Срок аренды в месяцах. Договор аренды

Переход права собственности или другого права на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора.
Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.
Первостепенное значение для всякого договора имеют его существенные условия, поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды . Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т.п.). В противном случае договор аренды может быть признан незаключенным по иску одной из сторон.
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, имеющее право по закону или на основании договора с собственником распоряжаться имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом.
В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду имущество они могут только с согласия собственника или по его распоряжению.
Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности.
Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.
Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом МРОТ, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации, но только в том случае, если он заключен на срок более года.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.
Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы : определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Содержание договора аренды
Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан :
1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).
Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок указывается в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.
Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.
По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имущества, за исключением таких, которые:
а) оговорены арендодателем при заключении договора;
б) заранее известны арендатору;
в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.
Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска.
2. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним относятся, в числе других, сервитуты и права залога.
3. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если же не установлен, то он осуществляется в разумный срок.
Ремонт должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц.
4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.
Арендатор обязан:
1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор должен использовать имущество сам.
2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него.
3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.
4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей.
От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению.
5. Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог.
Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит прежде всего от того, какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.
Досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.
Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора , если:

• арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

• арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается непригодным для пользования;
• арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту;
• имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон.
В соответствии действующим законодательством об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора.
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.
В случае заключения договора аренды с третьим лицом на тех же условиях старый арендатор вправе подать в суд на арендодателя и в обосновании своих требований представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.
Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. Кодекс предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.
Примером выкупа имущества в силу закона или договора могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений.

(статьи 295, 395, 581, 592 ГК)

Срок договора аренды либо срок действия договора аренды — срок, в течение которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться объектом аренды (ст. 577, 581 ГК).

Статья 581 ГК не разграничивает понятия «срок аренды» и «срок договора аренды».

Суд признал необоснованными доводы арендодателя о просрочке арендатора по возврату имущества и, следовательно, по начислению арендной платы по полуторной ставке. Обосновывая свою позицию, арендодатель указал, что согласно подписанным сторонами счетам-спецификациям к договору срок аренды изначально составлял 15 календарных дней, а затем дополнительно еще 9 календарных дней. По условиям договора, если оборудование не возвращается в указанный срок, арендная плата взимается по полуторной ставке за период с момента истечения срока аренды до момента фактического его возврата. По истечении предусмотренных в счетах-спецификациях сроков (15 и 9 дней) оборудование возвращено не было.

Изучив условия договора аренды, суд установил следующее. Договор аренды вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.12.2011. Указанный в счетах-спецификациях срок аренды сторонами четко не согласован. Исходя из смысла действующего законодательства срок аренды и срок действия договора аренды являются тождественными понятиями. Соответственно срок аренды ограничивается только действием договора аренды. Поскольку на момент возврата арендованного имущества (19.09.2011) предусмотренный договором срок его действия (до 31.12.2011) не истек, суд решил, что пользование имуществом осуществлялось арендатором в рамках действия договора (решение хозяйственного суда города Минска от 26.04.2012 (дело N 18-7/2012/14/21)).

Согласование условия о сроке договора аренды.

При согласовании данного условия сторонам рекомендуется:

— определить срок действия договора аренды;

— предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);

— указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;

— установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если в договоре не определен срок договора аренды.

Срок договора аренды не является существенным условием договора и определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия. Если стороны не согласовали срок договора аренды, такой договор признается заключенным на неопределенный срок, его расторжение осуществляется в установленном порядке (ст. 402, п. 1, 2 ст. 581 ГК, п. 14, 15 постановления Пленума N 1).

Примечание. О расторжении договора и одностороннем отказе от договора

аренды

При этом важно отметить, что для некоторых видов имущества законодательством установлены особенности определения срока договора аренды. В частности, договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются на срок не менее трех лет в порядке, предусмотренном законодательством. На срок менее трех лет допускается заключение такого договора лишь с согласия арендатора (подп. 1.1 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест», ч. 2 п. 14 постановления Пленума N 1).

