Проблемы осуществления права собственности на жилое помещение. Право собственности на жилые помещения. Проблемы права собственности на жилые помещения

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

2.2 Право общей долевой собственности на жилое помещение

Введение

Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».

Актуальность темы заключается в том, что любая недвижимость, будь то квартира, дом, дача, может находиться как в индивидуальной собственности одного лица, так и в общей собственности нескольких. Приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало широко распространенным явлением. Это и понятно, ведь, имея право собственности пусть даже только на долю в квартире, человек чувствует себя уверенно. Уверенность эта во многом основана на законодательно предоставленной собственнику возможности самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать и понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права.

Основной целью курсовой работы является проведение комплексного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие права собственности на жилые помещения;

2. выделить субъекты и объекты права собственности на жилые помещения;

3. охарактеризовать основания возникновения права собственности на жилые помещения;

4.рассмотреть безвозмездное и возмездное приобретение права собственности на жилые помещения;

5.выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

Данная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.

1. Право частной собственности на жилое помещение в Российской Федерации

1.1 Понятие и основные характеристики права частной собственности на жилое помещение

Статья 218 ГК РФ устанавливает общие основания приобретения права собственности. Более подробная правовая регламентация некоторых из них содержится в других нормах гл. 14 ГК РФ. В науке гражданского права принято деление этих способов на первоначальные и производные в зависимости от того, возникает право собственности на основе правопреемства или без такового.

В зависимости от особенностей юридических фактов (юридических составов), лежащих в основе возникновения права собственности, предусмотренные законом правовые модели могут быть разделены на три основные категории.

Первая из них объединяет способы, условно именуемые опосредованными правомерными активными действиями участников гражданского оборота. Во-первых, к ней относятся ситуации, в которых для приобретения права собственности по общему правилу достаточно фактических действий лица, приобретающего право: изготовление вещи и сбор поступлений от нее; добросовестная спецификация (п. 1 ст. 220 ГК РФ); сбор общедоступных вещей (ст. 221 ГК РФ). В этих ситуациях приобретение права опосредуется сугубо фактическими действиями производительного характера или оккупацией общедоступного имущества; исключение составляют случаи создания новых недвижимых имуществ, когда фактические действия должны быть предварены согласованием строительства в соответствии с действующим градостроительным законодательством и дополнены обращением в установленном порядке в уполномоченные органы за государственной регистрацией нового объекта (ст. 219 ГК РФ).

Во-вторых, сюда относятся случаи возникновения права собственности по установленным законом моделям поведения участников оборота, в ряде случаев - на основании их одностороннего волеизъявления: приватизация государственного и муниципального имущества; приобретение имущества по наследству (разд. V ГК РФ) и правопреемство при реорганизации юридического лица (ст. 57 - 59 ГК РФ).

Вторая категория способов приобретения права собственности объединяет ситуации, связанные с устранением ненадлежащего положения имущества в хозяйственном обороте. К ней относятся обращение в собственность бесхозяйных (ст. 225 ГК РФ) и брошенных (ст. 226 ГК РФ) вещей, находок (ст. 227 - 229 ГК РФ) и приобретение имущества по давности владения (ст. 234 ГК РФ).

К третьей категории относятся ситуации, в которых возникновению права собственности предшествует прекращение права на то же имущество другого лица в качестве санкции за ненадлежащее поведение (ст. 235 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на вещь, в том числе недвижимое имущество, приобретается лицом, создавшим ее с соблюдением требований закона и правовых актов.

Продолжая рассматривать вопрос о приобретении права собственности на жилые помещения, отметим некоторые сложные моменты приобретения жилых помещений в собственность в порядке наследования. Возникающие вопросы, как правило, вызываются следующими обстоятельствами:

1) характеристикой жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности;

2) избранным способом передачи имущества наследодателем (по закону или по завещанию);

3) возможными правами третьих лиц на жилые помещения, переходящие по наследству.

В любом случае по наследству может быть передано только имущество, которое на момент смерти наследодателя находилось в его собственности. Поэтому не может быть включено в наследственную массу жилое помещение, оставшееся после смерти наследодателя, если им добросовестно и открыто владели как собственники гражданин или юридическое лицо на протяжении 15 лет, так как в указанном случае эти лица в соответствии с п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) приобрели право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю. Это положение действует, когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении его не имели. Учитывая, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях, суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения.

Все многочисленные случаи прекращения права собственности подразделяются в гл. 15 ГК на две группы: во-первых, прекращение права собственности по воле самого собственника и близкие к этому иные случаи (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Они охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. Во-вторых, принудительное изъятие имущества у собственника, которое допускается только при наличии прямого указания в законе (п. 2 ст. 235 ГК РФ).

В числе добровольных оснований прекращения права собственности:

· отчуждение собственником своего имущества другим лицам, в частности по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также внесение в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и др. Термин «отчуждение» означает прекращение права собственности по воле собственника с переходом права к другому лицу. В результате отчуждения у одного лица право собственности прекращается, а у другого возникает. Как писал К.П. Победоносцев, «в тесном смысле под словом «отчуждение» разумеется добровольное перенесение права по имуществу с одного лица на другое; следовательно, способы такого добровольного отчуждения те же самые, посредством коих приобретается право собственности. Отчуждение в этом смысле бывает или полное, объемлющее право собственности на имущество во всем его составе и пространстве, или неполное, когда из права собственности выделяются составные его части как предмет отчуждения, например когда собственник ограничивает свое право признанием постороннего участия или допускает стороннее вещное право на своем имуществе (например, залог)»;

· отказ собственника от права собственности (ст. 236 ГК РФ);

· уничтожение имущества по воле собственника, например в результате переработки.

К другим способам прекращения права собственности, в частности к утрате права собственности, необходимо отнести прекращение права собственности в результате совершения противоправных действий.

Перечень оснований принудительного прекращения права собственности как в силу нарушений законодательства, допущенных собственником, так и в целях защиты государственных, общественных интересов является исчерпывающим. К таким основаниям относятся:

· принудительное освобождение земельного участка от недвижимого имущества, принадлежащего собственнику, в связи с прекращением им права пользования земельным участком (п. 2 ст. 272 ГК РФ);

· выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ);

· прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).

Необходимо определить, являются ли изъятие у собственника бесхозяйственно содержимого жилого помещения и его продажа с публичных торгов мерой ответственности или представляют собой одну из мер защиты в узком смысле. Для этого необходимо рассмотреть предпосылки для разделения мер ответственности и мер защиты.

Во-первых, меры ответственности реализуют компенсаторно-восстановительную функцию гражданского права. Применение этих мер либо восстанавливает имущественную сферу потерпевшего, либо служит имущественной компенсацией за моральный вред. В отличие от этого меры защиты в узком смысле реализуют, помимо восстановительной, превентивные и пресекательные функции.

Во-вторых, применение мер гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков или выплаты неустойки всегда означает для правонарушителя претерпевание юридически обязательных обременительных имущественных обязанностей. Отрицательные для правонарушителя имущественные последствия представляют собой санкции за правонарушения. Применение же мер защиты никаких юридически обязательных обременительных обязанностей не создает. Так, при виндикации незаконный владелец теряет вещь, которая ему по закону не принадлежит. Собственное имущество у незаконного владельца не изымается. Следовательно, виндикация не является для нарушителя обременительной обязанностью.

В-третьих, меры гражданско-правовой ответственности имеют только им присущие отраслевые особенности, ибо у каждой отрасли права свои меры ответственности. Меры защиты гражданских прав могут носить универсальный межотраслевой характер (например, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления).

Рассмотрение указанных признаков применительно к изъятию бесхозяйственно содержимого жилого помещения приводит к следующему.

Изъятие у собственника жилого помещения и последующая продажа с публичных торгов не реализуют компенсаторно-восстановительной функции, поскольку никаких мер, которые позволили бы восстановить нанесенный собственником ущерб, не включают. Например, закон мог бы предусматривать, что из средств, вырученных от продажи помещения, вычитаются суммы, необходимые для ремонта помещения или для приведения помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (если, допустим, помещение было переоборудовано под офис), или для возмещения материального или морального ущерба, нанесенного соседям. Напротив, согласно ст. 293 ГК РФ из средств, вырученных от продажи, вычитаются только те, что затрачены на исполнение судебного решения. Таким образом, продажа помещения имеет целью не восстановить чью-либо имущественную сферу, а лишь выселить собственника из жилого помещения и тем самым пресечь совершаемые им нарушения. Следовательно, обращение взыскания на бесхозяйственно содержимое жилое помещение реализует пресекательную функцию и в этом смысле относится к мерам защиты в узком смысле, а не к мерам ответственности.

Второе отличие состоит в наличии для правонарушителя отрицательных имущественных последствий. Согласно ст. 293 ГК РФ собственнику выплачиваются денежные средства, вырученные от продажи жилого помещения с публичных торгов. При этом никаких взысканий из этих средств, кроме расходов на исполнение судебного решения, не производится. Из этого следует сделать вывод, что норма ст. 293 ГК РФ не преследует цели наложить на собственника обременительные имущественные обязанности.

Следует отметить, что на практике последствия применения ст. 293 ГК РФ могут быть для собственника более неблагоприятными, чем покажется на первый взгляд. К числу таких неблагоприятных имущественных последствий, кроме вычета из сумм, вырученных от продажи жилого помещения, расходов на исполнение решения суда, можно отнести:

· расходы собственника на переезд в другое место жительства и (или) перевоз имущества в другое помещение;

· убытки собственника, вызванные тем, что средства от продажи помещения с публичных торгов будут меньше рыночной стоимости жилого помещения, поскольку покупка изъятого в судебном порядке имущества менее привлекательна, чем приобретение квартиры в обычных условиях.

Однако при всей значительности возможных убытков собственника, у которого изъяли помещение, подобные последствия по своему характеру побочны. Они прямо не предусмотрены ст. 293 ГК РФ и не являются целью ее применения. Напротив, их скорее следует считать вынужденным и неустранимым последствием изъятия помещения у собственника.

Таким образом, по второму признаку разделения мер защиты и мер ответственности обращение взыскания на бесхозяйственно содержимое жилое помещение подпадает под меры защиты в узком смысле.

Что касается третьего критерия, то изъятию у собственника жилого помещения и продаже его с публичных торгов есть аналог в административном праве. Согласно ст. 3.6 КоАП РФ один из видов наказаний за совершение административного правонарушения - возмездное изъятие орудия или предмета административного правонарушения.

Таким образом, по всем трем критериям разграничения мер ответственности и мер защиты в узком смысле прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение подпадает под понятие мер защиты в узком смысле.

