Договор аренды от собственника земельного участка. Дают ли землю в аренду иностранным подданным россии. Особые условия договора
Иностранным гражданам и иностранным организациям, а также российским организациям с участием иностранных граждан земельные участки в России могут предоставляться в собственность или в аренду. Однако, законодательством России установлены определенные ограничения на передачу иностранцам в собственность земельных участков определенных категорий. Так, иностранные граждане и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях. Перечень приграничных территорий установлен Президентом РФ в соответствии с законодательством России о государственной границе.
Post navigation
Некоторые иностранные граждане, переезжая в Россию, не хотят жить в квартире, а желают приобрести участок и дом. Например, если человек у себя на родине имел подобную недвижимость, то ему непривычно и тяжело будет жить, как говорят, «в клетке». В связи с этим актуален вопрос, может ли иностранец, имеющий ВНЖ или даже РВП, купить землю в России.
В настоящей статье дадим на него развернутый ответ. Ограничения, установленные законом Полного запрета на приобретение земли в собственность иностранными гражданами в РФ не существует. То есть, отвечая на поставленный вопрос, нужно говорить так: купить участок в России человек, прибывший из-за рубежа, может, но не любой. Ограничения установлены рядом законодательных актов:
- В Земельном кодексе РФ указано, что иностранцы и лица, не имеющие гражданства, не могут приобретать приграничные земли.
Их перечень определяется Президентом РФ лично.
Особенности покупки земли в россии нерезидентом - как это провести правильно
Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Кроме того, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. В соответствии с п. 5 ст.
Права иностранных граждан на аренду земли
Власти ограничат права иностранцев на землю РФ Сейчас иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные компании и предприятия с долей иностранного владения более 50% могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. «Законопроектом предлагается уточнить положения законодательства РФ в части запрета владения на праве собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, конечными бенефициарными владельцами которых являются иностранные граждане или лица без гражданства» , - сообщает Минсельхоз, передает РИА Новости - Недвижимость. Кроме того, Минсельхоз хочет обязать компании раскрывать информацию об их бенефициарах при подаче документов в Росреестр для регистрации сделок с землей.
Могут ли иностранцы покупать землю в россии: приобретение участка в 2017
Кроме того, учитывается содержание правовых актов, касающихся вопросов Государственной границы. Для наглядности, приведем пример: допустим, что иностранным гражданам разрешили покупать земельные участки на границе. Если соседнее государство захочет увеличить территорию, то оно, в лице своих граждан, может скупить всю приграничную российскую землю.
- В ЗК РФ определено, что приобретение земельных участков, находящихся в России, иностранными гражданами недопустимо, если объекты недвижимости являются «особо установленными».
Что именно это значит – не уточняется. Но можно предположить, что это некие ценные земли в прямом или переносном смысле. - Ограничительные нормы содержатся и в других правовых актах. ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» говорит о том, что указанные участки не могут быть получены в собственность иностранцами.
Может ли нерезидент рф купить землю в россии?
На праве аренды земельные участки могут быть предоставлены как гражданам, так и юридическим лицам, при этом при подготовке Кодекса предполагалось, что все субъекты земельных правоотношений будут иметь равные права по аренде земельных участков. Однако на последнем этапе работы над Земельным кодексом РФ в Думе в ст. 21 был включен новый пункт 1 о том, что иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, прямо предусмотренных Земельным кодексом. Однако Земельный кодекс РФ не предусмотрел каких-либо специальных норм, ограничивающих либо запрещающих аренду земли иностранными гражданами и лицами без гражданства по сравнению с арендой земли гражданами Российской Федерации, указанная норма конкретной правовой нагрузки не несет.
Может ли иностранный гражданин купить земельный участок в рф?
В случае если государство или муниципальное образование — собственник земельного участка выразит желание его продать, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22) в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ. Это означает, что арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, по которой он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Могут ли иностранные граждане или иностранные фирмы покупать землю в россии?
N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Аренда земли иностранными гражданами Ссылаясь на Росреестр, Минсельхоз оценил площадь земельных участков, находящихся в собственности или аренде иностранцев, в 12 млн га. Общая площадь земель сельхозназначения в России - 386,5 млн га, в том числе 196,1 млн га - сельскохозяйственных угодий.
