Главная » Права потребителей » Проблемы реализации права собственности на жилое помещение. Тема: Право собственности на жилые и нежилые помещения. Дипломная работа состоит из введения трех глав, заключения и списка использованной литературы

Проблемы реализации права собственности на жилое помещение. Тема: Право собственности на жилые и нежилые помещения. Дипломная работа состоит из введения трех глав, заключения и списка использованной литературы

Специальность: 12.00.03 -гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Научный руководитель: доктор юридических наук, доцент

Михайлова Ирина Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН

1.1. Общая характеристика жилых помещений: понятие, признаки, виды.

1.2. Классификация оснований приобретения права собственности на жилые помещения.

1.4. Особенности осуществления права собственности на жилые помещения лицами, осужденными к лишению свободы.

Глава 2. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, ОСОБЕННОСТИ

2.1. Индивидуальное жилищное строительство. Признание права собственности на самовольную постройку.

2.2. Договор участия в долевом строительстве как основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения.

2.3. Приобретение права собственности по давности владения (приобретательной давности).

2.4. Приобретение права собственности на жилые помещения членами жилищных, жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов: сравнительно-правовой анализ.

Глава 3. ПРОИЗВОДНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

3.1. Приватизация жилых помещений: исторический аспект.

3.2. Приобретение права собственности на жилые помещения по договорам купли-продажи и дарения.

3.3. Приобретения права собственности на жилое помещение на основе договора мены.

3.4. Приобретение права собственности на жилые помещения по договору ренты.

3.5. Наследование жилых помещений по закону и завещанию.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения»

Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих наиболее важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является жилищная проблема, то есть проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации1, всеми* российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством и его субъектами к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что i около-трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для:него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище»2.

2 Международные акты о правах человека: Сб. док. М., 1999. С. 44-52.

3 См.: Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (далее - Основы федеральной жилищной политики) // Ведомости Съезда народных депутатов (далее - ВСНД) РФ и Верховного Совета (далее - ВС) РФ. 1993. № 3. Ст. 99. тизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-11 (далее - Закон о приватизации). Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь - благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч российских граждан.

Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ"в. жилищной сфере. Это положение объективно обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления- данного права, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований"его приобретения, закрепленных в действующем законодательстве.

С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации2 (далее - ЖК РФ), значение которого трудно переоценить. В нем впервые на законодательном уровне сформулированы определения таких важных понятий, как жилой дом, квартира, комната. В исполнение фундаментальных положений, закрепленных в ЖК РФ; в последние годы был принят ряд нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения. К наиболее важным из них относятся Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и

1 См.: ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

2 См.: Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 2005. №1.4.1. Ст. 14. иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - Закон о ЖНК), закрепившие ряд новых конструкций, направленных на дальнейшее расширение возможностей граждан по приобретению жилых помещений в частную собственность, то есть на решение жилищной проблемы.

Значение названных нормативных актов трудно переоценить, однако, к сожалению, еще не имеется достаточных оснований констатировать создание стройной; целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых^ норм, регулирующих правоотношения в сфере принадлежности и оборота недвижимого имущества в целом и жилых помещений, в частности. Напротив, в действующем российском законодательстве имеется немало пробелов, а иногда и прямых противоречий между отдельными положениями, закрепленными в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ), ЖК РФ и различных федеральных законах, действующих в этой сфере. Некоторые важные вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и осуществлению права граждан на жилые помещения, не нашли до настоящего времени правовой регламентации, соответствующей их социально-экономическому значению, а закрепленные в законодательстве определения различных видов жилых помещений нуждаются в уточнении и корректировке.

Так, в частности, много вопросов связано с определением статуса помещения, находящегося в аварийном состоянии либо под угрозой разруше

1 См.: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.

2 См.: О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ // Рос. газ. 2004. 31 дек.

3 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч. 1 // Рос. газ. 1994. 8 дек.; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Ч. 2 // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Ч. 3 // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552. ния вследствие воздействия внешних факторов природного и техногенного характера. Представляется, что вне зависимости от формы собственности оно должно признаваться нежилым, что служит основанием для выселения из него жильцов с предоставлением другого жилого помещения. Причем собственнику такого жилого помещения должно предоставляться равноценное жилье с возможностью последующего оформления права собственности на него.

В подробном теоретическом изучении нуждаются правомочия собственника жилого помещения, так как их классическая триада - владение, пользование и распоряжение - приобретает применительно к жилым помещениям ряд специфических особенностей, отличающихся от правомочий собственников других движимых и недвижимых объектов. Определенные различия"в содержании и осуществлении права собственности возникают и в зависимости от особенностей правового статуса управомоченного субъекта. Это положение относится в первую очередь к лицам, осужденным к лишению свободы, но данный вопрос, затрагивающий субъективные права и законные интересы многих российских граждан, не был подвергнут в современной-литературе анализу, адекватному его социально-правовому значению.

Комплексный анализ содержания и осуществления-права собственности на жилые помещения невозможен без изучения и характеристики предусмотренных действующим законодательством многочисленных и разнообразных оснований приобретения гражданами данного права - одного1 из наиболее важных субъективных гражданских прав. Те основания приобретения гражданами жилья в собственность, которые являются традиционными-для отечественного правопорядка, в первую очередь - купля-продажа, достаточно часто рассматривались в монографических исследованиях, но работ, посвященных новым, недавно получившим свою легальную"регламентацию основаниям, явно недостаточно. К этим новым основаниям относятся договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и договор ренты (прежде всего - договор пожизненного содержания с иждивением).

Еще один договор - договор простого товарищества (о совместной деятельности) выступает в качестве своеобразной альтернативы договору долевого участия в строительстве жилья. Сфера применения данного договора, соприкасающегося по многим позициям с договором строительного подряда, ограничена кругом его потенциальных участников, представленных индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Каждая из указанных договорных конструкций, а также договоры, купли-продажи и мены обладают рядом специфических особенностей,.потому необходимо, во-первых, провести их комплексный, сравнительно-правовой анализ, а, во-вторых, определить место каждого из них как в системе гражданско-правовых договоров в целом, так и в системе договоров, направленных на переход права собственности на жилые помещения в частности.

В связи с закреплением в действующем законодательстве такого основания приобретения жилых помещений, как полная, выплата пая в жилищном накопительном кооперативе, необходимо также выявить и охарактеризовать черты сходства и различия между жилищными, жилищностроительными и жилищными накопительными1 кооперативами, так как от этих особенностей в значительной степени зависят процедура и:"условия приобретения гражданами соответствующего права.

Особого внимания заслуживает и такое специфическое основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения, как приватизация жилья. Несмотря на то что вопросы, связанные с приватизацией жилых помещений, исследуются в науке уже на протяжении достаточно длительного времени, многие из них не нашли пока однозначного решения. Так, например, дискуссионный характер имеют вопросы о том, является" ли приватизация-жилого помещения гражданско-правовым договором, и можно ли рассматривать заявление о приватизации офертой.

В настоящее время прослеживается устойчивая тенденция к значительному увеличению количества сделок, направленных на переход права собственности на жилые помещения. В" связи с формированием динамично развивающегося рынка жилых помещений круг граждан, реализующих конституционное право на жилище в форме права собственности, значительно расширился. Однако, несмотря на эти позитивные сдвиги, жилищная проблема далека от своего окончательного разрешения, что связано не только с чрезмерно высокой стоимостью жилья и резким несоответствием темпов ее роста повышению доходов населения, но и с имеющимися в. действующем законодательстве пробелами и противоречиями, негативно отражающимися на правоприменительной практике.

Недостаточно глубоко указанные проблемы рассматриваются в современной литературе, а имеющаяся научная, неопределенность в решении целого ряда вопросов, связанных с приобретением, содержанием и осуществлением права собственности граждан на жилые помещения, в свою очередь, негативно отражается на законодательной регламентации правоотношений, возникающих в указанной сфере. Изложенное позволяет утверждать, что-комплексный и всесторонний анализ права собственности граждан на жилые помещения и оснований его приобретения, выявление научных, законодательных и практических проблем, имеющихся в данной сфере, а также выработка рекомендаций, направленных на их разрешение, имеют весьма важное значение для дальнейшего развития науки гражданского права и совершенствования-, гражданского законодательства, что и предопределяет актуальность настоящего исследования.

Степень разработанности темы. Представленная в данной работе проблематика, несмотря на свою новизну, в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агар-кова, Г.Н. Андрианова, С.И. Аскназия, М.И. Бару, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, И. Л. Брауде, Ю.Н. Бро, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, М.Вг. Гордона, К.А. Граве, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышан-ского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В:Н. Литов-кина, Р.А. Максоцкого, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Н.В. Рабинович, Ю.В. Романца, В.А. Рыбакова, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого, P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.Ф. Чигира, В.В: Чубаро-ва, Г.Ф^ Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова «Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения» , С.В. Агапова «Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации» и B.C. Пономарева «Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений» . Однако законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы существенно изменилось и дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, в научных работах, посвященных отдельным аспектам права собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом. Таким образом, комплексный правовой анализ понятия, содержания, осуществления и приобретения права собственности граждан на жилые помещения в современной науке до настоящего времени не проводился, что позволяет сделать вывод о научной новизне данной работы.

Цели и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационного исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения, определение их понятия, специфических признаков и видов,

1 См.: Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. дис. д-ра. юрид. наук. М., 1997.

2 См.: Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2003.

3 См.: Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2004. а также выявление конкретных направлений совершенствования действующего законодательства, регулирующего отношения, возникающие в данной сфере.

Указанные цели предопределили следующие задачи: выявить признаки, отличающие жилые помещения от нежилых; провести классификацию жилых помещений и оснований приобретения права собственности на них; раскрыть особенности содержания права собственности применительно к жилым помещениям; рассмотреть специфику осуществления данного права лицами, осужденными к лишению свободы; охарактеризовать различия, имеющиеся между первоначальными и производными основаниями приобретения гражданами права собственности на жилые помещения; провести сравнительный анализ договоров, направленных на^ передачу права собственности на жилые помещения, и определить место каждого из них в системе гражданско-правовых договоров; теоретически обосновать необходимость внесения изменений/и дополнений в российское законодательство на основе критического анализа федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие при приобретении и осуществлении гражданами России права собственности на жилые помещения, и сформулировать соответствующие предложения.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и- публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования^ составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод - для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми поме щениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

Теоретической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов: В.К. Андреева, С.И. Аскназия, Е.В. Васина, Е.В. Богданова, М.В: Власовой, Б.М. Гонгало, О.А. Городова, В.П. Грибанова, 0.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Д. Ма-заева, И.Б. Мартковича, А.И. Пергамента, И.А. Покровского, В.А. Рыбакова, А.П. Сергеева, В.В. Святловского, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, А.Е. Черноморца, Г.Ф. Шершеневича, JI.B. Щенниковой, В.Ф. Яковлева и других авторов.

Эмпирическую базу исследования составляют опубликованные материалы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации и других судебных инстанций субъектов РФ.

Нормативной базой являются акты дореволюционного и действующего гражданского законодательства, а также законодательство советского периода, нормативные правовые акты жилищного законодательства, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты.

Научная новизна исследования" заключается в том, что настоящая работа является одной из первых попыток комплексного, системного теоретико-правового анализа на основе новейшего гражданского и жилищного законодательства понятия, признаков и видов жилых помещений как специфических объектов права собственности граждан, особенностей содержания-и осуществления данного права, в том числе лицами, осужденными к лишению свободы, а также предусмотренных действующим законодательством первоначальных и производных оснований приобретения гражданами права собственности на названные объекты.

Основные положения; выносимые на защиту:

1. Поскольку законодатель, сформулировав, определение квартиры, не учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы-или с площадки, общего пользования, предлагается внести изменения в часть 3 статьи 16 ЖК РФ и изложить ее в следующей редакции:

Квартирой признается структурно"обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки; общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования, и состоящее из одной- или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном обособленном помещении».

2. Жилые помещения, выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, обладают рядом специфических особенностей, предопределяющих специфику их правового режима. Это дает основания- утверждать, что перечень недвижимых вещей, закрепленный в пункте 1 статьи ГЗО ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения, внеся соответствующие изменения.

3. В целях унификации и совершенствования правоприменительной практики представляется целесообразным легальное закрепление приоритета норм Закона об участии в долевом строительстве при коллизии с нормами ГК

РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 (далее - Закон об ипотеке) в вопросе обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, для чего предлагается внести изменения в пункт 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и изложить его в следующей редакции:

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на- основании настоящего Федерального закона, применяются положения. Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части, не урегулированной настоящим;Федеральным законом».

4". Гражданину, инвестировавшему средства в строительство многоквартирного дома (дольщику); еще до момента; сдачи строящегося дома в эксплуатацию? должна быть предоставлена возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся предметом заключенного им договора, для обеспечения/права: распоряжения данным объектом, включая; передачу его в залог. В связи с этим в пункт 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предлагается внести? изменения: и изложить его в следующей редакции:

При- возникновении оснований. для; обращения* взысканиям на" предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности на* объект незавершенного строительства: При уклонении застройщика от государственной; регистрации! права собственности: на. объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется: на основании решения: суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания; на предмет залога».

5. В целях упрочения:и стабилизации! гражданского оборота; повышения эффективности охраны и защиты прав; и интересов его участников срок приобретательной давности на недвижимое имущество предлагается? устано

1 См;: Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. вить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в пункт 1 статьи 234 ГК РФ, так как 15-летний срок, установленный в действующем законодательстве для приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения, в условиях современного динамично развивающегося рынка недвижимости является излишне длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц.

6. Нуждается в корректировке позиция законодателя, в соответствии с которой члены жилищных накопительных кооперативов вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения, к кооперативу, а не к застройщику. В пункт 2 статьи 7 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» предлагается" внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции: j

Член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг, а также требовать от кооператива, защиты своих законных интересов в вопросах качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность, члену кооператива. Указанные требования подлежат исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.

Требования, касающиеся качества жилого помещения, член кооператива вправе предъявлять непосредственно застройщику».

7. Приватизация жилого помещения по своей правовой природе- является гражданско-правовым договором, субъектами которого выступают, с одной стороны, органы государственной-власти (местного самоуправления), а с другой - граждане России, поэтому заявления о приватизации, поданные в установленном законом порядке, следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина на приобретение в собственность занимаемого им жилого помещения, а, во-вторых, содержит характеристику приватизируемого объекта, то есть существенные условия данного договора. При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца.

8. Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации договора мены в договор купли-продажи. Данная проблема; имеющая важное практическое значение, может быть решена путем законодательного закрепления преимущественного права приобретения права собственности на долю (как более широкого понятия), а не права.ее преимущественной покупки, что в большей степени будет соответствовать основным началам гражданского законодательства и законным интересам сособственников этого жилого помещения.

9. Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, поэтому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников, срок действия договора, порядок его заключения, но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору. При этом в силу лично-доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна не только реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам.

Теоретическая и* практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения- углубляют соответствующие разделы науки гражданского права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования действующего законодательства.

Выводы и предложения автора во многом носят прикладной характер и могут быть учтены в процессе федерального и регионального законотворчества. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе для формирования более полных представлений о рассмотренном институте, а также в правоприменительной практике для обеспечения формирования единых подходов к решению вопросов, связанных с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на жилые помещения.

Апробация и внедрение результатов" исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на научно-практической конференции «Гражданско-правовая ответственность: проблемы теории и практики» (май 2003-г., г. Рязань); Межвузовской научно-практической конференции «Проблемы регулирования права собственности и их реализация в условиях современной России» (февраль 2004 г., г. Москва); Всероссийской IV научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (апрель 2004 г., г. Самара); Всероссийской- научно-практической конференции «Проблемы кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации» (май 2004 г., г. Рязань); Международной научно-практической" конференции «Проблемы обязательственного права в деятельности УИС Минюста России» (октябрь 2005 г., г. Рязань); Международной- научно-практической конференции «Актуальные проблемы наследственного и международного частного права» (сентябрь 2006 г., г. Рязань); Международной научно-практической конференции «Специальные субъекты-хозяйствования в рыночной экономике: актуальные проблемы теории и практики» (сентябрь 2007 г., г. Рязань).

Работа обсуждена на кафедре гражданско-правовых дисциплин^ права Академии права и управления ФСИН России.

Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения игспи-ска использованной литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Малахова, Анна Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Жилое помещение, без сомнения, относится к числу особых, специфических объектов гражданских правоотношений, поэтому все вопросы, связанные с приобретением, осуществлением и прекращением прав граждан на данные объекты, имеют весьма важное научное и практическое значение. В последние годы особую актуальность приобрели проблемы, касающиеся определения сущности, признаков и особенностей реализации права собственности на жилые помещения, а также вопросы, характеризующие основания и способы приобретения этого важнейшего субъективного права.

В диссертационной работе проведен анализ развития правоотношений, складывающихся по поводу приобретения гражданами в собственность жилых помещений, в историческом аспекте. Кроме того, был исследован ряд вопросов, связанных с правовой регламентацией осуществления права собственности на жилые помещения, которые либо еще не становились предметом самостоятельных исследований, либо значительно утратили актуальность в результате реформирования гражданского и жилищного законодательства. В работе рассматривались также тенденции и перспективы развития законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилые помещения.

Поступательное и динамичное развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот все новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Это развитие обусловлено продолжающейся приватизацией жилья, приобретением членами ЖК, ЖСК, ЖНК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими свой паевой взнос за квартиру, право собственности на нее. Кроме того, продолжают развиваться и некоторые иные правоотношения, в рамках которых граждане также становятся собственниками жилых помещений (договор ренты, договор участия в долевом строительстве жилого дома и др.).

Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению - купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, - включая приватизацию. Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении на него в связи с этим права собственности от отчуждателя.

Необходимо было провести комплексный анализ соотношения норм жилищного и гражданского законодательства, которые регулируют сделки по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников договора, способствовать защите их прав в случае нарушения. Достичь этого можно только при условии дальнейшего совершенствования соответствующих норм, закрепленных в ГК РФ и ЖК РФ.

В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы.

Жилое помещение как специфический объект недвижимого имущества должно отвечать нескольким критериям, которые можно подразделить на обязательные и факультативные. К числу первых следует отнести критерии, позволяющие охарактеризовать помещение как жилое (принадлежность к недвижимому имуществу, изолированность помещения, пригодность для проживания и использование его только в этих целях). Факультативными характеристиками жилого помещения выступают его благоустроенность и капитальность, которые, не влияя на статус помещения как жилого, в значительной мере определяют его рыночную стоимость.

Исходя из того, что отнесение жилого помещения к недвижимости законодатель основывает на прочной связи объекта с землей и невозможности его перемещения без несоразмерного для его качества и назначения ущерба, ст. 15 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Жилым помещением признается изолированное помещение, прочно связанное с землей, имеющее стационарный характер, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам и пригодное для постоянного проживания». Предлагаемая формулировка, на наш взгляд, более четко раскрывает суть рассматриваемого понятия.

В силу своей специфики жилые помещения должны рассматриваться в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, поэтому перечень объектов недвижимости, закрепленный в ст. 130 ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения.

В рамках ГК РФ жилое помещение по своему назначению по-разному характеризуется в разных сферах имущественных отношений. Однако независимо от того, объектом каких отношений (собственности или найма) выступает жилое помещение, оно должно рассматриваться как одно и то же функциональное понятие - место постоянного прооюивания, а не место жительства. В связи с этим в п. 2 ст. 288 ГК РФ предлагается внести соот- . ветствующие изменения, исключив, тем самым, противоречие данной нормы с п. 1 ст. 673 ГК РФ.

Нуждается в некоторой корректировке и определении наиболее распространенный вид жилого помещения - квартира. Поскольку законодатель, давая соответствующее определение, не учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, ч. 3 ст. 16 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

Большой научный и практический интерес вызывает вопрос о классификации жилых помещений. В работе обоснован вывод о том, что жилые помещения могут быть классифицированы по особенностям правового режима, типам строения, месту расположения, виду строительства, виду жилищного фонда (категории собственника) и целям использования, что позволяет всесторонне раскрыть особенности правового режима различных категорий жилых помещений, предопределяющего выбор способа их приобретения, а также объем прав, принадлежащих их собственникам или нанимателям.

Нуждается в классификации и обширный круг оснований приобретения права собственности на жилое помещение, предусмотренный действующим законодательством. На наш взгляд, помимо традиционного их деления на первоначальные и производные, можно выделить основания приобретения права собственности на жилье как требующие, так и не требующие встречного возмещения. Первые, в свою очередь, можно классифицировать по категории инвестора (основанные на государственных (муниципальных), на частных либо смешанных инвестициях), что в условиях реализации национальных проектов представляется весьма актуальным.

Весьма ценным в практическом отношении является использование при классификации и такого специфического критерия, как «обремененность жилых помещений на рынке недвижимого имущества», поскольку он позволяет учесть вещные и обязательственные права третьих лиц на конкретное жилое помещение. По этому основанию следует выделить приобретение жилых помещений: а) свободных от прав третьих лиц; б) обремененных вещными правами третьих лиц; в) обремененных обязательственными правами третьих лиц.

Одним из наиболее важных вопросов рассматриваемой проблематики является, несомненно, вопрос о содержании права собственности на жилые помещения. Особенности осуществления данного права применительно к жилому помещению предопределяются спецификой данного вида недвижимого имущества как объекта права собственности.