Последствие квалификации указанного способа прекращения права собственности уже было отмечено. Основания и условия применения меры защиты должны быть установлены нормами права, регулирующими соответствующую меру. К мерам защиты в узком смысле по общему правилу не применяются понятия вины, причинно-следственной связи между деянием и последствием, наличия ущерба, причиненного правонарушением. Само по себе такое положение следовало бы признать негативным, поскольку ставит собственника в уязвимое положение: для изъятия у него жилого помещения достаточно соблюсти требования, установленные ст. 293 ГК РФ. Это, в частности, означает, что невиновность собственника не будет принята во внимание, если было совершено само правонарушение.

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение в системе способов защиты гражданских прав следует рассматривать как самостоятельный способ, наиболее схожий с такими, как пресечение действий, нарушающих право, и прекращение правоотношения (в данном случае - вещного).

А.А. Титов отмечает, что «на практике случаи использования жилого помещения не по назначению нередки». Автор излагает дело об изъятии у собственника жилого помещения, которое использовалось для деятельности политической партии.

На иные аспекты практики изъятия у собственника бесхозяйственно содержимого жилого помещения обращает внимание Л. Щенникова: «Если обратиться к судебной практике судов общей юрисдикции, то в ней нет (или почти нет) дел, рассмотренных согласно ст. 293 ГК. Однако о наличии самой проблемы правоприменения свидетельствует тот факт, что в судах Пермской области появились дела о выселении за невозможностью совместного проживания на основании ст. 98 Жилищного кодекса РСФСР. По сути, ситуации очень схожи, тем более что по ходу рассмотрения дела наниматели жилых помещений нередко превращаются в их собственников, приватизируя эти помещения, что вынуждает суды переходить со ст. 98 ЖК на ст. 293 ГК. Если попытаться обобщить современную судебную практику по данному вопросу, то можно констатировать: суды сегодня «не решаются», «не отваживаются» лишать граждан ни такого ограниченного вещного права, как право проживания, вытекающего из договора социального найма жилого помещения, ни тем более права собственности на жилое помещение. Частная сторона, частный интерес, таким образом, на практике защищается в большей степени, и не реализуется определенная правоприменительная политика, связанная с законодательными идеями, закрепленными в ст. 98 ЖК и ст. 293 ГК».

1.2 Основания возникновения, изменения и прекращения права частной собственности на жилое помещение в Российской Федерации

Значительное число жилищных отношений связано с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Данные отношения являются одним из основных предметов регулирования жилищным законодательством.

Пользование жилыми помещениями, согласно требованиям ряда поколений российских законов, осуществлялось главным образом на основании договора найма: на определенных этапах - имущественного, в последующем - жилищного.

Договоры социального найма, а также коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилым помещением.

Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется жилищным законодательством.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (статья 672 ГК РФ, статья 19 ЖК РФ).

Хотелось бы уделить внимание вопросу обеспечения граждан жильем по договору социального найма, имея в виду реализацию конституционных норм в жилищном законодательстве.

Право граждан на жилище зафиксировано в Конституциях РСФСР и Российской Федерации. На каждом этапе новых социально-экономических условий жизни в последующей Конституции иначе по сравнению с предыдущей определялось право граждан на жилище.

Конституцией РФ 1993 г. предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище (статья 40). Обязанность государства предоставлять жилье бесплатно (или за доступную плату) сохраняется только в отношении отдельных категорий граждан.

Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.

Данная статья Конституции РФ не содержит в вопросах обеспечения жильем малоимущих граждан изъятий государственного жилищного фонда; указанная категория граждан подлежит обеспечению жилыми помещениями всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Согласно статье 49 ЖК РФ, малоимущие подлежат обеспечению жильем лишь из муниципального фонда, что не согласуется с нормами Конституции РФ (см. статью 15 Конституции РФ).

Обратимся к договору найма жилого помещения (определяемому в юридической литературе как «коммерческий наем»). Регламентация договора коммерческого найма осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.

Договор коммерческого найма являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности.

Следует отметить, что глава 35 ГК РФ, нормы которой регламентируют вопросы такого найма, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. Не содержит подобных ограничений и статья 19 ЖК РФ.

Следовательно, высказываемая позиция об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма крайне сомнительна. Реализация этой позиции возможна при условии внесения соответствующих изменений в главу 35 ГК РФ (а также в статью 19 ЖК РФ).

В этой связи хотелось бы обратить внимание на освещение этого вопроса в ряде публикаций. Авторы прямо указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос ни в малейшей степени не определяется авторами в качестве дискуссионного, нет даже упоминаний о сторонниках иной точки зрения.

Так, П.И. Седугин отметил, что договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах».

Другие авторы также отмечают: «Коммерческий жилищный фонд - государственный и муниципальный жилищный фонд, используемый в коммерческих целях, а также жилые помещения, принадлежащие частным собственникам и сдаваемые ими на условиях договора найма в соответствии с главой 35 ГК РФ».

По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды».

Аналогичное мнение высказано П.В. Краменинниковым, В.Н. Литовкиным.

Прекращение жилищных правоотношений по пользованию жильем может иметь место в следующих случаях: волеизъявление нанимателя; расторжение договора жилищного найма по предусмотренным законом основаниям; утрата права пользования жилым помещением. Прекращение правоотношений (прекращение договора жилищного найма) может явиться следствием уничтожения жилого помещения, смерти пользователя жилым помещением.

Законодательство предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье, в частности в случае переезда на постоянное жительство в другую местность. Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор. Статья 687 ГК РФ предусматривает право нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.

Расторжение договора социального найма имеет место в случае: сноса дома; перевода жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, если в результате этих работ жилое помещение не может быть сохранено, а также в случаях нарушения гражданами правил пользования жилым помещением (статья 83 ЖК РФ). Расторжение договора влечет выселение (статьи 84 - 91 ЖК РФ).

Случаи расторжения договора социального найма не исчерпываются обозначенным выше. Так, расторжение договора следует в связи с обменом жилого помещения (статья 74); приватизацией жилого помещения; в предусмотренном статьей 81 ЖК РФ случае замены жилого помещения (при волеизъявлении нанимателя) на жилье меньшего размера.

Расторжение договора социального найма также предусматривается статьей 29 ЖК РФ (пункт 2, часть 5) в случае самовольного переустройства жилого помещения и отказа в приведении помещения в прежнее состояние в установленный срок. Последствия расторжения договора в данном случае не установлены. Представляется возможным (целесообразным) классифицировать этот случай как существенное нарушение технического состояния жилого помещения, то есть его повреждение, и, следовательно, применение положений статьи 83 (пункт 2, часть 4 и статья 91 ЖК РФ).

Расторжение договора коммерческого найма предусматривается положениями статьи 687 ГК РФ.

Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ не предусматривают института утраты права пользования жилым помещением.

Вместе с тем утратившими право пользования жилым помещением следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (статья 91 ЖК РФ).

Обязательным условием наступления ответственности является наличие вины соответствующего лица. Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора социального найма (статья 83 ЖК РФ), если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей жилым помещением.

В случае утраты права пользования жилым помещением одним из членов семьи нанимателя договор продолжает действовать в отношении всех прочих пользователей жильем, тогда как в случае расторжения договора он (договор) перестает действовать в отношении нанимателя и членов семьи одновременно (следствие этого - выселение). Следовательно, расторжение договора социального найма по рассмотренным основаниям должно иметь место, если, допустим, претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается предусмотренных статьей 83 ЖК РФ таких оснований расторжения договора, как использование жилого помещения не по назначению, а также невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то следует, как представляется, вести речь о неисполнении обязанностей по договору всеми пользователями жилым помещением (нанимателем и членами его семьи) и, таким образом, о применении статьи 83 ЖК РФ.

Рассматривая дела о признании права собственности на жилые помещения по причине приобретательной давности, необходимо учитывать практику, в которой означенные дела рассматривал Верховный Суд РФ. Им признавались в качестве незаконных решения судов нижестоящих инстанций, которыми удовлетворялись иски о признании права собственности на доли в жилых помещениях, которые в реальности не были выделены. Признание права собственности на жилые помещения, основанное на приобретательной давности, может иметь место в отношении конкретных объектов жилищных правоотношений: комнат, частей квартир и комнат, а не номинальных долей без выделения жилых помещений в натуре.

В процессе доказательства добросовестного приобретения гражданином жилого помещения в ходе рассмотрения дел о признании права собственности, основанных на приобретательной давности, необходимо учесть существующую судебную практику. Согласно этой практике, добросовестным считается приобретатель, не знавший и не обязанный знать о том, что у него отсутствуют легитимные основания для возникновения права собственности.

Исчисляя срок пользования жилым помещением, по отношению к которому заявлен иск о признании права собственности, основанный на приобретательной давности, необходимо учесть положения п. 3 ст. 234 ГК РФ. Согласно им лицо, которое ссылается на давность владения, вправе присоединить к периоду своего владения время, на протяжении которого означенное имущество находилось во владении того, чьим правопреемником является данное лицо.

Нормы о приобретательной давности, согласно нормативному толкованию Верховного Суда РФ, не распространяются на те случаи, когда объектом владения и пользования является самовольная постройка, включая и возведенную на неправомерно занятом участке земли.

Приобретательная давность в качестве самостоятельного основания возникшего права собственности на жилые помещения не противоречит прочим основаниям возникновения права собственности на жилье, не исключая и п. 4 ст. 218 ГК РФ. Согласно ему, у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, прочих лиц, обладающих правом на паенакопления, полностью внесших паевой взнос за помещение, которое предоставлено кооперативом данным лицам, появляется право собственности на означенное жилое помещение.

Положения статьи 234 ГК РФ не должны применяться, если владение имуществом, включая и жилое помещение, основано на договорных обязательствах (аренды, хранения, безвозмездного пользования и пр.).

Некоторыми особенностями обладает наследование прав, которые связаны с участием в жилищно-строительном кооперативе. В случае, когда взнос уплачен целиком, помещение наследуется в обычном порядке, так как объект наследования здесь - квартира. В прочих случаях говорится о наследовании пая. Благодаря этому наследник может быть принят в члены соответствующего кооператива, и ему нельзя отказать (п. 1 ст. 1177 ГК РФ).

Сложности появляются и в случаях, когда претендентами на участие в ЖСК являются несколько наследников. По мнению некоторых ученых, необходимо выбрать одного из них, другие не без основания считают, что решение данного вопроса должно зависеть от характеристик определенного жилого помещения, а именно оно должно быть связано с возможностью раздела помещения таким образом, чтобы каждое из лиц, обладающих правом на пай, могло стать обладателем изолированного жилого помещения (ч. 1 ст. 127 ЖК РФ). Последняя из точек зрения выглядит самой обоснованной, так как с помощью именно такого подхода возможна наиболее полная защита прав и законных интересов наследников.

