Основания и порядок изъятия земельного участка у собственника. Основания и порядок изъятия земли у собственников

Иногда случается так, что пребывающий в частной собственности участок земли отчуждается для муниципальных нужд или же государственных. Как правило, подобное практикуется в случаях, когда определенная территория требуется для строительства:

• автодороги федерального уровня;
• железнодорожной ветки;
• линии электропередач и пр.

В этой ситуации государство обязуется вернуть бывшему владельцу земли:

• ее полную стоимость, по рыночной оценке;
• возместить все убытки;
• компенсировать утраченную выгоду.

В прошлом году в середине весны был введен в действие законодательный акт, содержащий поправки к нормативно-правовым документам, регулирующим порядок изъятия земли для нужд государства или муниципалитета.

В старой редакции Земельного кодекса было только несколько правил, касающихся этого вопроса. Сейчас же там появилась отдельная глава.

В основе новых требований лежит опыт, полученный при организации строительных работ в:

• Новой Москве;
• Сочи (зимняя Олимпиада);
• Владивостоке (подготовка к съезду АТЕС).

Чтобы обеспечить реализацию этих проектов, было принято несколько специальных законов, которые вводили в каждом конкретном случае особый упрощенный порядок отчуждения земельных наделов. Сейчас же данная правоприменительная практика обобщена и распространяется на все аналогичные случаи.

Основания

Как и в прежнее время, соответствующее решение об изъятии земли принимается на уровне следующих исполнительных органов власти:

• федеральных;
• региональных;
• местных.

Тем не менее с прошлого года ввели в действие норму, согласно которой инициировать соответствующее решение об изъятии у собственника надела, в связи со строительством того или иного объекта, может не только исполнительная власть, но и:

• естественные монополии;
• пользователи недр;
• другие организации.

На инициаторов законодательство возлагает все расходы, связанные с:

• кадастровыми работами;
• возмещением стоимости.

Это позволит в перспективе существенным образом сэкономить средства федерального и региональных бюджетов. Специалисты же отмечают, что такое нововведение несет потенциальную угрозу для землевладельцев.

Порядок выявления собственника

Первым этапом процедуры изъятия является определение владельца той или иной делянки. Орган власти, принявший соответствующее решение, обращается в Росреестр с запросом. В случае если там информацию не обнаружили, поиски продолжаются в архивах местных властных структур, в ведении которых находится конкретный участок.

Кроме того, закон также предусматривает размещение поисковых заявок на официальных сайтах уполномоченных органов, и на информационных щитах, расположенных в населенном пункте. Делать это необходимо не позднее, чем за два месяца до момента изъятия.

Как полагают юристы, вероятнее всего, здесь будет актуальной следующая норма – собственники земли, которых не удалось определить до момента отчуждения, получат право истребовать денежную компенсацию. Но ни при каких обстоятельствах вернуть назад свой надел они не смогут.

В ситуации если владельцев участка не удалось выявить, орган власти подает в суд заявление, в котором содержится требование – признать право Российской Федерации или местных властей на данную землю, а кроме того, на недвижимость, на ней расположенную.

Как считают юристы, проблемы, скорее всего, возникнут у граждан, оформивших наделы в собственность до 98-го года прошлого столетия. Все дело в том, что такая недвижимость не внесена в госреестры. Могут там содержаться только сведения, которые были предоставлены по инициативе самих владельцев. По этой причине всем гражданам, получившим землю до указанной выше даты, следует обратиться в Росреестр и выяснить – есть ли там соответствующие данные.

Обратиться в регистрирующий орган могут непосредственно собственники или же уполномоченные ими лица на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Уточнить информацию удастся через:

• сайт Госуслуг;
• веб-ресурс Росреестра.

В последнем случае придется внести 250 рублей. В остальных госпошлина составляет от 500 до 1,5 тысячи. Требуемую информацию предоставят на протяжении пяти рабочих дней.

В случае если с регистрацией прав владения возникли какие-либо трудности, нужно постоянно отслеживать объявления, публикуемые на городском сайте, касающиеся вопросов перепланировки, застройки и развития инфраструктуры. При обнаружении намерений изъять конкретный участок, его собственник сможет оперативно направить заявление, содержащее требование учесть его права на землю, или же попытаться опротестовать решение в суде.

