Категории земель и виды разрешенного использования. Госдума приняла закон об изъятии неиспользуемых земель сельхозназначения Законы принятые году о сельхозземлях

Российская правовая база регулирует все операции, которые осуществляются над земельными паями. А это купля-продажа, аренда, получение земель в наследство и другое.

Правовая база в России

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Закон о владении земельными паями, а именно «О реорганизации колхозов и совхозов» был выдан Президентом РФ в 1991 году в декабре.

В нем идет речь о закреплении отдельных земельных паев за отдельными лицами.

В качестве владельцев этих паев выступали, как правило, работники и бывшие владельцы совхозов и колхозов, а также социальные служащие, которые работали неподалеку от данных объектов.

С тех пор часть земель страны находится в свободном владении граждан и полностью принадлежит им.

Об обороте земель

Правовое регулирование земель на территории Российской Федерации в первую очередь базируется на Земельном кодексе, но и тот отправляет нас к закону, принятому в 2002 году, а именно «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Он также является одним из основоположных законов, которые регулируют распределение и назначение земель под сельское хозяйство.

После переворота, который произошел ранее, во время которого колхозы и совхозы потеряли более 10% всех своих земель, стали появляться различные обьединения, сообщества и кооперативы земельной собственности и сельского хозяйства.

За ними стали закреплять все права на бессрочное использование территорий бывших колхозов. Это право было выдано исключительно на пользование несельскохозяйственными угодьями. Но почему так?

Каждая страна пытается защитить сельскохозяйственные угодья, Россия в этом не стала исключением.

Для этого был придуман ряд ограничений по установлению права собственности на эти территории.

Около половины из принятых 14 позиций используются и в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Эти пункты таковы:

1. Невозможность изменять целевое назначение земли.
2. Запрет на приватизацию определенных территорий (например, на территории, которые заняты оленьими пастбищами и другое).
3. Запрет на использование и приватизацию иностранными лицами.
4. Установка ограничения на границы.
5. Установка перечня лиц, которые не могут приватизировать земли сельскохозяйственного назначения.
6. Неиспользуемые по праву земли изымаются.

Закон о земельных паях

Закон «О земельных» паях регулирует использование и приобретение земель сельскохозяйственного назначения, а также передающиеся территории земельных паев.

Сельхозназначения

После расформирования колхозов, о которых говорилось выше, остались земли, которые не были отнесены ни к одной форме собственности.

Часть земель была передана к колективной собственности, которую тогда же и отменили, куда же пропали эти земли и куда их следует отнести? С юридической точки зрения эта категория земель не имеет определенного статуса. Их называют «неистребованными паями».

Такие земли регулируются также Законом «О земельных паях».

Исходя из трактовки данного юридического акта, можно прийти к выводу, что при аренде или договоре о таких земель, мы имеем дело с необычной территорией паев, которые не имеют точно очерченных границ и размеров, а являются особой территорией, которая не считается недвижимостью.

Закон «О земельных паях» устанавливает также и правила или купли-продажи всех паев на территории страны.

После покупки или аренды вы получаете сертификат.

Аукционы на сегодняшний день проводятся очень редко, а точнее, практически не проводятся никогда, ведь не считаются ни государственной, ни коммунальной собственностью.

Приобретение участка

Владение паями легко установить, получив сертификат и все права.

Установление права собственности земельным паем возможно при или аренде территории.

Купля-продажа

Практически каждый собственник земельного пая является не наследственным, а приобретенным владельцем земли сельскохозяйственного назначения.

Как правило, земельные паи покупают люди, которые занимаются фермерством для выращивания на этой территории различных сельскохозяйственных культур.

Покупка земельного пая на законных основаниях возможна и в России. Но, как правило, мало кто продает цельные земельные паи, ведь обычно их разделяют на доли, чтобы продать .

Разделить пай можно в соответствии с правом собственности, которое определяется Законом «О земельных паях».

Сертификат, который имеет каждый владелец, можно использовать для деления, в результате которого появится не один пай, а сразу несколько, но с меньшими территориями в соответствии с пропорциями выполненного деления.