Известна и другая проблема, состоящая в противоречиях между нормами ГК РФ и ЖК РФ. К примеру, содержание правил, регламентирующие преимущественное право на вступление в члены кооператива, которые предусмотрены ч. 4 ст. 131 ЖК РФ, имеют расхождения с условиями призвания этих же категорий граждан к наследованию, которые предусмотрены ст. 1148 ГК РФ. В итоге в процессе совместного применения означенных норм, по мнению О. Ю. Шилохвост , может выявиться, что правом на пай станут обладать одни лица, а право на вступление в жилищный кооператив будет принадлежать другим. Здесь ЖК РФ не оперирует категорией иждивенчества, закрепляя преимущественное право на вступление в кооператив члена семьи, который проживал вместе с наследодателем и не являлся его наследником.

Необходимо учесть, что при наследовании законом защищаются нетрудоспособные иждивенцы наследодателя - они наследуют по закону так же, как и наследники очереди, призываемой к наследованию, в случае, когда они были на иждивении наследодателя не менее 1 года до его смерти. Одновременно для лиц, которые не являются наследниками по закону, установлена необходимость проживания совместно с наследодателем в соответствии с п. 2 ст. 1148 ГК РФ.

Закреплено и право некоторых категорий лиц, к которым относятся несовершеннолетние либо нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные родители и супруг(а), кроме того, нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, на обязательную долю в наследстве по ст. 1149 ГК РФ. Она должна быть равна не меньше половины доли, причитавшейся бы им по закону. Тем не менее, в случае, когда из-за реализации права на обязательную долю в наследстве станет невозможной передача наследнику по завещанию имущества, которое наследник, обладающий правом на обязательную долю, при жизни наследодателя не использовал, а наследник по завещанию использовал для проживания (в частности, речь может идти о жилом доме, квартире, ином жилом помещении), то суд вправе, учитывая имущественное положение наследников, которые имеют право на обязательную долю, снизить размер обязательной доли либо отказать в ее присуждении в соответствии с п. 4 ст. 1149 ГК РФ. Указанное положение было взято из Определения Конституционного Суда РФ - в нем было отмечено, что факт предоставления наследнику обязательной наследственной доли в полном объеме в каждом из случаев без исключения может стать причиной нарушения принципа социальной справедливости и отказа гражданам в их праве на судебную защиту.

На практике означенная норма может стать причиной ряда проблем, ведь в данной статье нет указания на то, есть ли у наследника по завещанию обязанность проживания в завещанном помещении, а также должен ли суд учитывать факт наличия у него прав на другое жилое помещение. Думается, что такой вопрос необходимо разрешать, учитывая конкретные обстоятельства дела. К примеру, должен быть принят во внимание факт потребности в улучшении жилищных условий и наследника по завещанию, и лица, обладающего правом на обязательную долю в наследстве. Возможность достичь компромисса существует в случае признания за первым права собственности, а за вторым - права пожизненного проживания.

Иные проблемы могут возникать и при вступлении в наследство. Речь и о необходимости соблюсти установленные сроки, и о механизме осуществления данного права. Так, у лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы, есть возможность осуществления права наследования: 1) лично вступив в права наследования, если осужденный вышел на свободу в отведенный для вступления в права наследования срок или ему предоставили краткосрочный отпуск; 2) подав заявление о праве на наследство; 3) если осужденный выдаст третьему лицу доверенность на вступление в наследство.

Интересными в практическом отношении являются положения ГК РФ и ЖК РФ о завещательном отказе. Поскольку формулировки ГК РФ доказывают, что по завещательному отказу можно не только передать в пользование отказополучателя жилое помещение, находящееся в составе наследства, а также и предоставить в его собственность, ЖК РФ регламентируется только возможность предоставить ему права пользования жилым помещением в соответствии со ст. 33 . Означенное положение некоторые ученые расценивают как то, что необоснованно ущемляется завещательная правоспособность собственника жилого помещения. С этим сложно согласиться, так как завещательный отказ, в сущности, сам по себе ограничивает права наследника.

Необходимо учесть, что завещателем на наследника, получающего данное жилое помещение, может быть возложена обязанность по предоставлению другому лицу на период его жизни либо на другой срок права пользования означенным жилым помещением либо его частью. В случае последующего перехода права собственности на имущество, которое входило в состав наследства, к иному лицу право пользования данным имуществом, предоставленным по завещательному отказу, не теряет силы, согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ. Сопоставив нормы ст. 33 ЖК РФ и положения п. 2 ст. 1137 ГК РФ, можно прийти к выводу: предметом завещательного отказа по ЖК РФ может выступать лишь часть жилого помещения, так как отказополучатель вправе пользоваться означенным помещением лишь наравне с наследником-собственником.

Из изложенного сделаем следующие выводы.

1. Спецификой жилых помещений в качестве неделимых недвижимых вещей, по отношению к которым может возникать право общей долевой либо общей совместной собственности, избранным наследодателем способом передачи имущества, как и возможностью обладания третьими лицами правами на жилые помещения, которые переходят по наследству, порождается ряд проблем и в цивилистической литературе, и в правоприменительной практике.

2. В тех случаях, когда наследник оказывается правопреемником вещных прав, приобретенных умершим по наследству (ст. 1126 ГК РФ), после полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) или на основании приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), при этом они не оформлены в определенном законом порядке, тогда государственная регистрация прав на недвижимое имущество - только правоутверждающий факт. За наследником также должно признаваться право заключить договор приватизации или на требование к учреждению юстиции о регистрации прав на жилье, которое не приватизировал наследодатель.

3. На практике возможно решение вопроса о наследовании жилого помещения, которое находится в общей совместной собственности, или основываясь на нотариально заверенном соглашении прочих сособственников, или судом, учитывающих законодательные положения о равенстве долей сособственников и возможном их изменении в случаях, которые установлены СК РФ.

4. Практические трудности могут возникать и по отношению к жилому помещению, которое находится в общей долевой собственности, так как осуществление права на выдел доли в натуре часто затруднено. При этом законом не предусмотрено механизма разрешения проблемы ее выдела, когда сособственники не обладают возможностью выплатить ее стоимость.

5. Осуществление наследственных прав по отношению к не полностью уплаченному паю в ЖСК затруднено из-за противоречий, которые существуют между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В каждом из случаев вопрос о числе наследников, обладающих правом на вступление в ЖСК, должен решаться в зависимости от характеристик отдельного жилого помещения, а конкретно - должно связываться с возможностью разделить его так, чтобы каждое из лиц, обладающих правом на данный пай, могло бы получить изолированное жилое помещение.

6. Обретая право собственности на жилое помещение в порядке наследования, необходимо учесть возможное предоставление третьим лицам права пользования данным жилым помещением по завещательному отказу, сохраняющееся и в случае последующего перехода права собственности на имущество, которое входило в состав наследства, к иному лицу.

2. Правовая характеристика права общей собственности на жилое помещение

2.1 Право общей совместной собственности на жилое помещение

Право собственности - центральный и важнейший институт в системе вещных прав, нормы которого отражают и одновременно закрепляют существующий в государстве социально-экономический строй и господствующие в нем общественные отношения. Проблематика собственности всегда находится в центре политических программ и задач государственных органов и общественных движений и неизменно привлекает внимание крупнейших мыслителей и философов и, конечно, экономистов и юристов.

В СССР, где ставилась задача создать общество социалистического типа, в результате национализации была создана и господствовала государственная собственность и сопутствующие ей плановые начала. После распада Союза, провозглашения суверенитета России и перехода экономики страны к рыночным отношениям в нашем государстве решающее значение получила собственность частная; она функционирует в рамках свободной и добросовестной конкуренции независимых товаропроизводителей, деятельность которых должна обеспечивать экономическое и социальное развитие государства. Основу такого перехода создали приватизация государственной собственности, а также последующее привлечение иностранных инвестиций.

Важность и значимость отношений собственности закреплены в Конституции РФ, которая устанавливает ряд принципиальных положений о собственности. Статья 8 Конституции РФ гласит: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Это базовое положение развивается и конкретизируется в последующих статьях Конституции РФ (ст. 35, 36), закрепляющих правомочия собственника. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, право наследования гарантируется.

Опираясь на эти конституционные положения, ГК формулирует систему норм о праве собственности (раздел II, ст. 209-306), которые дополняются другими федеральными законами и иными правовыми актами. В ГК отчетливо выражены два важных начала права собственности: во-первых, самостоятельность собственника в осуществлении его права и, во-вторых, обязанность собственника не противоречить в своих действиях требованиям законодательства и не нарушать права и охраняемые интересы третьих лиц (ст. 209 ГК).

Право собственности, связанное с основами государственного устройства, является комплексным институтом, и нормы по этому вопросу содержатся во многих актах государственного права (Бюджетном кодексе, Законе об общих принципах организации местного самоуправления), законах природоохранительного права (Земельном кодексе, Лесном кодексе, Водном кодексе, Законе о недрах). Однако основным регулятором отношений собственности всегда были и остаются нормы гражданского права: понятия, решения и терминология, закрепленные в ГК, используются в актах других правовых отраслей, когда они затрагивают вопросы права собственности.

В ст. 209 ГК собственность определяется как предоставление собственнику прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Эта триада, как ее именуют юристы, в общей форме отражает действительное содержание права собственности и реально существующие способы его использования. В совокупности они придают собственности характер наиболее широкого по юридическому содержанию имущественного права, которым могут обладать все субъекты гражданского права.

Правомочие владения - это обеспечиваемая законом возможность хозяйственного господства собственника над его имуществом. Фактического обладания им не требуется, достаточно иметь возможность использовать имущество. Собственник автомашины остается ее владельцем, уезжая в командировку или на отдых. Однако, передавая автомашину по заключенному договору в аренду, собственник отказывается от права владения, сохраняя, тем не менее, статус собственника, и может машиной распорядиться, продав ее.

Владельцем имущества могут быть не только его собственник, но и носители многих других гражданских прав, прежде всего получившие имущество по договору. Однако такое владение всегда ограничено известными сроком и рамками, которые определяются, главным образом, целями и условиями заключенного договора.

Правомочие пользования представляет собой обеспечиваемую законом возможность извлекать из имущества его полезные свойства, которые в нем заложены и необходимы собственнику для удовлетворения его потребностей, чему и призвана служить собственность. Пользование имуществом включает получение от него плодов, продукции и доходов (ст. 136 ГК), которые прирастают к первоначальной собственности. Правомочие пользования чаще всего основывается на владении имуществом, однако возможны ситуации, когда для извлечения полезных свойств имущества собственник временно отказывается от владения, передавая имущество во владение третьим лицам.

Правомочие распоряжения - это обеспечиваемая законом возможность определять судьбу имущества посредством совершения разного рода юридических сделок: сдавать имущество внаем, дарить, продавать и т.д. Распоряжением являются уничтожение имущества собственником ввиду его износа или ненадобности, а также отказ от права собственности, о чем прямо говорится в ст. 236 ГК.

Собственник может обременять свое имущество, передавая его в залог либо соглашаясь установить в отношении его временный или постоянный сервитут, что ограничивает его правомочия собственника. По истечении срока обременения право собственности восстанавливается в полном объеме, и это его важное правовое качество принято именовать эластичностью права собственности.

