Поэтажный план сооружения. Образцы (примеры) межевых и технических планов. Что такое технический план

В данной статье мы разберем изменения, касаемые изготовления технического плана объекта капитального строительства.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения.

Положения Приказов Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 N 403, от 23.11.2011 N 693, от 10.02.2012 N 52, от 29.11.2010 N 583, от 13.12.2010 N 628 теряют силу с 1 января 2017 года и в действие вступает новый нормативно-правовой акт -

В этом приказе будут отражены требования к подготовке технического плана здания, помещения, сооружения, ОНС, а так же декларации объекта недвижимого имущества.

К сожалению, технический вопрос проработан не на столько хорошо, как правовой. И поэтому XML схема, которая будет соответствовать требованиям Законодательства будет доступна для использования минимум этой весной.

А пока, орган кадастрового учета (моего региона) рекомендует кадастровым инженерам использовать раздел «Заключение кадастрового инженера», а так же включать в состав приложения к техническому плану необходимые документы и чертежи.

Что же нового несет нам этот 2017 год?

1. Документы-основания для подготовки технического плана

Для наглядности мы подготовили небольшую таблицу.

Документ	Здание	Сооружение	ОНС	Помещение	ЕНК
проектная документация	+	+	+	+	+
декларация	+	+	+	+	+
разрешение на ввод в эксплуатацию	+			+
технический паспорт, изготовленный до 01.01.2013 и (или) утвержденного в установленном ФЗ порядке акта о приемке в эксплуатацию	+	+	+	+
разрешение на строительство			+
проект перепланировки и акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки				+

2. При подготовке технического плана используется:

Сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости, сведения об объектах недвижимости, входящих в его состав (для единого недвижимого комплекса) или расположенных в нем, а также о земельном участке (земельных участках), в границах которого (которых) расположен соответствующий объект недвижимости, - выписок из ЕГРН о таком объекте недвижимости, земельном участке.

Если объект недвижимости расположен на нескольких земельных участках, при подготовке технического плана используются выписки из ЕГРН обо всех земельных участках, в границах которых расположен соответствующий объект недвижимости. При подготовке технического плана в результате выполнения кадастровых работ в отношении здания (многоквартирного дома), государственный кадастровый учет которого ранее не осуществлялся, используются также выписки из ЕГРН о жилых и нежилых помещениях, расположенных в таком здании (многоквартирном доме (при наличии в ЕГРН таких сведений).

Копии документов, содержащих сведения ЕГРН, в состав Приложения не включаются. Реквизиты документов, содержащих сведения ЕГРН, указываются в разделе «Исходные данные» технического плана.

3. Состав сведений технического плана

Текстовая часть:

1) общие сведения о кадастровых работах;
2) исходные данные;
3) сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4) описание местоположения объекта недвижимости на ЗУ;
5) характеристики ОН;
6) сведения о части (частях) ОН;
7) характеристики помещений в здании, сооружении;
8) заключение КИ

Графическая часть:

1) схема геодезических построений;
2) схема расположения ОН (части ОН) на ЗУ;
3) чертеж контура ОН;
4) план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у здания, сооружения, этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения, с указанием на этом плане структуры и планировки такого здания, сооружения

Графическая часть технического плана оформляется на основе сведений ЕГРН о соответствующем земельном участке, указанных в составе раздела «Исходные данные». При подготовке техплана могут быть использованы иные документы (в том числе картографические материалы), позволяющие определить местоположение соответствующего здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в границах земельного участка.

Графическая часть технического плана помещения оформляется на основе поэтажного плана, являющегося частью проектной документации, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе «Исходные данные»

В состав графической части технического плана здания включается план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у здания, сооружения, этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения, с указанием на этом плане структуры и планировки такого здания, сооружения

4. Обязательному включению в состав ТП независимо от вида кадастровых работ подлежат разделы:

Наименование раздела	до 01.01.2017	после 01.01.2017
общие сведения о кадастровых работах	+	+
исходные данные	+	+
сведения о выполненных измерениях и расчетах (кроме случая подготовки ТП в отношении помещения)	+	+
характеристики помещений в здании, сооружении	–	+
заключение КИ (в случае подготовки ТП в отношении линейного сооружения, расположенного более чем в одном кадастровом округе)	+	+
чертеж (кроме случая подготовки ТП в отношении помещения, ЕНК)	+	+
план этажа (этажей), план части этажа (этажей), план ОН, план части ОН (кроме случая подготовки ТП в отношении ОНС и ЕНК)	+	+
приложение	–	+

5. Общие сведения о кадастровых работах

Наименование раздела	до 01.01.2017	после 01.01.2017
фамилия, имя, отчество (отчество при наличии)	+	+
номер квалификационного аттестата КИ	+	–
контактный телефон	+	+
почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером	+	+
сокращенное наименование ЮЛ, если КИ является работником ЮЛ, которое заключило договор подряда на выполнение кадастровых работ, адрес местонахождения ЮЛ	+	+
номер регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность	–	+
наименование саморегулируемой организации в сфере кадастровых отношений, если КИ является членом такой организации	–	+
номер и дата заключения договора на выполнение кадастровых работ	–	+

