Условие о предмете купли продажи считается согласованным. Какие существенные условия договора купли-продажи? В качестве сторон выступают любые участники гражданского оборота

- это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия - это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру - другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже ) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора - круглая гербовая печать , и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора ).

Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр - для регистратора (УФРС ).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств ) фиксируется затем путем подписания .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

Договором купли-продажи признается соглашение, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а последний обязуется принять его и уплатить определенную сумму денег.

Этот вид договоров является наиболее важным в гражданском обороте, а его правовое регулирование насчитывает не одно тысячелетие, беря свое начало в классическом римском праве. В процессе развития правовых систем происходил так называемый естественный отбор законов, связанных с куплей-продажей: со временем прекращалось использование неудачных для практического применения норм, а на их смену приходили более обоснованные и качественные, с высоким уровнем юридической техники.

Сегодня сделки по купле-продаже – самые распространенные договоры в повседневной жизни, поскольку все материальные блага имеют свое выражение в товарной форме.

По своей сути купля-продажа – это универсальная для любой страны форма товарно-денежного обмена, существовавшего с незапамятных времен. С течением веков эта форма все более усложнялась, поскольку появлялись новые разновидности вещей и имущественных прав, также требующие грамотного оформления их передачи от одного владельца к другому.

В нашей стране основу регулирования купли-продажи составляет Гражданский кодекс (Глава 30), а наряду с ним большую роль играют законы и подзаконные нормативные акты (например, Закон «О защите прав потребителей»), указы президента, акты органов власти субъектов Российской Федерации и т.д. Одни из них имеют общее значение для института купли-продажи, другие распространяются на его отдельные виды.

Сторонами договора купли-продажи являются:

• Продавец
• Покупатель

Целью покупателя является приобретение вещи в собственность, а продавца – получение платы за нее.

В качестве сторон выступают любые участники гражданского оборота:

• граждане (в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей);
• юридические лица любой организационно-правовой формы;
• муниципальные образования;
• государство (Российская Федерация, в том числе ее субъекты).

Существенные условия договора купли-продажи

Единственным общим обязательным условием данного договора является его предмет. Участники сделки должны указать в документе наименование вещи, а также ее характеристики исходя из специфики договора.

При совершении отдельных видов сделок по купле-продаже, помимо предмета, закон обязывает участников указывать иные существенные условия, без указания которых договор не будет считаться заключенным.

Например, в договоре покупки-продажи недвижимости обязательно нужно указать стоимость приобретаемого имущества, а в договоре поставки – срок, в течение которого продавцу необходимо передать товар другой стороне договора.

купли-продажи

• Любые вещи (предметы материального мира, которые созданы природой или человеком), имеющиеся у продавца в наличии или которые будут им созданы/заказаны в будущем. Единственное условие – соблюдение оборотоспособности (изъятые из оборота вещи не могут быть предметом покупки или продажи, а ограниченные в обороте вещи перед покупкой подлежат специальному лицензированию – для продавца и разрешению – для покупателя);

• Имущественные права , являющиеся объектами интеллектуальной собственности (в случае, если это не противоречит самой природе таких прав и нормам законодательства);

• , (с учетом специальных правил покупки/продажи, установленных гражданским законодательством).

Что не может быть предметом купли-продажи:

• (исходя из самой природы данного договора);

• Нематериальные блага (поскольку они индивидуализируют конкретного носителя – личность);

• Результаты интеллектуальной деятельности.

Что должно быть указано в любом договоре купли-продажи:

Независимо от вида договора, существуют универсальные пункты, которые подлежат включению в любой документ, связанный с куплей-продажей:

• Наименования сторон (преамбула).
  

Если договор заключается между физическими лицами, то указывается их полные фамилия, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность (чаще всего, паспорта), а также регистрация по месту жительства (прописка).

Если от имени продавца действует другое лицо, у него должна иметься нотариальная с соответствующими полномочиями, в противном случае представитель не имеет права заключать договор купли-продажи и представлять интересы собственника. Реквизиты доверенности указываются в преамбуле документа.

Если договор заключается между юридическими лицами, то указывается их наименование в соответствии с учредительными документами (полное или сокращенное); должность, фамилия, имя, отчество лица, подписавшего договор, а также документ, на основании которого этот представитель действует (устав, приказ, доверенность).

