Шаблон договора купли продажи с обременением. Договор купли-продажи с обременением.
довольно частый юридический прием в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи недвижимости.
Статья обновлена 09.01.2017 г
Обременение в пользу продавца регистрируется в Росреестре и запись об этом вносится в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.
- Любое регистрационное действие, в том числе и наложение обременения, в Росреестре производится по заявлению участника сделки.
То есть без заявления, о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) в ЕГРН, регистратор обременение не зарегистрирует.
Даже если в Договоре купли-продажи об этом указано.
Процедура регистрации обременения
- Госпошлина за регистрацию обременения не уплачивается.
- Заявление о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) подают все участники сделки купли-продажи.
- В Свидетельстве о государственной регистрации права, в раздел «Ограничения» будет внесена запись «ипотека» С 15.07.2016 вместо Свидетельства выдается Выписка из ЕГРП (с 01.01.2017 -ЕГРН) и запись об обременении там будет отражена
- На правоустанавливающем документе (договоре купли-продажи) будет проставлена регистрационная надпись о регистрации обременения.
- Сделка с обременением регистрируется 5 рабочих дней
- Снимается обременение три рабочих дня и тоже по заявлению всех участников сделки
- Документ о полной оплате в Росреестр не передается!
- Закон не обязывал собственника менять Свидетельство ()
- Замена Свидетельства происходит по заявлению сторон в течении 3 рабочих дней.
- Госпошлина за замену Свидетельства 350 рублей (на 2016 год)
Формулировка договора купли-продажи
- В разделе «Порядок расчетов» прописывается подробно в какие сроки и какими суммами будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.
- В разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца регистрируется обременение, в связи с рассрочкой / отсрочкой платежа.
- Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату, но при этом не прописали о возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено, потому что главным является ЗАЯВЛЕНИЕ!
- Наложение обременения в пользу Продавца не является обязательной
процедурой. Если стороны доверяют друг другу
- в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»
Опираясь на свой многолетний опыт сопровождения сделок, смею рекомендовать — обременение накладывать. Ведь снять его легко!
Подготавливаясь к сделке купли-продажи стоит особенно внимательно отнестись ко всем нюансам, которые могут сопровождать ее. Малейший недочет сможет обернуться для покупателя большим провалом. Так, если объект недвижимости находится в обременении, то это станет причиной, по которой от совершения сделки купли-продажи недвижимости возможно придется отказаться ().
Виды обременения недвижимости
Обременением называются ограничения, которые накладываются на операции с недвижимостью. Существует несколько видов обременения, о которых продавец обязательно должен известить покупателя:
- недвижимость является залоговым имуществом;
- имущество является арендованным;
- присутствует договор сервитута;
- супруг продавца является совладельцем недвижимости;
- есть договор ренты;
- собственником имущества является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин;
- присутствуют третьи лица, которые зарегистрированы в квартире.
Залог
Квартира находится под залогом тогда, когда ее владелец еще на погасил ипотечный кредит. Продажа недвижимости возможна только с согласия банка, выдавшего кредит на ее покупку. Совершение сделки производится в тех случаях, когда ипотека погашена досрочно за счет средств собственника. В таком случае продавец получает разницу между ценой имущества и суммой, которая была выплачена банку в качестве погашения кредита. Такие условия прописываются в договоре.
Покупатель сможет проверить наличие ограничений путем обращения в органы Росреестра. Для этого необходимо составить соответствующий запрос, ответ будет содержать причины их применения.
Арест
Является самым сложным моментом в деле обременения недвижимости. Арест накладывают судебные исполнительные или правоохранительные органы. В таком случае с недвижимостью невозможно совершать какие-либо сделки. Продажа квартиры или земельного участка возможна только после снятия ареста.
Аренда
Недвижимость находится на момент совершения сделки в аренде. Тогда покупатель должен будет соблюсти все условия договора аренды квартиросъемщики могут пользоваться жильем до истечения договора по аренде.
Рента
Договор ренты обычно люди заключают тогда, когда не могут завещать квартиру наследникам. Снятие обременения происходит после смерти собственника.
Вторым собственником является супруг продавца
Если супруг является совладельцем недвижимости, то для продажи потребуется его письменное разрешение.
В квартире прописаны третьи лица
Здесь продавец должен указать, в какой срок третьи лица будут выписаны из квартиры.
Совершать сделку купли-продажи недвижимости можно и без снятия обременения, но в этом случае обременение ляжет на плечи покупателя. Так, недвижимость находится в собственности у покупателя, но до снятия обременения она будет в залоге у продавца.