6. Характеристики помещения (помещений) в здании, сооружении

Наименование раздела	до 01.01.2017	после 01.01.2017
КН или ранее присвоенный государственный учетный номер, дата присвоения соответствующего номера, а также сведения о присвоившем такой номер органе	+	+
номер, тип этажа (этажей), на котором (которых) расположено помещение	+	+
присвоенный в установленном порядке адрес, а при его отсутствии - местоположение помещения	+	+
назначение помещения, вид жилого помещения	+	+
площадь помещения	+	+
КН или ранее присвоенный государственный учетный номер здания или сооружения, в котором расположено помещение	+	–
номер КК, в котором находится помещение	+	–
кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната	+	–
вид или виды разрешенного использования помещения	–	+
наименование помещения при наличии такого наименования	–	+

Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 устанавливает форму декларации ОН и требования к подготовке декларации об ОН и состав содержащихся в ней сведений

Изменения в содержании декларации

Добавлена возможность указания вида ОН – Единый недвижимый комплекс, добавлен раздел для описания характеристик данного ОН

Добавлены сведения о согласии на обработку персональных данных лица, заполнившего декларацию

Декларация заполняется в случае, если законодательством Российской Федерации в отношении соответствующего объекта недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на ввод здания, сооружения в эксплуатацию, проектной документации здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, разрешения на строительство объекта незавершенного строительства, технического паспорта помещения, изготовленного до 1 января 2013 г., или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, - проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещения.

Декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем (далее - лицо, заполнившее Декларацию) в отношении здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства (далее - объект недвижимости). В отношении единого недвижимого комплекса Декларация составляется и заверяется правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и права на которые зарегистрированы в ЕГРН.
При этом Декларация о созданных объектах недвижимости составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находятся здание, сооружение, объект незавершенного строительства. Декларация о бесхозяйных объектах недвижимости составляется и заверяется органом местного самоуправления.

Декларация может оформляться в форме электронного или бумажного документа. Все записи, за исключением установленных законодательством Российской Федерации случаев, производятся на русском языке. Числа записываются арабскими цифрами.

При оформлении Декларации в форме электронного документа Декларация подготавливается в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем, обеспечивающего считывание и контроль представленных данных, и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью лица, заполнившего Декларацию.

Технический план дома - это бумажный, а чаще всего электронный документ, подисанный электронно-цифровой надписью кадастрового инженера, который включающий в себя все технические данные о доме, необходимые для его постановки на кадастровый учет. В нем содержится привязка дома к координатам на участке по внешнему периметру, а также внутренние промеры, поэтажные планы, площадь помещения и другие необходимые сведенья о доме для постановки на кадастровый учет.

Для чего нужен технический план дома?

Какие документы нужны для получения технического плана на дом?

Как выглядит

Разновидности применения

Технический план составляют на такую недвижимость:

1. Объекты незавершенного строительства. Разрабатывают при необходимости оформить право собственности (для продажи или передачи в аренду). При этом разработчик указывает процент готовности объекта.
2. Новые здания законченного строительства различного назначения.
3. Существующие здания, не поставленные на учет, на которые нужно получить право собственности.
4. Помещения внутри зданий и строений: встроенные жилые и нежилые помещения , квартиры в домах и др.
5. На существующие объекты, при необходимости внести изменения. Это может быть как исправление ошибки в существующем кадастровом паспорте, так и внесение изменений по результатам реконструкции, переустройства или перепланировки.

Оформить тех план на отдельную квартиру в многоквартирном доме можно лишь в том случае, если сам дом уже поставлен на кадастровый учет. Заказывает работы по оформлению техплана на квартиру ее собственник.

Требования к техплану

Приказом Минэкономразвития РФ № 935 от 18.12.2015г., вступившим в действие с 01.01.2017г., утверждена единая форма технического плана, а также требования к его составлению и к данным, содержащимся в нем.

До 2013г. все технические данные о квартире/доме содержались в техпаспорте на объект, который выдавался БТИ. Он содержал данные о назначении объекта, его технические характеристики : площади, высоту, этажность и др.

Как и в техпаспорте БТИ, содержание техплана на дом включает графический и текстовый разделов. Техплан повторяет и дополняет техпаспорт.

Основное отличие – указание геодезических координат всего наружного контура здания. При этом производится привязка к границам участка.

Вне зависимости от того, какие кадастровые работы производит кадастровый инженер и какая сложность объекта, он обязательно должен включить в технический план такие сведения:

• общую информацию о проведении работ, с указанием данных заказчика и исполнителя;
• исходные данные. Их исполнитель берет из предоставленных заказчиком документов: декларации на объект, и др.;
• основные характеристики объекта, полученные в результате обследования, замеров, расчетов: адрес, этажность строения, этаж расположения квартиры, назначение, площади, инвентарные номера;
• чертеж – визуальное нанесение контура;
• заключение. Выносится кадастровым инженером, на его основании производится постановка на учет.

