Когда заключается договор коммерческого найма? Коммерческий найм жилого помещения

Российское законодательство не выделяет коммерческий наём жилого помещения как отдельный вид соглашения. Договор коммерческого найма жилья составляется по общим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. Этот документ имеет юридическую силу и направлен регламентировать отношение сторон, одной из которых является арендодатель, то есть, собственник квартиры, а второй – наниматель жилья. Несмотря на то, что понятие коммерческих отношений обычно ассоциируется с предпринимательской деятельностью, наём такого жилья необязательно связан с ней и обычно оформляется лишь для временного проживания.

Договор коммерческого найма квартиры осуществляет законную передачу жилья физическому лицу для временного проживания в нём на условиях ежемесячной платы. Арендодателем может быть как сам владелец комнаты, так и посторонний гражданин, но по нотариально заверенной доверенности, который будет действовать в интересах собственника и от его имени. Важно отметить, что наниматель коммерческого жилья имеет приоритетное право на покупку нанятой квартиры, если собственник пожелает её продать.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Стороны соглашения

Договор коммерческого найма оформляется не только с владельцем приватизированной квартиры. Вместо него может выступать государство, муниципалитет или частный жилой фонд. Нередко в качестве арендодателя выступает юридическое лицо, но чаще соглашение подписывается между двумя физическими лицами. Однако, говоря о коммерческом найме, наниматель жилого помещения может выступать и юридическим лицом. При этом запрещено создавать в личной квартире офис или ещё как-либо организовывать в нём предпринимательскую деятельность.

Так же, как и при заключении других сделок с недвижимостью, владелец квартиры должен иметь свидетельство прав собственности на это жилое помещение. Иначе, независимо от содержания договора, расторжение сделки произойдёт сразу по установлению её незаконности. Наниматель может быть гражданином России или любой другой страны. Право на наём жилья предоставляется каждому.

В договоре коммерческого найма, какой бы ни была его форма, должны обязательно указываться все граждане, которые будут жить с нанимателем в квартире. Это не обязательно могут быть родственники. Последующее заселение лиц, не указанных в документе без согласия владельца жилья, повлечёт за собой расторжение соглашения.

Объект и срок найма

Оформляя договор коммерческого найма имеющегося жилого помещения, следует учитывать, что его объектом может быть:

• Только пригодная и технически исправная для проживания жилплощадь,
• Изолированная (не проходная) комната.

Сдаваться в пользование может как вся квартира или частный дом, так и его часть. Все санитарные, пожарные и строительные нормы должны быть соблюдены. Коммерческий наём жилого помещения, в отличие от социального соглашения, не ограничивается относительно его площади.

Договор коммерческого найма не может быть бессрочным. Заключить его можно на срок не более пяти лет. При этом дата, когда произойдёт расторжение, должна быть обязательно указана в документе. После окончания срока действия сделки, первоочерёдное право на её перезаключение имеет тот же наниматель, если не были нарушены оговоренные условия, оплата проходила своевременно, а содержание квартиры или комнаты было надлежащим. О своём желании продлить сделку наниматель должен в письменном виде уведомить собственника за три месяца до её расторжения. Если же владелец не намерен продлять договор, он в том же порядке и в тот же срок должен сообщить об этом нанимателю.

Обязательства и права нанимателя

Наниматель любого жилого помещения по коммерческому договору, имеет определённые обязанности и права, которые в тексте документа должны чётко прописываться.

Обязанности

Права

Письменно уведомлять собственника о принятии любого решения относительно изменений жилья и вселении третьих лиц; Содержать жильё в надлежащем состоянии; Оплачивать коммунальные услуги; Использовать объект недвижимости только для проживания; Своевременно оплачивать ежемесячную плату; Обеспечивать сохранность всего имущества в нанятом помещении; По необходимости проводить мелкий текущий ремонт (дополнительно оговаривается в документе)

Поселение в нанятом жилом помещении совершеннолетних граждан, по согласию владельца; Поселение вместе с собой несовершеннолетних детей без согласия владельца; По согласию собственника сдать жильё в поднаём третьему лицу; Проведение переустройства и перепланировки жилья с согласия арендодателя и с разрешения государственных органов; Использовать для своих нужд общее имущество в доме; Перезаключать договор в первоочерёдном порядке по истечении срока; Досрочно расторгнуть соглашение при указанных в документе условиях

Обязательства и права владельца

Так же как и наниматель, собственник, сдающий жилое помещение во временное пользование, имеет обязанности и права.

Обязанности	Права
Предоставлять жилье в надлежащем для проживания состоянии с исправными системами коммуникации; Выселять из квартиры всех жильцов до её сдачи; Передавать в пользование только не обременённую ничем жилплощадь; Проводить капитальный ремонт в доме, если иное не прописано в документе; Уведомлять нанимателя про расторжение соглашения за три месяца до этого	Требовать от нанимателя своевременной оплаты; Требовать от нанимателя , если иное не оговорено в договоре; Расторгнуть соглашение при нарушении условий договора со стороны нанимателя; Взыскивать с жильцов возмещения ущерба, нанесённого имуществу; Требовать содержания квартиры в надлежащем состоянии; Принимать решения о вселении посторонних лиц

Форма договора

Договор любого коммерческого найма заключается между сторонами только в письменном виде, иначе он не будет иметь юридической силы и ни собственник, ни наниматель не смогут решить ни один конфликт или спор в судовом порядке. Заверять у нотариуса документ не обязательно, но такой вариант надёжнее, если есть риск мошенничества с чьей-либо стороны.

Срок действия сделки должен быть не более пяти лет. Если по каким-либо причинам он не указан в документе, по закону договор будет считаться заключённым именно на пять лет от даты подписания. Иные условия оговариваются между владельцем и гражданином индивидуально, с учётом продления в дальнейшем.

Различаются два вида заключения подобных соглашений: сроком до года и более года. На соглашение, которое заключено менее, чем на год, не распространяются правила регулирования взаимоотношений с проживающими вместе с нанимателем лицами.

При продлении срока договора стороны могут оставить условия прежними или же оговорить новые, обязательно указав в тексте документа. Если же ни собственник, ни наниматель не прислал письмо на расторжение сделки, она считается продлённой автоматически.

Принципы досрочного расторжения

Досрочное расторжение регламентируется Государственным кодексом Российской Федерации и распространяется на коммерческие договора в общем порядке.

Расторжение возможно по взаимному согласию обеих сторон либо в одностороннем порядке, с письменным предупреждением об этом за три месяца до передачи объекта недвижимости обратно собственнику. Если наниматель в течение полугода не платит за аренду, владелец имеет право обратиться в суд и произвести расторжение в судовом порядке, со взысканием задолженности с жильца. Если договор был заключён менее чем на год, его расторжение возможно при неуплате более двух месяцев.

Наниматель имеет право на досрочное расторжение при порче жилого помещения по вине собственника или иных граждан, за действия которых он не несёт ответственности. Содержание документа должно включать в себя пункты, предусматривающие эти обстоятельства.

В некоторых случаях суд может дать нанимателю срок, в течение которого он должен устранить все нарушения, на основании которых владелец подал исковое заявление. Например, оплатить всю задолженность, возместить ущерб, провести ремонтные работы, прочее. Срок отсрочки может составлять не более одного года.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Коммерческим наем муниципального жилья – одна из форм предоставления гражданам жилых помещений. Однако в отличие от социального найма, такой способ передачи квартиры (или индивидуальных жилых домов) имеет ряд преимущественных моментов для муниципального образования, и ряд негативных факторов для будущих нанимателей.

