Взыскание неустойки с банкрота. Подведомственность спора с застройщиком – банкротом по неустойке за просрочку сдачи квартиры по договору участия в долевом строительстве. Право на взыскание неустойки

Главный страх всех, кто планирует покупку квартиры в новостройке через ДДУ , то есть договор долевого участия, - банкротство застройщика . В данном случае под банкротством понимается неспособность должника, то есть застройщика, удовлетворить в полной мере свои денежные обязательства, в том числе неспособность обеспечить дольщиков сданными в эксплуатацию и пригодными для жилья квартирами.

Среди основных причин банкротства застройщиков при долевом строительстве – недостаточный поток инвестиций, нецелевое и нерациональное использование имеющихся средств, технические сложности и нестабильность экономической ситуации. Однако для дольщиков признание компании-застройщика банкротом, осуществляемое через арбитражный суд, означает только одно – дополнительные сложности и финансовые потери.

Возможные алгоритмы действий

В случае финансовой несостоятельности застройщика дольщики могут пойти по одному из следующих путей:

• Потребовать получения вложенных инвестиций и компенсации , связанной с дополнительными издержками, через включение в реестр требований кредиторов. В данном случае предполагается, что дольщик выйдет из долевого строительства и расторгнет соответствующий договор с застройщиком.
• Настаивать на вступлении в права собственности через включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
• Организовать жилищно-строительный кооператив . Данный алгоритм предполагает, что права на незаконченный объект, то есть многоквартирный дом с прилегающей территорией, будут переданы от застройщика такому кооперативу, который в свою очередь завершит проект за счет собственных средств или посредством поиска новых инвесторов.

Процедура банкротства застройщиков предполагает, что компании должны исполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами в определенной последовательности.

Согласно действующему законодательству изначально оплачиваются издержки, связанные с причинением вреда жизни и здоровья на производстве, затем начисляется заработная плата специалистам, осуществлявшим проектные и строительные работы, а лишь затем осуществляется компенсация убытков участникам долевого строительства.

Таким образом, процедура возврата вложенных средств может затянуться на годы, тем более что законом не устанавливается конкретный срок, в течение которого застройщик-банкрот должен погасить имеющиеся у него задолженности. Кроме того, достаточно часто арбитражный суд выносит решение о возможности частичного погашения кредита, которое означает, что дольщик может претендовать лишь на часть вложенных средств . Именно поэтому многие дольщики предпочитают не расторгать договор и претендуют на вступление в права собственности даже в том случае, если строительство дома находится не на завершающей стадии.

Перечень документов для включения в выбранный реестр

Вне зависимости от того, какой конкретно путь выбрал дольщик, получение компенсации или вступление в права собственности, его включение в соответствующий реестр осуществляется после подачи им заявления . Данная процедура в случае банкротства застройщика не предполагает наличие строгой закрепленной формы: заявление подается в свободной форме и отправляется не только самому застройщику, но и представителям арбитражного суда. Для того чтобы оно было рассмотрено в короткие сроки, а сам дольщик гарантировано был включен в выбранный реестр, к заявлению должны быть приложены договор долевого участия и все оплаченные квитанции , подтверждающие наличие у застройщика финансовых обязательств перед дольщиком.

Для ускорения решения вопроса указанное заявление рекомендуется подавать в течение 30 дней после появления официальной информации о присвоении застройщика статуса банкрота. В противном случае рассмотрение всех вопросов может быть отложено на полгода.

Организация жилищно-строительного кооператива

Возможность объединения в жилищно-строительные кооперативы у «обманутых» дольщиков появилась в 2011 году. После его создания его представители должны обратиться в арбитражный суд , который в свою очередь может принять решение о том, что права застройщика на недостроенный объект будут переданы кооперативу.

Необходимо учитывать, что в случае принятия положительного решения жилищно-строительному кооперативу перейдет не только сам спорный объект , то есть недостроенный дом, но и долговые обязательства перед работниками, а также перед теми, чьей жизни и здоровью был нанесен вред во время выполнения работ. Фактически участники кооператива принимают на себя долговые обязательства застройщика, которые он, согласно законодательству, должен погасить в первую и вторую очередь. Покрытие всех текущих и будущих расходов осуществляется за счет собственных средств дольщиков или с помощью привлечения новых членов кооператива.

