На что обратить внимание при съёме квартиры
Эксперты рынка недвижимости и бывалая квартиросъёмщица рассказали
The Village о том, на что обратить внимание при осмотре квартиры, чтобы избежать проблем с арендой.
Инструкция
На что обратить внимание при съёме квартиры?
Искать объявления о сдаче квартир можно как на специализированных сайтах, так и в соцсетях. Многие предпочитают снимать жилье напрямую у хозяев, чтобы не платить комиссию агентам. Кроме того, в этом случае можно проследить, как часто квартира меняет арендаторов.
Арендатор имеет право отказаться от размещения временных резидентов, если их размещение нарушит санитарные требования или угрожает здоровью и безопасности окружающей территории или нарушит законные интересы арендодателя. Права и обязанности лизингополучателя и лизингополучателя составляют содержание договора аренды. Содержание включает в себя все права и обязанности сторон договора аренды, которые можно разделить на две группы.
Лизингодатель жилого помещения должен передать арендатору свободную, достаточную жизненную площадь, указанную в контракте. Помещения считаются непригодными для жизни, если они находятся в состоянии, когда жизнь угрожает здоровью или безопасности арендатора или членов его семьи или общественной безопасности и здоровья. Хозяин не имеет права отказаться от заключения в жилище аренду или продлить или ввести более жесткие условия аренды на том основании, что член жилец или семьи беременна или арендатор или член его детей, за исключением случаев, когда арендодатель не может арендовать жилье для ареста или размер.
Марфа Некрасова, создатель сообщества Flats for friends : Если одно и то же объявление появляется через небольшой промежуток времени, это плохой знак. Скорее всего, это сулит хозяев или соседей со сложным характером, от которых все сбегают. В любом случае, стоит внимательно присматриваться к хозяевам: в моей группе очень часты жалобы на неадекватных хозяек, именно хозяек, которые пускают в ход свои когти. Бедные девушки публикуют фотографии царапин на руках. Что такие хозяйки хотят?
Условия договора аренды жилого здания, который исключает или ограничивает ответственность арендодателя лизингополучателю или устанавливает ответственность арендатора без вины, недействителен. Условия договора аренды жилого здания, дающего право арендодателю в одностороннем порядке изменить условия договора аренды в связи с увеличением числа членов семьи арендатора или ограничения права арендатора на приобретение имущества или услуг у лиц, выбранных лизингополучателем, недействительны. Жилые условия аренды, установление штрафов сверх арендодателя арендатор вызывают фактическую сумму убытков, или предоставление права требовать от арендодателя платить арендную плату за весь срок аренды, если арендатор не платить арендную плату, нет.
Изучите местность
Расположение - одна из главных характеристик недвижимости. Важна не только близость квартиры от метро и транспортных развязок, но и общий уровень безопасности района, ситуация во дворе и наличие тени от деревьев.
Алексей Кузин, сооснователь сервиса для управления недвижимостью «Марум »: Расположение квартиры - первое, на что мы обращаем внимание после просмотра фотографий. Не всегда стоит опасаться близости промышленных зон: многие из них давно переоборудованы под складские помещения или офисы. А вот учесть тот факт, что зимой ваш маршрут будет сопровождаться темнотой, снегом, льдом и холодом, крайне советую. Ведь 10–15 минут приятной прогулки летом могут превратиться в 15–20 ледяного ада зимой. Желательно, чтобы детские площадки использовались по назначению, а припаркованный во дворе автопром не наводил тоску. Самый неблагополучный контингент обычно проживает на первых этажах. Вы без труда выявите таких жильцов, просто обойдя дом.
Арендодатель обязан обеспечить надлежащее жилой дом, который сдается в аренду жилых помещений, использование, предоставить арендатору договор плата обеспечивает необходимые утилиты или обеспечить предоставление жилого дома для обеспечения общего имущества и коммунальных услуг оборудования в доме ремонт.