Постановление об изъятии участка земли

После того как были установлены лица, владеющие определенной территорией, орган власти должен принять решение об отчуждении. В этом документе подробно указываются:

• какие именно участки подлежат изъятию;
• объекты недвижимого имущества на них расположенные;
• цели и причины;
• реквизиты нормативных актов.

В случае если принятие такого решения произошло по инициативе какой-либо организации – ее название также следует указать. В следующую декаду после издания распоряжения органы власти должны донести до сведения владельцев земли информацию об изъятии. Делается это такими способами:

• через официальные веб-ресурсы;
• путем публикации сообщений в печатных периодических местных изданиях.

Кроме того, копия решения направляется:

• в Росреестр;
• собственникам надела;
• организации, затребовавшей изъятие.

Согласно закону, владелец считается уведомленным с момента получения им копии решения, или со дня публикации его в СМИ.

Документ об изъятии остается действительным на протяжении 3-х лет. Его также разрешается опротестовать в судебном порядке.

Стоимость земли

Изъятие земельного участка предполагает выплату компенсации не только собственникам, но еще и:

• арендаторам;
• лицам, использующим надел безвозмездно:
• гражданам, получившим делянку в пожизненное владение или по наследству.

Стоимость земли определяется путем оценивания. Подлежит выкупу также и вся недвижимость, расположенная на делянке. В процессе оценки не учитываются строения и другие улучшения, сооруженные вопреки условиям использования участка. Также не получится вернуть деньги за объекты, строительство которых началось после обнародования уведомления об отчуждении.

Объемы компенсации должны быть определены не позже, чем за два месяца до пересылки владельцу земли соглашения об ее изъятии.

Договор об отчуждении

Данное соглашение, согласно Земельному кодексу, заключается с каждым собственником по отдельности. В том случае, если на территории надела расположены объекты недвижимости, в тексте договора необходимо указать полный перечень их.

По согласию сторон правообладателям могут предоставить взамен изъятых участков и находящихся на них построек, другие наделы или жилье. В этом случае применяются нормы законодательства, регулирующие порядок обмена недвижимости.

Согласно главному закону страны – Конституции РФ, частная собственность является неприкосновенной. Однако бывают моменты, когда у владельца отбирают угодье. Именно поэтому так важно быть подкованным во всех юридических тонкостях этого вопроса. Ключевым основанием для превращения правомочий для юридических и физических лиц выступает изъятие данных участков в пользу государства.

Процедура начинается с изымания земельных наделов с выявлением собственников. Заинтересованный орган может подать запрос в Росреестр и, если не был получен ответ на вопросы, которые были перечислены, тогда запросы в обязательном порядке посылаются в архивы компаний, в которых могут еще храниться сведения.

Система проводит поиск владельцев через размещение оповещений на главной странице портала, либо же каких-то других информационных ресурсах государственных органов. Эту процедуру проводят обычно не меньше чем за 2 месяца до принятия стратегически важного решения об изъятии.

Если не были найдены собственники после процедуры поиска, тогда инициатору следует подать в суд и добиваться признания права собственности муниципалитета либо же государства на недвижимые объекты, которые были расположены на этом участке.

Граждане, которые зарегистрировали свои участки до 1998 года, могут попасть в эту категорию. Владелец должен подтвердить свое право, подать соответствующие документы в Росреестр. Если этого не произошло, высока вероятность того, что в государственной базе отсутствуют данные о правообладателе. В суде земельный участок может быть признан собственностью государства.

Угодья очень редко изымаются для нужд страны, и каждый из случаев прописан в статье 49 Земельного Кодекса Российской Федерации. Выкуп может быть осуществлен РФ либо же каким-то другим сопутствующим объектом Российской Федерации.

Решение о необходимости изъять землю принимают региональные, а также федеральные органы. Порядок выглядит так: правообладатель и государственные органы должны обсудить условия и прийти к соглашению. Сумма и порядок возмещения обязательно должны быть прописаны. Собственник имеет право требовать компенсацию за все имущество, которое было утрачено, и за которое он понес убытки.

Участок, который изымается, можно заменить на любое недвижимое имущество, которое равноценно с точки зрения своей стоимости. На замену может быть предоставлена земля либо же недвижимый объект, который полностью покроет сумму возмещения.

Обычно порядок изъятия выглядит так:

• Проводится подготовка к процедуре, с определением общего порядка, а также прекращением прав владения;
• Должно быть принято решение с обоснованием условий проведенного изъятия;
• Собственнику сообщают о предстоящей процедуре;
• Заключается соглашение о проведении изъятия с владельцем земли.