В юридической литературе давно наблюдается стремление выявить и понять те реальные общественные связи, которые лежат в основе института собственности. Эти связи характеризуются через такие категории, как экономические отношения, присвоение материальных благ, отношение к ним как к своим. Однако ясных юридических выводов эти рассуждения не дают. Для правового анализа важна прежде всего оценка той "правовой оболочки", в которую законодательство облекает статус собственника и его взаимоотношения с третьими лицами.

Законодательное определение права собственности через правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, ведущее свое начало от римского права, также признавалось рядом автором недостаточным для раскрытия действительного содержания этого института. Рекомендовались новые формулировки, в частности предлагалось включить в перечень прав собственника понятие "управление имуществом". Однако законодательных изменений эти и другие предложения не повлекли. Традиционное для гражданского права определение права собственности в действующем законодательстве сохранено.

Право собственности, принадлежащее субъектам гражданского права, на юридическом языке принято именовать субъективным. Оно основывается на нормах обширного законодательства о праве собственности, которые в своей совокупности образуют важнейший раздел гражданского законодательства.

Объектом права собственности могут быть все материальные объекты окружающего нас мира, которые ст. 128 ГК именует вещами. Это, прежде всего, земля и другие природные ресурсы, предприятия, строения, оборудование, транспортные средства, сырье, готовая продукция, а также ценные бумаги и деньги. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, объекты которого прочно связаны с землей, и иное - движимое имущество (ст. 130 ГК). Эта градация имеет важное юридическое значение: недвижимое имущество и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации.

Действующее законодательство иногда говорит об основных и оборотных средствах, в прошлом это было основным делением объектов собственности, имевшим важное правовое значение. Ныне ГК эти понятия не использует, но они сохраняют учетно-бухгалтерское значение. Об основных средствах говорится также в ряде норм НК (ст. 257 и след.).

В законодательстве, международных договорах с участием Российской Федерации и в литературе распространены термины "интеллектуальная собственность" и "промышленная собственность". Первый включает в себя все охраняемые законодательством результаты интеллектуальной деятельности человека (авторские и примыкающие к ним права, патентное право, товарные знаки, фирменное наименование), второй - более узкую группу интеллектуальных прав чисто коммерческого характера.

Термин "интеллектуальная собственность" в ГК употреблен в ряде статей (ст. 2, 128, 138, 769). Однако интеллектуальная деятельность и ее результаты в своем содержании (ее объекты - творческая деятельность) и в механизме правового использования и защиты существенно отличаются от права собственности. Интеллектуальная собственность - самостоятельная подотрасль гражданского права, эти отношения регулируются законами о патентах, авторском праве и других интеллектуальных правах и изучаются в заключительных разделах курса гражданского права.

Общая собственность характеризуется множественностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности имущества (вещи) одновременно нескольким лицам - субъектам отношений собственности (сособственникам).

Отношения общей собственности могут возникать между любыми субъектами права собственности (физическими и юридическими лицами, государственными и муниципальными образованиями), причем в любых сочетаниях. Субъекты общей собственности, как и любой собственник, по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом. Но правомочия владения, пользования и распоряжения данным имуществом они осуществляют сообща, совместно.

Таким образом, общая собственность не является какой-то новой, особой разновидностью (формой) собственности, она основывается на существующих формах собственности. Это не особое экономическое отношение собственности, а лишь разновидность какого-либо самостоятельного отношения собственности, заключающаяся в одновременной присвоенности конкретных материальных благ несколькими лицами. Здесь не возникает никакой "смешанной собственности", ибо каждый участник остается самостоятельным собственником своего имущества, а относительно общего объекта правомочия собственника осуществляются сообща как принадлежащие одновременно нескольким лицам.

Право общей собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих принадлежность составляющего единое целое имущества одновременно двум и более лицам. Право общей собственности в субъективном смысле - право двух или более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

В литературе высказано мнение, что право общей собственности существует лишь в объективном смысле, субъективного же права общей собственности не существует. С таким мнением трудно согласиться, поскольку оно противоречит действующему законодательству, в частности главе "Общая собственность" ГК, и общей теории права.

Основаниями возникновения права общей собственности являются различные юридические факты (сделки, создание крестьянского (фермерского) хозяйства и др.).

Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них. ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.

Подобные документы

Жилые помещения как объекты права собственности. Основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение. Прекращение права собственности по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника. Собственник жилого строения.

контрольная работа , добавлен 11.09.2014


курсовая работа , добавлен 12.02.2016


дипломная работа , добавлен 01.06.2003


Реализация принципа неприкосновенности собственности в процедуре принудительного изъятия жилого помещения в РФ. Право частной собственности на жилое помещение в Российской Федерации. Основные жилищные права несовершеннолетних при разводе родителей.

реферат , добавлен 22.10.2009


Правовое регулирование, основания возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении. Управление общим имуществом многоквартирного дома.

дипломная работа , добавлен 21.10.2014


Назначение жилого помещения, пределы использования. Пользование жилым помещением. Правомочия собственника на жилое помещение, основания приобретения. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, принудительное отчуждение.

дипломная работа , добавлен 23.09.2011


Жилые помещения как объекты права собственности. Правовой режим жилых помещений. Основные производные способы приобретения права собственности на жилые помещения. Порядок возникновения и прекращения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты.

курсовая работа , добавлен 03.01.2011


Понятие, признаки и особенности права собственности на жилые помещения. Состав, субъекты и объекты права собственности на жилые помещения. Юридические основания и условия возникновения права собственности на жилые помещения в современной России.

дипломная работа , добавлен 13.08.2017


Рассмотрение возможностей приобретения жилого помещения гражданами РФ в частную собственность. Основания для прекращения права собственности, права и обязанности собственников в отношении принадлежащего им жилого помещения и защита права собственности.

контрольная работа , добавлен 20.04.2009


Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, их права и обязанности. Жилое помещение как объект права собственности. Правовое регулирование общего имущества в многоквартирном доме. Понятие товарищества собственников жилья.

Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 8 июля 1999 г.), Жилищного кодекса РФ и ряда других законодательных актов. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора.

Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, не исполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме «Арсо»: в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда.

Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», постановил решение об удовлетворении заявленных требований.

Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр недвижимости «Исмерита», в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.

В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик передать ему, дольщику, квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.

Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.

Ссылаясь на Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.

В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Рассматривая споры между членами кооператива, товарищества собственников жилья в кондоминиуме по поводу права собственности, суды в основном руководствовались положениями уставов указанных некоммерческих организаций, Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», Гражданским кодексом Российской Федерации (в частности, ст. ст. 218 и 383 ГК РФ), полагая, что к этим спорам не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Так, в силу ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» товарищество собственников жилья -- некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум -- единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Позиция ряда судов при решении вопроса о применении мер ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, состоит в том, что договоры о строительстве жилья сами по себе не устанавливают денежных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, так как подразумевается, что хозяйствующие субъекты обязаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее.

В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (исходя из требований ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Основание приобретение права собственности на жилые помещения

Одним из оснований приобретения права собственности на жилые помещения является приобретательная давность. Кажущаяся простота правовой конструкции указанного основания, предполагающего добросовестность, (подробнее в материалах сайта) открытость и непрерывность пользования жильем в течение 15 лет, обусловливает большое количество исковых заявлений с требованием признания права собственности на занимаемое жилое помещение в соответствии со статьей 234 ГК РФ. Однако, несомненно при рассмотрении конкретных дел суды отказывают в признании права собственности на жилые помещения по основанию приобретательной давности, а вышестоящие судебные инстанции отменяют решения об удовлетворении соответствующих исковых требований.

Наряду с распространенными основаниями возникновения права собственности на объекты гражданских правоотношений - изготовление или создание лицом новой вещи (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), сделки (пункт 2 статьи 218 ГК РФ), в Гражданском кодексе РФ содержатся основания возникновения права собственности, не имеющие широкого распространения в правоприменительной практике. Одним из таких оснований является приобретательная давность - основание возникновения права собственности, в соответствии с которым лицо, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Хотелось бы уточнить, (подробнее в материалах сайта) что в отношении жилых помещений, находящихся в государственной собственности, течение срока приобретательной давности начинается с 01 июля 1991 года, поскольку с момента вступления в силу Закона СССР О собственности в СССР (1 июля 1990 г.) на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения распространен срок исковой давности, равный одному году. Данное правило подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Московского округа от 05.10.2006 г. КГ-А40/8393-06 по делу А40-69138/05-85-568.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1 статьи 234 ГК РФ).

Важные с правоприменительной точки зрения положения о приобретательной давности содержатся в нормативных толкованиях, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

Так, в пункте 15 данного Постановления указано, что при рассмотрении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам следует учитывать, (подробнее в материалах сайта) что:

Во-первых, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

В юридической теории существуют два подхода к определению понятия добросовестности: требование наличия у владельца основательной уверенности, что вещь принадлежит ему на праве собственности; и убеждение приобретателя, что вещь получена им без неправды, пусть и не в собственность, (подробнее в материалах сайта) но таким образом, что позволяет осуществлять владение как своим собственным. Учитывая незначительное развитие отношений собственности (подтверждением этого является, например, тот факт, что законодательство о приватизации исходит только из фактической принадлежности имущества, понимая его как то, что подлежит инвентаризации), следует признать необходимость более мягкого толкования добросовестности.

Во-вторых, давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Конечно, принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

В-третьих, давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Конечно, передача имущества давностным владельцем во временное владение другому лицу не прерывает давностное владение. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

В-четвертых, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Конечно, по этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В судебной практике встречаются случаи, когда граждане обращаются с исками о признании права собственности на жилое помещение – объект общей долевой собственности, уже имея в собственности долю в праве на оспариваемое жилое помещение (Так, истец признан собственником 1/6 доли спорного жилого помещения в порядке наследования после смерти его матери, поэтому Центральный районный суд г. Тулы в решении от 25.11.2009 г. обоснованно установил, что поскольку право истца никем не оспаривается, не требует защиты, требование истца о признании права собственности, в том числе и на 1/6 долю в квартире является излишним).

Последнее положение особенно актуально, так как исключает возможность обоснования давности (непрерывности) владения жилым помещением сроком действия договора.

Важным аспектом применения приобретательной давности в процессе рассмотрения конкретных судебных дел является возможность признания права собственности на доли в жилых помещениях, выдел которых в натуре не осуществлен.

Анализ судебных решений показывает, что суды первой и второй инстанции признают право собственности на доли в жилых помещениях за гражданами по основаниям статьи 234 ГК РФ, выдел которых в натуре не производился. Однако, несомненно Верховный Суд РФ отменяет данные решения по заявленным протестам.

Так, Определением Верховного Суда РФ от 08.07.2002 г. 22-ВО2-7 были отменены решения судов нижестоящих инстанций Республики Северная Осетия – Алания о признании права собственности на долю в жилом помещении в силу приобретательной давности.

