Может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора. Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс. Что делать, если дело дошло до конфликта

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный контракт — это документ, цель которого — подтверждение обоюдного согласия сторон в перспективе подписать основной договор, непосредственно касающийся передачи конкретного имущества. При этом статья предписывает контрагентам в первичном соглашении точно обозначить предмет основного контракта, сроки, отведенные на его подписание, а также условия, имеющие значение для каждого из них.

В то же время ГК РФ не обязывает контрагентов указывать иные существенные условия, обязательные для конкретного вида договора. Тем не менее практики указывают на необходимость фиксации в подписываемом документе условий, касающихся срока исполнения основного соглашения и цены имущества, во избежание судебных споров относительно смысла данных положений, т. к. в случае разногласий между сторонами в силу все той же статьи 429 ГК РФ эти вопросы должны определяться судом.

Форма первоначального соглашения

Статья 429 ГК обязывает контрагентов заключить первичную сделку в форме, предписанной законодательством для главного контракта. В противном случае соглашение считается ничтожным.

Однако данное правило не распространяется на те случаи, когда переход прав по основной сделке подлежит госрегистрации, согласно пункту 14 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. ВАС РФ, в частности, отмечено, что предварительная сделка не распространяется непосредственно на передачу недвижимости, а лишь содержит в себе обязательные для контрагентов условия о заключении такого соглашения в будущем. Следовательно, правила статьи 164 ГК РФ о госрегистрации на нее не распространяются.

Если же в такой сделке упоминается задаток, то первичный договор, согласно статье 380 ГК РФ, составляется только в письменном виде.

Задаток в первичном договоре

Согласно положениям статьи 380 ГК РФ, задаток — это деньги, передаваемые продавцом покупателю и выполняющие одновременно 3 функции, прямо обозначенные в указанной статье:

1. Уплата в счет суммы, положенной продавцу по главной сделке.
2. Подтверждение факта подписания первичного соглашения.
3. Гарантия выполнения обязанностей, возложенных на себя контрагентами.

Пункт 4 статьи 380 ГК РФ непосредственно указывает, что при помощи задатка может быть гарантировано выполнение принятых контрагентами обязанностей по подписанию основного договора на тех условиях, которые согласованы предварительно. Соответственно, задаток правомерно выступает одним из средств обеспечения соблюдения условий первичного контракта.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, при неисполнении обязательства о заключении основного контракта по вине продавца задаток должен быть возвращен в двукратном размере. При незаключении сделки купли-продажи по вине покупателя задаток остается у продавца. Если же стороны передумали заключать договор либо не предприняли никаких мер для его заключения в течение обозначенного в предварительном соглашении срока, задаток подлежит возврату.

Возврат задатка по предварительному договору осуществляется по стандартной схеме, действующей в отношении неисполнения договорных обязательств, и предполагает следующие шаги:

1. Отправку письменного требования стороне о возврате задатка.
2. Обращение в суд с иском о возврате задатка в одинарном или двойном размере в случае неисполнения такого требования.

Судебная практика и возврат задатка по предварительному договору

Судебная практика показывает, что к спорам о взыскании задатка могут применяться нормы пункта 1 статьи 333 ГК РФ — на это прямо указано в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых…» от 22.12.2011 № 81. Суть обозначенного положения сводится к тому, что если возврат задатка в двукратном размере явно не соответствует последствиям незаключения основного договора, то причитающаяся в этом случае покупателю сумма может быть уменьшена судом по требованию продавца. Точно так же и покупатель при незначительности его вины в срыве сделки может требовать возврата части задатка, который по общему правилу статьи 381 ГК РФ должен остаться полностью у продавца.

Итак, нормы ГК РФ обеспечивать задатком исполнение предварительной сделки позволяют. Однако при этом стоит учитывать, что возврат задатка имеет свою специфику, на которую сторонам следует обращать внимание.

Компания заключает с контрагентом предварительный договор. С 1 июня 2015 года стороны договора вправе закрепить условие об обеспечении задатком обязательства заключить основной договор в будущем.

Как применяют задаток при заключении предварительного договора

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Смотрите, какие условия суды чаще всего оценивают по-разному. Возьмите в договор безопасные формулировки таких условий. Используйте позитивную практику, чтобы убедить контрагента включить условие в договор, а негативную – чтобы убедить отказаться от условия.