Государство может выдать вам участок, меньший по своей территории, с обязательной выплатой разницы возмещения. Принудительное взыскание должно быть обеспечено равноценным возмещением, сумма должна быть выдана единожды в полном объеме. Суд имеет все полномочия установить сроки, сумму и порядок возмещения на основании материалов, которые были предоставлены по делу.

Постановление об изъятии земельного участка для муниципальных нужд

Может быть составлено решение об изъятии земли как для одного участка, так и для нескольких наделов одновременно. В случае, если сносят многоэтажный дом, выдается лишь одно постановление.

Выполнена должна быть процедура:

• после того, как будет принято постановление в течение 10 дней (информация об этом размещается на официальном сайте, а также иных источниках информации);
• процесс публикации информации сохраняет за собой общий порядок расположения недвижимого объекта, который изымается;
• ксерокопии решения должны быть выданы каждому владельцу, интересы которого были затронуты;
• копия должна быть направлена в органы регистрации прав владельцев;
• в случае изъятия недвижимых объектов на основании прошения, в организацию следует направить копию решения.

В постановлении указывается правовая основа, и основания, согласно которым происходит регулирование данного вопроса.

Соглашение об изъятии земельного участка для государственных нужд

В ст. 56.9 Земельного Кодекса РФ регулируются все аспекты, которые относят к составлению соглашения как ключевого документа, согласно которому право владения переходит от собственника к государству, либо муниципальному органу.

В таком документе обязательно должны быть включены положения:

• имена граждан, подписи которых стоят в документе;
• указаны кадастровые номера земельных участков, которые изымаются;
• перечислены основания принятого решения, общие цели с реквизитами документа;
• прописан общий перечень прав, которые перестают действовать либо же возникают в результате проведенной сделки;
• срок передачи не должен быть больше 6 месяцев;
• порядок выплаты компенсации, а также ее размеры.

Отдельной строкой могут быть также указаны ключевые нюансы в адрес некоторых объектов, право использования которых остается за владельцем.

Основания изъятия земельного участка для государственных нужд

Земли у собственника могут быть отобраны в пользу муниципалитета либо же государства – это прописано в статьях 49 и 55 ЗК РФ. Владелец недвижимого имущества должен получить письмо о том, что будет проведена процедура изъятия. Сообщить необходимо не позже чем за 1 год до ее проведения.

Причинами могут выступить:

• Государство выполняет свои международные обязательства;
• Проводится процедура отчуждения земли, чтобы в дальнейшем на этой территории можно было разместить федеральные и государственные объекты, если нет иных для этого возможностей;
• Другие случаи регулируются согласно действующему законодательству.

Обычно процесс изъятия земельных наделов происходит из-за того, что государство в них нуждается. Основаниями может послужить строительство значимых сооружений с заранее созданным проектом. Другого способа, кроме изъятия земельных участков просто нет. К примеру, в процессе подготовки олимпийских объектов на территории Сочи пришлось прибегнуть к этому методу. Подобные ситуации могут произойти при строительстве магистралей, водопроводов, железнодорожных веток и т.д.

Земли, которые попадают в категорию изъятия, будут выявлены еще на стадии подготовки строительного проекта.

Со стороны государства будет проведено серьезное исследование относительно прав владельца на землю с последующим определением денежной суммы, которая станет достойной компенсацией финансового возмещения за изымаемый участок. Проанализированное законодательство выявило ряд несоответствий, которые выступили поводом для дальнейшего изменения в Земельном Кодексе.

1 апреля 2015 года в силу вступил новый закон, который определяет порядок изъятия земельных участков у граждан для государственных нужд. Теперь ст.279 ГК РФ регламентирует данную процедуру: владельца просто лишают права собственности.

Согласно новому закону, теперь к правообладателям относятся не только собственники, но и землепользователи и арендаторы. У каждого правообладателя есть право на замещение, поэтому в выкупную цену входит рыночная стоимость с понесенными убытками и упущенной выгодой.

Компенсация при изъятии земельного участка для госнужд

Статья 56.8 Земельного Кодекса Российской Федерации обеспечивает процедуру правового регулирования возмещения убытков, которые были нанесены из-за изъятия земельных наделов. В ней прописано, что компенсацию за лишение земель владелец получит в соответствии с установленной рыночной стоимостью.