• Предмет договора. Участники должны обозначить вещь, в отношении которой заключается договор (квартира, автомобиль, гараж, техника, какие-либо товары и пр.). Если у имущества есть правоустанавливающие документы, то следует указывать наименование предмета договора в точном соответствии с ними. Помимо названия, необходимо указать количество, размер, материал вещи, иные индивидуализирующие характеристики.

• Обязанности сторон. В этом пункте обычно указывают обязанность продавца передать товар надлежащего качества и свободным от прав третьих лиц, а обязанностью покупателя является принятие и оплата этого товара в установленные сроки. Если стороны договорились об иных обязанностях друг друга, они также указываются в этом пункте, однако при этом они должны соответствовать букве закона.

• Порядок расчетов. Без него не обходится ни один договор. Во избежание недоразумений, порядок и сроки расчетов следует максимально подробно прописать в договоре.

• Ответственность сторон. Обычно указывается, что ответственность за неисполнение или ненадлежащее определяется в соответствии с действующим законодательством. Однако, если стороны договорились установить ответственность за нарушение договора в виде определенной суммы или процента, то это прописывается ими в данном пункте.
  

• Заключительные положения. В данном пункте стороны устанавливают порядок разрешения споров, указывают количество экземпляров договора, момент вступления его в силу (со дня подписания или регистрации в специальных органах – в зависимости от предписаний правовых норм), а также переход права собственности и риска случайной гибели.
  

• Реквизиты сторон и их подписи . Здесь следует указать основные регистрационные данные юридических лиц (ОГРН, ИНН, КПП, адрес местонахождения и др.), в банке. Договор между организациями скрепляется подписями уполномоченных лиц и фирменными печатями.

Физическими лицами в данном пункте дублируются паспортные данные и ставятся подписи с расшифровкой.

Форма договора купли-продажи

Зависит от того, какая вещь является предметом сделки, кто является участниками договора и какова стоимость вещи.

Различают письменную и устную формы заключения сделок по купле-продаже:

• Устная – применяется, если права и обязанности по сделке исполняются в момент ее совершения. Любая покупка товаров в розницу является устной формой договора купли-продажи. Такая форма позволяет весьма ускорить процесс совершения сделки. Нужно отметить, что товарный/кассовый чек не является письменной формой купли-продажи, а служит письменным подтверждением совершения покупки. Когда гражданин выражает свою волю приобрести товар путем передачи денег кассиру, а последний выдает ему кассовый или товарный чек, то в таких случаях считается, что они выполнили конклюдентные действия по заключению сделки купли/продажи. Простыми словами, своим поведением стороны дали понять о своих намерениях в отношении товара;

• Письменная (простая или нотариальная) – является обязательной в следующих случаях:
  • покупка/продажа объектов недвижимого имущества (квартира, комната, дом, участок земли и т.д.);
  • Договор заключается между юридическими лицами (независимо от их организационно-правовой формы), в том числе если предметом договора является движимое имущество;
  • стоимость товара выше 10 минимальных размеров оплаты труда (даже если заключается между гражданами);
  • внешнеторговая сделка (с участием иностранных субъектов – физических и/или юридических лиц).

По соглашению между сторонами договор может быть удостоверен нотариусом.

Зачастую у граждан возникает вопрос: какую форму сделки выбрать: простую письменную или нотариальную? Особенно остро эта дилемма стоит перед участниками покупки-продажи недвижимости, что связано с ее высокой стоимостью и ценностью для любого человека.

Если стороны уверены в порядочности друг друга, проверили основные документы и их подлинность не вызывает сомнений, можно воспользоваться простой формой договора . Где найти шаблон договора?

Существует несколько вариантов:

• Распечатать типовую форму договора из интернета, задав соответствующий запрос в поисковых системах. Сейчас существует множество сайтов, предлагающих различные образцы документов, поэтому найти нужный не составит особого труда;

• Распечатать форму договора из правовой базы (например, Гарант, Консультант);

• Обратиться за помощью в составлении договора к юристу или агенту недвижимости. Однако в этом случае придется оплатить услуги этих специалистов, при этом ни один агент или юрисконсульт не будет нести юридической ответственности за правовое содержание документа: по сути он лишь заполнит типовую форму документа.

Какой из этих вариантов ни выбрали бы стороны, необходимо тщательно проверить договор на содержание опечаток, ошибок и неточностей. Заполнять поля следует в полном соответствии с документами без каких-либо отступлений. В случае, если стороны допустили опечатки или неправильно заполнили договор, его регистрация в государственных органах может быть приостановлена до устранения этих ошибок.

