Главная » Наследство » Договор уступки прав требования на квартиру. Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора

Договор уступки прав требования на квартиру. Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора

Покупка квартиры в строящемся доме по договору уступки прав требования — распространенная сделка. С момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства первоначальный инвестор может продать квартиру другому лицу, заключив с ним договор уступки права требования.

Особенности заключения договора уступки права требования

при уступке права требования действие первого договора долевого участия не прекращается, меняются только стороны договора (происходит смена лиц в обязательствах);
все условия предыдущего договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними;
права первоначального инвестора переходят к новому участнику в том же объеме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства (если иное не предусмотрено в договоре);
первоначальный инвестор отвечает перед новым кредитором только за действительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком.

Порядок заключения договора уступки определяется гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ч. 1 Гражданского кодекса РФ. Договор уступки права требования составляется сторонами сделки в произвольной форме. Для заключения договора уступки права требования не нужно получать согласование застройщика (если такое условие не содержится в договоре долевого участия).

Пакет документов для заключения договора уступки

1. Зарегистрированный договор долевого участия в строительстве.

2. Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства. Кроме справки от застройщика о том, что оплата произведена, покупателю нужно проверить первичные платежные документы (приходно-кассовый ордер, свидетельствующий о том, что деньги поступили в кассу застройщика; если оплата осуществлялась в безналичном порядке — выписку с банковского счета участника долевого строительства (первого инвестора), платежное поручение с отметкой банка о проведении платежа).

3. Покупатель должен удостовериться в наличии у продавца прав на уступаемый объект долевого строительства (получив информацию у застройщика, в Росреестре, изучив оригиналы документов).

3.1. Обратиться за информацией к застройщику. «Прежде чем заключать договор уступки права требования, желательно прийти к застройщику и убедиться в том, что человек, который продает квартиру, действительно является владельцем права требования, — рассказывает заместитель генерального директора ОАО „ДСК“ по правовым вопросам Сергей Успанов. — Мы готовы предоставлять такую информацию, а также информацию о том, в какой доле оплачены обязательства. Потому что на рынке встречаются случаи мошенничества, когда инвесторы продают право новому участнику строительства, заключив с застройщиком договор долевого участия и заплатив по нему только небольшой взнос». Как купить квартиру у подрядчика

3.2. Обратиться в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что инвестор действительно имеет права на уступаемый объект. Выписка выдается на земельный участок, на котором ведется строительство, для ее получения покупателю необходимо знать кадастровый номер участка (указан в договоре долевого участия в строительстве). В полученном документе нужно найти переуступаемую квартиру и проверить, кто указан в качестве участника права. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, заявитель (физическое или юридическое лицо) может получить в виде бумажного документа, лично обратившись в офисы Росреестра или в электронном виде заполнив форму запроса, размещенную на сайте www.rosreestr. ru.

4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на заключение договора уступки требования. Его отсутствие в дальнейшем может привести к судебным искам от супругов, не согласных с уже совершенной сделкой или с ее ценой. Если у продавца в паспорте отсутствует штамп о браке, покупатель вправе попросить его предоставить заявление в простой письменной форме о том, что продавец в браке не состоит и отчуждаемая недвижимость является его личной собственностью. Несмотря на то, что содержание первоначального договора долевого участия проверялось при государственной регистрации, при заключении договора уступки содержание первого договора в любом случае нужно проверять.

5. Если заключаемому договору предшествовали договоры уступки требований, указанные документы следует проверять по всей цепочке сделок, начиная от первой сделки с застройщиком.

«Покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов необходимых документов и их содержание, изучить условия договора уступки: в нем должен быть указан срок передачи объекта инвестору, цена договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на возведенный объект (не менее пяти лет); описание и местонахождение объекта в договоре участия в долевом строительстве и в договоре уступки требований должны совпадать, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

Порядок оплаты по договору уступки права требования

По закону уступка требования допускается после полной оплаты или с одновременным переводом долга на нового участника строительства. Поэтому, заключая такую сделку, необходимо проверить, в каком объеме по договору рассчитался первый участник строительства.

1. Если требования оплачены полностью. В таком случае для перехода права требования к другому лицу не нужно получать согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором. На практике большинство строительных компаний включают в договоры долевого участия пункт о том, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. В таком случае получение согласия застройщика обязательно.