Объекты, которые не подлежат возмещению:

• Недвижимость, которая была возведена с рядом нарушений, в том числе правил пользования и аренды;
• Строительные объекты, которые появились после того, как о них уведомили собственника.

Возмещение убытков, которые возникли при правомерном изымании земли, может быть проведено согласно общим основаниям предоставленных данных до направления их владельцу. Размер компенсации согласно действующему законодательству должен быть установлен не менее чем за 2 месяца до того, как соглашение будет отправлено собственнику.

Сумму компенсации высчитывают, учитывая несколько ключевых составляющих:

• стоимость земельного угодья на недвижимом рынке;
• оценочную стоимость имущества;
• возмещенные убытки, которые в дальнейшем может понести собственник после того, как будет прекращено использование участка;
• материальная компенсация упущенной выгоды от пользования землей.

Выступает в качестве одного из инструментов, с помощью которого осуществляется отчуждение наделов для эксплуатации в публичных интересах. В соответствии с законодательством, его использование допускается в строго определенных случаях. Рассмотрим далее, как осуществляется изъятие земельных участков.

Общие сведения

Отчуждение наделов может осуществляться разными способами. В качестве одного из них выступает выкуп земельных участков. При осуществлении операций с наделами должны учитываться интересы общества и отдельного гражданина (владельца). Уполномоченные органы не могут отчуждать наделы, нарушая права землепользователей.

ЗК РФ

Случаи, при которых допускается изъятие земельного участка у собственника, определены в ст. 49. Они могут быть связаны с:

1. Исполнением международных обязательств РФ.
2. Размещением объектов федерального и местного значения при отсутствии иных вариантов.
3. Другими обстоятельствами, предусмотренными в законодательстве.

Ограничения

В законодательстве прописаны правила, в соответствии с которыми осуществляется выкуп земельных участков. В нормах определены случаи его ограничения. Например, они устанавливаются для обеспечения охраны сельскохозяйственных территорий. Законодательство допускает изъятие земельных участков для строительства. Однако отчуждение должно осуществляться исключительно в соответствии с генпланами и правилами пользования территорией и размещения на ней объектов. Для особо охраняемых участков устанавливается специальный режим эксплуатации. В соответствии с ним, использование таких территорий для других целей, в том числе и отчуждение, ограничено либо запрещено. В исключительных случаях специальные правила действуют в отношении земель, занятых лесными насаждениями первой группы.

Важный момент

Основанием для отчуждения надела выступает решение об изъятии земельного участка. Оно принимается исполнительным органом федеральной или региональной власти. Местные структуры не могут принимать постановления на изъятие земельных участков для муниципальных нужд. При возникновении такой необходимости территориальный орган власти обязан обратиться в региональный.

Специфика процедуры

Обычно изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется одновременно с их предоставлением соответствующим лицам. В законодательстве четко регламентируется вся процедура. Она включает в себя два этапа:

1. Предварительное согласование места расположения объектов.
2. Непосредственное отчуждение надела.

Порядок изъятия земельного участка

На этапе предварительного согласования обязательно участие владельца надела. При несогласии с действиями органов власти он может обратиться в суд. Таким образом, он может предотвратить принятие решения об изъятии. Одной из ключевых гарантий защиты интересов владельцев выступает обязательное уведомление уполномоченных органов о вынесенном постановлении. Изъятие земельных участков допускается не ранее, чем через год после его принятия. В законодательстве, однако, предусмотрена возможность отчуждения наделов до истечения установленного срока. Это допускается исключительно при согласии владельцев. Между тем практика изъятия земельных участков свидетельствует о том, что уведомление уполномоченные органы направляют субъектам еще на стадии предварительного согласования. В этой связи исчисление годового срока осуществляется в привязке к моменту получения извещения владельцем.

Ключевые условия

Право собственности в земельном праве выступает в качестве одной из важнейших категорий, находящихся под охраной законодательства. В этой связи в качестве ключевого условия отчуждения надела выступает равноценное предварительное возмещение стоимости. Размер компенсации, условия ее выплаты определяются в соглашении, которое заключается с владельцем. В действующем законодательстве не установлены требования к форме такого договора. Участники сделки могут обратиться в организации, оказывающие юридические услуги для составления соглашения. В качестве второй стороны должен выступать орган, действующий от имени РФ, ее региона или МО, имеющий соответствующие полномочия.