Верховный Суд РФ указал, что из материалов дела видно, что спорное домовладение находится в общей долевой собственности сторон, его раздел в натуре не производился, истице принадлежала доля в домовладении, а не конкретные жилые помещения.

Верховный Суд РФ признал ошибочной позицию суда первой инстанции о том, что пользование участником общей долевой собственности частью общего имущества является основанием для признания права собственности на эту часть по основаниям приобретательной давности.

Фактически истица пользовалась частью общего имущества, участвовала в расходах по ремонту, уплате налогов и других обязательных платежей, приходящихся на спорную долю.

Высшая судебная инстанция РФ отметила, что владение имуществом на законном основании (хранение, безвозмездное пользование и т.п.) не влечет возникновение у владельца права собственности на это имущество независимо от срока владения. Такой собственник знает, что право опирается на право собственности другого лица. К тому же никто из наследников от своей доли в домовладении не отказывался.

Сам факт пользования имуществом не может повлечь за собой лишение собственника его собственности по основаниям приобретательной давности.

Поэтому при разрешении дела суд применил норму материального права статьи 234 ГК РФ, не подлежащую применению, что привело к вынесению незаконного решения.

Кроме того, отказывая в разделе дома в натуре между участниками общей долевой собственности, суд не располагал заключением эксперта-специалиста о возможности такого раздела, а поэтому вопросы, связанные с возможностью раздела в натуре, остались невыясненными.

Верховный Суд РФ указал, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение по заявленным исковым требованиям, правильно применить нормы материального права, регулирующие право собственности, и с соблюдением норм процессуального права разрешить спор.

Таким образом, признание права собственности на долю в жилом помещении, не выделенную в натуре, по основаниям приобретательной давности, не является законным, так как собственник доли осуществлял пользование общим имуществом, находящимся в сособственности других граждан, что само по себе не может являться основанием для применения положений статьи 234 ГК РФ.

Аналогичная логика при принятии определения об отмене решений судов нижестоящих инстанций содержится в Определении Верховного Суда РФ от 28.12.1998 г. 25-Вп98-27. В нем отмечено, что, признав право собственности на долю в жилом помещении по основаниям приобретательной давности (статья 234 ГК РФ), суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что жилой дом, между собственниками которого возник спор, находится в общей долевой собственности, доказательств раздела его в натуре суду не представлено. Умершему собственнику, не имевшему наследников по закону завещанию, принадлежала доля в общей собственности, а не конкретные помещения в доме. Нам кажется, суд первой инстанции ошибочно счел, что пользование участником общей долевой собственности определенной частью общего имущества само по себе не является основанием для признания права собственности на эту часть имущества по основанию приобретательной давности.

Анализ вышеприведенных примеров из судебной практики позволяет сформулировать проблемный вопрос: если выдел доли умершего собственника в жилом помещении не представляется возможным по техническим причинам, возможно ли признание права собственности сособственников жилого помещения на указанную долю по основаниям статьи 234 ГК РФ? Логика решений судебных инстанций позволяет сделать вывод, что применение положений о приобретательной давности к жилым помещениям может иметь место по отношению к конкретным жилым помещениям - комнате (-ам), части дома, части квартиры, а не к номинальным долям.

На практике часто встречаются случаи, когда иски о признании права собственности на жилое помещение по основанию приобретательной давности заявляют лица, которые более 15 лет открыто и непрерывно пользовались занимаемым жилым помещением после смерти собственника, но изначально не имели легитимных оснований на осуществление права пользования им.

Так, в практике Перовского районного суда г. Москвы рассматривался иск гражданки N к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности. Гражданка N указала, что она состояла в браке с 1963 по 1990 год и после расторжения брака вместе с бывшим мужем осталась проживать в спорной квартире. В 1993 году они с бывшим мужем приобрели право собственности на указанную выше квартиру без определения долей. 26 сентября 1994 года бывший муж умер, наследников по закону у него не имелось, (подробнее в материалах сайта) наследство после его смерти никто не принял. Конечно, после его смерти истец продолжает проживать по указанному адресу, нести расходы по содержанию спорной квартиры. Нам кажется, суд установил, что истец и бывший муж приобрели право общей совместной собственности без определения долей на указанную выше квартиру на основании договора передачи от 14.11.1992 г. в соответствии со статьей 3.1 Закона РФ от 04.07.1991 г. 1541-1 О приватизации жилищного фонда в РФ. Нам кажется, следовательно, истец, гражданка N, является собственником доли в праве собственности на спорную квартиру. Конечно, после смерти бывшего мужа наследственное дело к имуществу умершего не открывалось, (подробнее в материалах сайта) а истец, гражданка N, продолжала постоянно проживать в данной квартире, несла расходы по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме. Конечно, при таких обстоятельствах с учетом положений статьи 234 ГК РФ, принимая во внимание, что N знала о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит, а сам факт несения расходов на содержание непринадлежащего имущества не порождает правовых последствий в виде приобретения права собственности на сбереженное имущество, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Кассационная инстанция, Московский городской суд, в Определении от 29.06.2010 г. 33–19050–2010 по данному делу отметила, что ссылка в жалобе на то, что суд первой инстанции по своему усмотрению истолковал понятие добросовестности, которое не соответствует смыслу, заложенному в данное выражение законодателем, поэтому вывод суда о наличии у истца сведений о том, что находящееся имущество не является ее собственностью, исключающий добросовестность владения, не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку основан на неправильном толковании истцом норм действующего законодательства в силу разъяснений, данных в пункте 15 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Московский городской суд отметил, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, учитывается, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Нам кажется, судом первой инстанции установлено, что N было известно о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит. Обстоятельств, предусмотренных статьей 234 ГК РФ, являющихся основанием для признания права собственности на спорное жилое помещение в силу приобретательской давности за N, судом не установлено. Решение Перовского районного суда г. Москвы было оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Данный пример показывает, что наиболее трудно доказуемым элементом триады приобретательной давности является добросовестность приобретения гражданином жилого помещения. Нам кажется, судебная практика исходит из того, что приобретение жилья является добросовестным, если лицо, получая жилое помещение, не знало и не должно было знать об отсутствии легитимных оснований возникновения у него права собственности.

Учитывая приведенное определение добросовестности, следует заключить, (подробнее в материалах сайта) что не является добросовестным приобретением самоуправное занятие жилого помещения. Как справедливо отметил Конституционный суд РФ в Определении от 21.12.2006 г. 623-О Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хохловой Галины Владимировны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленного судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании статьи 234 ГК Российской Федерации – в порядке приобретательной давности.

Судебные инстанции в решениях о признании права собственности на жилые помещения часто ссылаются на положения пункта 3 статьи 234 ГК РФ, в соответствии с которыми лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить к времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Так, решением арбитражного суда Московской области от 05.11.2009 г. Конечно, по делу А 41-23048/09 было признано право долевой собственности (1 /2 доля в праве) Каширского районного потребительского общества на жилой дом в городе Кашире Московской области по основаниям приобретательной давности, предусмотренной статьей 234 ГК РФ. Арбитражный суд детально исследовал юридическую судьбу предмета искового заявления и отметил, что Каширскому райпотребсоюзу в 1959 году передано домовладение (1 /2 доля жилого дома общей площадью 27,6 кв. м, жилой площадью 15,9 кв. м) во исполнение приговора суда по уголовному делу, предусматривающего конфискацию имущества у осужденного в пользу Котловского сельпо Каширского райпотребсоюза в возмещение причиненного ущерба.

Постановлением правления Каширского райпотребсоюза от 15.12.1970 г. 33 Каширский райпотребсоюз был реорганизован в Каширское РАЙПО.

Арбитражный суд определил исчислять срок давности владения жилым домом с 1959 года, с учетом периода обладания имуществом предшественником - Каширским райпотребсоюзом.

В правоприменительной практике положений статьи 234 ГК РФ по отношению к объектам недвижимости важно учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в пункте 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003 г. В соответствии с данным разъяснением приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. В Обзор судебной практике было включено Определение Верховного Суда 18-Впр03-05 по конкретному делу. Высшая судебная инстанция указала, что материалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения истец возвел объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Конечно, при этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.

На основании части 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно статье 126 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности.

Приобретательная давность в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

В правоприменительной практике возник вопрос о том, не вступают ли в противоречие между собой правовые нормы, регламентирующие приобретательную давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение и выплату пая в полном объеме членами кооператива. Конечно, постановка данного вопроса не случайна, так как период открытого, добросовестного и непрерывного владения жилым помещением в доме жилищного кооператива может превышать срок выплаты пая членом кооператива и составлять более пятнадцати лет.

Юридическая оценка потенциальной коллизии содержится в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.06.2010 г. 845–О–О. Конечно, по мнению обратившейся заявительницы, норма, предусмотренная пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, не соответствует статьям 19 (часть 1) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации, поскольку ограничивает право физического лица на приобретение в порядке приобретательной давности права собственности на жилое помещение, находящееся в жилищно-строительном кооперативе, а также позволяет жилищно-строительному кооперативу приобрести право собственности на такое жилое помещение путем выкупа пая.

В Определении Конституционного Суда РФ отмечено, что пункт 4 статьи 218, устанавливающий, что член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, и статья 234 ГК РФ (приобретательная давность) закрепляют основания приобретения права собственности и направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, и на обеспечение стабильности гражданского оборота, а потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие права заявительницы, указанные в жалобе.

Таким образом, Конституционный Суд РФ отметил, что нормы, устанавливающие различные основания возникновения права собственности и направленные на обеспечение стабильности гражданского оборота, не могут являться коллизионными.

Введение

Глава 1. Правовой режим жилого помещения.

1.1. Понятие жилого помещения 12

1.2. Жилое помещение как объект недвижимого имущества 33

Глава 2. Гражданско-правовые способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения.

2.1. Первоначальные способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения 43

2.2. Производные способы приобретения права

собственности граждан на жилые помещения 81

Глава 3. Пределы и ограничения права собственности граждан на жилые помещения.

3.1. Понятие и классификация пределов и ограничений права собственности 109

3.2. Особенности пределов и ограничений права собственности граждан на жилые помещения 119

Заключение 157

Библиографический список 162

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Изменение социально-экономических условий жизни в России после распада СССР неизбежно повлекло за собой и коренное преобразование практически всех общественных отношений, связанных с ликвидацией командно-административной экономики и переходом к рыночной системе. Этот переход предопределил необходимость проведения реформы и в жилищных правоотношениях. Была отменена монополия государства на жилищный фонд и сделана ставка на то, чтобы потребности граждан в жилище удовлетворялись не только за счет государства, но и за счет самого населения путем покупки жилья, переходящего в частную собственность граждан. Таким образом, было принято решение о создании рынка жилья, предоставляющего гражданам самим выбирать способ удовлетворения потребностей в жилье.