Информация о договоре

Самый ключевой момент, требующий разъяснения – это составление и регистрация договора. Именно о того, как будет составлен документ, будет зависеть дальнейшие правоотношения и защита интересов обеих сторон. Поэтому нужно четко понимать, какие пункты требуют особого внимания, а какие можно оставить, как соответствующие гражданскому законодательству.

Основные положения договора

Первоначально стоит отметить форму волеизъявления о найме, который будет составляться органом местного самоуправления и заявителем. Это простой письменный документ, который не требует дополнительной регистрации у нотариуса.

Непосредственно текст договора должен включать в себя следующие положения :

1. Дату, место и время заключения сделки;
2. Обозначение контрагентов или их уполномоченных представителей;
3. Предмет – обозначение жилого помещения и сведений, дающих возможность его идентифицировать (адрес, кадастровый номер, площадь);
4. Цена – оплата и порядок ведения расчетов. Оплата коммунальных услуг не включается в плату по договору. Однако неисполнение этих обязанностей может послужить поводом для досрочного расторжения сделки и последующего выселения;
5. Права и обязанности сторон;
6. Срок действия – в случае если данный пункт не прописан в тексте, по умолчанию указывается максимальный период, установленный гражданским законодательством – 5 лет. О расторжении или окончании срока действия должно быть уведомлено заранее – за три месяца;
7. Порядок расторжения договорных отношений, правила обращения сторонами в судебные органы;
8. Заключительные положения и реквизиты сторон для отправки корреспонденции.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Подобный план является наиболее верным и полным, соответствующий всем нормам гражданского кодекса. Однако при необходимости каждая сторона имеет право дополнительно включить определенные пункты в соответствии с «ситуацией».

Стороны договора

В случае с коммерческим наймом, указанная сделка всегда двусторонняя. А если речь идет о муниципальном жилье, то одной из сторон всегда будет орган местного самоуправления, а точнее ее представитель – глава города или поселения.

Второй стороной (нанимателем) является физическое лицо. Законодателем четко ограничено, что если речь идет о правоотношениях двух юридических лиц, правовая основа договора будет совершенно другой: речь пойдет уже об аренде.

Относительно других лиц, вселяемых совместно с заявителем: при необходимости вселить более чем одно лицо, в договоре прописывается каждый сонаниматель. Несовершеннолетние дети в данную группу не включаются и могут стать жильцом автоматически .

Законодательство в сфере жилищного регулирования

Законодателем в сфере применения норм гражданского права установлено, что при отсутствии специальных норм, касающихся коммерческого найма, необходимо придерживаться и руководствоваться гл. 35 ГК РФ. Именно поэтому при регулировании разногласий необходимо ориентироваться на порядок предоставления жилья в социальный наем, но с условием ненормированной площади представляемого помещения и с невозможностью последующей приватизации.

Требования к помещению, передаваемому в наем

При получении жилого помещения в пользование между сторонами должен быть подписан акт сдачи-приемки объекта договорных отношений.

Дополнительно можно зафиксировать все параметры в виде фототаблицы, которая будет являться обязательным приложением к акту.

Тот же порядок действует и при прекращении действий договора. Передача жилья наймодателю должна быть также зафиксирована, особенно если имеются признаки ухудшения внешнего состояния объекта.

Плата за коммерческий наем жилья

Размер денежных средств, получаемых по договору найма, может изменяться по усмотрению сторон. В отличие от договора социального найма, где суммы исходят из нормативов, устанавливаемых федеральными органами власти, коммерческий наем дает полную свободу обеим сторонам в финансовых вопросах. При этом дополнительно оговаривается оплата жилищно-коммунальных услуг .

Вопросы частного характера

Некоторые граждане попадают в ситуации, когда речь идет о решении конкретных вопросов. Рассмотрим некоторые особенности заключения договор в столице нашей страны и в Республике Беларусь.

Особенности коммерческого найма жилья в Москве

Специальных норм, касающихся именно города федерального назначения Москвы, не существует . В любом случае ответственные органы, при составлении текстов документов и непосредственном его заключении должны ориентироваться на общепринятые нормы Федеральных законов. Однако действующая программа «Молодая семья» позволяет выкупить квартиру, после окончания договора коммерческого найма.

Особенности заключения договора найма в Республике Беларусь

Законами Республики Беларусь установлен типовой договор для заключения найма жилого помещения. При этом фактические требования имеют сходство с гражданским законодательством России, за исключением права нового собственника расторгнуть договор с нанимателем. Напомним, что нормы нашей страны отличаются прямо противоположно, поскольку новый собственник не может расторгнуть подобный договор без определенных оснований.

Предоставление жилого помещения в наем гражданам должно быть четко регламентировано, особенно если одна из сторон – муниципалитет. Договор должен отвечать всем требованиям, а помещение передаваться только согласно акту приемки-передачи. При наличии спорных вопросов всегда можно обратиться к судебной практике, которая за последние годы выросла в разы в связи с увеличением договорных отношений между гражданами и юридическими лицами.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Договор коммерческого найма должен заключаться в тех случаях, когда владелец жилья хочет его сдать. Хотя практика сдачи квартир и очень распространена, часто при заключении такого договора совершаются ошибки. Разберемся, как их не допустить, и расскажем, что вообще из себя представляет этот вид договора.

Просто наем или коммерческий наем

Наем или аренда жилья

Скачать форму договора поднайма

Срок действия

Существует 2 вида договора коммерческого найма — краткосрочный (до года) и долгосрочный. Разница между ними заключается в следующем:

1. Долгосрочные договоры необходимо регистрировать в Росреестре . Срок для подачи документов на регистрацию — не позднее месяца с того момента, как договор заключен.
2. Когда истекает долгосрочный договор, наниматель вправе первым заключить новый договор на то же жилье. Лишь если он отказался, владелец вправе заключить договор с другим жильцом. При краткосрочном договоре такого преимущества у нанимателя нет.
3. Если при краткосрочном договоре наниматель причиняет вред жилью, ему не дается времени на исправление нарушений — он может быть сразу выселен через суд.
4. В краткосрочном договоре у нанимателя нет права ни сдавать жилье в поднаем, ни вселять других временных или постоянных жильцов. Если что-то из этого нанимателю потребуется, ему придется перезаключать договор на новых условиях.

Кто может проживать по договору

Как уже было сказано выше, по договору коммерческого найма вместе с лицом, заключившим этот договор, могут проживать члены его семьи или другие близкие лица. Они должны быть перечислены в договоре изначально, хотя могут вселяться и позднее. Для этого требуется:

1. Согласие всех сторон договора (для несовершеннолетних, вселяющихся к родителям, согласие не требуется).
2. Соответствие количества жильцов нормам площади жилья. Если на каждого в итоге будет приходиться меньше нормы, установленной в регионе, вселение не допускается. Опять-таки, это правило не касается детей.

