Какие права имеет арендатор при неисполнении арендодателем своих обязательств. Конспекты юриста Арендодатель обязан

11. Исполнение договора поставки: время, место, способ, участники.

13.Юридическая характеристика и элементы договора дарения. Форма договора.

14. Исполнение и прекращение договора дарения.

16.Договор пожизненного содержания с иждивением.

18.Права и обязанности арендодателя по договору аренды.

19.Права и обязанности арендатора по договору аренды.

20.Прекращение договора аренды. Право арендатора на возобновление договора.

21 .Договор проката.

22.Договор лизинга.

23.Жилищные фонды в Российской Федерации.

24. Право граждан на жилище и формы его реализации.

25.Условия и порядок предоставления жилого помещения в фонде

26.Юридическая характеристика и элементы договора социального

27.Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения.

28.Служебное жилое помещение: предоставление, пользование, выселение.

29.Договор поднайма. Временные жильцы.

29 Зо.Обмен жилых помещений.

31.Приватизация жилых помещении: понятие, принципы, условия, оформление, правовое регулирование.

32.Наем жилого помещения на коммерческой основе: юридическая характеристика, элементы, срок отличие от договора социального найма.

34.Расторжение договора социального найма жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

35.Расторжение договора социального найма жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.

38.Юридическая характеристика договора подряда, отличие от смежных

39.Права и обязанности подрядчика по договору подряда. Риск подрядчика.

40.Права и обязанности заказчика по договору подряда.

41. Последствия нарушения условий о качестве и сроках по договору подряда.

42. Основания и последствия прекращения договора подряда.

44. Договор строительного подряда: понятие, элементы, ответственность сторон.

45. Структура договорных связей по договору строительного подряда.

46. Понятие и виды перевозок. Правовое регулирование перевозок.

Правовое регулирование

48. Договор перевозки грузов: юр. Хар-ка, элементы, оформление, содержание.

49. Ответственность сторон за нарушение договора перевозки грузов.

50. Особенности ответственности по договору морской перевозки грузов. Общая и частная авария при морской перевозке.

51. Договор перевозки пассажиров и багажа.

Отличие от смежных договоров.

53. Права и обязанности сторон по договору поручения.

54. Основания и последствия прекращения договора поручения.

56. Права и обязанности сторон по договору комиссии.

57. Основания и последствия прекращения договора комиссии.

58. Юридическая характеристика и область применения договора хранения. Форма договора.

69. Права и обязанности сторон по договору хранения.

60. Ответственность сторон по договору хранения.

61. Договор банковского счета: понятие, элементы, заключение, виды

62.Права и обязанности сторон по договору банковского счета. Прекращение договора.

65. Расчеты по аккредитиву.

64. Расчеты чеками.

66. Юридическая характеристика и область применения договора займа.

67. Вексель.

68. Договор банковского кредитования: юридическая характеристика, элементы,

69. Права, и обязанности сторон по договору банковского кредитования. Санкции за

70. Понятие и виды страхования.

73. Права и обязанности сторон по договору страхования.

76. Ответственность за вред, причиненный государственными органами и органами

80. Ответственность за вред, причиненный жизни и здоровью гражданина.

81. Компенсация морального вреда.

Изобретение и формы его правовой охраны 91

16 Лет 1/8

18.Права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Юридическая характеристика:

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Обязанности: 1. предоставить имущество (ст. 611 ГК), 2. вручить имущество (обеспечение доступа к нему). Имущество должно быть передано в состоянии, предусмотренном в договоре или соответствовать его назначению. Должно передаваться со всеми принадлежностями. Имущество должно быть предоставлено в срок, если не указан, то в разумный срок. Если арендодатель не передает имущество, арендатор вправе: а) требовать передачи индивидуально-определенной вещи или возмещения убытков; б) отказаться от договора или требовать возмещения убытков. Если имущество передается с недостатками, которые препятствуют его использованию и они не явны и арендодатель не предупредил: Арендатор может: уменьшить арендную плату; безвозмездно устранить недостатки; возместить расходы на устранение недостатков. Арендатор может исправлять вещь только с согласия арендодателя. Эти требования могут предъявляться независимо от знания арендодателя о недостатках; 3. предупредить об обременении имущества правами 3-х лиц (если не предупредил - расторжение договора или уменьшение цены); 4. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Сроки: В соответствии с частью 1 ГК если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот срок. В случаях, когда определенный срок не установлен, обязательство должно быть исполнено в разумный срок (если этого не происходит, то должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнения).