Оспаривайте постановления, действия и бездействие пристава. Освобождайте имущество от ареста. Взыскивайте убытки. В этой рекомендации все, что нужно: четкий алгоритм, подборка судебной практики и готовые образцы жалоб.

Читайте восемь негласных правил регистрации. Основано на показаниях инспекторов и регистраторов. Подойдет для компаний, которым ИФНС поставила метку о недостоверности.

Свежие позиции судов по неоднозначным вопросам взыскания судебных расходов в одном обзоре. Проблема в том, что множество деталей до сих пор не прописано в законе. Поэтому в спорных случаях ориентируйтесь на судебную практику.

Отправляйте уведомление на сотовый, по e-mail или бандеролью.

В ступая в договорные отношения, стороны стараются наиболее эффективно обеспечить свои имущественные интересы. Безусловно, одним из самых распространенных способов минимизации рисков является задаток, поскольку даже для простого обывателя понятен принцип его действия. Однако на практике все намного сложнее, чем кажется, поскольку даже этот с виду простой способ может нести в себе определенные риски.

Что такое задаток?

Если внимательно прочитать ГК РФ, то можно заметить, что законодатель использует термин задаток в ст. 380 и 381 ГК РФ, в которых задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, и в ст. 448 ГК РФ, где задаток используется в ходе заключения договора на торгах.

Понятие задатка как способа обеспечения обязательства, содержится ст. 380 ГК РФ.

Фрагмент документа

Свернуть Показать

Пункт 1 ст. 380 ГК РФ

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Необходимо обратить внимание на три важных момента:

1. В качестве задатка можно выдать только деньги. Законодатель не предусматривает его выдачу, например, в виде товара, векселя и т.д. (постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2016 по делу № А40-145044/2015). Причем следует отметить, что правило п. 1 ст. 380 ГК РФ о денежности задатка является императивным и не может быть изменено договором (постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2016 по делу № А40-145044/2015).
2. Задаток выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее платежей по договору (выполняет платежную функцию), т.е. представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.
3. Задаток передается исключительно в доказательство заключения договора (выполняет доказательственную функцию) и в обеспечение его исполнения (выполняет обеспечительную функцию).

Наличие перечисленных функций задатка подтверждает и судебная практика, в частности постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 по делу № А12-7191/2012, Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2007 по делу № А41-17194/2006.

К сведению

Свернуть Показать

Выдача задатка свидетельствует о заключении договора. Это прямо следует из смысла п. 1 ст. 380 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2011 по делу № А43-26132/2010). Однако договор, который является незаключенным (например, сторонами не были согласованы существенные условия), не может быть обеспечен задатком. Вызвано это тем, что обеспечение задатком незаключенного договора законодательством не предусмотрено (постановление ФАС Уральского округа от 28.08.2008 по делу № А50-16274/2007). В итоге выданная сумма может быть взыскана как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Задаток по предварительному договору

В гражданском обороте стороны часто заключают сначала предварительный договор и только спустя какое-то время - основной. В связи с этим возникает вопрос: можно ли выдать задаток по предварительному договору?

Раньше судебная практика была весьма противоречивой. С одной стороны, Президиум ВАС РФ в постановлении от 19.01.2010 по делу № А40-59414/2008 прямо указывал на то, что обеспечивать задатком исполнение обязательств по предварительному договору нельзя. С другой стороны, ВС РФ выражал прямо противоположную позицию и указывал, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (определения ВС РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20 и от 10.03.2009 № 48-В08-19).

Точку в этом споре поставил законодатель, который в п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо указал то, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Аналогичные выводы содержатся и в судебной практике, например в определении ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6.

Более того, на практике суды могут очень расширительно истолковать положения ст. 380 ГК РФ и сделать вывод о том, что задатком может обеспечиваться не только предварительный договор, но и договор, планируемый к заключению (апелляционное определение Томского областного суда от 11.05.2012 по делу № 33-1126/2012). Но такой подход судов является скорее исключением, чем правилом.

Заключая соглашение о задатке ранее основного договора, сторона несет существенные риски. Дело в том, что суд может квалифицировать переданную сумму как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ). В дальнейшем он будет взыскан с потенциального контрагента как неосновательное обогащение (вне зависимости от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора). Однако это не мешает обезопасить себя, подписав предварительный договор и обеспечив исполнение обязательства по заключению основного договора на его условиях.

