Жилищное право. Договор коммерческого найма жилья – полный разбор порядка его заключения

Коммерческим наем муниципального жилья – одна из форм предоставления гражданам жилых помещений. Однако в отличие от социального найма, такой способ передачи квартиры (или индивидуальных жилых домов) имеет ряд преимущественных моментов для муниципального образования, и ряд негативных факторов для будущих нанимателей.

Информация о договоре

Самый ключевой момент, требующий разъяснения – это составление и регистрация договора. Именно о того, как будет составлен документ, будет зависеть дальнейшие правоотношения и защита интересов обеих сторон. Поэтому нужно четко понимать, какие пункты требуют особого внимания, а какие можно оставить, как соответствующие гражданскому законодательству.

Основные положения договора

Первоначально стоит отметить форму волеизъявления о найме, который будет составляться органом местного самоуправления и заявителем. Это простой письменный документ, который не требует дополнительной регистрации у нотариуса.

Непосредственно текст договора должен включать в себя следующие положения :

1. Дату, место и время заключения сделки;
2. Обозначение контрагентов или их уполномоченных представителей;
3. Предмет – обозначение жилого помещения и сведений, дающих возможность его идентифицировать (адрес, кадастровый номер, площадь);
4. Цена – оплата и порядок ведения расчетов. Оплата коммунальных услуг не включается в плату по договору. Однако неисполнение этих обязанностей может послужить поводом для досрочного расторжения сделки и последующего выселения;
5. Права и обязанности сторон;
6. Срок действия – в случае если данный пункт не прописан в тексте, по умолчанию указывается максимальный период, установленный гражданским законодательством – 5 лет. О расторжении или окончании срока действия должно быть уведомлено заранее – за три месяца;
7. Порядок расторжения договорных отношений, правила обращения сторонами в судебные органы;
8. Заключительные положения и реквизиты сторон для отправки корреспонденции.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Подобный план является наиболее верным и полным, соответствующий всем нормам гражданского кодекса. Однако при необходимости каждая сторона имеет право дополнительно включить определенные пункты в соответствии с «ситуацией».

Стороны договора

В случае с коммерческим наймом, указанная сделка всегда двусторонняя. А если речь идет о муниципальном жилье, то одной из сторон всегда будет орган местного самоуправления, а точнее ее представитель – глава города или поселения.

Второй стороной (нанимателем) является физическое лицо. Законодателем четко ограничено, что если речь идет о правоотношениях двух юридических лиц, правовая основа договора будет совершенно другой: речь пойдет уже об аренде.

Относительно других лиц, вселяемых совместно с заявителем: при необходимости вселить более чем одно лицо, в договоре прописывается каждый сонаниматель. Несовершеннолетние дети в данную группу не включаются и могут стать жильцом автоматически .

Законодательство в сфере жилищного регулирования

Законодателем в сфере применения норм гражданского права установлено, что при отсутствии специальных норм, касающихся коммерческого найма, необходимо придерживаться и руководствоваться гл. 35 ГК РФ. Именно поэтому при регулировании разногласий необходимо ориентироваться на порядок предоставления жилья в социальный наем, но с условием ненормированной площади представляемого помещения и с невозможностью последующей приватизации.

Требования к помещению, передаваемому в наем

При получении жилого помещения в пользование между сторонами должен быть подписан акт сдачи-приемки объекта договорных отношений.

Дополнительно можно зафиксировать все параметры в виде фототаблицы, которая будет являться обязательным приложением к акту.

Тот же порядок действует и при прекращении действий договора. Передача жилья наймодателю должна быть также зафиксирована, особенно если имеются признаки ухудшения внешнего состояния объекта.

Плата за коммерческий наем жилья

Размер денежных средств, получаемых по договору найма, может изменяться по усмотрению сторон. В отличие от договора социального найма, где суммы исходят из нормативов, устанавливаемых федеральными органами власти, коммерческий наем дает полную свободу обеим сторонам в финансовых вопросах. При этом дополнительно оговаривается оплата жилищно-коммунальных услуг .

Вопросы частного характера

Некоторые граждане попадают в ситуации, когда речь идет о решении конкретных вопросов. Рассмотрим некоторые особенности заключения договор в столице нашей страны и в Республике Беларусь.

