Что такое задаток? Некоторые нюансы использования задатка. Скачать образцы документов

Задаток относится к одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Под задатком следует понимать ту денежную сумму, которая передается от одной стороны к другой в доказательство заключения в будущем договора и его надлежащего исполнения. Как правило, чаще всего задаток используют в отношении сделок, совершаемых с недвижимым имуществом. Например, если покупатель хочет купить квартиру, он может дать продавцу задаток. Тогда для покупателя это будет своего рода гарантией того, что продавец данную квартиру никому другому не продаст.

И наоборот, для продавца задаток играет роль страховки на тот случай, если покупатель вдруг по каким-то причинам откажется от сделки. Помимо способа обеспечения обязательств, задаток является и частью платежа по основному договору, поскольку его сумма учитывается сторонами при дальнейших расчетах. В законодательстве других стран задаток может играть немного иную функцию.

Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, заключаются в следующем. Когда отказ от заключения договора либо его исполнения последовали от стороны, давшей задаток, то он полностью остается у контрагента. Если в аналогичных нарушениях виновна сторона, получившая задаток, то она должна его вернуть в двойном размере. Кроме того, если иное не предусмотрено в договоре, виновная сторона также должна возместить причиненные убытки за вычетом суммы задатка.

Следует помнить, что договор относительно внесения задатка, не зависимо от его суммы, должен быть заключен в письменной (простой или нотариальной) форме. При этом в нем должно быть указано, что уплаченная сумма является именно задатком. В противном случае, такие средства могут быть рассмотрены судом как аванс.

Отличие задатка от аванса

В законодательстве не содержится четкого определения понятия «аванс». Однако, между задатком и авансом существует несколько отличий. Первое, и основное, состоит в том, что задаток всегда вносится стороной до заключения основного договора. Аванс (предоплата) уплачивается уже после подписания договора в качестве частичного расчета за выполненное встречное обязательство.

Кроме того, как уже говорилось выше, если обязательство, обеспеченное задатком , для его сторон предусмотрены определенные негативные правовые последствия (оставление задатка в своем распоряжении или же его возврат в двойном размере). Для аванса подобных норм законодательство не предусматривает.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой стороне в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения.

Предметом задатка может быть только денежная сумма. Форма соглашения о задатке должна быть обязательно письменной.

Особенности задатка:

сторона, давшая задаток, в случае неисполнения ею договора теряет его, а сторона, получившая задаток и не выполнившая обязательство, должна уплатить двойную сумму в случае, если она ответственна за невыполнение обязательства;

задаток возвращается в размере полученной денежной суммы в двух случаях: при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон; при невозможности исполнения обязательства;

денежная сумма задатка выдается в счет будущих платежей по главному договору, поэтому при его исполнении задаток удерживается.

Отличие задатка от аванса: сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Поэтому при заключении договора, в котором предполагается предварительная выплата в счет основной оплаты по договору, необходимо сразу указать чем, авансом или задатком, является эта выплата. Иначе такая сумма автоматически будет считаться авансом.

Выдача задатка как мера обеспечения исполнения обязательства может быть предусмотрена только соглашением договаривающихся сторон. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме . При нарушении сторонами предписаний о письменной форме соглашения о задатке наступают последствия, предусмотренныест. 162 ГК, т.е. в подтверждение заключения сделки о задатке стороны не могут ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные и другие доказательства.

Главная функция задатка – обеспечение исполнения договорного обязательства. Выдача и получение задатка побуждают стороны к исполнению договорного обязательства потому, что закон устанавливает правило, согласно которому, если за неисполнение договора ответственна сторона, выдавшая задаток, он остается у другой стороны, а если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Именно потеря задатка одним или возвращение его другим в двойном размере составляют суть обеспечительной функции задатка.

Указанные негативные последствия наступают для стороны обязательства только тогда, когда оно не исполнено по обстоятельствам, за которые эта сторона отвечает. Если же обязательство, обеспеченное задатком, прекращено по соглашению сторон до начала его исполнения либо вследствие невозможности исполнения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, задаток подлежит возврату.