Члены семьи и другие постоянные жильцы могут и сами стать стороной договора найма. Эту возможность допускают следующие случаи:

1. Сонанимательство. Все жильцы заключают между собой договор о том, что солидарно отвечают по обязанностям нанимателя. То есть, например, долг по плате за жилье может быть взыскан как со всех разом, так и с любого из них по отдельности, после чего выплативший сам будет разбираться с остальными должниками. Согласия владельца жилья в этом случае не требуется, но он должен быть извещен о заключении такого договора.
2. Замена лиц. С согласия владельца наниматель может быть заменен в договоре любым из постоянных жильцов, если тому уже исполнилось 18 лет.
3. Смерть или отъезд нанимателя. Если лицо, подписавшее договор, так или иначе выбыло и больше в договоре не участвует, его место в договоре занимает кто-то из постоянных жильцов по их общей договоренности. Если же договоренности достигнуто не было, то по закону применяется правило о сонанимательстве.

Кроме того, с общего согласия всех проживающих и владельца помещения можно брать людей на временное проживание. Здесь помимо согласия требуется соблюдение следующих условий:

1. В результате вселения новых лиц не должны нарушаться жилищные нормы (по минимальной площади).
2. Вселение должно быть безвозмездным. В противном случае это будет уже договор поднайма — а он регулируется совсем другими нормами.
3. Такого рода жильцы не должны проживать более полугода.

Временные жильцы в договоре коммерческого найма никак не участвуют, за все их действия отвечает только наниматель.

Социальный найм, а также коммерческий найм – это два понятия, имеющие прямое отношение к аренду жилой недвижимости. Многие потенциальные арендаторы стараются понять, в чем же заключаются основные отличия между двумя видами договорных отношений и на каком варианте целесообразно остановить выбор.

Юристы стараются соблюдать действующие нормы законодательства и отмечают важность не только составления договоров о найме жилья, но и возможности для того, чтобы понять, в чем же заключаются основные отличия. Легальное решение вопросов относительно аренды жилья представляет настоящий интерес для каждой из двух сторон.

Вид договоров определяется правами арендодателя на жилую площадь, ведь объект, который предоставляется для съема, может быть приватизированным, наследованным по судебному решению, подаренным, приобретенным, служебным или полученным при обмене.

Социальный найм жилья: что это?

Социальный договор оформляется на основе главы 8 статьи 60 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Наймодатель (владелец жилья) должен передать нанимателю (арендатору) объект для временного проживания с обязательным соблюдением определенных условий. Наймодатель может быть владельцем муниципальной или государственной квартиры, причем именно от имени фонда предполагается составление договора для дальнейших отношений, регулируемых особенностями законодательства Российской Федерации.

Жилищное законодательство определяет не только право предоставления квартиры в аренду, но и условия, которые обязательно должны соблюдаться. В большинстве случаев такие отношения предполагают отсутствие строгих сроков документального решения вопросов.

Коммерческий найм жилья: что это?

Коммерческий найм предполагает обязательное наличие оплаты за проживания, о которой предварительно договариваются владелец жилья и арендатор предлагаемого объекта. Такие отношения являются возмездными, но при этом они скрывают в себе взаимную выгоду, отмечаемую каждой из двух сторон.

Чаще всего нанимателем может быть только физическое лицо . При этом юридическое лицо может принять участие в оформлении коммерческого договора только, если выбранное помещение будет использоваться по прямому назначению, предполагающему проживание людей.

Объектом коммерческого найма может быть квартира, отдельный дом, одна комната. Таким образом, предполагается использование любого изолированного помещения, подходящего для временного, но при этом комфортного проживания.

Если же рассматривается квартира в определенном многоквартирном доме, в договор нужно включить не только жилое помещение, но и несущие конструкции здания, площади общей эксплуатации.

Коммерческий и социальный найм: в чем заключаются отличия?

1. Коммерческий найм может использоваться для любых объектов жилого фонда. Социальный найм предполагает возможность использования объектов, включенных только в муниципальный или государственный фонд.
2. Социальный найм предполагает бессрочное составление договоров. При этом коммерческий найм заключается на срок не более пяти лет, после чего – требуется перезаключение договора при соответствующих пожеланиях.
3. Коммерческий найм всегда предполагает добровольное взаимодействие двух сторон. При социальном найме отношения могут быть основаны на административном акте, который оформляется государственными либо местными органами власти.
4. На основе социального найма можно использовать льготы на квартплату, причем льготные условия действуют для каждого проживающего человека на основе Жилищного Кодекса РФ. Коммерческий найм не предполагает нормирования жилой площади и ограничения сумм квартплат, причем стороны должны оговорить в подписываемом документе все важные нюансы своего взаимодействия.
5. Договор социального найма может быть подписан только близкими родственниками. Коммерческие договора позволяют взаимодействовать даже посторонним людям, которые не обладают каким-либо родством друг с другом.
6. Социальный договор предполагает предоставление другого жилья, подходящего для проживания, при выселении. Коммерческие отношения не предусматривают помощи в поиске других объектов для проживания.

Найм жилья: как обезопасить себя?

1. В обязательном порядке все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
2. Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
3. При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
4. Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.

Вышеперечисленные советы по безопасности должны быть приняты во внимание при любом раскладе.

Когда решается вопрос с наймом жилья, то тут же возникают сомнения по поводу того, нужно ли составлять договор по найму или обойтись устным соглашением. Юристы рекомендуют всегда придерживаться законодательных норм и обязательно заключать договора о найме жилья. Причем это необходимо как наемщику жилья, так и человеку, который сдает жилое помещение в найм.

Вид заключаемых договоров о найме различается в зависимости от прав арендодателя на жилплощадь. Например, жилье может быть приватизированным, подаренным, наследованным по решению суда, полученным в результате обмена, приобретенным путем купли-продажи или служебным (не приватизированным). Для каждого конкретного случая предусмотрена своя форма составления договора о найме жилья – имущественный найм, поднайм и т.д.

Социальный найм жилья: особенности составления договора

Социальный договор по найму жилья составляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, предусмотренным статьей №60, главой 8. По этому договору одна из сторон (собственник жилья – наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) принадлежащее ей жилое помещение для временного проживания на определенных условиях. Наймодатель может быть собственником квартиры муниципального или государственного жилищного фонда. От его имени для составления договора по найму жилья может присутствовать уполномоченное лицо, жилищным законодательством такие действия со стороны наймодателя разрешаются. Как правило, договора социального найма жилья заключаются без строгих сроков действия составленных документов.

Что означает коммерческий найм жилья?

По договору коммерческого найма жилья обе стороны, составляющие данные документы (собственник жилья или его уполномоченное лицо и наниматель), договариваются об оплате за проживание. Это тип договора считается возмездным, консенсуальным и взаимовыгодным для обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Причем нанимателем в большинстве случаев может быть лишь физическое лицо. Юридическое лицо может заключить коммерческий договор по найму жилья, если помещение будет использоваться по прямому назначению – для проживания в нем граждан. В качестве объекта коммерческого найма может быть не только квартира, но и отдельная комната или целый дом – любое изолированное помещение, пригодное для проживания. В многоквартирных домах при найме жилья в договора включаются не только помещения под проживание, но и площади общего пользования, несущие конструкции и др.

Коммерческий и социальный найм жилья: главные отличия

1) При коммерческом найме жилья договора могут быть заключены на пользования помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный найм жилья подразумевает сдачу в найм жилых помещений из муниципального или государственного фонда.

2) По социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий найм может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора.

3) Коммерческий найм подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный найм жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти.

