Реестр требований кредиторов по передаче жилых помещений. Включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Федеральный стандарт профессиональной деятельности арбитражных управляющих "Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений"

В целях реализации положений статей 26.1, 29 и 201.7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 43, ст. 4190; 2009, № 1, ст. 4; № 29, ст. 3632; 2011, № 29, ст. 4301) и пункта 5.3.1(1) Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, № 24, ст. 2867; 2009, № 19, ст. 2344; 2011, № 17, ст. 2424), приказываю:

Утвердить прилагаемый профессиональной деятельности арбитражных управляющих «Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений».

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ
профессиональной деятельности арбитражных управляющих «Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений»
(утв. Министерства экономического развития РФ от 20 февраля 2012 г. № 72)

1. Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений, в том числе состав сведений, подлежащих включению в Реестр требований о передаче жилых помещений (далее - реестр), и порядок предоставления информации из реестра, разработаны в соответствии со статьей 201.7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 43, ст. 4190; 2011, № 29, ст. 4301) (далее - Закон о несостоятельности).

2. Реестр представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах - участниках строительства (далее - кредиторы) и их требованиях к застройщику о передаче жилого помещения, а именно:

а) фамилию, имя, отчество (при наличии), вид и реквизиты документа, удостоверяющие личность, место жительства, а также почтовый или электронный адрес - для физического лица;

б) наименование, местонахождение, основной государственный регистрационный номер - для юридического лица;

в) банковские реквизиты кредитора (при их наличии);

г) сумму, уплаченную кредитором застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

д) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанную в таком договоре);

е) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;

ж) основания возникновения требования кредитора;

з) дату внесения требования кредитора в реестр;

и) информацию о погашении требования кредитора;

к) дату погашения требования кредитора;

л) основания и дату исключения требования кредитора из реестра;

м) основания и дату внесения изменений в требование кредитора.

Для целей вышеуказанных правил под записью понимается внесение в реестр сведений об одном требовании одного кредитора по состоянию на дату внесения в реестр.

3. Реестр ведет арбитражный управляющий в соответствии с требованиями Закона о несостоятельности и настоящего Федерального стандарта.

4. Реестр состоит из разделов, каждый из которых содержит сведения о требованиях кредиторов о передаче жилых помещений в отношении конкретного объекта строительства. Реестр ведется на русском языке на бумажном носителе и в электронном виде.

5. В случае представления реестра по месту требования на бумажном носителе реестр представляется в виде сброшюрованных и пронумерованных листов, каждый из которых подписан арбитражным управляющим.

6. Записи в реестр вносятся в хронологическом порядке по мере поступления к арбитражному управляющему определений арбитражного суда о включении соответствующих требований в реестр.

Запись в реестр вносится арбитражным управляющим в день поступления определения арбитражного суда о включении соответствующих требований в реестр.

7. Изменения в записи вносятся на основании судебного акта, за исключением изменений сведений о каждом кредиторе. В случае изменения сведений о кредиторе, предусмотренных настоящего Федерального стандарта, делается отметка в соответствующей записи реестра на основании уведомления кредитора.

Каждое изменение в записи должно содержать дату внесения изменения, основание для внесения изменения и подпись арбитражного управляющего.

8. На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования кредиторов исключаются арбитражным управляющем из реестра; оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра для ее последующего включения в реестр требований кредиторов, о чем в соответствующей записи реестра делается отметка об исключении требования кредитора с указанием даты и основания для исключения.

На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре, о чем в соответствующей записи реестра делается отметка об исключении требования кредитора с указанием даты и основания для исключения.

9. Арбитражный управляющий хранит до окончания производства по делу реестр, судебные акты, подтверждающие обоснованность требований кредиторов о передаче жилых помещений, а также обоснованность включения указанных требований в реестр.

10. При передаче реестра иному арбитражному управляющему арбитражный управляющий:

а) формирует итоговые записи на дату передачи реестра;

б) делает отметку о передаче реестра в каждом разделе реестра;

в) составляет акт приема-передачи и передает в соответствии с ним реестр, судебные акты, подтверждающие обоснованность требований кредиторов о передаче жилых помещений, а также обоснованность включения указанных требований в реестр.

Прием и передача реестра осуществляются на основании акта приема-передачи, который подписывается арбитражным управляющим, передающим реестр, и арбитражным управляющим, принимающим реестр. Реестр и прилагаемые к нему документы подлежат передаче при подписании акта приема-передачи. Со дня подписания такого акта арбитражный управляющий, принявший реестр, исполняет обязанности по ведению реестра.

