Приобретение заложенного имущества: что ждет покупателя? Прекращение залога недвижимости Как вернуть заложенное недвижимое имущество

Зачастую, приобретая то или иное имущество по договору купли-продажи (например, автомобиль), компания даже не подозревает, что оно является предметом залога. Что делать, если залогодержатель требует от вас как от добросовестного покупателя исполнения договора о залоге? Как обезопасить себя от подобного развития событий уже в момент оформления договора? В этом материале мы дадим советы, как избежать покупки заложенного имущества. Также мы объясним, как новый собственник таких ценностей сможет отстоять свои интересы в суде.

алеко не каждый покупатель и в отношении не каждого предмета договора может позволить себе тщательную проверку юридической чистоты приобретаемого имущества. Что нужно сделать, чтобы быть уверенным в отсутствии обременения купленных ценностей правами третьих лиц?

Причины судебных споров по заложенному имуществу - в недобросовестности продавцов

Чаще всего подобные ситуации возникают при недобросовестном поведении продавца (залогодателя). Воспользовавшись тем, что заложенное имущество оставлено в его распоряжении, он передает предмет залога в собственность третьему лицу. При этом он не ставит в известность ни покупателя о наличии залога, ни залогодержателя о своем намерении распорядиться заложенным имуществом.

В результате добросовестный приобретатель имущества, не располагая при покупке сведениями о подобном обременении, рано или поздно становится "заложником" судебного спора между продавцом (залогодателем) и залогодержателем. Он будет вынужден защищать свой имущественный интерес в суде. С чем же может столкнуться покупатель таких ценностей?

Начнем с того, что заложенное имущество вовсе не выбывает из гражданского оборота. Залогодатель, передавая имущество в залог, не лишается права собственности на него и, следовательно, не утрачивает права распоряжения им по своему усмотрению. Действующее законодательство напрямую позволяет залогодателю это делать при условии получения согласия залогодержателя на распоряжение имуществом (ст. 346 ГК РФ). При этом для движимого и недвижимого имущества различий не делается.

В принципе договором залога подобная обязанность залогодателя может быть исключена. Однако на практике, как правило, стороны договора данным правом не пользуются. Таким образом, заложенное имущество вполне может выступать самостоятельным объектом договора купли-продажи.

Как избежать покупки заложенного имущества

Как известно, в законе нет императивного требования о ведении компаниями книги учета или специальных записей о залоге. Тем не менее в отношении отдельных объектов можно выявить обременение иным путем.

Перед покупкой недвижимости осведомитесь о ней в ЕГРП

Так, залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 339 ГК РФ). Из него сведения могут быть получены любым заинтересованным лицом, в том числе потенциальным покупателем, по его письменному заявлению. В отношении акций сведения о залоге в обязательном порядке вносятся в реестр владельцев именных ценных бумаг (постановление ФКЦБ РФ от 02.10.1997 N 27 "Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг").

Выписка из реестра поможет приобретателю доказать свою добросовестность в суде

Таким образом, приобретение вышеуказанных объектов должно быть предварено самостоятельной проверкой или требованием о предоставлении актуальной выписки из соответствующего реестра. Проведение данных мероприятий и получение подтверждающих документов имеет существенное значение для случаев, когда покупателю в дальнейшем все же придется доказывать свою добросовестность (например, если впоследствии окажется, что приобретенное имущество находилось в залоге).

Что же касается движимого имущества, в том числе транспорта, оборудования и проч., то здесь придется положиться на честность продавца. Если договор купли-продажи уже заключен и исполнен, а впоследствии выяснилось обременение купленных ценностей залогом, то залогодержатель вправе потребовать:

• признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий ее недействительности (ст. 167 ГК РФ);
• досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, то обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 351 ГК РФ).

Не всегда можно признать сделки купли-продажи недвижимого имущества оспоримыми

До сих пор идет оживленная дискуссия по поводу характера недействительности сделки купли-продажи заложенного имущества. Ряд юристов утверждают, что такие сделки оспоримы, основываясь на ст. 174 ГК РФ и ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" . По мнению других, они ничтожны как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ) . Однако отметим, что для покупателя заложенного имущества практические последствия в обоих случаях будут одинаковыми.

Требование о признании договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества недействительной сделкой и применении соответствующих последствий будет бесспорно удовлетворено. В отношении же сделок с движимостью ситуация неоднозначная. Ряд судов отказывают в удовлетворении подобных требований залогодержателя (постановления ФАС ПО от 04.09.2007 N А12-345/06-С52; ФАС ЦО от 19.02.2007 N А36-676/2006 ).

Двусторонняя реституция не всегда желательна для покупателя, цель которого - приобрести имущество

Для покупателя признание договора купли-продажи недействительным будет означать возврат купленного имущества и уплаченных за него денег. На первый взгляд, в такой ситуации имущественные интересы покупателя не страдают - в порядке двусторонней реституции он получает уплаченную за имущество сумму. Однако при более внимательном рассмотрении ясно, что для покупателя первоначальной целью совершения сделки являлось именно приобретение вещи. Поэтому возврат полученного имущества будет для него нежелательным.