2. Если требования оплачены не полностью. Если участник долевого строительства не рассчитался в полном объеме, новый участник долевого строительства получает право требования в том объеме, в котором оплата была произведена первым участником строительства, и одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору.

Договор уступки права обязательно должен содержать

название объекта долевого строительства (полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры);
цену уступки права;
сроки расчетов по договору;
условие о том, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком выполнены в полном объеме;
реквизиты первоначального договора долевого участия или предшествующих договору уступки требования.

Если требования по договору оплачены не полностью, необходимо получить согласие застройщика на уступку. На практике вариантов получения такого согласия от застройщика может существовать несколько: одни компании оставляют для согласования строчку в договоре долевого участия, в других — от застройщика направляется письмо о согласии на уступку. Если оплата произведена не полностью, в договоре должно содержаться условие о переводе долга на приобретателя прав. Оплата по договору уступки прав требования происходит по согласованию сторон, в подавляющем большинстве случаев покупатель передает продавцу деньги при подписании договора, до его регистрации в Росреестре.

Особенности заключения договора уступки права требования с подрядчиком

Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.

Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика. В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.

В таком случае производится оплата подрядчику, от него покупатель получает соответствующий платежный документ и справку о том, что деньги им получены, далее необходимо получить справку от застройщика о том, что строительная компания эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру погашена. Все эти документы необходимо иметь при совершении уступки (указанные документы должны быть в оригинале, поскольку копии, в том числе заверенные, могут быть не приняты судом в качестве доказательства).

Регистрация договора уступки прав требования

Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо предоставить (в оригиналах):

три экземпляра договора уступки права требования (два экземпляра для сторон договора и один экземпляр для Росреестра);
письменное согласие застройщика (если договор долевого участия в строительстве в качестве одного из условий предусматривает получение согласия застройщика на уступку прав требования);
если оплата по договору произведена полностью, справку от застройщика о том, что оплата полностью произведена;
если оплата произведена не полностью, в таком случае на государственную регистрацию должно быть представлено соглашение сторон о переводе долга по договору на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.

Для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора. Срок, отведенный для регистрации договора по закону, составляет 18 календарных дней, однако на сегодняшний день приказом Управления срок государственной регистрации данного договора сокращен до 10 рабочих дней. Размер государственной пошлины для регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия составляет 200 рублей, затраты по регистрации делятся между сторонами договора.

О состоявшемся переходе прав нужно уведомить застройщика. Застройщик должен получить информацию о том, что уступка произошла, и свои обязательства по передаче квартиры он теперь должен выполнять уже в отношении нового лица. Для этого в адрес строительной компании направляется уведомление, составленное в простой письменной форме. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе, желательно приложить к уведомлению договор уступки (для этого он сразу составляется в четырех экземплярах).

После государственной регистрации договор уступки обретает законную силу. С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на объект, вместо него в договор включается новый инвестор, в дальнейшем именно перед ним должен будет выполнить свои обязательства застройщик.

Артем

Текст: Мария Быстрова Источник: журнал «Юрист компании» № 7, 2014

Компания приобретает право требования долга с чужого арендатора. Надо ли регистрировать цессию

Зона риска : приобретение права требования арендной платы по зарегистрированному договору аренды путем цессии без ее регистрации

Участники : цедент (арендодатель), цессионарий и арендатор

Негативные последствия : неисполнение обязательств арендатором или их исполнение первоначальному кредитору (цеденту)

Сделка

C 1 июля глава 24 Гражданского кодекса (о перемене лиц в обязательствах) действует в новой редакции. Предполагается, что новые нормы приведут к еще более активному использованию уступки прав денежных требований. Одним из самых привлекательных объектов цессий традиционно считается требование из договора аренды (требование арендодателя к арендатору об уплате арендной платы), поскольку его бесспорность, как правило, очевидна: если факт пользования имуществом имел место, то должник-арендатор вряд ли сможет противопоставить какие-либо возражения против предъявленного ему требования.

Но в случаях, когда речь идет об уступке долга из долгосрочного договора аренды недвижимости, который был зарегистрирован, необходимо помнить о правиле пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса: соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (это правило осталось неизменным и в новой редакции).