Цена

В нее включается рыночная стоимость надела и недвижимого имущества, расположенного на нем. Кроме этого, в цену входят убытки при изъятии земельного участка, а также упущенная выгода. В соглашении обязательно указываются потери, которые несет владелец из-за досрочного прекращения своих обязательств по отношению к третьим лицам. К акту выбора надела должны прилагаться расчеты убытков владельца (пользователя или арендатора), потерь лесного хозяйства и сельскохозяйственного производства. Они определяются с учетом стоимости имущества на дату вынесения постановления об отчуждении надела. По ст. 53 ЗК, правила компенсации убытков, возникших в связи с процедурой изъятия земельного участка либо временным его занятием, ограничением возможностей владельца, арендатора или пользователя, а также ухудшения состояния почвы, обусловленного деятельностью иных субъектов, устанавливается правительством.

Упущенная выгода

Как выше было сказано, она включается в состав возмещения при изъятии. признаются доходы, которые должен был, но не получил владелец надела. К ним следует относить арендную плату, суммы за передачу участка в бессрочное пользование. Упущенной выгодой считаются аналогичные платежи за другую недвижимость, переданную во временную или постоянную эксплуатацию.

Особенности выплаты

Возмещение стоимости надела осуществляется за счет бюджетных средств. Это обуславливается тем, что изъятие земельных участков осуществляется в пользу РФ, региона или МО. Что касается компенсации потерь, она осуществляется теми субъектами (учреждениями, предприятиями либо организациями), которым предоставляется надел. Вместе с этим финансирование деятельности новых собственников производится из средств соответствующих бюджетов. Расходы предприятий, понесенные в связи с компенсацией потерь, учитываются в сметах. Соответственно, возмещение в любом случае будет осуществляться из бюджета соответствующего уровня.

Альтернатива компенсации

Собственнику участка при его изъятии может предоставляться другой надел. Стоимость последнего учитывается при установлении выкупной цены. Новый надел предоставляется при наличии свободных территорий в пределах местности. Если цена нового участка будет выше, чем у прежнего, собственнику предлагается или доплатить недостающую сумму, или засчитать разницу в счет потерь. При отказе уполномоченных органов предоставить надел взамен отчужденного, владелец может обратиться с иском в суд. В данном случае целесообразно заручиться поддержкой организаций, оказывающих юридические услуги на профессиональной основе. Если в ходе разбирательства будет выявлено сокрытие сведений о наличии свободных территорий, виновные лица должны привлекаться к ответственности.

Нюансы законодательства

В нормативных актах предусмотрен ряд обоснованных различий, касающихся изъятия земли у собственников с одной стороны и у пользователей - с другой. В ЗК установлены правила и для отчуждения наделов у арендаторов. Следует отметить, что последние не предусмотрены в ГК. Собственники участков при их изъятии имеют возможность получить возмещение стоимости и компенсацию понесенных потерь. Пользователи и арендаторы могут рассчитывать только на последнее. Данное правило представляется вполне обоснованным. В случае арендаторов и пользователей собственник участка не изменяется. При этом указанным субъектам надел был передан бесплатно. Данное положение оказывает влияние на правила исчисления потерь. Например, оценка сооружений, которые располагаются на изымаемой земле, осуществляется по сметной цене строительства новых объектов, равных имеющимся по емкости, степени механизации и пр. Расчеты по плодово-ягодным насаждениям (плодоносящим), защитным и прочим многолетним растениям производятся в соответствии со стоимостью саженцев и расходами на высадку и выращивание до начала созревания плодов или смыкания крон. Оценка осуществляется по фактически выполненному объему работ и затратам в ценах, установленных на момент изъятия. Аналогичное правило действует в отношении неплодоносящих насаждений. Компенсация упущенной выгоды производится единовременно. Сумма должна быть равна доходу, который теряется в течение срока восстановления производства. При определении принципов расчета убытков во всех случаях предусматривается согласование потерь с заинтересованными субъектами. При этом они должны оформляться актом, регистрируемым в местной администрации.