В случае неправомерного отчуждения продавцом-залогодателем заложенного имущества интересы залогодержателя защищаются п. 1 ст. 351 ГК РФ. Он может потребовать от залогодателя досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и получить это исполнение. При таком развитии событий имущественный интерес покупателя не пострадает.

Даже добросовестный приобретатель может лишиться своего имущества по закону

Иногда "недобросовестность" залогодателя проявляется не только в отчуждении предмета залога в пользу третьего лица без согласия залогодержателя, но и в неисполнении обеспеченного залогом обязательства. В этой ситуации залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога. Ничего не подозревающий приобретатель имущества становится "без вины виноватым" (ст. 353 ГК РФ). Причем, как отмечает ФАС Центрального округа, закон не устанавливает зависимости сохранения права залога от добросовестности либо недобросовестности нового собственника имущества либо его осведомленности об обременениях приобретаемого имущества залогом. В силу закона на место первоначального залогодателя становится новый собственник имущества. При этом сделка купли-продажи сохраняет свою действительность (постановление ФАС ЦО от 21.11.2005 N А35-1471/03-С5 ). Иными словами, для обращения взыскания на предмет залога залогодержателю не нужно доказывать недобросовестность нового собственника.

Как отстоять интересы новому собственнику заложенного имущества

Зачастую при предъявлении требований о взыскании к покупателю заложенного имущества ему ничего не остается, как пытаться защищать свои интересы в суде, ссылаясь на добросовестность приобретения. И действительно, на первый взгляд кажется, что при соблюдении условий ст. 302 ГК РФ о возмездном характере приобретения и выбытии вещи из владения прежнего владельца по его воле интересы нового собственника надежно защищены. Более того, в судебной практике можно найти подтверждение сказанному.

Раньше, если новый собственник признавался добросовестным, то прежний владелец заложенного имущества не мог его взыскать

Так, ФАС Московского округа оставил в силе решение суда первой инстанции, которым залогодержателю было отказано в обращении взыскания на заложенное имущество. Обосновано это было тем, что имущество было получено добросовестным приобретателем. Поэтому обращение взыскания на такое имущество уже невозможно (постановление ФАС МО от 02.03.2004 N КГ-А40/803-04 ).

ФАС Дальневосточного округа высказал аналогичную позицию, отказав залогодателю в обращении взыскания на заложенное имущество, приобретенное по возмездной сделке новым собственником. Дело в том, что последний не знал и не мог знать об отсутствии у залогодателя права на отчуждение предмета залога. Новый собственник был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ. Кассационный суд пришел к выводу о невозможности обращения взыскания в такой ситуации на заложенное имущество (постановление ФАС ДО от 07.06.2005 N Ф03-А16/05-1/193 ).

Другим любопытным обоснованием изложенной позиции стала ссылка ФАС Западно-Сибирского округа на недействительность договора купли-продажи заложенного имущества. Он был заключен без получения согласия залогодержателя. Следствием этого стал вывод об отсутствии правопреемства в отношении права собственности на заложенное имущество. Поэтому применить к нынешним владельцам спорного имущества положения ст. 353 ГК РФ о сохранении залога при пере-ходе прав к другому лицу нельзя (постановление ФАС ЗСО от 13.07.2006 N Ф04-4110/2006(24193-А70-8) ).

Как видим, до недавних пор судебная практика исходила из приоритета интересов добросовестного приобретателя перед интересами залогодержателя.

Однако при более детальном рассмотрении очевидна невозможность применения нормы ст. 302 ГК РФ к отношениям между залогодержателем и новым собственником заложенной вещи.

Почему невозможно применение ст. 302 ГК РФ при рассмотрении споров об истребовании вещи у собственника?

Во-первых , в ст. 302 ГК РФ речь идет об истребовании собственником имущества у недобросовестного приобретателя. А в рассмотренной выше ситуации имеет место спор залогодержателя и собственника.

Во-вторых , интересы нового собственника могут быть защищены иными способами. Обращение же взыскания на заложенное имущество является, по сути, единственным механизмом защиты интересов залогодержателя. Такую позицию высказал Верховный Суд РФ в своем определении от 10.04.2007 N 11В07-12 .

Добросовестный приобретатель не освобождается от обязанностей, перешедших к нему от залогодателя

Так, по мнению ВС РФ, переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога. Правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, которые позволяют освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено. Более того, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу. Права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений - например, между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Такова позиция ВС РФ. Фактически он признал, что добросовестность приобретателя заложенного имущества - это еще не основание для освобождения его от обязанностей залогодателя. В результате был зафиксирован приоритет интересов залогодержателя над интересами добросовестного приобретателя заложенного имущества.