Собственные права застройщика на недостроенный объект могут быть заложены . В этом случае жилищно-строительному кооперативу придется выкупить данные права у залогодержателя, которым чаще всего является банк.

Неустойка за просрочку по ДДУ при банкротстве застройщика

Еще один вопрос, интересующий многих дольщиков, - неустойка по просрочке сдачи многоквартирного дома при банкротстве застройщика. Расчет неустойки в данном случае производится по традиционной схеме: за каждый день просрочки застройщик должен выплатить дольщику пени, равные одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ . Если же в качестве дольщика выступает гражданин РФ, размер неустойки увеличивается вдвое .

Требование о выплате неустойки может быть представлено в суде в качестве одного из пунктов дела о банкротстве, но не в качестве самостоятельного иска. При этом в случае признания данных требований погашаться они будут в самую последнюю очередь, что на практике означает, что подобную компенсацию в большинстве случаев дольщики так и не получают .

Таким образом, законодательство РФ предполагает возможность возмещения дольщику вложенных им средств и дополнительную компенсацию неустойки, однако на практике такого возмещения приходится ждать очень долго, и часто речь идет лишь о частичной компенсации . Именно поэтому наиболее оптимальным решением для дольщиков часто является требование получения квартир , на которые были заключены договоры с застройщиком. Такая позиция позволяет им, хоть и с большой отсрочкой, но получить свою законную жилую площадь, например, в случае успешного поиска новых инвесторов, передачи проекта другой строительной компании и т.д.

При подаче заявления в Арбитражный суд о включении требований в реестр кредиторов застройщика участник строительства или кредитор заявляет (как правило) требования по начислению неустойки и прочих штрафных санкций, судебных расходов. Как рассчитывается неустойка, проценты? В какую очередь реестра данные суммы будут включены?

Можно ли обратиться в суд общей юрисдикции для взыскания неустойки?

Да, если иск подается ДО процедуры банкротства застройщика — включение требований в реестр будет осуществлено Арбитражным судом на основании вступившего в силу решения СОЮ.

По смыслу статьи 201.1 закона О несостоятельности неустойка, проценты не являются денежным требованием, а подпадают под «денежное обязательство » (меру ответственности), указанное в статьях 2, 4 закона.

С даты введения наблюдения, финансового оздоровления, иной стадии требования по денежным обязательствам предъявляются только в рамках данных процедур в Арбитраже . Если иск будет подан в суд общей юрисдикции — он будет оставлен без рассмотрения.

Как рассчитывается неустойка и проценты?

Я написала в статье про . Необходимо иметь в виду, что неустойка начисляется до даты введения наблюдения, а за период далее — только (п. 2 ст. 81, абзац четвертый п. 2 ст. 95, п. 2.1 ст. 126), которые еще называют «мораторные проценты». Указанные проценты выплачиваются вместе с суммой основного долга и начисляются только на сумму долга, без учета штрафных санкций. Об их расчете отдельный судебный акт не выносится (см. п. 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.12.2013 N 88).

При этом необходимо различать мораторные проценты, и обычные проценты за пользование чужими денежными средствами, которые дольщик может включить в сумму требований вместо неустойки.

Неустойка и прочие штрафные санкции включаются в четвертую очередь реестра кредиторов .

Имею ли я право на моральный вред при банкротстве застройщика?

Да, причем совсем недавно для взыскания морального вреда необходимо было обращаться в суд общей юрисдикции, теперь же данные требования дольщика рассматривает Арбитраж.

А судебные расходы?

Да, суд их также включит в 4 очередь реестра кредиторов застройщика.

Взыскивается ли потребительский штраф?

Да, в своем недавнем ВС обратил внимание на безусловное право дольщика просить взыскания неустойки и штрафа по закону о ЗПП и включения данных сумм в реестр застройщика — банкрота.

В какую очередь включаются суммы индексации основной задолженности?

На этот счет практика разная — некоторые суды относят индексацию к штрафным санкциям и относят ее к 4 очереди, некоторые — к третьей, указывая, что индексация — это корректировка суммы долга на сумму инфляции (ст. 208 ГПК). Решений с кардинально разными примерами — много, поэтому шанс включить размер индексации в 3 очередь наряду с основой задолженностью — все же есть.

Главное понимание того, что осуществление приемки квартиры, офиса (помещения) должно осуществляться в соответствии с условиями договора, настраивает участника долевого строительства на то, что сдача будет произведена своевременно. Согласно законодательству, в случае внесения изменений в условия договора, застройщик должен подготовить дополнительное соглашение о внесении изменений, которое будет подписано обеими сторонами.

При случаях несоблюдения срока сдачи объекта и отсутствия подписанного соглашения о внесении изменений в договор, необходимо с претензией о взыскании неустойки, убытков, понесенных в результате изменения срока сдачи объекта, обратиться за защитой своего права к застройщику. Возможно это сделать самостоятельно либо через любое другое лицо, которое будет представлять интересы на всех стадиях спорного процесса.

Существует два способа взыскания неустойки при урегулировании конфликта интересов: в претензионном порядке (досудебное урегулирование спора) и в судебном порядке.

Досудебное урегулирование спора подразумевает подачу претензии застройщику, ведение переговоров, донесение последствий, поиск компромисса. Претензия направляется по почте с описью вложения и обратным уведомлением. Срок рассмотрения — 10 дней с момента получения претензии.

Наименование организации

«число» месяц год

ОГРН 0000000000000 ИНН 0000000000

123567, г. ГОРОД, УЛИЦА/ проезд, дом, строение

ДОЛЖНОСТЬ ФИО РУКОВОДИТЕЛЯ

Претензия о взыскании неустойки

по Договору участия в долевом строительстве № 000 от 00.00.2000 г.

Между (ФИО участника долевого строительства) и НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ заключен Договор участия в долевом строительстве № 000 от 00.00.2000 г. (далее — Договор). В соответствии со статьей 6 ФЗ № 214, а так же пункта 0.0 Договора, в целях досудебного урегулирования спора предлагаем НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ в срок до (необходимо отсчитать 10 дней с момента подачи претензии и указать дату) добровольно исполнить требование по оплате неустойки в сумме 00 руб.00 коп. (сумма прописью) за нарушение срока передачи квартиры.

Согласно Договора, Наименование организации обязана передать участнику долевого строительства __ комнатную квартиру, расположенную в многоэтажном доме, на __ этаже, __ секции, под номером ___. На дату предъявления претензии квартира участнику долевого строительства не передана, уведомления о намерении передать квартиру не получено. (При получении уведомления необходимо указать срок просрочки передачи квартиры).

Из этого можно сделать вывод, нарушен срок передачи объекта недвижимости.

Согласно ст. 6 ФЗ о участии в долевом строительстве, исполнитель обязан передать заказчику объект, не позднее срока, указанного в Договоре, который идентичен для всех участников долевого строительства. За просрочку сдачи, пени составляет 0,003 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации участнику долевого строительства за 1 день.

На 00.00.2000 г. общая сумма неустойки за период просрочки сдачи объекта недвижимости составляет 00 руб. 00 коп. (сумма прописью). Расчет неустойки произведен путем умножения количества просроченных дней на 1/300 на ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации и на сумму договора долевого участия.

На основании вышеизложенного, предлагаю в срок для добровольного исполнения обязательств выплатить размер неустойки с даты по договору по дату сдачи объекта долевого участия.

В случае неисполнения требования в добровольном порядке в срок до 00.00.2000 я оставляю за собой право на защиту интересов в суде.

Кроме этого, в соответствии со статьей 13 Закона о защите прав потребителей с вас будет взыскан штраф в размере пятидесяти процентов от суммы неустойки в случае оставления моей претензии без рассмотрения.

Ответ на претензию прошу предоставить указать удобную для вас связь: по телефону, факсу, адресу проживания, адрес электронной почты, почтовый адрес.

Приложение:

1.паспорт участника долевого строительства;

2.договор на участие в долевом строительстве

С уважением, ФИО дата подачи претензии расшифровка подписи

С начала течения времени просрочки обязательств по передаче объекта, когда в договоре прописана договорная неустойка, виновник должен возместить не только ее, но и расходы, понесенные участником долевого строительства, например, аренда квартиры.

Расчет неустойки

Формула для взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия выглядит следующим образом:

• Д – количество дней просрочки;
• К.ст. – ключевая ставка Центрального Банка Российской Федерации на момент расчета;
• С – сумма по Договору долевого участия в строительстве.

Обратите внимание! Для физических лиц взыскание суммы неустойки по указанной выше формуле удваивается.

Приведем пример:

• Стоимость квартиры – 3 500 000 руб.
• Задержка сдачи – 6 месяцев = 180 дней
• Ключевая ставка – 11%

Итого получаем такой расчет: 3500000*0,11/300*180*2 = 462000 руб. за 180 дней просрочки для физического лица.

Исковое заявление

Судебное урегулирование спора понимает под собой взыскание неустойки через суд путем доказывания вины ответчика, либо его невиновности. Свою невиновность ответчик должен доказать в суде. В этом случае сторона спора составляет исковое заявление и предъявляет в суд по месту нахождения застройщика.

Обратите внимание! Заявление подается в мировой суд, если требование составляет менее 50000 руб., в районный – свыше этой суммы.

В соответствии со Статьей 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в исковом заявлении о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве необходимо отразить следующую информацию:

• Наименование суда, в подсудности которого находится ответчик;
• Наименование и адрес ответчика;
• ФИО и адрес лица, подающего иск;
• Требования, перечисленные в претензии;
• Доверенность в случае участия представителя истца;
• Документация для подтверждения своих требований: паспорт участника строительства, договор о долевом участии в строительстве, претензия с отметкой о предъявлении.

Перед подачей заявления необходимо оплатить госпошлину за рассмотрение спора в суде, которую можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте суда.

Обратите внимание! Госпошлина не оплачивается физическим лицом, если сумма иска составляет до 1 млн. рублей.

При подаче иска можно взыскать:

• Саму неустойку;
• Убытки на основании Пункта 1 Статьи 28 ФЗ «О защите прав потребителя», как оговаривалось выше за аренду жилья в сумме 00 руб. 00 коп. (сумма прописью);
• Моральный вред, Статья 15 того же закона;
• Штраф в размере 50% от суммы неустойки;
• Судебные издержки.

Взыскание неустойки через Федеральную службу приставов

После подачи искового заявления, в течение двух месяцев будет назначена дата заседания, на котором вам необходимо будет присутствовать. Далее вам выдадут исполнительный лист, который нужно предъявить в Федеральную службу судебных приставов.

На основании листа службой будет проведен следующий порядок взыскания денежных средств:

1. В течение трех дней с момента подачи заявления, канцелярия передаст заявление о взыскании неустойки вместе с исполнительным листом судебному приставу-исполнителю;
2. В течение трех дней судебный пристав-исполнитель возбудит исполнительное производство, арестует счета компании застройщика в случае отказа в срок для добровольного исполнения обязательств по оплате суммы неустойки по исполнительному листу (этот срок составляет семь дней);
3. В течение трех дней с момента поступления денежных средств на депозит службы, судебный пристав-исполнитель обязан вынести постановление о перечислении денежных средств по указанным вами реквизитам.

Судебная практика и решение суда

Сложилась практика, где суды обращают внимание на добровольность исполнения требований застройщиками при рассмотрении подобного вида споров по ранее рассматриваемым делам, а также на репутацию компании.

При подаче ходатайства строительной компанией об уменьшении суммы неустойки, суд не изменяет ее размер, так как у застройщика имелось достаточно времени и возможностей проявить осмотрительность и заключить дополнительное соглашение на стадии строительства о продлении срока передачи объекта.

Суд принимает во внимание размер суммы неустойки, предъявленной к возмещению. Если она не соразмерна со стоимостью объекта недвижимости в диапазоне 50000 рублей, чаще всего она уменьшается до этого предела.

Судом обращается внимание на внесенные суммы инвестиций и размер неустойки, которая не может быть больше этого размера, и чаще всего составляет не более пятидесяти тысяч рублей.

Немаловажным фактором является количество времени, а также действия, направленные на уменьшение сроков строительства. В ряде случаев, когда строительство идет очень медленно и целесообразно вернуть денежные средства и вложить их в другую компанию для получения быстрого результата. По таким искам можно взыскивать неосновательное обогащение и моральный вред.

Ситуации, когда ответчик не является на заседания, нередко возникают в судебных процессах. В этом случае может быть вынесено заочное решение, а при неявке более двух раз подряд — очное.

Неустойка при банкротстве застройщика

В случае признания должника банкротом, данная категория дел рассматривается в Арбитражном суде. Должник объявляется банкротом в ситуациях:

• Когда у строителей заканчиваются средства для регистрации объекта права, и строители ищут привлечение новых средств;
• В случаях медленного построения объекта или при постоянном продлении срока строительства.

Оба варианта влекут несоблюдение обязательств перед Министерством развития инфраструктуры города.

За каждое нарушение закона «Об участии в долевом строительстве» с компании застройщика взыскивается штраф в размере пятисот тысяч рублей.

Выход из сложившейся ситуации предусмотрен законом:

• Договор об участии в долевом строительстве может быть расторгнут, а денежные средства возвращены дольщикам;

Обратите внимание! Получение всех внесенных средств не гарантировано при расторжении договора и включение в реестр требований кредиторов.

• В случае не введения дома в эксплуатацию при условии полной оплаты взносов за строительство устанавливается судебное признание права собственности на объект недвижимости.

Обратите внимание! Правильным решением в подобной ситуации является включение в реестр кредиторов и получение помещения.

• Ситуация при пропуске ввода дома в эксплуатацию предусматривает возможность взыскания убытков в размере уплаченных взносов.

Хитрости застройщиков, которые нужно знать

Некоторые застройщики идут на хитрости и присылают уведомление о завершении строительства. Вы едете в офис, а вам говорят, что это было ошибочное письмо и стройка еще не закончена. Вы пожимаете плечами и уходите. В этом и состоит уловка застройщика, т.к. после этого в течение 2-х месяцев он составляет в одностороннем порядке передаточный акт, и на основании этого акта суд может выносить решение, тем самым срок неустойки может быть снижен в несколько раз.

Поэтому, если вы получили такое уведомление, обязательно прямо в офисе застройщика составляйте заявление на подписание передаточного акта с отметкой о принятии, или отправляйте его в офис почтой с уведомлением. Также можно составить акт о том, что уведомление ошибочное, и квартиры не готовы к сдаче.

В заключение хотелось бы отметить, что перед подписанием договора необходимо проявить осмотрительность в отношении компании, с которой он будет заключен. Стоит выяснить положительную и отрицательную динамику фирмы, собрать как можно больше информации об учредителях, директорах, проектах.

Ведь только вы можете обезопасить себя от ущерба в результате заключения договора с компанией-однодневкой, которая не заботится о своей дальнейшей репутации.

Финансовый кризис на рынке недвижимости, повышение ставок по кредитам для юридических лиц, отзывы лицензий у банков неизбежно привели к увеличению риска признания организаций-застройщиков банкротами. Даже самые «благополучные» с точки зрения реализуемых проектов застройщики все чаще прибегают к такой процедуре ликвидации, как банкротство.

Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, а акт о передаче жилого помещения между застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом не подписан, участник долевого строительства обязан включиться в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения.

В зависимости от факта наличия ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства, наличия подписанного акта приема-передачи объекта суд в рамках дела о банкротстве принимает решения:

О признании права собственности на объект долевого строительства за участником;

О передаче участникам строительства жилых помещений;

О признании права собственности на незавершенный строительством объект за созданным в рамках банкротного дела ЖСК.

При этом необходимо знать, что все претензии к застройщику Вы имеете право предъявить только в рамках дела о банкротстве, т.е. все заявления необходимо подавать в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Порядок включения в реестр кредиторов застройщика-банкрота

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 93 от 26.07.05 г. «О некоторых вопросах, связанных с исчислением отдельных сроков по делам о банкротстве», реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Таким образом, заявление о включении в реестр кредиторов застройщика должно быть подано участником долевого строительства в суд не позднее 2-х месяцев с момента опубликования информации об открытии в отношении застройщика конкурсного производства.

Действующим законодательством предусмотрена обязанность временного (конкурсного) управляющего уведомить всех участников долевого строительства об открытии в отношении застройщика процедур банкротства. Однако на практике о банкротстве застройщика участники долевого строительства узнают только из всевозможных форумов по объекту. Во избежание негативных последствий, а именно возможности лишиться прав на жилое помещение, рекомендуем как можно чаще проверять информацию о возбужденных в отношении застройщика делах на официальном сайте арбитражного суда региона (по юридическому адресу застройщика).

Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 закона. Предусмотренный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений. Последствия пропуска названного срока специально урегулированы в пунктах 4, 5 ст. 142 Закона о банкротстве, возможность его восстановления законодательством не предусмотрена.

Вместе с тем, в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

В связи с этим, срок закрытия реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, по нашему мнению, должен исчисляться с даты получения участником строительства уведомления арбитражного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. В связи с этим применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Данной позиции придерживается и правоприменительная практика. Требования участников долевого строительства о включении в реестр требований кредиторов застройщика рассматриваются и удовлетворяются судами и по истечении срока, предусмотренного законом. Однако стоит помнить, что факт неполучения уведомления подлежит доказыванию участником долевого строительства.

Право на взыскание неустойки

В рамках дела о банкротстве застройщика также рассматриваются требования и о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Однако данное требование в рамках дела о банкротстве формулируется как требование о включении суммы неустойки в реестр требований кредиторов застройщика.

Данное требование, как и все требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика, должно быть заявлено в суд не позднее 2-х месяцев с момента опубликования информации об открытии в отношении застройщика конкурсного производства.

С порядком расчета суммы неустойки по ДДУ Вы можете ознакомиться на нашем сайте в разделе взыскание неустойки и штрафа за просрочку передачи жилого помещения .

По завершении конкурсного производства сумма неустойки, включенная в реестр требований кредиторов, будет Вам выплачена за счет оставшейся конкурсной массы застройщика.

При этом правом на взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства обладают не только участники, заключившие Договор долевого участия, но и граждане, заключившие с застройщиком иные договора. Однако стоит помнить, что и неустойка по иным договорам рассчитывается на основании иных норм права, нежели неустойка оп ДДУ. Так при заключении предварительного договора купли-продажи объекта, при обосновании суммы неустойки Вы должны ссылаться на нормы законодательства о защите прав потребителя.

В соответствии с действующим законодательством в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента от суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Признание права собственности на жилое помещение в деле о банкротстве

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию

Банкротство застройщика дольщиками

В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, но между застройщиком и участниками строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом не подписаны передаточные акты, собрание участников строительства имеет право поставить вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. Однако удовлетворение данного требования возможно лишь при соблюдении условий, предусмотренных ст. 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию

В соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), погашение требований участников строительства путем передачи объекта, строительство которого не окончено, возможно на основании норм ст. 201.10 данного Федерального закона.

В соответствии с вышеуказанной статьей, в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:

1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;

2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;

3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;

4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.

При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.

Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

О рассмотрении арбитражным судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее отношения в сфере банкротства застройщика, предусматривает лишь один порядок передачи объекта незавершенного строительства участникам данного строительства, а именно порядок передачи данного объекта членам созданного жилищно-строительного кооператива. При этом обязательным условием деятельности данного кооператива является включение в его члены всех участников строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).

Между тем, оказывая юридическую помощь по делам о банкротстве застройщика, мы всегда дополнительно к иным заявлениям подаем в суд заявление о признании права собственности участника долевого строительства на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения.

Практика неоднозначна, но в редких случаях нам удавалось признавать право собственности на объект незавершенного строительства за конкретным участником долевого строительства в виде конкретного жилого помещения.

С одним из таких судебных актов Вы можете ознакомиться на нашем сайте признание права собственности на помещение в деле о банкротстве застройщика.

Считаем, что принимая вышеуказанное решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из необходимости соблюдения принципа равенства в отношении всех граждан - участников строительства (необходимости предоставления одинаковой степени защиты, как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве застройщика).

Мы убеждены, что признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в рамках дела о банкротстве застройщика возможно на основании ст.ст. 218, 219, 244, 245, 702 ГК РФ, п. 38 Постановления Пленума ВС РФ « 25 от 23.06.2015 г.