Так, владение жилым помещением означает возможность в любой момент осуществлять в отношении данного объекта фактическое господство. При этом непосредственное обладание вещью не является обязательным условием такого господства, то есть владения, тем более что количество жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в настоящее время законом не ограничивается. Ограничение права владения возможно только в случае ареста имущества, а также предоставления его в пользование другим лицам.

В свою очередь, содержание права пользования во многом является отражением особого правового режима жилого помещения, которое может быть использовано только для проживания, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Кроме того, любой пользователь обязан соблюдать строительные, противопожарные и санитарно-гигиенические требования к содержанию жилого помещения под угрозой применения к нему санкций со стороны уполномоченных органов.

Распоряжение жилым помещением как объектом недвижимости социального назначения, как правило, требует особого оформления, включая государственную регистрацию, а в некоторых случаях и нотариальное" удостоверение. Специфическим проявлением права распоряжения жилым помещением является его перевод в нежилое помещение, требующий соответствующей санкции со стороны уполномоченных органов. Гарантией реализации этого права является исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

Особую специфику осуществление названных правомочий приобретает применительно к гражданам, осужденным к лишению свободы. Следует иметь в виду, что осужденные в общем порядке, установленном законом, несут бремя по содержанию жилого помещения. С целью предотвращения образования задолженности по квартплате и возможности выселения, гражданин, осужденный к лишению свободы, может заранее заключить договор поручения о внесении периодических платежей за жилое помещение и коммунальные услуги либо обратиться к администрации исправительного учреждения с просьбой о совершении соответствующих платежей с лицевого счета осужденного.

В целом можно сделать вывод о том, что в настоящее время лица, осужденные к лишению свободы, могут реализовывать право собственности на имеющиеся у них жилые помещения достаточно полным образом, и практически все имеющиеся ограничения в их осуществлении связаны не столько с правовым статусом данных лиц, сколько с их физической изоляцией. Стремление государства создать эффективно действующий механизм осуществления данных прав осужденными прослеживается во многих законодательных новеллах, расширивших границы осуществления собственнических правомочий этой категорией граждан. Тем не менее жилищное законодательство РФ нуждается в дальнейшем совершенствовании с целью обеспечения охраны и защиты одного из наиболее социально значимых прав - права на жилое помещение всех российских граждан, в том числе осужденных к лишению свободы.

Много внимания в работе уделено характеристике предусмотренных в действующем законодательстве оснований приобретения права на жилые помещения. К ним относится, в частности, индивидуальное жилищное строительство, активно и повсеместно развивающееся в последние годы. Предпосылками приобретения права собственности на жилое помещение при осуществлении индивидуального жилищного строительства являются: наличие права пользования земельным участком для осуществления индивидуального жилищного строительства; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации; разрешение на строительство; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости. Несоблюдение указанных требований в большинстве случаев позволяет рассматривать новый объект в качестве самовольной постройки.

В отдельном анализе нуждается вопрос о признании права собственности на самовольную постройку. Такое право может быть признано только в отношении объекта, соответствующего требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, если при этом не нарушаются права и законные интересы землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

В действующем законодательстве решение вопроса о праве собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от волеизъявления собственника земельного участка, на котором она возведена: в случае предоставления застройщику права пользования земельным участком или передачи его в собственность застройщика по основаниям, предусмотренным законом, за ним может быть признано право собственности на возведенное строение. В противном случае самовольная постройка «следует» за земельным участком: право собственности на нее будет признано за собственником или владельцем последнего.

Новый законодательный подход к определению юридической судьбы самовольной постройки, закрепленный в Федеральном законе от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3, следует признать более правильным, чем традиционное для отечественного правопорядка разрешение возникающей коллизии. Новая редакция нормы, закрепленной в ст. 222 ГК РФ, должна способствовать снижению количества самовольных построек и унификации правоприменительной практики по данному вопросу, имеющему весьма важное практическое значение, так как случаи возведения самовольных построек в некоторых регионах России приобрели в последние годы угрожающий масштаб.

Еще одним важным основанием приобретения права собственности на жилые помещения, получившим в последние годы все более широкое распространение, является договор участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В результате применения данной договорной конструкции дольщик (инвестор) приобретает право собственности на объект инвестиций - жилое помещение. Данное обстоятельство не исключает возможности применения к возникающим в процессе строительства отношениям норм законодательства о защите прав потребителей, если в качестве инвестора выступает физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя.

Анализ норм действующего гражданского законодательства позволяет рассматривать договор участия в долевом строительстве жилья в качестве самостоятельной договорной конструкции, обладающей рядом специфических особенностей и занимающей особое место в системе гражданско-правовых договоров, в которой, однако, находят свое проявление элементы договоров как об оказании услуг, так и о выполнении работ.

В работе также обоснован вывод о том, что дольщику (инвестору) необходимо предоставить возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства еще до момента сдачи возводимого застройщиком многоквартирного дома, что создаст условия, необходимые для распоряжения данным объектом, включая передачу его в залог, поэтому в п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве необходимо внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции:

При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога».

Особой спецификой обладает такое основание приобретения права на жилое помещение, как приобретательная давность, в силу которой данное право может возникнуть в отношении жилого помещения, не имеющего собственника, или собственник которого неизвестен, либо помещения, от права собственности на которое собственник отказался. При этом требование добросовестного владения жилым помещением предполагает проживание в нем при отсутствии возражений со стороны его собственника и с учетом прав на данное помещение, имеющихся у третьих лиц, включая граждан, по тем или иным причинам не проживающих в нем, но сохраняющих право пользования (находящихся на лечении в стационаре, отбывающих наказание в виде лишения свободы). Требование непрерывного владения, на наш взгляд, предполагает необходимость установления факта преимущественного проживания лица в том жилом помещении, применительно к которому устанавливается приобретательная давность.

В работе обоснован вывод о том, что срок, установленный ст. 234 ГК РФ для приобретения недвижимости (в том числе жилых помещений) в собственность по давности владения, является неоправданно длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц. Поэтому, в целях упрочения и стабилизации гражданского оборота, повышения эффективности охраны и защиты прав и интересов его участников срок приобретательной давности на недвижимое имущество предлагается установить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в ст. 234 ГК РФ. При этом, на наш взгляд, в срок приобретательной давности включается весь период владения до 1995 г., так как в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность» распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения ч. 1 Гражданского кодекса.

Много внимания уделено в работе анализу таких специфических оснований приобретения права собственности на жилые помещения, как участие в различных кооперативах. Действующее законодательство допускает несколько кооперативных форм участия в строительстве жилья, каждая из которых имеет свои специфические особенности, но в любом случае право собственности гражданина на занимаемое им жилое помещение возникает только на основании членства в кооперативе при условии полной выплаты паевого взноса и последующей государственной регистрации права собственности.

На наш взгляд, различия между жилищными, жилищностроительными и жилищными накопительными кооперативами заключаются в целом ряде позиций, в том числе: а) в объекте инвестиций; б) источнике финансирования; в) количестве членов кооператива; г) характере деятельности кооператива; д) сроках внесения паевых взносов; е) сроках выплаты паевого взноса выбывшим членам; ж) развитии отношений членов кооператива после выплаты пая; з) порядке реорганизации; и) порядке приема новых членов в кооперативы.

В работе также рассмотрены те специфические особенности!приобре-тения права собственности на жилые помещения, которые связаны с приватизацией жилья. Приватизация жилого помещения является гражданско-правовым договором, сторонами которого выступают органы государственной власти (местного самоуправления) и граждане РФ. Заявление последних на приватизацию следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина относительно приобретения жилого помещения в собственность, а, во-вторых, включает характеристику приватизируемого объекта, то есть содержит существенные условия данного договора. При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца.

При этом гражданин, деприватизировавший жилое помещение, вновь может бесплатно приватизировать его до 1 марта 2010 г. Поскольку такое жилое помещение возвращается в публичную собственность, а последующее пользование им осуществляется на условиях социального найма, следовательно, в данном случае гражданина нельзя считать приобретшим право собственности на занимаемое им жилое помещение в порядке приватизации.

Одним из наиболее широко распространенных производных способов приобретения права собственности на жилые помещения является купля-продажа. При заключении данного договора следует учитывать возможные ограничения права собственника по распоряжению им, которые могут быть связаны как с особенностями правового режима жилого помещения, так и с правами проживающих в нем лиц. Дополнительные ограничения при продаже жилых помещений могут быть обусловлены наличием прав, имеющихся на данное помещение у третьих лиц (несовершеннолетних, лиц, находящихся под опекой или попечительством, и др.).

При купле-продаже жилого помещения право преимущественной покупки доли в общей собственности может быть реализовано только в отношении изолированного помещения в квартире при условии определения порядка пользования данным помещением. В случае, когда на приобретение доли будут претендовать два и более сособственника, продавец в соответствии с принципом свободы договора выбирает контрагента по своему усмотрению.

Предъявляемые законом требования к форме договора купли-продажи жилого помещения позволяют отнести его к числу формализованных договоров. Тот факт, что до государственной регистрации договора собственник вправе отказаться от его совершения, является важной гарантией обеспечения его прав и законных интересов. Кроме того, государственная регистрация сделки служит гарантией перехода права собственности к надлежащему приобретателю, так как она делает невозможным заключение собственником других сделок с указанным имуществом в пользу третьих лиц.

Учитывая, что момент заключения договора купли-продажи жилого помещения не совпадает с моментом перехода права собственности на него, необходимо разграничивать «момен т» и «основания» приобретения права собственности как категории, имеющие различное юридическое содержание.

Право собственности на жилое помещение может возникнуть также посредством договора дарения, который не имеет принципиальных отличий от договоров дарения других видов имущества. Поскольку отказ дарителя от исполнения договора дарения жилого помещения, зарегистрированного в установленном законом порядке (п. 2 ст. 573 ГК РФ), требует применения к нему акта государственной регистрации, в ст. 577 ГК РФ следует внести дополнение о распространении на нее действия п. 2 ст. 573 ГК РФ.

При заключении еще одного договора, направленного на приобретение права собственности на жилые помещения, - договора мены жилых помещений - объективно сложно обеспечить равноценность обмена, поэтому признание встречных благ эквивалентными в данном случае «достигается посредством субъективной оценки потребительских качеств обмениваемых помещений с учетом всех значимых обстоятельств. При этом цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия такого договора. Договор мены, предполагающий передачу неравноценного жилья и доплату разницы в стоимости обмениваемых помещений, недопустимо рассматривать в качестве смешанного договора. В качестве вещественного эквивалента предоставляемому жилому помещению может выступать не только иное жилое или нежилое помещение, но и любое другое имущество, не ограниченное в гражданском обороте.

Для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене жилыми помещениями является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации мены в договор купли-продажи. Решение данной проблемы видится в законодательном закреплении преимущественного права приобретения права собственности на долю, а не права преимущественной покупки доли, что в большей сте

191 . . пени будет отвечать началам гражданского законодательства и интересам сособственников.

В работе также обоснован вывод о том, что отношения по предоставлению собственникам жилых помещений в случае сноса: дома или изъятия земельного участка, на котором он находится; для общественных нужд не могут расцениваться как разновидность отношений, возникающих по договору мены, поскольку они носят характер компенсации.

Учитывая; что: действующее законодательство не содержит прямого-запрета на обмен жилых помещений, одно из которых находится в собственности, а другое принадлежит гражданину на условии договорашайма; неопределенным остается вопрос о допустимости его практического осуществления; Однако и при положительном ответе на данный вопрос отношения сторон договора нельзя будет рассматривать как разновидность отношений; воз-пикающих из договора.мены.

Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, noV-этому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников; срок действия договора, порядок заключения; но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору. При этом в силу лично-доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна- не только*реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам.

Договор ренты, является реальной, возмездной; алеаторной сделкой, в которой фиксация цены передаваемого имущества не является обязательным условием. Возможность использования при^ заключении данного договора такого экономического показателя, как МРОТ, выступает в качестве антиинфляционной, альтернативной меры индексации размеров платежей по гражданско-правовым обязательствам, что служит дополнительной гарантией охраны и защиты прав и законных интересов получателей ренты, в полной мере соответствуя положениям ГК РФ о свободе договора.

При отсутствии имущества, подлежащего передаче по договору ренты, стороны могут связать себя обязательствами по предварительному договору, в котором будет зафиксировано волеизъявление получателя рентных платежей на передачу определенного имущества и заключение договора постоянной ренты в будущем. Он подлежит нотариальному удостоверению, но не требует государственной регистрации.

Законом предусмотрены несколько механизмов защиты прав получателя ренты: от установления процентов за просрочку платежей до расторжения договора и возврата ранее предоставленного имущества. Иногда нарушение данных обязательств может иметь и административно-правовые последствия в виде ограничения права постановки на учет в качестве граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. f

В заключительном разделе работы проанализировано такое основание приобретения права собственности на жилые помещения, как наследование по закону или по завещанию. Специфика жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности, избранный наследодателем способ передачи имущества, а также возможность наличия у третьих лиц прав на жилые помещения, переходящие по наследству, порождают ряд проблем как в цивилистической литературе, так в правоприменительной практике.

В случаях, когда наследник является правопреемником вещных прав, которые умерший приобрел по наследству (ст. 1126 ГК РФ), в результате полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) либо в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), не оформленных в установленном порядке, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь пра-воутверждающим фактом. За наследником следует также признавать право на заключение договора приватизации либо требования к учреждению юстиции о регистрации прав на неприватизированное наследодателем жилье.

Вопрос о наследовании жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, на практике может быть решен либо на основе нотариально заверенного соглашения остальных сособственников, либо судом с учетом законодательных положений о равенстве долей сособственников и возможности их изменения в случаях, установленных СК РФ.

Практические трудности могут возникнуть и в отношении жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, поскольку реализация права на выдел доли в натуре нередко затруднена, а механизм разрешения проблемы ее выдела, если сособственники не в состоянии выплатить ее стоимость, законом не предусмотрен.

Реализация наследственных прав в отношении не полностью выплаченного пая в ЖСК затруднена ввиду противоречий, существующих между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В любом случае решение вопроса о количестве наследников, имеющих право на вступление в ЖСК, должно быть поставлено в зависимость от характеристик конкретного жилого помещения, а именно возможности раздела его таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение.

При приобретении права собственности на жилое помещение в порядке наследования следует учитывать возможность предоставления третьим лицам права пользования этим помещением по завещательному отказу, которое сохраняется и при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Малахова, Анна Александровна, 2008 год

1. Нормативные акты

2. Всеобщая декларация прав человека: Принята 10 декабря 1948 г. Генеральной Ассамблеей ООН // Рос. газ. - 1995. - 5 апр.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. - № 19. -Ст. 2069.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2005.-№ 1.-Ч. 1. Ст. 16.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч. 1 // Рос. газ. 1994. - 8 дек.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Ч. 2 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №5. -Ст. 410.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Ч. 3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 49.-Ст. 4552.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1. -Ч. 1. - Ст. 14.

10. Жилищный кодекс РСФСР: Утв. Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. - № 26. - Ст. 883.

11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 44. -Ст. 4147.

12. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской

13. Федерации. 2002. - № 1.- Ч. 1. - Ст. 1.

14. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЭ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 1. -Ст. 16.

15. Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997.-№2.-Ст. 198.

16. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. № 25. - Ст. 2954.

17. О кооперации в СССР: Закон СССР от 26 мая 1988 г. № 8998-XI // Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. -№. 22. - Ст. 355.

18. О собственности в РСФСР: Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990.-№30.-Ст. 416.

19. О предприятиях и предпринимательской деятельности: Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. № 445-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. - № 30. - Ст. 418.

20. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик: Утв. Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. - № 26. - Ст. 734.

21. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. -№27.-Ст. 927.

22. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. -№ 28. - Ст. 959.

23. О залоге: Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. - № 23. - Ст. 1239.

24. О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»: Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4199-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. - 1993. № 2. - Ст. 67.

25. Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. -№ 3. - Ст. 99.

26. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Федеральный закон от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: 1994. - № 16. - Ст. 1864.

27. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. - № 47. - Ст. 4473.

28. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -1996,- № 25. Ст. 2963.

29. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 30. - Ст. 3594.

30. О внесении изменений-в статью 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Федеральный закон от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 21. - Ст. 2063.

31. О приватизации государственного > и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: 2002. - № 4. - Ст. 251.

32. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда,в Российской Федерации»: Федеральный закон от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 21. - Ст. 1918.

33. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»: Федеральный закон от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 26. -Ст. 2519.

34. О внесении дополнения в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федераций»: Федеральный закон от 26 ноября 2002 г. № 153-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. -2002. -№ 48.- Ст. 4738.

35. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: -2003.- № 46.-4.2.-Ст. 4448.

36. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1. - Ч. 1. - Ст. 15.

37. О жилищных накопительных кооперативах Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1.- 4.1. - Ст. 41

38. О внесении изменений в статьи 17 и 18 Федерального закона «О ли- -цензировании отдельных видов деятельности» по вопросам лицензирования строительной деятельности: Федеральный закон от 19 июля 2007 г. № 136-ФЗ // Рос. газ. 1994. - 25 июля.

39. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.-2007.-№ 31.-Ст. 4017.

40. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. - № 31.- Ст. 4012.

41. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. - № 41. - Ст. 4845.

42. О внесении изменений в часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 ноября 2007 г. № 281-ФЗ // Рос. газ. - 2007. 4 дек.

43. О государственных гарантиях права граждан России на участие в приватизации: Указ Президента РФ от 8 мая 1993 г. № 640 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. - № 20. - Ст. 1755.

44. О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения: Указ Президента РФ от 26 ноября 1994 г. № 2121 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 32. - Ст. 3330.

45. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами: Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 484 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 20. - Ст. 2240.

46. О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах: Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. // Собрание законодательства СССР. 1937. - № 69. - Ст. 314.

47. Об утверждении Примерного устава жилищно-строительного кооператива: Постановление Совета Министров СССР от 31 октября 1939 г. // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. -1939.-№ 12.-Ст. 43.

48. О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, районных, курортных и дачных поселках: Постановление СНК РСФСР от 22 мая1940 г. №390 // Свод законов РСФСР! 1940. - Т. 4. - С. 115.

49. О жилищно-строительной и дачно-строительной-кооперации: Постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1958 г.// Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. - № 5. - Ст. 47.

50. О мерах по ускорению развития жилищной кооперации: Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР! 1988.- № 17. - Ст. 43.

51. О продаже гражданам в собственность, квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда: Постановление Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 г. № 1400 // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1989.-№ 1. - Ст. 8.

52. О мерах по продаже не завершенных строительством объектов: Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 // Собрание постановлений Правительства РФ;- 1992. - № 7.- Ст. 35.

53. Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством, жилых домов: Постановление Совета Министров Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 569 7/ Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. -№ 26. Ст. 2454.

54. О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства: Постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г. № 743 // Рос. газ. 1994. - 29 июня.

55. О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов: Постановление Правительства РФ от 10 июня 1994 г. №1181 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 7. - Ст. 693.

56. Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей: Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 38. - Ст. 3668.

57. О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 46 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006.-№6.-Ст. 701.

58. Об утверждении Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. - № 7. - Ст. 774.

59. О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий: Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 // Собрание законодательства Российской Федерации. -2007. №51.- Ст. 6374.

60. Об утверждении Инструкции о порядке удостоверения завещаний и доверенностей начальниками мест лишения свободы: Приказ МВД СССР от 15 апреля 1974 г. № 111 // ИПС «Гарант» документ опубликован не был.

61. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233. // Рос. газ. - 2001.-№ 162. -22 авг.

62. Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка: Приказ Минюста России от 18 февраля 2008 г. № 32 // Рос. газ. 2008. - 22 февр.

63. Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости: Приказ Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 35 // Рос. газ.- 2008. 22 февр.

64. Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества: Приказ Росрегистрации от 8 июня 2007 г. №113// Бюл. Минюста РФ. 2007. - № 9.

65. Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Решение Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. № 4 // Экономика и жизнь.- 1994.-№ 6.

66. О купле-продаже объектов незавершенного строительства: Письмо ПФР от 13 августа 2001 г. № ЮБ-09-27/6616 // ИПС «Гарант» документ опубликован не был.

67. Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы: Закон г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 // Ведомости Московской городской думы. -2003. -№ 5. Ст. 74.

68. О жилищной политике Санкт-Петербурга: Закон г. Санкт

69. Петербурга от 16 июля 2001 г. № 572-73 // Вести. Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2001. - № 9. - Ст. 29.

70. О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких "пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы: Распоряжение мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. № 40-РМ // Вестн. мэрии Москвы. 1998. - № 7.

71. Материалы судебной практики

72. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Курниковой Е.А. на нарушение ее конституционных прав статьей 535 ГК РСФСР: Определение Конституционного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. № 209-0 // Вестн. Конституционного Суда РФ. 2000. - № 2.

73. О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. № 2 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1991. - № 7.

74. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации»: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1993. - № 11.

75. Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума4-Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6 // Бюл. Верховно-" го Суда РФ. 2007. - № 5.

76. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. (по гражданским делам): Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г. // Бюл. Верховного Суда РФ. 2002. - № 4.

77. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г.: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. (извлечения) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. № 12. Ч. II (извлечения).

78. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. - № 9.

79. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - № 10.

80. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. - № 5.

81. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. -1997.-№7.

82. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума Выс-\ шего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - № 1.

83. О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 1998 г. № С5-7/УЗ-694 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ.-1998.-№ 1.

84. Об обобщении нотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением: Информационное письмо Управления юстиции Тверской области // Бюл. Министерства юстиции РФ. - 1999. - № 11.