Задаток и аванс

Задаток зачастую смешивается с таким понятием, как аванс. Аванс также представляет собой денежную сумму, однако он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. То есть фактически выполняет платежную и удостоверяющую функции (апелляционные определения Липецкого областного суда от 09.03.2016 по делу № 33-690/2016, Верховного суда Республики Башкортостан от 07.04.2015 по делу № 33-5570/2015).

В отличие от задатка аванс не имеет обеспечительной функции (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2013 по делу № А40-93657/2012). А это значит, что в случае неисполнения обязательства (независимо от причин), сторона, получившая аванс, обязана его вернуть (постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу № А33-10091/2013, Арбитражного суда Московской области от 17.03.2015 по делу № А40-64439/2014).

На практике встречаются ситуации, когда стороны просто путаются в терминах и называют аванс задатком. Это усложняет процесс доказывания, поскольку другая сторона спора будет ссылаться на то обязательство, которое ей выгоднее. Однако суд будет оценивать не название, а существо обязательства (ст. 431 ГК РФ). В связи с этим суд самостоятельно квалифицирует платеж как аванс, даже если стороны назвали его задатком (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6).

Более того, если стороны в своем соглашении смешивают понятия (например, в тексте выданная сумма называется то задатком, то обеспечительным платежом), платеж не может быть квалифицирован в качестве задатка (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.06.2016 по делу № А56-52252/2015). Объяснение этому простое: когда возникают сомнения по поводу того, является ли уплаченная сумма задатком, она считается авансом, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Последствия прекращения обязательства

По общему правилу при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ). В связи с этим ГК РФ устанавливает правило – если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судебная практика исходит из того, что последствия в виде удержания задатка возникают только в случае неисполнения договора. Если же речь идет о ненадлежащем исполнении, такие последствия не применяются. Данный вывод следует из толкования ст. 381 ГК РФ, поскольку неблагоприятные последствия в виде удержания не распространяются на случаи нарушения отдельных условий обязательства, когда в целом оно сохраняет свою силу. Этот подход применял еще Президиум ВАС РФ (см. постановление от 16.05.2006 по делу № А327502/2005). Аналогичная позиция изложена, например, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2015 по делу № А56-32819/2014.

В случае прекращения предварительного договора средства, переданные в качестве задатка, возвращаются не как неосновательное обогащение, а как задаток (определение ВС РФ от 08.09.2015 № 38-КГ15-7).

Помимо получения суммы задатка сторона вправе рассчитывать на возмещение другой стороной убытков с зачетом суммы задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Однако это положение является диспозитивным, и стороны могут предусмотреть другой порядок возмещения убытков.

К сведению

Свернуть Показать

На практике может возникнуть вопрос о возможности начисления процентов на сумму задатка. Судебная практика исходит из того, что начисление процентов приведет к ситуации, когда к ответчику будет применена двойная ответственность за нарушение одного обязательства. А это недопустимо (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу № А32-41445/2011).

Задаток на торгах

Задаток как один из способов обеспечения обязательства нужно отличать от задатка, который используется при заключении договора на торгах. Безусловно, они имеют общие черты, однако есть и существенные различия.

Исходя из положений п. 4 ст. 448 ГК РФ, до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о торгах.

Если торги не состоялись или участнику не удалось в них победить, задаток возвращается. Если же участник выиграл торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по договору. Но если он уклонится от подписания договора, то утратит задаток.

Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан вернуть задаток в двойном размере, а также возместить победителю торгов убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Безусловно, эта модель взаимоотношений очень похожа на ту, что используется в нормах о задатке как способе обеспечения обязательства. Однако в данном случае задаток не считается доказательством заключения договора, поскольку вносится на стадии подачи документов для участия в торгах. А в это время между организатором и участником торгов нет никаких договорных отношений.

Фактически внесение задатка участниками торгов имеет совсем другое назначение. Внесение задатка в соответствии со ст. 448 ГК РФ в первую очередь является демонстрацией серьезности намерений участника торгов. Хотя, безусловно, этот задаток стимулирует участника к заключению договора в случае победы на торгах, иначе он может лишиться внесенных денег. В этом задаток, который используется при заключении договора на торгах, похож на задаток в классическом понимании.

Снижение суммы задатка

Практика выработала подход, в соответствии с которым суд вправе применить к мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком, ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки, которая явно несоразмерна последствиям нарушения. По заявлению заинтересованной стороны задаток можно снижать в обоих случаях: при взыскании как в однократном, так и в двойном размерах (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Постановление № 81).

