Как оформить землю без межевания. Как оформить куплю-продажу участка без межевания

Процесс межевания - это специальные работы по определению местоположения, границ и площади участка геодезическими способами. Регистрация земельного надела ещё недавно не обходилась без дорогостоящей процедуры. По новому Федеральному закону от 2007 года работы межевания для получения свидетельства собственности необходимы не всегда. Земля стала оформляться проще.

Оформить дом по упрощённой схеме, регистрация по «дачной амнистии»… Рассмотрим, как это можно сделать, когда, все за и против. Мы имеем в виду оформить, продать, купить участок, выделенный для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, строительства.

Регистрация земли без процедуры межевания - плюсы и минусы ·

1. Оформить дом без межевания - это весомое снижение денежных расходов. Они уменьшаются где-то на пятнадцать тысяч рублей, если действовать без посредника. Столько сегодня нужно заплатить за определение точных границ, местоположения и площади земельного участка, чтобы земля стала определённой.
2. Регистрация по упрощённой схеме происходит более быстро, так как постановка на кадастровый учёт без межевания занимает по времени один месяц, с геодезическими работами - от двух месяцев до года.
3. Упрощённая регистрация позволяет распоряжаться участком по своему усмотрению также как с участком, оформленным по классической схеме: можно дарить дом, продать, поменять, передать земельную долю по наследству… Но в кадастровом документе будет отмечено, что линии границ недвижимости и площадь точно не определены. Не каждый согласится приобретать «не совсем определённый» земельный участок. Хотя большая часть определённости всё же присутствует. Это адрес, примерная площадь, категория земель, целевое использование и, главное, кадастровый номер.
4. Другая сложность, если оформить дом, в смысле, землю, по упрощённой схеме, то её нельзя будет заложить в банк, купить на кредитные выплаты.

Право полностью распоряжаться участком

Оформление земельного участка «по дачной амнистии», не зарегистрированного или оформленного до 1998 года.

1. Необходимо собрать бумаги, подтверждающие право на недвижимость. Чаще всего это распоряжение административного местного органа, справка из похозяйственной книги. Другое: договор мены, купли-продажи, свидетельство о доли наследства, дарственная на дом… Если вы имеете свидетельство собственности на землю старого образца, то в них есть ссылка, на чём основывается это право. Время, которое обычно занимает процедура сбора не больше месяца.
2. Следующий шаг - постановка недвижимости на кадастровый учёт. Собранную папочку с бумагами (права собственности, свидетельства) относим в соответствующую палату. В результате вы получите кадастровый паспорт. Он содержит кадастровый номер и уникальные характеристики объекта недвижимости. В нашем случае, кроме прочего, отметят, что контуры и размер земли точно не определены. Для дальнейшего оформления собственности вам потребуется как минимум две копии этого паспорта.
3. Ещё около месяца затратите на уточнение следующих данных: категория и целевое назначение земли, адрес участка. В заявках об уточнениях указывайте полученный кадастровый номер, определённый в паспорте.
4. Регистрация прав собственности и выдача нового документа осуществляется в регистрационной палате в течение 30 дней. Что обязательно принести: удостоверение личности, два экземпляра кадастрового паспорта, по две копии правоустанавливающих документов (оригинал или дубликат).

Кода оформить участок земли без межевания не получится.

• Геодезические измерения обязательны, если вы приобретаете земельный надел «на голом месте» (прямо или косвенно), то есть без ограждения и разметки, отмеченный только в местных административных органах, а не в реальности.
• Если границы земельного надела имеют «причудливые очертания», то определить его площадь без специальных приспособлений и вычислений затруднительно. Например, с одно стороны форму границы диктует дорожный изгиб, с другой - вклинивается дом соседа, с третьей – овраг и другое.
• Другой вариант: фактические данные площади участка больше, чем в имеющемся документе собственности. Межевание поможет установить точные данные участка достоверно и зафиксировать в новом свидетельстве. Собственник в этом случае только выигрывает, так как получает дополнительную земельную долю (не больше допустимых норм), которая досталась нечаянно.
• При разделении одного участка на части. Например, глава семейства решил выделить долю в собственность сыну, построить ему дом, а другую часть оставить себе. Работа геодезистов понадобится, если вы, как владелец, хотите соединить один земельный участок с другим, граничащим с ним.
• Если возникла спорная ситуация с соседями из-за границы земельного надела, вас обвиняют в захвате чужой доли, перестановке ограждения… Обосновать свою правоту поможет межевание. Специалисты, после проведённых работ, предоставят план участка, и всё станет ясно без споров и ругани. Но бывает, геодезические работы, наоборот, усугубляют ситуацию, начинаются судебные распри - всё очень индивидуально.