19.Права и обязанности арендатора по договору аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Юридическая характеристика: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий. Обязанности арендатора:

1) обязанность содержать нанятое имущество - текущий ремонт, нести расходы по содержанию вещи, иная договорная обязанность (страховка);

2) обязанность использовать имущество по назначению; если указана цель аренды -только целевое использование; бережное отношение к имуществу и вернуть в нормальном состоянии с учетом естественного износа (ст. 615, 622 ГК). Если имущество используется не по назначению, порча имущества ведет к расторжению договора. Если не возвращается вовремя - принудительный возврат, возмещение убытков; взыскание договорной неустойки, арендная плата за весь срок. Имущество в худшем состоянии, чем предусмотрено в договоре - убытки. Акт передачи имущества при передаче имущества (не существенное условие). Последствия улучшения имущества арендатором:

Если улучшения отделимые и арендодатель не согласен их оплачивать - арендатор может оставить их у себя; если улучшения неотделимые и арендодатель не давал согласия на их производство, то все переходит арендодателю (ст. 623 ГК).

3) вносить арендную плату в срок, порядке, размере, предусмотренном договором. Это не

существенное условие.

Формы оплаты: денежная; выполнение работ или оказание услуг; передача вещи арендодателю в собственность; передача арендатором вещи в пользование; другие формы, предусмотренные договором

Изменение арендной платы: договор долгосрочный. Арендная плата: чтобы арендодатель мог ее изменить, в договоре должна быть указана возможность ее изменения (четкие критерии и сроки изменения арендной платы). Срок - минимальный - 1 год Точный критерий - $, МРОТ, НПЦ; в зависимости от их изменений. Если арендатор задерживает оплату, а арендодатель может требовать предоплаты, то не более, чем за 2 срока вперед. Выражение арендной платы в валюте - изменение курса не изменение оплаты.

Права арендатора: требовать передачи сданного в аренду имущества, возмещение убытков; пользование имуществом - сдача в субаренду, для собственных нужд; предоставлять арендованное имущество по договору ссуды; передавать право в залог; передавать право аренды в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ (товариществ); полномочия 2-5 - только с согласия арендодателя; право собственности на плоды (доходы), если иное не предусмотрено договором; преимущественное право аренды;

Если иное не предусмотрено договором, по истечении срока договора арендатор на прочих равных условиях имеет право преимущественное на аренду. Если арендодатель нарушит это право, то арендатор имеет право перевода договора на себя и возмещения убытков или возмещения убытков. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о том, что хочет воспользоваться своим правом в разумный срок. Если по истечении срока договора арендатор продолжает использовать имущество, а арендодатель не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Право на выкуп арендованного имущества (Закон «О приватизации») в договоре; после заключения договора предусматриваются условия, при которых арендатор становится собственником. Право собственности возникает после регистрации для недвижимости, соблюдения условий - для движимого имущества.

Чтобы узнать, какие права имеет арендатор по договору аренды, давайте рассмотрим договор, его условия и само понятие арендатор.

Для начала, что такое аренда?

После чего - вернуть имущество собственнику без повреждений.

В аренду можно сдавать все от велосипедов на прокат до заводов с оборудованием.

Все, что не запрещено законом нашей страны.

Договор

Договор, разумеется, заключается с соблюдением всех юридических норм, но за счет такого разброса предметов, которые могут участвовать в сделке, условия договора меняются конкретно в зависимости от рассматриваемого случая.