4) В социальном найме предусмотрены различные льготы на квартплату, согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму.

5) При составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой.

6) По социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Найм жилья: основные правила безопасности для нанимателя

1. Тщательная проверка документов у владельца жилого помещения. Оплата за найм жилья должна всегда передаваться наймодателю под расписку.

2. При составлении договоров по найму жилья указываются паспортные данные как наймодателя, так и наемщика, фиксируется точный адрес сдаваемого в найм жилья, с упоминанием документов на владение жильем. Уточняется размер квартплаты на определенный срок найма (указывается месяц, год), все суммы предоплат, залогов, а также вопросы, касающиеся ремонта и времени посещения наймодателя для совершения сделки очередной оплаты.

3. Желательно при составлении договора на найм жилья составить также передаточный акт, в котором будет указано все имущество наймодателя, переданное вместе с жильем во временное пользование (бытовая техника, мебель, ковры, посуда и т.д.). Тогда в случае ущерба и порчи имущества наймодатель сможет требовать возмещения убытков у нанимателя жилья. Поэтому наниматель должен лично проверить, как работает техника, в каком состоянии находится передаваемое ему имущество, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов.

4. Следует заранее обсудить с наймодателем важные моменты проживания в нанятом помещении – оплата коммунальных услуг, междугородних переговоров, пользование Интернетом, кабельным телевидением, ремонт сантехники и т.д.

Найм жилья: обязанности нанимателя

1. Снятую по договору жилплощадь использовать только по прямому назначению, без передачи ее в субаренду, размещения на этих площадях складов или офисов.

2. Обязуется соблюдать все правила проживания в жилом помещении, которые подробно перечислены в Жилищном Кодексе РФ, с соблюдением режима, не ущемляя права других жильцов (если вопрос касается многоквартирных домов или коммунальных квартир). Следует поддерживать чистоту в местах общего пользования, не нарушать тишину дома после 23:00 часов и т.д.

3. По истечения срока найма обязуется беспрепятственно съехать с площади жилого помещения или перезаключить договор на найм жилья.

4. Обязан беспрепятственно впускать наймодателя на территорию квартиры, комнаты или дома, если владелец сдаваемого в наем помещения приходит с целью проверки и контроля над использованием жилья.

5. Несет материальную ответственность за сохранность жилого помещения и всего имущества, перечисленного в договоре. В случае пожара и других непредвиденных бедствий обязан возмещать убытки за свой счет.

6. Обязан своевременно производить оплату по коммунальным счетам, телефонным переговорам, проводить текущий ремонт в снятом в наем жилом помещении, если этот пункт оговорен в условиях договора.

Новое на сайте

Справочник охранника

Уголок пенсионера

Школа безопасности

Ремонт своими руками

Коммерческий найм жилого помещения (жилья)

Существуют два основных вида найма жилья - социальный и коммерческий. Коммерческий найм отличается от социального. Главным его отличием является то, что договор между нанимателем и наймодателем осуществляется путем взаимного соглашения по условиям договора. Это освобождает нанимателя от постановки на учет в качестве нуждающегося в предоставлении жилья, необходимости ждать своей очереди в получении помещения. Другими отличиями являются - срок действия договора, порядок его расторжения, круг объектов договора и многие другие.

Особенности коммерческого найма жилья

При сдаче помещения по коммерческому найму, собственник теряет свое право на предоставляемые льготы по их ремонту, обслуживанию и содержанию . Договор коммерческого найма предусматривает круг лиц получающих право на пользование помещением. В него могут входить не только лица, постоянно проживающие с нанимателем, но и другие граждане, не входящие в состав его семьи.

Вселение лиц, не предусмотренных условиями договора, может быть произведено только по согласию наймодателя , нанимателя помещения и всех проживающих там лиц. Для вселения несовершеннолетних получение такого согласия не требуется.Объектом любого договора найма жилья может быть только изолированное помещение: дом, квартира или часть его, пригодная для постоянного проживания.

Коммерческий найм жилого помещения предусматривает только условие его пригодности для проживания , без требований к благоустроенности. При смене наймодателя, за нанимателем остается его право пользования жильем, без изменения или расторжения ранее заключенного договора.

Договор коммерческого найма оформляется письменно и не требует нотариального заверения . Не соблюдение этого условия может лишить стороны права ссылки на условия договора.

Договор коммерческого найма заключается на заранее определенный срок , но не более чем на 5 лет. По истечению этого срока, наниматель помещения имеет преимущество перед другими гражданами, на оформление нового договора.

Существует понятие краткосрочного договора - наем жилья на срок меньше года . При этом правила установленных взаимоотношений между нанимателем и наймодателем не применяются.По истечению срока договора, собственник помещения обязан известить нанимателя о своем решении в продлении и ли в отказе от продления срока договора. Не выполнение этого условия является основанием продления договора на прежних условиях и на ранее оговоренный срок.

Обязанности нанимателя и наймодателя

Договор коммерческого найма является двусторонним, возлагающим на каждую сторону определенные обязанности и права.Обязанности нанимател я:

• следить за сохранностью жилого помещения;
• своевременно оплачивать жилое помещение;
• оплачивать коммунальные услуги (применяется при заключении договора с собственником помещения);
• делать текущий ремонт помещения, если другое не предусмотрено условиями договора;
• освободить помещение по окончании срока договора;
• следить за сохранностью жилого помещения и нести материальную ответственность за причиненные убытки.

• предоставить необходимые коммунальные услуги;
• производить капитальный ремонт сдаваемого помещения;
• соблюдать условия предусмотренные заключенным договором.

Расторжение договора коммерческого найма

Гражданин вправе на расторжения договора с условием письменного предупреждения наймодателя за три месяца до освобождения помещения. Договор, может быть, расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке, при условии не внесения платы за проживание, разрушении или порче помещения, признания его не пригодным для проживания, использовании жилья не по назначению.

Юридические услуги

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, целесообразнее всего сначала получить юридическую консультацию у адвоката по Жилищному праву. Помощь высококвалифицированного специалиста поможет вам заключить договор на более выгодных для вас условиях , соблюдающих ваши права.

Что такое социальный найм жилья и кто может им воспользоваться?

В виду некоторых обстоятельств многие граждане сталкиваются с социальным наймом жилого помещения. Однако, что означает это понятие, и какие нюансы имеет такое пользование недвижимостью, знают немногие. Разберемся в статье, что это такое – социальный найм жилья и какие юридические особенности за собой несут подобные правоотношения.

Понятие социального найма жилого помещения

В соответствии со ст. 675 ГК РФ, социальным называется жилье, которое находится в жилищном фонде государства. Права и обязанности, а также порядок оформления социального найма регулируются гражданским и жилищным законодательством.

По социальному найму собственник (муниципальные или государственные органы) передает нанимателю (гражданину особой социальной категории) жилое помещение для пользования и проживания. По сути, социальный найм – это юридическая сделка между государством и гражданином, по которой последнему предоставляется жилье на льготных условиях.

Эта сделка оформляется посредством заключения договора. В тексте этого документа фигурирует одно лицо, но предоставленной квартирой вправе пользоваться все члены его семьи. Они не будут лишены этого права даже в случае смерти главного нанимателя (ст. 672 ГК РФ).