Рынок жилья - это новое явление для нашей страны и населения, поэтому существуют пробелы в регламентации отношений права собственности граждан на жилые помещения. Рынок недвижимости, сложившийся в России к настоящему времени, практически не имеет традиций. В годы советской власти он ограничивался оборотом строений, находившихся в личной собственности граждан.

На сегодняшний день с учетом практики применения новейшего законодательства о праве собственности граждан на жилище, еще многие аспекты в этой области не получили должного освещения, а имеющие правовые решения нуждаются в корректировке, назрела необходимость разработки и принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации, который бы устранил эти пробелы и усовершенствовал законодательство в сфере регламентации права собственности граждан на жилые помещения.

Изложенное дает основание утверждать, что проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения должны быть отнесены к числу наиболее актуальных и недостаточно исследованных проблем науки гражданского права, заслуживающих самостоятельного изучения и дополнительного развития.

Цель и основные задачи исследования. Целью данной работы является всестороннее изучение действующего законодательства, связанного с регулированием отношений, складывающихся при приобретении и осуществлении права собственности граждан на жилые помещения; выявление и решение наиболее важных проблем теоретического и практического характера и формулировка рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере, а также в правоприменительной практике.

Исходя из намеченной цели, поставлены следующие задачи:

Определить те существенные признаки, по которым законодатель относит то или иное помещение к жилым;

Выявить особенности жилого помещения как объекта недвижимого имущества;

Проанализировать способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения и классифицировать их;

определить сущность стеснений осуществления права собственности, раскрыть понятия пределов, ограничений и обременении права собственности через их соотношение, классифицировать их, а также проанализировать пределы и ограничения при осуществлении права собственности граждан на жилые помещения.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения.

Предметом исследования являются закономерности правового регулирования отношений, составляющих объект научного исследования.

Степень научной разработанности темы исследования.

Проблемы приобретения и осуществления права собственности граждан на жилые помещения постоянно привлекают к себе внимание ученых и практиков, широко исследуется в юридической литературе. Изданы монографии, научно-практические работы, статьи в периодических изданиях, в которых анализируются различные аспекты в этой области и разрабатываются рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Правовой режим жилого помещения исследован в работах М.В. Абрамовой, В. Ачкасова, Н.Г. Вол очкова, И. А. Емелькиной, И.В. Козловой, О.М. Козырь, И. Кузьминой, Г.Ф. Пухтой, Н.И. Святиной, В.А. Фогелем и другими учеными.

Проблемам товариществ собственников жилья, как одного из способов управления общим имуществом многоквартирного дома, посвящены работы Е.Н. Гендзехадзе, Д. Потяркин, Д. Савельев, В.Р. Скрипко.

В юридической литературе много внимания уделяется вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним. Эти вопросы нашли отражение в работах таких ученых, как: М.И. Брагинский, Б.М. Гонгало, А.В. Кузнецов, В.И. Сенчищев, Н.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, A.M. Эрделевский.

Способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения были проанализированы в работах Ю. Баринова, И. Белявского, М.И. Брагинского, Ю. Буйновой, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, СП. Гришаева, B.C. Ем, И.А. Емелькиной, О.С. Иоффе, И. Исрафилова, Е. Козловой, СИ. Комарицкого, П.В. Крашенинникова, СЮ. Макарова, Н.В. Маслова, А.А. Пантелеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Е.Р. Сухаревой, Ю.К. Толстого, СА. Хохлова, Б.Б. Черепахина, Т.М. Шамбы, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенниковой.

Пределы и ограничения права собственности граждан на жилые помещения рассмотрены в публикациях В.П. Грибанова, А.А. Ерошенко, В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, И.Ю. Аккуратова, А.А. Хорева, П.В. Крашенинникова, А.А. Манукян.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют современные методы научного познания такие, как диалектико-материалистический метод, метод сравнительного анализа, историко-правовой и сравнительно-правовой методы, методы системного и логического анализа, формально-логический и иные.

Методы, используемые в диссертационном исследовании, дали автору возможность рассмотреть такие важные с точки зрения науки и практики проблемы, как способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения, а также существовавших пределов и ограничений при осуществлении права собственности на жилые помещения и др.

Теоретическая основа исследования. Диссертационное исследование проблематики и сформулированные выводы и предложения основаны на общих достижениях отечественной цивилистической науки. Проблемам права собственности традиционно отводилось значительное место. Исследования права собственности были проведены в связи с разработкой в конце XIX века проекта Гражданского Уложения Российской империи такими учеными, как К.Н. Анненков, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, Г.Ф. Шершеневич и другие.

Значительное место проблемам права собственности в советское время также отводилось в юридической литературе. Здесь следует отметить работы Ю.Г. Басина, В.М. Гордона, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, СМ. Корнеева, А.И. Терехова, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахина и других ученых.

В период становления нового, современного гражданского законодательства РФ особый интерес вызывают работы о праве собственности, в том числе и на жилые помещения, таких ученых, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, К.Н. Гусов, П.В. Крашенинников, Л.Л. Кофанов, Е.В. Кулагин, Л.А. Новоселова, Г.А. Свердлюк, В.Р. Скрипко, В.Л. Слесарев, Е.А. Суханов, А.Е. Шерстобитов, Т.М. Шамба, К.Б. Ярошенко и др.

Нормативно-правовую базу исследования составляют нормы Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РСФСР, Законов, руководящие разъяснения Пленумов Верховного Суда, принятые как в советский, так и в постсоветский период, а также проект Жилищного кодекса города Москвы и проект Жилищного кодекса РФ. В работе использованы материалы судебной практики.

Научная новизна полученных результатов заключается в том, что диссертация является сравнительно-правовым комплексным исследованием ряда важнейших теоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности граждан на жилые помещения, которые ранее не получили достаточного освещения, но, по мнению автора, имеют большое теоретико-практическое значение.

В диссертации содержатся научно-теоретические положения, а также рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и судебной практики, содержащие элементы новизны, и выносимые на защиту.

Проведенное исследование позволило сформулировать признаки жилых помещений, на основании которых дано следующее определение понятия «жилых помещений». «Жилые помещения» - это помещения, отличающиеся благоустроенностью, выраженной в наличии минимальных удобств, предусмотренных градостроительными нормами данного населенного пункта, отвечающие санитарным и техническим требованиям, имеющие прочную связь с землей и изначально не предназначенные для перемещения, объективно существующие в виде:

Жилых (в том числе многоквартирных) домов и коттеджей (дач), отдельных квартир в многоквартирных жилых домах, изолированных комнат в квартирах и домах, предназначенных для постоянного (преимущественного) или временного проживания граждан и членов их семей;

Служебных и ведомственных и «специализированных домов» -домов для одиноких престарелых граждан, домов-интернатов для инвалидов, ветеранов и др.;

Мест временного пребывания - санаториев, пансионатов, домов отдыха и аналогичных им.

Все перечисленные виды жилых помещений должны быть зарегистрированы в своем качестве в государственных органах, осуществляющих учет недвижимости.

Сформулированы признаки, которые позволяют отнести жилые помещения к объектам недвижимости. Анализ действующего законодательства позволил к таким признакам отнести следующие.

Во-первых, любое жилое помещение, как в многоквартирном, так и одноквартирном доме, должно иметь прочную связь с землей и изначально быть не предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Применение признака «невозможности перемещения без ущерба их назначению» в отношении жилья представляется нецелесообразным. Исходя из этого утверждения, нельзя отнести к объектам недвижимого имущества помещения, для которых характерно отсутствие тесной связи с землей (к таким объектам можно отнести, например, сборно-разборные сооружения, летние садовые домики и т.д.).

Во-вторых, жилое помещение является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и в силу юридических. К последним относится кадастровый и технический чет, в результате которого каждый объект недвижимого имущества индивидуализируется, т.е. получает такие характеристики, которые позволяют отнести его к объектам недвижимости. Учет недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера (который по своей сути является уникальным и неповторимым во времени и на территории РФ).

В-третьих, жилые помещения являются ценностью для большинства граждан, что также позволяет отнести их к объектам недвижимости.

Обоснована необходимость разрешения законодателем использования жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, в связи с чем предлагается дополнить п. 2 ст. 288 ГК РФ третьим абзацем следующего содержания: «Допускается использование жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов соседей, самого собственника жилого помещения или членов его семьи; с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов, предусмотренных для жилого помещения, без нарушений функционального предназначения жилого помещения». А также внести соответствующие изменения в ст. 7 ЖК РСФСР, проект ЖК города Москвы и проект ЖК РФ.

Предлагается рассматривать момент начала течения срока приобретательной давности на жилые помещения не ранее, чем с 1 января 1991 г., т.е. со дня вступления в законную силу Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР», впервые законодательно закрепившего в качестве одного из способов приобретения права собственности граждан на жилые помещения институт приобретательной давности.

При рассмотрении приватизации как одного из основных способов приобретения права собственности граждан на жилые помещения рекомендуется отказаться от конструкции общей совместной собственности. Во избежание большого количества исков об определении доли в праве общей совместной собственности на приватизированную квартиру, более приемлемой считаем конструкцию общей долевой собственности на данный вид имущества. На основании чего предлагается внести изменения в редакцию ст. 2 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1542-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и изложить ее следующим образом: «...Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц...», а также внести соответствующие изменения в ЖК РСФСР и ГК РФ.

Рекомендуется рассматривать понятия «обременение» и «ограничение» как стеснения, имеющие одинаковые признаки. И ограничения, и обременения представляют собой стеснения, установленные в рамках пределов осуществления права собственности. Единственным различием, по нашему мнению, не позволяющим отождествлять их, является то, что обременения могут устанавливаться только на объект собственности (например, сервитут), а ограничения являются определенными стеснениями прав (например, необходимость надлежащего обращения с жилым помещением).

Обосновывается утверждение о необходимости законодательного урегулирования прав бывших членов семьи собственника жилого помещения при отчуждении жилого помещения. В проекте ЖК РФ необходимо предусмотреть правило, согласно которому при отчуждении собственником жилого помещения бывшим членам семьи собственника предоставляется право выбора: если бывший член собственника не имеет другого жилого помещения (ни в собственности, ни в социальном найме), он может реализовать такое право через договорное установление права владения и пользования данным жилым помещением, заключив договор безвозмездного бессрочного пользования жилым помещением. В случае, если бывший член семьи собственника имеет в собственности или в социальном найме иное жилое помещение, он сохраняет право только на коммерческий наем.

Практическое значение полученных результатов состоит в процессе подготовки нового законодательства и совершенствования действующего в отношениях осуществления права собственности граждан на жилые помещения, а также в учебном процессе юридических учебных заведений при чтении курса гражданского и жилищного права, а также спецкурсов по праву собственности и иным вещным правам.

Апробация результатов диссертации. Основные положения, выводы и рекомендации, содержащиеся в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в опубликованных работах автора, а также изложены в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях.