Особенности коммерческого найма жилья в Москве

Специальных норм, касающихся именно города федерального назначения Москвы, не существует . В любом случае ответственные органы, при составлении текстов документов и непосредственном его заключении должны ориентироваться на общепринятые нормы Федеральных законов. Однако действующая программа «Молодая семья» позволяет выкупить квартиру, после окончания договора коммерческого найма.

Особенности заключения договора найма в Республике Беларусь

Законами Республики Беларусь установлен типовой договор для заключения найма жилого помещения. При этом фактические требования имеют сходство с гражданским законодательством России, за исключением права нового собственника расторгнуть договор с нанимателем. Напомним, что нормы нашей страны отличаются прямо противоположно, поскольку новый собственник не может расторгнуть подобный договор без определенных оснований.

Предоставление жилого помещения в наем гражданам должно быть четко регламентировано, особенно если одна из сторон – муниципалитет. Договор должен отвечать всем требованиям, а помещение передаваться только согласно акту приемки-передачи. При наличии спорных вопросов всегда можно обратиться к судебной практике, которая за последние годы выросла в разы в связи с увеличением договорных отношений между гражданами и юридическими лицами.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Согласно ст.19 п.4 жилищного Кодекса РФ, к жилищному фонду коммерческого использования относятся все жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или публичных субъектов: государства или муниципального образования, которые предоставляются собственниками для проживания гражданам на условиях возмездного пользования.

С жильем, которое находится в собственности граждан, все понятно – собственники могут использовать его для личного проживания или сдавать в найм за определенную плату, т.е. по договору коммерческого найма. Жилой фонд, находящийся в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципалитетов может предоставляться гражданам, как по договорам социального найма, так и по договорам коммерческого найма.

Чтобы получить жилье по договору социального найма, который не отменяет право последующей приватизации этого жилого помещения, необходимо выполнение многих условий: нуждаемость, малоимущность и пр. Для получения жилья, находящегося в собственности муниципалитета в коммерческий найм, выполнения этих условий не требуется, но и приватизировать это жилье наниматель права не имеет.

Особенности договора коммерческого найма

Это договор двусторонний. Наймодателем может быть как частное лицо, так и публичное, а нанимателем – только гражданин. Основанием для заключения договора коммерческого найма является свободное волеизъявление сторон, а не акт управления, как в случае заключения договора социального найма. Для этого не требуется выполнение каких-то условий и предпосылок, как при социальном найме, в том числе не нормируется и размер предоставляемых жилых помещений. Если собственником жилого помещения является частное лицо, не нормируется и наемная плата. Но в том случае, когда речь идет о публичной форме собственности, размер этой платы лимитируется в соответствии с ЖК РФ.

Если в договоре коммерческого найма специально не оговаривается срок, на который он заключается, по умолчанию он принимается равным 5 годам. Наниматель обязан самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ, если стороны не оговорили этот пункт в договоре. Следует отметить важное условие, гарантирующее права нанимателя. Согласно ст.675 ГК РФ, при смене собственника жилого помещения, договор коммерческого найма не теряет своей силы, и условия его не изменяются, меняется лишь наименование одной из сторон в договоре. Все граждане, которые будут постоянно проживать в данном жилом помещении, должны быть перечислены в договоре.

Социальный найм, а также коммерческий найм – это два понятия, имеющие прямое отношение к аренду жилой недвижимости. Многие потенциальные арендаторы стараются понять, в чем же заключаются основные отличия между двумя видами договорных отношений и на каком варианте целесообразно остановить выбор.

Юристы стараются соблюдать действующие нормы законодательства и отмечают важность не только составления договоров о найме жилья, но и возможности для того, чтобы понять, в чем же заключаются основные отличия. Легальное решение вопросов относительно аренды жилья представляет настоящий интерес для каждой из двух сторон.

Вид договоров определяется правами арендодателя на жилую площадь, ведь объект, который предоставляется для съема, может быть приватизированным, наследованным по судебному решению, подаренным, приобретенным, служебным или полученным при обмене.

Социальный найм жилья: что это?