Отличие коммерческого найма от социального

Можно подумать, что социальный найм – это вид арендных отношений. В какой-то степени так оно и есть.

Перечислим основные отличия коммерческого найма от социального:

1. Наймодателем всегда выступает государство или муниципалитет. Граждане оформляют квартиру в аренду у государства.
2. Жилая площадь предоставляется нанимателю на бессрочной основе.
3. Строго тарифицированная и фиксированная плата за пользование жилым помещением.

Кроме вышеперечисленных отличий, жилье, предоставляемое с соцнайм, должно соответствовать установленным требованиям.

Жилье по договору социального найма

Не всякое жилье может быть предоставлено по договору соцнайма. Существует ряд требований, которым оно должно соответствовать, закрепленных в ст.62 ЖК РФ:

• полная изоляция;
• помещение не должно быть нежилым;
• предоставленное помещение не должно входить в общедомовую собственность.

Кроме того, жилье должно территориально располагаться в месте нахождения нанимателя. Особые требования установлены и в отношении площади, которая полагается на каждого проживающего в муниципальном жилье. Эти нормы устанавливаются в зависимости от региона и других критериев. В среднем, показатели следующие:

• 33 м 2 для одного нанимателя;
• 42 м 2 для двух проживающих;
• 18 м 2 на каждого, если проживающих три и более человек.

Если в жилищном фонде отсутствует жилье с нужной площадью, указанная норма может быть уменьшена до 10 %.

Согласно ст. 62 ЖК РФ, предметом соцнайма может стать любое изолированное жилое помещение – дом, квартира, часть дома или квартиры, а также комната.

Кому предоставляется социальный найм?

Лица, которые могут получить жилье в социальный найм, перечислены в ст. 49 и ст. 51 ЖК РФ. К таким гражданам относятся:

1. Лица, официально признанные малоимущими, которые нуждаются в жилплощади.
2. Сироты или несовершеннолетние граждане, оставленные без попечения родителей.
3. Лица, проживающие в аварийных помещениях, не подлежащих ремонту.
4. Люди, страдающие хроническими тяжелыми формами заболеваний, с которыми не могут проживать члены семьи (перечень заболеваний приведен в ст.51 ЖК РФ).

Гражданин будет считаться малоимущим, если у него отсутствует договор социального найма с государством или же такое жилье было предоставлено, но его площадь не соответствует нормам на человека, установленным в регионе. Такое может произойти, если в период проживания появился новый член семьи, на которого также положены метры.

Кроме того, претендентами на получение социального жилья являются:

• ветераны ВОВ;
• люди, лишившиеся жилья в результате природного бедствия;
• военнослужащие, получившие травмы во время несения службы;
• люди, участвующие в ликвидации последствий аварии на ЧАЭС и получившие инвалидность по этой причине;
• инвалиды I и II групп.

Нанимателем может быть только гражданин РФ. Члены семьи нанимателя являются сонанимателями. Это могут быть супруг/супруга, дети или родители. Другие родственники или иждивенцы могут быть сонанимателями, если участвуют в ведении хозяйства на равных правах.

Иные граждане признаются сонанимателями в судебном порядке при наличии веского основания.

Правовое положение нанимателя по договору социального найма

Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:

• своевременно вносит полную оплату за пользование недвижимостью и услугами ЖКХ;
• соблюдает общественный порядок и не создает неудобств соседям;
• использует жилье только по целевому назначению;
• содержит помещение в надлежащем состоянии и при необходимости делает ремонт.

Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.

Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:

• сдавать помещение в поднаем третьим лицам;
• заселять в жилье других лиц;
• требовать от наймодателя выполнения своих обязательств (к примеру, проведения капитального ремонта);
• допускать временное проживание других лиц;
• обменивать жилплощадь на другую.

Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.

Права и обязанности наймодателя

Правовое положение наймодателя регулируется ст. 65 ЖК РФ. Согласно этому нормативному акту, собственник социального жилья при предоставлении его в наем обязан:

• передать нанимателю жилое помещение, прав на которое нет у других лиц;
• обеспечить предоставление качественных коммунальных услуг;
• проводить капитальный ремонт, когда это требуется;
• принимать участие в действиях, направленных на обеспечение надлежащего состояния объекта недвижимости.

Наймодатель вправе получать от съемщика оплату за жилое помещение, а также требовать внесения платежей за услуги ЖКХ.

Если съемщиком будет нанесен ущерб имуществу, наймодатель может потребовать возмещения ущерба, а в некоторых случаях расторжения отношений.

Предоставление жилого помещения по социальному найму

Получить жилье из социального фонда можно, воспользовавшись следующим алгоритмом:

1. Обращение в жилищный отдел муниципалитета.
2. Предоставление пакета документов и написание заявления о предоставлении жилья.
3. Выждать срок рассмотрения обращения (не более месяца). Ответ придет в письменной форме.

В ответе может содержаться отказ от предоставления недвижимости в пользование или решение о постановке в очередь. При наличии преимущественного права на вселение заявителю будет определенно место в отдельной очереди.

В перечень необходимых бумаг, как правило, входит:

• общегражданские паспорта РФ и свидетельства о рождении (до достижения 14-ти лет) каждого члена семьи заявителя;
• справки о доходах;
• справка о стоимости имущества, если таковое есть в собственности семьи;
• справка о постоянной регистрации за последние 10 лет.

Потребуются и иные документы, список которых определяется индивидуально в зависимости от ситуации и социального статуса заявителя. Перечень следует уточнять в муниципалитете.

Что входит в оплату за квартиру по социальному найму?

Если рассматривать в целом, то оплата за жилье включает в себя следующие составляющие:

1. Оплата аренды по договору.
2. Оплата услуг ЖКХ.
3. Оплата содержания и ремонта жилья.

Граждане, относящиеся к категории малоимущих, освобождаются от оплаты аренды. Однако коммунальные платежи и содержание помещение остается их обязанностью.

Социальное жилье – хорошая альтернатива для людей, которые не имеют возможности приобрести недвижимость в собственность и проживают в неблагоприятных условиях. При таком виде отношений единственной материальной обязанностью остается оплата услуг ЖКХ и ремонта помещения.

Служебное жилье по социальному найму

Некоторым гражданам предоставляется служебное жилье. Например, военнослужащим по контракту или сотрудникам государственных учреждений.

Когда срок действия контракта подходит к концу, жилое помещение подлежит возврату собственнику, т.е. государству. Однако если в семье съемщика есть дети, не достигшие совершеннолетия, то он получит материальную компенсацию до 40 % от стоимости жилья.

Если семья признается малоимущей, то служебное жилье может перейти в категорию муниципальное. Тогда возможно оформление дальнейшего проживания по социальному найму.

При возникновении спорных ситуаций и вопросов, касающихся муниципального жилья, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, что такое социальный найм жилья, кому предоставляется такая жилплощадь и какие правовые последствия за собой несут такие правоотношения.

Некоммерческий наем жилья: главные моменты

Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 предусматривается формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Речь идет о людях, которые нуждаются в улучшении жилищных условий по причине малого метража или плохого состояния жилья, но при этом не являются малоимущими и не могут получить квартиры на условиях социального найма. В связи с этим в Госдуму в конце декабря 2012 года был внесен законопроект, призванный выполнить поставленную главой государства задачу. Рассмотрение документа в нижней палате проходило с трудом, поэтому он был принят и подписан главой государства только в июле текущего года. По оценке председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галины Хованской, Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ (далее – Закон) коснется примерно 40% населения России.