Результаты исследования апробированы при обсуждении диссертации на кафедре гражданского права и кафедре гражданского и арбитражного процесса, адвокатуры и нотариата юридического факультета Российского государственного торгово-экономического университета.

Структура работы обусловлена целью и теми задачами, которые поставил перед собой автор. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и нормативно-правовой базы.

Понятие жилого помещения

Исследуя понятие жилого помещения, необходимо указать на то, что в законодательстве Российской Федерации отсутствует однозначное и полное определение этого понятия. Законодатель использует различные формулировки.

Так, п. 2 ст. 288 Гражданского Кодекса РФ1 (далее по тексту - ГК РФ) под жилым помещением понимает помещение, предназначенное для проживания. Жилое помещение - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Согласно абз. 2 ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» 1993 г. , жилые помещения - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания. Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (далее по тексту - ЖК РСФСР) также не дает полного определения жилого помещения. Согласно ст. 97 ЖК РСФСР, жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям. В то же время ч. 1 ст. 40 ЖК РСФСР дополняет это понятие еще одним существенным признаком жилого помещения, а именно: жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Помимо этого, к числу жилых помещений Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» отнес также специализированные дома: общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, а также служебные жилые помещения.

Нетрудно заметить, что некоторые из названных выше жилых помещений имеют особые функции и более жесткий правовой режим. Их использование в качестве жилья носит скорее временный, а не постоянный характер. Кроме того, некоторые нормы жилищного законодательства вообще не применяются к некоторым названным жилым помещениям. Помимо этого, существуют известные пределы и ограничения для права распоряжаться жилыми помещениями, находящимися в таких домах. Иными словами, с указанными жилыми помещениями совершение отдельных гражданских сделок в общепринятом смысле этого термина весьма затруднительно.

Возникает вопрос: имеет ли смысл относить такие дома к жилым помещениям?

Специализированные дома для престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов являются единственным и постоянным местом жительства для таких граждан. Исключение их из числа жилых помещений противоречило бы принципам справедливости и равенства всех перед законом. Кроме того, такое исключение может повлечь нарушение конституционных прав граждан на жилище. В то же время, как было отмечено выше, общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда являются местами скорее временного пребывания. Но, на наш взгляд, не представляется уместным их исключение из состава жилых помещений.

По нашему мнению, жилое помещение, как правовая категория, не является единой и неделимой, в этой связи возникает необходимость классификации жилых помещений.

В юридической литературе принято классифицировать жилые помещения как целое и его часть, исходя из чего предлагается следующая классификация: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах.4

Учитывая вышеизложенное, мы считаем, что при классификации жилых помещений основным критерием разделения их на группы должен являться различный правовой режим, исходя из объема прав граждан на эти жилые помещения. В связи с этим представляется правильным классифицировать жилые помещения на следующие группы:

1. Жилой дом, часть жилого дома, квартира, комната в коммунальной квартире, находящиеся в собственности граждан. В этом случае собственник жилого помещения по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в пределах, установленных законом (ст. 288 ГК РФ). Собственник жилого помещения вправе совершать любые сделки с принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением, в том числе направленные на отчуждение жилого помещения.

2. Жилой дом, часть жилого дома, квартира, комната в коммунальной квартире, занимаемые гражданами по договору социального найма. Наниматель и члены его семьи владеют и пользуются жилым помещением (ст. 50 ЖК РСФСР). В то же время, граждане, занимающие жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма, вправе обменять или приобрести эти помещения в собственность (ст. 54.1 ЖК РСФСР), причем сделать это возможно в любой временной момент по желанию граждан.

Первоначальные способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения

Прежде чем перейти к рассмотрению способов приобретения права собственности гражданами на жилые помещения, на наш взгляд, необходимо остановиться на терминологии, употребляемой в этом случае.

Дело в том, что в законе при регламентации процесса приобретения права собственности используются такие основные термины, как «основание» и «способ». Достаточно часто эти термины отождествляются. Однако, на наш взгляд, следует согласиться с юристами-учеными, считающими правильным различать эти понятия. Их нельзя употреблять как синонимы по тем основаниям, что они обозначают различные юридические факты. Так, например, процесс купли-продажи жилого дома включает в себя совокупность различных юридических действий, таких, как заключение договора, составление технической документации дома, передача дома и государственная регистрация права. Эта совокупность указанных действий и является способом приобретения права собственности.

По мнению Л.В. Щенниковой, к способам относятся не все юридические факты, а лишь группа юридических действий, основания же - это все юридические факты: как юридические действия, так и

бездействия. Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Права на имущество, говорит закон, приобретаются не иначе как способами, законами определенными, следовательно, и право собственности на вещи может быть приобретено только указанными в законе способами. Способом приобретения права собственности называется такой юридический факт, с которым по взгляду объективного права соединяется установление права собственности в лице данного субъекта».49

Таким образом, основания приобретения права собственности на жилые помещения представляют собой юридические факты, которые порождают способы приобретения вещных прав, т.е. правоотношения, возникающие на их основе.

В современном российском гражданском законодательстве нет специального перечня способов приобретения права собственности гражданами на жилые помещения. Общие правила приобретения права собственности закреплены в ст. 218 ГК РФ.

Если говорить о классификации оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения, то ее можно проводить по различным критериям.

Во-первых, одним из критериев классификации оснований возникновения таких прав на жилье является их возмездность (безвозмездность). В соответствии с этим критерием приобретение жилых помещений гражданами путем совершения гражданско-правовых сделок (кроме дарения), участия в жилищно-строительных кооперативах, а также в индивидуальном жилищном строительстве является возмездным. Приобретения жилых помещений посредством приватизации или наследования, посредством заключения договора дарения, а также в силу истечения срока приобретательной давности являются безвозмездными.

Полагаем, что такая классификация оснований приобретения права собственности на жилье вполне самостоятельна и может быть принята, однако, на наш взгляд, она не имеет практического значения.

Понятие и классификация пределов и ограничений права собственности

Как отмечалось выше, недвижимость обладает определенными специфическими свойствами как юридического, так и экономического характера. В их число входят возможность длительной эксплуатации жилого помещения, получение постоянного и систематического дохода и т.д. Кроме того, недвижимость, в отличие от иного имущества, может выступать одновременно объектом нескольких сделок: залога, аренды, безвозмездного пользования, дарения и т.д. в связи с этим актуальным является вопрос о защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц, а также обеспечения интересов государства и общества в целом в процессе оборота недвижимого имущества.

С возрождением категории «недвижимости» в действующей правовой системе Российской Федерации вновь возник вопрос об обеспечении публичности и достоверности оборота недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена ГК РФ 1994 г. (ст. 131) и принятым в соответствии с ним ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), который был введен в действие с 31 января 1998 г.

Толкование норм государственной регистрации прав на недвижимое имущество приводит исследователей к противоположным точкам зрения. Одни считают, что государственная регистрация имеет правообразующее значение. Другие, наоборот, не признают за государственной регистрацией правоустанавливающей функции.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Такое определение позволяет назвать ряд признаков, отличающих регистрацию.

Во-первых, это акт, имеющий юридическое значение.

Во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения, прекращения или стеснения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство (в лице соответствующего органа юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) проверяет законность прав на недвижимое имущество и, только убедившись в них, регистрирует. С другой стороны - государственная регистрация носит публичный (открытый) характер, поскольку все ее участники имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эти же положения сформулированы в ч. 4 ст. 131 ГК РФ и состоят в следующем: орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

В-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость.

Анализируя п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, мы считаем, что такая формулировка закона придает регистрации прав не правоустанавливающий характер, а правоподтверждающее значение, исходя из таких слов, как «признание» и «подтверждение». По нашему мнению, правоустанавливающий характер носят сами договоры купли-продажи, мены, залога и т.д. Другими словами, государственная регистрация является средством контроля за сделками и правами, с одной стороны, и выполняет функцию придания законной силы правоустанавливающим документам, с другой стороны. Таким образом, считаем правильным мнение Б.Л. Хаскельберга о том, что «в акте регистрации права не получает выражение воля ни правопредшественника, ни правоприемника, ни приобретателя в порядке первоначального приобретения. Их воля выражается лишь в обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию».

Размер: px

Начинать показ со страницы:

Транскрипт

1 К.Ю.Н., доцент КГЮА НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛИЩЕ В данной научной статье рассматриваются ряд проблем, связанных с реализацией прав граждан на жилище, анализируется законодательство, Щегулируюгцее право собственности на жилище In this given article are considered variety of problems connected with realization of citizens^ rights for housing. Legislation regulating ownership for housing is analyzed. В соответствии с п. 1 ст. 1 Конституции Кыргызской Республики " «Кыргызская Республика (Кыргызстан) является суверенным, демократическим, правовым, светским, унитарным, социальным росударством». Данная норма предполагает, что формирование правового государства, важнейшим принципом которого является безусловное подчинение всего и всех закону, предполагает высокий уровень правового регулирования взаимоотношений между государством и гражданами, надежные гарантии защиты конституционных прав и свобод граждан, а также выполнения ими обязанностей по отношению к обществу и Государству. За последние годы в Кыргызстане фактически произошла смена общественного строя, на смену одним социальным проблемам общества " Конституция Кыргызской Республики. Принята референдумом (всенародным голосованием) Кыргызской Республики 27 июня 2010 года.

2 пришли другие, однако, одна из них - жилищная - продолжает оставаться наиболее острой и глобальной, тем более, что государство стремится данную проблему полностью переложить на плечи самих граждан. Право граждан на жилище формально еще является конституционным и обязывает государство, прежде всего, обеспечить каждому гарантированную возможность обзавестись жилищем". Так, в соответствии со ст. 46 Конституции КР «каждый имеет право на жилище»...органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации права на жилище. Жилище малоимущим и иным нуждающимся лицам предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов либо в социальных учреждениях на основаниях и в порядке, предусмотренных законом». Это право предполагает юридическую возможность пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья. Такое право предоставлено гражданам статьями 20 и 30 Конституции КР, На сегодняшний день говорить о том, что государство в полной мере может обеспечить каждого нуждающегося в жилье гражданина жильем - это из области ошибочных нереальных вещей. Хотя, по сравнению с прошлыми годами, строительство и предоставление жилья наиболее нуждающимся всетаки увеличились (к примеру, предоставление жилья бюджетным работникам; лицам, пострадавшим в результате апрельских событий и родственникам погибших граждан и т.д.). Данные мероприятия, к сожалению, не носят постоянный и обязательный характер. Большинство семей продолжают оставаться за чертой бедности, не имея возможности ^ Глущенко П.П. Совдально-правовая защита конституционных прав и свобод граждан (теория и практика). Монография / Под общ. Ред. В.П. Сальникова СПб: Санкт-Петербургская академия МВД России, С. С

3 реализовать на практике свое важное конституционное право - право на жилище. Тем не менее, для обеспечения и реализации данного права Конституция КР предоставляет каждому «право на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, результатами своей деятельности» (ч. 1 ст. 42). Это позволит гражданам совершать различные гражданско-правовые сделки по приобретению жилья на праве собственности. Но, следует отметить, что, к сожалению, в реальной действительности граждане на рынке жилья сталкиваются со многими трудностями вплоть до нарушения их конституционных прав. Каковы же способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок. Шроанализируем некоторые из них. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля - продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади в Кыргызстане, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, достаточно дорого. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли - продажи, значительно расширился. Теперь обычно в

4 сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты. Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля - продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др. Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем. Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи Гражданское кодекса Кыргызской Республики^ об имущественном найме (гл. 27), безвозмездном пользовании (гл. 29), страховании (гл. 46), об обязательствах вследствие причинения вреда (гл. 51) и другие правовые нормы, которые, по нашему мнению, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе. При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства. " Гражданский кодекс Кыргазской Республики от 5 января 1998 года N 1. (В редакции Законов КР от 17 июля 2009 года N 233). (Введен в действие Законом КР от 5 января 1998 года N 2).

