведений о смене собственника.

В случае принудительного отчуждения собственник получает извещение, дальнейшая судьба участка решается в соответствии с законодательством в судебном порядке.

Добровольное отчуждение

Отчуждение земли и объектов капитального строительства в добровольной форме предполагает реализацию владельцем своего правомочия на возможность распоряжения недвижимым имуществом. Основанием для передачи прав другим лицам выступает заключенная и законодательно оформленная сделка купли-продажи, завещание и др.

Принудительное отчуждение

Принудительная передача собственных прав на земельный участок осуществляется в тех случаях, когда объект изымается без какого-либо согласия и волеизъявления его владельца. В качестве основного примера можно выделить конфискацию имущества в соответствии с исполнением судебного приговора либо изъятие у владельца участка земли согласно установленным целям муниципальных и государственных органов. Не редко возникают случаи незаконного изымания земель государственными органами, в этом случае правовая поддержка юриста будет просто незаменима.

Отчуждение или передача земельного надела хозяином, третьим лицами возможно в соответствии с Гражданским кодексом РФ. В качестве владельцев участков земли могут быть не только обычные граждане, но и государство либо юридическая организация. Каждый из них может передать права на землю третьим лицам.

Что такое отчуждение земельного участка?

Понятие отчуждение участка рассматривается как передача прав на него, независимо от того по своей воле или по приходится их передавать, третьим лицам. Под отчуждением нельзя понимать передачу имущества без предоставления лицу прав на распоряжение участком по собственной воле.

Причины для передачи земли:

• Сделки купли-продажи и другие виды сделок, в связи с которыми можно передать землю другим лицам;
• Решения о конфискации, принимаемые государством;
• Административные акты.

При передаче земли нужно знать, что некоторые из них не подлежат отчуждению, например, те, где расположены заповедники, воинские захоронения, национальные парки и других.

Виды отчуждения

В соответствии с понятием отчуждение выделяют два их вида:

• Добровольное, решение по собственно воле;
• Принудительное.

Кроме того, отчуждение бывает:

• Безвозмездным, например, при передаче участка по дарственной;
• Возмездным, возможна передача земли при продаже либо передаче государству.

Добровольное отчуждение

При добровольной передаче в собственность земельного участка гражданин по собственному желанию передает их третьим лицам.

Такая передача возможно в случае заключения:

При добровольной передаче земля переоформляется на гражданина либо организацию, с которыми была заключена сделка.

Принудительное отчуждение

Переход имущества при принудительной передаче земли выражается путем вынужденного изъятия участка в собственность государства, региона, города, а также при обращении в суд.

Причины принудительного прекращения собственности:

• Изъятие земельного надела. Такое решение принимается не менее чем за 1 год до данного действия. В некоторых случая при изъятии, гражданину может быть предоставлен такой же участок в другом месте либо могут возместить стоимость земли и сооружений на ней;
• Конфискация участка. Данная причина предусматривает безвозмездное изъятие. Этот пункт имеет место быть, когда накладываются санкции и участок забирается в счет их погашения;
• При ненадлежащем использовании земли . Данная причина возможна если собственник не исправляет факт ненадлежащего использования. Первоначально накладывается штраф и только если данное наказание не подействовала, то изымается участок.
• Реквизиция участка. Он временно изымается государством, при этом выплачивается возмещение убытков.

Условия

Одним из условия является передача прав на землю третьему лицу, оформляя при этом гражданско-правовую сделку по переходу земли в собственность.

Другим условием считается оборотоспособность земли, которая имеет ограничения. Здесь имеются в виду различные заповедники, захоронения, национальные парки, которые не могут отчуждаться или продаваться. Также сюда относятся участки с ограниченным оборотом, такие как лесной фонд.

Порядок отчуждения земельных участков

Порядок отчуждения участков прописан в ст.52 Земельного кодекса РФ.

Порядок отчуждения выглядит следующим образом:

Затем собственник оформляет права на землю и участок становится полноценной собственностью.

Зачастую при отчуждении зданий, которые находятся на земельном участке, участок тоже передается другому собственнику.

Но в данном случае есть некоторые исключения:

• Передача части сооружения, которая не выделяется вместе с земельным участком;
• Передача сооружения, находящегося на участке, который был изъят из оборота.

Передача земельного надела без построек, которые на нем находятся, невозможно.

Решение об отчуждении принимается лицами, которые имеют в своей собственности участок либо властью, которая приняла решение о выкупе земли. Если собственник не согласен передать участок государству, то данный вопрос может решаться через суд.

Если отчуждение происходит путем изъятия участка, то этапы отчуждения выглядят немного иначе:

• Государство выносит акт об отчуждении земли. Затем оно направляется в Росреестр;
• Решение публикуется в СМИ, а также на официальном сайте;
• Оповещение собственника об изъятии ;
• Оценка земельного участка независимым экспертом;
• Между собственников и представителем государства заключается договор о передаче участка;
• Выплата собственнику стоимости участка, либо выдача подобного земельного участка;
• Оформление в Росреестре прав на собственность.

После этого сделка считается завершенной и государство может применять участок в своих целях.

Прежде чем соглашаться с изъятием участка необходимо удостовериться в следующем:

• Решение, принято государством, законно и обоснованно, то есть имеет документы, которые могут подтвердить законность действия. К ним относят лицензии на недропользование, международный договор, ходатайство и другие официальные бумаги.
• Срок действия решения еще не истек, он составляет 3 года;
• Плату за участок предлагается реальная, а не с занижением стоимости. В стоимость должны входить не только земля, но и сооружения который на ней находятся.

При нарушении хоть одного из пунктов собственник имеет право обжаловать действия в суде и вернуть себе участок.

Отчуждение части земельного участка

Доля надела может быть предметом обязательственных, но не вещественных прав. Невозможно передать в собственность другого лица только долю участка.

Передача части участка возможна только если установить его границы, при этом регулирование данного действия происходит только по закону. Для этого необходимо отделить его от общего участка сформировав отдельный.

Доля участка земли может являться объектом договора ссуды, аренды или ипотеки. В кадастровом паспорте должен быть присвоен кадастровый номер новому участку, а также его площадь. Собственник земли может заложить ее часть в качестве залогового имущество по ипотеке или сдать в аренду.

Оформляя договор аренды к нему должны быть приложен план всего участка, а также должен быть указан размер части, которая сдается в аренду.

Существует понятие сервитут , то есть ограничение прав на пользование участком. Такие ограничения устанавливают на такие участки, которые считаются зоной проезда транспорта, а также путями где проходят линии электропередачи.

При вхождении в область сервитута доли участка, ограничения возможны на единый участок, с невозможностью его отчуждения.

Надел земли целиком или только его часть должны передаваться в собственность третьим лицам только при соблюдении всех правил и оформлением установленных документов.

Дмитрий Баландин