Иногда стороны считают регистрацию цессии простой формальностью, без которой вполне можно обойтись. Некоторые полагают, что требование о регистрации распространяется только на передачу прав арендатора, но не прав арендодателя на получение денежных платежей. Другие руководствуются позицией ВАС РФ о том, что в случае согласованности предмета договора, требующего обязательной регистрации, он обязателен для сторон даже при отсутствии регистрации (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», далее – обзор № 165).

Риски

В пункте 2 обзора № 165 ВАС РФ указал не только на то, что незарегистрированный договор все равно имеет силу для его сторон, но и на то, что такой договор в то же время не может влиять на права третьих лиц, не знавших о договоре, и порождать для них правовые последствия. В случае с цессией это правило можно понять так, что для должника по уступленному требованию незарегистрированный договор цессии не влечет за собой обязанности платить новому кредитору.

Что касается мнения о том, что требование о регистрации уступки не распространяется на обычную уступку денежных прав требования, то на этот счет мнения судов расходятся.

Разные подходы судов к необходимости регистрации уступки. У судов сформировались два противоположных мнения о необходимости регистрации договора уступки требования по обязательству, возникшему из зарегистрированного договора. Часть судов считает, что такую уступку следует регистрировать, а другие – что в этом нет необходимости.

Зарегистрировать цессию для цессионария надежнее еще и потому, что это защитит его в случае недобросовестной уступки цедентом одного и того же права сразу нескольким лицам. В этом случае надлежащий кредитор определяется по старшинству уступки (п. 4 ст. 390 ГК РФ). Для суда при определении старшинства уступок (как и для должника, получившего несколько уведомлений) будут иметь значение только зарегистрированные уступки.

Первый подход базируется на буквальном толковании закона. Долгосрочный договор аренды недвижимости подлежит обязательной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон № 122-ФЗ) и вступает в силу с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 1 ст. 12 закона № 122-ФЗ). Уступка требования по сделке, требующей госрегистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Следовательно, соглашение об уступке будет считаться заключенным с момента его регистрации в ЕГРП. При этом каких-либо изъятий относительно вида уступаемых прав пункт 2 статьи 389 Гражданского кодекса не содержит (см. определение ВАС РФ от 22.09.11 № ВАС-10016/11 по делу № А41-30286/10, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.14 по делу № А82-1795/2012, Поволжского округа от 28.07.11 по делу № А57-6446/2010).

Второй подход встречается в судебной практике реже, но его довольно часто демонстрируют органы Росреестра, отказывая в регистрации договоров уступки денежных требований из договоров аренды. Поддерживающие этот подход суды исходят из целевого толкования норм закона и считают, что регистрации подлежит не любая уступка права требования из зарегистрированного договора, а лишь такая, которая изменяет зарегистрированное право собственности или зарегистрированное обременение этого права (то есть влияет на объект регистрации). Например, если уступаются права арендатора (происходит перенаем), это влечет за собой изменение сведений относительно обременения права собственности на объект (в части сведений об арендаторе), прежний арендатор теряет права владения и пользования имуществом, и они возникают у другого лица (нового арендатора). Поэтому регистрировать договор перенайма обязательно. То же самое касается передачи прав и обязанностей арендодателя в полном объеме (когда происходит полная замена стороны договора). А результатом уступки денежного требования из договора аренды является замена кредитора только в этом денежном обязательстве, но не замена стороны по договору аренды в целом. У цессионария в этом случае не возникает никаких правомочий в отношении самого объекта аренды, то есть никаких изменений в зарегистрированное обременение объекта недвижимости не вносится. Следовательно, оснований для госрегистрации такой уступки тоже нет. Этот подход изложен, в частности, в постановлениях ФАС Уральского округа от 14.02.13 по делу № А07-278/12 (отказано в пересмотре в порядке надзора определением ВАС РФ от 08.08.13 № ВАС-6252/13), Поволжского округа от 20.01.14 по делу № А57-155/2013 .

В постановлении от 05.02.13 № 11241/12 Президиум ВАС РФ применительно к подлежащему государственной регистрации договору аренды сформулировал следующую правовую позицию: если договор подлежит госрегистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат госрегистрации. Не исключено, что сторонники регистрации цессии будут ссылаться и на этот аргумент.

