Собственник несет ответственность за содержание своего имущества. Все консультации у юристов бесплатны

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к Ст. 210 ГК РФ

1. Под бременем содержания имущества, возложенным на собственника, следует понимать обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Степень заботливости и осмотрительности собственника при выполнении этой обязанности, а в ряде случаев — конкретные меры попечения об имуществе могут быть предусмотрены в технических стандартах и регламентах, правилах эксплуатации отдельных видов имущества, правилах ведения отдельных видов деятельности. При отсутствии нормативного регулирования подобного рода в случае спора о том, исполнил ли собственник свою обязанность по несению бремени содержания имущества надлежащим образом, данный вопрос должен решаться применительно к конкретному случаю, с учетом особенностей как самого имущества, так и способов введения его в хозяйственный оборот.

В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Обязанность несения бремени содержания имущества собственником следует понимать двояко. Во-первых, ее закрепление в комментируемой статье 210 ГК РФ не позволяет собственнику требовать ее исполнения кем бы то ни было, если только такая обязанность других лиц не предусмотрена законом или договором. Примерами отличного от установленного комментируемой статьей распределения бремени содержания имущества служат, в частности, правила ст. , и об обязанностях сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества, ст. , и ст. 67 ЖК РФ об обязанностях нанимателя жилого помещения и др.

Во-вторых, комментируемая статья действует в интересах абстрактного неограниченного круга лиц либо (в ряде случаев) в государственных или общественных интересах, поскольку обязывает собственника поддерживать имущество в надлежащем состоянии в тех случаях, когда это необходимо для предотвращения вреда жизни и здоровью, имуществу окружающих собственника лиц, общественной инфраструктуре и общественной безопасности. Даже вещи, не наделенные технической сложностью и особыми свойствами, в случае их небрежной, безответственной эксплуатации, отсутствия необходимой заботы о них способны быть помехой в хозяйственной деятельности иных лиц, причиной возникновения вредоносных последствий. Такая возможность многократно увеличивается, когда безответственно, небрежно, неквалифицированно используются вещи, эксплуатация которых в силу их технических свойств требует особого усердия (например, источники повышенной опасности), либо когда оставляется в бесхозяйном состоянии вещь с потенциально вредоносными свойствами, безопасность которой для окружающих должна постоянно поддерживаться собственником или лицом, которому собственник делегировал такую обязанность. Надлежащее несение собственниками бремени содержания их имущества в подобных особо значимых ситуациях законодатель стимулирует рядом мер. К их числу относится, в частности, установление повышенных оснований для гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный деятельностью, . Кроме того, законом установлены случаи, когда собственник должен исполнять свои обязанности по содержанию имущества под угрозой утраты самого права собственности. Примером таких санкций может служить и . Несмотря на то что по общему правилу правопорядку безразлично, каким образом и насколько активно собственник использует имущество в хозяйственном обороте (в частности, ), в указанных случаях надлежащее попечение о наиболее важных для оборота объектах прав выступает в качестве условия сохранения титула.

Наконец, причиненный в связи с его отказом от права собственности и, соответственно, прекращением попечения о данном имуществе до приобретения права на него другим лицом или его гибели. Это означает, что любые вещи, способные причинять вред окружающим, должны поддерживаться собственником в состоянии, предотвращающем вредоносные последствия, даже в случае его отказа от намерения осуществлять правомочия собственника, не говоря уже о гораздо более распространенных случаях заинтересованности хозяйствующих субъектов в их осуществлении.

Последнее время все чаще возникают споры о том, кто же несет бремя расходов на содержание и кто оплачивает КУ - арендатор или собственник нежилых помещений?

Краткий ответ:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Развернутый ответ:

Жилищным кодексом Российской Федерации (п.3 статьи 154) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 той же статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс РФ, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусматривает, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи)

Арендатор берет в аренду помещения, находящиеся в собственности у ЮЛ или ФЛ, из чего следует, что Арендатор не является ни нанимателем, ни собственником этих помещений.Гражданский и Жилищный кодексы не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

Арендатор является потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды. Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество, переданное Арендатору в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования, исходя из его фактического назначения. Предоставляемое Арендатору помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов,на АРЕНДОДАТЕЛЯ, как собственника помещения, возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Договор аренды, заключенный между Арендатором и Собственником, регулирует отношения собственника и арендатора, и правовых оснований считать, что в нем могут содержатся условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, нет и не может быть.

Эта позиция четко подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10 и надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения должен выступать собственник помещений .

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Бремя содержания имущества возложено на его собственника Законом (статья 210 ГК РФ). Частью 5 статьи 161 ЖК РФ установлено, чтособственники помещений в многоквартирном домеобязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией . Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10,на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом иоплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Договор между Арендодателем и Арендатором , в котором предусмотрена обязанность последнего по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, подлежитотклонению в Судах в силу положений пункта 3 статьи 308 ГК РФ, устанавливающих, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома. Указанный выше договор аренды не порождает обязательств арендатора перед УК, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2011 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796.

Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды . Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.

Президиум указал, что именнособственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества , исобственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может содержать обязательствавозлагать на арендатора обязанность, которая прямым указанием Закона возложена на собственника.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к статье 210 Гражданского Кодекса РФ

1. Собственник обычно заинтересован в возможно более долгом существовании своего права, по крайней мере до тех пор, пока не изменятся его интересы в отношении вещи. Ради продления существования вещи он обычно готов нести бремя ее содержания, что является вполне справедливым.

Под бременем содержания имущества понимается необходимость поддерживать его пригодное для эксплуатации и безопасное состояние, оплачивать предусмотренные законом налоги и сборы, страховать имущество в случае необходимости. Комментируемая статья содержит общее правило, согласно которому собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Общее положение комментируемой статьи может конкретизироваться в специальном законодательстве. Так, согласно ч. 3 обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

2. Примерами исключений из общего правила комментируемой статьи служат положения ст. ст. 343, 616, 634, 644, 661, 678, 681, 891 ГК об обязанности залогодержателя (если он владеет имуществом), арендатора (если это предусмотрено договором), нанимателя жилого помещения, хранителя по содержанию имущества.

3. Бремя собственности не является для собственника юридической обязанностью. Скорее это внутренне присущее всякому рачительному хозяину естественное стремление использовать вещь как можно дольше. Исключением, впрочем, являются некоторые нормы Кодекса, в которых предусматриваются негативные последствия, например, за бесхозяйственное содержание культурных ценностей и жилых помещений, за вредное воздействие вещи на имущественную сферу другого лица, а также ответственность собственника за вред, причиненный вещью, в частности в связи с отказом собственника от права собственности до приобретения права на имущество другим лицом или гибели имущества (см. коммент. к ст. ст. 236, 240, 293, 304, 1064 ГК).

Лейкин Илья Аркадьевич ,
Белгород,
практикующий юрист
910-324-53-79, [email protected]

В наши дни, в ходе поиска взаимовыгодного партнерства между государством и бизнесом нередко можно услышать старую максиму: «собственность обязывает». Под этим, как правило, понимается некий комплекс обязанностей, которыми связан собственник имущества перед неограниченным кругом лиц.

Так Л.В. Щенникова указывает, что с введением в Гражданский кодекс Российской Федерации 1994 года статьи 210 решена одна из задач регулирования отношений собственности.

Что же относится к этим обязанностям?

Ответить на этот вопрос односложно нельзя. Бремя содержания имущества может включать в себя расходы для ремонта и охраны имущества, обязанности производить те или иные действия с имуществом, а как следует из некоторых судебных актов, арбитражные суды относят к бремени содержания имущества обязанность по уплате налогов.

Е.А. Суханов указывает, что лицо, присвоившее имущество, получает не только приятное «благо» обладания им как следствие своего хозяйственного господства над имуществом. Одновременно на него возлагается и бремя содержания собственных вещей: необходимость осуществления ремонта и охраны, несение риска случайной гибели или порчи от причин, за которые никто не отвечает, а также риска возможных потерь от неумелого или нерационального ведения своих дел (вплоть до разорения и банкротства).

Гражданское законодательство России содержит традиционное разделение имущества, свойственное континентальной системе права, на потребляемое и непотребляемое, делимое и неделимое, движимое и недвижимое. Природа имущества обусловливает потребность различного регулирования отношений, связанных с недвижимостью, денежными средствами, животными и другими видами имущества.