Процедура межевания земли

Регистрировать участок без межевания - когда можно

• Вы оформляете в собственность дачный дом, то есть земельный участок. Тогда, согласно дачной амнистии, вы меняете имеющийся дачный документ на свидетельство права собственности нового образца, предварительно получив кадастровый паспорт. Это упрощённая схема приватизации. При этом вы точно знаете границы своего земельного надела, его определяет построенное ограждение, у вас нет спорных вопросов из-за границ с соседями; земля имеет реальную площадь, совпадающую с документированной.
• Оформлять дом без межевания можно при сделке купли-продажи. Хозяин земельного участка по упрощённой схеме регистрирует недвижимость, составляет договор. Покупка завершается получением документа, который устанавливает право собственности покупателя. С ним необходимо получить новый кадастровый паспорт. Обновлять старые свидетельства собственности не нужно.
• В межевании нет надобности, если вы приватизируете только дом, то есть само жилое помещение. Для этого в БТИ предоставляет кадастровый паспорт и, возможно, простой план, который можно заказывать у геодезистов.

Как продать долю участка без межевания

По действующему законодательству продажа доли земельного надела без межевания возможна, но чтобы в будущем не пришлось участвовать в судебных разбирательствах, доказывать, что земля ваша, надо изначально всё сделать грамотно.

Главное и необходимое условие – это получение кадастрового паспорта участка, выделенного из доли для того, чтобы продать. Если есть осложнения (например, споры собственников о границах соседних участков, вопрос о местонахождении участка), то рекомендуется и даже необходимо сделать межевание.

Планирование строительства дома на земельном учатске

Продажа доли участка обязательно происходит с согласия всех других собственников и только гражданам Российской Федерации. Предварительно предлагается купить эту долю только собственникам по установленной цене.

Стоимость выделенной доли (она имеет обозначенные границы, закреплённые на бумаге) всегда выше не выделенной раза в два, как у полноценного участка.

Продажа и покупка земельного участка без межевания - некоторые моменты

С точки зрения покупателя сделка должна иметь под собой довольно веские причины, ведь иногда происходит приобретение «кота в мешке», причём ещё и с риском наложения границ земельного участка, захвата чужой территории и соответствующих разборок. Без работ межевания есть гарантия, что вам достанется не та земля, которую вы предварительно облюбовали, а другой участок, переоформленный хозяином.

С точки зрения продавца также есть минусы. Участок без определённых границ и размера привлечёт не так много покупателей. Но высокая стоимость межевания заставляет хозяина оставить всё как есть, и ждать счастливый случай, тем более сам процесс такой сделки происходит проще и быстрее.

Объекты недвижимости, в том числе – участки земли под домом или не застроенные и предназначенные для различных целей наделы, допускаются к участию в имущественных сделках.

Основные требования для проведения имущественных операций следующие:

1. Недвижимость требуется оформить в собственность путём приватизации или иметь правоустанавливающую и право удостоверяющую документацию, полученную в результате предыдущей имущественной сделки.
2. Имущество не должно быть обременено залогом.
3. Если земельный участок или иной объект находится в совместной собственности – требуется солидарное участие в сделке или предоставление нотариально удостоверенной доверенности.
4. Сделка оформляется официальным гражданско-правовым договором и требует регистрации в многофункциональном центре (МФЦ) или местном отделении Росреестра.

Как показывает практика, в данный регламент не входит требование по обязательному проведению межевания, при условии, что надел состоит на кадастровом учёте. Получается, на вопросы, можно ли продать землю без межевания и можно ли купить земельный участок без межевания, можно однозначно ответить — да.

СПРАВКА. При регистрации сделки в Росреестре, так же не требуется представление межевого дела, если участок внесён в регистрационные сведения.

Какие действия доступны с участком без межевания?

Можно ли продать земельный участок без межевания участка? Состоящий на кадастровом учёте участок, соответственно нормам Федерального закона о Государственном кадастре недвижимости (ГКН), от 24.07.07 г. № 221-ФЗ, допускается к ряду гражданско-правовых действий, независимо от наличия документации по проведению межевания.