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.Комментарий к статье 221. Аренда земельных участков является одним из видов пользования земельными участками, возникающим из договора.
Кроме того, иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц составляет более чем 50 процентов, не могут на праве собственности обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Такие земельные участки передаются им только на праве аренды. В собственность иностранных граждан и иностранных юридических лиц могут быть предоставлены земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предоставление таких земельных участков в собственность возможно только за плату. Размер платы специально устанавливается законодательством России.
Дают ли землю в аренду иностранным подданным россии
Важно
Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.5.
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
3 - 3.2. Утратили силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), не допускается.
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
(см. текст в предыдущей редакции)
7 - 8. Утратили силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса (ГК) согласно договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.
Договор аренды в настоящее время - наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот.
- Содержание договора аренды земли
В соответствии со статьей 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т.е. определен на местности. Рассматривая в качестве предмета земельные участки, необходимо отметить, что в качестве предмета договора аренды нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку данный земельный участок не обладает признаками, установленными в законодательстве.
Обращая внимание на особенности заключения данного договора, необходимо отметить, что на практике многие земельные участки не выделены из общей площади земель сельскохозяйственного назначения и не имеют индивидуализирующих признаков. Так, органами местного самоуправления в нарушение действующего законодательства предоставляются в аренду земельные участки, расположение которых надлежащим образом не определено на местности.
Согласно действующему законодательству арендодателем может быть собственник имущества, земельного участка. Под понятием "собственник" понимаются физические, юридические лица, а также государство и органы местного самоуправления, которые обладают правомочиями владения, пользования и распоряжения земельными участками. Нельзя рассматривать в качестве арендодателя иностранного гражданина или лицо без гражданства, поскольку законодательство запрещает указанным гражданам приобретать, а, соответственно, владеть земельными участками на праве собственности, что является совершенно справедливым.
- Аренда иностранцами и лицами без гражданства
.
Субъектам РФ предоставлено право установления особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.
Остается весьма неопределенным в законодательстве вопрос по поводу заключения иностранными гражданами, лицами без гражданства договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности. Статья 38 ЗК предоставляет право на приобретение данной категории земель как в собственность, так в аренду, но ничего не говорит о приобретении указанной категории земель иностранными гражданами. На практике подобные договоры заключаются, и правоприменитель, преодолевая пробелы в праве, применяет положение статьи 38 ЗК к договорам аренды, где арендатором является иностранный гражданин.
Поскольку в данном случае объектом аренды является земля, находящаяся не только в государственной собственности, но и в муниципальной собственности, законодательным органам субъектов РФ необходимо предусмотреть и закрепить на законодательном уровне порядок предоставления указанной категории земель в аренду иностранным гражданам.
В соответствии с ГК в случае, если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом установлены максимальные сроки данного договора - 49 лет.
Предоставляя иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам землю на правах аренды, законодатель не предусматривает предельный срок аренды, в течение которого иностранный гражданин вправе использовать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Законодатель, предоставив гражданину, юридическому лицу, иностранному гражданину, лицу без гражданства право аренды земли на срок 49 лет, практически закрепил за арендатором землю на праве, которое в дальнейшем может перерасти в право частной собственности, поскольку 49 лет - это немалый промежуток времени, в течение которого на современном этапе могут возникнуть новые правоотношения, которые, в свою очередь, станут причиной изменения действующего законодательства.
Необходимо также отметить, что современное законодательство ничего не говорит о минимальных сроках заключения договора аренды земельного участка.
Федеральным законом от 18 июля 2005 г. №87-ФЗ п. 3 статьи 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" был дополнен положением, согласно которому минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "
Предоставление земельного участка в аренду осуществляется только на основании договора. При этом общие положения о порядке составления, содержании и основных условиях договора аренды установлены Гражданским кодексом, а особенности предоставления в аренду земельных участков - Земельным кодексом и другими законодательными актами в земельной сфере. В статье рассмотрены основные положения договора аренды земельного участка, наиболее важные нюансы, которые следует учесть как арендатору, так и арендодателю земельных участков, а также основные положения и особенности заключения договора садоводческого (дачного) некоммерческого товарищества.