3.1. Определение срока действия договора аренды

В соответствии со ст. 191 — 195 ГК срок действия договора аренды может определяться:

— календарной датой. Указанным способом сторонам рекомендуется устанавливать срок договора аренды, когда они заранее точно знают даты начала и (или) окончания своих взаимоотношений. Однако зачастую, устанавливая определенную календарную дату, стороны применяют предлоги «до» или «по», что может привести к неоднозначному пониманию окончания срока действия договора и ненадлежащему его исполнению. Таким образом, сторонам рекомендуется после определенной даты дополнять договор словом «включительно» либо иным образом излагать текст доступным и ясным языком, исключающим различное толкование положений договора.

«Настоящий договор аренды действует с момента фактического предоставления объекта аренды Арендатору и подписания сторонами соответствующего акта приема-передачи по 31 декабря 2014 г. включительно».

«Срок действия настоящего договора аренды начинается с 10.01.2014 и оканчивается 31.12.2014 включительно»;

— истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Настоящий договор аренды действует 3 (три) года с момента его заключения».

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 192 ГК). Так, если предположить, что в приведенном выше примере договор аренды заключен 03.03.2014, то срок аренды начинает течь с 04.03.2014. Окончание срока, определенного периодом времени, также имеет свои правила исчисления. Например, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока (ст. 193 ГК), т.е. если срок аренды начинает течь с 04.03.2014, то срок аренды, равный трем годам, заканчивается 03.03.2017;

— указанием на событие, которое должно наступить неизбежно.

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, индивидуальные характеристики которого указаны в приложении 1 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью (далее — объект аренды). Объект аренды предоставляется для размещения офиса Арендатора в целях оказания им юридической помощи.

Настоящий договор аренды действует включительно по день окончания срока действия лицензии N 00000/3333333 на осуществление адвокатской деятельности, выданной Арендатору (далее — лицензия). Заверенная Арендатором копия лицензии является неотъемлемым приложением к настоящему договору аренды».

Для отдельных видов аренды (имущества) законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора (ч. 1 п. 3 ст. 581 ГК). Например, договор аренды участка лесного фонда заключается на срок от одного года до пятнадцати лет (абз. 5 ч. 4 ст. 45 Лесного кодекса Республики Беларусь (далее — ЛК)). При этом, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора аренды до истечения предельного срока, договор прекращается по истечении предельного срока (ч. 1 п. 3 ст. 581 ГК). Если же срок договора аренды превышает установленный предельный срок, договор в любом случае считается заключенным на срок, равный предельному (ч. 2 п. 3 ст. 581 ГК).

Если срок действия договора аренды невозможно однозначно определить.

При рассмотрении дела судом будет приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в договоре аренды слов и выражений, которые в случае неясности будут устанавливаться путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если же изложенное не позволит определить содержание договора, будет выясняться действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом будут приниматься во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, установившуюся во взаимных отношениях сторон практику, последующее поведение сторон (ст. 401 ГК). Если же срок договора аренды невозможно однозначно определить, такой договор признается заключенным на неопределенный срок (ч. 1 п. 15 постановления Пленума N 1).

Ситуация из судебной практики.

Договор аренды помещения действует в течение 5 лет с момента государственной регистрации. Законодательством и дополнительным соглашением к договору аренды условие о необходимости государственной регистрации договора аренды отменено. Арендодатель посчитал, что отмена государственной регистрации договора повлекла и ничтожность пункта договора о сроке, договор аренды признается заключенным на неопределенный срок. В связи с изложенным арендодатель направил арендатору претензию об отказе от договора аренды и об освобождении помещения. Арендатор арендованное имущество не возвратил, и арендодатель обратился в суд с иском о его выселении.

Судебные инстанции пришли к выводу, что условие договора о сроке продолжает действовать и договор аренды заключен сторонами сроком на 5 лет с момента его подписания. Следовательно, договор аренды нельзя признать расторгнутым, для выселения арендатора отсутствуют основания (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 12.06.2012 (дело N 17-4/2012/410К)).

Примечание. О риске арендатора при согласовании условия о сроке

положения. Риски арендатора при заключении договора», подпункт 3.1.1

пункта 3.1 главы 3.