После опубликования этого официального разъяснения ВС РФ судебная, в том числе арбитражная, практика пошла именно по этому пути (определение ВАС РФ от 10.04.2008 N 4585/08; постановления ФАС ЗСО от 18.03.2008 N Ф04-1504/2008(1715-А03-8); ФАС СКО от 01.04.2008 N Ф08-1632/08 ).

На основании ее анализа можно сделать следующий вывод. При возникновении судебного спора по инициативе залогодержателя, не получившего исполнения обеспеченного заложенным имуществом обязательства от продавца-залогодателя, приобретение этих ценностей вероятнее всего будет означать для покупателя утрату права собственности на них.

По нашему мнению, эта судебная практика выглядит более справедливой. Она не приводит к необоснованному ущемлению интересов залогодержателя, который сегодня может лишиться всяких способов обратить взыскание на заложенное имущество. А это, в свою очередь, существенно снижает эффективность такого способа обеспечения обязательств, как залог.

Действия покупателя заложенного имущества при оспаривании сделки

Что же в таком случае остается делать покупателю? Во-первых , как отметил ВС РФ, он может потребовать у продавца возмещения убытков. Речь идет о тех, которые были причинены при изъятии приобретенного имущества третьими лицами (в частности, залогодержателем) по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (ст. 461 ГК РФ).

В договоре купли-продажи нужно четко прописать условие о неустойке

Во-вторых , целесообразно в договоре купли-продажи предусмотреть жесткие штрафные санкции за передачу продавцом имущества с обременением. Как правило, в договоры включается положение о гарантиях продавца в отношении отчуждаемого имущества, в том числе об отсутствии обременений проданных ценностей. Ответственность продавца в виде высокой штрафной неустойки может быть следствием несоблюдения им указанных гарантий .

Но в то же время оба предложенных варианта не позволяют соблюсти в полной мере имущественный интерес приобретателя. Ведь он так и не сможет "оставить" имущество в своей единоличной собственности. Однако указанные механизмы дадут покупателю возможность получить адекватную денежную компенсацию своих нарушенных интересов.

В-третьих , дабы все же попытаться сохранить за собой приобретенное имущество, покупатель может оспорить договор залога. Зачастую такой договор о залоге не выдерживает тщательной проверки, оставляя возможность для его успешного оспаривания как недействительной сделки или признания его незаключенным. Данное обстоятельство обусловлено большим количеством императивных норм, регулирующих залоговые отношения, и наличием существенных условий договора о залоге, которые в обязательном порядке должны отражаться в его содержании.

Покупатель заложенного имущества может признать договор залога незаключенным

Действующее законодательство позволяет оспаривать тот или иной договор любым заинтересованным лицам (п. 32 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Покупатель, желающий сохранить право собственности на приобретенное имущество, находящееся в залоге, может попытаться оспорить такой договор залога или признать его незаключенным по следующим основаниям:

1. наличие в нем положений, противоречащих императивным требованиям закона. Например, может оказаться, что договор о залоге, подлежащий нотариальному удостоверению, его не прошел (п. 4 ст. 339 ГК РФ) или была заложена доля в ООО, устав которого содержит запрет на залог долей (ст. 168 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 13.01.1999 N Ф04/102-348/А75-98; ФАС УО от 11.08.2003 N Ф09-2110/03ГК; ФАС ВВО от 25.04.2008 N А17-5423/1-5457/1-5459/1-5476/1-5477/1-5478/1-5 );
2. отсутствие в договоре условий, являющихся существенными для договора залога, например, не приведена оценка предмета залога, отсутствуют размер и срок исполнения обеспечиваемого им обязательства, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 18.07.2007 N Ф04-538/2007 (35263-А75-24); ФАС ПО от 06.02.2008 N А57-3866/07 ).

Данный путь представляется для покупателя наиболее оптимальным, позволяя последнему "остаться при своем интересе". Однако предостерегаем, что этот путь меньше всего зависит только от поведения покупателя, поскольку качество оформления договора залога связано с добросовестностью его сторон - залогодателя и залогодержателя.

*1) См. подробнее: Бевзенко Р.С. Некоторые проблемы обращения взыскания на предмет залога, приобретенный третьим лицом // Правосудие в Поволжье. 2004. N 4.

*2) См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. С. 362; Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. М., 2003. С. 489; Морозов Д.Н. Проблемы защиты гражданских прав залогодержателя и добросовестного приобретателя предмета залога // Вестник ВАС РФ. 2007. N 12.

*3) См. подробнее: Белобородова А.В. Как уменьшить размер договорной неустойки // Арбитражное правосудие в России. 2008. N 8. С. 40.

Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 8/2008, А.А. ШКАДОВ, старший юрисконсульт "ФБК-Право", Е.Н. ШКАДОВА, ведущий юрисконсульт "ФБК-Право"

Реализация заложенного имущества регулируется следующими нормативно-правовыми актами: Гражданским кодексом РФ, законом РФ №2872-1 «О залоге» от 29.05.1992 г., Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., Федеральным законом №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г.