В техплане прорисовываются план строения, а при этажности – планировки всех этажей. При разработке технического плана для многоквартирных домов необходимо указывать расположение всех внутренних помещений (с геодезическими координатами), в том числе, общего пользования. При составлении техплана на комплексный объект в него включают сведения обо всех составных частях такого комплекса.

Технический план помогает идентифицировать точное положение земельного участка и дома в единой системе координат. Это дает возможность урегулировать спорные вопросы о расположении границ соседствующих участков.

Процедура постановки дома на учет

Постановка на кадастровый учет производится после того, как собственник объекта или его представитель должен подать:

• соответствующее заявление,
• приложив к нему документы, удостоверяющие личность заявителя,
• технический план на здание или помещение.

Документы можно передать следующими способами:

1. На официальном сайте Росреестра, оформив электронную заявку.
2. В офисе Кадастровой палаты.
3. В МФЦ.
4. Отправив нотариально заверенные документы по почте.

Где получить техплан? Зачастую отправка документов и заявки для постановки на учет оформляется специализированными организациями, в штате которых есть аттестованные инженеры, занимающиеся составлением технических планов. Заказчику выдается оригинал техплана на бумажном носителе. Остальным оформлением собственнику объекта заниматься не нужно.

Проверить, поставлен ли объект на кадастровый учет можно в любое время на сайте Росреестра. Эти данные находятся в открытом доступе.

Этот документ не имеет срока действия. Считается, что он правомочен, пока соответствует данным объектам. То есть, если перепланировка не производится, то и техплан переделывать не надо.

Оформление технического плана дома или квартиры и постановка объекта на кадастровый учет даст возможность собственнику без затруднений совершать любые сделки с недвижимостью, а также позволит защитить границы своего домовладения.

Оформление технического плана дома для постановки на кадастровый учет

Итак, вы получили разрешение на строительство и уже построили ваш загородный дом на территории Чеховского район. Теперь осталось официально оформить и зарегистрировать ваш дом. На данном этапе наши сотрудники помогут изготовить технический план. Даже если вы решили зарегистрировать незаконную постройку, наши сотрудники помогут разобраться в любой проблеме. Возможно, согласно действующему законодательству - можно сделать всё абсолютно официально.

Так же напоминаем, что формление жилого дома по "Дачной амнистии" действует до 01 марта 2018 года. До этого времени, "Разрешение на ввод в эксплуатацию" жилого дома - не требуется.

Технический план – документ, необходимый для государственного кадастрового учета объектов капитального строительства (ОКС): зданий, строений, сооружений, помещений. В техническом плане указаны сведения о здании, дома, сооружении, бани, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Технический план состоит из текстовой и графической частей, документ составляется как в бумажном, так и в электронном виде - технический план на диске.

C 1 октября 2013 года технический план принимается в органах кадастрового учета исключительно в электронном виде, заверенным электронной подписью кадастрового инженера.

Технический план необходим для:

Ввода объекта в эксплуатацию;

Подачи заявления на постановку недвижимости на кадастровый учет и регистрацию права;

Снятия с учета при прекращении существования объекта;

Внесения изменений после реконструкции, перепланировки иных действиях, повлекших изменение площади объекта или иных уникальных характеристик;

Внесения в кадастр сведений о части или частях помещения, которому присвоен кадастровый номер;

Судебных разбирательств;

Оформления любых сделок с недвижимостью (вступление в наследство, раздел имущества, купля-продажа, мена, дарение, аренда, залог).

Документы, необходимые для постановки на кадастровый учет здания (индивидуального жилого дома, жилого строения, нежилого здания):

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок (Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН).

2. Паспортные данные собственника.

3. Разрешение на строительство (для индивидуального жилого дома).

В случаях, если вид разрешенного использования земельного участка для садоводства или ведения дачного хозяйства, разрешение на строительство не требуется.

Порядок проведения кадастровых работ для постановки здания на государственный учет:

1. Сбор и анализ необходимой информации. На этом этапе наши сотрудники изучают представленную вами документацию, чтобы она соответствовала требованиям Росреестра и на этапе поставновки на кадастровый учет не возникло отказов.

2.На ваш участок выезжает кадастровый инженер для производства замеров. Измерениям подлежат внешние контуры построек, а так же внутренняя планировка для отрисовки . Далее отрисованные материалы передаются в офис для дальнейшей подготовки технического плана.

3. Подготовка декларации на здание (декларация заверяется собственником). Наши сотрудники готовят декларацию и согласие на обработку ваших персональных данных. В декларации указываются все важные характеристики вашего здания, его площадь, год постройки, материал, соотношение жилой и нежилой площади.