Неизменными остаются только стороны.

Арендодатель - собственник, или его доверенное лицо, который сдает имущество для получения дохода.

Арендатор - лицо, которое берет в аренду имущество и использует его для своих целей, которые оговорены с хозяином. При этом он должен вернуть по окончании оговоренного времени собственнику его имущество в первоначальном состоянии. Естественный износ в расчет не берется.

Содержание договора аренды:

• Участвующие в сделке стороны
• Предмет договора. Конкретное описание предмета, это обязательное условие не зависимое ни от чего. Как и в любом другом договоре, после его прочтения, не должно возникнуть вопроса о каком именно предмете идет речь.
• Права и обязанности сторон. Права арендатора рассмотрим ниже.
• Срок договора аренды
• Размер арендной платы
• Ответственность сторон
• Решение спорных ситуаций
• Подписи сторон

Арендатор

Поскольку арендатором является лицо, которое берет имущество в свое пользование и оплачивает за это определенную цену, то первое его право, это получение в его распоряжение конкретно оговоренного имущества без каких-либо неожиданных изменений. Причем, если для функционирования предмета аренды необходимы какие-либо сертификаты, документации и пр. то арендодатель обязан их также предоставить, если иное не оговаривалось договором.

Права арендатора по договору аренды:

• Имущество должно быть предоставлено в пользование в срок оговоренный договором.
• Если это оговорено договором аренды, то арендатор имеет право сдать имущество в субаренду. Обязательное условие, это срок. Он не должен быть больше, чем сам срок аренды.
• Арендатор имеет право, расторгнуть договор аренды досрочно, при соблюдении требований закона.
• Арендатор имеет преимущественное право на то, чтобы заключить последующий договор на это имущество.
• Если в договоре аренды иное не оговорено, то в случае если арендатор внес с согласия владельца изменения в имущество без причинения ему вреда, то после окончания срока аренды, он имеет право на то, чтобы ему возместили понесенные им затраты.
• Также в договоре аренды может быть оговорено сторонами право на дальнейший выкуп этого имущества арендатором.

Юридическая характеристика:

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Обязанности: 1. предоставить имущество (ст. 611 ГК), 2. вручить имущество (обеспечение доступа к нему). Имущество должно быть передано в состоянии, предусмотренном в договоре или соответствовать его назначению. Должно передаваться со всеми принадлежностями. Имущество должно быть предоставлено в срок, если не указан, то в разумный срок. Если арендодатель не передает имущество, арендатор вправе: а) требовать передачи индивидуально-определенной вещи или возмещения убытков; б) отказаться от договора или требовать возмещения убытков. Если имущество передается с недостатками, которые препятствуют его использованию и они не явны и арендодатель не предупредил: Арендатор может: уменьшить арендную плату; безвозмездно устранить недостатки; возместить расходы на устранение недостатков. Арендатор может исправлять вещь только с согласия арендодателя. Эти требования могут предъявляться независимо от знания арендодателя о недостатках; 3. предупредить об обременении имущества правами 3-х лиц (если не предупредил - расторжение договора или уменьшение цены); 4. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Сроки: В соответствии с частью 1 ГК если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот срок. В случаях, когда определенный срок не установлен, обязательство должно быть исполнено в разумный срок (если этого не происходит, то должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнения).

19.Права и обязанности арендатора по договору аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Юридическая характеристика: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий. Обязанности арендатора:

1) обязанность содержать нанятое имущество - текущий ремонт, нести расходы по содержанию вещи, иная договорная обязанность (страховка);

2) обязанность использовать имущество по назначению; если указана цель аренды -только целевое использование; бережное отношение к имуществу и вернуть в нормальном состоянии с учетом естественного износа (ст. 615, 622 ГК). Если имущество используется не по назначению, порча имущества ведет к расторжению договора. Если не возвращается вовремя - принудительный возврат, возмещение убытков; взыскание договорной неустойки, арендная плата за весь срок. Имущество в худшем состоянии, чем предусмотрено в договоре - убытки. Акт передачи имущества при передаче имущества (не существенное условие). Последствия улучшения имущества арендатором:

Если улучшения отделимые и арендодатель не согласен их оплачивать - арендатор может оставить их у себя; если улучшения неотделимые и арендодатель не давал согласия на их производство, то все переходит арендодателю (ст. 623 ГК).