Основные положения

Статья 350 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что реализация заложенного недвижимого и движимого имущества регулируется законом об ипотеке и законом о залоге соответственно.

Если суммы от продажи предмета залога не хватает для покрытия требования залогодержателя, то в случае отсутствия иных указаний в законе или договоре он имеет право на получение недостающей суммы из прочего имущества должника, не используя преимущество, основанное на залоге.

Если сумма от реализации заложенной собственности больше размера требования залогодержателя, обеспеченного залогом, то разница подлежит возврату залогодателю.

В любой момент времени до продажи собственности должник и залогодатель могут прекратить обращение взыскания на него и его реализацию путем исполнения обязательства, которое обеспечено залогом, или его части, исполнение которой просрочено. Если торги объявлены несостоявшимися, то залогодержатель по договоренности с залогодателем может купить заложенное имущество и учесть в покупной цене свои требования, обеспеченные залогом. В данном случае применяются правила договора купли-продажи.

Если повторные торги объявляются несостоявшимися, то залогодержатель может оставить предмет залога с его оценкой в сумме не ниже 10% от начальной цены. Если залогодержатель не использует право оставить предмет залога в течение одного месяца со дня признания несостоявшимися повторных торгов, то договор прекращается.

В случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства залогодержатель имеет преимущественное право на получение удовлетворения из стоимости заложенной собственности перед другими кредиторами. Передача залога в собственность залогодержателя возможна лишь в виде исключения в строго определенных случаях и установленном порядке.

Порядок реализации залогового имущества предусматривает, что собственность должна быть продана по рыночной стоимости третьим лицам. Реализация заложенного имущества предусматривает гарантии интересов залогодателя в виде возврата разницы, в случае если сумма, вырученная после реализации, выше размера обеспеченного залогом требования.

Однако если вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требования залогодержателя, то он может получить недостающую сумму из иной собственности должника.

Исполнительные документы для обращения взыскания на заложенное имущество

Взыскание в пользу залогодержателя, согласно статье 349 ГК РФ и статье 12 Закона об исполнительном производстве, может быть обращено следующими способами:

• по решению суда в рамках судебного порядка обращения взыскания;
• без обращения в суд в случае достижения согласия залогодержателя с залогодателем в рамках внесудебного порядка обращения взыскания.

Исполнительными документами взыскания на предмет залога являются:

• исполнительные листы, представляемые арбитражными судами и судами общей юрисдикции на основании принятых судебных решений;
• исполнительная надпись нотариуса в случае наличия соглашения о внесудебном порядке взыскания, который заключается в виде отдельного договора или дополнительно принятого в договор.

Обращение взыскания на имущество в судебном порядке допустимо только при принятии судебного акта в виде решения. Не допускается обращение по мировому соглашению.

Недопустимость обращения взыскания на предмет залога

Обращение взыскания не допускается в случае, если нарушение обеспеченного залогом обязательства, допущенное должником, крайне незначительно, а размер требований залогодержателя является несоразмерным стоимости заложенного имущества.

Нарушение обеспеченного залогом обязательства считается крайне незначительным, и размер требований является несоразмерным стоимости собственности при одновременном выполнении следующих условий:

• размер неисполненного обязательства ниже 5% от оценки предмета залога согласно договору о залоге;
• срок просрочки исполнения обеспеченного залогом обязательства — менее трех месяцев.

Определение начальной продажной цены

Определение начальной продажной цены при судебном порядке обращения взыскания на предмет залога.

Начальная продажная цена определяется исходя из цены, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания, независимо от соответствия данной цены рыночной стоимости залога.

Если в исполнительном листе отсутствует указание на начальную цену, судебный пристав-исполнитель должен обратиться в суд с заявлением о разъяснении судебного решения и определении начальной цены.

Согласно позиции Президиума Высшего арбитражного суда РФ, неустановление начальной продажной цены имущества квалифицируется в качестве нарушения норм материального права.

В случае признания первичных торгов несостоявшимися начальная продажная цена заложенного движимого или недвижимого имущества снижается на 15% на повторных торгах.

Определение начальной продажной цены при внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога.

Начальная продажная цена определяется исходя из цены или способа определения цены в соглашении, исключая случаи обязательного привлечения оценщика.

В случае проведения повторных торгов начальная продажная цена снижается на 15 %. Необходимо учесть, что стороны могут предусмотреть иной порядок снижения цены.

Реализация заложенного недвижимого имущества

Продажа данного вида собственности производится согласно главе 10 Закона об ипотеке. Существует две формы реализации заложенного недвижимого имущества.