4. Подготовка технического плана. Идет формирование материалов технического плана в бумажном и электронном виде.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА И ТРЕБОВАНИЙ
К ЕГО ПОДГОТОВКЕ, СОСТАВА СОДЕРЖАЩИХСЯ В НЕМ СВЕДЕНИЙ,
А ТАКЖЕ ФОРМЫ ДЕКЛАРАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ,
ТРЕБОВАНИЙ К ЕЕ ПОДГОТОВКЕ, СОСТАВА
СОДЕРЖАЩИХСЯ В НЕЙ СВЕДЕНИЙ

(в ред. Приказа Минэкономразвития от 14.12.2018 N 710)

В соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344), пунктом 1 и подпунктом 5.2.29 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 24, ст. 2867; N 46, ст. 5337; 2009, N 3, ст. 378; N 18, ст. 2257; N 19, ст. 2344; N 25, ст. 3052; N 26, ст. 3190; N 41, ст. 4777; N 46, ст. 5488; 2010, N 5, ст. 532; N 9, ст. 960; N 10, ст. 1085; N 19, ст. 2324; N 21, ст. 2602; N 26, ст. 3350; N 40, ст. 5068; N 41, ст. 5240; N 45, ст. 5860; N 52, ст. 7104; 2011, N 9, ст. 1251; N 12, ст. 1640; N 14, ст. 1935; N 15, ст. 2131; N 17, ст. 2411, 2424; N 32, ст. 4834; N 36, ст. 5149, 5151; N 39, ст. 5485; N 43, ст. 6079; N 46, ст. 6527; 2012, N 1, ст. 170, 177; N 13, ст. 1531; N 19, ст. 2436, 2444; N 27, ст. 3745, 3766; N 37, ст. 5001; N 39, ст. 5284; N 51, ст. 7236; N 52, ст. 7491; N 53, ст. 7943; 2013, N 5, ст. 391; N 14, ст. 1705; N 33, ст. 4386; N 35, ст. 4514; N 36, ст. 4578; N 45, ст. 5822; N 47, ст. 6120; N 50, ст. 6606; N 52, ст. 7217; 2014, N 6, ст. 584; N 15, ст. 1750; N 16, ст. 1900; N 21, ст. 2712; N 37, ст. 4954; N 40, ст. 5426; N 42, ст. 5757; N 44, ст. 6072; N 48, ст. 6871; N 49, ст. 6957; N 50, ст. 7100, 7123; N 51, ст. 7446; 2015, N 1, ст. 219; N 6, ст. 965; N 7, ст. 1046; N 16, ст. 2388; 20, ст. 2920; N 22, ст. 3230; N 24, ст. 3479; N 30, ст. 4589; N 36, ст. 5050; N 41, ст. 5671; N 43, ст. 5977; N 44, ст. 6140; N 46, ст. 6377, 6388), приказываю:

1. Утвердить:

форму технического плана (приложение N 1);

требования к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений (приложение N 2);

форму декларации об объекте недвижимости (приложение N 3);

требования к подготовке декларации об объекте недвижимости и состав содержащихся в ней сведений (приложение N 4).

Врио Министра
Н.Р.ПОДГУЗОВ

Приложения к настоящему приказу можно посмотреть по .

Приложения:

Технический план - новый документ в кадастровом документообороте

История появления технического плана построенного частного дома на дачном участке или участке для ИЖС или ЛПХ, гаража, магазина, производственного здания, жилого комплекса, газопровода, ЛЭП, поликлиники или детского сада стала отражением тех процессов, которые должны были унифицировать всю систему кадастрового учёта и регистрации объектов недвижимости.

Вся масса объектов на территории страны подлежит государственному учёту, Его цель состоит не только в разработке государственных перспективных планов развития, но и в налогообложении, основанном на качественных показателях, включающих местоположение, количественный состав, техническое состояние объектов, уровень их благоустройства, стоимость и много иных параметров и характеристик, влияющих на все эти показатели.

Государственная база учёта возведённых и незавершённых объектов жилого фонда, в том числе частных жилых домов на участках ЛПХ и ИЖС, жилых домов и строений на дачах, содержит полную информацию о зданиях или их отдельных частях, а техническая часть этой документации представляет собой технические планы этих объектов.

Техническим планам жилых строений присваивается кадастровый номер, а сам объект, обладающий соответствующей кадастровой стоимостью, с которой начисляется налог, вносится в Единый государственный реестр недвижимости.

С начала 2017 года в России вступили в силу новые правила регистрации объектов любого назначения, коснувшиеся, в том числе, и частных построек. Основанием для их постановки на кадастровый учёт и внесения в единую базу Росреестра стали технические планы (федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ № 218),

Введение новых правил кадастрового учёта и регистрации не исключило и проблемы легализации объектов, не стоящих на госучёте. Процедура их учёта стала более сложной, так же как и регистрация по декларации тех из них, что попадают под действие «дачной амнистии».

Главным регулирующим рычагом выступили технические планы, без которых как получение разрешения на строительство, так и регистрация объектов по декларации, стали невозможными..