В числе гражданских отношений, которые допускаются с таким наделом:

• купля-продажа, мена, дарение;
• передача по наследству;
• сдача в аренду;
• переоформление в собственность.

Столь широкий спектр процедур с участком допускается в силу положений Закона «о дачной амнистии», который упростил схему действий при постановке участков на учёт.

Этот документ имел актуальность до 2015 года.

В настоящее время продолжает применяться в некоторых регионах, на основании пролонгации путём принятия региональных или локальных актов.

В то же время, отдельные регионы упразднили действие «дачной амнистии» и требуют восстановления порядка в земельных массивах.

ВАЖНО! Независимо от позиции администрации населённого пункта, имущественная сделка с участком не прошедшим межевание, не должна встречать юридических препятствий.

Однако данные сделки имеют тенденции к риску, который полностью вменяется ответственности правообладателя.

Как осуществить гражданско-правовое действие с участком без межевания?

Аренда

Наиболее распространённые имущественные сделки с участками – это аренда. Арендатором вправе выступить:

• муниципалитет населённого пункта;
• физическое и юридическое лицо.

Для арендаторов из числа административных органов, установлено нормативное положение, которое предусматривает передачу права аренды через проведение публичных торгов.

Для публичных торгов требуется постановка ЗУ на кадастровый учёт и проведение межевания.

Поэтому земли, приобретаемые в настоящее время при участии в торгах, оформлены соответственно установленным правилам и прошли межевание.

Для аренды земель у муниципалитета потребуется:

1. Подойти в администрацию населённого пункта и написать заявление на имя главы муниципалитета.
2. В заявлении указать просьбу о разрешении участвовать в торгах. Приложить копию гражданского паспорта заявителя.
3. Ожидать приглашение от администрации. После покупки права аренды на торгах оформить документацию.

Оформление первичных документов происходит в администрации, где будут выданы:

• копия протокола проведения торгов;
• акт о передаче права аренды.

С обозначенными документами требуется подойти в местное отделение многофункционального центра (МФЦ) и написать регистратору заявление с просьбой о регистрации полученного права аренды. Предварительно следует уплатить госпошлину о регистрационных услугах (2 000 рублей) и предъявить квитанцию и гражданский паспорт. Через месяц правообладатель получит в Росреестре свидетельство о праве аренды.

СПРАВКА. Лица с инвалидностью, или воспитывающие детей инвалидов имеют право на внеочередное получение участков, без участия в торгах.

Однако если арендодатель физическое или юридическое лицо, которое вправе передать в аренду принадлежащие ему участки, на него данные требования не распространяются. То есть такой собственник вправе оформить договор аренды без представления межевого плана. В этом случае действовать требуется следующим образом:

1. Составить договор аренды между собственником и правообладателем. Целесообразно удостоверить его нотариально.
2. Если аренда предусматривает срок более года, договор требуется зарегистрировать в МФЦ. Для этого стороны подходят в Росреестр, с паспортами и квитанцией об оплате пошлины. Собственник предоставляет кадастровый паспорт участка и свидетельство о форме права.
3. Через месяц выдаётся свидетельство о праве аренды, которое передаётся арендатору. Остальная документация на землю, остаётся у собственника.
4. Ответственность за все споры, которые могут возникнуть при аренде земельного участка без межевания участка, возлагается на собственника надела.

Купля-продажа

Покупать ли участок без межевания участка? При покупке или продаже участка без межевания участка ответственность и риски за не размежёванный участок передаются новому владельцу.

Если продавец существенно снижает стоимость земель при продаже за счёт отсутствия межевания, покупатель может приобрести преимущества от сделки, а может их утратить.

Вопрос в том, что именно межевание выявляет все проблемы и нарушения, устанавливая достоверные межевые границы на местности.

Пока оно не проведено, допускается появление неприятных сюрпризов. Если покупатель принял решение о приобретении такого участка, алгоритм оформления следующий:

1. Стороны составляют гражданско-правовой договор купли-продажи (купчую). Его можно удостоверить нотариально.
2. После оформления и подписания сторонами, договор обязательно регистрируется в МФЦ. Стороны уплачивают пошлину, пишут заявление на регистрацию имущественной сделки и прилагают пакет документов.
3. Через месяц покупатель получает свидетельство о собственности и кадастровый паспорт. Получается, он купил участок без межевания участка и с этого момента вся ответственность за расположение границ участка переходит к нему.