Предпосылкой для разработки Закона стал тот факт, что миллионы граждан лишились права на улучшение жилищных условий после вступления в силу 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ. Если по Жилищному кодексу РСФР получить квартиры по договорам социального найма могли практически все лица, признанные нуждающимися в жилье, то согласно Жилищному кодексу РФ – только малоимущие и некоторые другие категории. Таким образом, "просто нуждающимся" оставалось рассчитывать только на коммерческое жилье. Сейчас данную проблему планируется решить при помощи института найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – некоммерческий наем). Он займет промежуточное положение между социальным наймом и арендой жилья по рыночным ценам. Для этих целей также предусматривается создание специальных наемных домов.

Закон вступил в силу 22 июля, им внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и ряд других нормативных актов.

Кто может претендовать на некоммерческий наем?

Квартира в наемном доме социального использования может быть представлена гражданину, который признан нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ или другими нормативными актами. При этом его доход и доход членов его семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению имущества не должны превышать определенные значения, которые будет устанавливать индивидуально каждый субъект РФ (ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ).

Уровень благосостояния, который позволит человеку претендовать на квартиру в наемном доме, региональные власти будут устанавливать исходя из простого принципа. Доход гражданина не должен позволять ему и членам его семьи приобрести жилье в собственность за счет собственных средств, кредита или займа. Причем определяться это будет исходя из цен на квартиры на территории муниципального образования, где он проживает.

В ходе обсуждении Закона многие граждане опасались, что квартиры в рамках некоммерческого найма можно будет передавать иностранным гражданам, что негативно скажется на российских "очередниках". Однако Законом это прямо запрещено с единственной оговоркой – исключение из данного правила может быть установлено международным договором. Также жилье на основании некоммерческого найма не смогут получить граждане, признанные или имеющие основания быть признанными малоимущими – для них предусмотрен социальный наем.

В чем специфика договора некоммерческого найма?

Договор некоммерческого найма может заключаться на срок от одного года до 10 лет и подлежит государственной регистрации. Срок его действия определяется по выбору нанимателя, за исключением некоторых случаев, например, если на помещения в наемном доме обращается взыскание (ст. 91.6 Жилищного кодекса РФ). При этом в некоммерческий наем не может быть сдана часть квартиры (комната), что исключает возможность формирования на подобных условиях коммунальных квартир (ст. 91.5 Жилищного кодекса РФ).

По истечении срока договора наниматель имеет право продлить его на новый срок, кроме случаев, когда он перестал соответствовать критериям нуждаемости в жилье. Однако если другие граждане на данное жилье не претендуют, то договор может быть продлен, но не более, чем на год (ст. 91.9 Жилищного кодекса РФ). Однако, по прогнозам Галины Хованской, на практике ожидается дефицит жилья, так что подобным правом вряд ли получится воспользоваться на самом деле.

Наниматель не сможет передавать жилье в рамках некоммерческого найма в поднаем, по договору безвозмездного пользования, обменивать его (ч. 3 ст. 97.7 Жилищного кодекса РФ). Также не предусматривается право на его приватизацию. Содержание и текущий ремонт жилого помещения возложено на наймодателя, если иное не будет установлено в договоре (ч. 2 ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ).

Договор некоммерческого найма можно расторгнуть двумя путями: по соглашению сторон или по инициативе одной из них. Так, наниматель при желании прекратить аренду должен направить наймодателю письменное уведомление об этом не позднее, чем за три месяца до даты расторжения договора. При этом потребуется согласие всех постоянно проживающих с ним членов семьи. Наймодатель также может требовать расторжения договора, но только в судебном порядке, если (ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ):

• наниматель не внес или не полностью внес квартплату более чем шесть раз в течение 12 месяцев или имеет задолженность более трех среднемесячных размеров квартплаты за 12 месяцев;
• наниматель передал жилое помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
• наниматель или постоянно проживающие с ним члены семьи имеют другое жилье на территории того же муниципального образования (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – в том же городе), если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления.
• наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или повредили жилье, систематически нарушали права и законные интересы соседей или использовали жилое помещение не по назначению.

Стоит отметить, что в случае расторжения договора наниматель и его родственники подлежат выселению, другое жилое помещение им не предоставляется. Также договор может быть расторгнут автоматически: в связи выездом в другое место жительства, утратой (разрушением) жилого помещения или смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Как происходит постановка на учет?

Чтобы получить право на заключение договора некоммерческого найма, необходимо встать на учет в качестве нуждающегося в предоставлении соответствующего жилья. Его осуществляют органы местного самоуправления по месту жительства (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – городские власти, если такие полномочия не переданы на муниципальный уровень). Заявление и документы, подтверждающие, что гражданин нуждается в жилье, можно представить непосредственно в уполномоченный орган или через многофункциональный центр (ст. 91.13 Жилищного кодекса РФ).

Принятие граждан на учет осуществляется в порядке очередности предоставления заявлений и документов. При этом если гражданин встал на очередь для получения жилья по договору социального найма до 1 марта 2005 года (еще по Жилищному кодексу РСФР), он с того же момента считается принятыми на учет в рамках некоммерческого найма. Таким образом, до наступления своей основной очереди, гражданин сможет арендовать жилье в наемном доме.

После того, как гражданин встал на учет в государственном или муниципальном органе, он должен подать наймодателю заявление о предоставлении жилого помещения в рамках некоммерческого найма. При этом заявление может подаваться только одному наймодателю, по выбору гражданина, в том числе и в отношении строящегося жилья. Отказать в приеме заявления наймодатель может в случае (ст. 91.14 Жилищного кодекса РФ):

• если количество заявлений превысило количество предоставляемого жилья;
• если гражданин не состоит на учете в качестве нуждающегося в предоставлении жилья на условиях некоммерческого найма;
• если конкретный наемный дом строится для нуждающихся определенной категории, к которой заявитель не относится.

Других оснований для отказа в приеме заявлений наймодателем не предусмотрено. Зато закрепляется право гражданина обжаловать неправомерный отказ в судебном порядке.

Жилье гражданам наймодатель предоставляет в порядке очередности, в зависимости от времени их постановки на учет в качестве нуждающихся в жилье. В некоторых случаях квартиры могут предоставляться вне очереди – гражданам, жилье которых признано не подлежащим ремонту или реконструкции, а также страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ).

При этом в качестве наймодателя по договору некоммерческого найма могут выступать (ст. 91.2 Жилищного кодекса РФ):

• уполномоченный государственный или муниципальный орган либо уполномоченная указанным органом организация;
• организация, являющаяся собственником жилого помещения или уполномоченная собственником такого жилого помещения.

Наймодателем по договору некоммерческого найма в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

Что из себя представляют наемные дома?

Наемным домом является здание (или все помещения в здании), которые принадлежат одному собственнику и предназначаются для предоставления гражданам по договорам найма жилых помещений. Если дом коммерческого использования, то заключается договор коммерческого найма, если социального использования – то некоммерческого найма. Поскольку в данной статье мы рассматриваем некоммерческий наем, то остановимся на основных критериях наемных домов именно социального использования (ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ).