Примечание. О риске арендодателя при согласовании условия о сроке

договора аренды см. путеводитель по договорной работе «Аренда. Общие

положения. Риски арендодателя при заключении договора», подпункт 3.1.1

пункта 3.1 главы 3.

3.2. Применение условий договора аренды к отношениям,

возникшим до его заключения

(пункт 2 статьи 395 ГК)

Стороны могут достигнуть соглашения о применении условий заключенного договора на период, предшествующий дате заключения этого договора. Данное условие будет свидетельствовать о том, что стороны распространили условия договора аренды на отношения, возникшие до его заключения (п. 2 ст. 395 ГК, п. 7 постановления Пленума N 1), если иное не установлено законодательными актами. При этом сторонам целесообразно указать точную дату, с которой отношения сторон возникли и с которой условия договора будут на них распространяться. К примеру, если договор аренды заключен 03.03.2014, а отношения по аренде имущества возникли с 23.01.2014, то условие может быть определено следующим образом.

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Условия настоящего договора аренды применяются к отношениям сторон по аренде имущества согласно п. 1 настоящего договора, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора с 23 января 2014 г.».

Однако наличие в договоре аренды рассматриваемого условия не изменяет момент его заключения и срок действия. Другими словами, если договор аренды заключен 03.03.2014 сроком на один год, то срок его действия начнет течь с 04.03.2014, а заканчивается 03.03.2015.

Примечание. Подробнее об определении срока действия договора аренды

см. путеводитель по договорной работе «Аренда. Общие положения.

При этом достижение сторонами согласия о применении условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, вовсе не означает, что обязанность по выполнению этих условий возникла у арендатора ранее момента заключения самого договора аренды, поскольку договор вступает в силу и становится обязательным для сторон непосредственно с момента его заключения (п. 1 ст. 395 ГК). Другими словами, непосредственно к отношениям сторон, сложившимся до заключения договора аренды, стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности, установленные договором и (или) законодательством за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (неустойка, проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки и др.). В то же время во избежание разногласий сторонам рекомендуется в договоре указать, какие именно условия договора аренды применяются к возникшим ранее отношениям сторон.

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Условия настоящего договора аренды о внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом, а также об оплате расходов по его содержанию применяются к отношениям сторон по аренде имущества согласно п. 1 настоящего договора, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора с 23 января 2014 г.».

При этом необходимо отметить, что распространить действие договора аренды на отношения сторон до его заключения возможно, если арендодателем в пользу арендатора действительно произведена фактическая передача объекта аренды до заключения договора (п. 2 ст. 395 ГК, п. 20 постановления Пленума N 1).

Если применение условий договора аренды к отношениям сторон, возникшим до его заключения, не согласовано.

В этом случае условия договора аренды будут применяться к отношениям сторон, возникшим с момента его заключения (п. 1, 2 ст. 395 ГК).

Примечание. О риске арендатора при согласовании условия о применении

условий договора аренды к арендным отношениям, возникшим до заключения

договора, см. путеводитель по договорной работе «Аренда. Общие положения.

Риски арендатора при заключении договора», подпункт 3.2.1 пункта 3.2 главы

Примечание. О риске арендодателя при несогласовании условия о

применении условий договора аренды к арендным отношениям, возникшим до

заключения договора, см. путеводитель по договорной работе «Аренда. Общие

положения. Риски арендодателя при заключении договора», подпункт 3.2.1

пункта 3.2 главы 3.

3.3. Преимущественное право на заключение

договора аренды на новый срок

(пункт 1 статьи 592 ГК)

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (ч. 1 п. 1 ст. 592 ГК). Однако данное правило не распространяется на сходный или аналогичный объект и подлежит применению лишь в отношении ранее арендованного объекта аренды (ч. 1 п. 33 постановления Пленума N 1).

Арендатор сможет реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при наличии в совокупности следующих условий:

— арендатор надлежаще исполняет свои обязательства по договору аренды. Если арендатор нарушил условия договора аренды, он не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок (ч. 1 п. 1 ст. 592 ГК, ч. 1, абз. 2 ч. 2 п. 33 постановления Пленума N 1);

— арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (ч. 1 п. 1 ст. 592 ГК, абз. 3 ч. 2 п. 33 постановления Пленума N 1).