Реализация по решению суда путем продажи с публичных торгов

Публичные торги осуществляются Федеральной службой судебных приставов по месту нахождения предмета залога. Организатор извещает о проводимых публичных торгах не ранее 30 дней и не позднее 10 дней до их проведения в официальном информационном органе исполнительной власти субъекта РФ (печатном издании), по месту нахождения залога. Также соответствующая информация направляется для размещения в Интернете. В извещении указываются время, дата, место проведения торгов, основные характеристики реализуемой собственности, начальная продажная цена.

Желающие принять участие в торгах лица вносят задаток в размере, указанном в извещении о публичных торгах. Максимальный размер задатка не может быть выше 5% от начальной продажной цены.

Выигравшим публичные торги становится лицо, которое предложило максимальную цену за продаваемый предмет залога. Данным лицом и организатором торгов подписывается протокол о результатах публичных торгов.

Выигравшее лицо обязано внести покупную цену за вычетом внесенного задатка в течение пяти дней после окончания торгов. Далее в течение пяти дней с даты внесения покупной цены заключается договор купли-продажи. Основаниями для внесения записи в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договор купли-продажи и протокол о результатах.

Торги объявляются несостоявшимися в тех случаях, если:

• участвовало менее двух покупателей;
• не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества;
• выигравшее лицо в установленный срок не внесло покупную цену.

В случае выявления одного из указанных обстоятельств публичные торги объявляются несостоявшимися в течение следующего дня после их проведения.

В течение 10 дней после признания торгов несостоявшимися залогодержатель, по согласию с залогодателем, может приобрести имущество по его начальной цене и зачесть свои требования в счет покупной цены. Если собственность не удалось реализовать, то в течение месяца после первых торгов должны быть проведены повторные торги.

Если повторные публичные торги признаны несостоявшимися, то залогодержатель вправе купить заложенное имущество по цене не ниже чем 25% от его начальной цены и зачесть свои требования в счет покупной цены. Если залогодержатель не реализует право оставить за собой предмет ипотеки в течение одного месяца после признания несостоявшимися повторных торгов, то ипотека прекращается.

Реализация во внесудебном порядке посредством проведения открытого аукциона

Аукцион по реализации объекта залога проводится по месту его нахождения.

Принять участие в аукционе могут физические и юридические лица, вовремя подавшие заявку на участие в аукционе и представившие документы согласно перечню, указанному в извещении о проведении аукциона, и оплатившие задаток на счет организатора торгов в срок, указанный в извещении о проведении аукциона.

Участие иностранных юридических и физических лиц в аукционе возможно только при соблюдении всех требований, установленных законодательством РФ.

Организатор аукциона извещает об аукционе в периодическом издании, официальном информационном органе исполнительной власти субъекта РФ, в срок не позднее 10 дней до дня проведения аукциона.

Во время участия в аукционе претенденты заявляют предложения по цене посредством поднятия карточки участника аукциона.

Аукцион признается несостоявшимся в случае, если после троекратного объявления начальной цены реализации никто из участников аукциона не поднял карточку,

Победителем в аукционе является участник, номер карточки которого и предложенная цена были названы последними. Аукцион считается состоявшимся, и предложение по цене, заявленное победителем в аукционе, вносится в протокол аукциона.

Победитель в аукционе и организатор торгов подписывают протокол о результатах аукциона в день проведения аукциона.

Реализация заложенного движимого имущества

1. Реализация на основании решения суда производится посредством продажи с публичных торгов согласно главе 9 ФЗ «Об исполнительном производстве».
2. Реализация во внесудебном порядке производится посредством продажи с торгов, которые проводятся согласно правилам, установленным статьями 447- 448 ГК РФ, Законом о залоге, соглашением сторон, также путем продажи по договору комиссии между комиссионером и залогодержателем.

Реализация движимого имущества может быть осуществлена в следующей форме:

• продажа на открытых (закрытых) торгах, которые организуются комиссионером на основании договора комиссии, заключенного с залогодержателем;
• продажа на открытых (закрытых) торгах залогодержателем;
• поступление объекта залога в собственность залогодержателя;
• реализация ценных бумаг на торгах;
• продажа комиссионером залога без проведения торгов третьему лицу;
• продажа залогодержателем залога третьему лицу без проведения торгов.

Оспаривание действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя

В ходе исполнительных производств судебным приставам-исполнителям рекомендовано руководствоваться позицией ВАС РФ о том, что в отношении приобретения заложенного движимого имущества третьим лицом применяются правила о добросовестном приобретении. Это исключает возможность взыскания на добросовестно приобретенное имущество.

В связи с этим при установлении факта приобретения имущества третьим лицом судебный пристав обязан после производства ареста имущества обратиться в арбитражный суд с ходатайством о привлечении в процесс залогодателя, залогодержателя и добросовестного приобретателя.

В результате рассмотрения арбитражным судом возможны следующие варианты действий:

• возобновление обращения взыскания на заложенное движимое имущество в случае, если арбитражным судом указана возможность обращения взыскания;
• вынесение постановления об окончании исполнительного производства в случае, если арбитражным судом отказано в разъяснении порядка и способа выполнения исполнительного документа или выявлена невозможность обращения взыскания.