Судебные акты и требования кредиторов о включении в реестр, поступившие передавшему реестр арбитражному управляющему после подписания акта приема-передачи, передаются принявшему реестр арбитражному управляющему по отдельному акту приема-передачи.

11. О закрытии реестра делается соответствующая отметка с указанием даты закрытия реестра.

12. Копии реестра на бумажном и электронном носителях хранятся в местах, исключающих их одновременную утрату.

В случае утраты реестра он подлежит восстановлению на основании материалов дела о банкротстве не позднее трех дней со дня обнаружения утраты.

13. По требованию кредитора (его уполномоченного представителя) арбитражный управляющий в течение пяти рабочих дней с даты получения требования направляет выписку из реестра (в электронном виде или на бумажном носителе) кредитору (его уполномоченному представителю). При отсутствии сведений о требованиях о передаче жилого помещения указанного кредитора в реестре арбитражный управляющий в течение трех рабочих дней с даты получения требования направляет кредитору или его уполномоченному представителю сообщение об этом.

Выписка из реестра подписывается арбитражным управляющим, а в случае направления в электронном виде - электронной подписью.

Расходы арбитражного управляющего на подготовку и направление выписки из реестра на бумажном носителе подлежат возмещению кредитором.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 февраля 2012 г. № 72 “Об утверждении Федерального стандарта профессиональной деятельности арбитражных управляющих «Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений»

Утвержденные федеральные стандарты подлежат опубликованию регулирующим органом в порядке, установленном для опубликования нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, размещению на официальном сайте регулирующего органа в сети "Интернет" и вступают в силу по истечении десяти дней с даты их опубликования

Обзор документа

Утвержден Федеральный стандарт профдеятельности арбитражных управляющих "Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений".

Реестр представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах-участниках строительства и их требованиях к застройщику о передаче жилого помещения. Приведен перечень включаемых в него данных.

Реестр состоит из разделов, каждый из которых содержит сведения о требованиях кредиторов о передаче жилых помещений в отношении конкретного объекта строительства. Он ведется на русском языке в бумажном и в электронном виде.

Записи вносятся в хронологическом порядке в дни поступления управляющему определений арбитражного суда о включении соответствующих требований в реестр.

Если арбитражный суд вынес определение о передаче объекта незавершенного строительства, то погашенные в соответствующей части требования кредиторов из реестра исключаются. Оставшаяся непогашенной часть требований при этом исключается из реестра для занесения в него в последующем.

Если арбитражный суд вынес определение о передаче участникам строительства жилых помещений, то требования о передаче таких помещений в реестре полностью погашаются.

Реестр, судебные акты, подтверждающие обоснованность требований кредиторов о передаче жилых помещений, а также обоснованность включения таких требований в реестр, хранятся до окончания производства по делу.

Уважаемая Мария, здравствуйте!

Вы спрашиваете:

как так может быть, что включение в реестр не гарантирует получение квартиры? А для чего тогда подавать заявление в реестр, как не за тем, чтобы в итоге была возможность получить квартиру?

Согласно ст.201.11 Закона о несостоятельности (банкротстве):

3. Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, строительство которого завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты о передаче участникам строительства жилых помещений;

3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений...;

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 ЗоБ...,;

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 настоящего Федерального закона).

Как Вы видите, существует куча условий, при соблюдении которых квартира имеет юридическое основание для передачи дольщику.

Но если в Вашем случае все условия выполняются, то волноваться не стоит - квартиру Вам передадут и в реестр требований о передаче жилых помещений включаться нужно, особенно если застройщик уже находится в процедуре банкротства.

У Вас имеется возможность получения жилого помещения (квартиры), если имеются соответствующие условия по ст. 201.11 Закона о банкротстве.

А если совокупность условий по каким-то причинам не сформируется, то вам будет предоставлена возможность предъявить свои требования как денежные.

Также возможно (это уже чисто теоретические рассуждения, к прочтению необязательны), что автор статьи в интернете имел в виду следующее.