Вместе с тем, статья 210 Гражданского кодекса РФ не различает разновидности имущества, и, следовательно, может быть применена для регулирования отношений связанных с содержанием любого имущества.

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом наиболее абсолютным образом, в том числе самостоятельно определять его юридическую судьбу, и даже уничтожить его, если этим не будут нарушены нормы закона, а также права и охраняемые законом интересы других лиц. Содержание всякого ли имущества может затрагивать права третьих лиц?

Уго Маттеи задается аналогичным вопросом, анализируя доктрину злоупотребления правом. «Где та грань, за которой первоначальное осуществление права, защита которого составляет суть права собственности, переходит в злоупотребление оным? Например, притом, что типичным использованием книги считается ее прочтение (именно для этого люди и покупают книги), кому-то может прийти в голову купить книгу для того, чтобы с ее помощью разжечь камин или, если этот человек (представим себе невероятное сегодня) не обучен грамоте, собрать и выставить напоказ модное собрание книг. Ни одна правовая система не вправе отказать в защите любого желания собственника книги лишь на том основании, что он злоупотребляет правом собственности.»

Первым наглядным механизмом требования к собственнику о содержании вещи являются нормы Гражданского кодекса о животных как самостоятельном объекте гражданских прав.

Абзац 2 статьи 137 ГК РФ не допускает жестокое обращение с животными, противоречащее принципам гуманности.

В соответствии со статьей 241 ГК РФ в случаях, когда собственник домашних животных обращается с ними в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным, эти животные могут быть изъяты у собственника путем выкупа лицом, предъявившим соответствующее требование в суд. Статья 241 ГК содержит гипотезу и санкцию нормы, диспозиция которой изложена в абзаце 2 статьи 137 ГК РФ.

Частично гипотеза статьи 241 ГК является бланкетной, предполагающей наличие установленных законом правил, в другой части гипотеза предполагает применение принципа гуманности, что, несомненно, определяет ее публичноправовое значение.

Подобные требования предъявляются также к лицу, задержавшему безнадзорное животное. Такое лицо обязано надлежаще содержать животное и при наличии вины отвечает за его порчу или гибель (пункт 3 статьи 230 ГК РФ).

Во-первых, необходимость специального регулирования вопросов содержания животных связана с признаваемыми в обществе нормами нравственности и гуманности, животное – объект прав, но, в то же время, существо живое.

Во-вторых, требование заинтересованного лица к собственнику сформулировано как изъятие имущества путем выкупа, а не обязание собственника выполнять соответствующие действия. Таким образом, законодатель избрал способ установления в законе определенной ответственности, наступающей при ненадлежащем содержании имущества.

Распространяется ли приведенный способ предъявления требований к другим видам имущества?

Согласно статье 293 Гражданского кодекса РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Продолжение перечисленных нарушений после предупреждения дает право суду по иску органа местного самоуправления принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов.

Бесхозяйное содержание жилого помещения – это бездействие собственника, нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, в частности длительное невыполнение работ по текущему и капительному ремонту против нормативных сроков, несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей.

Очевидно, статья 293 ГК РФ входит в группу норм, возлагающих ответственность на собственника в связи с ненадлежащим содержанием своего имущества.

Разница между ответственностью собственника за ненадлежащее содержание животного и квартиры состоит в том, что в первом случае требование может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, а во втором – органом местного самоуправления.

Разница между животным и квартирой состоит в том, что принципом возложения ответственности в первом случае является гуманность, а во втором – восстановление прав широкого круга лиц на неприкосновенность жилища.

Под ответственностью в описанных выше случаях следует понимать только утрату самого права на вещь, разрыв связи между лицом и вещью. Такая ответственность защищает публичный правопорядок, то есть служит интересам широкого круга лиц. Имущественных потерь при этом собственник не несет, так как получает денежную компенсацию за утрату-изъятие вещи.

Несет ли собственник бремя непредвиденных случаев вреда другим лицам, причиненного своим имуществом? На первый взгляд нет связи между главой 59 и статьей 210 Гражданского кодекса РФ.