Необходимо учесть, что переход права собственности не приводит к прекращению права залога, так как правопреемник залогодателя становится на его место. Законом не предусмотрено исключений, освобождающих лицо, которое приобрело заложенное имущество, от обязанностей из договора залога на основании неосведомленности о наложенном обременении.

По сложившейся практике судебные приставы после ареста имущества обращаются в суд с заявлением о замене стороны правопреемником. Это соответствует позиции ВС РФ и КС РФ о сохранении залога при переходе к другому лицу права на заложенное имущество.

В результате рассмотрения заявления возможны следующие варианты действий:

• замена должника лицом, приобретшим заложенное движимое имущество в случае, если заявление удовлетворено судом;
• вынесение постановления об окончании исполнительного производства в случае, если судом отказано в удовлетворении заявления.

Взыскание с должника недостающей суммы по неисполненному обязательству

В некоторых случаях удовлетворение требований взыскателя-залогодержателя невозможно из-за недостаточности средств, вырученных в результате обращения взыскания. Он обладает правом получить недостающую сумму за счет иного имущества должника.

Однако если исполнительный документ содержит только требование об обращении взыскания без указания суммы, подлежащей взысканию, то исполнительное производство подлежит окончанию после вне зависимости от способа реализации и суммы, полученной от реализации. В постановлении об окончании исполнительного производства должно быть разъяснено о праве взыскателя-залогодержателя на обращение в суд о взыскании с должника недостающей суммы по неисполненному обязательству.

Исполнительный документ вместе с требованием об обращении взыскания может содержать требование о взыскании долга в связи с неисполненным обязательством. В таком случае при недостаточности суммы, вырученной от обращения взыскания, судебный пристав-исполнитель продолжает исполнение данного документа в порядке, предусмотренном законодательством для исполнения исполнительных документов имущественного характера.

Прекращение залога – это гражданско-правовой прецедент, мотивирующий залогодержателя снять обременение с предмета закладной стоимости.

Возникает при условии расчёта с кредитором, погашением долговых обязательств. В результате чего приобретатель собственности становится единственным и полноправным владельцем имущества, к нему возвращается право распоряжаться таковым и выставлять или иные .

Статья 352 ГК РФ оглашает следующие условия снятия обременения:

• завершение обязательств по кредиту при расчете;
• при передаче недвижимости в качестве расчета;
• иногда при переходе прав третьим лицам (при сокрытии факта обременения);
• при недобросовестном отношении к объекту титульного владельца;
• по закону.

Иные основания, предусматривающие допустимость требований со стороны залогодателя, оглашает статья 343 (п.3) ГК РФ. В обозначенных случаях объект немедленно возвращается владельцу. Как правило – применяется при преступных и недобросовестных действиях кредитора.

Если имущество подверглось гибели или порче в результате пожаров, затопления или стихийных бедствий и техногенных катастроф, в действие вступают положения статьи 345 (п.2) ГК РФ.

Банки, выдающие кредитные средства добиваются или земельных участков, чтобы гарантировать возврат вложенных инвестиций. При изъятии и конфискации объекта – на основании статей 167, 327 ГК РФ.

Факт отмены обременения требует официального оформления. Оно различается по форме для разных видов гражданско-правовых прецедентов. Но основой и итогом этих действий является переход права на объект владельцу или заёмщику. В иных случаях привлекается дополнительный юридический инструментарий, учитывающий нюансы конкретной ситуации.

Обозначенные нюансы опираются на законы о банкротстве, об ипотеке, а так же – на практику арбитражного судопроизводства и иные источники законодательства, отражённые в главе 26 Гражданского кодекса РФ.

Договор кредитования, так же как иные виды . Регламент статьи 450 ГК РФ устанавливает норму регулирования процедуры расторжения договора по согласию сторон. В таком случае прецедент опирается на составление сторонами соглашения, в котором отражены позиции контрагентов.

Для договоров кредитования, в данном случае, обязательно проведение взаиморасчетов. При их проведении освобождается от обременения и по остальным законодательным положениям.

Соглашение составляют заинтересованные лица, участвующие в заключении договора кредитования.

Если данное условие не допускает выполнения, представляется опора на юридическую базу:

• приложения к ;
• и т.п.

Кроме соответствия сторон требуется идентифицировать существенные характеристики:

• номер договора;
• дату заключения;
• предмет договора;
• характеристики объекта недвижимости;
• сумму займа.

В основной части соглашения, которая допускает импровизации при составлении, требуется указать, что контрактные условия исполнены полностью.

Взаиморасчёты проведены, на основании чего недвижимость, выступающая предметом залоговой стоимости, переходит в полноправное распоряжение владельца.