Дело в том, что получение квартиры дольщиком в рамках процедуры банкротства застройщика производится

На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре, о чем в соответствующей записи реестра делается отметка об исключении требования кредитора с указанием даты и основания для исключения.
(Приказ Минэкономразвития РФ от 20.02.2012 N 72
«Об утверждении Федерального стандарта профессиональной деятельности арбитражных управляющих „Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений“)

Согласно статье 201.8 Арбитражного процессуального кодекса РФ » Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика" подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

Возможно, автор статьи в интернете имел в виду, что определение арбитражного суда о передаче квартиры не может быть предопределено заранее, так как согласно статье 120 Конституции РФ судьи независимы и подчиняются только Конституции Российской Федерации и федеральному закону.

С уважением, Артемьев Роман

P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов - можете обращаться в чат ко мне или к юристам.

Соблюдение нотариальной формы согласия супруга для совершения сделок подлежащих государственной регистрации предусмотрено п.3 ст.35 СК РФ.

Планирую продать квартиру по переуступке прав. Есть ли срок согласия на продажу по переуступке или оно бессрочное?

Согласно ст. 11 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласие конкурсного управляющего на уступку фактически подтверждает факт оплаты прав по ДДУ участником строительства.

Мной получен лист с оценкой жилого помещения, его стоимостью и ущербом, причиненным по вине застройщика. Что дает данный документ?

В указанном документе указана:
— стоимостью жилого помещения (определяется на дату введения конкурсного производства в отношении застройщика), которое должно было быть передано участнику строительства,
— размер убытков, причиненного участнику строительства (ущерб определяется расчетным способом в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения).
Данная информация в рамках дела о банкротстве застройщика необходима участникам строительства:
-для формирования реестр передачи жилых помещений,
-для определения количества голосов на собрании участников строительства.

Поясните, пожалуйста, каков порядок действий должен быть в случае, если в ДДУ и в реестре требований жилых помещений в настоящий момент присутствуют 2 человека в разводе, и одного из них следует исключить из ДДУ и реестра? Генеральная доверенность, заверенная нотариусом, имеется.

В соответствии с положениями Закона о банкротстве исключение требования участника строительства из реестра требований о передаче жилых помещений производится только арбитражным судом по заявлению заинтересованного лица.

Наша семья купила квартиру с помощью ипотечного кредита. Банк готов был рефинансировать ипотеку, но выставил требование в отношении предмета ипотеки. Возможно ли получить копию документов о продолжающемся ходе строительства (копии проектных деклараций, разрешений на строительство, контракта, прочих документов, которые могли бы подтвердить фактическое строительство), а также письменного ответа Конкурсного управляющего с подтверждением факта стройки для предоставления в банк?

Я сменила фамилию согласно свидетельству о заключении брака. До этого я получила уведомление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения на старую фамилию. Какие мои дальнейшие действия?

Каким образом можно ознакомиться с итоговым РЖП по домам, в котором будет виден список всех участников долевого строительства, включенных в РЖП, с размером их требований по данным домам?

В данный момент это невозможно, так как РЖП не сформирован.

Поясните методику оценки квартир и что делать дольщикам, если они не согласны с расчетом оценки?

Оценка проводится независимой оценочной компанией. Информацию по результатам оценки и методику расчета можно уточнить у представителя экспертной компании, обратившись

График работы представителей экспертной компании:
Понедельник — пятница 10.00 — 19.00

Предварительная запись не требуется.

В случае несогласия с проведенными расчетам участники строительства могут оспорить оценку в Арбитражном суде в установленном законом порядке.

На основании чего определяется очередность в строке уведомления «Очередность удовлетворения»?

Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика определяется на основании статьи 201.9 Закона о банкротстве.

Раскройте содержание строки уведомления «Рыночная стоимость жилого помещения на 09.07.2018 согласно отчету об оценке».

Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяется оценщиком, привлекаемым конкурсным управляющим за счет застройщика.

Стоимость жилого помещения рассчитывается исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику строительства, и показателя рыночной стоимости одного квадратного метра в соответствующем объекте строительства.

Раскройте содержание строки уведомления «Вид требования» и разъясните алгоритм расчета суммы, указываемой в строке «Размер требования»?

На основании пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

Например:
Сумма, уплаченная по договору = 3 000 000
Сумма неисполненного обязательства = 1 000 000
Оценочная стоимость = 4 500 000
Итого сумма денежных требований (убытки в виде реального ущерба) =
= (4 500 000 – 3 000 000 – 1 000 000) * (3 000 000/ (3 000 000 + 1 000 000) = 500 000 * 3 000 000/4 000 000 = 375 000.

Каким образом определяется сумма, указываемая в строке уведомления «Размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения»?