85. Определение Рязанского областного суда от 23 января 2002 г. № 3376-02 // Архив Рязанского областного суда.

86. Определение Рязанского областного суда от 13 марта 2002 г. № 33308-02 // Архив Рязанского областного суда.

87. Определение Рязанского областного суда от 8 января 2003 г. № 3316-03 // Архив Рязанского областного суда.

88. Книги, монографии, учебникщ учебные пособия

89. Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права. -М., 1994.

90. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. М., 2005.

91. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах из практики юриста. - М., 1993.

92. Белкина Т.Д. Товарищества собственников жилья: организация, регистрация, деятельность. М., 1996.

93. Богданов Е.В. Право на жилище. - Минск: Университетское, 1990.

94. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001.

95. Брауде И.П. Право на строение и сделки со строениями. - М.: Госюриздат, 1954.

96. Буров B.C. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Норма, 1999.

97. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. -М., 1948.

98. ЗЛО. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., 1997.

99. Гегель Г.В. Философия права. М., 1990.

100. Гендзехадзе Б.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе.-М., 1976.

101. Генкип Д.М. Право собственности в СССР. -М., 1949.

102. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002.

103. Городов О.А. Жилищное право: Учеб. пособие. -М.: Юрайт-М, 2001.

104. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 1998.

105. Гражданское право: Учебник: В 2 ч. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: Проспект, 1997.

106. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Учеб. пособие. -М., 1986.

107. Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.В. Безбаха и В.К. Пучинского. М.: МЦФЭР, 2004.

108. Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. -М., 1956.

109. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. - М.: БЕК, 1995.

110. Гришаев С.П. Все о недвижимости: регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование: Учеб.-практ. пособие. -М.: БЕК, 2001.

111. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу

112. Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.

113. Дождев Д.В. Римское частное право: Учеб. для вузов / Под общ. ред. B.C. Нерсесянца. -М.: Норма, 1996.

114. ЕремеевД.Ф. Право личной собственности в СССР. - М., 1958.

115. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997.

116. Ждан-Пушкина Д.А. Защита права собственности и других вещных прав. М.: Эксмо, 2005.

117. Живихина И.Б., Капура М.М., Лиманский Г.С., Рыбаков В.А. Методологические проблемы права собственности / Под науч. ред. В.А. Тархова. - М.: Юрист, 2005.

118. Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 1999.

119. Зрелое А.П., Краснов М.В., Чеснокова O.K. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М., 2005.

120. Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Ч. 1. - JL, 1958.

121. Исаев И.А. История государства и права России: Учеб. для юрид. вузов. -М.: Юристъ, 1996.

122. Исрафшов ИМ. Право собственности на квартиру. Махачкала, 1994.

123. История отечественного государства и права: Учебник: В 2 ч. / Под ред. О.И. Чистякова. -М.: БЕК, 1996.

124. Калмыков Ю.Х. Принцип всемерной охраны социалистической собственности в гражданском праве. М., 1987.

125. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М., 2000.

126. Капура М.М. Право собственности кооперативов: проблемы теории и практики: Монография. - М.: Юрист, 2005.

127. Карусев Н.И. Гражданско-правовое положение осужденных к лишению свободы: Учеб.-практ. пособие. - Рязань, 1973.

128. Колганов М.В. Собственность в период перехода к коммунизму. - М., 1963.

129. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2002.

130. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 1999.

131. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. С.П. Гришаева, A.M. Эрделевского. М.: Юристъ, 2005.

132. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В.Б. Исаков. -М.: Юрайт-Издат, 2003.

133. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2005.

134. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005.

135. Комментарий к части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. A.J1. Маковского, Е.А. Суханова. М., 2002.

136. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: законодательство и практика. М., 1996.

137. Кошелев А.Я. Личная собственность в социалистическом обществе. -М., 1963.

138. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. -М., 1958.

139. Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997.

140. Крашенинников П.В. Жилищное право. -М: Статут, 2003.

141. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. -М., 2000.

142. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практики его применения. М.,2003.

143. Курс советского гражданского права. Отдельные виды обязательств / Под общ. ред. К.А. Граве и И.Б. Новицкого. М., 1954.

144. Лазир Я. Собственность в буржуазной правовой теории. - М., 1985.

145. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002.

146. Ласк Г. Гражданское право США. -М., 1961.

147. Лиманский Г.С. Право наследования: теоретико-методологические и практические проблемы: Монография. Рязань: МИЭМП, 2004.

148. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). -М., 2005.

149. Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения. М., 2005.

150. Манылов И.Е. Наследование жилых помещений. М.: Статут, 2007.

151. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. М., 1936.

152. Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М., 1999.

153. МейерД.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003.

154. Михайлова И.А. Гражданская правосубъектность физических лиц: проблемы законодательства, теории и практики: Монография. М.: Юрист, 2006.

155. Нагаев Р. Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». - Казань, 2001.

156. Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М.: НОРМА, 2004.

157. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учебник. -М.: Зерцало, 2000.

158. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М., 1954.

159. Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. Рожкова М.А. -М.: Статут, 2007.

160. Основы советского государства и права. - М., 1947.

161. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 1998.

162. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999.

163. Приходько И.А. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991.

164. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2001.

165. Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе / Отв. ред. В.П. Мозолин. - М.: Наука, 1986.

166. Рубанов А.А. Понятие владения в советском гражданском праве. -М., 1956.

167. Рыбаков В.А. Общие положения о типах, формах и видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк) / Под науч. ред. В.А. Тархова. - М.: Юрист, 2004.

168. Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). Волгоград: Панорама, 2005.

169. Рясепцев В.А. Советское гражданское право: Учебник: В 2 ч. Ч. 1. - М, 1966.

170. Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М., 1998.

171. Скворцов О.Ю. Иски о признании права собственности в судебно-арбитражной практике. М., 1997.

172. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб. практ. пособие. -М., 1999.

173. Скрипко В.Р., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жилищное законодательство в СССР и РСФСР. М., 1965.

174. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства: Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М., 2000.

175. Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. М., 1979.

176. Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Ю.Х. Калмыкова и В.А. Тархова. Саратов, 1991.

177. Советское и иностранное гражданское право (проблемы взаимодействия и развития) / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Наука, 1989.

178. Соединенные Штаты Америки: Конституция и законодательные акты. М., 1993.

179. Степанов И.В. Мобильные здания и сооружения: Справ, пособие. - М., 1998.

180. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.

181. Судебная практика по гражданским делам (1993-1996 гг.). -М., 1997.

182. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991.

183. ТарховВА. Гражданское правоотношение. М., 1998.

184. Tapxoe В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности Монография. Уфа: Уфим. Юрид. ин-т МВД России, 2001.

185. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2005.

186. Тихомиров Л.В., Тихомирова М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомировой. М., 1997.

187. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество М.: Юрлитинформ, 2007.

188. Абрамова M.B. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. - № 4.

189. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорее А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Гос-во и право. - 2000. № 10.

190. Аксюк И.В. Проблемы возникновения права собственности на недвижимость // Адвокат. 2003. - № 12.

191. Арапова Т. Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. -2004.-№23.

192. Анохин В., Незнамова Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хоз:во и право. 2002. - № 10.

193. Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства // Юрист. 2004. - № 1.

194. Бакунин С.Н. Формы вступления в наследство лицами, находящимися в местах лишения свободы // Человек: преступление и наказание. - 2004. - № 1.

195. Баринов А.В. Особенности заключения договора продажи недвижимости как основания возникновения права собственности // Право собственности: вопросы теории и практики. Сб. материалов межкафедр, семин. / Под науч. ред. В.А. Рыбакова.-Рязань, 2001.

196. Батяев А.А: О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом // Жилищное право. -2007. №4.

197. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Рос. юстиция: -2001. № 2. .

199. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. -№ 2.

200. Брауде И.Л. Переход права собственности на строения // Сов. гос-во и право. 1946. - № 47.

201. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хоз-во и право. 2002. - № 2.

202. Бутенко Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства^/ Журн. рос. права. 2004. - № 3.

203. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки, доли в праве собственности на жилье // Рос. юстиция. - 2003. - № 3.

204. Ватман Д.П. Споры, связанные с членством в ЖСК"// Сов. гос-во и право. 1974.-№ 9.

205. Виноградова Л. Объект спора недвижимое имущество // эж1. Юрист. 2003. - № 17.

206. Витрянский В.В. Договор мены // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ.- 2002. -№ 1.

207. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1999. № 8.

208. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хоз-во и право. 2003. - № 6.

209. Волков С.В., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости // Законодательство. 2003. - № 5.

210. Вороной В.В. Феномен владения в цивилистической науке // Законодательство. - 2002. № 10.

211. Гавршов Э. Преимущественное право покупки // Рос. юстиция. - 2001.-№2.

212. Гонгало Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости // Семейное и жилищное право. 2007. - № 2. ?

213. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. Екатеринбург, 2002.

214. Гришаев С.П. Вещные права на недвижимое имущество // Закон. 2004.-№ 2.

215. Гришаев С.П. Недвижимость как объект договора мены // Закон. - 2001.-№6.

216. Гришаев С.П. Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости // Законность. 2003. - № 9.

217. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Гос-во и право.- 1999. № 3.

218. Гришаев С.П. Правовой статус объектов незавершенного строительства // Закон. 2003. - № 6.

219. Гришаев С.П. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. - 2002. - № 1.

220. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество 11 Рос. юстиция. 2000. - № 8.

221. Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности // Рос. юстиция. - 2002. - № 11.

222. Груздев В.В. Реальные договоры в гражданском праве // Право и экономика. - 2001. № 1

223. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хоз-во и право. - 1998. - № 10.

224. Гуськова Н.В. Сделки с недвижимостью: требования к форме и содержанию // Нотариус. 2003. - № 2.

225. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. - № 2.

226. Ем B.C. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. -№ 10.

227. Ем B.C. Договор ренты // Законодательство. 1999. - № 5.

228. Емелъкина И. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости // Хоз-во и право. -2004. № 8.

229. Емелъкина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели // Хоз-во и право. 2007. - № 5.

230. Ефимова А., Поповченко А. Гражданин, квартира^собственность // Хоз-во и право. 1994. - № 3.

231. Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Рос. юстиция. 2001. - № 8.

232. Золотъко Н.В. Право на долю в общей собственности: миф или реальность? // Вестн. Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2005.-№ 5.

233. Ильченко A.JT. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости // Юрист. 2004. - № 6.

234. Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хоз-во и право. -1999. № 2.

235. Исрафилов КМ. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Гос-во и право. 1999. - № 10.

236. Камфер Ю. Долевое строительство жилья: работы в обмен на деньги!или строим вместе // Экономика и жизнь. 2001. - № 15.

237. Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья // Экономика" и жизнь.-2001.-№9.

238. Карлин А.Б. Институт права" собственности на недвижимое имущество как основной институт современного гражданского права // Законодательство и экономика. 2007. - № 2.

239. Киндеева Е.А. Права.на вновь возведенные или реконструированные объекты недвижимости // Бюл. Минюста* России. - 2001. № 6.

240. Кириллова М.Я. Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981.

241. Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. - № 5.

242. Козлов М. Предпочтение перед посторонними // эж-ЮРИСТ. - 2005. № 29.

243. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хоз-во и право. 2002. - № 2.

244. Козырь О.М., Маковская А. А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. - № 2.

245. Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. -№ 11.

246. Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. - № 8.

247. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. - 2002. - № 9.

248. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. - 2001. - № 1

249. Ляпунов С.Г. Наследование жилья // Гражданин и право. 2001. - № 1.

250. Маковская А. А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хоз-во и право. 2005. - № 6.

251. Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Рос. юстиция. 2002. - № 9.

252. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Рос. юстиция. 1999. -№ 9.

253. Марсакова А.В. Особенности удостоверения завещаний начальниками мест лишения свободы // Человек: преступление и наказание: Сб. материалов науч.-теорет. конф. - Рязань: Академия права и управления Минюста России, 2004.

254. Мешалкин В. Объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, является объектом недвижимости // Экономика и жизнь. 2000. - Вып. 6.

255. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. - 2005. № 6.

256. Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Юрист. 2002. - № 10:

257. АПЪ.Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании в строительстве и договор простого товарищества // Юрист. - 2002. № 2.

258. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. - № 6.

259. Наумова Л Незавершенка или стройматериалы // эж-Юрист. - 2005. № 19.

260. Нурмухамедов Р.Ш., Протас Е.В. Теоретические вопросы содержания права собственности граждан на жилые помещения // Право и образование. 2007. - № 1.

261. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. 2007. - № 4.

262. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилист, зап.: Межвуз. сб. науч. тр. -М.: Статут, 2002. Вып. 2.

263. Попов П.Г., Федоров А.И. Долевое строительство жилья // Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2002. - № 3.

264. Попович М.М. Приобретение субъективного права собственности // Право собственности: вопросы теории и практики: Сб. материалов межкафедр. семин. / Под науч. ред. В.А. Рыбакова. Рязань, 2001.

265. Приходько И.А. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона «О собственности в СССР» // Хоз-во и право. 1990. - № 1.

266. Радченко С. Последствия деприватизации // Рос. юстиция. - 2002. № 12.

267. Райхер В.К. Пай в жилищном кооперативе // Учен. зап. ВНИИ СЗ. -М., 1968.-Вып. 14.

268. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. - № 12.

269. Рыжков А., Шустов Д. Мое за давностью лет // Бизнес-адвокат. -1997.-№10.

270. Самойлова М.В. Законное владение в советском гражданском праве // Правоведение. 1965. - № 4.

271. Санникова Л.В. Основания и способы приобретения права собственности // Юрид. мир. 2002! - № 4.

272. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Рос. юстиция. 1997.

273. Скловский К.И Актуальные проблемы права собственности // Закон.- 2004.-№ 2.

274. Смирнова М. Привилегированные приобретатели // эж-ЮРИСТ. - 2003.-№28.

275. Сорокин С.Г. Жилое помещение как объект права собственности граждан // Юридические науки. 2007. - № 2 (24).

276. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хоз-во и право. 2000. - №3.

277. Толстой Ю.К. Приобретательная давность // Правоведение. - 1992.- № 3.

278. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Рос. юстиция. 2000. - № 7.

279. Толчеев Н. Признание судом права на самовольную постройку // Рос. юстиция. 2003. - № 5.

280. Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? // Рос. юстиция. - 2003. - № 7.

281. Улицкий С.Я. Жилищные права осужденных (комментарий законодательства) // Правоведение. 1986. - № 5.

282. Усейкин А.К Бесхозяйность недвижимого имущества как основание возникновения права собственности // Гражданское право. - 2007. - № 2.

283. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Рос. юстиция. 1999. - № 3.

284. Фоков А.П. Теоретические и практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. - № 10.

286. Арчинова В.И. Способы приобретения права собственности: Дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2003.

287. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения: Дис. . канд. юрид. наук. Томск, 2001.

288. Вердиян Г.В. Право частной собственности на индивидуальный жилой дом: Дис. . канд. юрид. наук. -М., 1997.

289. Воронова О.Н. Гражданско-правовое регулирование наследования жилых помещений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2007.

290. Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.

291. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - М., 2007.

292. Канчукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности (вопросы теории и практики): Дис. канд. юрид. наук. М., 2005.

293. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006.

294. Киселев И.А. Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления: Дис. . канд. юрид. наук. -Рязань, 2005.

295. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов " недвижимости: Дис. д-ра юрид. наук. Томск, 2004.

296. Купрякова С.И. Правовое регулирование приватизации жилья в Российской Федерации: Дис. канд. юрид. наук. М., 1996.

297. Пантелеев А.А. Момент перехода права собственности по договору купли-продажи: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 1997.

298. Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис. . канд. юрид. наук. СПб., 1998.

299. Петросова Т.А. Вещные права на жилые помещения по российскому законодательству. Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2007. /

300. Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.

301. Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России. - Волгоград, 2002.

302. Прокопъева Н.В. Особенности совершения сделок с недвижимостью: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. - Краснодар, 2004.

303. Рязанова Е.А. Основания приобретения несовершеннолетним гражданином права собственности на жилое помещение: Автореф. дис. . канд. юрид. наук.-М., 2006.

304. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости:

305. Дис. канд. юрид. наук. -М., 2001.

306. Скловский К.И. Проблемы собственности в гражданском праве России: Дис. д-ра юрид. наук. М., 1999.

307. Сухарева Е.Р. Приватизация и осуществление права собственности на приватизированные жилые помещения: Дис. . канд. юрид. наук М., 1997.

308. Тарарышкин КС. Основания приобретения права собственности гражданами: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2005.

309. Халбаева Т.Н. Сделки по отчуждению жилых помещений: Дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2005.

310. Хмелёва Т.Н. Объекты права личной собственности в СССР: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 1986

311. Шведкова О.В. Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.

312. Шибаева Ю.В. Приобретение права собственности по договору: Дис. канд. юрид. наук. Самара, 2003.

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.

Введение ………………………………………………………………………..3

1. Право собственности на жилые помещения …………………........5

1.1 Общие положения о жилых помещениях………………………….5

1.2 Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан…………………..8

1.3 Защита права собственности на жилые помещения…………...…17

1.4 Проблемы права собственности на жилые помещения…………

2. Право собственности на нежилые помещения …………………..22

2.1 Общие положения о нежилых помещениях………………….…...22

2.2 Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение…………………………..……………………28

2.3 Проблемы права собственности на нежилые помещения………

Заключение ………………...…………………………………...…………….53

Список использованной литературы …………………..……………..56

ВВЕДЕНИЕ

Право на жилище является одним из важнейших социально-экономических прав и свобод человека и гражданина, что находит свое подтверждение в Конституции РФ ст. 40. Право на жилище включает: защиту жилища, в силу которой никто не может быть произвольно лишен жилища; поощрение органами государственной власти и органами местного самоуправления жилищного строительства и создание условий для осуществления права на жилище; бесплатное или за доступную плату предоставление жилища малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в нем, из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) . К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных законом случаях. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечении совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ – размещение в них собственником предприятий, учреждений, организаций. Можно предположить, что нежилые помещения подразделяются на помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд и помещения для нужд промышленного характера. Первые могут являться частью или непосредственно быть связаны с жилыми домами, а помещения для нужд промышленного характера в жилых домах предоставлены быть не могут. Указом Президента РФ «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» была утверждена Государственная программа приватизации, где к родовому понятию «объект» нежилого фонда отнесены конкретные их виды: нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения. В данном случае нежилые помещения, как и ранее, рассматриваются в качестве частей жилых домов и этим частям противостоят как целые объекты здания и сооружения, объединяемые общим родовым признаком – предназначенностью не для проживания, а для иных целей. В то же время, очевидно, к нежилым помещениям можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания.

Основная цель данной дипломной работы состоит в исследовании основных проблем права собственности на жилые и нежилые помещения. Поставленная цель обусловила необходимость решения ряда взаимосвязанных задач:

1. рассмотреть понятие права собственности на жилое помещение и нежилое помещение;

2. рассмотреть основные проблемы, которые возникают в связи с реализацией данных правомочий.

Дипломная работа состоит из введения трех глав, заключения и списка использованной литературы.

В первой главе раскрываются общие положения о жилых помещениях,

права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещений граждан, а также раскрываются дискуссионные вопросы в отношении проблем права собственности на жилые помещения.

Во второй главе раскрываются общие положения о нежилых помещениях, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещение в жилое помещение, и также говорится о проблеме права собственности на нежилые помещения.

В заключении делаются выводы и обобщения по проделанной работе.

ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

1.1. Общие положения о жилых помещениях

Гражданское законодательство устанавливает функциональное назначение жилого помещения как обобщающего понятия жилища – места жительства и утверждает два принципа его использования по назначению: потребительский и коммерческий. И тот и другой принцип не допускает использования жилого помещения в иных целях. Ему должны отвечать потребительские качества жилого помещения, в сумме составляющие его пригодность к постоянному или преимущественному проживанию, поскольку они производны от его назначения.

По ст. 288 ГК РФ допустимо размещение в жилом доме предприятий, учреждений и организаций, но при этом воспрещено использовать его помещения в целях промышленного производства. Однако размещение в жилом доме предприятий, учреждений и организаций возможно лишь в конструктивно встроенных, пристроенных, приспособленных, переоборудованных в установленном порядке нежилых помещениях, имеющих разное или универсальное назначение. Чтобы дом оставался жилым, следует сохранить соотношение между жилой и иной площадью. В противном случае это уже не жилой дом, а здание, где имеются жилые помещения.

Собственник не вправе произвольно, самоуправно изменить или аннулировать назначение жилого помещения. Для общества это социально важно. Обращает на себя внимание, что назначение жилища в отношениях собственности, урегулированных в ст. 288 ГК РФ, оказалось неидентичным его назначению в наемных отношениях, также урегулированных в ГК РФ (ст. 673). В отношениях собственности жилье (для его собственника) функционально предназначено для проживания, в наемных отношениях жилье (для его нанимателя) – место постоянного проживания. И в тех и в других отношениях жилище должно отвечать одним и тем же целям. И те и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте недвижимости. Однако в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях – повышены. Разница в предмете может иметь место, но не за счет функционального назначения жилого помещения. Очевидно, что конструктивно жилище и в тех и других отношениях должно быть функционально единым независимо от того, пользуется им собственник или наниматель. Повышенное благоустройство жилого помещения может отличать его коммерческий наем, но это различие не касается назначения жилища.