В заключительной части указывается количество экземпляров, дату, с которой документ вступает в силу. Ставятся подписи сторон, печать и реквизиты банка.

Эта же процедура допускает использования при переходе долга третьему лицу, с выводом закладного объекта. А так же – при передаче прав займодавцу, при затруднении с возвратом кредита.

Независимо от ситуации, которая потребовала составления соглашения, оно и приобретает юридическую силу после регистрации. Во время данной процедуры вносятся сведения о прекращении действия договора.

Прекращение залога недвижимости по закону

Данный прецедент по преимуществу возникает в силу банкротства предприятий или нарушения установленных долговых обязательств со стороны заёмщика, в результате чего право на закладной объект передаётся кредитору (см. ). То есть он действует всегда, когда прекращают действие нормативы договора.

Если должник не передал объект для расчёта с долговыми обязательствами соглашением, то кредитор оформляет документацию о задолженности в арбитраж. На основании полученного им решения суда, недвижимое имущество переходит в распоряжение банка.

После этого с недвижимости снимается обременение, и объект выставляется на торги. Новый владелец приобретает недвижимость с чистым титулом, не предусматривающим притязания на него со стороны третьих лиц.

Для признания банкротства предприятия или по причине приводящихся в отношении него новаций, подготавливается требуемая документация, подтверждающая статус владельца.

То же допускается, когда договор залога, составленный между кредитором и заёмщиком, считается недействительным – . Имущественные отношения подлежат реституции, а гражданско-правовые отношения аннулируются.

Закон предусматривает так же прекращение обозначенных обязательств после погашения долга заёмщиком. Рассчитавшись, он вправе потребовать немедленного возврата имущества. В случае отказа – спор решается в судебном порядке.

Прекращение залога ипотеки

Данное обстоятельство ориентируется на основания статьи 25 Федерального закона об ипотеке и статьи 29 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Положения оглашают порядок перехода квартир в собственность:

• Покупателя, являющегося владельцем жилья, при полном погашении долговых обязательств перед банком.
• Банка, при не исполнении обязательств по возврату денежных средств заёмщиком.
• Третьих лиц, взявших на себя долговые обязательства заёмщика (см. ).
• При на жильё, так как обременение следует судьбе имущественной сделки.

Главным требованием является проведение взаиморасчётов, которое предполагает:

• возврат заёмных средств банку;
• передачу банку;
• переуступку долга третьему лицу.

При выплате средств обременение снимается в силу закона и условий, обозначенных договором кредитования.

При переходе прав на квартиру банку – готовится документация для , что предусматривает и восстановление титула квартиры для нового покупателя.

Взаиморасчёты, в данном случае, производятся из вырученных за счёт продажи недвижимости, средств. На данном основании обременение утрачивает силу и аннулируется. Переуступка долга третьему лицу допускает замену объекта недвижимости, который может иметь уменьшенную стоимость, если владелец уплатил часть долга.

В этом случае предшествующий предмет залога – приобретённая в ипотеку квартира, переходит в распоряжение владельца.

Основание и порядок досрочного прекращения залога недвижимости

При оформлении займа стороны составляют договор кредитования, в котором отдельным пунктом указываются правила досрочного погашения кредита.

Данное правило регламентирует немедленный вывод закладного объекта недвижимости из-под обременения. Оно осуществляется посредством получения от банка официальных сведений о завершении выплат с полным освобождением должника от обязательств.

На основании полученной документации, которую заёмщик предоставляет в отделение многофункционального центра, сведения о проведённых взаиморасчётах вносятся в Росреестр. Здесь проводится процедура аннулирования обременения, и законный владелец получает .

Если в этой ситуации кредитная организация отказывается выдать обозначенные сведения, вопрос требуется передать в суд. То же происходит, когда предмет залога отчуждается банку, без предоставления согласия со стороны заёмщика, грубо нарушившего дисциплину кредитной ответственности.

Для того чтобы получить сведения о погашении кредита, заинтересованному лицу следует официально обратиться в банк за получением подтверждающей документации.

Те же действия требуется произвести кредитору, если должник прекратил погашать платежи. При условии взаимных договорённостей стороны составляют соглашение о передаче объекта. Отсутствие договорённостей при попытке их достижения – основания подачи иска.

Для предприятий при банкротстве следует оформить процедуру банкротства и добиться официального признания данного статуса. Полученная документация об аннулировании юридического лица – основания для передачи недвижимости на торги с аукциона.

При новации предприятий недвижимость допускает выведения из-под залога при погашении долга или при замене объекта иным строением, помещением или земельным участком. В данном случае применяется аналогичный алгоритм, при котором стороны составляют дополнительное соглашение к действующему договору или расторгают его, с заключением нового.

Прекращение залога недвижимости отступным

Право предоставления отступного регулируется положениями статьи 409 ГК РФ. На его основании стороны могут пойти на уступки, то есть достичь компромисса путём предоставления взаимных условий, облегчающих процедуру взаимного расчёта.