Основные положения относительно заключения договора аренды земельного участка
Суть (предмет) договора аренды земельного участка. Арендодатель (лицо, которое предоставляет имущество в аренду) обязан предоставить арендатору (лицу, которое принимает имущество в аренду) в определенный срок земельный участок во временное пользование и владение за плату. При этом все выгоды (плоды, продукция, доходы), полученные в результате пользования земельным участком за время аренды, принадлежат арендатору.
Арендодателем может выступать только собственник земельного участка. Также арендодателем может выступать лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, уполномоченными по закону сдавать земельные участки в аренду являются родители, опекуны и попечители несовершеннолетних, не достигших 14 лет. Лица, пользующиеся земельным участком на праве пожизненного (наследуемого) владения не имеют права распоряжаться землей (исключение - передача права на земельный участок по наследству).
Арендатором земельного участка может выступать любое физическое или юридическое лицо. Законодательством предусмотрена возможность ограничения прав на получения в аренду земельных участков иностранными гражданами и лицами без гражданства. Но на данный момент такие ограничения не установлены. Иностранные граждане, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном фонде которых доля иностранного капитала превышает 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Объектом договора аренды может выступать только такой земельный участок, который может быть определенно установлен, то есть он должен иметь четко установленные размеры, границы, кадастровый номер, адресные ориентиры, а также он должен быть отнесен к определенной категории земель по целевому назначению. Для этого к договору аренды на практике обязательно прикладывается кадастровый план (карта) земельного участка. Объектом договора аренды не могут быть земельные участки, изъятые из оборота. Перечень таких земельных участков определен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ .
Срок договора аренды земельного участка. Сроки аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, законодательством не регулируются. Стороны сами вправе определить любой срок аренды в договоре или заключить договор на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. В законе может быть установлен максимальный (предельный) срок аренды для отдельных видов имущества. Особенности и сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установлены в п. 8 ст. 39.8 ЗК. РФ.
Арендная плата. Для земель в частной собственности определяется в договоре. Для земель в государственной или муниципальной собственности порядок определения размера арендной платы, условия, сроки и порядок ее внесения устанавливаются органами государственной власти соответствующего уровня.
Договор заключается в письменной форме. Если договор аренды земельного участка заключается на срок более года или независимо от срока одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды в обязательном порядке заключается в письменной форме.
Государственная регистрация. Договор аренды недвижимого имущества, к которому относятся и земельные участки, по общему правилу подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). В то же время в ст. 26 ЗК РФ установлено, что договора аренды, заключенные на срок меньше, чем один год, государственной регистрации не подлежат.
Субаренда. По поводу этого вопроса между положениями ЗК РФ и положениями ГК РФ имеются существенные различия.
Согласно Гражданскому кодексу (ст. 615)[ 2 ] арендатор только с согласия арендодателя вправе осуществлять с арендованным имуществом следующие действия:
Сдавать в субаренду (поднаем);
Передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
Отдавать арендные права в залог;
Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами).
В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В п. 5,6 ст. 22 Земельного кодекса [ 1 ] указано, что арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное:
Передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;
Отдать арендные права земельного участка в залог;
Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив;
Передавать арендованный земельный участок в субаренду.
При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В указанных случаях (за исключением передачи арендных прав в залог) ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.
То есть, можно сделать вывод, что поскольку в ГК РФ содержится оговорка «если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами», то следует руководствоваться положениями именно ЗК РФ, который определяет конкретно правила предоставления в аренду земельных участков. В то же время в Земельном кодексе содержится оговорка «если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное». Таким образом, во избежание разных трактовок все права арендатора по передаче земельного участка в субаренду лучше предусмотреть в договоре.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Если на протяжении срока аренды арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности и придерживался правил пользования земельным участком, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Исключения: когда преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания или сооружения, расположенных на таком земельном участке; при ненадлежащем использовании земельного участка; при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд.