Жилое помещение, как правило, не должно быть многофункциональным. Проживание совместимо с индивидуальной профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.п.) без изменения функционального назначения жилья. В сельской местности жилыми признаются дома, совмещенные с производственными и иными хозяйственными строениями и сооружениями в соответствии с целевым назначением земли и ведением хозяйства. Но проживание несовместимо с предоставлением юридического адреса коммерческим и некоммерческим организациям (например, АО, партийная штаб-квартира и т.п.). Не допускается также использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения, приобретенные специально для этих целей (молитвенный дом и т.п.). По ГК РФ это оценивается как грубое нарушение закона. Если есть намерение использовать жилье для такого рода целей, оно должно быть предварительно переоборудовано и переведено в свою противоположность – нежилое помещение, что допустимо в исключительных случаях. Порядок и условия такого перевода установлены жилищным законодательством. Фактическое использование жилого помещения не по назначению запрещено, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую площадь. Использование находящихся в жилых домах нежилых помещений, предназначенных для торговых, производственных, канцелярских, бытовых нужд непромышленного характера, не должно нарушать правила пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории, причинять вред проживающим и эксплуатации дома и земельного участка.

В основном жилищном фонде квартира, жилая комната не могут быть многофункциональными, обременены другими подчиняющими целями, используются исключительно для проживания. Помещение признается жилым, если оно конструктивно выделено в обособленную часть жилого дома (квартира), функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, канализовании, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
В каждом населенном пункте городского или сельского типа достигнут определенный средний уровень инженерного благоустройства жилищного фонда (энерго-, водо-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, эвакуация бытовых отходов и т.д.). Жилое помещение, которое не отвечает потребительским нормам и требованиям или вовсе не оборудовано видами инженерного благоустройства, признается в установленном порядке непригодным для постоянного проживания или неполноценным и подлежит переводу в нежилое, если его невозможно восстановить в качестве жилого или принять иные меры к повышению благоустройства. Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства, достигнутых в данном населенном пункте в среднем, переводит занимаемое помещение в число неполноценных.

Жилое помещение может быть отнесено к числу специализированных (жилые комнаты или квартиры в специальных жилых домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов), где стационарно организовано социальное и медицинское обслуживание проживающих. Но специализированный жилищный фонд (общежития, дома маневренного жилищного фонда) выведен за границы основного жилищного фонда. Поэтому специализированные жилые помещения могут (в отдельных случаях) иметь сниженные санитарные, технические и иные потребительские характеристики и нормативы.

Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и в установленном порядке принятое в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации) . Незавершенное строительство жилого дома отнесено Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» к объектам недвижимости, если такой дом перестал быть предметом договора строительного подряда. ГК РФ вслед за Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» признал индивидуально-определенные жилые помещения в виде квартир реальными объектами вещного права правообладателей. Таким же реальным объектом права собственности Конституционный Суд РФ признал и комнату в коммунальной квартире. В отличие от квартиры (комнаты) нежилое помещение не является объектом вещного права. Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» в противоречие с ГК называет нежилые помещения самостоятельным объектом гражданских прав. В нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по-прежнему выражено идеально (арифметически) – 1/2, 1/3, 1/4 и т.п. Эта разница между жилой и нежилой площадью в их объектном выражении имеет принципиальное значение в правоприменительной практике.

Право собственности на жилые помещения подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ним». Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты государственных органов и акты органов местного самоуправления, судебные решения, договоры и иные сделки. Датой государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его раздел о жилом доме и раздел, содержащий информацию о квартире, жилом помещении в жилом доме. На жилой дом, жилое помещение заводится дело, включающее правоустанавливающие документы. Документы учитываются в книге учета документов, являющиеся неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав, идентифицированные тем же номером. Правообладание названными объектами возникает с момента государственной регистрации.

Владение, пользование и распоряжение – триада традиционных для собственника правомочий – осуществляется им равно относительно жилого помещения. Собственник не утрачивает объем правомочий и в случае его объединения с собственниками иных помещений в многоквартирном доме в товарищество собственников жилья. Собственнику жилого помещения принадлежит право перехода из одной формы собственности в другую, сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются нормы права, жилищные, иные права и свободы других граждан, общественные интересы Независимо от формы собственности жилого помещения его наем осуществляется по договору коммерческого найма, а в домах государственного и муниципального жилищного фонда – и по договору социального найма (гл. 35 ГК). Принудительное изъятие имущества у любого собственника не допускается, кроме случаев, названных ст. 235 ГК РФ. Ст. 35 Конституции РФ, закрепляя гарантии охраны частной собственности законом (в т.ч. возможности лишить имущества не иначе как по решению суда), распространяет их как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично-правовой сфере. Ст. 293 ГК РФ устанавливает специальный случай принудительного отчуждения бесхозяйственно содержимого жилого помещения.

1.2. Права и обязанности собственников жилых помещений и иных проживающих в принадлежащем ему

помещении граждан

Гл. 5 ЖК РФ определяет права и обязанности собственников жилых помещений и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан.

Регулирование прав и обязанностей собственников жилых помещений является своего рода новеллой жилищного законодательства. Ранее действовавший ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях советского государства. Понятие собственности, в том числе и на жилое помещение, а также права и обязанности собственника впервые наиболее четко были урегулированы ГК РФ, а первые попытки регулирования вопросов собственности были сделаны в Законе СССР «О собственности в СССР». В современных условиях развитие жилищных отношений немыслимо без института собственности на жилые помещения. Это обстоятельство обусловило появление в ЖК РФ целого раздела, посвященного праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения. Право собственности включает в себя три основных составляющих: право владения, право пользования, право распоряжения. Собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования . Назначение и пределы использования жилых помещений установлены в ст. 17 ЖК РФ.

Согласно ЖК РФ собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение другому гражданину или юридическому лицу во владение и (или) пользование (право распоряжения). Для распоряжения жилым помещением в данном случае используются различные виды договоров. Гражданам жилые помещения могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основании договоров найма, безвозмездного пользования и т.д. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основании договора аренды либо на других законных основаниях. В ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом речь идет не о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами – отчуждение. Дело в том, что переход права собственности на жилые помещения – это предмет регулирования в большей степени гражданского, а не жилищного законодательства, и его регулирование сосредоточено в ГК РФ.

В п. 3 ст. 30 ЖК РФ находит свое отражение гражданско-правовой принцип «бремени собственности». Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи. Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.

Основные обязанности собственников жилых помещений: поддерживать помещение в надлежащем состоянии; не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями; соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищное законодательство также определяет основные обязанности лиц, которые в силу различных правовых оснований проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К таким лицам, прежде всего, относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом помещении по соглашению с собственником и не являющиеся членами его семьи. Члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением . Однако иная ситуация может иметь место, если между собственником и членами его семьи существует соглашение относительно объема прав пользования жилым помещением.

Законодатель возложил на членов семьи собственника обязанности по использованию жилого помещения по его назначению, а также по обеспечению сохранности этого жилого помещения. В соответствии с п. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, возникающим в связи с пользованием этим жилым помещением. К таким обязательствам, например, относятся внесение платы за коммунальные услуги, энергоносители, возмещение вреда, причиненного другим жилым помещениям в результате утечек, пожаров и т.д. Солидарность ответственности собственника и дееспособных членов его семьи выражается в том, что общая сумма ответственности делится в равных долях между указанными лицами. Такой порядок ответственности по обязательствам может быть изменен по соглашению собственника и членов его семьи. Граждане могут установить между собой, например, субсидиарный вариант ответственности. В этом случае члены семьи будут нести ответственность по обязательствам, возникающим из использования жилого помещения, только в том случае, если имущества собственника недостаточно для исполнения обязательств.

Законодатель ограничил круг лиц, которые признаются членами семьи собственника. К таким лицам относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему помещении дети, родители, а также супруг (супруга). Другие категории граждан, например нетрудоспособные иждивенцы, прочие родственники, и иные граждане в определенных случаях могут признаваться членами семьи собственника. Для этого необходимо, чтобы они были вселены в жилое помещение непосредственно собственником в качестве членов своей семьи.

ЖК РФ установлено, что право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений. Данная норма представляет собой правовую гарантию прав собственности на жилые помещения. Если воля собственника на предоставление права пользования жилым помещением бывшему члену семьи отсутствует, то бывший член семьи на законных основаниях может быть выселен из жилого помещения.
Гарантировав собственнику сохранение права собственности без различных обременений после прекращения родственных отношений, законодатель установил гарантии и для бывших членов его семьи. Так, если у бывшего члена семьи отсутствуют юридические основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, иначе говоря, у бывшего члена семьи отсутствует другое место проживания и в ближайшее время приобрести его не представляется возможным в силу имущественного положения и иных обстоятельств, то право пользования жилым помещением может быть сохранено за ним в течение определенного срока. Для сохранения права пользования необходимо соответствующее решение суда, в котором также определяется и срок сохранения права пользования. Кроме этого, дополнительные гарантии установлены для бывших супругов и иных членов семьи, в отношении которых собственник имеет алиментные обязательства. В этом случае суд, принимая решение о сохранении права пользования жилым помещением, может обязать собственника обеспечить бывших членов своей семьи другим жильем, если, конечно, они заявят такое требование. Когда срок пользования жилым помещением, установленный для бывшего члена семьи собственника, истек, право пользования прекращается. Однако оно вновь может быть продлено по соглашению собственника и бывшего члена его семьи. До истечения срока пользования жилым помещением, установленного судом для бывшего члена семьи собственника, это право прекращается при наличии следующих обстоятельств: прекращение права собственности на жилое помещение у собственника; перестали существовать обстоятельства, в связи с которыми суд сохранил за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением. Наконец, законодатель установил, что бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, несет такие же права, обязанности и ответственность, предусмотренные п.п. 2 – 4 ст. 31 ЖК РФ. Объем прав, обязанностей и ответственности лица, пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.

Ст. 32 ЖК РФ установила основные правовые гарантии прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд.
Данная статья определяет правовой механизм, применяемый исключительно в отношении жилых помещений, находящихся на земельных участках, подлежащих изъятию для нужд государства или муниципальных образований. Порядок изъятия земельных участков для указанных нужд установлен в ст. 279 ГК РФ. Жилое помещение изымается у собственника посредством его выкупа. Причиной для изъятия (выкупа) жилого помещения у собственника является изъятие земельного участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке. Изъятие жилого помещения посредством его выкупа подразумевает, что собственник получит соответствующую соразмерную компенсацию стоимости изымаемого жилого помещения. Применительно к изъятию жилых помещений установлен порядок, аналогичный порядку изъятия земельных участков. Если для государственных или муниципальных нужд изымается (выкупается) весь земельный участок, то согласия его собственника не требуется. Если же изъятию подлежит лишь определенная часть земельного участка, то такое изъятие (выкуп) возможно только с согласия собственника . Изъятие части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Наличие данной нормы позволяет утверждать, что при изъятии всего жилого помещения согласие собственника не имеет юридического значения. В этом случае необходимо лишь четкое соблюдение требований законодательства и уважение прав собственника. Источники средств для выкупа жилых помещений аналогичны источникам средств для выкупа земельных участков. Если жилое помещение находится на земельном участке, который изымается для нужд Российской Федерации (т.е. для федеральных нужд), то средства на выкуп выделяются из федерального бюджета. Если же изъятие осуществляется для нужд соответствующего субъекта Российской Федерации, то средства выделяются из его бюджета. И, наконец, если земельный участок предназначен для удовлетворения нужд муниципального образования, то средства соответственно выделяются из его бюджета. Таким образом, жилое помещение должно быть выкуплено вместе с земельным участком за счет средств бюджета того образования, которое приняло решение об изъятии земельного участка.

Решение об изъятии жилого помещения должно быть отдельно принято соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления, который принял решение об изъятии земельного участка . Такое решение первоначально влечет за собой возникновение обременения прав на жилое помещение, а впоследствии влечет и изменение собственника. В этой связи законодатель установил, что решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимость государственной регистрации вызвана, во-первых, требованием соблюдения законности при проведении изъятия жилых помещений. Во-вторых, внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об изъятии жилого помещения не позволит собственнику, намеренному произвести его отчуждение, утаить факт предстоящего изъятия.

Органы государственной власти или местного самоуправления обязаны уведомить собственника жилого помещения о предстоящем его изъятии. Как и в случае с изъятием земельных участков, собственник жилого помещения должен быть уведомлен о предстоящем изъятии не позднее, чем за один год.
Кроме того, орган, принявший решение об изъятии, обязан сообщить собственнику дату государственной регистрации этого решения.
До истечения года со дня уведомления о предстоящем изъятии жилое помещение не может быть выкуплено без согласия собственника. При наличии его согласия выкуп может быть осуществлен и до истечения годичного срока.

Права и полномочия собственника жилого помещения в период между государственной регистрацией решения об изъятии и непосредственно выкупом жилого помещения следующие. В указанный период собственник полноценно и без ограничений реализует права собственности, т.е. владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением. Данная норма означает отсутствие правовых запретов на реализацию собственником своих полномочий. Он вправе как проживать в жилом помещении лично, так и сдать его внаем либо произвести отчуждение жилого помещения другому собственнику, который согласится приобрести его с учетом предстоящего изъятия. Прямого запрета на совершение сделок отчуждения жилых помещений, в отношении которых приняты решения об изъятии, в законодательстве не содержится. Собственник также вправе производить в этот период необходимые для использования жилого помещения затраты. Особо следует подчеркнуть, что законодатель установил существенную гарантию органам, осуществляющим изъятие жилых помещений, которая заключается в обеспечении стабильности цены этих помещений. Поэтому на собственника жилого помещения возложен риск отнесения на него затрат и убытков, возникших у соответствующего органа в связи с тем, что собственник после принятия решения об изъятии произвел вложения, значительно увеличивающие стоимость жилого помещения. Иными словами, если собственник в течение года со дня уведомления о предстоящем выкупе произведет такие вложения в жилое помещение, что его выкупная стоимость в итоге значительно возрастет, то орган, принявший решение об изъятии, вправе потребовать у собственника компенсации своих убытков. Убытки могут выражаться в разнице между ценой выкупа жилого помещения, которую соответствующий орган должен был бы уплатить сразу после принятия решения об изъятии, и ценой, по которой этот орган вынужден выкупать жилое помещение по истечении года. Очевидно, что отнесение убытков и затрат на собственника в указанном случае осуществляется по решению суда.

Конкретные условия выкупа жилого помещения определяются в соглашении, которое подписывается собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. В данном соглашении должны определяться выкупная цена жилого помещения, сроки выкупа, а также иные существенные условия. Кроме того, соглашение обязательно должно предусматривать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или соответствующего муниципального образования уплатить собственнику определенную выкупную цену жилого помещения.
П. 7 ст. 32 ЖК РФ установил критерии определения выкупной цены. Помимо рыночной стоимости жилого помещения в нее включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, а именно:
убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания;
убытки, связанные с временным пользованием иным жилым

помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае если в соглашении о выкупе не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения); убытки, связанные с переездом; убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение; убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

В выкупную цену по заявлению собственника могут быть включены и иные убытки и затраты, понесенные им в связи с изъятием жилого помещения. Следует особо обратить внимание на то, что при определении выкупной цены жилого помещения за основу берется именно его рыночная цена, а не инвентаризационная стоимость, определяемая органами технической инвентаризации. Рыночная стоимость зачастую значительно превышает инвентаризационную.

Собственнику предоставляется возможность получения другого жилого помещения взамен изымаемого. Такое помещение предоставляется по соглашению собственника и органа, принявшего решение об изъятии, за счет последнего. В данном случае стоимость предоставленного жилого помещения засчитывается в выкупную цену изымаемого жилого помещения.

В процессе изъятия жилых помещений, расположенных на земельных участках, изымаемых для нужд государства или муниципальных образований, между собственником и органом, принявшим решение об изъятии, могут возникнуть определенные споры. В частности, собственник может выразить свое несогласие с фактом изъятия жилого помещения. Стороны могут также не прийти к согласию о существенных условиях выкупа жилого помещения, таких, как выкупная цена и т.д. В этой ситуации законодатель предоставил органу, принявшему решение об изъятии, право обратиться в соответствующий суд с иском о выкупе жилого помещения.
Указанный орган вправе предъявить иск к собственнику в течение двух лет с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии жилого помещения .

Жилищное законодательство также регулирует вопросы изъятия жилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащих сносу. Орган, признавший в установленном Правительством РФ порядке многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу, вправе потребовать от всех собственников помещений в таком доме осуществить его снос в разумный срок. Конкретный срок сноса при этом определяется указанным органом исходя из реальных условий и характеристик дома. Если же собственники не осуществили снос в установленный срок, то земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд в порядке, предусмотренном ст. 279 ГК РФ. Все жилые помещения в этом доме также подлежат изъятию у собственников для муниципальных нужд. Не изымаются только те жилые помещения, которые и так находятся в муниципальной собственности.

Следует отметить, что порядок изъятия жилых помещений, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ, по своему содержанию аналогичен порядку изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренному ст. 279 ГК РФ. Такая ситуация обусловлена неразрывной связью жилых помещений и земельных участков, на которых они располагаются.

Ст. 33 ЖК РФ определяет порядок пользования жилыми помещениями, которые предоставляются по завещательному отказу. Завещательный отказ (иначе легат) – институт наследственного права. Согласно ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ заключается в том, что завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. В случае с жилыми помещениями завещатель (наследодатель) возлагает на своего наследника обязанность предоставить в пользование другому лицу (отказополучателю) жилое помещение либо часть жилого помещения. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением в течение определенного срока, вправе свободно и наравне с собственником реализовывать права пользования этим жилым помещением . Право пользования прекращается по истечении срока, который установлен в завещании. Если же в течение срока пользования таким жилым помещением отказополучатель приобрел на него иное, чем завещательный отказ, право, то оно сохраняется независимо от срока, предусмотренного в завещании. На дееспособного отказополучателя, пользующегося жилым помещением, солидарную с собственником возлагается ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Солидарная ответственность заключается в том, что собственник и отказополучатель несут ответственность по обязательствам в равных долях. Иной порядок ответственности по обязательствам может быть установлен по соглашению между собственником и отказополучателем. Право пользования жилым помещением, возникшее на основании завещательного отказа, может быть зарегистрировано в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ст. 34 ЖК РФ устанавливает порядок пользования жилым помещением, которое предоставляется гражданину на основании договора пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты) или указанного им третьего лица. Получатель ренты, так же, как и получатель наследственного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением. Кроме того, он также несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Иной порядок отношений собственника и получателя ренты может быть предусмотрен договором пожизненного содержания с иждивением.

1.3. Защита права собственности на жилые помещения

Защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том числе и на жилые помещения, осуществляется согласно положениям различных отраслей законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях и гражданское законодательство, которые часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая уголовное дело о хулиганских действиях, происходивших в квартире, вправе рассмотреть и гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного этими действиями собственнику жилого помещения.

Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой, во-вторых, обязательственно-правовой. Между тем некоторые авторы к двум вышеназванным добавляют и иные способы защиты права собственности. Так, в период действия законов СССР и РСФСР «О собственности» исследователи названных законодательных актов называли такой способ защиты права собственности, как оспаривание решений органов государственной власти и управления.

К вещно-правовому способу защиты права собственности относятся исковые требования, когда нет договора о спорном имуществе и когда оно имеется в натуре или его можно восстановить. В литературе можно встретить иные определения такого способа защиты. Так, М.М. Агарков называл его внедоговорным, вещным .

Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от движимых вещей жилое помещение, являясь недвижимым имуществом, невозможно похитить, утерять. Вместе с тем при определенных обстоятельствах оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли, путем незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконною препятствия в осуществлении права владения им.

Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности на жилое помещение – это виндикационный иск. Применительно к жилью виндикация – это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного жилища. ГК РФ в ст. 301 устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Лицо, являющееся невладеющим собственником, выступает в гражданском процессе истцом, оно доказывает, что ему принадлежит конкретное жилое помещение на праве собственности, путем предъявления правоустанавливающих документов, и что ответчик незаконно владеет жилищем. Предметом виндикационного иска в рассматриваемой ситуации является жилое помещение, которое по незаконным основаниям выбыло из владения собственника.

Безусловно, нет оснований для такого рода иска, если жилое помещение было передано во владение несобственнику на основе договора (например, по договору коммерческого найма жилого помещения согласно гл. 35 ГК РФ) или в силу закона (например, по наследству, при объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отмены этого решения по ст. 45 и 46 ГК РФ). В таких случаях собственник может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты права собственности.

Следуя букве закона, ответчиков по виндикационному иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет применять различные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления воли ответчиков.

С сожалением приходится отмечать, что случаи добросовестного незаконного приобретения жилого помещения все-таки возможны и нередко встречаются на практике, например при подделке нанимателей необходимых документов и незаконном отчуждении занимаемого жилого помещения.

Закон предоставляет право истребовать жилище и в тех случаях, когда отчуждение произошло помимо воли собственника. Например, при отчуждении незаконно занимаемого жилого помещения с помощью фиктивных документов. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно, например, по наследству или по договору дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику вправе требовать возмещения произведенных на улучшение жилого помещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости жилья.

В других случаях закон защищает интересы добросовестного приобретателя, предоставляя ему правомочия собственника. Основанием приобретения права собственности в названном случае служит сложный юридический состав. К числу элементов данного юридического состава относятся следующие факты: добросовестность приобретателя, выбытие вещи из владения собственника по его воле или не по воле лица, которому он передал имущество во владение, возмездность приобретения вещи, приобретение вещи – предмета собственности граждан, поступление вещи во владение добросовестного приобретателя.