По существу проблемы – уступки не касаются нарушения существенных условий договора. Речь здесь может идти только о некотором снисхождении со стороны банка к заёмщику, при его совершенно адекватном понимании ситуации. Это даёт возможность корректировки ситуации, составлением соглашения об отступном, где указываются новые условия погашения ипотечного или иного кредитного обязательства.

Например, допускается подведение итогов финансового положения сторон с установлением фиксированной суммы задолженности, при замораживании процентной ставки

.
Ответным шагом со стороны заёмщика допускается предоставление денежных средств или недвижимости.

Договор об отступном имеет юридическую силу так же при условии замены объекта недвижимости – менее ценным. Такое может допускаться при замене залоговой квартиры на комнату, если ипотека выплачена на 2/3 или более того. Владелец вправе продать квартиру, которая перейдёт новому собственнику без залога, а чистота имущественной сделки не вызовет сомнения у покупателя и соответствующих инстанций (см. ).

Отступные допускаются не только при изменении условий договора или его расторжении. Те же действия допускаются при рассмотрении дела о залоге в судебном порядке. Найдя компромисс в результате судебных прений, стороны вправе предложить отступные и достичь мирного урегулирования правовой основы прецедента о закладном недвижимом имуществе.

Отступные могут быть предложены не только заёмщиком, но и поручителем или супругом, которые несут солидарную ответственность по долговым обязательствам. Банк обязан рассмотреть предложения данных лиц, не имея права на отказ, если действия данных лиц не наносят ему имущественного ущерба.

и отступное подписано сторонами, банк обязан вывести объект из-под залога. В противном случае вопрос так же передаётся на рассмотрение в арбитраж.

Советы Эксперта - Консультанта по финансовым вопросам

Фото по теме

Залог – это обеспечение долговых обязательств ценным движимым, недвижимым или иным имуществом. В соответствии с Федеральным законом 129, 197, 306, 102, залог оформляется договором и возвращается после выполнения должником всех своих обязательств перед кредитором. Чтобы вернуть залог, следует выплатить всю взятую сумму с процентами и иными комиссиями. Просто следуйте этим простым пошаговым советам, и Вы будете на верном пути при решении Ваших финансовых вопросов.

Что необходимо иметь - паспорт;
- договор;
- ликвидация договора;
- квитанции об оплате долговых обязательств.

Краткое пошаговое руководство

Итак, рассмотрим действия, которые необходимо предпринять.

Шаг - 1
Чтобы забрать залог, обратитесь к кредитору. Внесите всю взятую сумму или предъявите все квитанции об оплате. Если вы брали ипотечный кредит, и в качестве залога оформлялась приобретенная недвижимость, то предъявите свой паспорт, кредитный договор, нотариальный договор залога. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.

Шаг - 2
Все залоги в виде недвижимого имущества, приобретенного в долгосрочный кредит, оформляются нотариальным договором залога и регистрируются в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра. В реестр вносят сведения, что квартира или иная недвижимость обременена залогом. Никаких юридически значимых сделок без разрешения кредитора с недвижимостью совершать нельзя, вплоть до погашения полной суммы задолженности и внесения записи в единый государственный реестр, что все обременения сняты. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.

Шаг - 3
Поэтому вы обязаны переоформить регистрационные документы и подать пакет документов на регистрацию прав собственности. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.

Шаг - 4
Если вы сдавали в залог ценное имущество, чтобы его вернуть вы обязаны выплатить всю взятую сумму, проценты и иные комиссии. Договор залога в этом случае оформляется в простой письменной форме для обеих сторон. Залог забирается обычным способом – вы отдаете долги, вам отдают залог, договор залога ликвидируется. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.

Шаг - 5
Если вы выполнили все свои долговые обязательства, а залог вам не возвращают, то вы имеете право обратиться с заявлением в Арбитражный суд. Все спорные вопросы с внесением долгов, процентов и иных комиссий, а также с возвратом залога решаются исключительно в судебном порядке. Все другие методы решения спорных вопросов являются противозаконными и караются по законам РФ. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.

Шаг - 6
Не забывайте, что вернуть залог – это недостаточная мера, необходимо ликвидировать договор залога и внести изменения во все официальные инстанции, которые фиксировали договор. Например, залог любой недвижимости регистрируется в ФУГРЦ, поэтому если вы оплатили все долговые обязательства, а регистрация залога по-прежнему присутствует в государственном центре, то вы не можете распоряжаться заложенным имуществом.
Надеемся ответ на вопрос - Как забрать залог - содержал полезные для Вас сведения. Удачи Вам!Чтобы найти ответ на интересующий Вас вопрос воспользуйтесь формой -

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу...

П о общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо ) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон , но только при наличии следующих условий:

• При существенном нарушении договора другой стороной;
• В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» . Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя .

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ» . При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю ) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – .» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в .

Адвокат Надежда Домкина