Неиспользование надела

Земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственной деятельности или строительства, но не эксплуатирующийся по своему назначению в течение трех лет, может быть изъят, если в законодательстве не предусматривается более продолжительный срок. В указанный период не включается время, необходимое для проведения работ по освоению надела, а также период, на протяжении которого он не мог использоваться в связи со стихийными бедствиями или иными обстоятельствами. Для того чтобы изъятие было правомерным, факты, указывающие на то, что участок не эксплуатировался, должны документироваться. При предоставлении территорий для сельскохозяйственного производства предполагается начало выпуска продукции сразу после завершения периода, необходимого на освоение. Его продолжительность должна указываться в документации на надел. При передаче участка для строительства недвижимых объектов началом эксплуатации может считаться непосредственная реализация утвержденного проекта. В ст. 39 ЗК указанный выше трехлетний срок дублируется, и предусматривается обязанность субъектов, обладающих участками по праву бессрочного пользования и наследуемого (пожизненного) владения, при разрушении сооружения приступить к его восстановлению в течение трех лет. Аналогичные правила действуют в отношении арендаторов и лиц, эксплуатирующих наделы по срочным договорам.

Нарушение предписаний законодательства

Если собственник не соблюдает требования может быть изъят. К нарушениям предписаний законодательства, в частности, относят эксплуатацию надела не в соответствии с целевым назначением, деятельность, вызывающую существенное снижение плодородия почвы или ухудшение экологической обстановки на местности. Использование земель практически всегда сопровождается негативным влиянием на ее естественные свойства. В этой связи владельцы, арендаторы и пользователи должны исполнять экологические требования. В соответствии со ст. 42 ЗК, субъекты обязаны использовать наделы согласно их целевому назначению, а также принадлежности к той либо иной категории. При этом допускаются только такие способы эксплуатации территории, которые не причиняют ущерб окружающей среде. ФЗ № 101 регламентирует мероприятия по обеспечению плодородия территорий сельскохозяйственного назначения. В соответствии с нормативным актом, для производства с/х продукции должны использоваться способы, исключающие либо снижающие негативное влияние на окружающую среду.

Природоохранные мероприятия

В ст. 13 ЗК предусмотрены обязанности субъектов, осуществляющих пользование землей. В частности, лица должны осуществлять мероприятия по:

Ответственность субъектов

Использование земли не по целевому назначению, причинение ей вреда выступают как правонарушения. Они влекут применение к виновному мер ответственности. В качестве одной из них выступает принудительное изъятие. Оно осуществляется исключительно по постановлению судебной инстанции. Соответствующее заявление направляется органом госвласти региона, местной структурой самоуправления (в установленных законом случаях) по правилам, определенным в ЗК. Нормативными актами предусматривается обязанность указанных институтов уведомить субъекта о нарушениях, которые им допущены. Правила предварительного уведомления определяются в ЗК.

Заключение

Владелец может не согласиться с решением об изъятии его участка или с предложенной стоимостью. В этом случае власти имеет право направить иск в суд. Заявление о выкупе участка может предъявляться в течение двух лет с даты направления владельцу соответствующего уведомления (о предварительном согласовании). Стоит сказать, что в законодательстве присутствует достаточно много противоречий и неясностей. Во избежание проблем и для пресечения неправомерных действий со стороны органов региональной и местной власти при возникновении ситуаций, связанных с отчуждением наделов эксперты рекомендуют воспользоваться помощью квалифицированных юристов.

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия земельных наделов у собственника, если на то существуют государственные или муниципальные нужды. Данный вопрос на сегодняшний день является особенно актуальным и злободневным, так как, основываясь на данную правовую норму, многие органы государственной власти превышают свои полномочия и ущемляют граждан в их законных правах.

Понятие изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Такое понятие как институт изъятия земельных участков известен практикующим юристам давно. Он существовал и в Российской империи, и в СССР, и РСФСР, и теперь оказывает свое непосредственное влияние на распределение земель в России. И если данное понятие было отлично урегулировано дореволюционным и советским законодательством, то сегодня Земельный кодекс России содержит в себе большое количество коллизий и пробелов по данному вопросу.

Что же собой представляет понятие «изъятие земельного участка»? Это закрепленный законодательством процесс принудительного изъятия надела посредством выкупа для государственных или же муниципальных нужд, который подразделяется на 4 конкретные стадии:

• принимается решение об изъятии земельного участка у собственника, после чего осуществляется госрегистрация;
• происходит уведомление собственника о подобном государственном решении, которое направлено на изъятие участка;
• осуществляется определение конкретных условий и порядка изъятия и перечисления выкупа за территорию;
• вносится оплата за земельный участок, равная выкупной цене, а также дополнительная компенсация.