Аренда

Закон говорит о том, что аренда является абсолютно законным способом получения права собственности.

Аренда паев, как правило, происходит в совокупности, то есть выдается не только один пай в отдельности, а сразу несколько.

Это удобно в первую очередь непосредственно для самого арендатора, а также для арендодателя, ведь они получают документ сразу на комплекс паев, а не на каждый по отдельности.

Если же понадобится отделение пая, то договор регистрации придется перезаключать для паев по отдельности, чтобы выделить один из них.

Наследование

Территории сельхозназначения могут быть получены в собственность того или иного лица и путем наследственным, при этом в соответствии с законодательством, эти земли можно изымать, передавать далее по наследству или продавать.

Также имеет место быть и бартер, что означает обмен территорией с возможностью доплаты.

При этом территории, которыми обмениваются, не обязательно должны быть равны по размеру, ведь главное, чтобы выполнялся договор: обе стороны дают друг другу какую-то землю.

Последующее оформление

Как собственность, которая вам принадлежит, можно в соответствии с законом Россиийской Федерации.

После покупки земельные паи сельхозназначения, как гласит закон, должны быть оформлены по месту жительства в комитете.

В этом же органе вы сможете получить сертификат владельца, который подтвердит ваши права на этот участок.

Права собственника надела

Гражданский и Земельный кодексы России говорят о том, что собственник надела имеет право на:

1. Использование земельного пая в соответствии с правом собственности в собственных нуждах и целях.
2. Возведение жилищных построений или выполнение любых работ на территории участка земли, который ему принадлежит.
3. Проведение мелиоративных работ.
4. Осуществление всех других прав по законодательству.

Другие лица, которые не являются собственниками земельных паев, также вправе осуществлять вышеуказанное с территориями, но при этом право собственности отсутствует и не выполняется.

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Судебная практика по статье 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Решение № 7-422/2019 от 28 марта 2019 г. по делу № 7-422/2019

Нижегородский областной суд (Нижегородская область) - Административные правонарушения

Тарасовой А.А. на решение судьи Большемурашкинского районного суда Нижегородской области от 12.02.2019 года по делу об административном правонарушении, предусмотренному ч. 2 ст. 8 . 7 КоАП РФ, У С Т А Н О В И Л: постановлением заместителя начальника отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора по Нижегородской области и Республики Марий...

Решение № 12-574/2019 от 27 марта 2019 г. по делу № 12-574/2019

По ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 5 октября 2018 года по делу об административном правонарушении, предусмотренным частью 2 статьи 8 . 6 КоАП РФ, в отношении должностного лица - председателя СПК «Колхоз имени В.И.Ленина» Набока А.Д. - оставлено без изменения. В жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, ...

Решение № 12-575/2019 от 27 марта 2019 г. по делу № 12-575/2019

Краснодарский краевой суд (Краснодарский край) - Административные правонарушения

По ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 5 октября 2018 года по делу об административном правонарушении, предусмотренным частью 2 статьи 8 . 6 КоАП РФ, в отношении юридического лица СПК «Колхоз имени В.И.Ленина» - оставлено без изменения. В жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель СПК «Колхоз имени...

Постановление от 25 марта 2019 г. по делу № А56-17532/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа (ФАС СЗО) - Административное

Суть спора: Оспаривание ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц - Административные и иные публичные споры

Проводить мероприятия по: 1) воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; 3) защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации. Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) установлено, что землепользователи обязаны в числе прочего осуществлять производство сельскохозяйственной...

Решение № 21-161/2019 от 21 марта 2019 г. по делу № 21-161/2019

К. при рассмотрении жалобы заместителя руководителя Управления Россельхознадзора по РД ФИО4 на решение Карабудахкентского районного суда от по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 8 . 7 частью 2 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (далее КоАП РФ) в отношении главы администрации МО «» ФИО1, Установил: Постановлением заместителя руководителя Управления Федеральной службы...