Социальный договор оформляется на основе главы 8 статьи 60 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Наймодатель (владелец жилья) должен передать нанимателю (арендатору) объект для временного проживания с обязательным соблюдением определенных условий. Наймодатель может быть владельцем муниципальной или государственной квартиры, причем именно от имени фонда предполагается составление договора для дальнейших отношений, регулируемых особенностями законодательства Российской Федерации.

Жилищное законодательство определяет не только право предоставления квартиры в аренду, но и условия, которые обязательно должны соблюдаться. В большинстве случаев такие отношения предполагают отсутствие строгих сроков документального решения вопросов.

Коммерческий найм жилья: что это?

Коммерческий найм предполагает обязательное наличие оплаты за проживания, о которой предварительно договариваются владелец жилья и арендатор предлагаемого объекта. Такие отношения являются возмездными, но при этом они скрывают в себе взаимную выгоду, отмечаемую каждой из двух сторон.

Чаще всего нанимателем может быть только физическое лицо . При этом юридическое лицо может принять участие в оформлении коммерческого договора только, если выбранное помещение будет использоваться по прямому назначению, предполагающему проживание людей.

Объектом коммерческого найма может быть квартира, отдельный дом, одна комната. Таким образом, предполагается использование любого изолированного помещения, подходящего для временного, но при этом комфортного проживания.

Если же рассматривается квартира в определенном многоквартирном доме, в договор нужно включить не только жилое помещение, но и несущие конструкции здания, площади общей эксплуатации.

Коммерческий и социальный найм: в чем заключаются отличия?

1. Коммерческий найм может использоваться для любых объектов жилого фонда. Социальный найм предполагает возможность использования объектов, включенных только в муниципальный или государственный фонд.
2. Социальный найм предполагает бессрочное составление договоров. При этом коммерческий найм заключается на срок не более пяти лет, после чего – требуется перезаключение договора при соответствующих пожеланиях.
3. Коммерческий найм всегда предполагает добровольное взаимодействие двух сторон. При социальном найме отношения могут быть основаны на административном акте, который оформляется государственными либо местными органами власти.
4. На основе социального найма можно использовать льготы на квартплату, причем льготные условия действуют для каждого проживающего человека на основе Жилищного Кодекса РФ. Коммерческий найм не предполагает нормирования жилой площади и ограничения сумм квартплат, причем стороны должны оговорить в подписываемом документе все важные нюансы своего взаимодействия.
5. Договор социального найма может быть подписан только близкими родственниками. Коммерческие договора позволяют взаимодействовать даже посторонним людям, которые не обладают каким-либо родством друг с другом.
6. Социальный договор предполагает предоставление другого жилья, подходящего для проживания, при выселении. Коммерческие отношения не предусматривают помощи в поиске других объектов для проживания.

Найм жилья: как обезопасить себя?

1. В обязательном порядке все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
2. Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
3. При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
4. Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.

Вышеперечисленные советы по безопасности должны быть приняты во внимание при любом раскладе.

Поиск других статей

Страницы в журнале: 71-76

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова e -mail : okskir @yandex .ru

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения основано на принципе свободы договора. Гражданское законодательство лишь предусматривает обязательную письменную форму данного договора, оставляя при этом многие вопросы, связанные с его оформлением, недостаточно урегулированными. В свою очередь заключение долгосрочного договора коммерческого найма путем составления одного документа, подписанного сторонами, позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору.

Ключевые слова: порядок заключения договора, требования к форме договора, долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения, фактическая передача жилого помещения, акт приемки-передачи жилого помещения.

The order of concluding the contract hiring of commercialdwelling, the requirements for its form

Kirichenko O.

Conclusion of the contract commercial tenancy is based on the principle of freedom of contract. Civil law provides for a mandatory written form of the contract, leaving many questions related to its design, is not quite clarified. In turn, conclude a long-term commercial contract of employment by drawing up one document signed by the parties, allows not only easy to understand to fix all the conditions to which the parties agree, and guarantee the rights and obligations under the contract.

Keywords: order of the contract, the requirements for the form of the contract, the contract term commercial tenancy, the actual transfer of the dwelling, the act of acceptance and transfer of the dwelling.

Договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений, в отличие от соглашений коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, кроме того, являясь публичными по своей юридической природе, данные договоры относятся к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений ведет к фактическому отсутствию согласования условий данных договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63, ч. 8 ст. 100 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, и, таким образом, не является обязательным.

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, стороны руководствуются ст. 421 ГК РФ. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор по собственной воле: ни та ни другая сторона не может понудить другую сторону вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия договора. Наймодатель и наниматель по своему усмотрению определяют условия и содержание договора коммерческого найма жилого помещения, при этом заключаемый договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Заключению договора коммерческого найма предшествует процедура преддоговорных контактов сторон. Представляется, что на момент заключения договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель находится в более выгодных условиях, чем наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь доход, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому неслучайно его стремление заключить договор с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить внаем благоустроенное жилье при наименьших затратах. Все это объясняет необходимость преддоговорных контактов сторон с целью уточнения условий договора.

Процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем жилого помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта.

При заключении договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений используются типовые договоры, утвержденные Правительством РФ. При этом в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры коммерческого найма.

Правовое значение такого рода договоров определено в ст. 427 ГК РФ. В отличие от типового, примерный договор не является обязательным для сторон. Для того чтобы сделать примерный договор обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор согласно ст. 5 и п. 2 ст. 427 ГК РФ по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

В зарубежных странах примерные договоры найма жилых помещений широко распространены и часто используются гражданами при заключении договоров найма жилья. Так, в Канаде примерный договор найма жилого помещения можно купить в любом газетном киоске за 1 канадский доллар. Указанные договоры утверждаются как на уровне правительства (например, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан), так и на уровне отдельно взятых организаций нанимателей (квартиросъемщиков) и наймодателей (например, в Англии в регулярно проводимом конкурсе на лучший примерный договор найма жилого помещения в 2008 году победителем стала организация квартиросъемщиков из небольшого города Хаддерсфилд).

К сожалению, приходится констатировать, что в нашей стране практика разработки и внедрения примерных договоров коммерческого найма жилого помещения распространения не получила. На наш взгляд, во многом это объясняется недостаточностью правового регулирования отношений коммерческого найма, имеющимися пробелами в действующем законодательстве. При этом значимость и необходимость таких договоров состоит в том, что будущие стороны договора коммерческого найма, прежде всего граждане, не имеющие необходимых юридических знаний и тем более практических навыков по заключению договора как такового, могут использовать такие примерные договоры (долгосрочного, краткосрочного коммерческого найма) при согласовании собственных условий, прав, обязанностей и ответственности, внеся в них необходимые изменения и дополнения, не прибегая к дорогостоящей помощи профессионального юриста либо агентства недвижимости.

На наш взгляд, примерные договоры коммерческого найма жилого помещения должны быть разработаны и утверждены соответствующим постановлением Правительства РФ в целях эффективного регулирования отношений коммерческого найма с учетом различных форм собственности на жилые помещения.

Статья 674 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму договора коммерческого найма жилого помещения. При этом в связи с отсутствием в главе 35 ГК РФ указания о специальных последствиях, связанных с нарушением правила о письменной форме договора, в тех случаях, когда договор коммерческого найма заключен устно, необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ: неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Отсутствие заключенного в письменной форме договора коммерческого найма жилого помещения создает правовую неопределенность в положении его сторон, что, в свою очередь, осложняет правоприменительную деятельность суда. Обзор судебной практики по жилищным делам Ульяновского областного суда за 2010-2011 гг. показывает, что в большинстве рассмотренных судом дел, связанных с оспариванием жилищных прав, отношения между собственниками жилых помещений и фактическими нанимателями юридически оформлены не были.