Право истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему жильем на основании соглашения, например договора найма жилого помещения. Это положение вытекает из содержания ст. 305 ГК РФ.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Иски в суд об устранении таких нарушений называются негаторными исками.

Требования по таким искам зависят от нарушения прав собственника по осуществлению правомочий пользования и распоряжения. Например, встречаются случаи использования в многоквартирных домах коридоров, лестничных площадок для хранения некоторыми гражданами личных вещей, иногда это сопровождается монтированием различных полок, шкафов или даже капитальных ограждений. В таких случаях может нарушаться право пользования иных лиц, в том числе и собственников. Для граждан названные действия затрудняют пользование жилыми помещениями – осложняется доступ граждан к квартирам, для обслуживающей организации затрудняется использование лестничных клеток и других объектов общего пользования для обеспечения эксплуатации жилых помещений.

В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника.

Особенности данного вида вещно-правовой защиты состоит в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают. Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.

Следует иметь в виду, что кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают.

Между тем нередки случаи, когда гражданин, приобретая жилое помещение в собственность, в последнем не проживает, зачастую и, не регистрируя свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмотренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложение взыскания.

Конечно же, при оспаривании права собственности на взысканное жилое помещение, заинтересованное лицо может подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются осужденный и соответствующий финансовый орган.

Защита интересов собственников жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который в свою очередь делится на договорные и внедоговорные способы.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленного в договоре ремонта. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено.

Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат целям восстановления имущественного положения граждан. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Так, если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб.

ГЛАВА 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. Общие положения о нежилых помещениях

Решение задач, связанных с использованием нежилых помещений, осложняется и продолжающимся процессом приватизации государственного и муниципального имущества, а также многовариантностью исходных и производных прав субъектов, обладающих нежилыми помещениями (право собственности, право пользования, право владения и пользования, право хозяйственного ведения, право оперативного управления).

В современном законодательстве Российской Федерации нет официального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах, из которых можно вывести ряд следствий. Так, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» включает в состав муниципальной собственности, помимо прочего, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения. В данном контексте нежилые помещения объединены с жилищным фондом общим для них определением «муниципальные», что позволяет выявить стремление законодателя, с одной стороны, отграничить соответствующие муниципальные объекты от аналогичных, но принадлежащих к иным формам собственности (частной, государственной, субъекта РФ), с другой же стороны – подчеркнуть функциональную противоположность (противопоставление) жилищного фонда нежилым объектам (независимо от назначения и разновидности последних). ЖК РФ к нежилым помещениям относит помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Указанная противоположность (противопоставление) поддерживается и ГК РФ, который указывает на то, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Как видно, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.

Иное, более широкое понимание нежилого помещения встречается в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данном Законе термины «жилые и нежилые помещения» продолжают смысловой ряд, начало которому положено терминами «здания, сооружения». Данный Закон уточнил соотношение данных понятий: помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» . При этом, к сожалению, осталось неясным, в какой степени расширительно допускается толковать понятие объекта, входящего в состав зданий и сооружений. Сами здания и сооружения как самостоятельные объекты недвижимости являются одновременно и объектами гражданских прав. Однако распространяется ли статус здания (сооружения) на входящие в его состав объекты (помещения). Если да, то в какой степени? Если нет, то почему?

Ответ на эти вопросы не может быть универсальным, без подразделения помещений на жилые и нежилые. Что касается жилых помещений, то таковые вне зависимости от содержания, вкладываемого в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме) рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права, причем правовые режимы квартиры в многоквартирном доме и самого этого дома не совпадают. Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. Таким образом, нежилые помещения в жилых многоквартирных домах рассматриваются как объекты права собственности, находящиеся в режиме общей долевой собственности. Этот принудительно-долевой режим, как представляется, будет сохраняться за нежилыми помещениями до тех пор, пока в жилом доме существует более одного собственника квартир. В том случае, когда имеется «унитарный» (единый и единственный) собственник всех квартир в многоквартирном жилом доме (например, во вновь построенном муниципальном доме без приватизированных квартир либо в доме, все квартиры в котором приобретены одним лицом), нежилые помещения в нем, как представляется, еще не приобретают (или, наоборот, утрачивают) статус объекта права, поскольку законный правовой режим таких помещений – общая долевая собственность – производен от их общего назначения – удовлетворять интересы всех собственников жилых помещений (квартир). Однако, по нашему мнению, в случае перевода жилого помещения в нежилое такое вновь возникшее нежилое помещение в многоквартирном доме не утрачивает статуса объекта права и остается в «унитарной» собственности того же лица, кому оно принадлежало ранее, будучи жилым. Другими словами, в отношении такого помещения общая долевая собственность между квартировладельцами не возникает, объектная характеристика такого помещения не утрачивается.

«Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие зданий и сооружений. Таким образом, нежилые помещения (равно как и жилые) рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковым являются здания и сооружения. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», данный нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Существующие расхождения в подходах к понятию нежилого помещения, как с точки зрения его содержания, так и с точки зрения объема, весьма негативно сказались на разрешении, прежде всего, практических вопросов, касающихся регистрации договоров аренды нежилых помещений. В частности, предметом острых дискуссий явился вопрос о том, обязательной ли является регистрация договоров аренды нежилых помещений, заключаемых на срок менее одного года. Анализ данной правовой ситуации с неизбежностью требует установления действительного содержания понятия нежилого помещения. Рассматривая возникающие на практике случаи, налоговые органы руководствуются следующими аргументами.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества определяется в качестве общего правила, исключения из которого могут устанавливаться ГК РФ или федеральными законами. В свою очередь ст. 625 ГК РФ устанавливает, что к отдельным видам договоров аренды, а также к договорам аренды отдельных видов имущества (к числу которых относится аренда зданий и сооружений) применяются нормы, касающиеся общих положений об аренде, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах. П. 2 ст. 651 ГК РФ указывает на то, что договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно не подлежат государственной регистрации договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года. Согласно ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством РФ. ГК РФ устанавливает специальные требования к регистрации договоров аренды зданий и сооружений в зависимости от срока действия договора, поэтому при регистрации договоров аренды зданий и сооружений необходимо руководствоваться п. 2 ст. 651 ГК РФ. Вышеуказанное правило не может распространяться на случаи государственной регистрации договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях, заключенных на срок менее года. Объясняется это тем, что ст. 1 и ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относят и помещения (жилые и нежилые). ГК РФ не регулирует отдельно вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях. Так как помещение в соответствии со ст. 1 и ст. 26 названного Федерального закона является объектом недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, то п. 2 ст. 651 ГК РФ не может на него распространяться, поскольку регулирует отношения исключительно по аренде зданий и сооружений. Таким образом, регистрация договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях регулируется п. 2 ст. 609 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и является обязательной независимо от срока, на который заключен договор.

Правила систематического и логического толкования законов позволяют охарактеризовать рассматриваемый вывод налоговых органов не просто как некорректный, но и неверный по существу. Данное обстоятельство нашло верную оценку в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июня 2000 года «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Разъясняя порядок применения закона, Президиум Высшего Арбитражного суда РФ принял во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ .

Целиком разделяя данную позицию, мы считаем наиболее правильным параллельное установление родо-видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также соотношения между частью (помещение) и целым (здание, сооружение). В то же время, очевидно, к нежилым помещениям можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания. В отдельных случаях законодательство устанавливает особый правовой режим зданий, сооружений и нежилых помещений прямым указанием на сферы их использования либо субъектов-пользователей.

Вышеприведенный краткий анализ показывает, что все нежилые здания, сооружения, помещения являются видами более общего понятия «объект». Однако в правовом смысле не все нежилые помещения можно рассматривать в качестве объектов гражданских прав.

Очевидно, что к тем либо иным нежилым объектам, прежде всего, применимо понятие «имущество», и с этой точки зрения их следует отнести к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако этот закон не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем сопоставление содержания ст. 1 и ст. 6 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 1 и ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» показывает, что объектом права собственности может являться не только недвижимость в жилищной сфере как таковая в целом, но и ее часть, то есть нежилые помещения в жилых домах (и даже части таких помещений). Какой же подход является более правильным, может ли закон специальный корректировать положения закона более общего характера? Ответить на этот вопрос непросто. Поэтому, как представляется, с учетом сложившихся социально-экономических реалий в ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК справедливо определено, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (помимо указанного выше). Однако для того, чтобы нормы закона действовали, необходимо их органическое сочетание со всей системой категорий гражданского права, результативность которых проверена временем. Думается, что такое сочетание еще не достигнуто.

2.2 . Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Ст. 22 ЖК РФ устанавливает основания и условия перевода жилых помещений в нежилые и перевода нежилых помещений в жилые.
П. 1 данной статьи предусматривает, что перевод жилого помещения в нежилое и перевод нежилого помещения в жилое производится с учетом требований, установленных ЖК РФ, а также законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

В п. 2 ст. 22 ЖК РФ содержатся обстоятельства, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. К таким обстоятельствам относятся следующие: доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Для перевода жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, в нежилые помещения предусмотрено дополнительное условие. Такие помещения должны располагаться только на первых этажах многоквартирных жилых домов. Перевод в нежилые помещения жилых помещений, расположенных выше первого этажа, допускается лишь в том случае, если под таким помещением расположены только нежилые помещения .

П. 4 ст. 22 ЖК РФ определил обстоятельства, при наличии которых не допускается обратный процесс, т.е. перевод нежилого помещения в жилое. К этим обстоятельствам относятся следующие: нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям; право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое принимается органом местного самоуправления .

Для перевода жилого помещения в нежилое или перевода нежилого помещение в жилое собственник помещения представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения, следующие документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, – технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого). Соответствующий орган местного самоуправления не вправе требовать представления иных документов, не предусмотренных законом. После принятия перечисленных документов соответствующий орган местного самоуправления выдает собственнику, обратившемуся с заявлением о переводе, расписку в получении документов.

Орган местного самоуправления рассматривает заявление и представленные документы и не позднее сорока пяти календарных дней со дня их представления заявителем принимает решение о переводе или об отказе в переводе .

В случае принятия положительного решения о переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое, орган, принявший такое решение, обязан: не позднее одного рабочего дня со дня принятия положительного решения о переводе выдать либо направить по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о переводе (форма документа утверждается Правительством РФ); одновременно с выдачей (направлением) соответствующего документа заявителю проинформировать собственников прилегающих помещений о принятии положительного решения о переводе. Если перевод жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое требует перепланировки помещения или проведения иных работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то орган, принявший решение о переводе, в документе, направляемом заявителю, помещает требование о таких мероприятиях. П. 5 ст. 23 ЖК РФ установил порядок подтверждения перевода помещений из жилых в нежилые либо из нежилых в жилые.

В случае если перевод помещения не требует проведения его перепланировки или иных сопутствующих работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то документом, подтверждающим перевод помещения, является документ, выданный (направленный) органом местного самоуправления заявителю после принятия решения о переводе. Этот документ, во-первых, завершает процедуру перевода помещения, во-вторых, является единственным основанием для использования этого помещения в новом качестве его собственником.

Иной порядок подтверждения перевода помещений предусмотрен законодателем для тех случаев, когда использование помещения в новом качестве в силу его технологических и иных характеристик требует проведения перепланировки или других работ. В этом случае документ, выданный после принятия решения о переводе, во-первых, содержит в себе требование о проведении соответствующих работ, во-вторых, является основанием для их проведения. Перепланировка помещения проводится согласно проекту переустройства или перепланировки помещения, который первоначально был представлен заявителем в орган местного самоуправления в комплекте с заявлением о переводе помещения.
Другие необходимые для использования помещения в новом качестве работы могут проводиться на основании и в соответствии с требованием, содержащимся в документе, выданном после принятия решения о переводе.
По окончании перепланировки или иных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном акте факт окончания перепланировки и иных работ. Этот акт направляется органом местного самоуправления в орган (организацию) по учету недвижимого имущества.
Именно акт, составленный приемочной комиссией по окончании перепланировки или иных работ, является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве. Согласно п. 10 ст. 23 ЖК РФ к использованию переведенных помещений по-прежнему предъявляются требования относительно пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством Российской Федерации требования, в том числе требования, касающиеся использования нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в переводе помещения обязаны мотивировать свой отказ с обязательной ссылкой на одно из указанных оснований отказа и выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех рабочих дней со дня их принятия. Собственник помещения, получивший отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке .

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

3.1. Проблемы права собственности на жилые помещения

Жилищная проблема является одной из важнейших задач российского государства и общества. При этом само жилище является одним из главных материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д. В правовой науке существует комплекс вопросов, который затрагивает реализацию данной потребности на федеральном и региональном уровнях в соответствии с пп. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ и который до сегодняшнего дня не может считаться разрешенным. Не в последнюю очередь это связано с тем, что правовое обеспечение в жилищной сфере напрямую связано с материальными предпосылками.

Конституция РФ провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Следует подчеркнуть, что в обязанности государства входят признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина. Сказанное относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Это субъективное право, закрепленное в Конституции, до настоящего времени еще не получило должного развития в рамках механизма правового регулирования жилищных правоотношений. Все это послужило основой для обращения в настоящей дипломной работе к рассмотрению отдельных проблем правового регулирования и правовой охраны права гражданина на жилое помещение.

С начала 90-х гг. прошлого столетия развитие российского права связано с проведением сложных социально-политических и экономических реформ, направленных на последовательный переход от административно-командных методов управления экономикой к рыночным формам управления и развития. Это относится также к жилищной реформе в Российской Федерации, основой которой является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Появилась необходимость поиска новых подходов к решению ряда проблем жилищной реформы с целью ее ускорения и повышения социальной направленности. Актуальность данной проблемы объясняется и проводимой жилищной реформой.

В ходе реализации Государственной целевой программы «Жилище» и первого этапа федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.

За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.

Наиболее существенное развитие законодательной базы было обеспечено в 2004 году в результате принятия 25 федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Новые правовые условия создают основу для реализации на практике поставленных целей и требуют широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления и осуществления мер нормативно-правового, административно-организационного и бюджетно-финансового характера.

Острота проблем в жилищной сфере и важность их решения для социально-экономического развития Российской Федерации требуют реализации комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определяет социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране. Реальная возможность заработать на достойное жилье для значительных групп населения будет способствовать активизации их экономической деятельности, а четкое определение групп, перед которыми общество несет обязательства по удовлетворению их жилищных потребностей, – преодолению иждивенческих настроений у значительной части населения страны.

В результате реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» должна быть сформирована модель обеспечения жильем основных групп населения, достигнуты существенные результаты по улучшению жилищных условий граждан Российской Федерации.

Второй этап реализации Программы (2006-2010 гг.) предусматривает продолжение преобразований в жилищной сфере, а также реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения основных жилищно-правовых и иных категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Среди основных правовых проблем динамического характера (постоянно существующих), которые должны учитываться законодателем при осуществлении нормативно-правовой охраны субъективного гражданского права на жилое помещение, а также различными субъектами правореализационного процесса, можно выделить, в частности, во-первых, проблемы правовых конфликтов интересов, связанных с указанным правом, – частных интересов обладателя данного права и аналогичных интересов частных лиц, взаимодействующих с правообладателем, частных интересов обладателя указанного права и публичных интересов; во-вторых, взаимосвязанную с предыдущей группой проблем проблему межотраслевых связей гражданского права с иными правовыми отраслями при осуществлении правовой охраны субъективного гражданского права на жилое помещение; проблему установления и соблюдения четких правовых процедур, связанных с субъективным гражданским правом на жилое помещение – процедур осуществления, прекращения и защиты этого права.

Удовлетворение потребности человека в жилом помещении осуществляется различными способами. Их выбор во многом зависит от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилье. Граждане имеют реальную возможность решить свою жилищную проблему путем совершения сделок.

В настоящее время накоплен достаточный объем нормативных актов и правоприменительной практики, опубликованы многочисленные исследования, но, тем не менее, не достаточно ясно проработана и осмыслена теоретическая часть правового регулирования сделок с жилыми помещениями .

Системный подход в решении указанной проблемы позволяет не только осознать накопленный правовой материал, но и выявить еще не решенные правовые проблемы.

Литература по сделкам с жилыми помещениями достаточно разнообразна. В основной своей массе она является комментированием законодательства, реже представлены учебные пособия, еще реже монографические исследования теоретических проблем сделок с жилыми помещениями. В последнее время достаточно хорошо проработаны и изучены правовые проблемы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, доверительным управлением и ипотекой, подробно рассмотрены отдельные виды договоров. Вместе с тем монографические исследования по вопросам обмена жилых помещений во многом устарели. Исследований, посвященных подробному и комплексному теоретическому анализу гражданско-правовых отношений, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями, с учетом современного состояния экономики и законодательства, достижений науки гражданского права, до настоящего времени мало. Таким образом, существует необходимость широкого и комплексного изучения.

Сказанное выше дает основание для утверждения, что теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями относятся к числу актуальных и недостаточно исследованных в науке гражданского права Российской Федерации.

Сделку с жилыми помещениями можно определить как правомерные действия граждан, юридических лиц и иных субъектов права или от их имени представителями, обладающих достаточной право- и дееспособностью, совершаемые своей волей и в своем интересе в установленных законом формах, и специально направленные на установление, изменение или прекращение гражданских и иных прав и обязанностей в отношении помещений, признаваемых жилыми, и влекущую гражданско-правовые и иные последствия.

Правовое регулирование сделок с жилыми помещениями отличает большое количество и многообразие нормативных актов Российской Федерации и ее субъектов, принятых в разное время в разных исторических условиях. Благодаря общей систематизации гражданского законодательства с принятием ГК РФ в лице его трех частей правовые проблемы сделок с жилым помещением заметно снизили свою остроту. Однако наличие большого количества неточных формулировок, устаревших понятий, мелких неточностей не столько в Кодексе, как в иных нормативных актах осложняют правоприменительную практику, оставляют маневр для нечистоплотных юридических действий с таким важным не только экономически, но главное социальным объектом – жилое помещение. Другими словами назрела объективная необходимость четкого правового регулирования, правовой унификации законодательства о сделках с жилыми помещениями.

В результате проведенного исследования сформулированы и обоснованы положения, содержащие элементы научной новизны, которые выносятся на защиту.

1. При отнесении вещей, в т.ч. жилых помещений к недвижимости, используются два критерия: физический и юридический. Применение данных принципов позволит более четко определять вид вещи и, соответственно, ее правовой режим.

2. Жилое помещение можно определить как недвижимую, индивидуально-определенную, непотребляемую и не ограниченную в гражданском обороте вещь, созданную трудом человека, и имеющую строгое функциональное назначение. Жилое помещение является сложной делимой вещью, состоящей из основного и факультативных элементов, и в совокупности с другими вещами, имеющими хозяйственную зависимость, приобретает черты главной вещи с принадлежностями.

3. Предусмотреть обязательную нотариальную форму договора коммерческого найма, т.к. такие отношения являются достаточно продолжительными по времени, социально и экономически важными. Отсутствие нотариально удостоверенного договора зачастую приводит к ряду неблагоприятных последствий, что не способствует нормальному развитию отношений в жилищной сфере.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ вещи условно делятся на 2 категории: движимые и недвижимые вещи. В п. 1 той же статьи приводится наиболее универсальный принцип отнесения вещей к недвижимости: «...и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...». Этот принцип можно назвать физическим, т.к. он описывает физические свойства недвижимости.

В юридической литературе высказана точка зрения, согласно которой более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли: именно с этого момента она перестает быть недвижимостью , тем не менее, перемещение объектов недвижимости с последующим закреплением на другом земельном участке и использование их по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов. Однако не все авторы связывают особое положение недвижимости с ее непосредственной стоимостью. Существуют и иные мнения по поводу качественных отличий недвижимого имущества. Так, Скловский К.И. рассматривает наличие «видимости» недвижимого имущества .

В последнее время высказана следующая заслуживающая внимания точка зрения: объективно недвижимое имущество существует и до государственной регистрации, но права на недвижимость возникают только после ее совершения . С этой точкой зрения можно согласиться, т.к. регистрируется не право вообще, а право на конкретный объект, имеющий строго определенные характеристики и координаты, зафиксированные в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях – в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (п. 1 ст. 673 ГК РФ), в других – в качестве видового понятия: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), в-третьих – в качестве учетной категории (Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ), в-четвертых – как отдельное понятие, отличное от понятия «жилой дом» (ЖК РФ).

Таким образом, в законодательстве нет четкого понятия «жилое помещение». В процессе исследования формулируются три основных отличительных и необходимых признака жилого помещения: функциональное назначение помещения, пригодность для постоянного проживания, государственная регистрация помещения в качестве жилого. При отсутствии всех необходимых признаков строение не признается жилым помещением.

В ходе исследования определяется состав жилого помещения, содержащий основной и факультативный элементы. Причем только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилое помещение и является объектом права собственности (в т.ч. земельный участок, надворные постройки).

Проведенный анализ позволяет считать, что квартира, жилой дом, комната в квартире или жилом доме образуют отдельные виды жилых помещений . Причем жилые помещения в домах служебного (ведомственного) и специализированного фондов (общежития, маневренный фонд и т.д.) не являются полноценными объектами сделок в гражданском праве, т.к. их целевое назначение призвано удовлетворить лишь временную потребность в жилье. Жилые помещения в специализированном фонде, в соответствии с законом, не подлежат приватизации, и принадлежат, как правило, государству или органам местного самоуправления, т.е. возможность совершения сделок с ними заведомо ниже, чем у жилых помещений, принадлежащих частным лицам.