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам некоммерческого найма в наемном доме социального использования, не может быть менее 50% (равно как и доля соответствующих помещений в общей площади дома). Данное положение породило бурные дискуссии еще на этапе рассмотрения Закона Госдумой, так как фактически позволяет половину квартир в наемном доме социального использования сдавать в коммерческий наем.

"Изначально 100% квартир в таком наемном доме должны были быть отданы очередникам. К великому сожалению, все-таки пролоббировали застройщики возможность в этом же доме сдать квартиры под коммерческие цели. Мне эта норма крайне не нравится, она нарушает концепцию, которую я предлагала изначально. Представьте себе, завтра придет 100 очередников, на 100 квартир, а им скажут: "50% – да, а остальные – на коммерческие цели. Я вообще считаю, что эту формулировку нужно переделать и прописать, что отдавать на коммерческие цели жилье можно только в том случае, если нет очередников, нуждающихся в нем".

При этом данное положение, по мнению Галины Хованской также может стать причинной конфликта интересов среди жильцов таких домов, так как очевидно, что "коммерческие" и "некоммерческие" наниматели относятся к разным социальным категориям. "Никогда их жители не договорятся, потому что у них разные возможности и разные требования к услугам управляющей компании" , – заметила Галина Хованская в ходе обсуждения документа в Госдуме.

Кроме того, согласно позиции Галины Хованской обойти норму о 50% достаточно просто, так как штраф для застройщика – 100-200 тыс. руб. "Он заплатит [штраф – Ред. ], и весь дом станет коммерческим" , – пояснила депутат. Однако, несмотря на эти аргументы, соответствующие поправки все равно были приняты нижней палатой, одобрены Советом Федерации и подписаны Президентом РФ.

Продажа или иное отчуждение помещения в наемном доме или наемного дома целиком допускается только одному собственнику и при условии сохранения цели использования такого наемного дома. Управление наемным домом осуществляет сам наймодатель, если собственник такого дома или помещений в нем не передал данную обязанность управляющей организации.

При этом собственник здания может изменить цель использования наемного дома (с социальной на коммерческую) или же вообще перестать использовать его в качестве такового. Однако при этом законодатель установил ряд гарантий соблюдения интересов как нанимателей, так и государственных и муниципальных органов.

Так, подобные манипуляции не допускаются, если хотя бы одно из жилых помещений предоставлено внаем гражданам. Кроме того, собственник здания должен возместить государству или муниципальным властям всю полученную поддержку, выделенную ему для создания и эксплуатации наемного дома, а также проценты. Правда такая обязанностью у него возникает только если он "передумал" до истечения срока, прописанного в договоре о предоставлении поддержки (ч. 2 ст. 91.17 Жилищного кодекса РФ).

Как устанавливается стоимость аренды в наемном доме?

Плата за наем строится по принципу возмещения расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома или приобретение всех помещений в таком доме, расходов, связанных с содержанием и текущим ремонтом, капитальным ремонтом дома и других. Устанавливаться квартплата будет в зависимости от того, кому принадлежит дом, – органом государственной власти, органом местного самоуправления или наймодателем. Последний должен согласовать размер платы за наем с органом местного самоуправления. Также квартплата может быть прописана в договоре об освоении территории (ст. 156.1 Жилищного кодекса РФ).

"На стадии эксплуатации социальное жилье для малоимущих требует постоянных вливаний из бюджета: на содержание, дотации, на капитальный ремонт и так далее. В нашем случае этот жилищный фонд пить и есть не просит, из бюджета денег не берет. То есть он на самоокупаемости работает. Плата за наем должна компенсировать эксплуатационные расходы. Однако в отличие от коммерческого жилья на рынке нет цели извлечения прибыли. Здесь ставится цель улучшения жилищных условий", – пояснила подход законодателя Галина Хованская.

Тем не менее, в любом случае плата за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр его общей площади не может превышать ограничений, которые будут устанавливаться органами государственной власти субъектов РФ. Устанавливаться они будут дифференцированно для разных муниципальных образований, в зависимости от месторасположения наемных домов, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.

Изменять размер платы за наем жилого помещения можно не чаще чем один раз в три года. Исключение составляет ежегодная индексация, порядок осуществления которой утвердит Правительство РФ. При этом тарифы на тепловую энергию, холодное, горячее водоснабжение, водоотведение и газ для наемных домов рассчитываться в общем порядке. Иными словами, размер квартплаты и коммунальных услуг будет устанавливаться с учетом возможностей тех категорий граждан, ради которых и вводился институт некоммерческого найма.

Галина Хованская, председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству:

"Речь идет в первую очередь о бюджетниках, имеющих "белую" зарплату, которая превышает порог [необходимый для признания малоимущим – Ред .], о молодых семьях – это вторая категория, которая остро нуждается в этом виде жилищного фонда. Третья категория – это специалисты, которых привлекают развивающиеся крупные предприятия. Руководство привлекает их с семьями, и, естественно, они кровно заинтересованы в жилищном фонде, который предоставляется на длительный срок, за разумную плату, которая будет меньше, чем на рынке жилья. Особенно этот вопрос остро стоит в крупных региональных центрах, где стоимость найма на рынке достаточно высока. О Москве и Санкт-Петербурге я не говорю – там разница в оплате будет в разы. Но даже в дотационных регионах разница в оплате будет 20-30% по сравнению с рыночной стоимостью. Так что этот проект направлен на жителей крупных региональных центров. В поселках стоимость квартиры в частном жилищном фонде примерно такая же [как планируется по договорам некоммерческого найма – Ред .], потому что там предложение превышает спрос. В крупных региональных центрах – обратная пропорция".

Как планируется стимулировать застройщиков?

Поддержка застройщиков зависит от того, является наемный дом государственным (муниципальным) или частным. В первом случае для создания, эксплуатации, приобретения наемного дома или всех помещений в нем могут использоваться бюджетные средства или находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество. Во втором случае за счет этих же источников может осуществляться государственная, муниципальная или иная поддержка. Она будет предоставляться на основании федеральных законов, законов субъектов РФ, муниципальных правовых актов и иных правовых актов федерального и регионального уровня в порядке, установленном государственными или муниципальными программами (ст. 91.19 Жилищного кодекса РФ).

При этом договором или решением о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования могут быть установлены условия ее выделения (например, определенный уровень платы за наем жилого помещения). Также может прописываться возвратность и возмездность поддержки, в том числе если целевое использование наемного дома меняется с социального на коммерческое или же здание вообще прекращает использоваться в качестве наемного дома. При этом если государственная или муниципальная поддержка предоставлялась для создания или эксплуатации наемного дома социального использования, то эти условия включаются в договор или решение обязательно.

Однако застройщику для начала придется заключить договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования на срок от 20 до 49 лет. Это будет происходить по итогам аукциона, который проводится одним из указанных способов (ст. 55.27 Градостроительного кодекса РФ):

• путем повышения начальной цены за право заключения данного договора;
• путем снижения размера платы за наем жилых помещений в социальном наемном доме в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения.

Застройщики, заключившие такие договоры, смогут получить государственные или муниципальные земельные участки под упомянутые цели в аренду без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов. Арендная плата – в размере земельного налога за соответствующий земельный участок. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке (п. 2.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, отдельные самодостаточных регионы смогут осуществлять прямое субсидирование строительства наемных домов, а у застройщика будет возможность сдавать нежилые помещения в социальных наемных домах под коммерческие цели и таким образом компенсировать свои расходы. При этом, как отметила Галина Хованская, уже в сентябре Госдума планирует рассмотреть законопроект о внесении изменений в НК РФ, в котором будут предусматриваться и налоговые льготы для застройщиков.