Нотариальная форма договора предусматривает его удостоверение у нотариуса (должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий и имеющего соответствующую лицензию). Обычно одна из сторон (чаще всего продавец) заранее обращается к нотариусу, принеся с собой документы на отчуждаемое имущество. Нотариус просматривает эти документы, проверяя их подлинность и соответствие друг другу. После этого он снимает копии с документов или оставляет оригиналы у себя (при этом он несет полную материальную ответственность за их сохранность, выдавая клиенту расписку об их принятии), и назначает дату подписания договора.

К назначенному времени стороны собираются у нотариуса, который разъясняет сторонам их права и обязанности, а также последствия подписания этого документа. Перед тем как стороны поставят свои подписи на договоре, нотариус задает участникам сделки уточняющие вопросы, чтобы убедиться, что они понимают значение своих действий и находятся в адекватном состоянии. Это особенно важно при совершении сделок с участием пожилых людей, родственники которых зачастую пытаются оспорить в суде договоры, подписанные ими. Однако, если договор удостоверялся у нотариуса, сделать это довольно сложно, так как нотариус, выступая в суде в качестве третьего лица, подтвердит, что человек при подписании документа полностью понимал характер и последствия своих действий.

В отличие от агента недвижимости и обычного юриста, нотариус отвечает своим имуществом за содержание составленных и удостоверенных им документов, а также гарантирует «чистоту» сделки. Более того, он обязан ежегодно страховать свою профессиональную деятельность и в случае возникновения убытков у граждан или юридических лиц, вследствие неправильно составленных документов или документов, противоречащих законодательству, он возмещает эти убытки.

Единственным недостатком удостоверения договоров купли-продажи у нотариуса является стоимость его услуг – в соответствии с Налоговым кодексом нотариус взыскивает государственную пошлину в зависимости от стоимости предмета договора. К этой пошлине прибавляется стоимость технических работ за составление документа, поэтому в итоге выходит немалая сумма. О том, кто из сторон оплачивает эти услуги, стороны должны договориться заранее. Поскольку правовой анализ документов проводится по сути в интересах покупателя, плательщиком обычно выступает именно он. Продавцу важно как можно быстрее провести сделку и получить расчет, поэтому вычитать стоимость услуг нотариуса из цены квартиры он чаще всего не хочет.

При совершении покупки-продажи недвижимого имущества независимо от того, какой вид письменной формы договора выбрали стороны – простую или нотариальную, этот документ подлежит обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация

Регистрировать договор в государственных органах требуется только тогда, когда это условие прямо предусмотрено законом – например, при продаже объектов недвижимости.

В этом случае после подписания договора и произведения расчетов стороны обращаются с полным пакетом документов в территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения имущества. Это требуется для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на имущество с прежнеговладельца на нового.

Только после государственной регистрации сделка считается заключенной, а переход права собственности состоявшимся.

Любой гражданско-правовой договор (контракт) имеет обязательные условия, которые необходимо учитывать контрагентам. Без их согласования сделка считается несостоявшейся, а сам договор – не заключенным (432-я статья Гражданского кодекса). Существенные условия договора купли-продажи обладают особенностями, связанными со спецификой данных правоотношений. Кроме того, их перечень зависит от предмета совершаемой сделки.

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

В Гражданском кодексе 432-я статья дает общую характеристику существенным условиям договора. По закону к ним относятся условия:

считающиеся обязательными согласно закону или другому нормативному акту;

о которых договариваются по инициативе (заявлению) одного из участника сделки;

о предмете договора (о купле-продаже).

Существенные условия договора купли-продажи ГК конкретизирует в нескольких положениях 30-й главы. К ним относятся составляющие предмета договора:

наименование передаваемого за плату товара (должна быть возможность его идентифицировать) – 455-я ст. ГК;

его количество – 455-я и 465-я ст. ГК.

В отличие от наименования, ассортимент продукции существенным условием документа не является. Допустим, если сторонами заключается контракт о купле-продаже шариковых ручек, указать, что продаются именно они необходимо, а перечислять, сколько из них с синим стержнем, а сколько с красным – необязательно.

Таковы общие существенные условия договора купли-продажи товара. Но для ряда гражданско-правовых договоров предусмотрена дополнительная информация, которая обязательно должна оговариваться в документе.