Решение № 21-172/2019 от 21 марта 2019 г. по делу № 21-172/2019

Верховный Суд Республики Дагестан (Республика Дагестан) - Административные правонарушения

Гомленко Н.К. при рассмотрении жалобы заместителя ФИО2 по РД на решение судьи Кайтагского районного суда от по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 8 . 7 части 2 КоАП РФ в отношении ФИО1 УСТАНОВИЛ: Постановлением заместителя ФИО2 «ФИО2» по Республике Дагестан ФИО5 от № ФИО1 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного...

Постановление № 4А-103/2019 А-103/2019 от 11 марта 2019 г. по делу № 4А-103/2019

Верховный Суд Республики Дагестан (Республика Дагестан) - Административные правонарушения

Руководителя Управления Россельхознадзора по Республике Дагестан ФИО2 на решение судьи Верховного Суда Республики Дагестан от по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 8 . 7 КоАП РФ в отношении ТУ Росимущества в Республике Дагестан, установил: постановлением заместителя руководителя Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору Управления Россельхознадзора по Республике Дагестан...

Решение № 3А-106/2019 3А-106/2019~М-38/2019 М-38/2019 от 11 марта 2019 г. по делу № 3А-106/2019

Ярославский областной суд (Ярославская область) - Гражданские и административные

Полагает, что данные обстоятельства не исключают возможности снижения цены предложения по сравнению с тем, что указано в объявлениях о продаже, при соблюдении процедуры, установленной статьей 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме того, положения указанного Федерального закона на дату оценки не применялись к земельным участкам, предназначенным для ведения дачного хозяйства, садоводства...

Постановление от 5 марта 2019 г. по делу № А82-12297/2017

Арбитражный суд Волго-Вятского округа (ФАС ВВО) - Банкротное

Суть спора: Банкротство, несостоятельность

С разрешенным видом использования «Участки сельскохозяйственного назначения» был применен способ отчуждения - отступное; поскольку при продаже участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в...

Решение от 5 марта 2019 г. по делу № А64-6746/2018

Арбитражный суд Тамбовской области (АС Тамбовской области)

Отдела составлен протокол об административном правонарушении от 17.05.2018 № 12513-ЗН-18 о совершении ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 8 . 8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Постановлением по делу об административном правонарушении от 06.06.2018 № 32-18/ЗН ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» признано виновным в...

В качестве ключевой особенности сельскохозяйственных земель выступает то, что они являются основным средством производства. Деятельность на таких территориях связана с получением продуктов, кормов для животных, промышленного сырья. В этой связи ", а также ЗК устанавливают специальный правовой режим. Он включает в себя мероприятия, обеспечивающие охрану почв, повышение их плодородия. В нормативных положениях также закрепляются меры по недопущению выведения этих территорий из сельскохозяйственного оборота. В качестве субъектов прав на участки выступают организации и физ. лица, отвечающие установленным законодательством требованиям.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Рассматриваемые территории разделяют на:

1. Угодья.
2. Участки, занятые коммуникациями, внутрихозяйственными дорогами, древесно-кустарниковыми насаждениями, предназначенными для защиты наделов от негативного воздействия техногенных, антропогенных, природных явлений, замкнутыми водоемами, строениями, сооружениями, зданиями, эксплуатируемыми для выпуска, хранения, первичной переработки с/х продукции.

По 79 статье ЗК (п.1) угодья разделяются в зависимости от экономической целесообразности их эксплуатации и естественных свойств на:

1. Сенокосы.
2. Пашни.
3. Пастбища.
4. Территории, занятые многолетними культурами.
5. Залежи.

Дополнительно

Фонда включает в себя также особо охраняемые, продуктивные территории. К ним, в числе прочего, относят участки (поля) научно-исследовательских, учебных учреждений. Перечень таких наделов устанавливается в региональном законодательстве. Рассматриваемая категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - включает в себя также участки, предоставляемые гражданам для ведения ЛПХ, коллективного и индивидуального садоводства, огородничества, животноводства.

Прочие территории

Земельный фонд включает в себя площади, на которых располагаются с/х объекты. К ним относят:

1. Коммуникации.
2. Дороги.
3. Древесно-кустарниковые насаждения, предназначенные для защиты территорий от негативного влияния внешних факторов, замкнутые водные объекты.
4. Сооружения, строения, эксплуатируемые для производства, первичной переработки, хранения с/х продукции.

Эти земли называют несельскохозяйственными угодьями. К ним также относят неудобья - болота, овраги и пр.

Виды сельскохозяйственного использования земель

Особое положение среди всех территорий занимают угодья, на которых располагаются древесно-кустарниковые насаждения, обеспечивающие защиту от негативных воздействий среды. С одной стороны, разрешенное использование сельскохозяйственных земель позволяет эксплуатировать эти площади для выращивания растений. С другой стороны, они являются территориальным базисом для размещения насаждений. Структура земельного фонда позволяет эксплуатировать участки в самых разных целях. Например, субъекты могут вести с/х производство, создавать защитные насаждения. Земли используются в научно-исследовательских, учебных и иных целях. Между тем, при выделении участков конкретным субъектам могут устанавливаться ограничения. К примеру, некоторые территории допускается использовать только для ведения ЛПХ, огородничества или садоводства. Такие ограничения влияют на объем прав субъектов. Так, фермер может на своем наделе возвести дом, а огородник или владелец ЛПХ - нет.

Юридические действия

Рассматривая необходимо сказать и о возможностях, которые предоставляются субъектам, в зависимости от типа территории и правового режима. Общие положения закрепляют ГК и ЗК. ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения " определяет условия заключения договоров аренды территорий, находящихся в долевой собственности (9 статья), и иных соглашений. В соответствии с действующими положениями, участки можно продавать, отдавать в залог, дарить, сдавать в эксплуатацию, распоряжаться иными способами. При этом наделы не должны быть изъяты или ограничены в обороте. При совершении каждого юридического действия с объектами заключается договор.

Купля-продажа

Эта сделка считается самой распространенной. Согласно 3 статье ЗК, купля-продажа участков регламентируется ГК, если иное не устанавливается Лесным, Земельным, Водным Кодексами, Законами "О недрах", "Об окружающей среде" и прочими актами. Заключение договора на приобретение/продажу надела осуществляется в соответствии с правилами статей 549-557 и 454-491 ГК. Кроме этого, во внимание принимаются особенности ст. 37, а также ст. 10,8, 3 101-ФЗ .

Требования

Для продажи надела необходимо соблюсти ряд условий. В частности:

1. Участок должен находиться на государственном учете, согласно ФЗ №28.
2. Продавец не может ставить условия об ограничении приобретателя на совершение последующих действий, связанных с распоряжением объектом, возможности обратного выкупа, отстранении себя от всякой ответственности на случай предъявления претензий на надел со стороны третьих лиц.
3. Покупатель при предоставлении собственником заведомо ложных сведений об участке может потребовать снижения цены или расторжения соглашения. Дополнительно он может предъявить иск на компенсацию понесенных убытков.

Обязательная процедура

В рамках совершения сделок по продаже и приобретению участков осуществляется оценка земель сельскохозяйственного назначения. Она необходима для получения достоверных сведений о рыночной стоимости объекта. Покупателю важно знать, что цена земли не завышена. Для собственника это также имеет значение, поскольку шансы продать объект значительно снижаются, если его стоимость не соответствует рыночной. Вместе с тем цена не должна быть заниженной. В противном случае продавец потеряет доход.

Аренда

101-ФЗ допускает предоставление участков, находящихся в долевой собственности, в эксплуатацию. Соответствующий договор может заключаться как со всеми совладельцами, так и с одним субъектом, действующим согласно доверенности. Земельный фонд - уникальный ресурс страны. Его охрана является приоритетной задачей государства. В этой связи, в действующем законодательстве закрепляются строгие правила, в соответствии с которыми допускается распоряжение наделами. Что касается аренды, то нормами установлено требование о нотариальном заверении доверенностей, наделяющих лиц полномочиями на оформление соответствующих соглашений, которые выдаются собственниками. Удостоверение документа может также осуществляться должностными лицами территориальных органов власти.

