Акт удержания имущества арендатора. Удержание арендодателем имущества арендатора может выйти ему «боком. Удержание вещей при отсутствии задолженности

Советы юристов

Чем чревато удержание имущества арендатора?

Павел Федоров, Управляющий партнер «Федоров и партнеры»

При нарушении арендатором платежной дисциплины арендодатель вправе осуществить удержание имущества арендатора. Такое право предусмотрено законом, но в нем не раскрываются границы его использования, что иногда приводит к убыткам арендодателя и даже к уголовному делу.

Как работает право удержания

Само по себе удержание имеет своей целью побудить арендатора погасить задолженность по арендной плате. В случае неисполнения обязательства арендодатель вправе реализовать имущество с публичных торгов.

Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет только в случае прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.

В случае же завладения имуществом в период действия договора аренды речь может идти о его захвате, следовательно, право удержания не может быть применено. О незаконности удержания также свидетельствуют действия арендодателя по опечатыванию арендуемых помещений и воспрепятствованию допуска работников арендатора в помещение.

К сожалению, такая позиция приводит к лишению собственника оперативных мер реагирования: ему сначала надо отправить уведомление о расторжении договора, после получения которого арендатор незамедлительно вывезет свое имущество.

Убытки арендодателя при удержании имущества арендатора

При попытке использовать право удержания арендодатель может понести финансовые потери в виде убытков.

Если арендодатель вывозит имущество арендатора на склад под ответственное хранение, но в нарушение порядка применения права удержания, то арендатор вправе взыскать в качестве убытков транспортные расходы. Кроме того, арендодатель может понести ответственность за порчу или повреждение имущества, удержание которого он осуществлял.

Хитрости арендатора

Арендодателю также необходимо учитывать возможные хитрости со стороны арендатора, который может смоделировать ситуацию принадлежности имущества третьему лицу. В этом случае арендодатель должен учитывать момент возникновения права на это имущество у третьего лица. Конечно, речь может идти только о ситуации оставления имущества после прекращения договора.

Но по общему правилу, закрепленному в законе, арендодатель вправе удерживать имущество, несмотря на то, что после того, как это имущество поступило во владение арендодателя, права на нее приобретены третьим лицом. Если арендатор докажет принадлежность имущества иному лицу, то арендодатель вынужден будет отдать это имущество.

Уголовное дело

И самое интересное может ожидать арендодателя в ситуации, когда арендатор попробует инициировать процесс возбуждения уголовного дела по статье о самоуправстве.

Арендодатель в действительности может быть привлечен к уголовной ответственности за удержание имущества арендатора. Но в большинстве своем органы внутренних дел приходят к мнению, что между арендатором и арендодателем имеется хозяйственный спор.

Не привлечение к уголовной ответственности за самоуправство возможно только в случае удержания имущества после прекращения договора аренды и оставлении его в арендуемом помещении.

При совершении попыток удержания в период действия договора арендодатель должен учитывать, что привлечение к уголовной ответственности по статье о самоуправстве возможно в случае причинения существенного вреда арендатору. Осуществляя удержание имущества, арендодатель обязан позаботиться о его сохранности.

Подводя итог, можно сказать, что арендодателю необходимо изначально формировать выгодные для себя договорные условия, в том числе условия о внесудебном расторжении договора, а также условия об обеспечительном платеже. При удержании имущества необходимо обеспечить его сохранение.

Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

Ответ:

Во всех случаях, когда договор аренды действует , удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства .

Рассмотрим варианты

1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора .

В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют .

2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным , соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

При этом, следует сделать так:

• составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
• составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329 , 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

4. Решение суда о расторжении договора

Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство .

Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, - признаки самоуправства ), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей )

Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ . Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

Пример приговора по ст. 330 УК РФ

В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена . Судом указано:

"существенный вред , причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена , а также осуществлять предпринимательскую деятельность.."

Удержание имущества в счет неоплаченного долга — возможно? Что делать в ситуации, когда имущество удерживает арендодатель или того хуже, третье лицо, никак не связанное с вами обязательством? Подобная ситуация часто встречается не только в предпринимательской деятельности, но и в обычной жизни при , например, квартиры.

Имеет ли право кредитор осуществлять удержание чужого имущества?

Имеет, но только при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже и которые я выделила исходя из судебной практики.

1. Удерживаемое имущество оказалось во владении арендодателя на законном основании (т.е. по договору аренды арендатор завез имущество в помещение и арендодатель самостоятельно не принимал никаких мер к захвату имущества — не перевозил, не передавал третьим лицам и т.п.). Данное условие следует из п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Таким образом, не может удерживать имущество лицо, не являющееся арендодателем для собственника имущества — речь идет о договоре субаренды, когда первый арендодатель удерживает имущество не в чем невиновного субарендатора за долги посредника — арендатора. Субарендатор вовремя оплачивал свою аренду, а арендатор платежи не вносил арендодателю, что привело к удержанию имущества.
2. Возможность удержания вещи не может быть следствием ее захвата помимо воли должника (данное условие вытекает из первого) — здесь, думаю, все понятно что означает фраза «помимо воли»
3. Собственник удерживаемого имущества является должником лица, которое удерживает имущество.
4. Должно быть подтверждение долга, в обеспечение которого удерживается имущество, а еще лучше — судебный процесс или решение суда.