Члены семьи арендатора жилых помещений имеют те же права и обязанности, которые возникают в связи с арендой жилья в качестве арендатора. Физические лица, которые перестают быть членами семьи арендатора, но которые продолжают жить в арендованных помещениях, имеют те же права и обязанности, что и арендатор и члены его семьи.
Марфа Некрасова: Стоит уточнить, когда планируется капитальный ремонт дома: может быть такое, что именно сейчас, а это значит, что с утра до вечера будут работать молотками и дрелями, и неизвестно, на сколько это затянется. Если близко аэропорт или железная дорога, самолёты и поезда могут быть слышны, от самолётов иногда даже вибрируют окна - впрочем, к этому быстро привыкаешь, но можно выпросить скидку за такое неудобство. В идеале надо посетить место обитания ночью и посмотреть, столь же безопасной выглядит дорога от метро до дома. Если у вас в соседях муж и жена и муж не вызывает доверия, в один прекрасный момент вы можете остаться с ним вдвоём, когда жена от него уйдёт, а он с горя беспробудно запьёт и будет водить домой сомнительных личностей. А в целом важно слушать своё сердце и выставлять приоритеты. Идеального жилья и идеальных соседей в природе не водится.
В соответствии с договором аренды члены семьи арендатора и бывшие члены семьи, указанные в контракте, имеют право проживать в жилом помещении. Если эти лица не проживают в жилом помещении в течение шести месяцев после заключения контракта, они утратят право на проживание в нем. Для временного выезда этот срок начинается с истечения определенного периода времени, и если эти лица вернулись раньше, с даты их возвращения. Арендатор жилого помещения в государственном или муниципальном населении или взрослый член его семьи с согласия других взрослых членов семьи имеет право разместить супруга в арендованном жилье.
Елена, постоянный съёмщик: Посмотрите, не установлена ли напротив окна неоновая вывеска и не смотрит ли фонарь прямо в ваши окна. Хотя, конечно, плотные шторы решат эту проблему. Не упустите из виду и деревья: если в холодное время года голые ветки пропускают свет, то летом позеленевшее дерево может превратить вашу комнату в склеп. Прислушайтесь к соседям - если слышно, как кто-то смотрит телевизор, то представьте, что будет, если кто-то сверху позовёт друзей и включит музыку громче, чем обычно.
Детство, ваши собственные и родители вашего супруга. Для несовершеннолетних не требуется согласия родителей. Компании, учреждения, организации и частных лиц жилой недвижимости, коммерческие условия для аренды, арендатор размещения лиц, указанных в этом законе есть только разрешение арендодателя. Нет необходимости размещать такое разрешение для супруга арендатора или члена его семьи.
И несовершеннолетних к своим детям. Другие условия жизни для членов семьи также могут быть предусмотрены в соглашении о проживании. Резидент-член семьи приобретает права членов семьи арендатора и бывших членов семьи на арендованные жилые помещения и обязанности, если в жилье не предусмотрено иное.
Составьте мнение о соседях
Шумные и вредные соседи могут испортить жизнь даже в очень удобной квартире. Лучше заранее узнать, есть ли в доме неблагополучные семьи.
Алексей Кузин: Входная группа многое расскажет о ваших будущих соседях. Если в подъезде есть лифт - пройдитесь пешком, хотя бы на обратном пути. Обратите внимание на двери: если встретите следы насильственного проникновения или особо изощрённые фортификации, постарайтесь разузнать, с чем это связано. Проведя несколько минут у подъезда, вы соберёте всю необходимую информацию у жильцов. Они с радостью расскажут обо всем, что их беспокоит.
Временный уезжающий арендатор, член его семьи или бывший член семьи, право на жительство или муниципальную резиденцию оставляют на шесть месяцев при условии уплаты арендной платы и платы за коммунальные услуги. Для временно отбывающего арендатора, члена его семьи или бывшего члена семьи, право на проживание в государстве или муниципалитете остается на все время выезда в следующих случаях.