На практике иногда очень сложно разграничить задаток и аванс. Как и задаток, аванс всегда выполняет платежную функцию – передается в счет будущих платежей. Однако в отличие от задатка, аванс не может выполнять обеспечительной функции. Если получен аванс, а обязательство не исполнено, сумма аванса подлежит возврату лицу, его уплатившему. Задаток же в отличие от авансового платежа не возвращается.

Гражданским законодательством установлено, что в случае сомнения в отношении того, является ли уплаченная сумма задатком, она считается уплаченной в качестве аванса, пока не будет доказано иное. Поэтому в письменном соглашении о задатке должно быть прямое указание о том, что сумма является задатком.

Таким образом, не всякий частичный платеж является задатком.

Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, - иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс.

Во-вторых, основной или предварительный договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) – поскольку задаток, по определению, «выдается одной из сторон…другой стороне в доказательство заключения договора».

Следует также понимать, что, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства. То есть в данном случае действует известный принцип: акцессорное обязательство следует судьбе основного обязательства. В связи с этим признание недействительным спорного основного или предварительного договора означает признание недействительным и обеспечивающего его обязательства (то есть соглашения о задатке).

В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу, например, риэлтеру, когда дело касается покупки квартиры. Риэлтер не является стороной основного договора «продавцом квартиры», поэтому получение задатка риэлтерской фирмой, выглядит совершенно абсурдно.

Все эти теоретические изыскания на самом деле вполне жизненны – с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры. Поэтому, заключая соглашения о задатке, необходимо помнить о его обязательных условиях, приведенных выше, дабы не оказаться в спорной ситуации.

Когда стороны не могут сразу заключить желаемую сделку в силу разных причин, возникает необходимость зафиксировать предварительную передачу денег в счет будущей оплаты по сделке, а также сделать так, чтобы ни одна из сторон в будущем не отказалась от заключения этой сделки. Часто в этом случае прибегают к задатку.

Отличия задатка от залога

Некоторые не представляют действительное значение задатка. Наиболее часто задаток путают с залогом. Однако это совершенно разные понятия. Залог как и задаток представляет собой способ обеспечения обязательства, но в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить долг из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Залогом обеспечиваются чаще всего займы. Очень часто применяется он при банковском кредитовании (разновидность залога - ипотека).

Отличия задатка от аванса

Задатком же в соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора. Задаток нельзя путать с авансом. В обиходном употреблении значения этих слов зачастую совпадают. Юридические же различия велики. Действительно, и аванс, и задаток представляют собой частичный платеж вперед за товар или услугу. Окончательный расчет производится обычно и в том, и в другом случае после передачи товара или оказания услуги. Впрочем платеж не обязательно должен быть частичным. Задатком или авансом может являться и полная сумма уплаченная до заключения и исполнения договора.

Различия заключаются в следующем. Иногда возникает вопрос: что делать с уплаченной суммой, если продавец не передает оговоренное имущество или не оказывает услугу? При выдаче аванса, он просто возвращается (по крайней мере должен быть возвращен), и стороны прекращают свои отношения. Иное дело с задатком, так как согласно вышеприведенной формулировке он представляет собой не просто предварительный платеж, а еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Форма соглашения о задатке

Задаток - один из наиболее распространенных способов обеспечения обязательства. Наиболее часто он применяется при приобретении гражданами недвижимости, транспорта, оказании услуг. В предпринимательской деятельности все-таки более распространен аванс, в силу того, что риски и неопределенность тут встречаются гораздо чаще. Заметим, чтобы задаток стал задатком он именно так должен быть назван в составленном и подписанном сторонами документе - соглашении о задатке. В любом ином случае выданная сумма будет считаться авансом. Соглашение о задатке обязательно должно быть составлено в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о задатке.

Обязательного нотариального оформления данный документ не требует. Однако, при соблюдении нотариальной формы, упрощается процесс взыскания двойной суммы задатка со стороны отказавшейся заключить договор, если в этом возникает необходимость. Такой долг можно взыскивать на основании судебного приказа, минуя длительную процедуру искового производства.

Но вполне достаточным будет оформление соглашение задатка в форме простой письменной сделки. Бытует мнение, что соглашение, составленное без нотариуса, действительно только при наличии подписей двух свидетелей. Это, хотя и допустимо, но совсем не обязательно. Достаточно если соглашение будет отражать все необходимые условия и будет подписано обеими сторонами.