При наличии всех указанных условий арендодатель вполне может осуществлять удержание имущества должника в качестве внесения арендной платы, а при не погашении долга — реализовать имущество и покрыть свои расходы за счет его стоимости.

При самовольном незаконном удержании имущества для его возврата собственнику имущества нужно обращаться сначала с претензией к захватчику, а потом уж в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения а также взыскании

Нередко в отношениях арендодателя и арендатора помещений любого типа (жилое, коммерческое) возникают разногласия. Чаще всего разногласия связаны с невыплатой или нерегулярной выплатой арендной платы арендатором. В случае если стороны не имеют взаимных претензий материального плана, выходом из ситуации станет расторжение договора аренды и поиск других арендаторов. Но часто имеют место быть именно финансовые претензии, и может возникнуть ситуация, в которой арендодатель удерживает имущество арендатора и выставляет требование погасить задолженность, то есть, имущество является залогом. Следует рассмотреть, насколько это правомерно, и как данное действие расценивается с юридической точки зрения.

Ответственность арендодателя за имущество арендатора

Стоит пояснить, что ответственность арендодателя за имущество арендатора должна быть четко регламентирована договором. В ряде случаев арендодатель не имеет доступа в помещение, сдаваемое в аренду, соответственно ответственности за имущество он нести не может. Но, являясь собственником помещения, он имеет полное право получить доступ в принадлежащее ему помещение любым способом, не противоречащим Законодательству (это может быть взлом дверей, вызов аварийных служб и тому подобное).

Незаконное удержание имущества арендодателем может доставить массу неудобств арендатору: он не может пользоваться принадлежащими ему вещами, иногда в списке удержанного имущества могут оказаться документы, либо предметы, которые используются повседневно.

В случае если предметом удержания (залога) в числе прочего имущества стал паспорт гражданина Российской Федерации, необходимо обратиться в правоохранительные органы, так как согласно Постановлению Правительства РФ №828 от 8.07.1997 и статьи ГК РФ № 336 (п.1) общегражданский паспорт не может являться предметом залога.

Арендодатель не отдает имущество арендатора. Порядок действий без нарушения закона.

1. Ни в коем случае не следует самостоятельно, без ведома арендодателя проникать в помещение любыми возможными способами (если доступ ограничен). Эти действия могут расцениваться как повреждение чужого имущества, так и как уголовное преступление.
2. Необходимо выяснить, что является причиной удержания имущества. Если имеется факт наличия задолженности, то необходимо ее погасить, тем самым не нарушая условия договора аренды.
3. Иногда досудебной договоренности достичь не удается, тогда, в спорных ситуациях, имеет смысл обратиться в суд. Следует помнить, что в случае принятия решения судом в пользу арендодателя, арендатор оплатит все судебные расходы самостоятельно.

Если арендодатель препятствует вывозу имущества, при этом все договорные отношения соблюдены – имеет смысл обратиться в правоохранительные органы. Это стоит делать только в той ситуации, в которой у арендатора нет финансовых обязательств перед арендодателем: иначе сотрудники правоохранительных органов порекомендуют решать вопрос в суде.

При явном нарушении арендатором условий договора и при возникновении задолженности арендодатель имеет право обратиться в суд с заявлением об ограничении доступа и отчуждения арендатора от принадлежащего ему имущества. Это позволит ограничить доступ арендатора к имуществу в рамках закона, а контроль исполнения постановления суда будет осуществлять служба судебных приставов.

Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом. Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

• «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

• «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

• «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

○ Соразмерность при удержании.

Удержание является инструментом стимулирования должника для ускорения внесения оплаты. Если он отказывается выполнять свои платежные обязательства, у арендодателя возникает право реализации удержанного имущества. Именно поэтому крайне важно, чтобы стоимость этих вещей равнялась сумме долга. В противном случае, при реализации арендодатель получит больше финансовых средств, что может классифицироваться как мошенничество.

○ Как правильно произвести удержание.

Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие. Кроме того, чтобы процедура была признана законной, она должно соответствовать следующим условиям:

• Производится только после окончания срока действия договора.
• Сопровождаться составлением описи имущества либо акта удержания.
• Предполагать уведомление арендатора о процедуре.

Удержание вещей производится в присутствии свидетелей (не менее 2), которые подписывают составленный документ (опись либо акт удержания). Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания. После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника.

○ Когда нельзя применять удержание.

Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

• Отсутствие договорных отношений между сторонами.
• Не истекший срок действия договора.
• Не составлен акт удержания.
• Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

• «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

• Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
• Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
• Исправительные работы (до 2 лет).
• Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

• Принудительные работы (до 5 лет).
• Арест (до полугода).
• Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

• «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.