Для оформления сделки в МФЦ представляют:

• гражданские паспорта сторон;
• 3 экземпляра договора;
• собственник подаёт свидетельство о собственности и правоустанавливающий документ;
• квитанцию об уплате пошлины.

Отсутствие кадастрового паспорта не является препятствием для оформления сделки.

ВНИМАНИЕ! Оформленная по всем правилам документация по имущественной сделке на участок без межевания, не даёт гарантий, что приобретён именно тот объект, который указан в договоре. Для фиксирования на местности участка, требуется внесение в Росреестр сведений о проведении межевых границ, с указанием координат поворотных точек.

Приватизация

Можно ли приватизировать участок без межевания участка? Предусматривается процедура, соответствующая регламенту Закона о приватизации, принятого 4.07.91 г. под № 1541-1. Для этого:

1. Правообладатель участка, не являющийся собственником, обращается в администрацию населённого пункта и пишет заявление на имя главы исполкома (департамента.
2. В заявлении указывает место расположения участка и период владения им. Обязательно гарантирует, что ранее не участвовал в приватизации земель.
3. Выражает просьбу о бесплатном переходе права собственности.
4. Ожидает решения административной комиссии, которое принимается на публичных слушаниях.
5. Положительное решение оформляется административным актом и передаётся заявителю для регистрации в Росреестре.

В регистрирующий орган правообладатель представляет пакет документации, в который входит гражданский паспорт, административный акт и свидетельство:

• о праве пожизненно наследуемого владения;
• постоянного (бессрочного) пользования;
• аренды.

После регистрации собственник получает свидетельство о собственности и несёт ответственность за межевые границы участка.

Так как законным собственником передаваемого участка является администрация, то в ответ на заявку о приватизации, она может дать мотивированный отказ, с требованием проведения межевания.

При отказе в приватизации, администрация должна представить официальный документ со ссылкой на законодательные источники.

В случае неправомерности отказа, его можно оспорить в суде.

Вероятные последствия и проблемы, если участок не прошёл межевание

Оформленное с гражданином или учреждением соглашение об аренде или покупке участка без межевания участка, приведёт к юридическим последствиям только в случае возникновения претензий на правильность установления границ. Если такие претензии возникают к участку, на котором возводится капитальное строение – правовым последствием окажется нарушение красной линии застройки и требование перенести границы фундамента на соответствующее от межи расстояние.

ВНИМАНИЕ! Отсутствие проведённого межевания не рассматривается как причина, допускающая нарушение красной линии застройки.

В лучшем случае существующие нарушения в виде наложения границ ЗУ выявятся при оформлении договора имущественной сделки в Росреестре, что позволит прекратить неправомерную сделку. Данные действия предусмотрены положениями Федерального закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, № 122-ФЗ, от 27.07.97 г. Наиболее сложные юридические ситуации возникают, когда участок уже приобретён и начал осваиваться новым собственником.

Независимо от истории возникновения кадастровых проблем, связанных с нарушением границ, судебное и административное разбирательство вменяется в ответственность настоящего собственника.

То же касается финансовых расходов, которые может повлечь недобросовестное отношение к правоспособности ЗУ.

Независимо от установленного регламента, приобретателю ЗУ целесообразно требовать установление межевых границ участка, во избежание непредусмотренных юридических инцидентов.

Перед тем, как совершать столь ответственный шаг по покупке участка земли, нужно учесть все моменты, которые касаются приобретаемых владений. Важно проверить, насколько соответствует участок юридическим нормам, соответствуют ли им документы к будущей сделке, какие устанавливают право на владение участком.

В первую очередь, стоит отнестись с вниманием к проведенным работам по геодезии, которые направлены на межевание с оформлением по юридическим нормам. В качестве временного закрепления границ устанавливают колья.

Межевание дает гарантию того, что покупателю достанется именно его участок. В противном случае велика вероятность купить несоответствующий своей площади объект и потратить деньги практически впустую.

Несмотря на то, что по закону нет запрета на покупку участков без межевания, могут возникать различные проблемы. Причем это возможно даже при сделке с умным продавцом. Одной из них может стать споры с соседями. Особенно это реально, если при оформлении участка указан неточный или несоответствующий реальному размер, в результате участок заходит на территорию соседей. Решение проблем, касающихся проблем определения границ земельного участка, происходит лишь по итогам судебных разбирательств и требуется весьма затратная экспертиза из соответствующего ведомства.