Специфика общей собственности на жилое помещение заключается в том, что она характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, связывающих сособственников со всеми другими лицами, так и внутренних отношений между собой. Учет интересов сособственников, заинтересованных в увеличении принадлежащих им долей либо переходе к односубъектной собственности не должен ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей .

При наличии в числе членов семьи собственника жилого помещения совместно проживающего несовершеннолетнего лица любое отчуждение жилья допускается с согласия органа опеки и попечительства . Это установлено в целях защиты прав и законных интересов несовершеннолетних , поскольку их интересы тесно переплетаются с интересами собственника и совершеннолетних членов его семьи. В такой ситуации может возникнуть конфликт. Вероятность такого конфликта возрастает, если законным представителем и отчуждателем выступает одно лицо.

Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилым помещением нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних и без привлечения к решению органа опеки и попечительства.

Мы предлагаем разделить все многообразие сделок с жилыми помещениями на три группы: сделки, направленные на приобретение права собственности на жилое помещение; сделки, направленные на предоставление права пользования, владения или распоряжения; сделки, специально направленные на обременение жилого помещения. Основанием такого деления сделок на соответствующие группы стал критерий близости правоотношений и способов правового регулирования. Субъекты сделки предполагают достижения одинаковых правовых целей в каждой группе сделок. Одинаковым является и основание сделки, т.е. указанное деление можно охарактеризовать как целевое. По нашему мнению, в настоящее время при совершении сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву вышеописанная классификация имеет универсальный характер, т.к. при изменении законодательства, обычаев делового оборота либо экономических условий и появлении новых видов сделок последние могут быть отнесены к одной из трех групп, т.е. данная классификация достаточно удобна с точки зрения ее практического применения.

Право собственности и иные вещные права тесно взаимосвязаны с обязательственными отношениями, переходят друг в друга, что является отражением статики и динамики гражданских правоотношений соответственно. Сложность в классификации сделок с жильем заключается в том, что наличие пределов права собственности и его возможных обременении накладывают некоторые ограничения при реализации права собственности на жилое помещение.

По нашему мнению, необходимо реформировать методику инвентарной оценки, осуществляемую органами БТИ, приведя ее в соответствие с рыночной стоимостью жилья. Это позволит снизить риск потерь при признании возмездной сделки по отчуждению жилых помещений недействительной, увеличит объем налоговых поступлений в бюджет и позволит более ответственно относиться собственникам к своим обязанностям по содержанию и эксплуатации жилищного фонда; необходимо предусмотреть на федеральном уровне правовые меры по пресечению неправомерных действий и обеспечению более высоких правовых гарантий при совершении сделок с жилыми помещениями в отношении граждан, принадлежащих к «группе риска»: одинокие пенсионеры, несовершеннолетние, нетрудоспособные, малоимущие и т.д., что приведет к снижению уровня криминализации этого сегмента рынка, заметно снимет социальную напряженность и позволит гражданам чувствовать реальную защиту государства при осуществлении своих прав. В случае предоставления жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда, нуждающимся в улучшении жилищных условий членам ЖК и ЖСК и гражданам-собственникам жилых помещений, передавать вышеуказанные жилые помещения по договору мены с сохранением прав частной собственности на новое жилое помещение.

Для защиты добросовестных субъектов сделки с жилыми помещениями предлагается внести изменения в п. 1 ст. 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», дополнив словами «риэлтерская деятельность».

В целях упорядочивания оформления сделок с жилыми помещениями, экономического развития рынка и социальной справедливости следует:

1. Внести изменения в ст. 250 ГК РФ, изложив п. 5 в следующей редакции: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении по договору мены и ренты», т.е. используется принцип возмездности сделок в отчуждаемом жилом помещении, предусмотренный п. 2 ст. 246 ГК РФ, в целях уменьшения количества сособственников одного объекта – жилого помещения.

2. Необходимо распространить действие п. 3 ст. 35 СК РФ при совершении сделки в отношении жилых помещений не только на супругов, но и на остальных участников общей совместной собственности. Поэтому в соответствии с п. 4. ст. 253 ГК РФ для четкого определения воли каждого собственника, уменьшения количества оспоримых сделок и усиления правовых гарантий участников общей совместной собственности внести изменения в ст. 288 ГК РФ, дополнив п. 1 абзацем вторым следующего содержания: «Для совершения одним из участников совместной собственности сделки по распоряжению жилым помещением и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие других участников общей совместной собственности».

3. В целях улучшения защиты прав и законных интересов, на основании п. 1 ст. 40 Конституции РФ изложить п. 4 в статье 292 ГК РФ в следующей редакции: «Отчуждение, а также передача во временное владение и (или) пользование жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограничено дееспособные члены семьи, в том числе бывшие члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства».

Также приходится констатировать, что четко механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной стороной договора является собственник, нормативно на федеральном уровне не урегулирован . Присутствует двойное регулирование (дублирование) прав собственника в ряде федеральных нормативных актах, особенно в отношении коммерческого найма и аренды.

Поэтому, современное правовое регулирование сделок с жилыми помещениями далеко от совершенства.

3.2. Проблемы права собственности на нежилые помещения

Известно, что такой объект, как нежилое помещение, является одним из самых распространенных в гражданском обороте, а в сфере аренды недвижимости решительно преобладает. Время от времени возникают конфликты, связанные с правами на землю собственников или владельцев таких помещений, с распределением расходов на содержание зданий между владельцами отдельных помещений и т.п. Каким-то образом эти конфликты разрешаются, хотя строгих правил для их решения и не видно.

При этом ГК РФ не рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав. Можно, впрочем, объяснить это простым недосмотром законодателя, к тому же не имеющим большого значения, так как законом прямо предусмотрен такой объект, как жилые помещения.

Само по себе отнюдь не безупречное решение об отнесении жилых помещений к числу объектов гражданских прав не могло не привести к ряду коллизий в системе объектов гражданских прав и соответственно в отношениях собственности на здания и части зданий. Речь идет, прежде всего, о возникновении в обороте нежилого помещения. Анализируя законодательство о праве на нежилые помещения, В. А. Лапач приходит к выводу, что «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно» . Рассуждая аналогичным образом, С. Зинченко и С. Корх предлагают для нежилых помещений установить особый режим: указывать только идеальные доли, с указанием порядка владения и пользования конкретными помещениями .

Хотя с систематической точки зрения эти суждения вполне уместны, их реализация представляется достаточно непростой. Дело в том, что появление жилых помещений как объектов прав автоматически вводит в число объектов прав и помещения нежилые. Достаточно указать вполне обыденную ситуацию наличия в одном здании как жилых, так и нежилых помещений, кроме, конечно, подсобных помещений общего пользования. Если жилые помещения принадлежат их собственникам на праве частной (исключительной) собственности, то, на каком праве могут присваиваться помещения нежилые? Если это – право общей собственности, то кто – другой сособственник? Очевидно, что им не могут выступать собственники квартир, так как каждый из них – субъект не общей, а исключительной собственности. Не может им выступить и юридическое лицо, объединяющее собственников (если оно создано), так как ему принадлежит здание в целом, но не находящиеся в нем помещения.

Итак, именно возникновение такого объекта, как жилое помещение, предопределяет появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и иных гражданских прав. Далее, само по себе возникновение такого объекта распространяет свое действие и на здания, в которых вовсе нет жилых помещений. Теперь уже приобретатели помещений нежилых стремятся получить исключительное право на свои части здания, коль скоро такой объект, как нежилое помещение, известен обороту и законодательству, в том числе законодательству о регистрации прав на недвижимость. Наконец, законодательство о приватизации не только допускало приобретение в частную собственность нежилых помещений в здании, но и стимулировало широкое распространение такого рода прав (например, на приватизацию в здании дома быта обувной мастерской, фотоателье, парикмахерской – по законам о приватизации все эти подразделения должны были получить самостоятельных хозяев).

Между тем проблем, возникающих вокруг нежилых помещений, не меньше, а, пожалуй, больше, чем вокруг жилых.

Невозможно избежать этих проблем простым запретом на оборот нежилых помещений. Прежде всего, не удается указать юридический способ перевода в общую собственность уже возникшей исключительной собственности на помещения в одном здании. Очевидно, что таким способом не может быть судебное решение: если по суду собственность можно разделить, то соединить – невозможно. Не может быть и договора о создании общей собственности – договор простого товарищества преследует иную цель, а общая собственность для него лишь факультативна; в любом случае, простое товарищество не может завершаться в момент внесения вкладов. Организация кондоминиума не создает общей собственности на то, что до того находилось в собственности исключительной. Поэтому придется исходить из того, что, хотя сложившиеся отношения фактического совместного владения без формальной юридической связи между совладельцами не являются нормальными, эффективных путей исправления ситуации средствами действующего закона не видно.

Наряду с поисками путей законодательного исправления ситуации можно предложить в качестве пусть не радикального, но все же существенного смягчения возникающих конфликтов ряд мер, В частности, кажется практически неиспользуемым ресурс, который содержится в установлении сервитутов, для регулирования той ситуации, которая возникла на почве совладения помещениями в зданиях.

Любое совместное пользование объектом предполагает, что, поскольку один из совладельцев извлекает пользу из владения объектом, другой, как правило, должен претерпеть такое использование, чем-то поступиться. Эти отношения, описывающие обычный сервитут, разумно перевести в форму возмездного договора и, вознаградив терпящую сторону, создать у нее мотив к соблюдению сервитута.

Установление сети сервитутов способно обеспечить, во всяком случае, наиболее рациональное управление объектом общего владения, какое возможно при отсутствии общей собственности.

Другим средством, переводящим отношения собственности нескольких лиц на здание на почву ГК РФ, должно стать более точное соблюдение норм о простом товариществе. Если налицо такой договор, имеющий целью создание объекта недвижимости, то он должен завершаться соглашением о разделе выстроенного (равно как и незавершенного строительством) объекта путем указания на доли с тем, что закрепляемые за участниками конкретные помещения передаются им в пользование.

Любые споры о правах из совместной деятельности также должны быть представлены как споры либо о размере доли, либо о порядке пользования. Именно поэтому является некорректным выражение права общей собственности в натуральных показателях (квадратных метрах и т.п.). Б.Л. Хаскельберг, комментируя судебное решение, которым признана допустимость такого определения общей собственности, верно отмечает: «Признание собственности на квадратные метры жилья в принципе неправильно» . Оспаривая это суждение, Е.М. Щукина замечает, что «такое определение доли нисколько не затрудняет последующий раздел общего имущества, а напротив, значительно его облегчает» . Эта ссылка на удобство раздела представляется не слишком убедительной. Во-первых, создание общей собственности с целью ее раздела, вообще говоря, не имеет смысла. Во-вторых, поскольку речь идет о помещениях, такой раздел вовсе невозможен: жилые помещения не становятся предметом общей собственности в силу позитивного закона, а раздел нежилого здания, принадлежащего нескольким лицам на праве общей собственности, невозможен в силу ст. 244 ГК РФ: общая собственность не может возникнуть путем раздела неделимой вещи.

Впрочем, праву известны некоторые исключения: например, по английскому закону о продаже товаров, в исключение из общего правила, право собственности на купленные товары, определяемые родовыми признаками, переходит до их фактической передачи и тем самым – выделения (определения) из некоторого известного объема: «неотделенная доля покупателя в любое время составляет такое количество товаров, которое им оплачено в данном объеме (массе)». Эта конструкция, созданная в интересах покупателя, поскольку ему обеспечивается повышенная защита посредством предоставления вещного права вместо менее надежного права требования, конечно, заметно отклоняется от обычной общей собственности.

Некоторые аналогии могут быть обнаружены и в хранении с обезличиванием. Но тем самым обнаруживается и почва для выражения права собственности в количественных показателях – обезличивание вещи. Это настолько существенное отклонение от природы собственности, что оно может быть оправдано лишь защитой права приобретателя от угроз, вытекающих из обязательственных прав, прежде всего – некредитоспособности должника. Между тем, когда мы говорим о недвижимости, во-первых, нет никакой почвы для какой-либо возможности обезличивания, а во-вторых, вполне понятно, что выражение прав приобретателя недвижимости в натуральных показателях никак не спасает его от некредитоспособности должника. Следовательно, те исключения на этот счет, которые можно обнаружить, лишь подтверждают тот вывод, что право общей собственности в недвижимости не может быть выражено в квадратных метрах (либо в суммах инвестиций, либо в любых иных количественных показателях).

Исполнение договора простого товарищества, о котором говорит Е.М. Щукина, завершается установлением долей в общей собственности; только в этом смысле можно говорить о разделе.

Понятно, что это предполагает привлечение к участию в деле всех соучастников строительства. Понятно также, что в ряде случаев долевого участия выяснится, что такое привлечение противоречит природе самого спора. А это означает, что налицо не совместная деятельность, а другой договор, создающий не общую, а исключительную собственность, например купля-продажа.

Кстати, и в этом случае приобретенное право не может быть выражено в квадратных метрах, поскольку все равно речь идет о собственности. Именно природа права собственности заставляет определить вещь, так как иначе не может быть установлено то отношение собственника к его вещи, которое создает исключительность (и позволяет, наряду с активным воздействием на вещь, устранить от нее всех прочих). Если непонятно, о какой вещи идет речь, то нет возможности пользоваться вещью, нет и оснований защищать ее: непонятно, чем пользоваться, непонятно, что защищать. Этот принцип определенности предмета собственности равно проявляется и в отношениях общей собственности, и в отношениях по купле-продаже недвижимости.

Еще раз отметим, что определенность применительно к праву общей собственности на недвижимость требует не только определения размера доли (впрочем, если иное не оговорено, доли признаются равными), но, прежде всего, определения того объекта недвижимости, который находится в общей собственности. Само по себе стремление привести все отношения совладельцев отдельных помещений в здании к отношениям общей собственности только по соображениям системы гражданского права – уже достаточное основание. Но кроме этого можно указать и на ряд чисто практических обстоятельств, которые, даже если о них не упомянуть, сами напомнят о себе.

Прежде всего, помещение не вписывается в определение объекта недвижимости: оно далеко не всегда связано с землей. Текущая практика вовсе не озабочена выполнением данного требования и допускает деление зданий не только по вертикали, то есть с обязательной опорой на землю, но в любых плоскостях. Соответственно части здания в большом числе случаев не связаны с землей, а связаны с другими частями здания. Между тем закон требует прочной связи именно с землей. Это обстоятельство приводит к тому, что невозможно определиться с правами на землю: если над одним земельным участком так или иначе нависают помещения, принадлежащие разным лицам, то невозможно понять, за кем из них должен быть закреплен земельный участок. Проблемы, конечно, вообще бы не возникло в случае общей собственности – тогда и весь земельный участок передавался бы в общую собственность (или иное право с множественностью лиц), но ведь мы рассматриваем сложившееся положение, допускающее исключительную собственность на отдельные помещения в здании.

Практикуемый вариант закрепления земли «пропорционально» размерам принадлежащих помещений, кроме того, что он прямо отсылает к общей долевой собственности и правомерен лишь в ее рамках, не имеет видимых законных оснований, а также не способен указать внятные способы пользования и распоряжения земельным участком.

С технической точки зрения нежилое помещение, а тем более нежилая комната вряд ли могут быть самостоятельными объектами учета и регистрации (инвентаризации). Этот вывод подтверждается и с точки зрения существующей методологии бухгалтерского учета. Если говорить о текущем управлении зданиями, мы не можем указать никаких адекватных способов координации действий хозяев помещений. Поскольку они рассматриваются как независимые собственники, за ними предполагается право на осуществление любых действий без учета воли хозяев других помещений в том же здании.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. Таким образом, указанные нормы, а также закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме. Поскольку для введения в число объектов гражданских прав нежилых помещений нет ни теоретических, ни практических оснований, выходом из сложившейся ситуации может быть лишь такое решение, которое допустит возможность принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение. Очевидно, что такое решение не может обойтись без юридической фикции. Первым и наиболее очевидным вариантом такой фикции может быть фикция долевой собственности на здание у его собственника. На это решение и указывают, так или иначе, юристы, критикующие оборот нежилых помещений. Тогда продаваться будет доля в праве на здание со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе возникновением у покупателя преимущественного права покупки при следующей продаже доли в том же здании. Пороком такого решения, почвой для возможных конфликтов и сопротивления самому процессу перехода к общей собственности, может стать, кажется, только вытекающее из общей собственности преимущественное право покупки. Поэтому можно предложить другой вариант: установление свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, например права пользования помещением (заметим, что и общая собственность предусматривает установление порядка пользования зданием и находящимися в нем помещениями), которое только тем отличается от общей собственности, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки. Такое право собственник здания мог бы создавать путем возмездного договора с покупателем так же, как, например, возможно установление договором сервитута или иного вещного права. С доктринальной точки зрения это вещное право, как и любое вещное право, могло бы рассматриваться как часть права собственности. Соответственно возможен договор о передаче этого права самому собственнику и тем самым – погашении этого права, восстановление собственности в полном объеме.

При этом видимо, было бы вполне допустимым и преобразование этого вещного права по соглашению между всеми владельцами здания в право общей собственности. Нашему законодательству известны решения, элиминирующие (исключающие) одни вещные права и вводящие им на смену другие, как это было сделано, например, с правами на землю. Поэтому представляется возможным решение (переходный закон), запрещающее дальнейшее распоряжение правами на нежилое помещение без их преобразования в право общей собственности (по соглашению всех владельцев здания), либо в указанное законом вещное право по воле самого владельца нежилого помещения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотрев содержание права собственности граждан на жилое помещение, можно сделать вывод, что в советский период право собственности граждан в жилищной сфере было достаточно ограничено и стиснуто в рамки жесткого контроля со стороны государства. Предметом права собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновения права на него индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке, либо участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Реже применялся договор купли-продажи. Приобретение квартиры из государственного фонда жилья было и вовсе невозможно. Сейчас же на собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип диспозитивности гражданского правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве.

Нынешний период характеризуется сложным переплетением самых различных способов приобретения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение. С одной стороны бурно протекает процесс приватизации, при которой государственные и муниципальные предприятия, жилье национально-государственных и административно-территориальных образований переходят в собственность юридических и физических лиц. С другой стороны наблюдается и обратное, когда в государственную или муниципальную собственность поступает имущество, ранее принадлежащее гражданам, кооперативным, общественным и иным организациям.

Механизм рыночных отношений в жилищной сфере постепенно совершенствуется и расширяется, однако, этот процесс наряду с преимуществами имеет и ряд недостатков.

Таким образом, отказ от государственного контроля недопустим. Необходимо сосуществование двух взаимодополняющих методов решения жилищной проблемы: государственного и рыночного, которые будут способствовать гражданам наиболее эффективно отстаивать свои жилищные права и использовать предоставленные государством свободы и их гарантии.

Проблема права собственности на жилое помещение была и есть одной из основных, так как жилье является материальным условием жизнедеятельности человека. Закрепление данного права в Конституции РФ является лишь первым и главным шагом на пути решения вопросов в этой области. Необходимо также создать такую систему нормативно-правовых актов, которая будет отвечать современным реалиям. Вопросы содержания жилищных правоотношений, приобретения, прекращения, защиты права собственности требуют четкого правового регулирования.

Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает лишь тогда, когда имеется несколько собственников, либо титульных владельцев, реализующих то или иное вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений). Если этого нет, то в принципе никаких проблем не возникает, так как в качестве единого объекта права рассматривается здание в целом. Оно, с точки зрения принятой методологии учета имущества, в качестве объекта нежилого фонда характеризуется единством учетной стоимости и владения. При этом совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое состояние и соблюдение норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо, отношения между участниками которого регулируются законом или договором.

Следует также отметить, что ст. 17 ЖК РФ предусматривает наряду с проживанием возможность использовать жилое помещение для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т. п.). Критериями, ограничивающим пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и др.

ЖК РФ не устанавливает последствий использования не по назначению жилого помещения его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ, согласно которой эти действия могут повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья .

Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей. Данные положения перекликаются с нормами ст. 293 ГК РФ, согласно которой если собственник бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, систематически нарушает права и интересы соседей, то за это может последовать в установленном порядке принудительное изъятие жилья.

Таким образом, в случае несоблюдения собственником жилого помещения указанных обязанностей, равно как и в случае использования жилого помещения не по назначению, может быть применена санкция в виде принудительного изъятия жилья.

Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц обозначено в ст. 209 ГК РФ, определившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В связи с рассматриваемым вопросом хотелось бы обратить внимание на положение ч. 5 ст. 23 ЖК РФ об информировании собственников помещений, примыкающих к подлежащему переводу, о принятом решении о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое). Непонятно, какова нагрузка такого информирования. Данное положение не нашло логического завершения.

Казалось бы, такая запись должна иметь определенный смысл, имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц. Однако не обозначено, в какой форме может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие или неприятие решения о переводе) и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения в случае несогласия.

Представляется, что мнение собственников иных помещений (да и нанимателей жилых помещений) не должно остаться без внимания, имея в виду, в частности, упомянутые статьи ЖК РФ и ГК РФ. Таким образом, возможно обращение в суд в случае нарушений интересов иных лиц.

Подводя итог проведенному изучению и анализу действующего гражданского законодательства и научных публикаций специалистов в области гражданского права, хотелось бы отметить, что в рамках данной работы была осуществлена попытка комплексного рассмотрения институтов гражданского права, которые сами по себе могли бы стать отдельным предметом серьезного научного исследования. Думается, что цивилистика должное внимание должна уделять проблемам конкретного правоприменения, а оно, как правило, связано с одновременным регулирующим воздействием неопределенного числа правовых норм. Это в свою очередь требует от действующего законодательства единообразия, которое обеспечивают правовые, прежде всего конституционные, принципы. Представляется, что ГК РФ является примером пусть не идеальной (как и любого нормативного акта переходного периода), но в большей своей части научно-обоснованной и практически ценной систематизации гражданско-правовых норм.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) 30.11.1994 № 51 – ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 32.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) 26.01.1996 № 14 – ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5.