Ситуация из судебной практики.

Судом отказано в удовлетворении требования арендатора о понуждении арендодателя предоставить торговое помещение роллетного типа.

Арендатором не представлено доказательств направления в адрес арендодателя письменного уведомления, свидетельствующего о желании арендатора заключить договор аренды на новый срок. Кроме того, материалами дела и свидетельскими показаниями подтверждается, что арендатор до окончания срока действия договора выехал из занимаемого торгового помещения, вывез товар, деятельности в данном помещении не осуществлял, арендные платежи не уплачивал.

Следовательно, требование арендатора о понуждении арендодателя предоставить ему торговое помещение роллетного типа не подлежит удовлетворению в связи с истечением срока действия договора аренды (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Гомельской области от 06.06.2011 (дело N 618-5/2010/7/15/7-57А));

— арендатор согласен заключить договор аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагает заключить договор аренды с другим арендатором. Арендодатель не обязан придерживаться условий прежнего договора. Главное, чтобы арендодатель предложил равные условия и для арендодателя, и для третьих лиц. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении ранее арендованного объекта аренды (ч. 2 п. 1 ст. 592 ГК, ч. 1, абз. 4 ч. 2 п. 33 постановления Пленума N 1).

Кроме того, важно отметить, что если имеются доказательства, что собственник спорного имущества (арендодатель) в течение года со дня истечения срока аренды распорядился арендованным имуществом посредством сдачи его в аренду другому лицу и при этом отказал арендатору в заключении договора на новый срок, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 592 ГК, абз. 5 ч. 2 п. 33 постановления Пленума N 1). Однако законодательство не обязывает арендодателя заключать с арендатором договор аренды на новый срок, если он не намерен на равных условиях сдавать имущество в аренду третьему лицу.

Ситуация из судебной практики.

Судебные инстанции отказали в удовлетворении требования арендатора о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.

Арендодатель направил в адрес истца письмо о том, что срок действия договора аренды продлеваться не будет и арендатору необходимо освободить арендуемое помещение по истечении срока действия договора аренды. Арендатором был подан иск о понуждении арендодателя к заключению договора аренды, так как в соответствии с законодательством арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Представитель Арендодателя пояснил, что арендные отношения прекращены по причине необходимости использования имущества для собственных нужд.

Судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для применения арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку арендные отношения в рамках договора от 19.05.2010 были прекращены, новый договор с иным арендатором на нежилое помещение не был подписан и арендодатель указал на иное его использование после высвобождения арендатором (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 09.06.2011 (дело N 171-4/2011/379а)).

Иски о переводе на истца прав и обязанностей какой-либо из сторон по договору, заключенному с нарушением его преимущественного права, являются разновидностью исков о понуждении к заключению договора (п. 1 ст. 592 ГК, ч. 4 п. 9 постановления Пленума N 16). Таким образом, если арендодатель обратиться в суд с требованием о выселении арендатора, то для реализации своего преимущественного права на заключение договора аренды арендатору следует обратиться в суд с отдельным иском о понуждении к заключению договора. Другими словами, возражений арендатора в виде отзыва на требование арендодателя о его выселении будет недостаточно.

Ситуация из судебной практики.

Арендодатель обратился с иском в суд о выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений, поскольку арендодатель ранее направил арендатору уведомление об истечении срока договора, об отсутствии намерения заключить договор аренды на новый срок и предложил не позднее 02.07.2012 вернуть объекты аренды в установленном порядке.

Суд удовлетворил требования арендодателя. При этом доводы арендатора о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не приняты судом во внимание, поскольку выходят за пределы судебного разбирательства и могут быть предметом отдельного судебного спора (решение хозяйственного суда Витебской области от 18.09.2012 (дело N 109-18/2012)).

Примечание. О возобновлении, продлении (пролонгации) договора аренды

см. путеводитель по договорной работе «Аренда. Общие положения.

Соглашением стороны могут исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, что позволит арендодателю заключать договоры аренды с другими лицами без ограничений (п. 1 ст. 592 ГК).

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Арендатор по истечении срока настоящего договора аренды не имеет при прочих равных условиях преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, то есть стороны согласились данное право Арендатора исключить».

Если не согласовано условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок действует автоматически вне зависимости от того, предусмотрено соответствующее условие договором аренды или нет (ч. 1 п. 1 ст. 592 ГК). Однако законодательством предусмотрены и случаи, когда правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяется, например, к договору проката (п. 2 ст. 598 ГК), к договору аренды транспортного средства (п. 2 ст. 603, ч. 2 ст. 613 ГК).

Примечание. О риске арендодателя при несогласовании условия об

исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на

новый срок см. путеводитель по договорной работе «Аренда. Общие положения.

Риски арендодателя при заключении договора», подпункт 3.3.1 пункта 3.3

Примечание. О риске арендатора при согласовании условия об исключении

преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок см.

арендатора при заключении договора», подпункт 3.3.1 пункта 3.3 главы 3.

3.4. Возобновление договора аренды, продление

(пролонгация) договора

(пункт 2 статьи 592 ГК)

Возобновление договора аренды — продление действия условий договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в случаях и порядке, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 592 ГК).

Продление договора (пролонгация) — продление срока действия договора аренды на тех же условиях по соглашению сторон (п. 3 ст. 391 ГК).

3.4.1. Возобновление договора аренды в силу закона

Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 581 ГК) при наличии в совокупности двух условий:

арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора;

арендодатель не возражает против пользования арендатором арендованным имуществом (п. 2 ст. 592 ГК, абз. 2 ч. 1 п. 36 постановления Пленума N 1). Если же арендодатель возражает против дальнейшего пользования арендатором объектом аренды, ему следует направить в адрес арендатора свое несогласие на продление срока действия договора аренды в письменной форме (абз. 3 ч. 1 п. 36 постановления Пленума N 1).

Примечание. О риске арендодателя при направлении в адрес арендатора

письменного уведомления о несогласии на возобновление договора аренды см.

путеводитель по договорной работе «Аренда. Общие положения. Риски

арендодателя при заключении договора», подпункт 3.4.1 пункта 3.4 главы 3.

Примечание. О риске арендатора при направлении в его адрес

арендодателем письменного уведомления о несогласии на возобновление

договора аренды см. путеводитель по договорной работе «Аренда. Общие

положения. Риски арендатора при заключении договора», подпункт 3.4.1

пункта 3.4 главы 3.

Стороны могут в договоре предусмотреть условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору или что продление договора осуществляется только по соглашению сторон. Однако наличие перечисленных условий не препятствует возобновлению договора на неопределенный срок, если арендатор не вернул объект аренды и продолжает им пользоваться, а арендодатель не направил в адрес арендатора соответствующие возражения (п. 2 ст. 592 ГК, абз. 5 ч. 1 п. 36 постановления Пленума N 1).

Если же волеизъявление арендодателя направлено на прекращение договорных отношений, но арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, арендодатель вправе принять арендную плату за фактическое пользование объектом аренды. При этом принятие арендодателем арендной платы не будет свидетельствовать об автоматическом возобновлении (согласии на возобновление) договора аренды на тех же условиях, поскольку такая плата подлежит внесению арендатором до момента фактического возврата имущества (ч. 2 ст. 593 ГК, ч. 2 п. 36 постановления Пленума N 1).

Прекращение возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок договора аренды осуществляется по правилам прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Кроме того, расторжение договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, возможно и по правилам ст. 590 ГК при соблюдении установленных требований об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (ч. 3 п. 15 постановления Пленума N 1).

Примечание. Подробнее об основаниях и порядке отказа от договора,

заключенного на неопределенный срок, см. путеводитель по договорной работе

подпункт 12.3.1 пункта 12.3 главы 12.

Если условие о возобновлении договора аренды не согласовано.