Существенные условия отдельных договоров о купле-продаже

30-я глава ГК РФ состоит из нескольких параграфов, посвященных различным договорам купли-продажи. Заключая их, следует учитывать особые обязательные условия, которые для них предусмотрены законом. Так, в определенных случаях существенными условиями договора купли продажи являются его цена, величина платежей и порядок их внесения, а также другие характеристики.

Купля-продажа недвижимости

В тексте документа предмет договора, то есть продаваемый недвижимый объект, обозначается указанием не только его вида – квартира, комната, дом и т.д. – но и точного места расположения (адреса). Кроме того, объект недвижимости должен быть подробно описан, то есть прописывается его метраж, этажность, количество помещений, кадастровый номер и другая информация. Согласно ст. 554 ГК, договор, не имеющий данных сведений, посчитают незаключенным, а имущество сочтут не переданным покупателю.

Те же последствия ожидают участников сделки, если в документе не отражена стоимость отчуждаемой недвижимости. В соответствии с положениями ст. 555 ГК, цена - существенное условие договора купли-продажи недвижимого объекта. Без его включения в текст соглашения сделка считается несостоявшейся.

Если по договору купли-продажи передается жилое помещение, имеющее обременение в виде продолжающих в нем проживать граждан (не собственников), в документ добавляется еще одно обязательное условие. В данном случае необходимо перечислить этих лиц, и указать, на каком основании они вправе пользоваться жилым помещением после перехода права собственности на него к другому владельцу (ст. 558 ГК). Например, это может быть завещательный отказ или судебное решение.

Существенные условия договора розничной купли-продажи

При покупке продукции в розницу договор купли-продажи заключается в особой форме. Вместо многостраничного документа потребитель получает кассовый или товарный чек, подтверждающий оплату покупки (ст. 493 ГК).

Цена, количество и предмет покупки – существенные условия договора розничной купли-продажи, обозначенные в Гражданском кодексе и присутствующие в любом чеке. Также в нем всегда пробиваются реквизиты торговой точки, где была произведена покупка, и время ее совершения. Эти сведения помогают, в случае необходимости, восстановить нарушенные права потребителя в соответствии с законом об их защите.

Закон № 2300-1 (ст. 10) подробно описывает, какая информация должна доводиться до покупателя в момент заключения договора купли-продажи. В частности, его должны уведомить о гарантийном сроке, потребительских свойствах продукции, правилах ее безопасного использования.

Продажа товара в кредит (рассрочку)

Дополнительные существенные условия договора купли-продажи недвижимости, как и иного товара, если стороны договорились о его оплате в рассрочку, указаны в 489-й статье ГК. В ней говорится, что в документе необходимо зафиксировать сроки и размеры денежных платежей. Несоблюдение покупателем данного условия договора дает продавцу право не исполнять контракт, но только в том случае, если общая сумма ранее внесенных платежей не превышает половинной стоимости товара.

Существенными, то есть, важными условиями любого договора считаются такие условия, которые обязательно должны пройти согласование договаривающимися сторонами и без которых, договор считается недействительным. Если хоть по одному условию договоренность не достигнута, договор считается не заключенным и никакие правовые последствия для сторон не наступают.

Рассматривая куплю-продажу недвижимого имущества, имеющего жилое назначение, стоит отметить, что эти сделки относятся к самому распространенному виду договоров. Рано или поздно практически любой становится субъектом такого правоотношения, выступая в роли продавца или покупателя.

К наиболее слабой и незащищенной стороне договора купли-продажи относится покупатель. Это объясняется тем, что в том случае, если договор юридически не заключен, а расчет с продавцом уже произошел, покупатель не сможет стать собственником объекта недвижимости. Другими словами, он остается без жилья и с проблемой по возврату отданных продавцу денег за его покупку.

Попробуем разобраться в существенных условиях договора купли-продажи недвижимости и в порядке их согласования. Итак, на основании п.1 ст. 432 ГК РФ главным существенным (важным) условием любого договора является его предмет, которым в данном случае выступает объект жилой недвижимости (квартира, жилой дом, комната) или часть этого объекта (доля в праве).

Договор должен содержать данные, которые бы позволяли установить объект недвижимости, передаваемый покупателю. Эти данные включают местонахождение объекта с указанием, на каком земельном участке он расположен, или в состав какой иной недвижимости входит. Если эти данные отсутствуют, то условие местонахождения объекта недвижимости считается сторонами несогласованным, что приводит в итоге к не заключению договора. Этот пункт четко определен статьей 554 ГК РФ.