Особенности аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения
Определены в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . В частности этим законом установлено, что в аренду могут быть также переданы участки, находящиеся в долевой собственности. При этом договор аренды заключается или со всеми владельцами участка, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.Что следует учесть в договоре аренды
В интернете, в юридических компаниях, у предприятий, которые занимаются арендой земли (предоставлением и взятием в аренду) и даже в типографиях можно найти большое количество шаблонов (образцов, болванок) договоров аренды земельных участков. Но если вы хотите правильно защитить свои права (как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора), то каждый проект договора об аренде следует тщательно проработать и вписать в него только те положения, которые вас удовлетворяют. При этом рекомендуем вам обратить внимание на следующие основные нюансы, которые нужно учесть в договоре.
1) Правовой статус сторон: юридическое или физическое лицо. Договор с юридическим лицом заключается только в письменной форме. Со стороны предприятия или организации должно выступать уполномоченное лицо (на основании доверенности, статута, договора доверительного управления).
2) Наличие на земельном участке зданий или сооружений. Данное обстоятельство обязательно следует указать в договоре. При этом арендатору следует знать, что если он не является собственником расположенных на участке зданий, он не будет иметь в последующем преимущественного права заключения договора аренды данного земельного участка на новый срок.
3) Наличие по земельному участку земельных или имущественных споров. Арендодатель должен в обязательном порядке уведомить о таких спорах арендатора.
4) Обременение земельного участка сервитутом. Арендодатель также должен в обязательном порядке уведомить о таких обременениях Арендатора.
5) Распространение на участок прав третьих лиц. Арендодатель должен уведомить арендатора.
6) Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду земельного участка. По общему правилу (ст. 612 ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию, даже в том случае, если он сам о них не знал до момента заключения договора. Но арендодатель не отвечает за недостатки земельного участка, о которых он сообщил арендатору до заключения договора, или которые можно было обнаружить при осмотре.
7) Условие возмещения арендатору арендодателем по прекращении срока договора неотделимых (без вреда для имущества) улучшений земельного участка. В общем порядке арендатор имеет право на возмещение выполненных за свой счет таких улучшений, если они произведены по согласию арендодателя (ст. 623 ГК РФ).
8) Определение собственности на отделимые (без вреда для имущества) улучшения земельного участка. В договоре нужно определить, кто будет проводить такие улучшения, и кому они будут принадлежать после окончания срока договора. В общем порядке (ст. 623 ГК РФ) такие улучшения принадлежат арендатору, который выполнил их за свой счет.
9) Срок договора. Данный пункт сам по себе является очень важным. Но еще нужно учитывать особенности заключения договоров аренды на срок до одного года или более одного года - нужно будет проводить регистрацию договора, или - нет. В договоре также нужно определить, с какого момента договор вступает в действие, когда заканчивается, условия продления договора на новый срок.
10) Порядок оплаты. В этом случае на основании договоренности с другой стороной можно предусмотреть различные варианты: оплата по факту за все время, предварительная оплата за все периоды, оплата по факту за каждый период, предварительная оплата за каждый период, оплата по определенном графику и др.
11) Способ расчетов. Можно предусмотреть безналичный расчет, расчет наличными или расчет в натуре.
12) В договоре можно предусмотреть право выкупа арендуемого земельного участка на определенных условиях.
13) Ответственность сторон может быть определена в договоре или только в размере и порядке, предусмотренных законом (ст. 611, 612, 622, ст. 395.1 ГК РФ).
14) Права и обязанности сторон могут быть дополнительно определены в договоре или только на основании закона (ст. 615, 616 ГК РФ).
15) В договоре нужно предусмотреть условие возврата земельного участка в том состоянии, в котором он был получен, или в состоянии, обусловленном договором.
16) Основания расторжения договора. Можно предусмотреть такие основания в договоре или сослаться на ст. 619, 620 ГК РФ.
17) Способы выставления претензий и место рассмотрения споров. Нужно предусмотреть письменное направление претензий и сроки их рассмотрения. В случае, если стороны не пришли к соглашению, спор разрешается в судебном порядке.
Чем более детально прописаны в договоре все условия, тем лучше. Далее приведен довольно детализированный образец договора аренды земельного участка.
Образец договора земельного участка: скачать .