Установленные точным образом границы земельного участка достаточно важны, ведь если покупатель в дальнейшем планирует застраивать территорию, то процедура оформления собственности на готовое жилье будет значительно проще. Кроме того, при рассмотрении порядка наследования участка межевание позволит избежать судебных споров.

Если было юридически оформлено соглашение о покупке или аренде участка, при этом не было межевания участка, то юридические последствия наступят только при появлении претензий на установленные ранее границы. Если они возникают на участке капитального строительства, то последствиями будут несоблюдение красной линии застройки, а также требование о переносе фундаментной границы на то расстояние от межи, которое соответствует юридическим нормам.

Важно: если межевание не было произведено, то это не является причиной, согласно которой можно нарушать красную линию застройки.

При наилучшем варианте имеющиеся нарушения по наложению границ участка будет выяснено, когда будет вестись оформление недвижимости и сделок по ней. Это позволит остановить сделку, ведущуюся с нарушением закона.

Эти действия регулируются положениями федерального закона номер 122, который рассматривает процесс регистрации недвижимости и связанных с нею сделок. Самые сложные ситуации с юридической точки зрения возникают тогда, когда земля не просто приобретена новым покупателем, но и активно им осваивается. Судебные тяжбы по вопросу нарушения границ входят в ответственность нынешнего собственника вне зависимости от того, как возникли проблемы с кадастровыми органами.

Точно так же будет и в случае расходов, какие могут произойти по причине недостаточно компетентного отношения к правовой способности участка. Покупателю необходимо требовать, чтобы было установлено межевание. В этом случае можно предотвратить различные инциденты. Причем требовать нужно вне зависимости от регламента.

Из сказанного ранее следует, что земельный участок, юридически размежеванный, обладает большими преимуществами.

Причиной тому служит то, что оформление сделки без межевания выгодно исключительно продавцу. Он отдает решение всех проблем по межеванию покупателю, что позволяет продавцу экономить финансы и время. Однако если покупателю приглянулся такой участок без геодезических работ, то нужно ознакомиться со всеми моментами данной сделки.

Можно ли купить земельный участок без межевания

Покупатель в принципе может приобрести участок без проведенного межевания. При этом риск для покупателя в таком случае гораздо больший, нежели для продавца. Также могут происходить неоднозначные ситуации, касающиеся границ участка, которые потребуют разрешения через судебные заседания.

В каких случаях это возможно?

При определенных ситуациях можно приобрести участок без межевания. Условия сделки такого рода, которые обязательны к выполнению, предусматривают правоустанавливающие акты на землю помимо плана размежевания.

В данной ситуации осуществить намерение можно после предварительных переговоров с продавцом. После достижения договоренностей, можно приступать к оформлению предварительного соглашения по сделке и продаже. Нормативы статьи 429 ГК РФ рассказывают об условиях, по которым заключается договор предварительного плана.

В соответствии с ними, стороны возлагают на себя обязательства, согласно которым спустя определенный промежуток времени будет заключено основное соглашение. В основном договоре оговаривается, что передача земли будет произведена согласно условиям предварительного договора.

Обычно форма предварительного договора похожа на форму основного. Если стороны не станут соблюдать правила формы предварительного договора, то последний признается «ничтожным».

В том же договоре должны быть положения, какие помогают установить объект сделки, значимые условия главного соглашения. Туда нужно занести дату заключения основного соглашения. Иначе главный договор будет заключен по истечении года после заключения предварительного соглашения.

При уклонении одной из сторон от заключения соглашения основного типа, надлежит действовать, исходя из положений статьи 445 гражданского кодекса.

Обязательства, которые возлагаются предварительным соглашениям, будут прекращены, когда:

• Основное соглашение не было заключено до окончания установленного ранее срока;
• Одна из сторон не стала выступать с предложением по основному договору.

Важным условием таких сделок является межевание до того, как будет заключен основной договор.

Как купить земельный участок без межевания

Стоит ли купить участок, на котором не проводилось межевания? После покупки или продажи такого участка ответственность и риски за него лежат на новом собственнике.

Когда продавец существенно понижает цену земель при продаже из-за отсутствия межевания, то покупатель может как обрести, так и потерять выгоду от сделки.

Суть такова, что межевание помогает выявить проблемы и нарушения, а также устанавливает реальные границы межевания на местности. Неприятные сюрпризы могут появиться до проведения межевания.

При покупке такого участка оформление ведется следующим образом:

• Между сторонами заключается купчая, которая заверяется у нотариуса;
• Договор после всех необходимых процедур обязательно регистрируется в МФЦ. Происходит оплата пошлины, составляется заявление на регистрацию сделки по имуществу и прикладывается необходимая документация;
• Спустя месяц покупатель обретает свидетельство о собственности плюс паспорт кадастра. Следовательно, при покупке участка без межевания вся ответственность за границы участка начинает лежать на нем.

Чтобы оформить сделку в МФЦ, необходимы:

• Паспорта обеих сторон;
• Договор в количестве 3 штук;
• От собственника – документы, свидетельствующие о собственности и устанавливающие право на участок;
• Квитанция, где указана оплаченная пошлина.

Отсутствие паспорта кадастра не мешает оформить сделку.

Если документация, касающаяся сделки по участку без межевания, оформлена по всем правилам, то это не гарантирует приобретение того объекта, какой указан в договоре. Лучше всего в такой ситуации внести в Росреестр сведения, которые укажут на проведение межевания вместе с координатами точек поворота.

Как провести межевание земельного участка

Межевание осуществляется инженерами, работающими в кадастровых организациях и сдавших экзамен на соответствующую квалификацию. Чаще всего инженеры работают с организацией, которая специализируется на работе с геодезией. Задача таких специалистов – помогать проводить данное мероприятие на местности.

Поскольку работы по землеустройству являются довольно доходным делом, то предложений довольно много. Далеко не все инженеры по кадастру могут произвести их качественно и оперативно. Если межевание было сделано плохо, то участок не сможет встать на учет в кадастре, поскольку неверно определенные границы участка будут накладываться с прочими участками.

Выбирая специалистов, ориентируйтесь на советы знакомых, без учета их эмоций. Необходимо, чтобы были конкретные данные о том, как часто приходилось исправлять план межевания и сколько занимало оформление.

Чтобы провести межевание, потребуются:

• документы на землю (договор купли-продажи, дарения, подтвержденное свидетельство о наследстве и прочее);
• техническая документация (кадастровый паспорт, справка из БТИ о том, что на участке не имеется лишних строений, и другие важные сведения);
• паспорт владельца-гражданина либо копия учредительных документов владельца-организации данного участка.

С указанным пакетом документов необходимо будет подать соответствующее заявление в необходимую организацию.

Точный перечень документов нужно уточнять у специалистов, которые занимаются делами по межеванию.

Непосредственно работы по землеустройству не занимают много времени. Чаще всего специалисты тратят на это от 10 до 14 дней. Однако за месяц до мероприятия необходимо уведомить соседей о согласовании по поводу границ. Таким образом, при правильном оформлении и без требований от Росреестра внести исправления в документ срок изготовления плана межевания будет составлять полтора месяца.

Межевание - достаточно дорогостоящая и длительная процедура. Иногда на это уходит около полутора месяцев.

Не у всех есть деньги и время, чтобы эту услугу. Но возникает острая необходимость продать участок.

В некоторых случаях это не противоречит закону.

Например, если на участке нет дома или он построен очень давно. Дело в том, что получить разрешение на строительство без межевания невозможно.

Также можно продать садовый участок без вызова кадастрового инженера. Или - дом в деревне. Ситуации с возможным отсутствием межевания уникальны и разбирать нужно каждую в отдельности .

Если у вас сохранился межевой план, а данные в кадастровые службы вы не подавали, то не поздно это сделать в ближайшее время.

Для продажи участка без межевания нужно заключить стандартный договор с покупателем и предоставить все документы на участок в Росреестр или МФЦ.

Отдельно межевой план с продавца не потребуют.

Как продать долю или часть надела

Долю земельного участка без межевания продать невозможно по нескольким причинам:

1. Для того, чтобы продать земельный участок нужно, чтобы он стал собственностью.
2. Регистрация о праве собственности возможна теперь только после прохождения процедуры межевания.
3. Предварительно для выдела формируется межевой проект, который устанавливает координаты границ земельного участка и всех долей.
4. Только после того, как участок будет (после межевания) возможна регистрация права собственности на него.

Есть различные обходные пути, как можно продать часть участка без межевания, но они не являются законными .

Стоимость

Межевание достаточно дорогая процедура.

Ее стоимость колеблется и зависит от следующих обстоятельств :

• площадь участка;
• его конфигурация;
• объем работ;
• удаленность от города (от месторасположения офиса кадастрового инженера);
• количество объектов на земельном участке (в том числе кусты и деревья);
• наличие долей;
• дополнительные работы.