В указанной строке определен размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, т.е. сумма, не оплаченная участником долевого строительства на 09.07.2018. В частности, эта строка предусмотрена для участников долевого строительства, которые приобрели объект недвижимого имущества на основании договора с условиями о рассрочке платежа.

В случае задолженности участника строительства перед застройщиком по оплате цены приобретаемого недвижимого имущества, сумма долга указывается в указанной строке. При отсутствии задолженности со стороны участника долевого строительства указывается цифра «0».

Разъясните порядок определения суммы, указанной в строке уведомления «Сумма, уплаченная участником строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения»?

В данной строке указывается сумма, которую дольщик оплатил по ДДУ. В большинстве случаев это сумма равна цене ДДУ (полностью оплатил из личных средств, оплата кредитными средствами). Исключение составляет ситуация, при которой объект недвижимости был приобретен с условием рассрочки платежа. В случае, если объект был приобретен в рассрочку, то в данной строке будет указан размер выполненных обязательств дольщиком на 09.07.2018.

Планирую продать квартиру по переуступке. Для продажи необходимо согласие застройщика «Урбан Групп». Как его получить?

Согласно ст. 11 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Для переуступки прав требований по договору долевого участия продавцу следует обратиться к конкурсному управляющему с заявлением о переуступке прав требований, либо заявлением о переуступке прав требований и переводе долга. Формы заявлений размещены на сайте конкурсного управляющего в разделе

Далее это заявление необходимо либо направить на почтовый адрес: 125319, г. Москва, а/я 10, для Аглинишкене Светланы Анатольевны, либо передать в одном из центров приема, указанных в разделе « «.
Уведомление об итогах рассмотрения заявления готовится в течение 5 рабочих дней с момента поступления документов. Далее получить его можно либо лично, в московском центре приема документов, либо по почте, по адресу, указанному в заявлении.
Когда будет заключен договор уступки, его необходимо зарегистрировать в Росреестре, после чего обратиться к конкурсному управляющему с заявлением о замене участника строительства в реестре требований о передаче жилых помещений с приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию договора.

Я хочу получить выписку из РЖП. Куда мне обратиться?

Для получения выписки из реестра требований участников строительства АО «Континент проект», ООО «Хайгейт», ООО «Экоквартал», ООО «Ваш город», ООО «Ивастрой» необходимо направить заявление о предоставлении выписки на почтовый адрес: 125319, г. Москва, а/я 10, для Аглинишкене Светланы Анатольевны, либо предоставить лично в по своему ЖК.

Расходы арбитражного управляющего на подготовку и направление одной выписки из реестра, в том числе расходы на её изготовление на бумажном носителе и на почтовое отправление заказным письмом, составляют 300 руб. 00 коп. К заявлению кредитора о предоставлении выписки из реестра должна быть приложена квитанция об оплате указанной суммы. Оплата за подготовку и направление выписки из реестра осуществляется по

Выписки из реестра требований о передаче жилых помещений будут направляться почтой по указанному в заявлении адресу либо выдаваться в центрах приема дольщиков на 5 рабочий день.

Реквизиты для оплаты:

ООО «Ваш Город»
ИНН 7713727627
КПП 500301001
р/с 40702810800900007604 в АО «Банк ДОМ.РФ»
к/с 30101810345250000266
БИК 044525266

ООО «Ивастрой»
ИНН 5047038898
КПП 504701001
р/с 40702810100900004394 в АО «Банк ДОМ.РФ»
к/с 30101810345250000266
БИК 044525266
Назначение платежа: за предоставление выписки из реестра требований о передаче жилых помещений (ФИО участника долевого строительства).

АО «Континент проект»
ИНН 7743826544
КПП 504701001
р/с 40702810400900001660 в АО «Банк ДОМ.РФ»
к/с 30101810345450000266
БИК 044525266
Назначение платежа: за предоставление выписки из реестра требований о передаче жилых помещений (ФИО участника долевого строительства).

ООО «Хайгейт»
ИНН 5024115433
КПП 502401001
р/с 40702810800000001186 в АО «Банк ДОМ.РФ»
к/с 30101810345250000266
БИК 044525266
Назначение платежа: за предоставление выписки из реестра требований о передаче жилых помещений (ФИО участника долевого строительства).

ООО «Экоквартал»
ИНН 7713726165
КПП 502401001
р/с 40702810600900006216 в АО «Банк ДОМ.РФ»
к/с 30101810345250000266
БИК 044525266
Назначение платежа: за предоставление выписки из реестра требований о передаче жилых помещений (ФИО участника долевого строительства).