Договор садоводческого (дачного) некоммерческого товарищества
Все отношения связанные с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства в Российской Федерации регулируются Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (Федеральный Закон № 66-ФЗ) .
Наряду с ведением садоводства (дачного хозяйства, огородничества) в качестве членов соответствующих некоммерческих объединений (товариществ, партнерств, потребительских кооперативов) граждане могут заниматься данными видами деятельности в индивидуальном порядке. Но проблема состоит в том, что все коммуникации, дороги, инженерные системы и ограждения поселков находятся в общей собственности объединений граждан (возьмем для примера садовое некоммерческое товарищество (СНТ)).
Если гражданин хочет вести деятельность в индивидуальном порядке и подает заявление об исключении из членов СНТ, он должен заключить с правлением СНТ, на территории которого расположен его участок, договор на пользование объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования (ИОП). При этом члены правления СНТ очень неохотно принимают заявления о выходе из состава товарищества, поскольку это уменьшает поступления от членских взносов. А в случае заключения договора на пользование объектами инфраструктуры, правление СНТ, пользуясь правовой неграмотностью новоиспеченных индивидуалов, пытается навязать им максимальное количество услуг, за которые они должны будут платить. Размер платы по договору иногда приравнивается или приближается к размеру членских взносов. Так что, выход из членов СНТ не приносит никаких дополнительных выгод. В связи с этим многие граждане пытаются найти разъяснения, за что они должны платить СНТ, а за что нет.
Разъясним принципиальные моменты
Согласно Федеральному закону № 66-ФЗ, индивидуалы могут пользоваться объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования СНТ только за плату на условиях договора . То есть заключение договора является обязательным. В случае если одна из сторон уклоняется от заключения договора, как индивидуал, так и правление СНТ могут потребовать заключения договора в судебном порядке. При этом в судебном порядке можно также потребовать возмещения убытков, причиненных не заключением договора. В случае неуплаты установленных договором взносов, правление СНТ или собрание членов СНТ могут принять решение об ограничении доступа гражданина к объектам инфраструктуры и имуществу общего пользования. При этом неплатежи индивидуала взыскиваются только в судебном порядке.
О размере платы
Закон устанавливает, что размер платы за пользование инфраструктурой и имуществом общего пользования СНТ для граждан, решивших заниматься садоводством в индивидуальном порядке, не может быть больше, чем размер платы за пользование таким имуществом членами СНТ. Но с оговоркой «при условии внесения гражданами взносов на приобретение (создание) указанного имущества». Больше разъяснений в законе нет.
По общему правилу правление СНТ не имеет права включать в договор оплату за какие-либо услуги правления СНТ (фактически на заработную плату правления, на канцтовары, на услуги связи). Оплата за пользование по договору не является членским взносом, а поэтому она не может быть приравнена к сумме членского взноса.
По каждому объекту инфраструктуры плата за пользование должна рассчитываться отдельно на основе приходно-расходной сметы СНТ. В договоре четко по пунктам должно быть оговорено из чего состоит плата за пользование конкретным объектом инфраструктуры и другим имуществом общего пользования.
Теперь по пунктам, за что должен платить садовод-индивидуал, а за что нет:
В ст. 8 Федерального закона №66-ФЗ, указано, что граждане, ведущие садоводство, в индивидуальном порядке, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим ИОП. То есть, не обязаны. Таким образом, можно отказаться от пользования каким-либо имуществом, и соответственно от платы за него.
1) Водоснабжение - оплачивается только в случае пользования.
2) Линии электропередачи - индивидуал должен, как и член СНТ, заключить прямой договор электроснабжения, в этом случае СНТ он ничего не платит.
3) Уличное освещение земель и дорог общего пользования - индивидуал платить не обязан, так как не является собственником (ст. 210 ГК РФ) (на усмотрение индивидуала).
4) Общий забор - плата за пользование данным имуществом почти всегда включается в договор. Но здесь есть нюанс, что забор - это собственность СНТ. А получается, что индивидуал, выйдя из членов СНТ, без решения суда лишается своей доли в общем имуществе (парадокс законодательства). Таким образом, можно отстаивать свои права, что за забор, как за чужую собственность, которой индивидуал не пользуется, он платить не обязан.