Последствие отсутствия регистрации цессии. Главный вопрос, который возникает, если брать за основу мнение о необходимости регистрации уступки права требования арендной платы, связан с последствиями отсутствия регистрации. Согласно актуальной позиции ВАС РФ, это не влечет ни недействительности, ни незаключенности договора. Для сторон такой договор сохраняет силу, но он не имеет силы для третьих лиц, не знавших о договоре (в данном случае – о цессии), потому что целью госрегистрации является как раз создание возможности для заинтересованных третьих лиц узнать о договоре (п. 3, 4 обзора № 165). Правда, эта позиция была высказана лишь в отношении договора аренды (соответственно, под заинтересованными третьими лицами имелись в виду прежде всего приобретатели объекта, обремененного арендой), но представляется, что ее можно применять и в отношении уступки прав, возникающих из договора аренды.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано (п. 4 обзора № 165).

Можно ли рассматривать в качестве третьего лица, для которого важна регистрация договора цессии, должника по уступленному праву? Есть два варианта решения этого вопроса.

Значение отсутствия регистрации цессии для должника. С одной стороны, для должника значение имеет лишь уведомление о состоявшейся уступке права (п. 3 ст. 382, п. 1 ст. 385 ГК РФ). Получив уведомление об уступке, он должен заплатить новому кредитору, и тогда исполнение будет считаться надлежащим. Гражданский кодекс не обязывает ни нового, ни первоначального кредитора предъявлять должнику даже сам договор уступки. Если уведомление об уступке сделал не первоначальный, а новый кредитор, то у должника есть право потребовать доказательства перехода требования к новому кредитору и не исполнять ему обязательство до получения таких доказательств (п. 1 ст. 385 ГК РФ), но таким доказательством, по мнению ВАС РФ, является не сам договор уступки, а акт приемки-передачи по нему (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.07 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса РФ»). Вероятно, ВАС РФ исходит из того, что должнику достаточно любого документа, исходящего от его первоначального кредитора, чтобы считать сведения об уступке достоверными. При таком подходе можно сделать вывод, что для должника при наличии уведомления не имеет значения и факт регистрации (или отсутствия регистрации) уступки. Проще говоря, должник, получив уведомление об уступке, не может отказаться платить новому должнику, ссылаясь на незарегистрированность уступки. Ссылка должника на незарегистрированность уступки будет злоупотреблением правом, так же как и в случае с покупателем объекта недвижимости, который знает об аренде, но формально ссылается на отсутствие ее регистрации (п. 4 обзора № 165).

В пункте 12 информационного письма от 16.02.01 № 59 Президиум ВАС сделал вывод о том, что соглашение о переводе долга по долгосрочному договору аренды подлежит госрегистрации. Можно предположить, что к уступке права требования аналогичного долга должен применяться такой же подход. Правда, с тех пор прошло 13 лет и позиция ВАС РФ относительно последствий отсутствия регистрации изменилась.

С другой стороны, примеров такого толкования в судебной практике именно в спорах о цессиях пока нет. Зато есть противоположные примеры: когда суд считает, что из-за отсутствия регистрации цессии переход права от арендодателя-цедента к цессионарию не состоялся, а значит, цессионарий не вправе взыскивать задолженность с должника (см. постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.11 по делу № А57-6446/2010). И для такого подхода тоже есть основания: из буквального содержания пункта 1 статьи 385 Гражданского кодекса (как в новой, так и в прежней редакции) должник вправе требовать доказательств именно перехода права требования (а не просто подтверждения факта цессии от своего первоначального кредитора). А поскольку для третьих лиц, как мы выяснили, договор, требующий обязательной регистрации, влечет за собой последствия только с момента регистрации, единственным доказательством перехода прав по договору цессии, подлежащему регистрации, может быть только факт регистрации.

Следовательно, если должник откажется платить новому кредитору, пока тот не представит сведения о регистрации цессии, не исключено, что суд поддержит позицию должника. Иными словами, если должник заплатит прежнему кредитору (своему арендодателю), суд может признать это надлежащим исполнением, и тогда взыскать этот долг с должника повторно новый кредитор не сможет. У него есть шанс лишь взыскать эти деньги с получившего их цедента как его неосновательное обогащение (ссылаясь на то, что в отношениях между цедентом и цессионарием договор цессии имел силу, несмотря на отсутствие регистрации). Если же должник не заплатит никому, то суд тоже может отказать цессионарию в иске, ссылаясь на то, что у него отсутствует право на иск, пока договор не будет зарегистрирован. И в том, и в другом случае цессионарий теряет время и несет лишние судебные издержки.