Таким образом, с одной стороны задумка со строительством наемных домов социального использования очевидно хорошая, с другой – при ее воплощении пришлось значительно пойти навстречу застройщикам, позволив им отдавать 50% квартир под коммерческий наем. При этом не факт, что застройщиков заинтересует строительство подобных домов, ведь затраты на них будут возвращаться дольше, чем при строительстве квартир на продажу. Кроме того, новый механизм не заработает тотчас же, так на строительство каждого подобного дома уйдет минимум 1,5 года. Помимо этого, еще предстоит принять необходимые нормативные акты на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, что также займет время.

По данным опроса, проведенного нашим порталом, 62% респондентов в успех наемных домов не верят . Часть из них (11%) считают, что застройщикам будет невыгодно возводить такие здания. По мнению других (51%), из-за различных злоупотреблений жилье в итоге может не дойти до нуждающихся. "Как обычно часть квартир уйдет по "нужным" людям". "Дай "на лапу" – и кто-нибудь вселится в такую квартиру. Какой-нибудь более состоятельный гражданин» , – так объясняли свое недоверие участники опроса.

Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская подвела итоги работы комитета за 2013 год на пресс-конференции, состоявшейся 19 декабря текущего года в пресс-центре РИА Новости. Предлагаем краткий обзор основных законодательных инициатив, а также тенденций применения действующих законов в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

По итогам первого полугодия 2013 года общий объем задолженности по коммунальным услугам в нашей стране составил 736 млрд руб., из них 146 млрд руб. приходится на долги населения. К неплательщикам применяются самые разнообразные меры воздействия, вплоть до выселения из занимаемой квартиры. О том, насколько они законны, какие пути обеспечения погашения коммунального долга могут появиться в ближайшее время, какие факторы влияют на рост совокупной задолженности по коммунальным услугам и как лучше поступить в случае образования долга, читайте в нашем материале.

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Коммерческий наем жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.

Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды.

Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений. В этом числе может оказаться так же жильё:

Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.

В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.

Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.

В сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.

Это становится юридическим последствием различия в базовых основаниях. Что вменяет регулирование возмездных правоотношений не Жилищным, а Гражданским кодексом.

Коммерческий наём для очередников

Граждане, состоящие на очереди для получения социального жилья, вправе, но не обязаны получать квартиры на данных условиях.

В отношении к иным претендентам на получение из числа заинтересованных лиц, не состоящих на очереди на получение жилья, очередники имеют приоритет, но при условии, что они выходят из числа очередников и утрачивают право на приобретение помещения в качестве нуждающихся лиц.

Такие условия не регламентированы, но правомерны. Они складываются в большинстве регионов РФ и санкционированы местным законодательством.

При этом не допускается принуждение очередников к выбору в пользу обозначенных условий. Уполномоченные должностные лица не могут подменить один вид гражданско-правовых отношений другим, так как условия и виды получаемых преимуществ в данном случае не равносильны.

Выкуп и приватизация

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Регистрация при коммерческом найме жилья

По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь.

Так как договор имеет срочный характер и оформляется на срок от 1 года до 5 лет, регистрация по установленному адресу не допускает пролонгации без повторного оформления соглашения (см. Временная регистрация).

Пролонгация же осуществима:

• при продлении действия соглашением на установленный срок;
• автоматически – при отсутствии прекращения действия.

Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами. Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.

Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.

Договор коммерческого найма жилья

В случае предоставления съёмного жилья, составляется двусторонний договор, с определением сторон:

• Государственная структура или администрация населённого пункта, являющиеся собственниками объекта недвижимости и выступающие в роли наймодателя.
• Физическое лицо, семья или иная группа лиц, выступающие в роли нанимателя.

Далее следуют характеристики помещения, которое сдаётся временным владельцам. Они содержат сведения, соответствующие кадастровым учётным данным и справкам из БТИ. Разночтения и разногласия в перечисленных источниках не допускается.

Здесь же, во вводной части, указывается вид владения, на основании которого помещение передаётся временно проживающему лицу. А так же – установленные существенные условия договора, такие как:

• время и место составления;
• разрешение на регистрацию;
• допустимость субаренды;
• право выкупа.

• Условия передачи прав, с определением времени, места и организационных требований, к сторонам.
• Права и обязанности контрагентов.
• Сроки действия договора.
• Установление фиксированной платы и условия её предоставления лицами, пользующимися квартирой.
• Ответственность за не исполнение положений и пунктов контракта, допустимость введения штрафов и пени за просрочку платежа.
• Возможность расторжения контракта по взаимному соглашению сторон или в судебном порядке.
• Порядок действия контрагентов в ситуациях непреодолимой силы или в случае форс-мажора.

В заключение ставятся реквизиты и подписи (печать) сторон, а составленный договор регистрируется в Росреестре.

Условия расторжения договора коммерческого найма и выселения жильцов

Условия, предоставленные сторонам для расторжения контракта и выселения граждан и их семей из съёмной квартиры, не одинаковы.

Получатели помещения в данном случае имеют приоритет. С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.

Владелец недвижимости, которым является муниципалитет, такими правами не обладает. В случае нарушений регламента проживания заселившимися, или по иным причинам, их выселение допускается только по решению суда.

Для этого вначале уполномоченное лицо со стороны администрации официально уведомляет граждан о требовании освободить помещение, занимаемое ими, в срок 3 месяца, с указанием причин.

После трёх месяцев, если лица не съехали, допускается подача искового заявления с ходатайством о расторжении договора и выселении.

Выселить жильцов без решения суда нельзя. Исключение составляют случаи, когда граждане выписываются и съезжают после предъявленных претензий добровольно, заключив соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Инициатива граждан так же регулируется составлением соглашения о прекращении права пользования помещением, исходящая по их волеизъявлению.

Прекращение пользования сопровождается снятием с регистрационного учёта. Если выселение производилось через суд, то выписка так же допускается по решению суда. При условии, что в семье нанимателей проживают малолетние дети или подростки – потребуется привлечение органов опеки и попечительства.

Законы о коммерческом найме жилья

Данный вид владения и перехода права пользования регулируется статьёй 671 (п.1) ГК РФ. К нему применяются нормы законодательства:

1. обязательное составление в письменном виде (ст. 674 ГК);
2. обязанности наймодателя (ст. 676 ГК РФ);
3. допустимость нескольких участников в лице нанимателя (ст. 308 ГК);
4. допустимость подселения (п. 4 ст.677 ГК);
5. равноправие лиц, проживающих в одной съёмной квартире (п.2 ст.677 ГК);
6. прописка детей (п.2 ст.679 ГК);
7. положение о качестве жилья, пригодного к заселению (п.1 ст. 673 ГК) (см. Жилое помещение и пределы его использования);
8. срок контракта (ч.1 ст. 683 ГК);
9. проведение ремонтных работ (ст. 681 ГК);
10. размер оплаты (п.1 ст. 681 ГК);
11. выбытие нанимателя по переуступке (п. 1 ст. 686 ГК), в случае смерти (п.2 ст. 686 ГК);
12. преимущественное право оформления на новый срок (684 ГК).