5) Общие ворота и калитки - то же самое, что и с забором.
6) Дороги, проезды - если собственность СНТ на данный вид имущества подтверждена каким-либо документом, то индивидуал обязан платить за его использование. Если документов нет (дороги и проезды СНТ являются местами общего пользования) - платить не обязан.
7) Спортивные, детские и прочие оборудованные игровые площадки - оплачиваются только в случае пользования.
9) Вознаграждение председателя правления, вознаграждение бухгалтера - индивидуал платить не обязан (на свое усмотрение).
10) Вознаграждение вахтера (сторожа) - на усмотрение индивидуала, но за охрану лучше платить.
11) Вывоз мусора - на усмотрение индивидуала (ст.421 ГК РФ).
12) Налог на земли общего пользования - индивидуал платить не обязан, так как не является собственником (ст. 210 ГК РФ).
13) Оплата кадастровых работ для СНТ - индивидуал платить не обязан, так как не является собственником.
Порядок заключения договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим ИОП определяется собранием членов СНТ. Но в общем случае порядок заключения договора выглядит следующим образом:
1) Гражданин подает заявление о выходе из состава членов СНТ;
2) Правление СНТ направляет гражданину, решившему заниматься садоводством в индивидуальном порядке, проект договора;
3) Гражданин в течение 30 дней должен направить правлению СНТ либо подписанный договор, либо протокол разногласий (предложения по своей редакции текста договора).
4) Правление СНТ обязано в течение 30 дней направить гражданину ответ на протокол разногласий (согласие или отказ принять договор в редакции).
5) Если правление СНТ отказалось принять предложения, указанные в протоколе разногласий, либо ответ в течение 30 дней не поступил, то гражданин вправе обратиться в суд с иском о согласовании условий договора. При этом срок обращения в суд не ограничивается.
Ниже приведен пример договора о порядке пользования объектами инфраструктуры и иным имуществом общего пользования некоммерческого товарищества.
Договор некоммерческого садоводческого (дачного) товарищества: скачать .
Список литературы:
- Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.15) - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html .
- Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173602/ .
О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан / Федеральный закон от 15.04. 1998 года N 66-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . - Режим доступа:
земельного участка, находящегося в частной собственности, на срок более года (с условием об обязанности арендатора получать разрешение на сдачу участка в субаренду, передачу прав и обязанностей третьему лицу и т.д. и дополнительной ответственностью арендатора за нарушение этой обязанности) в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: г. . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.
- Кадастровый номер земельного участка: .
- Целевое назначение земельного участка: .
- Разрешенное использование земельного участка: .
1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от «»2019 г., выданным .
1.3. Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.
1.4. На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .
1.5. Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде .
2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА
2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС - рублей.
2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.
2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА
3.1. Арендатор имеет право :
3.1.1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.
3.1.2. Иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.
3.1.3. Возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
3.1.4. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
3.1.5. По истечении срока Договора аренды земельного участка – преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством.
3.1.6. Передавать свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, при условии письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка). В этих случаях ответственным по Договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог.
3.1.7. Передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка только с письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка).
3.1.8. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.
3.1.9. Осуществлять иные права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.
3.2. Арендатор обязан :
3.2.1. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
3.2.2. Получать согласие Арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по настоящему Договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.
3.2.3. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.
3.2.4. Осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством.
3.2.5. Своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора.
3.2.6. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
3.2.7. Не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле.
3.2.8. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.
3.2.9. Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ
4.1. Арендодатель имеет право :
4.1.1. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.
4.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.
4.1.3. Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.
4.1.4. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.
4.2. Арендодатель обязан :
4.2.1. Передавать Арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в Приложении №).
4.2.2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.
4.2.3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.
4.2.4. Содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательство по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.
5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера годовой арендной платы.
5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.
6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ
6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.
7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в следующих случаях:
- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенном п. 1.1 настоящего Договора;
- использования земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 46 Земельного кодекса РФ;
- если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату;
7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:
- если Арендодатель не предоставляет участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;
- если участок окажется в состоянии, не пригодном для использования;
- по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет .
8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.
8.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в