«Если должник откажется платить новому кредитору, пока тот не представит сведения о регистрации цессии, не исключено, что суд поддержит должника»

Меры предосторожности

Казалось бы, способ предотвращения рисков очевиден – договор цессии лучше зарегистрировать. Но не исключено, что регистрации придется добиваться в судебном порядке. И дело даже не в том, что цедент может уклониться от этого, а в возможном отказе органа Росреестра, считающего, что для уступки денежного требования из договора аренды регистрация не требуется.

Поэтому в договор цессии лучше включить условие, согласно которому сообщить должнику об уступке должен именно цедент. Тогда, согласно пункту 1 статьи 385 Гражданского кодекса, должник не вправе требовать дополнительных доказательств перехода права (в том числе сведений о регистрации цессии) и обязан исполнить требование новому кредитору. Конечно, полностью это не исключает потенциальных проблем – цедент может так и не отправить уведомление должнику или должник, получив уведомление, может не заплатить добровольно (и тогда придется обращаться в суд, который, как было указано выше, может исходить из обязательности регистрации цессии). Этот способ сработает лишь в случае добросовестности как цедента, так и должника. В противном случае придется прибегнуть к регистрации.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

Срок существования компании.
Актуальность учредительных документов.
Наличие разрешения на строительство.
Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

Личный паспорт.
Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате. ○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Среди сделок с недвижимостью довольно часто встречается покупка жилья в новых домах по договору цессии или уступки права. Впрочем, гораздо чаще встречается несколько обрусевший термин – «переуступка». Так и говорят – «покупка квартиры по переуступке».

Покупка квартир в новых домах по переуступке считается более безопасной сделкой, чем долевое строительство. Ещё бы, ведь «на уровне котлована» всегда покупаешь, в определенном смысле, кота в мешке. Нередко и по цене получается несколько дешевле.
Купля-продажа квартиры по переуступке требует, тем не менее, компетентного и ответственного подхода – как, впрочем, и при любых других операциях с недвижимостью. Цена вопроса всегда высока, и, с одной стороны, это ко многому обязывает участников сделки, а с другой – всегда привлекает мошенников разных мастей.

Впрочем, никаких сложностей нет, и всегда можно найти юриста, который пройдёт все этапы с вами, не даст запутаться и поможет сделать все правильно. В нашей статье мы разберём пример сделки по переуступке права на квартиру в доме, строящемся по ФЗ-214 (Закону «Об участии в долевом строительстве»).

Продажа квартиры в нашем примере при этом происходит через договор долевого участия (ДДУ), а в одной из следующих статей мы дополнительно рассмотрим вариант с переуступкой паев в ЖСК – там тоже много тонкостей и нюансов.

Переуступка с юридической точки зрения

Юристы называют переуступку «цессией», что одно и то же – собственно, cessi переводится с латыни, как «уступка». Напрямую в российском законодательстве слова «переуступка» нет, но вопросы долевого строительства хорошо разложены в статье 11 Закона 214-ФЗ, а понятие цессии регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 24, статьи 382-390). На самом деле, нас интересуют только два пункта из ФЗ-214.

Первый – о том, что уступить свои права дольщик может только после того, как произведёт все выплаты по договору, либо после перевода обязательств на нового владельца, который при этом станет и дольщиком.

Второй – о том, что свои права дольщик может передать по договору только после государственной регистрации права и до подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства.

Человек, который уступает право, при этом называется словом «цедент», а принимающий это право – словом «цессионарий». Цедентом при этом может быть, как частное лицо, так и фирма. Частник мог, например, вложить деньги на рискованном «этапе котлована», а теперь хочет выйти из долевого строительства, заработав некие проценты на вложенный капитал. Случаются и ситуации, когда люди выходят из ЖСК по другим причинам – делят имущество, уезжают в другой регион или срочно нуждаются в деньгах.

Юридические лица, продающие доли в ЖСК, это, как правило, подрядчики застройщика, получившие оплату квартирами. Нередки и случаи, когда некоторыми квартирами владеет дочерняя компания застройщика – например, это могут быть квартиры, не купленные гражданами и инвесторами на ранних этапах строительства. Долю в строящемся перспективном доме может купить и агентство недвижимости – соответственно, в какой-то момент оно захочет продать квартиру.