Права собственника

Владелец надела, сдавая его в аренду, может самостоятельно определить срок эксплуатации. Эта возможность включена в перечень основных прав собственника. В федеральном законе установлено, что в соответствии с разрешенным использованием угодий, предоставляемых в аренду, региональными нормами могут определяться минимальные сроки эксплуатации наделов. П.6 9 статьи Закона закреплено, что площадь предоставляемых участков не ограничена.

Важный момент

Как и для сделок по купле-продаже, законодательство устанавливает ряд требований, которым должны соответствовать арендуемые участки. Для предоставления доли надела она должна быть выделена в натуре. Для этого осуществляется межевание, присвоение кадастрового номера и регистрация прав. Только совершив эти процедуры, собственник может передать надел в аренду.

Наследование

Оно осуществляется по положениям ГК. Основные процедуры и понятия, связанные с наследованием, предусматриваются в статьях 1110-1175. В ст. 1176-1185 закреплены положения, регламентирующие переход прав на отдельное имущество. Так, согласно 1181 статье, участок, который находится в собственности или на праве пожизненного владения, включается в наследственную массу и переходит на общих основаниях, предусмотренных ГК. Для принятия преемниками этих объектов специальное разрешение не нужно. К наследникам переходят почвенный (поверхностный) слой, расположенный в границах участка, замкнутые водоемы, а также растения и лес, располагающиеся на нем.

Специальные условия

Законодательство закрепляет дополнительные особенности перехода участков по наследству. Если преемство связано с нарушением предписаний, зафиксированных статьями 3 либо 4 ФЗ, регламентирующего оборот земель, то принимающие имущество субъекты должны осуществить отчуждение такого надела, согласно правилам ст.5. В ст. 3 Закона определяется круг лиц, которые не могут являться собственниками сельскохозяйственных земель. В 4 статье нормативного акта закреплен порядок определения минимальной и максимальной площади надела, которым может владеть один субъект. Критерии, по которым устанавливаются эти размеры, зависят от требований землеустройства. В некоторых случаях раздел участка, который находится в долевой собственности, невозможен. В таких ситуациях надел переходит к преемнику, обладающему преимущественным правом на его получение в счет положенной ему части имущества. Остальным преемникам выплачивается компенсация.

Заключение

Оборот сельскохозяйственных территорий - система перераспределения участков, выделенных для с/х нужд, между соответствующими субъектами. К основным операциям в рамках складывающихся отношений относят аренду, куплю-продажу, наследование. Кроме этого, участки могут обмениваться, передаваться в залог и пр. Закон требует, чтобы при совершении любого юридического действия оформлялся договор. Правила заключения соглашения зависят от специфики сделки, наличия ограничений/обременений. В любом случае осуществляемые операции не должны ущемлять интересы сторонних лиц, а также наносить ущерб природным ресурсам.

Земля по праву считается одним из наиболее ценных активов, чья стоимость мало подвержена сезонным колебаниям. Однако не только это делает сельхозучастки привлекательной инвестицией. Агропроизводство - всегда выгодное вложение денег, гарантирующее их возврат с немалой прибылью. Положения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения значительно облегчат составление соглашения о долгосрочной аренде. Также знакомство с этими законодательными нормами защитит от типичных ошибок, допускаемых многими гражданами во время процедуры оформления аренды сельхозугодий.

Со времени вступления в силу (2002) Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» претерпел ряд существенных корректив. В настоящее время действительна редакция с последними видоизменениями от 03.07.2016.

Новый текст документа состоит из 4 глав и 20 статей. Как и большинство аналогичных актов, закон № 101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» начинается с общих положений, регламентирующих не только способы обработки земли и ее аренды, но и возможность дальнейшей приватизации или выкупа. Ко всему прочему, в первой главе оговаривается, при каких условиях не допускается возможность приватизации земель сельхозназначения, выделения иных участков.

В положениях закона (точнее статьи 6) обозначаются случаи, когда допускается изъятие участка, выделенного ранее принудительно. Как правило, к подобной проблеме приводят захламление надела, неиспользование земли по своему прямому назначению, нецелевое использование земель, загрязнение/уничтожение плодородного (верхнего) слоя, разрушение/порча системы мелиорации.

Специфика использования сельхозземель

Закон (глава 2) уточняет особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Она состоит всего из четырех статей, каждая из которых разъясняет нюансы:

• покупки и/или продажи земли;
• аренды;
• выкупа;
• передачи в наследство.

Согласно статье 8 ФЗ правовое регулирование оборота земель, относящихся к сельхозназначению, связанное с их изъятием у владельца или арендатора согласно действующему законодательству, предполагает преимущественное право выкупа участка муниципальным образованием. Однако это не имеет отношения к случаям, когда земля выставляется на открытые торги.

Если же местные органы власти не заинтересованы в приобретении сельскохозяйственного участка, от которого желает отказаться его владелец, он имеет право продать его третьему лицу. Следует учесть, что несоблюдение процедуры продажи земли, касающегося преимущественного права выкупа муниципальным учреждением, влечет серьезные последствия. Согласно закону последующая сделка при покупке или продаже (физическому либо юридическому лицу) объявляется ничтожной.

Определенные ограничения имеются и относительно аренды земли, используемой для аграрного производства. В частности, положения статьи 9 ФЗ предусматривают, что договор аренды подписывается на срок от 3 до 49 лет лишь на участки, зарегистрированные в Росреестре (имеющие кадастровый номер). Если же арендуемая земля - это собственность группы лиц - владельцев земельных паев, то законодательные особенности оборота земельных долей предусматривают обязательное проведение собрания совладельцев с голосованием по поводу аренды земли.

Если необходимо пасти скот или использовать угодья под сенокос, соглашение аренды заключается на срок до 3 лет. Однако это ограничение касается лишь государственных/муниципальных земель.

Действующие правовые нормы вполне допускают выкуп сельхозугодий. Для фермеров или владельцев аграрных предприятий подобная возможность чрезвычайно привлекательна, учитывая, что цена выкупа сельхозземли, арендованной у претендента на покупку, но при этом имеющей статус муниципальной, составляет всего лишь 15% от ее кадастровой стоимости (статья 10 ФЗ).

Оборот долевых участков

Закон 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» имеет четкие правила заключения сделок с участками с не выделенной долей (глава 3). Как вы знаете, с началом разгосударствления колхозного имущества (1992) земля, ранее принадлежащая колхозам/совхозам, в виде паев была передана в собственность сельских жителей. Сегодня в паевом землевладении находятся десятки миллионов гектаров.

Несмотря на то что владелец пая имеет юридическое право выделить свою долю в натуральном виде, образовав крестьянское хозяйство, большинство жителей сельской местности по ряду причин свои паи предпочитают арендовать. Следует уточнить, что арендаторами могут выступать и агрокомплексы, и фермеры.

Законодательные нормы (ФЗ, статья 12) допускают возможность дарения/продажи земельного пая. Правда, существует сервитут: когда наследование пая не ограничивается определенным перечнем физических лиц, купля-продажа или дарственная подписываются лишь по отношению к другим владельцам паев. При этом паи разрешается продавать либо дарить фермерам или владельцам агрокомплекса, тем, кто арендует эти сельхозугодья.

Если кто-то добровольно отказывается от пая, он переходит к местному районному/муниципальному образованию (статья 12 ФЗ). Впоследствии этот земельный пай может быть продан по цене, составляющей 15% от ее кадастровой стоимости, арендатору. Если арендатор не заинтересовался покупкой выставленной на продажу доли в течение четырех месяцев, на протяжении последующего года орган местного самоуправления обязан выделить участок для предоставления его другим заинтересованным.

Выделение из общественной собственности

Выделение земельного участка - экономически выгодное решение, поскольку с владельца сельхозугодий снимаются все существующие ограничения, касающиеся права распоряжения землей. Кроме того, образование фермерского хозяйства на выделенной из пая земле способно принести гораздо больше прибыли, чем при его аренде.