Сторона, выдавшая задаток, вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, ст. 333 ГК РФ, в том числе предъявить самостоятельное требование о возврате излишне уплаченного (ст. 1102 ГК РФ). Таким образом, если другая сторона удержала у себя задаток, то пострадавшая сторона вправе предъявить самостоятельный иск, если полагает, что размер задатка должен быть снижен.

Важно отметить, что в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ (аналогия закона) к задатку применяются и другие разъяснения, приведенные в Постановлении № 81. Так, сторона, заявляющая об уменьшении размера задатка, должна представить доказательства его явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (п. 6.2 Справки о результатах обобщения судебно-арбитражной практики по вопросам применения главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» Гражданского кодекса РФ (подготовлена Четвертым арбитражным апелляционным судом, без номера и даты)). Следовательно, в суде нужно обязательно представить доказательства несоразмерности задатка последствиям нарушения обязательства. Если их не будет, суд откажет в снижении размера задатка (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.07.2015 по делу № А56-49136/2014).

Также важно обратить внимание на то, что при оценке несоразмерности суд может оценить и саму сумму задатка. Так, например, в деле № А56-49136/2014 судьи не установили чрезмерности суммы задатка, поскольку она составляет лишь 10% от цены договора (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015).

Показательным примером можно считать дело № А73-10241/2015, в котором суд снизил размер задатка, удержанного в связи с отказом от заключения договора на аукционе с 7 463 600 руб. до 1 463 600 руб. Истец смог получить обратно 6 000 000 руб. (решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.09.2016). Несмотря на то что в этом решении речь идет о задатке, который используется в ходе заключения договора на торгах, аналогичный подход может быть применен и к уменьшению задатка, который является способом обеспечения исполнения обязательства.

Отдельно следует сказать о задатке на аукционе по приобретению имущества в порядке приватизации. Суд может отказать в снижении размера задатка, поскольку срыв достигнутых договоренностей нарушает сбалансированность бюджета. А раз так, то согласованный сторонами размер задатка никак не может быть несоразмерным последствиям нарушения обязательства (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.01.2016 № А78-2936/2015).

Таким образом, при наличии достаточных доказательств, сторона может использовать положения ст. 333 ГК РФ как основание для возврата части задатка. Однако анализ судебной практики не позволяет предсказать, будет ли применена ст. 333 ГК РФ в том или ином конкретном случае.

Соглашение о задатке

Соглашение о задатке всегда совершается в простой письменной форме и без этого считается недействительным (п. 1 и 2 ст. 380 ГК РФ). Оно может быть заключено в виде отдельного документа или включено в текст основного договора. При этом важно обратить внимание на то, что сама по себе расписка в получении (выдаче) задатка не может свидетельствовать о соблюдении письменной формы соглашения о задатке (апелляционные определения Алтайского краевого суда от 25.11.2015 по делу № 33-11275/2015, Московского областного суда от 11.08.2014 по делу № 33-17476/2014).

Сторонами при заключении соглашения о задатке должны быть согласованы все его существенные условия. Из анализа п. 1 ст. 380 ГК РФ следует, что существенными являются условия:

• о сумме задатка,
• об обязательстве, в обеспечение которого он выдан.

Этот вывод подтверждается и судебной практикой. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.10.2002 № 1035/02 сказано, что в соглашении обязательно должно быть четко идентифицировано обеспечиваемое обязательство и указана сумма задатка.

На практике стороны обычно включают в соглашение о задатке следующие условия:

• указание на конкретное обязательство, которое обеспечивается задатком;
• сумма задатка;
• порядок и сроки передачи задатка;
• условия возврата задатка;
• реквизиты сторон и др.

Образец соглашения о задатке приведен в Примере.

Особое внимание следует уделить оформлению платежных документов, которые должны содержать однозначное указание на то, что уплачиваемая сумма представляет собой именно задаток, чтобы в дальнейшем по этому поводу не возникло никаких споров.

Павел

ст. 380 ГК

исполнения.

Павел

да в общем то нет

ст. 429 ГК

заключить в будущем
договор о передаче имущества,

договором.

письменной форме.

влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор

1. Если заключается Соглашение о задатке - сможет ли покупатель на основании такого Соглашения взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания в будущем основного дкп?
Павел

Павел, добрый день! Сможет, самое главное это соблюдение письменной формы

ст. 380 ГК

1.Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка
должно быть совершено в письменной форме.
3.В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может
быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
Павел

да в общем то нет

ст. 429 ГК

1.По предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем
договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.

3. Если подписывается Соглашение о задатке - как должно звучать назначение платежа при оплате задатка по безналичному расчету?
Павел

Институт предварительного договора создан для обеспечения надежной правовой основы предпринимательской деятельности. Необходимость его применения возникает, главным образом, тогда, когда в торговый оборот вовлекаются большие денежные суммы или дорогостоящие предметы.

В частности, это касается , предметом которых является недвижимое имущество. Уже на стадии переговоров участники будущей сделки стремятся установить основные правовые механизмы регулирования взаимоотношений, чтобы обеспечить надлежащее исполнение этой сделки в будущем.

Легальное определение предварительного договора содержится в ст. 429 ГК РФ, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основную сделку, на основе которой возникает обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг на условиях, предусмотренным этой сделкой.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы предварительная сделка не что иное, как соглашение сторон, опосредующее намерение заключить основной договор.

Реализация намерений сторон в данном случае обеспечивается, во-первых, правом обратиться в суд с требованием о понуждении заключить сдеоку, во-вторых, наступлением гражданско-правовой ответственности в случае не заключения основного договора.

Кроме того, участники переговоров, по своему взаимному желанию, могут установить и дополнительные гарантии. К примеру, одной из таких гарантий может являться передача задатка.

Что такое задаток. Оформление задатка

На сегодняшний день задаток является самым распространенным способом обеспечения исполнения сделок, связанных с реализацией недвижимости и прав на нее.

При подписании предварительного договора с условием о задатке потенциальный покупатель передает потенциальному продавцу денежную сумму в определенном размере, называемую задатком.

Таким образом, задаток обеспечивает исполнение предварительной сделки. В случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, для нее наступают неблагоприятные имущественные последствия. Если от заключения уклоняется передающая сторона, денежная сумма остается у стороны, принявшей задаток, если же от заключения уклоняется или отказывается сторона, принявшая задаток, она обязуется вернуть переданную денежную сумму в двойном размере.

Кроме того, задаток выполняет функцию платежа при нормальном развитии отношений. Так, в предварительной сделке стороны оговаривают, что при заключении основного договора передаваемая денежная сумма засчитывается в счет платежей по основному договору, т.е. фактически речь идет о предоплате или авансе, хотя указанная денежная сумма не может рассматриваться ни как задаток, ни как авансовый платеж.

Зачастую стороны предварительной сделки определяют денежную сумму как аванс, т.е. частичная оплата покупателем подлежащей передаче вещи до передачи ее продавцом. Однако, аванс передается по соглашению сторон во исполнение уже существующего обязательства, и выполняет исключительно платежную функцию, т.е. иначе, как в счет оплаты, данная денежная сумма передана быть не может, следовательно, и гарантировать исполнение обязательства она не может.

Предварительный договор возлагает на обе стороны одинаковые обязанности, и, следовательно, меры по обеспечению исполнения обязательства должны приниматься с обеих сторон.

В таком случае надежной гарантией являлась бы передача обеими сторонами денежных сумм третьему лицу с условием их полной или частичной утраты в случае уклонения или отказа от заключения основного договора, либо взыскания из этих сумм процентов за просрочку заключения основной сделки. На практике применение подобного обеспечительного способа достаточно распространено.

Например, по сделке купли-продажи недвижимости в качестве третьего лица выступает агентство недвижимости. Однако принятие денег агентством недвижимости в данном случае не регулируется какими-либо законодательными актами, в связи с чем является незаконным.

Единственным правильным решением здесь было бы привлечение банка в качестве третьего лица. Так, лицо, передающее денежную сумму по предварительной сделке в целях обеспечения его исполнения, открывает аккредитив в банке и зачисляет оговоренную сумму на счет.

Выплата этой суммы производится лицу, предоставившему необходимый пакет документов (например, свидетельство о государственной регистрации права собственности нового владельца и/ или зарегистрированную сделку купли-продажи). Такой способ является наиболее надежным и полностью соответствует действующим нормам права.

Екатерина Кустова

Юридическое бюро «Аргументъ»