Правила о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок будут действовать автоматически вне зависимости от того, предусмотрено соответствующее условие договором аренды или нет (п. 2 ст. 592 ГК). Однако законодательством предусмотрены и исключительные случаи, когда правило о возобновлении договора аренды по п. 2 ст. 592 ГК не применяется, например, к договору проката (п. 2 ст. 598 ГК), к договору аренды транспортного средства (п. 2 ст. 603, ч. 2 ст. 613 ГК).

3.4.2. Продление (пролонгация) договора аренды

по соглашению сторон

В законодательстве термин «пролонгация» не используется. Однако он часто применяется как в юридической литературе, так и в судебной практике и является синонимом термина «продление».

Согласование условия о продлении (пролонгации) договора аренды.

По общему правилу срок действия договора аренды может быть продлен путем заключения дополнительного соглашения (п. 1 ст. 420 ГК). Однако стороны вправе изначально в договоре аренды определить возможность его пролонгации (продления) либо в дальнейшем согласовать включение данного условия путем подписания дополнительного соглашения. При этом стороны должны учитывать и предельные (максимальные) сроки аренды, установленные законодательством, превышать которые не допускается (ч. 2 п. 3 ст. 581 ГК).

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Настоящий договор аренды действует по 31.12.2014 включительно. Если до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении, договор считается продленным на тех же условиях сроком на один год по 31.12.2015 включительно».

«Настоящий договор аренды действует один год с момента его заключения. Если до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении, договор считается продленным на тех же условиях сроком на два года».

В силу принципа свободы договора (п. 3 ст. 391 ГК) стороны могут согласовать условие о неоднократном продлении срока действия договора аренды.

Условие в договоре. Пример формулировки:

«Настоящий договор аренды действует по 31.12.2014 включительно. Договор считается продленным на тех же условиях сроком на один год в количестве не более трех раз (то есть по 31.12.2015 включительно, по 31.12.2016 включительно и по 31.12.2017 включительно) при условии, что до истечения очередного срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении».

«Настоящий договор аренды действует один год с момента его заключения. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (на один год) неограниченное количество раз, если до истечения очередного срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении».

Договор аренды с условием о его пролонгации на определенный срок не сможет быть прекращен по заявлению одной из сторон до истечения продленного срока договора аренды (если договором не согласовано право сторон на односторонний отказ от его исполнения), поскольку в данном случае договор аренды не является договором, заключенным (возобновленным) на неопределенный срок.

Если условие о продлении (пролонгации) договора сторонами не согласовано.

Договор аренды будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 592 ГК).

Параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

Сформировавшаяся практика дает на спорные касающиеся регистрации:

• не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);
• можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
• если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (ст. 310 ГК РФ). Договор считается заключенным.

Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73»)

Цена договора

Цена - существенное условие договора аренды помещения Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан. Отсутствие условия о цене говорит о незаключенности соглашения (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата необязательно выплачивается деньгами. Стороны могут выбрать вид оплаты из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса:

• твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;
• установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
• предоставление арендатором определенных услуг;
• передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
• возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, в договоре надо указать их стоимость. Это нужно также для вычисления размера НДС.

Изменение размера арендной платы

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон сколь угодно часто, даже если указание на возможность такого изменения в договоре аренды отсутствует.

Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.

В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию.

Обратите внимание

Расходы по незарегистрированным договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, статьей 252 Налогового кодекса.

Арендатор будет обязан выполнить условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции, если в договоре будет указано:

• арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату;
• арендная плата считается измененной (подлежит изменению) с момента получения арендатором уведомления (или указан иной момент и форма изменения условия).

Если в договоре будет прописано, что арендная плата может быть изменена арендодателем или по его требованию, арендатор может не соглашаться с таким изменением, а арендодатель вправе обратиться в суд для исполнения этого условия.

Практика показала, что изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если в договоре стороны оговорили порядок (механизм) изменения арендной платы, то рассчитанная таким образом сумма может меняться хоть каждый месяц. Арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, потому что это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает закон. Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если договор заключен на срок менее одного года, может быть предусмотрена индексация твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

Арендная плата может быть и уменьшена, как по договоренности сторон, так и по закону. Так, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Важно знать

Недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Даже если в договоре будет прописано иное, такое условие будет недействительным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Если стороны не обговорили возможность одностороннего изменения размера арендной платы, то любая из них вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Кроме этого, закон позволяет договариваться о полном запрете на изменение арендной платы.