Ответственность за неисполнение соглашения о задатке

Сущность задатка состоит в том, что внесенный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Обеспечение исполнения обязательства заключается в дополнительном побуждении каждой из сторон заключить и исполнить будущую сделку.

Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса РК). Иными словами, если договор не исполняется по вине лица, давшего задаток, то деньги ему не возвращаются. Если же своих обязательств не исполняет лицо, получившее задаток, оно должно вернуть задаток в двойном размере. Причем указанные правила действуют, даже если их не оговорить в соглашении о задатке, в силу того, что они установлены законом.
Если же стороны до исполнения договора по своему соглашению решили добровольно договор не заключать и не исполнять либо вследствие того, что договор невозможно исполнить, и в этом нет вины ни одной из сторон, сумма задатка должна быть просто возвращена. Невозможность исполнения должна быть обусловлена объективными факторами (так называемый форс-мажор).

В каких случаях применяется задаток

Задаток может применяться только в тех договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон - обязательство уплатить определенную сумму денег. И чаще всего обеспечиваются задатком договоры купли-продажи (особенно жилья).
Задаток совсем не обязателен при оформлении сделки купли-продажи, если стороны полностью доверяют друг другу. Однако, почти при любой крупной сделке между гражданами (особенно при купле-продаже недвижимости) он имеет место. Сегодня никто не верит в действительность устных обещаний. Обе стороны хотят быть уверенными в том, что сделка, которую они наметили, состоится. Покупатель квартиры хочет удостовериться в том, что квартира, которая ему приглянулась и которую он хочет приобрести, в процессе оформления сделки не будет предложена другому, более выгодному покупателю. Продавец квартиры так же требует гарантий, что покупатель не найдет в это время более подходящую квартиру и продавец не потеряет других потенциальных покупателей, которым он был вынужден отказать.

Распространенные причины, по которым стороны могут прибегать к задатку:

• У покупателя отсутствует вся необходимая покупная сумма, и он расчитывает в определенный срок ее получить (например, кредит в банке);
• У продавца не оформлены (не дооформлены) документы на продаваемый объект (к примеру, не введена в эксплуатацию перепланировка на квартиру), и он планирует в определенный срок привести документы в порядок.
• У продавца имеется обременение на продаваемое имущество (арест по неуплаченному долгу, залог в обеспечение кредита в банке, неоплаченные коммунальные услуги), и за счет суммы задатка он расчитывает погасить обязательства и освободить имущество от обременений.
• Временно отсутствует один из совладельцев, который прибудет к моменту совершения сделки или пришлет доверенность.

Для того, чтобы получить уверенность обоих сторон будущей сделки в том, что она состоится под угрозой неблагоприятных имущественных последствий для отказавшейся стороны и заключается соглашение о задатке.

Зачастую при заключении того или иного договора вас могут попросить внести задаток, аванс или оставить залог. Вам может показаться, что просто просят внести часть оплаты по договору. Но это не всегда так. Все перечисленные термины имеют разное значение. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, надо их различать.

Аванс

Законодательство не содержит определения аванса. На практике под ним понимают сумму денег, которую вы передаете другой стороне договора в качестве первой части основного платежа. Аванс оставляют контрагенту до того, как он начнет выполнять свои обязанности по договору. Например, до передачи вам вещи по договору купли-продажи, выполнения какой-либо услуги по договору оказания услуг.

Если внесен аванс, а сделка не состоялась, вы вправе требовать возврата денег. Как правило, он возвращается в полном объеме <*> . Исключение составят те случаи, когда договор все-таки частично исполнен. В таких случаях из него вычитаются расходы, понесенные другой стороной <*> .

На заметку
Любую передачу денег рекомендуем оформлять в письменном виде. Это может быть расписка или соответствующая отметка на договоре. В документе укажите: кто и кому передает деньги, в каком размере и в качестве чего (аванса, задатка и др.).

Задаток

Задаток — сумма денег, которую вы передаете другой стороне по сделке в счет причитающихся с вас платежей. Он подтверждает факт заключения договора и обеспечивает его исполнение <*> .

Ключевое отличие задатка от аванса — в последствиях срыва сделки по вине той или иной стороны. Так, если вы заключили договор, передали задаток, а потом по вашей вине сделка не состоялась, задаток не возвращается. В случае срыва сделки по вине стороны, получившей задаток, она обязана уплатить двойную сумму задатка другой стороне договора <*> .