3) вносить арендную плату в срок, порядке, размере, предусмотренном договором. Это не

существенное условие.

Формы оплаты: денежная; выполнение работ или оказание услуг; передача вещи арендодателю в собственность; передача арендатором вещи в пользование; другие формы, предусмотренные договором

Изменение арендной платы: договор долгосрочный. Арендная плата: чтобы арендодатель мог ее изменить, в договоре должна быть указана возможность ее изменения (четкие критерии и сроки изменения арендной платы). Срок - минимальный - 1 год Точный критерий - $, МРОТ, НПЦ; в зависимости от их изменений. Если арендатор задерживает оплату, а арендодатель может требовать предоплаты, то не более, чем за 2 срока вперед. Выражение арендной платы в валюте - изменение курса не изменение оплаты.

Права арендатора: требовать передачи сданного в аренду имущества, возмещение убытков; пользование имуществом - сдача в субаренду, для собственных нужд; предоставлять арендованное имущество по договору ссуды; передавать право в залог; передавать право аренды в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ (товариществ); полномочия 2-5 - только с согласия арендодателя; право собственности на плоды (доходы), если иное не предусмотрено договором; преимущественное право аренды;

Если иное не предусмотрено договором, по истечении срока договора арендатор на прочих равных условиях имеет право преимущественное на аренду. Если арендодатель нарушит это право, то арендатор имеет право перевода договора на себя и возмещения убытков или возмещения убытков. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о том, что хочет воспользоваться своим правом в разумный срок. Если по истечении срока договора арендатор продолжает использовать имущество, а арендодатель не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Право на выкуп арендованного имущества (Закон «О приватизации») в договоре; после заключения договора предусматриваются условия, при которых арендатор становится собственником. Право собственности возникает после регистрации для недвижимости, соблюдения условий - для движимого имущества.

Основная обязанность арендода-теля - своевременно предоставить арендатору имущество в состоя-нии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему до-кументами (ст.

611 ГК).

Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок переда-чи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имуще-ство должно быть передано в разумный срок, определяемый по пра-вилам ст. 314 ГК. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 ГК потребовать: а) либо прину-дительной передачи ему договорного имущества и взыскания убыт-ков, причиненных просрочкой его передачи2; б) либо расторжения

1 Например, договор аренды здания на 2 года с условием его выкупа арендатором должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции как договор аренды здания (соору- жения), заключенный на срок более одного года. То обстоятельство, что применительно к купле-продаже ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию толь- ко договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий, не отменяет обязатель- ного требования государственной регистрации договора аренды здания, заключенного на срок более одного года.

2 При применении ст. 398 ГК к арендным обязательствам следует иметь в ви- ду, что согласно ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на арендован- ное имущество к другому лицу и, соответственно, фактическая передача ему имущества не лишает арендатора права потребовать от нового собственника исполнения обязанности по передаче имущества в аренду. Если после заключе- ния договора аренды, но до передачи имущества арендатору оно попало в неза- конное владение третьего лица, арендатор вправе истребовать имущество у незаконного владельца на основании ст. 301, 305 ГК.

договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Если имущество, передаваемое с просрочкой, при-нято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причинен-ные просрочкой.

Во-вторых, имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техниче-ский паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользовать-ся имуществом согласно договору, он вправе потребовать предос-тавления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исклю-чает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.

Если же отсутствие принадлежностей или документов не пре-пятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со ссылкой на п. 2 ст. 611 ГК. В то же время у него есть право потребовать прину-дительного исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскать убыт-ки, причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.