Исходя из норм ФЗ (статья 13) для выделения участка из коллективного поля на основании наличия у инициатора этого процесса земельной доли, перешедшей к нему или его семье после расформирования колхоза/совхоза, потребуется собрание владельцев земельных паев, где простым большинством голосов будет принято решение о предоставлении права выхода владельца одного пая из общего землевладения. Обычно на подобном собрании рассматривается вопрос, следует ли собственнику выделить на местности участок определенного размера.

После того как собрание владельцев земельных паев утвердило выделение участка в натуре, будущий фермер за свой счет должен заказать межевание выделенной территории с последующим оформлением кадастрового паспорта и постановкой на учет в Росреестре. Стоит отметить, что законом не допускается возможность отказа в выделении из-за отсутствия кворума на собрании пайщиков. В этом случае гражданин может инициировать подачу судебного иска и требовать, чтобы суд признал его законное право в выделении доли в натуре.

Собрание пайщиков может самостоятельно решить, где участок будет выделен. Поскольку важное условие здесь - выход за пределы общественного поля, в большинстве случаев выделение в натуральном виде происходит на краю коллективного землевладения.

Добившись выделения доли, гражданин не имеет права досрочно разорвать ранее заключенный договор без компенсации убытков арендатору (статья 393 ГК РФ). Если же срок аренды заканчивается в текущем году, следует учитывать, что оборот земель сельскохозяйственного назначения имеет четко выраженный сезонный характер. Получается, что если арендатор провел весенние полевые работы, планируя летом или осенью собрать урожай, владелец выделенного пая не может этому препятствовать. В противном случае арендатор может подать судебный иск о возмещении неполученной прибыли.

Межевание сельхозугодий

Характерной особенностью сельскохозяйственных земель, отличающей их от приусадебных участков, является значительная площадь, которая иногда в десятки или даже в сотни раз превышает стандартные 10–20 соток, выделяемых под индивидуальное жилое строительство. Следовательно, это вносит свои изменения в процедуру межевания, заметно усложняя полевые работы. Вместе с тем во всем остальном процедура создания кадастровой документации для участков, выделенных под аграрное производство, мало чем отличается от межевания других объектов недвижимости.

Исходя из норм статьи 13.1 ФЗ проект межевых работ для аграрного землевладения должен выполняться кадастровым инженером - членом местной саморегулирующейся организации. Если речь идет о том, чтобы провести границы участка, не принадлежащего какому-либо одному собственнику, будущий проект обязан пройти одобрение большинства участников коллективного землевладения. Поскольку результат межевания - весьма важная информация для дальнейшего пользования, оповещение о будущем собрании лично направляется каждому владельцу пая общего поля. Если это невозможно, анонс о проведении собрания обязательно публикуется в региональных СМИ.

Когда в ходе собрания утверждается проект определения границ участка, отведенного для отдельного фермерского хозяйства или надела, документ следует заранее согласовать с его владельцем. В случае наличия со стороны собственника каких-либо возражений по поводу границ, конфигурации или места выделения его аргументы должны быть представлены в дополнении к проекту.

Особенности распоряжения долевым сельхозучастком

Известно, что владение земельным паем или долей имущества сельхозпредприятия имеет ряд существенных ограничений. К примеру, собственник пая не может самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему землей в полном объеме без выделения земли. В то же время ему предоставляется возможность частичного отчуждения пая способом дарения, передачи в наследство, продажи. Причем в последнем случае соглашение о продаже пая может быть заключено лишь с другими владельцами или с арендатором, который обрабатывает эту землю на основании ранее подписанного соглашения.

Собственник должен учитывать, что отсутствие выделенного на местности участка делает его распоряжение полностью зависящим от решений коллективного собрания. Так, исходя их норм ФЗ, указанных в статье 14, общее заседание участников долевой собственности имеет право:

• утверждать, отклонять или вносить коррективы в кадастровый проект как общего поля, так и выделяемой в нем доли;
• утверждать список владельцев долей в коллективной собственности;
• вносить предложения и утверждать условия арендного договора;
• рассчитывать сумму арендной платы, причитающийся каждому участнику, исходя из размера его доли;
• давать полномочия одному из участников представлять интересы всех членов перед государственными органами или другими хозяйственными организациями.

Избранное общим собранием лицо имеет право выполнять функции доверительного распорядителя доли одного из умерших участников до вступления его наследников в свои законные права.

Проведение собрания участников долевой собственности

Поскольку ранее порядок проведения общего собрания владельцев долевой собственности не прошел законодательного урегулирования, это нередко давало основание для подачи судебных исков. Несоблюдение регламента, отсутствие оповещения о месте проведения собрания, недостаточный кворум - все эти моменты могли существенно повлиять на правовой статус землевладения в дальнейшем. Чтобы исключить возможные неприятные последствия, в 2010 году Госдумой были утверждены дополнения в ФЗ № 435, где, помимо прочего, были разъяснены процедуры подготовки и проведения собрания держателей земельных паев.

В пункте 2 статьи 14.1 ФЗ уточняется, что оповещение о будущем проведении собрания должно публиковаться в местных СМИ или на официальном сайте районной (городской) администрации как минимум за 40 дней до встречи. Текст анонса должен обязательно иметь дату, точный адрес и повестку собрания.

В законе также указывается, что в собрании имеют право голосовать только владельцы доли, а также те присутствующие, которые обладают полномочиями представлять их интересы по доверенности. При этом само голосование должно происходить в открытом режиме методом поднятия рук или удостоверений (приглашений).

Чтобы исключить возможность оспаривания легитимности результатов голосования, собрание может считаться правомочным лишь при присутствии не меньше 50% от владельцев долей. При этом решение утверждается при наличии простого большинства голосов (50% + 1 голос) от числа участников. Решение может быть также принято большинством из числа присутствующих.

В собрании должен участвовать официальный представитель органов местного самоуправления. Он не принимает участия в голосовании, однако следит за соблюдением правовых норм, удостоверяет полномочия участников и подписывает итоговый протокол. После окончания собрания любой из участников, а также другие заинтересованные лица, имеют право на предоставление им ксерокопии протокола.

Определение доли

Точное и правильное определение земельных долей необходимо не только для подсчета будущей арендной платы или при решении проблем, связанных с выделением участка. Оно также должно сыграть существенную роль в голосовании при рассмотрении различных вопросов, касающихся продолжения срока аренды, вариантов использования земли или выбора арендатора.

Статья 15 ФЗ позволяет определять земельную долю различными способами: в метрической системе (гектарах или сотках), в процентном соотношении к общей площади или в виде дробного числа (1/2, 1/3, 1/16 и т.д.). Единственное условие - чтобы все другие доли также определялись по единому методу.

Согласно статье 18 ФЗ при отсутствии информации в ГКН относительно прав на земельную долю наличие сертификата (земельного пая), который был получен гражданином после расформирования колхоза (совхоза), но до принятия данного закона, имеет равноценную юридическую силу, в том числе для заключения сделок.

Наследники, еще не вступившие в свои законные права на имущество, находящееся в долевой собственности, могут участвовать в голосованиях наряду с другими участниками при предъявлении свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

Восстановление земельного пая

Как и при потере любого другого выданного документа, земельный пай можно восстановить. Однако здесь следует понимать, что сравнивать сертификат на землю с паспортом нельзя - разница в юридическом смысле здесь весьма ощутима. Процедура восстановления паспорта или, например, домовой книги отнимет у вас значительно больше усилий, чем получение нового земельного пая. Это объясняется тем, что восстановление самого бланка паевого сертификата может и не понадобиться. Согласно статье 18 (глава 4) ФЗ земельный пай имеет одинаковую юридическую силу с выпиской из ЕГРЛ.

Что это означает на практике? Нормы, указанные в вышеупомянутой статье закона, позволяют в случае утери пая его не восстанавливать, а воспользоваться получением выписки из реестра. Поскольку все данные о владельцах земельных участков (в том числе и находящихся в долевой собственности) занесены в единую электронную базу, для использования документа, свидетельствующего о владении долевой собственностью, достаточно посетить местный многофункциональный центр или управление Росреестра, где в течение считанных минут вы получите необходимую выписку. Кроме того, для большего удобства граждан предоставление выписок ЕГРЛ и других документов можно также заказать в электронной форме через интернет.