Когда был начат прием документов для включения в реестр требований у дольщиков Urban Group и когда его завершение?

Прием документов на включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений от участников долевого строительства объектов ГК «Урбан Групп» стартовал 16 июля 2018 года . Последний день приема документов – 22 октября 2018 года .

Где располагаются центры приема конкурсного управляющего «Урбан Групп»?

Прием участников строительства ведут центры, указанные в разделе « «, ежедневно с 10.00 до 19.00 без выходных.

Центры осуществляют следующие действия в отношении дольщиков всех ЖК:

• приём заявлений по нежилым помещениям о включении в реестр требований участников строительства;
• выдача уведомлений о включении в реестр требований.

На основании ст. 168 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) к отношениям, связанным с банкротством застройщиков, применяются положения Закона о банкротстве, регулирующие банкротство должников - юридических лиц, если иное не предусмотрено гл. IX Закона о банкротстве.
В силу пп. 1, 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве установлено следующее. Лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик), - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Пункт 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве предусматривает, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 гл. IX Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику.
Согласно п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.
Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (п. 3 ст. 201.6 Закона о банкротстве).
Пункт 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве устанавливает, что с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди. В силу п. 7 ст. 201.11 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также погашаются в соответствующей части денежные требования в реестре требований кредиторов.
Исходя из пп. 3, 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства; в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
Участник строительства, который не обращался с заявлением о включении в реестр требований участников строительства к застройщику-банкроту о передаче жилого помещений до вынесения арбитражным судом определения об удовлетворении требований участников строительства о передаче им жилых помещений, утрачивает право на получение жилого помещения. Данный кредитор может рассчитывать на включение своих требований в виде денежных требований, либо денежные требования такого кредитора могут быть учтены за реестром.

Банкротство застройщика доставляет дольщикам массу хлопот, однако гражданам не стоит забывать о тех преимуществах, которые им дают специальные правила о банкротстве застройщика. Главное, уметь воспользоваться ими в нужной ситуации.

Привилегия участников строительства перед остальными кредиторами застройщика заключается помимо прочего в возможности предъявления к застройщику требований различного характера. Это может быть требование о передаче жилого помещения либо денежное требование (§7 гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ " ").

В связи с названным правомочием общий реестр требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика имеет сложную структуру и включает в себя два реестра: реестр денежных требований и реестр требований о передаче жилых помещений.

И хотя Президиум ВАС РФ выразил позицию о том, что включение требований дольщиков как в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес (), дольщик в определенных ситуациях может изменить характер своего заявления. Остановимся на таких ситуациях подробнее.

Первой причиной для замены требования о передаче жилого помещения на денежное требование является предписание закона. Закон о банкротстве предусматривает несколько способов погашения требований дольщиков. Помимо предоставления денежного возмещения, дольщикам может быть передан объект незавершенного строительства либо жилое помещение. Применение того или иного способа погашения требований о передаче жилых помещений зависит от объективных условий, а именно от степени готовности дома.

Так, передача жилых помещений возможна только при наличии достроенного объекта, который введен застройщиком в эксплуатацию. Передача объекта незавершенного строительства имеет место, когда дом не достроен, и предполагает создание дольщиками ЖСК для последующего завершения строительства дома за счет самих граждан.

Решение вопроса о том, в какой форме возможно погасить требования дольщиков, происходит на собрании участников строительства по инициативе арбитражного управляющего. Он должен соблюсти оговоренные в законе сроки и своевременно вынести данный вопрос на обсуждение собрания (не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения управляющего). На решение вопроса отводится два месяца.

Однако встречаются ситуации, когда участники строительства не смогли достигнуть консенсуса в указанные сроки. В таком случае в силу арбитражный управляющий направляет им уведомление о необходимости перевести свои требования в денежные. Сделать это нужно в течение одного месяца со дня получения уведомления.

Суды в данном случае, безусловно, удовлетворяют требования дольщиков, так как изменение реестра осуществляется в силу закона. Единственное, на что следует обратить особое внимание: во избежание затягивания процесса важно соблюсти установленный законом месячный срок

В противном случае требования дольщика окажутся за пределами третьей очереди, в которой удовлетворяются требования участников строительства. Это означает, что погашение произойдет только после полного расчета со всеми участниками строительства, включенными в реестр.