4. Жилищный Кодекс Российской Федерации 29.12.2004 № 188 – ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1.

5. Семейный Кодекс Российской Федерации 29.12.1995 № 223 – ФЗ (ред. 3.06.2006) // Российская газета от 10 июня 2006.

6. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» 6.10.2003 № 131 – ФЗ // СЗ РФ. 2003. № 40.

7. Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» 08.08.2001 № 129 – ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 33.

8. Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» 08.08.2001 № 128 – ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 33.

9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997 № 122 – ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30.

10. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»
24.12.1992 № 4219 – 1 (с изм. 12.01.1996, 21.04.1997, 10.02.1999 24.12.2002) // Ведомости РФ. 1993. № 3.

11. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» 04.07.1991 № 1541 – 1 (с изм. и доп. 01.03.2005) // СЗ РФ. 2005. № 19.

12. Указ Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» 28.04.1997 № 425 // Российская газета от 5 мая 1997.

13. Указ Президента РФ «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятиях в Российской Федерации» 24.12.1993 № 2284 (с изм. 27.04.2007) // Российская газета от 4 мая 2007.

14. Постановление Правительства РФ «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» 30.07.2004 № 392 // СЗ РФ. 2004. № 36.

15. Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 18.02.1998 № 219 // СЗ РФ. 1998. № 8.

16. Гражданский Кодекс РСФСР 11.06.1964 // Ведомости РСФСР.1964. № 24.

17. Жилищный Кодекс РСФСР 24.06.1983 // Ведомости РСФСР. 1983. № 23.

18. Закон СССР «О собственности в СССР» 14.07.1990 № 103 – 1.

19. Агарков М. М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М. 1940.

20. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. № 3.

21. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М. 2001.

22. Грудцына Л. М. Комментарий к ЖК РФ. 2-е изд., испр. и доп. М. 2006.

23. Данилов Е. П. Жилищные споры. Комментарии. Практика. Образцы документов. 8-е изд., перераб. и доп. М. 2004.

24. Жуйков В. М. Комментарий к ЖК РФ (постатейный). М. 2006.

25. Забарчук Е. Л. Комментарий к ГК РФ части 1-3. М. 2007.

26. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика. Хозяйство и право. М. 2000.

27. Кичихин А. Н., Марткович А. Б., Щербаков Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. М. 1997.

28. Козлова Е. И., Кутафин О. Е. Конституционное право России: Учебник. 3-е изд. Перераб. и доп. М. 2008.

29. Крашенинникова П.В. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М. 1999.

30. Крашенинников П. В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового ЖК РФ. М. 2005.

31. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М. 2001.

32. Киселев И. А. Право собственности гражданина на недвижимость (жилое помещение). Вопросы осуществления. М. 2006.

33. Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПБ., 2002.

34. Масляев А. И., Мозолин В. П. Гражданское право. Часть первая: Учебник. М. 2006.

35. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М. 2000.

36. Пиляев В. В.Гражданское право. Учебник. Части общая и особенная. М. 2008.

37. Садиков А. Н. Комментарий к ГК РФ части первой (постатейный). Изд. 3-е, испр., доп. и перераб. с использованием судебно-арбитражной практики. М. 2006.

38. Седугин П. И. Жилищное право. М. 2007.

39. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Том 1.Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное. М. 2008.

40. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М. 1999.

41. Спиркин А. Г. Философия. М. 2002.

42. Хаскельберг Б. Л. К вопросу об исполнении в натуре обязательства долевого строительства. Правовые проблемы укрепления российской государственности. Ч.5. Изд. Томского университета. Томск, 2001.

43. Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию. Жилищное право. М. 2002.

ВВЕДЕНИЕ

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

1.2 Правовой режим жилых помещений

2. возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения

2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения

2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь – благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.

Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.

Степень разработанности темы. Проблематика права собственности на жилые помещения в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С. Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.

Основной целью настоящего исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие жилого помещения;

2. выделить правовой режим жилых помещений;

3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;

4. выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.

Действующее федеральное законодательство не содержит определения жилого помещения. В то же время оно активно его использует. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.

Гражданский кодекс рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое помещение, – могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности – это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.

В нормативных правовых актах мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки – вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

По существу жилые помещения являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами.

Основание приобретение права собственности на жилые помещения

Одним из оснований приобретения права собственности на жилые помещения является приобретательная давность. Кажущаяся простота правовой конструкции указанного основания, предполагающего добросовестность, (подробнее в материалах сайта) открытость и непрерывность пользования жильем в течение 15 лет, обусловливает большое количество исковых заявлений с требованием признания права собственности на занимаемое жилое помещение в соответствии со статьей 234 ГК РФ. Однако, несомненно при рассмотрении конкретных дел суды отказывают в признании права собственности на жилые помещения по основанию приобретательной давности, а вышестоящие судебные инстанции отменяют решения об удовлетворении соответствующих исковых требований.

Наряду с распространенными основаниями возникновения права собственности на объекты гражданских правоотношений - изготовление или создание лицом новой вещи (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), сделки (пункт 2 статьи 218 ГК РФ), в Гражданском кодексе РФ содержатся основания возникновения права собственности, не имеющие широкого распространения в правоприменительной практике. Одним из таких оснований является приобретательная давность - основание возникновения права собственности, в соответствии с которым лицо, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Хотелось бы уточнить, (подробнее в материалах сайта) что в отношении жилых помещений, находящихся в государственной собственности, течение срока приобретательной давности начинается с 01 июля 1991 года, поскольку с момента вступления в силу Закона СССР О собственности в СССР (1 июля 1990 г.) на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения распространен срок исковой давности, равный одному году. Данное правило подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Московского округа от 05.10.2006 г. КГ-А40/8393-06 по делу А40-69138/05-85-568.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1 статьи 234 ГК РФ).

Важные с правоприменительной точки зрения положения о приобретательной давности содержатся в нормативных толкованиях, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

Так, в пункте 15 данного Постановления указано, что при рассмотрении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам следует учитывать, (подробнее в материалах сайта) что:

Во-первых, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

В юридической теории существуют два подхода к определению понятия добросовестности: требование наличия у владельца основательной уверенности, что вещь принадлежит ему на праве собственности; и убеждение приобретателя, что вещь получена им без неправды, пусть и не в собственность, (подробнее в материалах сайта) но таким образом, что позволяет осуществлять владение как своим собственным. Учитывая незначительное развитие отношений собственности (подтверждением этого является, например, тот факт, что законодательство о приватизации исходит только из фактической принадлежности имущества, понимая его как то, что подлежит инвентаризации), следует признать необходимость более мягкого толкования добросовестности.

Во-вторых, давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Конечно, принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

В-третьих, давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Конечно, передача имущества давностным владельцем во временное владение другому лицу не прерывает давностное владение. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

В-четвертых, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Конечно, по этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В судебной практике встречаются случаи, когда граждане обращаются с исками о признании права собственности на жилое помещение – объект общей долевой собственности, уже имея в собственности долю в праве на оспариваемое жилое помещение (Так, истец признан собственником 1/6 доли спорного жилого помещения в порядке наследования после смерти его матери, поэтому Центральный районный суд г. Тулы в решении от 25.11.2009 г. обоснованно установил, что поскольку право истца никем не оспаривается, не требует защиты, требование истца о признании права собственности, в том числе и на 1/6 долю в квартире является излишним).

Последнее положение особенно актуально, так как исключает возможность обоснования давности (непрерывности) владения жилым помещением сроком действия договора.

Важным аспектом применения приобретательной давности в процессе рассмотрения конкретных судебных дел является возможность признания права собственности на доли в жилых помещениях, выдел которых в натуре не осуществлен.

Анализ судебных решений показывает, что суды первой и второй инстанции признают право собственности на доли в жилых помещениях за гражданами по основаниям статьи 234 ГК РФ, выдел которых в натуре не производился. Однако, несомненно Верховный Суд РФ отменяет данные решения по заявленным протестам.

Так, Определением Верховного Суда РФ от 08.07.2002 г. 22-ВО2-7 были отменены решения судов нижестоящих инстанций Республики Северная Осетия – Алания о признании права собственности на долю в жилом помещении в силу приобретательной давности.

Верховный Суд РФ указал, что из материалов дела видно, что спорное домовладение находится в общей долевой собственности сторон, его раздел в натуре не производился, истице принадлежала доля в домовладении, а не конкретные жилые помещения.

Верховный Суд РФ признал ошибочной позицию суда первой инстанции о том, что пользование участником общей долевой собственности частью общего имущества является основанием для признания права собственности на эту часть по основаниям приобретательной давности.

Фактически истица пользовалась частью общего имущества, участвовала в расходах по ремонту, уплате налогов и других обязательных платежей, приходящихся на спорную долю.

Высшая судебная инстанция РФ отметила, что владение имуществом на законном основании (хранение, безвозмездное пользование и т.п.) не влечет возникновение у владельца права собственности на это имущество независимо от срока владения. Такой собственник знает, что право опирается на право собственности другого лица. К тому же никто из наследников от своей доли в домовладении не отказывался.

Сам факт пользования имуществом не может повлечь за собой лишение собственника его собственности по основаниям приобретательной давности.

Поэтому при разрешении дела суд применил норму материального права статьи 234 ГК РФ, не подлежащую применению, что привело к вынесению незаконного решения.

Кроме того, отказывая в разделе дома в натуре между участниками общей долевой собственности, суд не располагал заключением эксперта-специалиста о возможности такого раздела, а поэтому вопросы, связанные с возможностью раздела в натуре, остались невыясненными.

Верховный Суд РФ указал, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение по заявленным исковым требованиям, правильно применить нормы материального права, регулирующие право собственности, и с соблюдением норм процессуального права разрешить спор.

Таким образом, признание права собственности на долю в жилом помещении, не выделенную в натуре, по основаниям приобретательной давности, не является законным, так как собственник доли осуществлял пользование общим имуществом, находящимся в сособственности других граждан, что само по себе не может являться основанием для применения положений статьи 234 ГК РФ.

Аналогичная логика при принятии определения об отмене решений судов нижестоящих инстанций содержится в Определении Верховного Суда РФ от 28.12.1998 г. 25-Вп98-27. В нем отмечено, что, признав право собственности на долю в жилом помещении по основаниям приобретательной давности (статья 234 ГК РФ), суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что жилой дом, между собственниками которого возник спор, находится в общей долевой собственности, доказательств раздела его в натуре суду не представлено. Умершему собственнику, не имевшему наследников по закону завещанию, принадлежала доля в общей собственности, а не конкретные помещения в доме. Нам кажется, суд первой инстанции ошибочно счел, что пользование участником общей долевой собственности определенной частью общего имущества само по себе не является основанием для признания права собственности на эту часть имущества по основанию приобретательной давности.

Анализ вышеприведенных примеров из судебной практики позволяет сформулировать проблемный вопрос: если выдел доли умершего собственника в жилом помещении не представляется возможным по техническим причинам, возможно ли признание права собственности сособственников жилого помещения на указанную долю по основаниям статьи 234 ГК РФ? Логика решений судебных инстанций позволяет сделать вывод, что применение положений о приобретательной давности к жилым помещениям может иметь место по отношению к конкретным жилым помещениям - комнате (-ам), части дома, части квартиры, а не к номинальным долям.

На практике часто встречаются случаи, когда иски о признании права собственности на жилое помещение по основанию приобретательной давности заявляют лица, которые более 15 лет открыто и непрерывно пользовались занимаемым жилым помещением после смерти собственника, но изначально не имели легитимных оснований на осуществление права пользования им.

Так, в практике Перовского районного суда г. Москвы рассматривался иск гражданки N к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности. Гражданка N указала, что она состояла в браке с 1963 по 1990 год и после расторжения брака вместе с бывшим мужем осталась проживать в спорной квартире. В 1993 году они с бывшим мужем приобрели право собственности на указанную выше квартиру без определения долей. 26 сентября 1994 года бывший муж умер, наследников по закону у него не имелось, (подробнее в материалах сайта) наследство после его смерти никто не принял. Конечно, после его смерти истец продолжает проживать по указанному адресу, нести расходы по содержанию спорной квартиры. Нам кажется, суд установил, что истец и бывший муж приобрели право общей совместной собственности без определения долей на указанную выше квартиру на основании договора передачи от 14.11.1992 г. в соответствии со статьей 3.1 Закона РФ от 04.07.1991 г. 1541-1 О приватизации жилищного фонда в РФ. Нам кажется, следовательно, истец, гражданка N, является собственником доли в праве собственности на спорную квартиру. Конечно, после смерти бывшего мужа наследственное дело к имуществу умершего не открывалось, (подробнее в материалах сайта) а истец, гражданка N, продолжала постоянно проживать в данной квартире, несла расходы по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме. Конечно, при таких обстоятельствах с учетом положений статьи 234 ГК РФ, принимая во внимание, что N знала о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит, а сам факт несения расходов на содержание непринадлежащего имущества не порождает правовых последствий в виде приобретения права собственности на сбереженное имущество, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Кассационная инстанция, Московский городской суд, в Определении от 29.06.2010 г. 33–19050–2010 по данному делу отметила, что ссылка в жалобе на то, что суд первой инстанции по своему усмотрению истолковал понятие добросовестности, которое не соответствует смыслу, заложенному в данное выражение законодателем, поэтому вывод суда о наличии у истца сведений о том, что находящееся имущество не является ее собственностью, исключающий добросовестность владения, не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку основан на неправильном толковании истцом норм действующего законодательства в силу разъяснений, данных в пункте 15 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Московский городской суд отметил, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, учитывается, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Нам кажется, судом первой инстанции установлено, что N было известно о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит. Обстоятельств, предусмотренных статьей 234 ГК РФ, являющихся основанием для признания права собственности на спорное жилое помещение в силу приобретательской давности за N, судом не установлено. Решение Перовского районного суда г. Москвы было оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Данный пример показывает, что наиболее трудно доказуемым элементом триады приобретательной давности является добросовестность приобретения гражданином жилого помещения. Нам кажется, судебная практика исходит из того, что приобретение жилья является добросовестным, если лицо, получая жилое помещение, не знало и не должно было знать об отсутствии легитимных оснований возникновения у него права собственности.

Учитывая приведенное определение добросовестности, следует заключить, (подробнее в материалах сайта) что не является добросовестным приобретением самоуправное занятие жилого помещения. Как справедливо отметил Конституционный суд РФ в Определении от 21.12.2006 г. 623-О Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хохловой Галины Владимировны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленного судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании статьи 234 ГК Российской Федерации – в порядке приобретательной давности.

Судебные инстанции в решениях о признании права собственности на жилые помещения часто ссылаются на положения пункта 3 статьи 234 ГК РФ, в соответствии с которыми лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить к времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Так, решением арбитражного суда Московской области от 05.11.2009 г. Конечно, по делу А 41-23048/09 было признано право долевой собственности (1 /2 доля в праве) Каширского районного потребительского общества на жилой дом в городе Кашире Московской области по основаниям приобретательной давности, предусмотренной статьей 234 ГК РФ. Арбитражный суд детально исследовал юридическую судьбу предмета искового заявления и отметил, что Каширскому райпотребсоюзу в 1959 году передано домовладение (1 /2 доля жилого дома общей площадью 27,6 кв. м, жилой площадью 15,9 кв. м) во исполнение приговора суда по уголовному делу, предусматривающего конфискацию имущества у осужденного в пользу Котловского сельпо Каширского райпотребсоюза в возмещение причиненного ущерба.

Постановлением правления Каширского райпотребсоюза от 15.12.1970 г. 33 Каширский райпотребсоюз был реорганизован в Каширское РАЙПО.

Арбитражный суд определил исчислять срок давности владения жилым домом с 1959 года, с учетом периода обладания имуществом предшественником - Каширским райпотребсоюзом.

В правоприменительной практике положений статьи 234 ГК РФ по отношению к объектам недвижимости важно учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в пункте 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003 г. В соответствии с данным разъяснением приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. В Обзор судебной практике было включено Определение Верховного Суда 18-Впр03-05 по конкретному делу. Высшая судебная инстанция указала, что материалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения истец возвел объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Конечно, при этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.

На основании части 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно статье 126 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности.

Приобретательная давность в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

В правоприменительной практике возник вопрос о том, не вступают ли в противоречие между собой правовые нормы, регламентирующие приобретательную давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение и выплату пая в полном объеме членами кооператива. Конечно, постановка данного вопроса не случайна, так как период открытого, добросовестного и непрерывного владения жилым помещением в доме жилищного кооператива может превышать срок выплаты пая членом кооператива и составлять более пятнадцати лет.

Юридическая оценка потенциальной коллизии содержится в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.06.2010 г. 845–О–О. Конечно, по мнению обратившейся заявительницы, норма, предусмотренная пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, не соответствует статьям 19 (часть 1) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации, поскольку ограничивает право физического лица на приобретение в порядке приобретательной давности права собственности на жилое помещение, находящееся в жилищно-строительном кооперативе, а также позволяет жилищно-строительному кооперативу приобрести право собственности на такое жилое помещение путем выкупа пая.

В Определении Конституционного Суда РФ отмечено, что пункт 4 статьи 218, устанавливающий, что член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, и статья 234 ГК РФ (приобретательная давность) закрепляют основания приобретения права собственности и направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, и на обеспечение стабильности гражданского оборота, а потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие права заявительницы, указанные в жалобе.

Таким образом, Конституционный Суд РФ отметил, что нормы, устанавливающие различные основания возникновения права собственности и направленные на обеспечение стабильности гражданского оборота, не могут являться коллизионными.

Курсовая работа

Право собственности на жилые помещения

Введение

Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».

Актуальность темы заключается в том, что любая недвижимость, будь то квартира, дом, дача, может находиться как в индивидуальной собственности одного лица, так и в общей собственности нескольких. Приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало широко распространенным явлением. Это и понятно, ведь, имея право собственности пусть даже только на долю в квартире, человек чувствует себя уверенно. Уверенность эта во многом основана на законодательно предоставленной собственнику возможности самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать и понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права.

Основной целью курсовой работы является проведение комплексного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие права собственности на жилые помещения;

2. выделить субъекты и объекты права собственности на жилые помещения;

3. охарактеризовать основания возникновения права собственности на жилые помещения;

4.рассмотреть безвозмездное и возмездное приобретение права собственности на жилые помещения;

5.выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.

1. Основные элементы права собственности на жилые помещения

1.1 Понятие права собственности на жилые помещения

Следует отметить, что впервые вопрос о правовом положении части многоэтажного здания (помещения) возник еще в Древнем Риме. Согласно действовавшим в то время нормам собственник земельного участка приобретал право собственности на все здание, и деление последнего могло осуществляться только вертикально с обязательным разделом земельного участка. При этом особым режимом обладали общие стены, которые не подлежали разделу и в отношении которых не действовало право запрета совершения каких-либо действий. Возможность деления здания по горизонтали активно дискутировалась в России в дореволюционный период. Например, такие исследователи как К.П. Победоносцев относили дома к неделимым вещам. Он считал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника право собственности каждого из них будет неполным, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих раздел. Тогда как Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневич и некоторые другие ученые считали, что в зависимости от ряда характеристик конкретный дом может быть признан как делимым, так и неделимым.

Приступая к рассмотрению правового режима в наше время, следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин «жилое помещение», но также оперирует такими похожими понятиями, как «жилище» и «помещение».

В частности, понятие «жилище» используется в ст. 25 Конституции РФ, однако оно в ней не раскрывается. Понятие «жилище», используемое в указанной статье Конституции, шире понятия «жилое помещение» и имеет, скорее, социально-политическое, чем юридическое значение. Жилищем является не только то помещение, которое может быть объектом, к примеру, договора найма жилого помещения. Чум, юрта, пещера или другое естественное укрытие природы издавна служили человеку жилищем, однако их нельзя рассматривать как жилые помещения. С другой стороны, многие из рукотворных помещений (укрытий) жилищем не назовешь в силу их специфического предназначения, хотя в них и можно пребывать (жить) в течение определенного времени. Таковы, например, больница, тюрьма, бомбоубежище, школа и т.д.

Интересно определение жилища, которое было дано в ст. 139 Уголовного кодекса РФ, согласно которой под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.

Жилищным кодексом согласно п. 2 ст. 15 рассматривается следующее определение право собственности на жилые помещения - жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

А.В. Халдеев считает, что «жилище» - термин, используемый Конституцией РФ, «определяет национальную систему удовлетворения жилищных потребностей граждан, жилищное законодательство конкретизирует, наполняет и обогащает эту систему».

Это позволяет сделать вывод, что категории «жилище» и «жилое помещение» имеют разную отраслевую принадлежность: «жилище» - это объект конституционных прав граждан, «жилое помещение» используется законодателем преимущественно в отраслях гражданского и жилищного законодательства.

собственность владелец право жилой

1.2 Субъекты права собственности на жилые помещения

Субъектами права собственности жилых помещений - являются граждане и юридические лица, обладающие гражданской правоспособностью.

Участниками жилищных отношений согласно п. 2 ст. 4 ЖК РФ являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Обращаясь к определению субъектов права собственности на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения, как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является? Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Применение норм жилищного законодательства к праву члена семьи собственника позволило П.В. Крашенинникову выделить четыре группы лиц - субъектов данного права.