В-третьих, арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его на-значению.

В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки, которые: а) указаны в договоре; б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору; в) должны были быть обна-ружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду - так называемые явные недостатки.

Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значе-ние имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользо-вание имуществом, не влекут ответственности арендодателя за не-надлежащее исполнение обязанности передать имущество. В то же время они должны быть зафиксированы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате имущества в обусловленном со-стоянии.

При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендода-тель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уве- домлением об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК).

Закон предоставляет арендодателю возможность избежать при-менения арендатором способов защиты, приведенных в двух первых пунктах. Для этого он должен без промедления заменить предостав-ленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устра-нить выявленные недостатки.

Вправе ли арендатор потребовать расторжения договора, если арендодатель сразу после получения предупреждения предоставит взамен надлежащее имущество или устранит выявленные недостат-ки? Поскольку право на расторжение договора специально оговоре-но в законе, необходимо исходить из презумпции того, что указан-ное нарушение существенно ущемляет интересы арендатора незави-симо от последующих действий арендодателя по устранению недостатков. Однако если конкретные обстоятельства свидетельст-вуют о том, что в период между передачей имущества с недостатка-ми и их безвозмездным устранением арендодателем (или предостав-лением взамен надлежащего имущества) существенного наруше-ния имущественных интересов арендатора не произошло, действия арендатора по расторжению договора могут быть оценены как

злоупотребление правом (ст. 10 ГК) и, следовательно, в иске о рас-торжении договора может быть отказано.

Если применение указанных выше способов защиты не покрыва-ет убытков, причиненных арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК). Это правило обусловлено гражданско-правовым принципом полного возмещения убытков. Закон предос-тавляет арендатору также возможность взыскать убытки, не покры-тые за счет удержания из арендной платы. Однако данное право применимо лишь в том случае, когда сумма убытков намного пре-вышает размер арендной платы и, соответственно, полное возмеще-ние убытков за счет арендной платы в силу растянутости во времени ущемит интересы арендатора. Арендатор вправе взыскать убытки, причиненные передачей ненадлежащего имущества, также и при расторжении договора.

Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в арен-ду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основа-нии закона или договора (ст. 613 ГК)1. Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения догово-ра и возмещения убытков (ст. 613 ГК). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно ограничениям прав и интересов арендато-ра. Для взыскания убытков критерий соразмерности значения не имеет, достаточно доказать размер убытков и причинную связь ме-жду обременением арендного имущества, о котором арендатор не был уведомлен, и причиненными убытками.

Обязанность арендодателя не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду имуществом. После передачи имущества арендода-тель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Напри-мер, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору

1 Так, если имущество находится в залоге у третьего лица, передача его в аренду не лишает залогодержателя права обратить взыскание на заложенное имущество.

беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. Закон предо-ставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и не связанных с лишением владения, также против собственника (ст. 301-305 ГК).

Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. Исходя из принципа возложения на собственника обязан-ности содержать имущество (ст. 210 ГК) и учитывая временный характер арендного пользования, закон установил диспозитивное правило, обязывающее арендодателя производить капитальный ре-монт переданного в аренду имущества за свой счет (ст. 616 ГК). Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту может быть предусмотрен нормативными правовыми актами или договором1.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендного имущест-ва, без которого оно не может использоваться по назначению. Капи-тальный ремонт должен производиться арендодателем в срок, уста-новленный договором, а если он не определен договором или вы-зван неотложной необходимостью - в разумный срок. Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной пла-ты; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК).

Осуществление капитального ремонта может быть сопряжено с лишением арендатора возможности владеть и пользоваться имуще-ством согласно договору. Особенности правоотношений сторон в этот период могут быть предусмотрены в договоре. В частности, на арендодателя может быть возложена обязанность предоставить арендатору на время ремонта аналогичное имущество. Во всяком случае, если иное не определено в договоре, арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период капитального ремон-та, если арендатор в этот период был лишен возможности пользо-ваться арендованным имуществом.