5 Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны"^, но ст. 11 Гражданского кодекса КР", тем не менее, вьщеляет наиболее значимые из них. Прежде всего, это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований^. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение. Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может j служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние. В числе поименованных в законе способов защиты гражданских прав установлены и такие, как признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права (при этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения - ст. 13 ГК)^; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда и некоторые другие. "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник / отв. Ред. - Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, С. 248 "Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 8 мая 1996 года N 15. (В редакции Законов КР 12 октября 2009 года N 263)/ (Введен в действие Законом КР от 8 мая 1996 года N 16). "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник / отв. Ред. - Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, С i! " Комментарий к Гражданскому кодексу Кыргызской Республики. Части второй (постатейный). - В 4 т. - Том 1. - Б.: Академия, С

6 Важной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст. 178, ГК КР). В системе гражданско-правовых норм, обеспечивающих охрану интересов граждан в жилищной сфере, большое значение имеет Закон КР от 10 декабря 1997 года N 90 «О защите прав потребителей». Для более детального рассмотрения способов защиты жилищных прав граждан остановимся на одном виде договоров, распространенных на рынке жилья, при заключении и исполнении которого особенно часто допускается совершение противоправных действий: договоре купли-продажи жилья. Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли - продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому и на его содержании следует остановиться подробнее. Договор купли-продажи жилья регулируется главой 23 ГК КР. Согласно ст. 415 ГК по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи объектов недвижимости заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения. Договор купли-продажи о " Закон Кьфгазской Республики «О защите прав потребителей» от 10 декабря 1997 года N 90. (В редакции Законов КР от 20 марта 2002 года N 42, 17 февраля 2003 года N 37, 18 июля 2008 года N 158, 8 декабря 2009 года N 307).

7 объектов недвижимости подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25 ГК КР (ст. 416 ГК). Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации^. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 4 ст. 181 ГК КР). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что часть вторая Гражданского кодекса КР не требует, как это было раньше, обязательного нотариального оформления сделок купли - продажи, равно как и договоров мены, дарения недвижимости. Принципиальное значение при совершении договоров купли - продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие". Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли - продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок: - договоры купли - продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля - продажа квартиры в многоквартирном доме); - договоры купли - продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т.п.) на соответствующий земельный " См.: Закон КР «О государственной регастрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года N 153. Комментарий к Гражданскому Граждс кодексу Кыргызской Республики. Части второй (постатейный). - В 4 т. - Том 1. - Б.: Академия, С

8 участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование. К первой категории сделок купли - продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений. Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок. Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли - продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы: - свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру; - договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи; - справка из регистрирующего органа с указанием оценочной стоимости квартиры; - предварительное разрешение отдела по поддержке семьи и детей, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением. На заключение договоров купли - продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок. Согласно ст ГК КР по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права

9 собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают члены семьи собственников жилого помещения является то, что в п. 2 ст. 249 ГК КР устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу е является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Но все-таки в реальной действительности возникает определенный круг проблем, связанные со своевременным предоставлением покупателю жилого помещения. Одна из проблем - обман с пропиской (регистрацией) -

10 явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью. На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предполагают следующий выход. После оформления договора купли - продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию. Фирмы, или же это могут быть адвокаты, должны вести проверку юридической правильности сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом). Участникам сделки купли - продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому - даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность). Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

11 Таким образом, проблема защиты нарушенных прав будущих собственников жилых помещений приобретает особый характер и требует оптимального и эффективного разрешения спорных ситуаций. Следовательно, необходимо усилить нормы действующего законодательства, регулирующие все вопросы, связанные с приобретением права собственности на жилье.

Жилищные права граждан, отказавшихся от участия в приватизации жилья, но давших согласие на ее осуществление. При приватизации занимаемого жилого помещения гражданам и членам их семей бесплатно передается

УДК 347.74 ББК 67.404.2 К 78 К 78 Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 48-КГ 18-1 г. Москва 27 февраля 2018 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Кликушина

В законодательстве советского периода исключительная государственная собственность на землю и частная собственность на индивидуальные жилые помещения и постройки создавали специфические, обусловленные

Понятия и основные виды сделок с недвижимостью Жуковская Анастасия Андреевна Ивановский государственный политехнический университет Иваново, Россия Concepts and principal of real estate transactions Zhukovskaya

ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО ИТОГАМ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРОВЕРКИ КВАРТИРЫ ПО АДРЕСУ: Отчет подготовлен в интересах Покупателя Июль 2017 года г. Москва Оглавление I. ВВЕДЕНИЕ... 3 Ограничение ответственности...

Заключение по вопросу нарушения прав граждан Е. и М. на возмещение ущерба в результате сноса жилого дома ** / *** по ул. ***** / ***** в городе Тамбове «9» июля 2014 года г. Тамбов Уполномоченным по правам

Гражданский кодекс РФ (извлечение) Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного 1. Доходы подопечного гражданина, в том числе доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ 30 ноября 1994 г. 51-ФЗ Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. 32. Ст. 3301) (в ред. федеральных законов от 20.02.1996 18-ФЗ,

ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских свойств риэлторской услуги. Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах»

Статья подготовлена Юристом ООО ЮФ «ЮРЛИГА БИЗНЕС»Каштан Анной Владимировной, 31 августа 2012 года. Конституция Российской Федерации закрепляет за каждым право на жилище и невозможность произвольного лишения

АДМИНИСТРАЦИЯ ОЛЬГИНСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 14.07.2016 г. ст. Ольгинская 214 О внесении изменений в постановление Администрации Ольгинского сельского Поселения «Об утверждении «Положения

ПРИМЕРНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О БЕСПЛАТНОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (Утверждено решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. 4) 1. Настоящее Примерное

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» В связи с возникающими в судебной практике

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 4-КГ13-2 г.москва 16 апреля 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Момотова В.В.,

Конституция Российской Федерации статья 40 «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища..» После перехода нашего государства к рыночным отношениям, преобразования экономики,

УТВЕРЖДЕНО решением правления нотариальной палаты Ставропольского края от 23.12.2016 г. (протокол 54) Методические рекомендации по некоторым вопросам удостоверения сделок по оформлению жилого помещения,

В Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда Заявитель: Заинтересованные лица:.. Третье лицо..... Кассационная жалоба на решение. суда области от г Являясь? доли в праве общей

Жилищный кодекс Российской Федерации Принят Государственной Думой Одобрен Советом Федерации 22 декабря 2004 года 24 декабря 2004 года (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ - Собрание

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАССАЦИОННОЕ 53-КГ16-27 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 28 декабря 2016 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Е.М. Караваева УО «ГГУ им. Ф. Скорины» ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ И РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В связи

Н. Г. Станкевич ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОБСТВЕННОСТЬ ГРАЖДАН Законодательство о праве собственности на землю граждан по своей сути представляет собой новейшее нормотворчество.

Земельное право Возникновение и прекращение прав на земельные участки Болтанова Елена Сергеевна К.н., доцент каф. Информационного права Задача 1 Администрацией г. Томска было принято постановление об установлении

ЕСЛИ БАНК НАВЯЗЫВАЕТ СТРАХОВАНИЕ ЖИЗНИ Как отказаться от ненужной услуги Куда жаловаться на банкиров 1 Страхование жизни услуга, с которой вы можете столкнуться при оформлении кредита в банке. Это часть

«УТВЕРЖДЕНО» Индивидуальный предприниматель Логненко Павел Владимирович от «20» августа 2014 г. ИП Логненко П.В. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ г. Нефтеюганск, 2014 год ОГЛАВЛЕНИЕ 1. Вводная часть...

Утверждены генеральным директором ООО «Этажи Владимир» О.А. Каряевым «20» декабря 2016г. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских

Утверждены Директором ООО Этажи-Омск К.С. Рязановым 01 декабря 2016 г. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах» (далее

Права и обязанности опекуна Родители ребенка или лица, их заменяющие, утрачивают свои права и обязанности по представительству и защите прав и законных интересов ребенка с момента возникновения прав и

СОВЕТ ДЕПУТАТОВ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ МАРКОВО Р Е Ш Е Н И Е (XХXХV сессии III созыва) От 06.02.2017 г. 83 О муниципальном жилищном фонде сельского поселения Марково Рассмотрев представленные Главой сельского

Лист 2 из 12 Формы текущего контроля и активных методов обучения Перечень вопросов к зачету: 1. Понятие жилищного права. Соотношение жилищного права с гражданским и административным правом. 2. Метод жилищного

Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 2 июля 2009 года 17/14 О создании жилищного фонда коммерческого использования городского округа город Уфа Республики Башкортостан и

Приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого Введение Обеспечение благоприятных условий для развития субъектов МСП является одной из основных целей государственной политики

Тестовые задания по дисциплине «Правовое регулирование маркетинговой деятельности» для студентов специальности 080111 «Маркетинг» всех форм обучения (без ответов) 1. Преимущества предпринимательской деятельности

Автоматизированная копия 586_467786 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 14773/12 Москва 19 марта 2013 г. составе: Президиум

Артем Пепа Практические аспекты регистрации права собственности и заключения сделок с недвижимостью в Крыму Управляющий партнер, адвокат 1 Законодательство о государственной регистрации прав Федеральный

1. Цели освоения дисциплины Целью курса «Законодательство по недвижимости» является изучение законодательства, регулирующего формирование, обращение и оценку недвижимого имущества. В ходе изучения курса

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РСФСР 4 г. Москва 10 июня 1980 г. О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом (с изменениями,

НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГОДУ Ведущий консультант Департамента развития комплексных решений 20.01.2017 НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГГ.: СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКА,

22 июля 2008 года N 159-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-КГ16-240 город Москва 6 апреля 2017 года Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего