Главная » Возврат налога » Действие закона о земельных паях. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения Земли сельхозназначения законодательство

Действие закона о земельных паях. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения Земли сельхозназначения законодательство

Все земли Российской Федерации поделены на зоны. Это необходимо для того, чтобы граждане и организации использовали природные ресурсы более рационально и продуктивно, а также для сохранения природной ценности некоторых территорий. ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения (101-ФЗ) призван обозначить возможные виды их использования и правила владения этой недвижимостью.

Закрепленные в 101-ФЗ нормы

Разрабатывая текст документа, законодатели основывались на ряде принципов.

Земли должны использоваться таким образом, чтобы не возникали препятствия для их дальнейшего применения в целях ведения сельскохозяйственной деятельности.
Должен быть установлен максимальный размер площадь земельных наделов сельхозназначения, которыми может владеть конкретное физическое или юридическое лицо, и которые могут располагаться на территории конкретного района.
Когда владелец участка объявляет о его продаже, преимуществом в его приобретении наделяется муниципалитет или регион РФ. Исключением из этого правила являются ситуации, когда собственник продает территории на публичном аукционе.
Если земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственной деятельности, находится в долевом владении, и один из собственников отчуждает свою часть - преимуществом на получение прав на нее обладают другие сособственники или применяющие землю в своей деятельности организации или лица, являющиеся членами фермерских либо крестьянских хозяйств.
Организациям, доля иностранных лиц в которых превышает 50%, самим иностранцам и лицам, не имеющим гражданствам, предоставление земельных наделов для ведения сельского хозяйства осуществляется на специальных условиях. Они могут лишь арендовать интересующие территории, но не приобретать их в собственность.

Приватизировать землю, предназначенную для сельскохозяйственной деятельности, следует в соответствии с рассматриваемым нами 101-ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Земельным кодексом страны. Не могут быть приватизированными территории, принадлежащие государству или муниципалитету и использующиеся в качестве пастбищ для оленей на Крайнем Севере и отгонных пастбищ.

Правительство регионов России не имеет права выпускать дополнительные официальные документы, ограничивающие оборот земель сельскохозяйственного назначения или вводящие какие-либо правила, помимо содержащихся в федеральных законах. Если возникают отношения, касающиеся использования территории для ведения сельского хозяйства, и нормы которых не регулируются рассматриваемым законом, следует обратиться к другим федеральным документам.

Об изъятии земельных наделов

Статья 6 рассматриваемого документа обозначает случаи, когда в результате неправильного использования земель или их неиспользования недвижимость может изыматься. Это происходит в согласии с ГК РФ, ЗК РФ и рассматриваемым законом.

Земельный надел сельхозназначения может быть изъят, если ведущаяся на нём деятельность нарушает нормы, указанные в законодательстве государства, в результате чего плодородные свойства почвы были снижены или был нанесен серьезный вред окружающей среде (чтобы определить его размер, следует обратиться к ФЗ № 7). Процедура происходит в судебном порядке. Исключением из правила являются ситуации, когда:

земля приобретена в ипотеку;
владелец участка рассматривается как банкрот.

Рассмотренные выше исключения также распространяются на следующее правило: земельный надел сельхозназначения изымается у владельца принудительным образом, если с момента определения нарушений в использовании земли или же неиспользования участка прошло больше 3 лет, территория так и не стала использоваться для какого-либо рода сельскохозяйственной деятельности. Не входят в указанный срок периоды, когда на земле не могла вестись сельскохозяйственная деятельность работы в результате природных катаклизмов.

Если земельный участок, предназначенный для с/х работ, был изъят в соответствии с перечисленными факторами, суд постановит продать его на публичном аукционе. В срок до полугода этот вердикт должен быть приведен в исполнение (при необходимости должны быть выполнены межевые работы и установка ВРИ надела). В открытом аукционе по продаже изъятого земельного надела не могут участвовать:

члены семьи бывшего владельца недвижимости, а также организации, членом которых он является;
компании, оценивающие земельный надел, и их сотрудники;
сотрудники госорганов и органов самоуправления;
члены семей перечисленных выше физических лиц.

Если подобная сделка имела место быть ранее, при обнаружении такого факта она будет признана недействительной.

Порядок проведения публичного аукциона

Стартовая цена земельного надела будет равна или его рыночной стоимости, или кадастровой, если она была назначена в течение последних 5 лет до момента начала открытых торгов. Если было определено, что вести сельскохозяйственную деятельность на участке можно будет только после выполнения культурно-технической мелиорации, то его стартовая стоимость будет уменьшена на размер расходов, которые повлечет за собой выполнение указанных работ. При этом стартовая цена не может уменьшаться больше, чем на пятую часть.

Если открытый аукцион признается несостоявшимся, то в дальнейшем должно быть проведено повторное такое же мероприятие в течение двухмесячного срока. При этом стартовая стоимость земельного участка будет снижена на пятую часть относительно аналогичной на предыдущих торгах. Если повторный аукцион тоже не состоялся, то земельный надел сельхозназначения должен быть продан с помощью публичного предложения. Стартовая цена при этом будет равняться аналогичной на повторном аукционе.

Земля не может быть продана дешевле, чем за полцены от стартовой ее стоимости на повторном аукционе. Если посредством публичного предложения земельный надел не был продан в течение месяца, то муниципалитет или администрация округа, к которому он относится, могут выкупить участок по минимальной цене открытого предложения.

В случаях, когда эта возможность не была использована, субъект РФ в течение месяца должен выкупить землю в собственность государства по такой же минимальной стоимости открытого предложения. Деньги, полученные с продажи земельного участка сельхозназначения при помощи любого из рассмотренных выше вариантов, передаются бывшему владельцу изъятой недвижимости за вычетом расходов на межевание, оценку и изучение земли специалистами.

Когда недвижимость, предназначенная для ведения сельского хозяйства была изъята за неиспользование в течение 3 лет или ненадлежащее применение в какой-либо деятельности, её новый владелец, приобретший землю на открытом аукционе или другим способом, должен начать предписанную деятельность на этом земельном участке в течение года с момента получения прав владения. Если указанное правило не будет соблюдено новым собственником, и это будет выявлено специальной государственной комиссией, он может понести ответственность, аналогичную понесенной прежним владельцем.

Регистрационный госорган после перехода прав владения земельным участком сельхозназначения к новому собственнику обязан (в электронной форме) оповестить об этом инстанцию, осуществляющую слежение за использованием земель по назначению, не позднее середины месяца, идущего после отчетного. Это правило актуально, только если право собственности получается физическим или юридическим лицом на земельный участок, который был изъят у прежнего владельца за неиспользование или нарушения в ведении деятельности на нем.

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Если территория сельхозназначения продается владельцем, преимуществом в покупке по установленной собственником цене обладает муниципалитет. Исключений из этого правила два.

Земельный участок реализуется на открытом аукционе.
Недвижимость изъята для нужд государства или муниципалитета.

Собственник земли, желающий ее продать, должен оповестить об этом соответствующую государственную инстанцию. В извещении должна быть информация о стоимости земельного надела, его местонахождении, площади и сроке, в течение которого стороны сделки должны рассчитаться друг с другом. Этот срок не должен превышать 3 месяца. Направить документ собственник может либо заказным письмом, либо вручить под расписку самостоятельно.

Если муниципалитет откажется от приобретения земельного надела или же не уведомит о своем решении по этому вопросу владельца недвижимости в течение месяца, то в ближайшие год тот может продать участок любому юридическому или физическому лицу по стоимости, равной или превосходящей заявленную в извещении для муниципалитета.

Если продавец принимает решение снизить цену или изменить какие-либо другие условия документа о продаже, следует направить в указанный госорган новое оповещение. При нарушении указанного правила сделка считается недействительной с самого момента заключения.

Аренда земель сельхозназначения

Какие существуют особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения, касающиеся их аренды? Арендованными могут быть территории, предназначенные для ведения сельского хозяйства, которые поставлены на учет в кадастровой палате, в т. ч. и принадлежащие в качестве долей разным лицам. Если земля имеет несколько сособственников, то подписывать арендную документацию и соглашения касательно сервитутов в отношении этой территории может лицо, наделенное такими правами на общем собрании совладельцев. Подписываемые бумаги должны удовлетворять условиям, обозначенным совладельцами в соответствующем документе.

Земля сельхозназначения из собственности государства или муниципалитета может быть арендована на период от 3 до 49 лет, если другое не предусматривает федеральное законодательство. Если территория арендуется исключительно для выпаса животных или покоса сена, то документ об аренде может заключаться лишь на период до 3 лет. Арендная документация земель, предназначенных для ведений сельского хозяйства, может предусматривать передачу участка по окончании периода аренды или раньше, если арендующее лицо внесет всю выкупную стоимость до его окончания.

Наниматель, без нарушений исполняющий свои обязанности по договору, по окончании периода аренды имеет преимущество на заключение нового арендного документа, если иное не предусматривается первым договором или законодательством РФ. Любое лицо может арендовать земли для ведения сельского хозяйства без ограничения по их совместной площади.

В течение периода аренды наниматель может передавать свои права в залог. Для этого не требуется разрешение сособственников, владеющих долей арендованного земельного надела, если другое не предусматривается документом об условиях аренды.

Аренда принадлежащих государству или муниципалитету земель сельхозназначения

Земельные наделы, предназначенные для ведения сельского хозяйства и принадлежащие государству или муниципалитету, передаются во временное пользование соответственно нормам ЗК РФ. Лица, арендующие такие земли сельхозназначения, и в отношении которых не было выявлено нарушений госорганом, отвечающим за земельный надзор, могут приобрести эту землю или взять ее в аренду на новый период.

Площади, входящие в фонд перераспределения земель, передаются гражданам или компаниям во временное пользование (в т. ч. и безвозмездное) в соответствии с другими законами страны или области, в которой они расположены. Территории, предназначенные для ведения сельского хозяйства и принадлежащие государству или муниципалитету, могут быть переданы во временное пользование для выпаса скота, покоса сена, ведения целевой деятельности или сохранения привычных способов обеспечения жизнедеятельности:

казачьим, религиозным, научным и исследовательским объединениям;
малочисленным дальневосточным, северным и сибирским народам;
учебным заведениям, обучающим специалистов по сельскому хозяйству.