Пример
Вы заключили договор и внесли задаток в размере 100 руб. Если решите отказаться от сделки, а другая сторона будет против, то задаток вам не вернут. В то же время, если от сделки откажется другая сторона, она обязана вернуть вам 200 руб.

То, что деньги, передаваемые другой стороне, являются задатком, должно быть зафиксировано письменно <*> . В частности, может быть составлено соглашение о задатке или прописано соответствующее условие в договоре.

Обратите внимание!
Если вы договоритесь о задатке в устной форме, в последующем возможны сомнения и разногласия, что переданная сумма является задатком. В такой ситуации деньги будут считаться авансом, если заинтересованная сторона не докажет иное <*> .

Есть случаи, что задаток просто возвращается. Это, когда <*> :

— стороны решили отказаться от договора до начала его исполнения по своему соглашению;

— договор невозможно исполнить и в этом нет вины ни одной из сторон.

Залог

Залог, как и задаток, является способом обеспечения исполнения обязательства <*> . Он заключается в следующем. При заключении какой-либо сделки вы с другой стороной дополнительно подписываете договор залога. По этому договору другая сторона (далее — залогодержатель) получает право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения вами сделки удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими <*> .

На заметку
Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права <*> . Исключение из этого правила составляют, в частности:
— имущество, изъятое из оборота;
— требования, неразрывно связанные с личностью (требования об алиментах, о возмещении вреда и пр.).

Залог отличается от задатка и аванса тем, что заложенное имущество не является частью оплаты по договору. Залог выступает гарантией того, что договорные обязательства будут выполнены.

Пример
Вы сняли квартиру на длительный срок и внесли залог 500 руб. на случай повреждения мебели, сантехники. Договор найма предусматривает обязанность нанимателя бережно относиться к имуществу в квартире и при выселении вернуть его в нормальном состоянии наймодателю (собственнику). Во время проживания был разбит телевизор. Если его не заменить, собственник будет вправе сделать это за счет залога.

Договор о залоге заключается в письменной форме <*> . Если нарушить это правило, то залог будет считаться недействительным <*> . Как результат, залогодержатель не получит право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае нарушения его прав.

Когда вы выполните свои обязательства по сделке, залог прекращается <*> . Если имущество находилось у залогодержателя, он обязан вернуть его вам.

Задаток – это один из способов обеспечения выполнения обязательств по предстоящей сделке, наряду с авансом, залогом, поручительством и некоторыми другими инструментами.

Что включает в себя процедура его внесения и в чем заключаются ее особенности, разберем в данной статье.

Определение, основные функции

Подробное определение содержится в ст. 380 Гражданского кодекса РФ, она гласит, что это некая денежная сумма, внесенная одним из участников договорного обязательства в пользу другого в счет предстоящих по данному соглашению платежей .

Задаток – это также подтверждение подписания договора и вступления его в законную силу со всеми предусмотренными обязательствами. Основная его функция – служить гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.

Когда он используется?

Задаток может быть получен только при заключении договора, предусматривающего обязательства обеих сторон, причем одна из них должна выплатить другой определенную сумму денег . Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

Данная сумма – это необязательная часть процесса подписания договора, если участники полностью доверяют друг другу.

Тем не менее, практически каждая крупная сделка между гражданами РФ заключается с ее внесением, поскольку каждая из сторон желает иметь гарантии, имеющие юридическую силу, а не просто устные обещания.

Например, при продаже дома продавец наверняка захочет заключить данное соглашение, чтобы быть уверенным в намерении покупателя приобрести именно его недвижимость. Гарантий потребует и покупатель, чтобы за время подготовки сделки продавец не нашел более выгодный вариант.