Риски при покупке и продаже квартиры с обременением
Статистические данные
Согласно статистике, наиболее распространенным ограничением является залоговое обременение, то есть – квартира является предметом залога под выданный кредит либо является залогом под иные обязательства должника перед банком.
Многие владельцы недвижимости или граждане, желающие приобрести ее, заинтересованы в особенностях продажи или покупки квартир с обременением. Важно помнить, что такое обременение на квартиру и как оно затрудняет заключение договоров, так как продажа обремененной квартиры не менее рискованная операция, чем ее приобретение.
Обременение – это ограничение собственника в правах на недвижимое имущество из-за частичного владения квартирой иным лицом либо организацией. Обладателем доли на жилье могут являться банковское учреждение, индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.
В тех случаях, когда владелец не снял обременение и осуществил передачу прав, появляется ряд проблем. Потребуется немало времени на решение вопросов с судом и новыми владельцами жилья. Издержки за проведение судебных заседаний будут производиться за счет ответчика. Поэтому предыдущему владельцу безопаснее избавиться от наложенных ограничений до момента заключения сделки о купли-продажи.
Покупатель в такой же степени подвергается опасности при покупке недвижимости с обременением. Действующее ограничение не позволяет ему полностью распоряжаться недвижимостью. Возврат средств до решения проблемы в судебном порядке невозможен, а сам процесс растягивается на месяцы и даже годы.
Приобретение недвижимости с обременением
Про ипотеку под залог недвижимости можно прочитать по ссылке
Важные нюансы
Если имущество приобретено недавно, то заимодатель, согласно договору, вправе запретить какие-либо операции с недвижимостью. Срок составляет полгода или год. Но банковские организации способны подойти к рассмотрению вопроса с разных сторон:
1) Перед поиском покупателя на имущество следует уточнить у своего банка разрешено ли осуществлять такие операции над квартирой;
2) Банк вправе запретить сделку, в случае неуплаты 50% суммы займа. Рекомендуется заранее уточнять информацию;
3) Если возникает потребность продать квартиру с обременением для получения иной с большей площадью, то залоговое жилье продавать необязательно. Банк предоставляет дополнительный кредит, а гражданин продает прежнюю недвижимость и покупает новую;
4) При сервитуте обязательно письменное согласие держателя прав собственности;
5) При обремененной ренте следует убедиться, что хозяин не имеет прямых наследников на недвижимость, иначе выкуп квартиры с обременением чреват последствиями;
6) Стоит потребовать выписку из домовой книги на предмет иных лиц, которые могут быть прописаны в квартире.
Если у вас есть вопросы относительно составления договора купли-продажи с обременением, пишите их в комментариях
Приобретение жилой недвижимости иногда может быть сопряжено для покупателя дополнительными рисками.
Они связаны с наличием возможных ограничений, существующих по квартире. И все моменты желательно заранее для себя понимать.
В данной статье мы расскажем о том, что представляет собой договор купли-продажи квартиры с обременением.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!
Основных существует 6, которые можно условно разделить на две группы.
В первую из них входят обременения на саму недвижимость.
Вторая группа касается некоторых препятствий в пользовании квартирой. Итак, какие же типичные обременения можно сегодня встретить на рынке недвижимости.
Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.
Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки. Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.
Недвижимость может находиться в залоге и по другим основаниям. Тогда на продажу квартиры все равно необходимо получить письменное одобрение от залогодержателя.
Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.
Обременение может заключаться и в необходимости получения согласия на отчуждение квартиры от другого члена семьи, опекуна или органа опеки.
Это происходит в случаях с продажей квартиры:
- купленной в браке;
- со стороны недееспособного гражданина;
- от лица несовершеннолетнего собственника.
Продажа квартиры, приобретенной в период брака, имеет свои особенности.
Во-первых, согласие от второго супруга должно быть нотариальным. Во-вторых, оно необходимо и тогда, когда официально оформлен развод, но собственность все еще не поделена.
Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.
И с пользователями уже придется договариваться полюбовно, либо же ждать окончания срока действия арендного соглашения.
Есть и еще один случай обременений, связанных с приватизаций продаваемого жилья. Все дело в том, что если один из супругов оформил квартиру рассматриваемым способом только на себя, то у другого останется после развода право проживания на той площади, которая оформлена в период брака. Поэтому покупателю квартиры нужно будет подумать о выписке нежелательных пользователей.
Возможные риски
Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.
Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.
Поэтому важно снять арест уже до момента подписания итогового договора.
Кроме того, новый собственник не застрахован от того, что заключенную сделку впоследствии суд может объявить недействительной.