Анализ принятых по таким делам постановлений позволяет выявить следующие позиции суда:

Проживание лица в чужом жилом помещении и оплата коммунальных услуг не являются основаниями приобретения таким лицом права пользования жилым помещением, если не заключен (прежде всего письменно) договор коммерческого найма с собственником данного жилого помещения. Проживающее в жилом помещении лицо признается судом временным жильцом и подлежит выселению в установленном законом порядке. При этом в качестве доказательства оформления договорных отношений коммерческого найма суд принимает внесение жильцом платы за проживание (наем) собственнику жилья;

Суд признает наличие фактически сложившихся отношений коммерческого найма жилого помещения между собственником жилья и бывшими членами его семьи, другими совместно проживающими с ним родственниками, свойственниками. В таких отношениях, как правило, не определен срок найма (суд исходит из заключения договора найма на максимальный срок - 5 лет с момента вселения нанимателя), права, обязанности сторон. В данном случае суд принимает решение о выселении нанимателей только при истечении срока договора найма, учитывая другие заслуживающие внимания обстоятельства: отсутствие у нанимателя другого жилья; наличие в семье нетрудоспособных граждан, несовершеннолетних детей и т. д.

Таким образом, выявленные в правоприменительной деятельности судов трудности указывают на недостаточность законодательного регулирования порядка заключения договора коммерческого найма жилого помещения.

Очень часто на практике, преимущественно в сельской местности, вообще не заключаются письменные договоры найма. При этом особенно высоки риски нанимателей, так как при отсутствии заключенного в письменной форме договора коммерческого найма наймодатели зачастую безнаказанно злоупотребляют своими правами: предоставляют жилое помещение, несвободное от прав иных лиц, в том числе уже сданное внаем; препятствуют пользованию жильем; произвольно повышают плату за наем; без предварительного предупреждения, разрешения нанимателя и даже в его отсутствие вторгаются в жилое помещение в целях проверки, чем нарушают право нанимателя на неприкосновенность жилища; обвиняют нанимателей в порче находящегося в жилом помещении имущества; требуют проведения как капитального, так и текущего ремонта и т. д. Проблемы возникают и у наймодателей. Так, они часто сталкиваются с неоплаченными счетами за международные телефонные переговоры, неоплатой жилого помещения (либо плата вносится в сумме, гораздо меньшей, чем оговоренная, с задержками), недобросовестным отношением нанимателя и проживающих с ним граждан к жилью, нецелевым его использованием, порчей имущества и т. д.

В целях избежания указанных выше проблем риелторы, в частности, агентства недвижимости Москвы «МИЭЛЬ-недвижимость», Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН), компания «Георгиев и партнеры», рекомендуют заключать договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в котором четко должны быть указаны все существенные условия данного договора.

Такая позиция риелторов поддерживается и большинством нанимателей и наймодателей договора коммерческого найма, которые полагают, что составление рассматриваемого договора (особенно договора долгосрочного коммерческого найма) в виде одного документа, подписанного сторонами, в полной мере позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору, а в случае их нарушения такой договор послужит важнейшим доказательством в суде. Указанные предложения и практические рекомендации по составлению договоров коммерческого найма жилого помещения широко представлены на форумах, сайтах в Интернете.

Продолжая анализ процедуры заключения договора коммерческого найма, следует обратить внимание на такой вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю. Договор коммерческого найма является консенсуальным договором (т. е. считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора - п. 1 ст. 432 ГК РФ). Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны вправе указать в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование.

Согласно общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Глава 35 ГК РФ не содержит указания о том, что договор коммерческого найма считается заключенным с момента передачи жилого помещения, как и не содержит требования о его обязательной государственной регистрации (пункты 2, 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому если данный договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как уже отмечалось, на практике стороны договора коммерческого найма чаще стремятся оформить свои отношения путем составления одного документа. Прежде всего это касается долгосрочных договоров коммерческого найма, которые связывают стороны на достаточно продолжительный период времени и предоставляют нанимателю более широкий объем прав, по сравнению с краткосрочным договором, так как такой порядок заключения договора коммерческого найма дает и наймодателю, и нанимателю дополнительную гарантию устойчивости их отношений.

На наш взгляд, положение ст. 674 ГК РФ не в полной мере отвечает потребностям сторон рассматриваемого договора, в том числе не учитывает особенности краткосрочного и долгосрочного договоров коммерческого найма. Полагаем, что долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии закона со ссылкой на п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма повлечет его недействительность.

Такой порядок заключения долгосрочного договора коммерческого найма, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.

С учетом сказанного предлагаем изложить ст. 674 ГК РФ в следующей редакции: «Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года (долгосрочный наем), заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы такого договора коммерческого найма жилого помещения влечет его недействительность».