Можно отметить несколько видов сделок, которые практически всегда совершаются с внесением задатка:

• Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках, в этом случае внесенные средства будут являться гарантом для продавца, что второй участник сделки найдет нужные финансы в сроки, оговоренные в соглашении.
• Недооформленный пакет документов на продаваемый объект у его владельца. Задаток будет внесен на срок, согласованный сторонами и необходимый для подготовки всех нужных бумаг.
• Обременение, имеющееся на объекте сделки. Например, для обеспечения банковского кредита. Задаток как раз и послужит нужной суммой для снятия обременения. Но покупателю лучше перестраховаться и попросить у продавца документ, подтверждающий факт, что этой суммы хватит на процедуру вывода недвижимости из-под залога. Идеальным вариантом будет одномоментное подписание соглашения о задатке и снятии бремени, например – досрочном погашении кредита. Так покупатель обезопасит себя от неприятных обстоятельств, когда сумма будет потрачена, а объект все еще находится в залоге.
• Временное отсутствие одного из участников сделки. Причины могут быть разными – от срочной командировки до банального отпуска на курорте. В этом случае внесенные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда уехавший участник вернется.

В чем разница между задатком и авансом?

В ГК РФ нет точного определения аванса. Но законодательно регулируются отношения по предварительной оплате товаров или услуг. Так, предварительно внесенная частичная или полная сумма стоимости продаваемого объекта – это ни что иное, как аванс. Главное отличие авансового платежа от задатка в том, что первый не обязывает участников сделки к исполнению обязательств по договору . Любая из сторон вправе отказаться от сделки, аванс будет полностью возвращен .

Совсем по-другому решается вопрос с возвращением задатка. Сумма не подлежит возврату, если сделка срывается по вине того, кто ее вносил. Аванс несет в себе лишь одну функцию – платежную. Задаток же, помимо платежной, выполняет еще две важных функции – обеспечительную и удостоверяющую.

Более подробную информацию о данных понятиях вы можете почерпнуть из следующего видео:

Чем отличается от залога?

Самый распространенный пример залога – ипотечное кредитование. Путать залог и задаток нельзя, это совершенно разные понятия.

В случае неисполнения обязательств по договору одной стороной второму участнику сделки компенсируются все предусмотренные платежи по соглашению за счет стоимости имущества, находящегося в залоге. Чаще всего залог используется при оформлении договора займа .

Процесс оформления

Соглашение о задатке оформляется как расписка, обязательно в письменном виде . Нотариально заверять такой документ необязательно, но рекомендуется заключать договор в присутствии двух свидетелей: они должны поставить подпись. Тем не менее, при нотариальном оформлении значительно упрощается процедура взыскания суммы при нарушении условий соглашения. Будет достаточно судебного приказа, в долгой процедуре искового производства нет необходимости.

При составлении этого документа нужно непременно указать, что это именно «задаток», употребление других слов – «аванс», «залог» — недопустимо, поскольку повлечет за собой некорректность такого договора и, как следствие, его недействительность.

В соглашении необходимо указать:

• Объект, за который вносится задаток. Нужна максимально полная информация. Например, для квартиры указываются точный адрес, количество комнат, площадь, состояние и даже факт наличия или отсутствия мебели.
• ФИО участников сделки.
• Их паспортные данные.
• Размер внесенной суммы.
• Сроки выполнения всех обязательств по договору.
• Подписи сторон.
• Подписи свидетелей (если таковые имеются).
• Дата составления.

Последствия неисполнения обязательств

Задаток – весьма эффективный способ обеспечения сделок. Он побуждает обе стороны к неукоснительному выполнению обязательств, предусмотренных договором, в полной мере и в указанный срок.

Если сделка срывается по вине того, кто вносит сумму, то уплаченные деньги ему не возвращаются. Для участника, получившего средства, закон еще более строг: в случае неисполнения обязательств он становится обязанным выплатить двойную сумму взятых денег.

Такие действия предусмотрены в ГК РФ, потому прописывать данные штрафные санкции в соглашении вовсе не обязательно.

В случае, если стороны решили отказаться от исполнения обязательств обоюдно, сумма задатка просто возвращается, соглашение расторгается, никаких штрафов и взыскных мер не предусмотрено. Решение о возвращении может быть принято судом, если неисполнение обязательств не зависело от нарушившей их стороны, имел место форс-мажор.

Задаток – это весьма жесткая гарантия обеспечения соблюдения всех условий договора. Действия, связанные с его внесением и получением, регулируются законом. Если сделка не требует столь строгих мер обеспечения, будет достаточно авансового соглашения. В таком документе можно отдельным пунктом прописать штрафы и пени для случаев отказа от сделки или затягивания сроков, которые устроят обе стороны.