По истечении предписанных обстоятельств временный арендатор, его член семьи или бывший член семьи имеет право остаться в арендованном жилье еще на шесть месяцев. По истечении указанного срока временно отсутствующий арендатор, его член семьи или бывший член семьи теряет право на арендуемое жилье. По просьбе временно отсутствующего лица суд может признать свои права на арендуемое жилище, если установлено, что он пропустил период, указанный в настоящей статье, по важным причинам.
Протестируйте технику
Некоторые хозяева любят сваливать мелкий ремонт на жильцов, в то время как глобальными улучшениями жилья никто заниматься не хочет. Лучше заранее оценить качество работы техники и проверить напор воды.
Алексей Кузин: К самым распространённым проблемам в сдаваемых квартирах относятся: неисправное сантехническое оборудование, электрика, проблемы с оконными блоками, отваливающаяся плитка в ванной комнате и плохо работающие замки входной двери. Проверьте по очереди смесители и сливные устройства, не текут ли сифоны, нет ли постороннего запаха. Включите, например, стиральную машину и чайник одновременно. Так вы проверите и бытовую технику, и держит ли сеть нагрузку. Все выключатели и розетки можно обойти с обычной зарядкой для телефона. Проверьте все окна, закройте их и попробуйте на минуту остаться в полной тишине. По плитке достаточно постучать - примерно так же, как вы выбирали бы арбуз. Сразу будет понятно, есть ли шанс оказаться погребённым под грудой обломков. Замки - поскольку личинки меняют редко, а ключи многократно копируются, часто возникают проблемы с их использованием, проверьте каждый комплект.
Право физического лица, покинувшего временное проживание в жилых помещениях, заканчивается первым, когда аренда жилого помещения прервана, если иное не предусмотрено договором. Если арендатор, члены его семьи или другие заинтересованные стороны не согласны, спор может быть разрешен судом. При необходимости капитального ремонта или реконструкции государственных и муниципальных предприятий, учреждений и организаций для своих работников в аренду жилье, которые не могут продемонстрировать непоправимо населения, и если за ремонт резиденции номер остается, арендодатель предлагает арендатору семьи время ремонта комнаты, чтобы переместить в другое место обитания.
Елена: Не стесняйтесь с риелтором зайти и в ванную, и в туалет: включите воду во всех кранах и душе, проверьте напор. Случается, что в старых домах на верхних этажах напор воды очень слабый - а вам же не хочется смывать намыленную голову под тонкой струйкой. Зайдите в туалет и просто смойте воду в унитазе, убедитесь, что он хорошо смывает, а бачок наполняется быстро.
Предлагаемое жилье должно соответствовать санитарным и техническим требованиям. Если арендатор отказывается переехать в предлагаемое помещение, арендодатель может потребовать передачи его в суд. В тех случаях, когда арендные площади после капитального ремонта или реконструкции будут увеличиваться или уменьшаться, арендатор имеет право выбирать, стоит ли арендовать здание. Если арендатор соглашается арендовать после увеличения или уменьшения жилой площади после ремонта или реконструкции, он или она перемещается или перемещается в другое жилое помещение для ремонта или реконструкции.
Не упускайте из виду детали
Запах освежителя воздуха может свидетельствовать о попытке хозяев замаскировать неприятные запахи, которые не выветриваются из квартиры, а наличие следов мелка - о наличии тараканов. Обращайте внимание на мелочи - они могут стать проблемой в будущем.
Елена: Обратите внимание на окна и балконную дверь - летом, возможно, дефекты не сильно бросятся в глаза, но зимой в щели может уходить все тепло. В итоге в комнате будет холодно и до весны вы с тёплым пледом не расстанетесь. Если в квартире есть специфический неприятный запах, не думайте, что как только вы проведёте генеральную уборку, он исчезнет. Обычно такую проблему решает только ремонт - хотя бы переклейка обоев или покраска стен и прощание со всей мебелью (диваны и кресло впитывают все запахи, как губка. они же могут выдать бывших жильцов - любителей животных и тех, кто курил в комнате). В противном случае квартиру придётся проветривать постоянно (что зимой, кстати, будет сделать затруднительно). Кстати, если в комнате расставлены ароматические палочки или пахнет освежителем - это тоже сигнал, чтобы принюхаться.