Статья 674 ГК РФ не предусматривает обязанности сторон по нотариальному удостоверению договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие. При этом удостоверяемый договор должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК РФ, а именно выражать волю сторон и быть ими подписанным. Пункт 2 ст. 163 ГК РФ содержит важное правило, согласно которому нотариальное удостоверение сделок является обязательным не только в силу прямого указания закона, но и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Таким образом, стороны в договоре коммерческого найма жилого помещения могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение данного договора в целях защиты своих интересов и гарантии выполнения обязанностей по договору.

Мы рассмотрели порядок и особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения. Что же касается вопроса фактической передачи жилого помещения, то, на наш взгляд, она должна осуществляться по аналогии с передачей здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ) на основании передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, подписываемого сторонами. При этом обязательство наймодателя считается исполненным после предоставления нанимателю во владение и пользование жилого помещения и подписания сторонами соответствующего документа о его передаче, если иное не установлено договором коммерческого найма жилого помещения. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, может рассматриваться как отказ соответственно наймодателя от исполнения обязанности по передаче жилья, а нанимателя - от его принятия.

При передаче жилого помещения существенное значение имеет точная фиксация его состояния, а также наличия и состояния находящегося в нем имущества. Если состояние жилого помещения и передаваемого вместе с ним имущества не были описаны с достаточной точностью на момент заключения договора, то в случае прекращения договора наймодателю придется доказывать, что уничтожение, порча имущества произошли по вине нанимателя, и сделать это будет достаточно трудно.

В свою очередь рискует и наниматель. Так, наймодатель может потребовать от него возмещения убытков, которые существовали уже до использования жилого помещения и находящегося там имущества и не были обусловлены проживанием в нем нанимателя. Таким образом, передаточный акт позволит наймодателю избежать бремени доказывания убытков, возникших в связи с проживанием нанимателя в жилом помещении, а нанимателю - необоснованных обвинений в растрате или порче имущества наймодателя.

Передаточный акт целесообразно оформить в момент, когда стороны осматривают жилое помещение и наймодатель передает нанимателю ключи от него. При этом важно зафиксировать количество комплектов ключей и их распределение. В передаточном акте также должна быть отражена опись имущества, находящегося в жилом помещении, если оно сдается вместе с жилым помещением. Как показывает практика, в опись необходимо включать не только мебель, ковры, бытовую технику, но и посуду, белье - все, что представляет для наймодателя ценность. Те предметы, которые не войдут в список, а после будут утеряны, повреждены или присвоены жильцом, вернуть окажется почти невозможно.

Составление описи требует и внимательного отношения нанимателя. Так, наниматель должен проследить за тем, чтобы в перечень не был случайно включен предмет, существующий исключительно в воображении наймодателя. В интересах обеих сторон следует дать каждой вещи подробное письменное описание, например, в отношении бытовой техники или мебели указать название, модель, количество, приблизительный год выпуска, степень износа, имеющиеся дефекты и повреждения.

Таким образом, подписание передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения позволит сторонам избежать неблагоприятных последствий, связанных с передачей (возвращением) жилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора коммерческого найма. Данное правило не является императивным, и договором коммерческого найма могут быть установлены иные требования, касающиеся порядка передачи жилого помещения.

В заключение необходимо указать на то, что сторонам рассматриваемого договора следует уделить особое внимание его юридически грамотному оформлению. Целесообразно было бы порекомендовать сторонам для решения различных юридических и технических вопросов обратиться за помощью к квалифицированным специалистам - юристу, нотариусу. Кроме того, потенциальные наймодатель и наниматель могут обратиться в агентство недвижимости, работники которого не только помогут подобрать приемлемый вариант, но и проведут юридическое сопровождение самой сделки.

По аналогии с зарубежным законодательством (Таиланда, Японии) стороны договора коммерческого найма при его заключении могут предусмотреть обеспечительные меры на случай неисполнения и ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств, например, задержки передачи жилого помещения в срок, указанный в договоре, порчи находящегося в нем имущества. Такими обеспечительными мерами могут выступать внесение определенной суммы в депозит наймодателя (обычно равной сумме наемной платы за 1-3 месяца), передача вещи, имущества в залог и т. д.