Что такое технический план

Технический план объекта - документальный материал с уникальными характеристиками объекта, по которым устанавливается точная идентификация здания, построенного на земельном участке, квартиры или комнаты в многоквартирном доме (МКД), помещений в общежитии или магазине и т.д.

Состав сведений в техническом плане строго регламентированный. Его информация об объекте используется для постановки здания или жилого дома на кадастровый учёт.

Техплан состоит из текстовой и графической частей:

• содержание текстовой части:
  • площадь объекта
  • этажность
  • наличие отдельных частей (пристройки, вспомогательные помещения и сооружения, лоджии, балконы) и их количество
  • расположение:
  • здания на земельном участке
  • квартир и коммерческих помещений в МКД
  • офисов в деловом центре, торговых залов в мегамаркете
• содержание графической части:
  • планы и чертежи объектов, их помещений и частей, выполненные на основе геодезических измерений в ходе кадастровых работ с контурной привязкой к земельным участкам, на которых находятся объекты, а для помещений внутри здания - с привязкой к контуру здания

Дополнением к сведениям технического плана стало включение в него описания контура объекта с его привязкой к координатам поворотных точек участка. Привязка позволила исключительно точно определять местоположение здания и исключить неоднозначные толкования о расположении объекта.

Результаты привязки стали основой для кадастрового учёта объекта, а следствием введения техплана - удобная возможность получения выписок из ЕГРН об объекте недвижимости с требуемым объёмом сведений и характеристик.

Материалы технического плана достаточны для решения задач, связанных с получением разрешения на строительство объекта или разрешения на ввод в эксплуатацию с его дальнейшей регистрацией в ЕГРН.

Условие для разработки технического плана и получения разрешения на строительство - присутствие земельного участка, на котором находится здание, в реестре кадастрового учёта.

Кто может заниматься разработкой техплана

Изготовлением технического плана объекта на договорной основе занимается аттестованный кадастровый инженер. Техплан заверяется его личной подписью с указанием номера квалификационного аттестата, являющегося документальное подтверждением ответственности инженера за достоверность использованных и полученных данных.

Полномочия кадастрового инженера, регламент выполнения им работ и порядок оформления технического плана установлены:

1. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№218 ФЗ от 13.07.2015 г.)
2. Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (№ 953 от 18.12.2015 г.,)
3. Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» (№ 861 от 20.11.2015 г.)
4. Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (№ 921 от 08.12.2015 г.)
5. Приказом Министерства экономического развития РФ «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (№ 90 от 01.03.2016 г.)

Перед полевыми работами (предварительный этап подготовки технического плана) кадастровый инженер делает анализ предоставленной заказчиком документов. Он проверяет наличие:

• разрешения на строительство, выданное органами государственной власти на сдачу в эксплуатацию нового объекта недвижимости
• техпаспорта объекта (поэтажный план), если объектом является многоэтажное строительство
• первоначальной проектной документации на объект многоэтажного строительства
• других материалов (в зависимости от состава выполняемых работ и особенностей объекта)

В техническом плане, который станет результатом работы кадастрового инженера, будут содержаться:

• сведения об исследуемом объекте недвижимости, которые далее будут внесены в государственный кадастр для постановки объекта на кадастровый учёт
• точное описание местоположения контура объекта для его привязки к конкретному земельному участку, на котором находится этот объект

Объектами могут быть как частный или приусадебный дом, погреб и иные хозяйственные постройки, так и гараж в гаражно-строительном кооперативе, сооружение, линейный объект или многоквартирный жилой дом, объект незавершённого строительства и объекты другого назначения.

В случае, когда объект планируется снести, дополнительно составляется акт обследования. Он необходим для снятия объекта с учёта капитального строительства. При отсутствии проектных материалов объекта, делаются обмеры строения, необходимые для установления площади и конфигурации помещений.

Задачи, требущие наличие технического плана объекта

• постановка на кадастровый учёт новых зданий и сооружений, в числе которых могут быть:
  • жилые, нежилые, коммерческие и линейные объекты
  • нежилые помещения
  • квартиры в МКД
  • газопроводы
  • водопроводы
  • нефтепроводы
  • нежилые помещения
  • гаражи
  • другие постройки
• внесение изменений в ЕГРН по кадастровым данным после проведённой реконструкции, перепланировки объекта недвижимости или внесение изменений вследствие выявленной ошибки в кадастровых данных
• постановка на кадастровый учёт объектов незавершённого строительства (при необходимости регистрации права собственности)
• легализация объекта недвижимости, не поставленного на кадастровый учёт и с не зарегистрированым правом собственности

Виды технических планов

Технические планы для постановки объекта на кадастровый учёт, регистрации права собственности и учёта изменений на объекте могут быть такими:

• техплан на частный жилой дом - готовится при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию (или декларации)
• техплан на часть жилого дома - готовится при условии, что весь жилой дом стоит на кадастровом учёте
• техпланы на садовый дом - готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию или декларации
• техпланы на постройки на участке (гараж, сарай, погреб) - готовятся при при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии декларации
• техплан на многоквартирный дом (МКД) - готовится при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию
• техплан на квартиру в многоквартирном доме - готовится при условии, что многоквартирный дом стоит на кадастровом учёте
• техплан на квартиру после перепланировки - готовится при наличии акта приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке помещения
• техплан на машино-место - готовится при условии кадастрового учёта здания или сооружения, в котором находится машино-место
• техплан на гаражный бокс в ГСК - готовится при наличии справки ГСК и разрешения на ввод объекта в эксплуатации или декларации
• техпланы на жилые и нежилые помещения, находящиеся внутри зданий или строений и т. д.) - готовятся при условии, что здание и строения стоят на кадастровом учёте
• техплан на объект незавершённого строительства - готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на стротельство или декларации
• техпланы на вновь построенные здания, сооружения (жилые и нежилые, коммерческие, линейные, гидротехнические и объёмные объекты и все другие виды оъектов) - готовится при при условии кадастрового учёта земельных участков

Технический план - это не кадастровый и не технический паспорт объекта

Технический план - это не кадастровый и не технический паспорт объекта. Чтобы понять, почему это так, нужно сравнить его с ними, выявив главные особенности каждого и разобравшись с причинами введения в документооборот технического плана объекта.

Технический паспорт объекта недвижимости готовится специалистами БТИ. Он содержит полученные в результате инвентаризации технические характеристики объекта с подробными инженерными сведениями:

• о площади и назначении объекта
• о сроке постройки
• об износе всего здания и его отдельных помещений и конструкций
• о материале стен и материалах внутренней отделки
• о состоянии инженерно-технических сетей
• об остаточной стоимости

Этот документ остаётся актуальным для целого ряда задач и по сей день.

Кадастровые паспорта объектов недвижимости, сменившие техпаспорта, появились на свет в 2008 году. Выдавались они до 1 января 2013 года 2-мя разными службами - кадастровой палатой на земельные участки, а на объекты капитального строительства (дома, квартиры, помещения, здания и сооружения) - БТИ, занимавшихся ещё с советских времен техническим учётом строений. Документом, подтверждавшим тогда право собственности или иное право на объект недвижимости, было свидетельство, получить которое можно было в третьей службе - в ЕГРП.

С 2014 года БТИ были наделены ещё и дополнительными полномочиями по подготовке межевых планов, а сами БТИ стали альтернативными службами в сфере кадастровых работ (по отношению к специализированным землеустроительным организациям). Такая ситуация, с одной стороны, хоть и создала возможность выбора организации, которая могла подготовить документ, необходимый в то время для регистрации собственности и для проводимых сделок, но, с другой стороны, внесла и немалую путаницу в понимание того, к кому же, всё-таки, нужно обратиться.

Кадастровый паспорт того времени содержал сведения о конкретном объекте, зафиксированные в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), а сама информационная база велась в Россрестре. Каждому объекту недвижимости присваивался свой идентификационный номер, описывались его технические признаки. Сведения об объекте выдавались или в форме выписки из кадастрового паспорта (с основными данными об объекте), или в виде кадастрового паспорта (с полной информацией об объекте).

История преобразований не стояла на месте. С 1 января 2015 года были введены новые формы кадастровых паспортов и выписок, утверждённых Приказом Минэкономразвития №504 от 25.08.2014 г. На земельный участок, здание и сооружение, объект незавершённого строительства выдавались и кадастровый паспорт, и выписки из ГКН, а на комнаты или квартиры - только кадастровый паспорт. Права на объекты подтверждались свидетельствами, выдаваемыми всё тем же ЕГРП. Кадастровый же паспорт был лишь фактом того, что объект числится в кадастре (стоит на учёте в ГКН).

В течение следующих 2-х лет на кадастровом и регистрационном поприще происходили бурные процессы, в ходе которых началось слияние главных государственных реестров - Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Государственного кадастра регистрации прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Явление это отразилось в появлении новых видов документов - сначала Выписок из ЕГРП на объекты недвижимости, низлошивших в 2016 году существовавшие до этого кадастровые паспорта и свидетельства о правах на объекты.

Когда объединение реестров стало свершившимся фактом, взамен Выписок из ЕГРП стали выдаваться Выписки из ЕГРН , а основным документом для регистрации объекта стал технический план.

Технический план, в отличие от технического паспорта, включает намного больший объём сведений об объекте. Эти сведения характеризуют объект не со стороны его инженерно-архитектурных признаков, а в плане его параметров как объекта недвижимости.

Особенностью технического плана стало обязательное описание контура объекта с его привязкой к земельному участку. Привязок к земле в технических паспортах объектов не было. В этом заключалось их существенное отличие от технических планов. Кадастровые паспорта канули в Лету, так как их сведения стали одним из элементов Выписок из ЕГРН, базирующихся на технических планах.

Технические планы для дачных домиков и жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ и на дачных участках

Существует разница в понятиях дачных домиков и жилых домов на участках для ИЖС, ЛПХ и садовых домов на садовых участках.

• объектом индивидуального жилищного строительства считается отдельно стоящий жилой дом с 3-мя и менее этажами, предназначенный для проживания одной семьи - иными словами, это обычный частный дом, пригодный для постоянного проживания, в котором можно прописаться и получить адрес
• жилым строением считается такое, которое предназначено для временного проживания (к примеру, во время летнего отдыха) - это обычно дачный домик или временная постройка, в которых прописаться уже нельзя, поскольку они не считаются объектом жилищного права

Собственники и владельцы садовых земельных участков, по своему усмотрению, помимо бань, гаражей и прочих построек, могут построить на них только одно или жилое строение (садовый домик), или только один объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом).

Различие между индивидуальным жилым домом и жилым строением (садовым домиком) характеризуется ещё и разным подходом к их строительству. Выражается это в необходимости получения разрешения на строительство частных жилых домов и в отсутствии этой необходимости при возведении жилых строений.

Получение разрешения на строительство жилого дома увязано с требованием предварительной подготовки технического плана. Без предоставления технического плана в получении разрешения на строительство будет отказано.

Если же жилой дом построен до внедрения технического плана в обязательную документацию и на руках у собственника есть какие-либо материалы или их копии, в том числе и архивные, которые могут подтвердить правомочность строительства, то для госрегистрации дома необходимо представить его технический план.

Что касается садовых домиков, бань, гаражей, сараев, то технический план потребуется только при необходимости их регистрации в ЕГРН (например, для продажи). Готовится он на основе декларации, которую нужно предоставить кадастровому инженеру.

Техплан для ситуации самовольного строительства

Отсутствие разрешительных документов на возведение жилого дома станет причиной признания его самовольной постройкой, а если при этом поданы документы для его регистрации в ЕГРН, и учёт, и регистрация будут приостановлены до момента предоставления разрешения на строительство, а для решения этой задачи - технический план. Столь неприятные итоги можно, конечно, попытаться оспорить в суде.

Для исправления сложившейся ситуации застройщикам придётся «танцевать от печки» - сначала заказать ГПЗУ , на основе которого подготовить СПОЗУ с обозначением мест размещения строений на участке, далее вновь обратиться в отдел по архитектуре и градостроительству местной администрации за разрешением на строительство, после чего подготовить технический план и только после этого сдать материалы в ЕГРН для получения выписки, подтверждающей право собственности на объект недвижимости.

В случае отказа ЕГРН в оформлении права собственности можно попытаться решить проблему по узакониванию самовольной постройки через суд, ведь, в противном случае, самострой придётся сносить:

• подать иск с указанием причин отказа администрации в предоставлении разрешения на строительство (с приложением копии отказа):
  1. с подтверждением факта пользования земельным участком на конкретном праве (собственности или аренды) с помощью Выписки из ЕГРН
  2. с отражением в иске характеристики самостроя, основываясь на данных имеющегося или подготовленного для этого технического паспорта (сведений о том, кто и когда построил объект) или договора подряда со строительной организацией и чеков на закупку материалов
  3. с указанием того, на каком основании орган власти отказал в выдаче разрешительной документации, с приложением копии отказа;
• предоставить технический план, подготовленный кадастровым инженером и подтверждающий наличие самостроя
• предоставить заключения, акты обследования постройки или заказать стройтехэкпертизу для подтверждения того, что существенных нарушений СниПов нет и что самовольная постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права других лиц
• заказать оценку стоимости объекта (необходима для определения размера госпошлины) - отсутствие отчёта об оценке стоимости может стать причиной отказа в рассмотрении иска
• предоставить имеющиеся документы, которые могут подтвердить факты обращения за документами на самострой, и материалы по рассмотрению сделанных запросов
• в качестве ответчика по иску указать муниципалитет, на территории которого находится самовольная постройка

Видеокомментарий к теме

Полезная информация

• С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2019 года можно ознакомиться
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ - 2019 можно
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков - читайте
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте .
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться .
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно .
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить .
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться .

Технический план здания (ТПЗ) – это одна из разновидностей технической документации, в состав которой входит вся необходимая информация для дальнейшего внесения, проектируемого сооружения или объекта капитального строительства в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) с внесением информации в кадастровый реестр и оформления права собстенности на объект.

Данные требования регламентируются согласно Закона N 218-ФЗ, который набрал юридическую силу с 01.01 2017.

Для каких объектов необходимо разрабатывать технический план?

Для оформления технической документации с последующим оформлением права собственности на объект строительства, техплан необходимо разрабатывать для следующих помещений:

• Новостройки или многоквартирные жилые дома;
• Индивидуальные и комплексные гаражи;
• Нежилые объекты недвижимости (торговые центры, офисные и административные здания, складские помещения и т.д.);
• Квартиры в новостройках;
• Садовые дома и т.д.

Согласно какой нормативной базе разрабатывается технический план зданий?

Для корректной разработки технического плана необходимо соблюдать регламент:

Кому разрешается разрабатывать и вносить изменения в технический план?