В период капитального ремонта или реконструкции договор аренды не прерывается, но аренда квартиры имеет право на оплату предоставляемого временного жилья. Арендатор имеет право перейти на отремонтированное жилье после завершения капитального ремонта или реконструкции. Если арендатор не согласен арендовать повышенную или уменьшенную жилую площадь, а также, когда арендная площадь не выживет из-за капитального ремонта или реконструкции, арендатору предоставляется еще одна надлежащим образом оборудованная жилая площадь.
Если арендатор отказывается переехать в другое хорошо оборудованное жилье, арендодатель может передать его в суд. Время капитального ремонта или реконструкции аренды жилых помещений, арендуемых предприятиями, учреждениями, организациями и физическими лицами на коммерческих условиях, а также другие связанные с этим вопросы разрешаются по соглашению между арендодателем и арендатором. Во всех случаях арендодатель должен уведомить арендатора о запланированных ремонтах, которые арендатор должен временно переместить не позднее, чем за 14 дней до начала работы.
Если квартира угловая, то обратите внимание на стены и стыки с потолком - не должно быть никаких подтёков и темных пятен. Если они есть, то, возможно, дело не в соседях сверху, которые однажды забыли выключить воду в ванной, просто на стене появляется конденсат. Если её не утеплить (чем вы, конечно, заниматься не будете), то сырой стена будет и осенью во время дождей, и весной, когда снег начинает таять.
По соглашению сторон стоимость ремонта перераспределения арендатора может быть зачтена на будущую арендную плату. По истечении срока действия договора аренды арендатор имеет право заключить договор аренды жилой недвижимости на новый срок при условии, что он надлежащим образом выполнил условия договора. Договор продлевается на тот же срок, и если более ранний срок действия контракта был более двенадцати месяцев, договор продлевается на двенадцать месяцев, если стороны не договорятся об ином. Не позднее, чем за три месяца до окончания срока аренды арендодатель обязан уведомить арендатора о предложении заключить новый договор аренды на тех же или иных условиях, или отказа в продлении контракта, если помещение по крайней мере один год, он не сдает в аренду.
Для того, чтобы не попасть в неприятную историю при съеме жилья необходимо заключить сделку с собственником помещения. Как правило, документ, заключаемый сторонами в такой является типовым по своей форме. Нам бы хотелось подробно остановиться на тех его пунктах, к которым мы рекомендуем отнестись внимательнее.
Для начала хотелось бы отметить, что в умах граждан прочно засела мысль о том, что понятия «найм» и «аренда » — одно и тоже понятие. С точки зрения закона это разные определения. Так, договор аренды подписывают на жилое или нежилое помещение с собственником — юридическим лицом, договор найма в свою очередь - на жилое помещение с физическим лицом.
Если арендодатель не выполняет это обязательство и лизингополучатель не отказывается продлить договор, аренда признается возобновленной на тот же срок на тех же условиях. Принудительный хозяин отказался продлить договор до истечения одного года после окончания срока аренды на тех же жилых помещений, арендуемых другим лицом в тех же условиях, арендатор имеет право требовать признания договора недействительным и возместить ему отказ в продлении ущерба договора. Это правило не применяется, если лизингополучатель отказался продлить договор аренды на условиях, предложенных арендодателем, и не обратился в суд для подтверждения условий договора.
На что же следует обратить особо пристальное внимание при подписании договора аренды квартиры .
Срок действия договора аренды аренды (жилого помещения)
Различают два вида жилого помещения в зависимости от периода, на который он заключается. Краткосрочным будет являться тот, который заключен на период менее года, долгосрочным - с длительностью от 1 года до 5 лет. В случае, когда в арендном договоре не определен период его действия, то он считается заключенным на 5 лет.
Принципиальное отличие краткосрочного арендного договора от долгосрочного это условия выселения жильцов. Когда документ заключен на срок больший, чем 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового.
Как бы там ни было владелец помещения обязан за 3 месяца до окончания старого соглашения предложить проживающим заключить новое, в противном случае документ будет считаться автоматически продлённым на тех же условиях.
Также хотелось бы отметить, что наниматель может в любое время без объяснения причины расторгнуть соглашение о найме. Но наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений.
Если у наймодателя есть претензии по эксплуатации жилья, наниматель имеет право в суде попросить время на их исправление предъявляемых претензий. Также наниматель имеет право поселять в помещении временных жильцов и подписывать с ними соглашения поднайма.
Неудивительно, что почти все собственники квартир хотят заключать с проживающими именно краткосрочный документ, в основном сроком на 11 месяцев.
В соглашении желательно прописать за какой период времени стороны могут расторгнуть его досрочно, а также порядок возврата денег и залога.
Если же такие условия досрочного расторжения не предусмотрены, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия.
Финансовый вопрос: цена договора аренды жилого помещения
Как показывает практика, чаще других споры наймодателей и нанимателей связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги.
Для того, чтобы избежать таких неприятностей нужно в договоре прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия повышения цены.
В случае, если такой пункт не включить, то наймодатель все равно сможет поднять цену, но, согласно ГК РФ, он имеет право делать это не чаще раза в год. Однако об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если наниматель против - соглашение расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.
Гарантией защиты прав владельца жилья является так называемый обеспечительный платеж - сумма залога за месяц найма. Этот платеж гарантирует, что наниматели не съедут, не заплатив. Также в случае необходимости можно добавить условие об авансовой оплате за месяц вперед.
Взаимоотношения с собственником жилого помещения
Для того, чтобы в дальнейшем избежать проблем нужно заранее и как можно подробнее обговорить, а, желательно, и прописать все детали, касающиеся проживания.
Весьма распространенной ситуацией является такая при которой владельцы жилья даже после сдачи его в наем продолжают часто приходить в сдаваемый объект, даже не обращая внимание на то, что, например, самих жильцов нет дома. Такого рода посещения могут стать основанием расторжения договора раньше срока.
Также многих интересует вопрос смены собственника квартиры, например, в случае ее продажи. Такое событие не несет за собой расторжения соглашения, просто оно заключается уже с новым владельцем, но на тех же условиях.
Обязанность делать ремонт: собственник или арендатор
Также по возможности необходимо прописать такой момент — что можно изменять в квартире, а что нет, также вопрос касается проведения ремонтных работ. Часто встречается такой пункт — «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Данный пункт заслуживает внимания, так как, если не обговорить детали, можно столкнуться с проблемами при расторжении сделки.
Если обоюдно как хозяевами, так и проживающими, принято решение о том, что жильцы будут проводить в помещении ремонт, а арендодатель за это, например, снижает плату, это необходимо четко прописать. Поэтому, совершенно бессмысленно сначала клеить в квартире новые обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.
Согласно ГК РФ, обязанность делать текущий ремонт лежит на жильцах, а владельцы должны производить только капитальный ремонт, если иное не предусмотрено соглашением.
Все, что внутри квартиры
Особо хотелось бы подчеркнуть, что полное описание сдаваемой квартиры – один из важнейших пунктов. Качественное и правдивое описание всего «содержимого» помещения избавит стороны от взаимных претензий в дальнейшем.
С точки зрения закона было бы грамотно составить акт приема-передачи квартиры, в котором необходимо подробно описать состояние стен, полов, окон, сантехники и всего остального. Когда наймодатель оставляет в пользование нанимателям мебель или бытовую технику это тоже необходимо указать в акте, подробно описав все имущество и его примерную стоимость.