Выкупить землю, взятую в аренду на перечисленных основаниях, нельзя. Если в течение полугода после получением муниципалитетом прав на земельный участок сельхозназначения, организация, занимающаяся ведением сельского хозяйства, или фермерская организация обратились в госорганы с заявкой на покупку этой территории или ее аренду, то она может быть передана им без проведения открытого аукциона.

Стоимость этого надела не может превышать 15% от его оценки по кадастру, а оплата аренды - 0,3% от аналогичной оценки. Информацию об указанной возможности муниципалитет должен опубликовать в СМИ и на своем интернет-сайте, если таковой имеется, в течение 14 дней после получения прав на земельный надел.

Дополнительная информация об аренде

Территории сельхозназначения, принадлежащие государству или муниципалитету и отведенные под выпас оленей на Крайнем Севере или под отгонные пастбища, передаются во владение физическим лицам и организациям только в аренду или во временное пользование на бесплатной основе на период 5 или больше лет. Получение прав фермерскими и занимающимися сельским хозяйством организациями на владение или аренду земель, находящихся у них на праве безвозмездного и бессрочного использования или в качестве наследства, определяется ФЗ № 137 (от 25.10.2001).

Стоимость выкупа участков сельхозназначения в указанном выше случае не может превышать 15% от их оценки по кадастру и определяется законодательством конкретного региона РФ. Оно же определяет ситуации, при которых земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, могут передаваться физическим или юридическим лицам безвозмездно. Земли сельхозназначения, принадлежащие государству или муниципалитету, могут быть арендованы без проведения открытого аукциона на срок до 5 лет:

фермерскими организациями;
занимающимися сельским хозяйством компаниями, которые являются участниками программ господдержки по развитию сельского хозяйства.

Если в госорганы одновременно поступает несколько заявок на аренду земли сельхозназначения, то порядок их рассмотрения устанавливается статьей 39.18 ЗК РФ.

Информация о сделках с землей сельхозназначения

Правовое регулирование оборота земельных долей также предусматривает Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В нем указывается, что к любой сделке, заключаемой в отношении недвижимости, разделенной на доли, применяются нормы ГК РФ. Если же сособственников больше пяти, то эти нормы дополняются указаниями из рассматриваемого закона.

Чтобы произошло отчуждение права владения на часть земли, следует подать заявку на эту процедуру в регистрационный госорган. Право владения заканчивается в момент, когда этот факт оказывается зарегистрированным. В этот же момент у округа, к которому относится земля, появляются права на нее. Если один из сособственников земли сельхозназначения решил продать свою часть земли без выделения территории в счет своей части другому совладельцу или участнику фермерского объединения, использующего эту землю, оповещать других совладельцев о своем желании продать свою часть земли не требуется.

Операции по продаже или аренде части земель могут осуществляться другими сособственниками, если те имеют доверенность на их заключение от владельца доли. Эта бумага должна быть заверена у нотариуса. Если право владения на часть земельного надела переходит к другому гражданину (организации), то изменение существующего документа об аренде земли, в состав которой входит доля, не требуется.

Невостребованные земельные доли

Если часть земли не использовалась владельцем ни для какой деятельности, а также не была сдана в аренду в течение трёх и больше лет, то она признается невостребованной. Перечень таких долей публикуется местным госорганом в СМИ и на собственном интернет-сайте (если таковой имеется) не позднее, чем за 3 месяца до момента проведения собрания владельцев долей рассматриваемого земельного участка.

На собрании список передается совладельцам для утверждения. Если кто-либо из них имеет возражения и считает, что какие-то части земли включены в перечень ошибочно, то он может оспорить внесение путем подачи письменной бумаги об этом в местные госорганы, а также сообщить об этом на общем сборе владельцев земли.

Если перечень невостребованных долей не будет утвержден сособственниками земельного участка в течение 4 месяцев с его публикации госорганами, муниципалитет имеет право утвердить список без участия владельцев. Муниципалитет может подать иск в суд на передачу в его собственность долей, которые в итоге официально были признаны невостребованными.

В статье рассматривается последняя редакция закона, вступившая в силу с 1 января 2019 года. Однако приведенная информация не полная, т. к. текст документа довольно большой. Если у вас возникли вопросы об обороте земель сельхозназначения или же о смежных законах (в т.ч. о ФЗ № 435), рекомендуем вам проконсультироваться со специалистом. Наш юрист готов ответить на любые вопросы в режиме онлайн. Введите свой вопрос в форму внизу экрана, и уже через пару минут вы получите бесплатную консультацию по интересующей теме.

4. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 03.07.2016 N 336-ФЗ.

Абзацы третий - четвертый утратили силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

5.1. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет.

7. Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

8. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебная практика по статье 10 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Определение от 5 сентября 2019 г. по делу № А68-8367/2018

6, статьями 39.15, 39.17, пункту 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», суд установил, что предприниматель не представил каких-либо документов, свидетельствующих об имеющихся в отношении...