Размер денежных требований при осуществляемой трансформации определяется в соответствии со . При этом учитывается не только сумма, внесенная по договору с застройщиком, но и убытки в виде реального ущерба, причиненные нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. Они рассчитываются по следующей формуле: стоимость жилого помещения на дату введения процедуры, в рамках которой предъявлено требование участника строительства, за минусом суммы денежных средств, уплаченных по договору.

Изменение денежных требований на требование о передаче жилого помещения может быть осуществлено на основании позиции, сформулированной ВАС РФ: "право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застроищика принадлежит участнику строительства" (). Иными словами, просто по желанию дольщика. Поскольку считается, что реестр требований о передаче жилых помещений является частью общего реестра требований кредиторов, то многие суды удовлетворяют заявление дольщика об изменении характера требований с целью защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Важно иметь в виду, что ранее позиция о единстве реестров толковалась некоторыми судами не в пользу граждан. Так, они считали, что, заявив денежные требования, дольщики реализовали свое право на защиту, а значит, изменение требований нецелесообразно. Итогом становилось отказное решение(). Однако в последнее время практика складывается в пользу дольщиков, отказных решений с приведенной мотивировкой суды не выносят.

Трансформацию денежного требования в требование о передаче жилого помещения рационально производить в том случае, если очевидно, что перспектив получения денежных средств от застройщика не имеется, средств на расчеты с кредиторами у должника нет. В целом, необходимо отметить, чтоизначальное включение требований в реестр о передаче жилого помещения или трансформация денежных требований на натуральные позднее при любой ситуации–наиболее разумный шаг. Даже если строительство объекта завершено не будет, можно воспользоваться иными способами защиты своих прав, о которых – следующий пункт, либо, в крайнем случае, изменить требования на денежные.

Переход в реестр требований о передаче жилых помещений с целью последующей защиты своих прав в рамках государственных и муниципальных программ. Альтернативным способом защиты прав обманутых дольщиков является их включение в реестр пострадавших соинвесторов. Такие реестры ведутся в каждом субъекте РФ, однако включение в них возможно только при предъявлении к застройщику требования о передаче жилого помещения (ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "). Таким образом, изменение характера требований можно обосновать намерением воспользоваться поддержкой государства().

Не исключен также переход "зареестрового" кредитора с денежными требованиями в реестр требований о передаче жилых помещений. "Зареестровым" становится кредитор, предъявивший свои требования к застройщику по истечение установленного законом срока. Они подлежат удовлетворению за счет имущества должника, которое останется после погашения требований всех кредиторов, включенных в реестр. Очевидно, что вероятность удовлетворения требований "зареестровых" кредиторов крайне мала.

Такое заявление может быть подано с целью соблюдения принципа конституционного равенства при условии, что требования иных дольщиков этого же застройщика, желающих включиться в реестр и предъявивших требования в то же время либо позднее, были включены в реестр (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 августа 2015 г. № Ф05-1039/2010 по делу № А40-27589/2008). Подобную трансформацию рационально производить, если попадание требований "за реестр" имело место при реформировании законодательства о банкротстве в 2013 году. Дело в том, что с мая названного года срок для предъявления требований стал исчисляться с момента официального опубликования сведений о применении при банкротстве должника специальных правил о банкротстве застройщика. Однако ВАС РФ сформулировал позицию, согласно которой допускается исчисление названного срока с даты направления дольщику арбитражным управляющим уведомления о возможности предъявления в арбитражный суд имеющихся требований. ().

Таким образом, если дольщиком пропущен срок для включения требований в реестр и уведомление арбитражного управляющего ему не поступало, он может в любой момент восстановить пропущенные сроки, ссылаясь именно на отсутствие уведомления и позицию ВАС РФ. В частности, такая ситуация имела место в деле о банкротстве одного московского застройщика. Лица, которые подавали заявления после изменения подхода к определению сроков, попадали в основную часть реестра, в то время как граждане, заявившие требования ранее (в 2012 году) числились вне реестра. Применение представителями интересов дольщиков принципа конституционного равенства помогло восстановить справедливость, нарушенную законодательными реформами.

При наличии перечисленных причин рационально обратиться в суд с заявлением об изменении характера требований к застройщику. Основное, что следует учитывать: изменение реестра – не аттракцион, а юридическое действие, влекущее ряд значимых правовых последствий. От того, с какими требованиями дольщик включен в реестр кредиторов, зависит эффективность его участия в процедуре банкротства. Получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований возможно только при грамотном использовании предоставленных законом привилегий.