Риски при приобретении квартиры по переуступке

Важно понимать, что цессионарий получает по договору переуступки не квартиру, а лишь право требования на нее. Стало быть, он принимает на себя и все соответствующие риски незавершенного долевого строительства.

Причем эти риски не зависят от «продавца», ведь он не может отвечать за то, достроят дом или нет, примет ли его государственная комиссия и так далее. Даже если цедент не учел какие-то очевидные риски, изначально заключая договор долевого строительства – теперь это ваши проблемы. 214-ФЗ при этом защитит покупателя (цессионария) только от мошенничества при проведении сделки – например, от «двойной продажи» объекта.

Вне зависимости от того, заключаете ли вы сделку самостоятельно, помогает ли вам агент по недвижимости или даже квалифицированный юрист – читайте договор долевого участия очень внимательно. Порядок переуступки права наверняка подробно прописан в этом документе. Закон №214 регулирует период, в который возможна продажа квартиры по переуступке – с момента государственной регистрации договора долевого участия Росреестром до сдачи квартиры застройщиком («передачи ключей»). В связи с этим, обязательно нужно убедиться в том, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре (на документе должен стоять штамп этого органа).

Особенности договора переуступки (цессии)

Как и большинство договоров, договор переуступки («цессии») – двухсторонний. В нем участвуют продавец и покупатель. Но на самом деле, есть и третья сторона – это застройщик. В большинство договоров долевого участия прописана обязанность дольщиков об уведомлении застройщика о намерении переуступить права. Более того, застройщики часто не только требуют согласовывать с ними переуступку прав, но и хотят вознаграждение за свое участие в сделке – обычно от одного до пяти процентов от стоимости квартиры. Как правило, эти расходы ложатся на плечи покупателя, но иногда можно договориться с продавцом и разделить с ним сумму поровну. Вне зависимости от того, кто вносит сумму, сохраните квитанцию или хотя бы ее копию, и вообще – внимательно относитесь ко всем документам, связанным с вашим будущим объектом недвижимости.
Договор переуступки квартиры должен обязательно содержать паспортные данные сторон, а если одна из них является юридическим лицом – его реквизиты. Если вы состоите в браке, понадобится нотариальное согласие мужа или жены на сделку – как на покупку, так и на продажу.

Продавец передает покупателю оригинал договора долевого участия и платежные документы, подтверждающие все его платежи застройщику. В договоре переуступки обязательно должны быть указаны все суммы всех обязательств, которые нес продавец по отношению к застройщику, ведь теперь эти обязательства переходят к покупателю.

Кроме того, в договоре переуступке должно быть четко прописано основание, на котором действует продавец – обычно это договор долевого участия между продавцом и застройщиком. Такой договор (ДДУ) обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Там же регистрируется и новый договор – договор переуступки права (цессии).

Регистрация договора переуступки в Росреестре

Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого туда подаётся следующий обязательный набор документов:

Заявления сторон о государственной регистрации договора уступки прав (на основании договора долевого участия);
Оригиналы удостоверений личности (паспортов);
Документ об оплате пошлины за регистрацию договора (оригинал и копия);
Оригинал договора долевого участия, зарегистрированный Росреестром (после регистрации его вернут вместе со свидетельством);
Договор переуступки права требования по ДДУ, а также приложения и согласованные изменения к нему. Можно подать в Росреестр два оригинала (по одному для каждой стороны) или оригинал и нотариальную копию;
Удостоверенные нотариусами согласия супругов на сделку, либо документальное подтверждение возможности одного из супругов принять имущество в совместную собственность (например, брачный контракт);
Согласие органов опеки, если дольщик не достиг 14-летнего возраста или является недееспособным по решению суда;
Письменное согласие застройщика на переуступку прав (оригинал и копия).

До момента государственной регистрации договора в Росреестре переуступка не вступит в силу. Если на момент переуступки продавец не полностью исполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком, эта обязанность перейдет к покупателю. Размер платежей и график при этом сохранятся такими, какими были изначально. Обязательства по ДДУ приобретаются вместе с правами.

Все денежные расчеты стороны производят после регистрации договора переуступки – на основании уже зарегистрированного Росреестром документа. Сумма платежа при этом может уже находиться в банковской ячейке.

Просмотров