Библиография

1 См. подробнее: Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9. С. 42-43.

2 См.: Семенова Е. Социальный наем в типовом оформлении // Домашний адвокат. 2006. № 2. С. 34-38.

3 Проекты договоров удобно использовать на переговорах сторон в процессе согласования условий договора коммерческого найма. См.: Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 6-7. С. 21.

4 URL : www .vn -nn .ru (дата обращения: 21.07.2011).

5 Позиция суда в этом вопросе не всегда однозначна: некоторые судьи считают, что между указанными лицами возникают отношения ссуды (если плата за наем не вносится).

6 При этом некоторые авторы высказываются за обязательное нотариальное удостоверение договора коммерческого найма жилого помещения. См.: Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 1999. С. 9; Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2003. С. 9. Со своей стороны полагаем, что государственная регистрация рассматриваемого договора в большей степени стабилизирует гражданский оборот и усиливает правовую защищенность его участников.

7 См.: Раскина О. Аренда жилья в международном масштабе // Жилищное право. 2010. № 11. С. 25.

Найм жилья – это вид соглашения, суть которого заключается в передаче жилого помещения в пользование от одного лица (его собственника — наймодателя) другому (временному жильцу – нанимателю). В зависимости от условий, оговоренных в соответствующем договоре, и общих принципов найма он может осуществляться либо на бесплатной основе, либо на платной. В первом случае соглашение будет социального характера, а во втором – коммерческого. Именно о коммерческом найме жилья пойдет речь в представленном ниже материале. Наш ресурс в полной мере осветит его суть, общие принципы и порядок проведения.

Что мы подразумеваем под понятием договор коммерческого найма жилья? Фото № 1

Как было отмечено ранее, найм жилого помещения – это арендное , обязующее собственника передать свое жилье в пользование другому лицу, которое заключило с ним соответствующий договор. Основным отличием коммерческого найма от социального является то, что первый осуществляется на возмездной основе. Это значит, что наниматель жилья обязуется оплатить период проживания в нем по условиям, оговоренным в договоре.

Наймодателем в коммерческом найме могут выступать все личностные единицы юриспруденции на территории РФ. К таковым относятся:

• частные лица (обычные граждане);
• лица (организации, индивидуальные предприниматели);
• муниципалитет (местное самоуправление конкретного субъекта или прочей территориальной единицы нашей страны);
• непосредственно государство, представленное полномочными организациями.

По своей сути, понятие «наймодатель» определяет то лицо, которое является собственником сдающегося в найм жилья или уполномоченное в этом лицо, не являющиеся при этом собственником данного жилья. Нанимателем, в свою очередь, является то лицо, которое по договору получает конкретное жилье в найм. Как правило, таковым выступает отдельный гражданин или их группа.

Договор коммерческого найма – это тот документ, который определяет порядок найма и его сторон. Заключать данное соглашение необходимо в письменной форме, однако его нотариальное заверение необязательно. В тексте договора стороны должны указать все те требования, которые они выдвигают друг к другу и обязуются соблюдать после заключения соглашения. Стоит понимать, что все условия договора должны удовлетворять желаниям обеих сторон найма, иначе – заключать соглашение не следует.

Рассматривая конкретный случай коммерческого найма жилья более подробно, может потребоваться обращаться к разным законодательным актам. Основными из них являются следующие:

• Кодекс РФ (определяет общий порядок найма и заключения договора);
• Жилищный Кодекс РФ (регламентирует основные принципы найма жилья);
• Федеральные законы и Постановления правительства РФ разного масштаба (в более глубоком разрезе рассматривают специфичные особенности найма жилья).

В том случае, если ознакомиться с законодательством РФ в полной мере не удается, желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу. Не забывайте, что перед заключением любого соглашения необходимо досконально изучить его законодательную базу.

Нюансы процедуры коммерческого найма

Особенности сделки коммерческого найма жилья. Фото № 2

Коммерческий найм жилья – не столь сложная в юридическом плане. Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах. Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы коммерческого найма жилого помещения. Общий их перечень таков:

• Сдавать жилье по договору коммерческого найма имеют право только его собственник (обладающий соответствующим правом на сдаваемое ) или представитель такового (действующий по соответствующей доверенности). В том случае, если собственников сдаваемого жилья несколько, то необходимо получить согласие у них всех. В противном случае, у нанимателя могут возникнуть некоторые проблемы.
• Объектами коммерческого жилищного найма выступают только жилые помещения, отделенные от близь лежащих строений. Таким образом, наниматель может получить в свое владение квартиру, частный дом и подобные виды жилья. Стоит отметить, что договорам коммерческого найма муниципалитет или государство имеет право сдавать только то жилье, которое находится в жилищном фонде коммерческого пользования.
• Срок найма жилья на основе определяется двумя сторонами соответствующего соглашения. Законодательно данный срок не может превышать 5 лет. В том случае, если в договоре коммерческого найма не указан срок предоставления жилья, то он автоматически определяется равным 5 годам.
• Плата за найм жилья и порядок ее выплаты оговаривается в договоре по согласованию между двумя его сторонами. Изменять ее размерность в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон соглашения.
• Переход права собственности на сдаваемое жилье от наймодателя другому лицу никак не влияет на договор его найма.
• Заключать соглашение коммерческого найма жилья необходимо в простой письменной форме. Общий формат такового законодательно не закреплен и имеет свободную форму. В таком важно указать все условия предоставления жилья в найм, права и обязанности его сторон.
• Расторжение договора возможно как в мирном, так и в судебном порядке. Инициатором данного процесса может выступать и наймодатель, и наниматель, но только в том случае, если его оппонент по сделке нарушает условия договора или же законодательство РФ относительно предмета соглашение или его самого.

Учитывать представленные нюансы крайне важно, так как именно от их соблюдения зависит то, насколько сделка коммерческого найма жилья будет удачна для обеих сторон соглашения. Помните об этом.

Обязанности и права сторон соглашения

Какие обязанности возникают у сторон при заключении сделки коммерческого найма жилья? Фото № 3

Завершая рассмотрение сегодняшней темы, не лишним будет определить базовые обязанности и права сторон договора коммерческого жилья. Стоит отметить, что все они заключаются в следующем:

• обязательное соблюдение всех условий договора;
• обязательное соблюдение всех законодательных норм относительно соглашения коммерческого найма.

В том случае, если представленные выше условия не соблюдаются одной из сторон, ее оппонент по сделке имеет полное право принудительно расторгнуть ранее заключенное соглашение. Для лучшего понимания сути данного вопроса ниже представлены основные и обязанности каждой стороны договора коммерческого найма.

Итак, для наймодателя к таковым относятся:

• передача предмета договора (сдаваемого жилья) нанимателю в пользование на некоторый срок;
• осуществление соответствующей эксплуатации строения, в котором находится сдаваемое жилье;
• организация капитального ремонта сдаваемого жилья, если иной порядок не предусмотрен договором;
• обеспечение проведения ремонта строения, в котором находится сдаваемое жилье, на общих началах;
• предоставление за некоторую необходимых нанимателю коммунальных услуг.

Наниматель, в свою очередь, обязуется:

• пользоваться полученным жильем исключительно для проживания;
• сохранять полученное жилье в полной сохранности и в должном состоянии;
• своевременно и в полном размере оплачивать найм жилого помещения (при необходимости – и услуги);
• осуществлять текущий ремонт полученного жилья, если иной порядок не предусмотрен договором.

Помимо этого, наниматель имеет полное право на:

• вселение своих близких (необязательно родственников) в полученное с согласия наймодателя;
• осуществление поднайма жилья от своего лица с согласия наймодателя;
• проведение переустройства или реконструкции жилого помещения с согласия наймодателя;
• вселение своего близкого несовершеннолетнего лица в полученное жилье без согласия наймодателя.

Как видите, законодательная и юридическая суть коммерческого найма жилья не столь сложна к рассмотрению. Главное в разбора подобных правоотношений – внимательно ознакомиться с законодательством РФ и представленным выше материалом. Надеемся, статья была для вас полезна. Удачи в заключении сделок!

Подробнее о договоре коммерческого найма жилья вы можете узнать, посмотрев видео.