Стоимость процедуры должна быть обговорена заранее и указана в договоре. В настоящее время минимальная цена на межевание - около 5 тысяч рублей . Все нюансы, которые касаются оплаты, должны быть обговорены в договоре.

Нужно учитывать, что процедура межевания состоит не только из геодезических работ на участке. Это также работа с документацией. В стоимость могут включаться посреднические услуги: подача межевого плана в Росреестр. Если вас это не устраивает, документы можно сдать самостоятельно и бесплатно.

Также, необходимо учитывать, что площадь, зависящая от определенных границ участка, на имущество.

Возможность сделки при наличии кадастрового номера

Наличие кадастрового номера говорит лишь о том, что земельный участок поставлен на и прошел первый этап регистрации данных.

Такие участки обозначены в ЕГРН как «не имеющие точных границ». Этот статус вполне допустим согласно земельному законодательству.

Если на такой участок оформлено право собственности, то собственник имеет право продать его даже без межевания .

При оформлении сделки в Росреестре не потребуется дополнительных документов, которые указывают на проведение межевания (кадастровый паспорт или межевой план).

Сейчас без межевания очень трудно оформить в собственность земельный участок, но те, кто получил Свидетельство о праве собственности раньше, имеет право не проводить эту процедуру на своем участке. Как правило, на этот шаг толкают различные обстоятельства.

Когда необходимо проводить процедуру

Перед сделкой купли-продажи земельного участка необходимо межевание в том случае, если право собственности на него не оформлено . Так бывает с садовыми участками, которые находятся в пользовании, а не собственности.

Чтобы продать, подарить или завещать такой участок, нужно пройти все этапы регистрации , включая межевание.

Влияние определенных границ на стоимость

Очень важным фактором, который может значительно повысить или понизить рыночную стоимость участка, является наличие/отсутствие межевания. Покупатель понимает, что неразмежеванный участок, особенно в СНТ, может принести множество сюрпризов.

Фактические границы могут сильно отличаться от тех, что показывает продавец. То есть участок после межевания может уменьшиться. Более важная проблема - это наличие строений на соседских участках.

Например, покупая участок с новой баней, новый собственник может остаться фактически ни с чем после определения границ. Чтобы подстраховаться, покупатель предпочитает заплатить за участок чуть большую сумму, но не получить кота в мешке.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассмотрена возможность продажи земельного участка без проведения процедуры определения границ.

Заключение

Несмотря на активное распространение на многих интернет-ресурсах заявлений о том, что с 2018 года продать участок без межевания - нереально, в действительности все осталось по-прежнему . Закон «О госрегистрации недвижимости» остался прежним. Сократились лишь сроки оформления собственности.

Вконтакте

Обоснование необходимости межевания земельных наделов содержит федеральный закон №447 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» , принятый Госдумой в декабре 2014 года.

В этом законодательном акте указано, что c 1 января 2018 года на всей территории РФ запрещены любые действия, связанные с продажей, дарением, обменом, сдачей в аренду или оформлением в наследство земельных участков, не имеющих юридически подтвержденных размеров и очертаний границ, и не внесенных в ГКН. То есть, участков, которые не были подвергнуты процедуре межевания.

Под действие этого закона попадают:

• земли садоводств;
• территории под ИЖС;
• огородные земли.

Кроме того, помимо указанных в законе ФЗ №447, существуют другие варианты действий с земельными участками, связанные с их оформлением в собственность и требующие из обязательно межевания.

Всегда ли нужно межевать землю?

Проведение межевания земельного надела необходимо, если:

1. Надо оформить в собственность участок, расположенный в «чистом поле» и ничем не огражденный, когда границы его натурально никак не обозначены и собственник не знает точного их расположения.
2. Хозяин ЗУ решил его разделить, либо, наоборот, присоединить к нему соседний.
3. При возникновении земельных споров с соседями, имеющих смежные участки. При отсутствии юридически закрепленных границ надела такие споры возникают достаточно часто.

Без процедуры межевания можно обойтись, если:

Можно ли произвести продажу надела или дома без предварительного уточнения границ?

В настоящее время множество людей являются владельцами ЗУ, приватизированных согласно условиям программы «дачная амнистия». В кадастровых документах на эти участки указано, что границ они не имеют. Можно ли сегодня владельцам таких долей продавать их вместе с домом или без него, не уточняя их границ при помощи межевания?