Однако постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 сентября 2003 года по делу No А33-15966/02-С1 заставляет задуматься:

22 сентября 2002 года на улице Карла Маркса в городе Красноярске произошло дорожно-транспортное происшествие: водитель автобуса «Вольво» наехал на люк колодца тепловой камеры, принадлежащего Красноярской теплосети, в результате чего автобусу причинены повреждения. Управлял автобусом работник ООО «Стельмах» – водитель Попов.

Постановлением No 24 от 02 октября 2002 года заместителя начальника ОГИБДД Центрального РУВД Ермаковым В.Н. производство по делу об административном правонарушении в отношении водителя Попова прекращено за отсутствием в его действиях состава административного правонарушения.

Общество с ограниченной ответственностью «Стельмах» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Открытому акционерному обществу «Красноярскэнерго» о взыскании убытков, возникших в результате дорожно-транспортного происшествия.

Решением арбитражного суда от 02 апреля 2003 года в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 05 июня 2003 года решение оставлено без изменений.

Суд первой и апелляционной инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу о том, что истцом не доказана противоправность действий ответчика.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 сентября 2003 года решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены. Дело направлено на новое рассмотрение.

При этом суд кассационной инстанции указал следующее.

Материалами дела подтвержден факт причинения вреда ответчику, размер имущественного вреда. Арбитражным судом установлено и материалами дела подтверждено, что люк колодца тепловой камеры принадлежит ОАО «Красноярскэнерго». Установка люка произведена некачественно и не соответствует ГОСТу. Таким образом, обращаясь в суд с иском о возмещении вреда (статья 1064 ГК РФ), истец доказал наличие у него вреда и причинной связи между действиями причинителя и наступившим вредом.

Причинитель предполагается виновным, если не докажет отсутствие своей вины.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Ответчик не доказал, а судом не выяснен факт, было ли передано бремя содержания принадлежащего ответчику имущества другому лицу.

Приведенные судебные акты по делу No А33-15966/02-С1 официально опубликованы не были.

Не допускает ли формулировка федерального арбитражного суда объективное вменение ответственности за непредвиденные случаи причинения вреда?

На этот вопрос невозможно ответить, не заглянув в историю происхождения максимы: «собственность обязывает». Статья 210 Гражданского кодекса РФ является законодательным закреплением либеральной парадигмы «Собственность, Свобода, Ответственность», колыбелью которой является Франция. При этом Гражданский кодекс Франции не содержит аналога статьи 210 ГК РФ.

Французское гражданское право понимает бремя содержания имущества, как ответственность собственника за вред, причиненный вещами. Отсюда и следует появление в разделе «Деликты и квазиделикты» нормы абзаца 1 статьи 1384 ФГК, который гласит:

«Мы ответственны не только за ущерб, причиненный нашей собственной деятельностью, но также и за ущерб, причиненный в результате деятельности лиц, за которых несем ответственность, равно как ответственны и за те вещи, которые находятся у нас под присмотром».

Согласно традиционной доктрине такая ответственность возникает в случаях предусмотренных статьями 1384, 1385 и 1386 ГК Франции, то есть самостоятельное применение нормы абзаца 1 статьи 1384 ГК Франции не представляется возможным. Организующим принципом ответственности французское гражданское право считает вину причинителя ущерба.

Однако современные исследователи права указывают на то, что потребности хозяйственного оборота в настоящее время требуют менее ограниченного толкования и более широкого применения указанной нормы.

Так Catherine del Cont задает провокационный для современного гражданского права вопрос: «Совместимо ли с фундаментальными принципами, которые в нашей юридической системе регулируют вопросы гражданской ответственности, объективное вменение в вину окончательного бремени непредвиденных обстоятельств торгового обмена лицам, имеющим титульное владение?»

Анализируя неразрешимые в настоящее время проблемы правоотношений, связанных с владением имуществом и рисками, вытекающими из злоупотребления правом, автор приходит к выводу, что указанная норма Гражданского кодекса Франции содержит общий принцип объективной ответственности: текст никоим образом не ссылается на вину, он недвусмысленно указывает на факт возмещения материального ущерба, причиненного в результате деятельности человека и/или лицами и вещами, находящимися под его руководством и контролем.

Российское законодательство уже сделало шаг на пути признания объективной ответственности, которая наступает в случаях причинения вреда источником повышенной опасности. Приведенное в статье постановление федерального арбитражного суда свидетельствует о том, что мы уже готовы сделать второй шаг…