В юридической литературе понятие «изъятие земельного участка» находит различную трактовку, в частности, во внимание берутся такие основания, как, например, правовой статус земельного участка. Некоторые ученые сходятся во мнении, что подобное правомочие со стороны государства является сделкой на подобии купли-продажи. Другие, напротив, находят основания, чтобы придать изъятию статус «квази-сделки», в частности, из-за его принудительного характера.

Условия изъятия участков. Возмещение убытков при изъятии земельных участков

На сегодняшний день Земельный кодекс РФ, а также гражданское законодательство закрепляют все основополагающие условия, которые могут использоваться в качестве основания для изъятия земли у собственника.

В частности, вышеуказанный Кодекс, а именно ст. 55, фиксируют, что изъятие участков для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено только при соблюдении условия равноценного возмещения рыночной стоимости земельного участка по решению судебной инстанции. Таким образом, основополагающим условием для принудительного изъятия земельного участка у собственника признается выкуп.

Что собой представляет понятие «возмещение убытков при изъятии участков»? Это равноценная плата за подобное правомочие со стороны государственных или же муниципальных органов, которая подразумевает компенсацию не только рыночной стоимости земли, но и покрытие дополнительных расходов собственника, и финансовое возмещение за убытки, причиненные государством.

При этом порядок и условия возмещения всех убытков и внесения платы определяется участниками правоотношений по обоюдному соглашению. Этот контракт подразумевает ключевую обязанность со стороны государственной власти уплатить рыночную стоимость и компенсировать дополнительные причиненные убытки собственника.

Изъятие земельных участков для удовлетворения государственных или муниципальных нужд путем выкупа

Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ, четко регламентирует порядок изъятия участка путем выкупа. В частности, в нем прописаны все ключевые случаи, когда может быть осуществлено данное правомочие со стороны государственной власти:

• изъятие земли у собственника происходит в том случае, если надел необходим для исполнения РФ всех своих международных обязательств;
• принудительное изъятие собственности осуществляется в том случае, если существует необходимость разместить на участке государственный объект, а иных вариантов для строительства не имеется;
• изъятие происходит в иных случаях, которые закрепляет как Земельный кодекс, так и федеральное или региональное законодательство РФ.

Как было сказано выше, размер выкупа определяется сторонами соглашения. Если подобного согласия достичь не удается, то выкупная цена определяется арбитражным судом РФ. При этом судья берет во внимание рыночную стоимость, которая зафиксирована на момент судебного разбирательства.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, связанное с выполнением международных обязательств

Рассмотрим перечисленные выше основания более подробно. Если обратиться к современному российскому законодательству, то особую роль в нем играют международные обязательства, которые берет на себя РФ. Зачастую, чтобы выполнить их, государству требуются многочисленные ресурсы, к которым можно причислить и земельные территории.

Именно поэтому Земельный кодекс РФ закрепляет за государственными органами власти возможность осуществить принудительное изъятие земельного надела у собственника. Но при этом основания для принятия судом подобного решения должны быть хорошо аргументированы.

Как и во всех остальных случаях изъятия участка, владельцу земли перечисляется выкуп и возмещаются дополнительные убытки, в том числе и упущенная выгода, которую он мог получить, распоряжаясь территорией по своему усмотрению.

Изъятие земельных участков для муниципальных нужд в рамках развития застроенных территорий

Порядок изъятия земель, которые необходимо освоить с целью дополнительного развития территорий для удовлетворения муниципальных нужд, имеет стандартное воплощение. Свое закрепление данное правомочие со стороны органов нашло в статье 49 ЗК РФ.

Порядок изъятия земли для строительных работ подразумевает прохождение двух ключевых стадий, которые регулирует указанный выше Кодекс. На первой стадии происходит предварительное согласование о том, в каком конкретном месте будет возведено то или иное строение для обеспечения нужд конкретного муниципалитета. Далее процесс переходит в стадию непосредственного изъятия частной собственности в пользу государства.

На первом этапе обязательным условием его легитимации считается участие собственников земельных территорий. В том случае если возникают какие-либо проблемы в урегулировании вопроса, касающегося предварительного согласования, владелец надела может найти защиту в уполномоченных органах, то есть судебных инстанциях.

Если предварительная стадия прошла успешно и никакие законодательные проблемы не возникли, то принимается решение об изъятии территории. Но даже при этом собственник имеет законное право использовать земельный участок в своих целях на протяжении 1 года с момента подписания официального решения.

Это является дополнительной гарантией соблюдения прав и интересов гражданина РФ.

Освоение территории до истечения годовалого срока может быть обусловлено лишь с согласия собственника, который стал участником процесса изъятия территорий.

Изъятие земельных участков для обеспечения обороны и безопасности, общегосударственной инфраструктуры, коммуникаций

Одной из ключевых задач любого государства признается своевременное и полноценное обеспечение обороны и безопасности страны, а также благополучия населения, проживающего на ее территории. Именно поэтому Земельный кодекс России в ст. 49 предусматривает законодательную возможность осуществить изъятие наделов, находящихся в частной собственности, для поддержания должного уровня обороноспособности РФ.

Осуществляется подобное изъятие по решению судебного органа, которое принимается после предварительного согласования и перечисления выкупной стоимости участка. После ограничения в обороте изъятые территории наделяются особым правовым статусом, согласно ст. 27 ЗК РФ.

В большинстве случаев подобные наделы становятся режимными объектами, в том числе начинают входить в так называемые закрытые административно-территориальные образования. Подобная особенность регламентирована законом под № 3297-1.

Иные основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Земельный кодекс РФ предусматривает и иные основания, которые позволяют осуществить изъятие земельного участка из частной собственности в государственную или муниципальную собственность. Дать исчерпывающий перечень подобных причин для передачи прав собственности от одних субъектов правоотношений к другим просто невозможно. Это связано с тем, что иные основания закрепляются федеральными и региональными законами в каждом конкретном субъекте РФ.

Показательным примером в данном случае выступает процесс изъятия земель для строительства спортивной инфраструктуры в городе Сочи. В качестве нормативно-правового акта, который обусловил эту необходимость, считается Федеральный закон под № 310-ФЗ.

Процедура изъятия земельных участков была достаточно сложной и болезненной для собственников, поэтому получила название «сочинский синдром».

Не менее интересным примером является изъятие земель для прокладки на их территории дорог и автобанов, которые соединяют собой поселения, города, районы и даже страны, а также для разработки полезных ресурсов из недр земли и пр.

Таким образом, изъятие земельных участков предусматривается современным российским законодательством, даже если их используют на праве частной собственности. Но при этом государство стремится обеспечить должную защиту интересов и прав граждан, предоставляя за подобное правомочие равноценную компенсацию и денежный выкуп, которые покрывают собой все убытки субъектов правоотношений.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Спросить юриста

Консультируют специалисты Управления Росреестра по Оренбургской области:

Чем вызвана необходимость изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд?

У государства или муниципалитетов может возникнуть необходимость строительства крупных инфраструктурных объектов на земельных участках, находящихся в собственности граждан и компаний. Такие участки могут изыматься у собственников, если иного способа решения задачи нет. Эта процедура называется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Пример - Сочи во время строительства олимпийских объектов. В качестве другого примера может служить необходимость строительства крупных автотранспортных магистралей и железнодорожных веток. Изъятие земельных участков для государственных нужд – процесс длительный и занимает по времени не менее полугода.

Условия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:

Для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;

Для создания или расширения особо охраняемой природной территории;

Для выполнения международного договора;

Для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;

После признания аварийного состояния многоквартирного дома.

Единственной категорией земель, которая не может быть изъята, являются земли особо охраняемой природной территории, предоставленные федеральным госбюджетным учреждениям, осуществляющим управление такими природными территориями, «за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».

Кто принимает решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления, причем решение об изъятии органы власти принимают не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Ходатайство может быть подано отношении одного или несколько участков. В ходатайстве об изъятии должна быть указана цель изъятия. Ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ).

С чего начинается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Как уведомляется правообладатель о решении об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд? В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе "электронки" - со дня опубликования решения об изъятии). Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ). При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится принудительное изъятие, но по решению суда. В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене. Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.

Цена земельного участка, изъятого для государственных и муниципальных нужд Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ). Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Размер возмещения определяется не позднее, чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. В размер возмещения включаются:

Рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием;

Убытки, причинённые изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);

Упущенная выгода. Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс или иное здание, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, за счет средств указанной организации. Законом конкретизированы и объекты, не подлежащие учёту при установлении размера возмещения. Так, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Государственная регистрация и кадастровый учет земельных участков, изъятых для государственных и муниципальных нужд Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Эта норма действует и в отношении земельных участков, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии. Законодателем предусмотрены сроки для исключения по решению государственного регистратора прав из Единого государственного реестра недвижимости дополнительных сведений о решении об изъятии – по истечении трех лет со дня принятия решения об изъятии.