К первой группе он отнес членов семьи собственника жилого помещения в узком смысле слова, т.е. лиц, проживающих вместе с собственником и ведущих с ним общее хозяйство.

Ко второй - бывших членов семьи собственника, т.е. граждан, хотя и проживающих с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющихся членами его семьи.

К третьей - членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лиц, продолжающих проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями жилого помещения, к другому лицу.

К четвертой - бывших членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждан, проживающих в жилом помещении, но утративших семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежавшего ему ранее данного жилья.

Такой широкий круг лиц, ограничивающий право собственности на жилые помещения, оказывает очень большое влияние на оборотоспособность указанных помещений. В юридической литературе в связи с этим отмечалось, что «такой подход, верный с позиций регулирования договора социального найма жилья, не совсем подходит к установлению обременений собственности».

По моему мнению, в современных условиях, когда большинство квартир находится не в государственной и муниципальной собственности, а в личной собственности граждан, применение конструкции права пользования жилыми помещениями к отношениям собственности должно быть ограничено. В первую очередь это касается сроков действия права членов семьи собственника пользоваться жилым помещением, которое должно быть ограничено сроком права собственности лица, предоставившего жилое помещение в пользование. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Указанная норма ГК РФ очень убедительно подтверждает высказанное нами предположение о длительности существования права пользования.

1.3 Объекты права собственности на жилые помещения

Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Согласно п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

2. Возникновение права собственности на жилые помещения

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

2.1 Безвозмездное приобретение права собственности на жилые помещения

Право собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Жилое помещение может быть безвозмездно приобретено в результате:

1) приватизация государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья;

2) вступления в наследство;

3) получения жилья в дар;

4) истечения срока приобритательной давности.

Приобретение жилья в результате приватизации

Приватизация жилья осуществляется только физическими лицами (гражданами) на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Участвовать в приватизации могут только граждане, занимающие это жилье по договору найма или аренды.

При оформлении приватизации необходимо добровольное согласие (суд обязать не может) всех совместно проживающих совершеннолетних лиц, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет получить занимаемое помещение в собственность.

Каждый гражданин имеет право участвовать в приватизации жилья только один раз. При этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия (ст. 11 Закона). Право собственности на жилье при его приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи (ст. 7 Закона).

Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указание на обязанности должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином относит к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности, поэтому несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, собственником данного жилого помещения.

Не может быть приватизировано жилье, находящееся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Коммунальные квартиры, а также служебные жилые помещения могут приватизироваться на основании решения, принимаемого органами власти субъектов Федерации.

Расторжение договора передачи (расприватизация) Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривается.

Получение жилья по праву наследования

Получение жилья по праву наследования осуществляется в соответствии с правилами вступления в наследство.

По истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя, если между наследниками нет разногласий по поводу их прав, нотариус, которому подано в этот срок заявление о принятии наследства или доказано фактическое вступление во владение наследственным имуществом, выдает наследнику документ - свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону.

Основанием призвания к наследству по завещанию является указание в завещании конкретных лиц, в собственность которых переходит жилье.

Главным критерием здесь является высказанная в завещании воля умершего передать имущество одному или нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также государству, конкретной государственной организации, кооперативу, общественной организации или церкви. Не следует забывать, что при наследовании по завещанию закон предусматривает обязательную долю в наследстве, которую, несмотря на завещание, вправе получить несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего.

Основанием призвания к наследству по закону является родство наследников, брак, усыновление, а также нетрудоспособность лица, находившегося на иждивении наследодателя не менее года до его смерти.

Учитывая, что многие граждане приватизировали свои квартиры в общую совместную, без выделения долей, собственность, то при смерти одного из сособственников возникают определенные трудности с определением размера и стоимости наследуемой доли квартиры.

При общей совместной собственности доли собственников не установлены, но могут быть определены в любое время. Предполагается, что доли равны, если иное не оговорено законом или договором. В случае смерти одного из сособственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, происходит наследование не конкретной части имущества, а права в общей совместной собственности на квартиру. Однако поскольку в этом случае наследник может стать сособственником лишь неопределенной части, необходимо установить долю умершего в общем имуществе. В настоящее время, учитывая, что еще не сформировалась нормативная и судебная практика разрешения такого рода вопросов, применяется следующий порядок определения наследственной доли на жилое помещение.

Независимо от того, является ли приватизированная квартира долевой или совместной собственностью, наследство после смерти сособственника открывается, т.е. заводится наследственное дело.

В случае отсутствия спора доли устанавливаются по соглашению об определении долей всех сособственников и наследников умершего в праве общей собственности на квартиру. Соглашение удостоверяется государственным нотариусом (как правило, по месту открытия наследства, т.е. в месте расположения недвижимого имущества или последнего места жительства умершего) по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, т.е. после полного выявления нотариусом круга лиц, призванных к наследованию, при представлении правоустанавливающих документов на квартиру.

Когда переживший наследник или сособственник является несовершеннолетним (до 14 лет) или недееспособным, то за него действуют его представители (родители, усыновители или опекуны). Несовершеннолетние от 14 до 18 лет, если они не признаются полностью дееспособными, могут действовать при согласии (участии) попечителя. При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних для удостоверения соглашения об определении долей (в этой квартире в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ) требуется разрешение органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний - наследник (а не сособственник), такого разрешения не требуется.

В случаях, когда переживший сособственник является единственным наследником (или все другие наследники отказались от наследства в его пользу), применяется несколько иной порядок оформления наследства: соглашение об определении долей не заключается. Свидетельство о праве на наследство выдается на основании заявления о принятии наследства с отметкой о согласии считать доли в общей собственности с умершим равными (п. 2 ст. 254 ГК РФ).

Если переживший сособственник является супругом умершего и квартира приобретена супругами во время брака за счет общих средств, 1/2 доля квартиры умершего супруга (сособственника) определяется в порядке ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате путем оформления свидетельства о праве собственности, т.е. по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга.

В случае возникновения спора между наследниками умершего сособственника и остальными сособственниками доля умершего сособственника определяется судом.

Приобретение жилья в порядке дарения

Получение жилья в дар осуществляется на основании договора дарения, по которому одна сторона - даритель, безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне - одариваемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от обязанности перед собой или третьим лицом. Дарение не допускает встречной передачи вещи или. Даритель обязательно должен быть собственником жилья или его доли.

Договором дарения признается и обещание дарения, если оно сделано в надлежащей форме (п. 2 ст. 572 и ст. 574 ГК РФ).

Гражданский кодекс ввел в обиход и разновидность договора дарения - пожертвование (ст. 582 ГК РФ). При пожертвовании осуществляется дарение жилья для использования его в общеполезных целях. При этом, если одариваемый является физическим лицом, то назначение использования жилья должно быть обязательно указано в договоре, в то время как при пожертвовании в адрес юридических лиц такое указание не обязательно, так как оно исчерпывающе определено в законе.

Использование пожертвованного жилья не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения, без согласия жертвователя, дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования (п. 5 ст. 582 ГК).

Приобретение жилья в результате истечения срока приобретательной давности

По истечении срока приобретательной давности лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ). Следует уточнить, что законный владелец мог получить жилое помещение во владение любыми законными путями, за исключением передачи ему жилого помещения во владение на основе установления договорных отношений (аренды, найма, хранения и т.п.). Течение срока приобретательной давности в отношении находящегося во владении лица недвижимого имущества, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Признание за лицом права собственности на жилое помещение по истечении срока приобретательной давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией этого права. Право собственности при этом возникает не с момента вынесения судом решения, а с момента государственной регистрации этого права. В момент регистрации права нового собственника прежний собственник утрачивает право собственности на жилое помещение.

Таким образом, согласно ст. 10 ЖК РФ

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

2.2 Возмездное приобретение права собственности на жилые помещения

Возмездное приобретение жилья в собственность, т.е. за плату, осуществляется путем:

1) покупки по договору купли-продажи;

2) выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК;

3) инвестирования в строительство жилья;

4) мены (с применением правил о купле-продаже);

5) ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;

6) использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья;

7) выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;

8) выкупа нежилых чердачных помещений (и обустройство в них жилых помещений);

9) покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.

Приобретение жилья по договору купли-продажи

Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».

Новым и отличительным от договоров купли-продажи других вещей является порядок исполнения договора купли-продажи жилья. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора (ст. 556 ГК РФ).

Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка - завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы (ст. 456 ГК РФ).

К договору купли-продажи жилья применяются обязательные условия: письменная форма, указание имени и регистрации по месту жительства (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора (предмет и цена - существенные условия договора (ст. 554 и 555 ГК соответственно), т.е. такие условия, без соблюдения которых договор считается незаключенным с применением последствий, предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК), права третьих лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.

Важным является отражение в договоре купли-продажи порядка и сроков оплаты покупателем стоимости покупаемого жилья. Порядок оплаты важен тем, что до тех пор, пока не будет произведена оплата по договору, жилое помещение будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК - залог в силу закона). Соответственно, органы по государственной регистрации зарегистрируют ограничение на отчуждение данного жилого помещения новым собственником. Это значит, что новый собственник не сможет совершить с ним сделки до полной оплаты по договору.

Приобретение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК.

Возникновение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК происходит в следующем порядке:

Член жилищного, жилищно-строительного кооператива или другие лица, имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Время перехода права собственности на жилье в ЖК, ЖСК в этом случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления. Вместе с тем по общему правилу момент возникновения права собственности на вновь создаваемое здание возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого момента создателю здания, т.е. кооперативу, принадлежит право собственности на использованные для его создания средства. После государственной регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент полной выплаты кооперативу его членом пая право собственности на квартиру переходит от кооператива к его члену.

В дальнейшем член кооператива регистрирует свое право собственности на жилое помещение в учреждении юстиции по регистрации прав. Для того, чтобы зарегистрировать свое право, надо получить справку о полной выплате паевого взноса за жилое помещение, подписываемую председателем и бухгалтером кооператива, после чего обратиться в БТИ, где выдается справка, описывающая данное жилое помещение. Данные справки представляются в органы по государственной регистрации для регистрации права собственности на указанное жилое помещение.

Приобретение жилья в результате инвестирования в строительство жилья

Инвестирование в строительство жилья является новым видом приобретения жилья в собственность. Инвестирование в строительство жилья может осуществляться как гражданами, так и юридическими лицами, в том числе и иностранными.

Инвестициями могут быть денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, а также машины, оборудование и другие материальные и нематериальные ценности, вкладываемые в целях получения «дохода и другого положительного социального эффекта». В качестве инвестиций возможно использование не только собственных, но и заемных средств. Исходя из того, что инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, инвестиции остаются собственностью инвестора независимо от этапов строительства. Именно это положение и отличает договор инвестирования от всех иных видов договоров.

Вместе с тем Гражданский кодекс не ввел в действие понятие и правила договора инвестирования, что приводит к значительному юридическому разночтению взаимоотношений при строительстве и приобретении жилья с использованием инвестиций.

В Законе используются следующие общие понятия инвестиционной деятельности в области строительства и приобретения жилья:

Инвестор - тот, кто вкладывает денежные, материальные средства и нематериальные права, определяет порядок их использования.

Заказчик - тот, кого инвестор уполномочил осуществлять реализацию вложений. На период действия договора заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями в пределах полномочий, установленных инвестором. Исходя из этих полномочий уже заказчик, используя регламентируемые Гражданским кодексом РФ договоры подряда (строительного, на выполнение проектных и изыскательских работ и др.), осуществляет все хозяйственные и организационные мероприятия для возведения жилья. Заказчик получает вознаграждение за выполняемые работы и услуги. При этом заказчик имеет возможность получить в собственность часть жилья в счет оплаты производимых работ и услуг.

Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, либо предоставления внаем, аренду, либо для продажи.

Дольщик - юридическое лицо, имеющее, как правило, права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться жилье, а также права проектанта и застройщика. Если дольщик не инвестирует, т.е. не вносит материальных средств, а только предоставляет под строительство отведенный ему участок, отчисляемое ему по договору о долевом участии в строительстве муниципальным органом жилье остается за дольщиком и может заселяться по ордерам гражданами - сотрудниками дольщика, являющимися очередниками на получение жилья. В дальнейшем эти граждане вправе приватизировать предоставленное им жилое помещение.

Все четыре функции по договору инвестирования могут в различной комбинации принадлежать одному или разным лицам. Исходя из этого гражданам, намеревающимся вложить свои денежные средства в строительство жилья (инвестировать строительство), необходимо по документам убедиться, кем же является лицо, которому они вверяют свои средства: инвестором, заказчиком, застройщиком или дольщиком.

Приобретение жилья по договору мены

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилье в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилья, которое она обязуется передать, и покупателем жилья, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья предполагается равной (п. 1 ст. 568 ГК).

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Приобретение жилья по договору ренты

Новым видом договора, по которому происходит отчуждение права собственности, является договор ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилье, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.

В отличие от всех иных договоров отчуждения недвижимости только в отношении договора ренты Гражданским кодексом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилье, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

«Вторым» договором собственно и является договор ренты, т.е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилье. Именно исходя из этой, «второй» части договора, оформленные таким образом правоотношения и являются возмездными.

Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в ст. 253 предусматривал своеобразный аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Этой статьей устанавливались значительные ограничения заключения такого договора:

1) «получателем ренты» мог быть только «нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья». В настоящее время - гражданин любого возраста и состояния здоровья;

2) сделка оформлялась только в виде договора купли-продажи. В настоящее время допустимо и дарение;

3) выплата содержания осуществлялась «в уплату покупной цены» и предполагалось, что сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилья. В настоящее время - покупная цена - сама по себе, а рента как «вторая» часть договора - сама по себе;

4) ранее допускалось обеспечение «ренты» только в натуре. В настоящее время может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах;

5) утратившие силу нормы прежнего Гражданского кодекса РСФСР разрешали отчуждение жилья покупателем только после смерти продавца. В настоящее время (ст. 604 ГК РФ) плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему жилье, но только с согласия получателя ренты. Здесь следует также добавить, что в случае если плательщик ренты передает обремененное рентой жилье в собственность другого лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность, если Кодексом или иным законом, или договором не установлена ответственность солидарная (ст. 586 ГК РФ);

6) ранее «получателем ренты» мог быть только сам продавец. В настоящее время договор ренты может быть заключен как в пользу нескольких лиц (собственников), так и в пользу третьего лица (ст. 596 ГК РФ);

7) если ранее риск случайной гибели жилья нес покупатель, то в настоящее время, если жилище было передано возмездно под выплату постоянной ренты, то плательщик при случайной гибели жилья вправе требовать соответственного прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения ее условий. Если жилье передается бесплатно, то риск случайной гибели несет плательщик ренты (ст. 595 ГК РФ);

8) новацией является предоставление получателю ренты права залога на переданное жилье в обеспечение обязательств плательщика (ст. 587 ГК РФ);

9) никак не оговоренные ранее просрочки в выплате ренты в настоящее время компенсируются процентами (ст. 588 ГК РФ), размер которых определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст. 395 ГК РФ);

10) ранее действовавшее законодательство допускало только пожизненную «ренту». В настоящее время возможна не только пожизненная рента (ст. 596-600 ГК РФ), но и постоянная рента, получателями которой могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч. 1 ст. 589 ГК РФ). Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в порядке правопреемства. Особо следует отметить, что размер денежного выражения постоянной ренты может индексироваться, т.е. увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ). Постоянная рента выплачивается, как правило, по окончании каждого календарного квартала, а пожизненная - по окончании месяца;

11) ранее действовавшее законодательство не предусматривало ни с чьей стороны опережающее прекращение выплаты ренты. В настоящее время за плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, однако если договором не предусматривается запрет на это - до смерти получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет (ст. 592 ГК РФ).

12) размер пожизненной ренты должен быть указан в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в период его жизни (ст. 597 ГК РФ), и в пересчете на месяц не может быть менее одного минимального размера оплаты труда.

13) при пожизненном содержании с иждивением (третий вид ренты наряду с постоянной и пожизненной) в качестве ренты получателю обеспечивается удовлетворение в жилье, питании, одежде и уходе. Этот вид ренты может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг. Существенным условием этого вида договора ренты является отражение в его тексте стоимости общего объема содержания, при котором месячное содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ

Приобретение жилья с использованием государственных субсидий и кредита

Приобретение жилья с использованием государственных субсидий и кредита является также новым порядком приобретения жилья гражданами. Правовыми основаниями для этого являются положения Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» о том, что «гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья» (ст. 2 Закона). Законом также определено, что «компенсации (субсидии) - это средства, предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки» (ст. 1 Закона). Указом Президента РФ установлено, что гражданам субсидии предоставляются безвозмездно.

Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. №937 было утверждено «Положение о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья», которое регламентирует весь порядок взаимоотношений граждан и государственных органов.

Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальный квартире

Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальный квартире осуществляется на основании ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», предусматривающего, что освобожденное изолированное жилое помещение в коммунальной квартире передается (при отсутствии граждан, признаваемых нуждающимися в улучшении жилищных условий или не обеспеченных по жилищным нормам), нанимателям соседних комнат по договору купли-продажи или аренды, если эта возможность не ограничена субъектом Федерации. Таким образом, осуществляется постепенная ликвидация коммунальных квартир.

Приобретение жилья в результате выкупа неиспользуемого помещения

Одной из разновидностей выкупа неиспользуемого помещения является введенная в городах Москве и Санкт-Петербурге практика выкупа нежилых чердачных помещений, расположенных над квартирами граждан и обустройство в них жилых помещений. Эта деятельность может осуществляться как жителями последних этажей жилых домов с присоединением этих помещений к своим квартирам, так и физическими и юридическими лицами для возведения самостоятельных жилых мансардных помещений. Целью освоения чердачных пространств является создание дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда.

Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах осуществляется по результатам конкурсов, проводимых префектурами административных округов. Собственно мансардным помещением можно называть этаж, размещенный внутри чердачного пространства, т.е. между конструкциями кровли, наружных стен и перекрытием верхнего этажа.

3. Прекращение права собственности на жилые помещения помимо воли его владельца

Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

В результате совершения сделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

· обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

· отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

· выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

· изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

· реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

· конфискация (ст. 243 ГК РФ);

· изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника. В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ.

Заключение

Подводя итог, целесообразно сделать следующие краткие выводы.

Жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Право собственности на жилое помещение- это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение - это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование - это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после?еревода такого помещения в нежилое.

Распоряжение - это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обес?ечения обороны страны и безопасности государства.

Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.

Объект права собственности на жилое помещение - это помещение, предназначенное для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т.д.).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).

Подобные документы

Жилые помещения как объекты права собственности. Правовой режим жилых помещений. Основные производные способы приобретения права собственности на жилые помещения. Порядок возникновения и прекращения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты.

курсовая работа , добавлен 03.01.2011

Определение понятия "жилые помещения" и регламентация их юридических характеристик как объектов права собственности граждан. Принцип неприкосновенности жилища. Перспективы развития охраны права собственности граждан на жилые помещения в российском праве.

дипломная работа , добавлен 06.05.2014

курсовая работа , добавлен 12.02.2016

Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, их права и обязанности. Жилое помещение как объект права собственности. Правовое регулирование общего имущества в многоквартирном доме. Понятие товарищества собственников жилья.

курсовая работа , добавлен 08.03.2010

Суть права собственности. Содержание правомочий собственника. Право частной собственности граждан, юридических лиц на земельные участки и жилые помещения. Право государственной и муниципальной собственности. Приобретение и прекращение права собственности.

курсовая работа , добавлен 10.03.2016

Систематизация объектов права собственности. Классификация недвижимого имущества, его место среди объектов права собственности. Виды объектов права собственности (земельные участки, жилые помещения, предприятия, здания, сооружения, животные, информация).

дипломная работа , добавлен 22.10.2015

курсовая работа , добавлен 10.03.2016

Жилые помещения как объекты права собственности. Основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение. Прекращение права собственности по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника. Собственник жилого строения.

контрольная работа , добавлен 11.09.2014

Правовое регулирование, основания возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении. Управление общим имуществом многоквартирного дома.

дипломная работа , добавлен 21.10.2014

Основания возникновения права собственности на жилые помещения. Защита права собственности субъектов гражданского оборота. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в юридической литературе. Общее понятие о виндикационном иске.

Просмотров

Рекомендованный список диссертаций

Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве 2005 год, кандидат юридических наук Ащаулов, Алексей Вячеславович

Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения 2004 год, кандидат юридических наук Шведкова, Ольга Владимировна

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения»

Похожие диссертационные работы по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения 2007 год, кандидат юридических наук Иванников, Сергей Борисович

Защита гражданских прав физического лица при приобретении жилья 2006 год, кандидат юридических наук Карева, Галина Георгиевна

Участие в жилищном кооперативе как способ удовлетворения жилищной потребности граждан 2007 год, кандидат юридических наук Гимадрисламова, Олеся Рамильевна

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Малахова, Анна Александровна

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Малахова, Анна Александровна, 2008 год

ВВЕДЕНИЕ

1. рассмотреть понятие права собственности на жилое помещение и нежилое помещение;

2. рассмотреть основные проблемы, которые возникают в связи с реализацией данных правомочий.

Дипломная работа состоит из введения трех глав, заключения и списка использованной литературы.

В первой главе раскрываются общие положения о жилых помещениях,

В заключении делаются выводы и обобщения по проделанной работе.

Подобные документы