Согласно постановлению №175, вступившего в силу от 01 марта 2013 года, разрабатывать технический план имеют право специально обученные технические кадастровые инженера, заменившие БТИ. В разработку этого документа, согласно статье 41 закона входит:

• Разработка образца акта обследования здания или сооружения;
• Подготовка техплана на объект незавершенного строительства, квартиру или же часть сооружения или здания;
• Инвентаризация технической составляющей любого типа недвижимости.

Основная классификация техпланов

На сегодняшний день существует 9 основных случаев, при которых необходимо разрабатывать тех. документацию. Рассмотрим особенности основных из них.

Частная квартира или жилье в новостройке

Данная техническая документация разрабатывается только в том случае, если ранее всему объекту был присвоен кадастровый. Для оформления техплана у Вас должен быть на руках один из следующих документов:

1. Договор аренды или купле/продаже квартиры в новостройке;
2. Право собственности на жилье при положительном решении суда;
3. Другие документы, которые смогут подтвердить право на собственность.

Помимо вышеуказанных документов, при выполнении данного документа в квартире, инженер кадастрового учета может потребовать полный план новостройки с поэтажным планом этажа, после чего он выполнит все необходимые замеры и разработает техническую документацию. Далее останется только забрать бумажный и электронный экземпляр работы который затем необходимо передать в Кадастровую палату.

Перепланировка квартиры или любого другого жилого помещения

В данной ситуации все необходимые данные для разработки плана можно взять с утвержденного проекта перепланировки. Но перед началом работы специалиста по разработке технического плана необходимо предоставить ему утвержденный акт выполненных работ о перепланировке со всеми подписями контролирующих органов в сфере градостроительства.

После подготовки документа, заказчику необходимо аналогично вышеприведенному случаю предоставить всю документацию в Кадастровую палату.

Разработка технического плана для многоквартирного дома или новостройки

Перед выполнением данного типа техплана, в обязательном порядке должны быть выполнены:

• Весь комплекс геодезических работ с разбивкой на местности;
• Получено разрешение на ввод будущего дома в эксплуатацию;
• Земля, на которой будет располагаться объект должна состоять в кадастровом учете.

После соблюдения всех требований инженер кадастрового учета разработает тех. план и передаст ее заказчику и в Кадастровую палату.

Технический план на инженерные сооружения или (трубопроводы, линии электропередач, газопроводы и т.д.

Для заполнения данной разновидности плана, первостепенно необходимо выполнить геодезические изыскания. Далее составляется Акт осмотра, который подписывает кадастровый инженер и затем либо выполняются все замеры, либо берутся данные из проектной документации.

Техплан на нежилое здание (гараж, дача, погреб и т.д.)

Для разработки данного плана также необходима геодезическая съемка. Помимо этого, для разработки документации необходимо письменное согласие председателя ГСК либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (гаража, дома и т.д.).

Из каких разделов состоит технический план здания?

Условно, данный документ подразделяют на 2 части: графическую и текстовую. Рассмотрим основные составляющие каждой из них.

Графическая составляющая документа

Данная составляющая технического плана разрабатывается после предоставления собственником проектной документации, паспорта здания и разрешения контролирующих органов на ввод объекта в эксплуатацию.

Данный раздел состоит из:

1. Геодезической съемки;
2. Схемы точного местоположения здания относительно других объектов с отметкой контуров;
3. Поэтажная спецификация (чертежи) помещения при разработке многоквартирного жилого дома.

Текстовая часть документации

В данном разделе прописаны все основные характеристики здания или сооружения, а именно:

1. Общие сведения о кадастровом номере участка земли;
2. Исходные данные из проектной документации;
3. Расчетная часть;
4. Общая характеристика здания или сооружения;
5. Заключение выданное кадастровым инженером.

Какие необходимо подготовить документы для разработки данного документа?

1. Разрешительные документы на ввод объекта строительства (перепланировки) в эксплуатацию;
2. Техпаспорт на конкретный объект;
3. Поэтажная деталировка объекта (план);
4. Проектно-сметная документация на объект строительства или недвижимости;
5. Проект перепланировки (при необходимости);
6. Другие разрешительные документы.

Какие сроки изготовления технического плана?

Для примера, чтоб разработать технический план здания, у аттестованного кадастрового инженера уйдет порядка 5-10 рабочих дней. Однако в случае непредвиденных обстоятельств, этот срок может быть увеличен до 15-20 дней.

Какова стоимость разработки технического плана?

Минимальная стоимость данной технической документации составляет 10 000 рублей (техплан квартиры). Причем в таком случае документы Вы получите не ранее чем через 10 дней.

Если же Вам необходимо разработать технический план многоквартирного дома, то он обойдется примерно в 100 000 рублей, помимо этого, специалист может предложить дополнительную услугу по разработке техплана на каждую квартиру по отдельности, которая будет стоить 3 000 за одну. Сроки изготовления в таком случае буду в пределах 10-15 дней.