Срок аренды

Срок аренды согласовывается непосредственно в договоре. Если он не определен, каждая сторона может в любое время отказаться от договора. Надо только предупредить об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Эту норму можно корректировать в соответствии с интересами сторон, например, установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Но нельзя полностью исключить право на отказ от договора, потому что в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16).

Бывает, что стороны включают в договор регрессное условие о применении соглашения к ранее сложившимся отношениям (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае срок действия исчисляется с момента подписания договора. Обязанности сторон по исполнению договора возникают с этого же времени (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

Расторжение срочного договора аренды

Срочные арендные договоры до окончания срока их действия можно расторгнуть по обоюдному согласию, в одностороннем или судебном порядке. Закон устанавливает обстоятельства, при которых стороны могут обратиться в суд за расторжением договора. Прежде чем подать иск, сторона должна направить контрагенту письмо с предложением о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ), иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).

Статья 619 Гражданского кодекса устанавливает случаи, когда арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом:

• арендатор существенно или неоднократно нарушает условия пользования имуществом или использует его не по назначению;
• арендатор существенно ухудшает качество имущества;
• неоднократный пропуск срока оплаты;
• арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
• иные случаи, установленные договором, например: однократный пропуск срока оплаты, непроведение текущего ремонта. В договоре может быть установлен лимит задолженности, после которого арендодатель вправе обратиться в суд. Но в договоре можно указать и такие случаи, которые не связаны с нарушением арендатором своих обязательств.

На заметку

Не нужно платить госпошлину за регистрацию расторжения договора в одностороннем порядке (подп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Прежде, чем обратиться в суд, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный, предложенный им срок.

По требованию арендатора суд расторгнет договор аренды в следующих случаях:

• арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем помещение в оговоренный или разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. При расторжении договора можно требовать возмещения убытков;
• если необходимые принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Такие действия целесообразны, если арендодатель не исполнил письменное требование о передаче принадлежностей и документов;
• переданное помещение имеет существенные недостатки, которые заранее не были оговорены при заключении договора, арендатор о них не знал и не мог обнаружить во время передачи имущества (ст. 620 ГК РФ). Вместо расторжения договора можно потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Кроме этого, устранив недостатки за свой счет, арендатор может удержать сумму расходов из арендных платежей (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт (ст. 620 ГК РФ). Возможно взыскание убытков. Арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы (ст. 616 ГК РФ);
• помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
• арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество (сервитут, залог и т.д.). При расторжении договора арендатор может требовать возмещения убытков. Но иногда потребовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ);
• арендатор не передал принадлежности и документы к помещению (п. 2 ст. 611 ГК РФ). А арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Прежде чем расторгнуть договор, стоит потребовать предоставления арендодателем необходимых принадлежностей и документов. В случае расторжения договора, арендатор может взыскать убытки с собственника;
• в иных случаях, установленных договором, даже при отсутствии нарушения обязательств арендодателем.

Как арендатор, так и арендодатель вправе потребовать расторжения договора, когда одна из сторон допустила существенное нарушение соглашения, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Во всех вышеперечисленных ситуациях стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об отказе от исполнения договора. Такой отказ будет правомерен, только если в договоре предусмотрено соответствующее основание. Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке. В противном случае уведомление об отказе другая сторона может просто игнорировать. Допустимо оговорить право на досрочное одностороннее расторжение срочного договора без конкретных причин, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08).

Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, ему нужно будет вернуть помещение до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать счета.

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения или уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о продолжении договорных отношений. Так, несмотря на то, что уведомление о расторжении договора аренды не было зарегистрировано, суд признал, что договор аренды прекратился с момента подписания сторонами акта приема-передачи (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.2011 по делу № А75-8354/2010). Поэтому для последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора и запись в Росреестре, сколько момент возврата помещения арендодателю.

Анна Полетаева, для журнала «Практическая бухгалтерия»