Важно! По закону без проведения межевания продать сегодня можно только выделенную долю участка, находящегося в общей собственности.

При этом если продаваемая доля ЗУ относится к землям сельскохозяйственного назначения, то и продавать её разрешено с перспективой аналогичного использования, то есть – фермерам или владельцам участка, из которого выделена доля (подробнее о том, как продать землю сельхозназначения и ее пай, можно узнать в , более детально о том, кто и как может купить или продать землю сельхозназначения, можно узнать ). Если же выделенная часть имеет другое, отличное от сельскохозяйственного, назначение, то владелец может продавать её кому угодно. При этом остальные дольщики имеют право приоритетной покупки.

Продать без предварительного межевания ЗУ целиком можно только в том случае, если это садовый участок, выделенный владельцам безвозмездно ещё в советское время и относящийся сегодня к землям садового некоммерческого товарищества (СНТ). Обычно такие участки в кадастровом реестре не фигурируют и, следовательно, формально собственностью владельцев не являются. Для их продажи необходимо:

1. Принести в кадастровую палату выписку из документа, подтверждающего решение местной администрации о передаче земли в личное пользование владельца.
2. Получить в Росреестре кадастровый паспорт и выписку, с указанным в ней кадастровым номером ЗУ, размером его площади, его стоимости, а также информацией о том, что участок границ не имеет и является частной собственностью.

Таковы требования закона, но практика показывает, что и сегодня, в 2018 году, хотя нельзя проводить без предварительного межевания, они всё ещё имеют место. Правда, стоят такие участки значительно дешевле, чем с уточненными границами.

Без согласования границ с соседями

По закону ФЗ №457 перед продажей участка необходимо обязательное проведение его межевания . Для его осуществления собственнику ЗУ придется обратиться к услугам кадастрового инженера, имеющего лицензию на проведение инженерно-геодезических работ, в обязанности которого, в частности, входит согласование установленных границ участка с соседями.

Кадастровый инженер проводит такое согласование либо с каждым соседом индивидуально, либо на общем их собрании. Приглашения на собрание высылаются за 30 дней до его начала. В любом случае, провести межевание по закону, а, следовательно, и продать надел, не согласовывая его границ со смежными соседями, трудно. Если же такое, все-таки, произошло, то очень высока вероятность возникновения судебных разбирательств, связанных с земельными спорами по поводу несогласованных с соседями границ ЗУ.

Кстати, вероятность осложнений с владельцами смежных участков является ещё и одной из главных причин, почему не рекомендуется покупать ЗУ без его межевания. Проводить четкое юридически закрепленное уточнение границ участка при возникновении земельного спора придется все равно, но оплачивать эту недешевую процедуру предстоит уже его новому владельцу.

Если нет кадастрового паспорта

Продать земельный участок, если он не внесен в Кадастровый реестр, согласно закону №ФЗ-447 , сегодня невозможно , так как нотариусы не вправе заверять такие сделки. А кадастровый паспорт является документальным подтверждением такого внесения. Вряд ли найдется покупатель на недвижимость, покупка которой сопряжена с определенными юридическими рисками, а если и найдется, то цену он предложит значительно заниженную.

Если планируется продать ЗУ за адекватную стоимость, то разумнее всего провести его межевание, внести его в кадастровый реестр, получить соответствующий номер и оформить на участок кадастровый паспорт.

Однако многие владельцы земли боятся связанным с этим хлопот и затрат, и довольствуются тем, что их ЗУ на кадастровых картах числится под так называемым «старым» номером.

Как быть, если кадастровый номер старый?

Старые кадастровые номера, которые присваивались земельным участкам с 1992 по 2017 год, официальные органы называют условными. Объяснение этой «условности» очень простое – применяются они лишь для обозначения ЗУ на кадастровой карте, а при оформлении сделок их использование запрещено.

Продать землю, имеющую старый кадастровый номер, невозможно, его необходимо поменять на номер новый , позволяющий ЗУ участвовать в процедуре оформления . Сам процесс обмена – это, по сути, всё та же постановка участка на кадастровый учет, законодательно невозможная без проведения его межевания.

Продать сегодня земельный участок, не прошедший процедуру межевания, в принципе, можно. Однако сделка эта будет не совсем правомерной с точки зрения сегодняшнего законодательства, и найти покупателя, согласного нести юридические риски обладания таким участком или допускающего дополнительные траты на его межевание в дальнейшем, будет трудно.