Тогда по правилам реституции квартиру придется вернуть продавцу без гарантии на то, что деньги можно быстро получить назад.
Также в случае с рентой есть и такой вариант, когда ее получатель окажется недовольным и будет настаивать на расторжении договора.
Всегда перед оформлением документов на вторичном рынке недвижимости рекомендуется взять выписку из официального источника информации. На данный момент применительно к недвижимости таковым выступает Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
После такого шага станет уже примерно ясно, какие обременения могут быть у квартиры (залог, арест, наличие других собственников и т.д.).
Особенности заключения договора
Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать.
Это же касается и данные тех лиц, которые имеют право пользоваться квартирой (арендаторы, бывший супруг, прописанные лица).
Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре.
На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.
При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены. Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права.
Опять вернемся к ситуации с совместным имуществом, полученным в период брака.
Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.
Договор купли продажи квартиры с обременением — образец
Сделка по покупке квартиры с обременением выделяется особняком.
Поэтому важно все ее детали согласовать заранее.
Может быть, для этого пригодиться и образец договора, предлагаемый ниже.
В нем учтены все типовые формулировки по существованию возможных обременений.
Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.
Основания установления обременения
При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:
- полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
- полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
- поэтапное внесение оплаты по договору.
Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.
Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.
Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.
Порядок установления обременение в условиях договора
Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.
Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:
- срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
- порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
- содержание обременения.
Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.
Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.
Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя - если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.
Что в этом случае делать покупателю - уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:
- исковое заявление;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права и установление обременения;
- документы, подтверждающие перечисление полной суммы договора продавцу, либо расписку о передаче наличных денег .
В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.
Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.
С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.
Здравствуйте. Собираюсь продать квартиру. Я собственник. Покупатель хочет рассчитаться со мной не сразу полной суммой, а частями. Я так понял, что нужно составлять договор купли продажи с обременением. В связи с этим у меня вопрос: если покупатель...
13 Июня 2017, 10:10, вопрос №1665332 Олег, г. Мурманск
Как правильно оформить обременение при заключении договора купли-продажи квартиры?
Как правильно сделать следующее - оформить договор купли-продажи квартиры с условием, что покупатель (или его наследники) не сможет её (или её часть) продать, подарить, сдать в аренду, выселить меня и вселится сам и т.д. , до моей смерти. После...
25 Апреля 2017, 09:20, вопрос №1620019 Дмитрий, г. Калининград
Участок с обременением
Летом решила купить земельный участок по выгодной цене. Заключили с продавцом предварительный договор купли-продажи, где указано, что продавец является собственником участка площадью 186037 кВ.м. согласно ЕГРП, и то что продавец до 31.12.16...
24 Декабря 2016, 00:37, вопрос №1483865 Регина, г. Сургут
Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка покупателю?
Была заключена сделка купли-продажи земельного участка между физ.лицом (продавец) и юр. лицом (покупателем), данная сделка прошла государственную регистрацию с условиями о предоплате и после регистрации полным расчетом. на данный момент, предоплата...
23 Декабря 2016, 12:22, вопрос №1483182 Дарина, г. Уфа
Смогу ли я расторгнуть договор купли продажи земельного участка?
если заключили договор купли продажи земельного участка на одну сумму, а через пять дней сумма земельного участка увеличилась на хорошую сумму, смогу ли я расторгнуть договор
Как снять обременение с квартиры?
В ходе судебного процесса о взыскании задолженности в качестве обеспечительной меры мной был наложен арест на квартиру моего должника. Незадолго до регистрации ареста в ЕГРП мой должник успел наложить обременение в виде ипотеки по договору займа с...
13 Ноября 2016, 14:50, вопрос №1439642 Ольга, г. Москва
600
стоимость
вопроса
вопрос решен
Договор купли-продажи расторгнут, как избавиться от ипотеки
Здравствуйте! Ситуация такая... ипотека в Сбербанке на 180 мес. (Приобретение готового жилья.) Договор купли-продажи с застройщиком расторгла. После расторжения, Застройщик перевел деньги на ссудный счет в Сбербанке. Как поступать дальше?...
13 Ноября 2016, 06:31, вопрос №1439367 Елена, г. Москва
389
стоимость
вопроса
вопрос решен
Авто с обременением на регистрацию
Здравствуйте! Купил Авто с запретом на регистрацию. Есть договор купли-продажи(не уверен что продавал собственник), свидетельство о регистрации на прежнего владельца и ПТС с заполненными моими данными на право собственности. Страховку я на себя...
02 Ноября 2016, 21:55, вопрос №1429109 Сергей, г. Москва
600
стоимость
вопроса
вопрос решен