Данными, относящимися к характеристикам объекта недвижимости, которые позволяют установить конкретное недвижимое имущество, являются:

• вид помещения (комната, квартира);
• назначение, которое в случае с жилой недвижимости будет «жилое»;
• адрес объекта недвижимости;
• этаж, где расположен объект (квартира, комната);
• общая площадь.

Перечисленные данные указываются в документе (свидетельстве), который подлежит выдаче после регистрации перехода права покупателю.

Цена, как второе существенное условие

Цена считается вторым важным условием сделки купли-продажи. Она должна быть установлена в рублях и по обоюдному согласию сторон. При полном расчете за приобретаемую жилую недвижимость в момент подписания договора в нем указывается, что оплата произошла полностью. В том случае, если жилье покупается в рассрочку или если оговоренная в договоре сумма будет передана продавцу (продавцам) не в день подписания договора, в нем обязательно указывается порядок расчетом или срок (дата) погашения суммы за приобретаемую недвижимость.

При рассрочке платежа, хоть право собственности на жилье и переходит покупателю, однако оно будет обременено залогом. Гос. регистрации в таком случае подлежит как право собственности покупателя на объект недвижимости, так и обременение такого права правом залога со стороны продавца.

Перечень проживающих лиц или кто имеет законные права на жилую площадь

Важно отметить тот факт, что, например, при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке жилья (не от самого застройщика), существуют риски приобрести объект, который уже обременен и обременение еще не снято. К особой форме обременения относится право пользования жилой недвижимостью собственника не собственниками, которые по закону сохраняют такое право.

Продавая жилье, продавец обязан известить покупателя о том, что в нем зарегистрированы определенные лица или есть права у иных лиц на пользование им. Поэтому, в договоре перечень лиц, зарегистрированных или сохраняющих право пользования на отчуждаемую недвижимость, является обязательным.

Российским законодательством предусмотрен перечень лиц, которые в случае продажи жилья не утрачивают свое право пользования им. К таким лицам, в частности, следует отнести бывших членов семьи, имеющими на момент приватизации равные права с лицом, приобретающим в свою собственность жилую недвижимость. Они ввиду различных причин в дальнейшем написали отказ от приватизации, тем самым дав согласие приватизировать жилье иному лицу.

Поэтому, в том случае, если в покупаемом жилье, которое было ранее приватизировано, зарегистрировано лицо, отказавшееся от приватизации своей доли, без его согласия снять это лицо с регистрационного учета даже через суд не возможно.

Этот пункт особо касается тех лиц, у которых осталось право пользование жилым помещением, однако они отбывают наказание в колонии или на поселении, а также несовершеннолетних, которые по каким-то причинам не подпали под процесс приватизации. Если несовершеннолетние даже и согласны, чтобы продали жилье, на которое они имеют право пользование, обязательно должна быть резолюция (постановление) с органа опеки и попечительства о разрешении продажи этого жилого помещения.

Для того, чтобы увидеть перечень лиц, которые зарегистрированы и имеют право пользование на отчуждаемое жилое помещение, необходимо запросить расширенную выписку (копию) из лицевого счета, в которой и будут содержаться имеющиеся сведения о гражданах, когда-либо состоящих на регистрационном учете.

Право пользования отказополучателем наследственного имущества

В том случае, если у продавца право собственности на жилую недвижимость появилось в результате наследования, то важно обращать внимание на следующие моменты:

• наследнику, который получает в наследство квартиру или другое жилое имущество, по желанию завещателя может перейти обязанность предоставить постороннему лицу в период его жизни или на определенный срок право пользоваться наследственным жильем или его частью (завещательный отказ);
• человек, которому предоставлено право пользования по завещанию (отказополучатель), будет сохранять это право вне зависимости от того, поменялся ли собственник жилья.

Продажа жилой недвижимости, которая обременена рентным обязательством

Если жилье обременено рентным обязательством, то есть дом, квартира или комната перешла в собственность продавцу по договору ренты, который подразумевает пожизненное содержание с иждивением, то в этом договоре может быть предусмотрено право пользования жильем за получателем ренты. Право пользование за ним, при этом, в соответствии с действующим законодательством закрепляется пожизненно, а все обязательства по договору ренты при отчуждении жилья, соответственно, перейдут покупателю.

Кроме того, если договором пожизненного содержания с иждивением закреплен пункт, по которому у плательщика ренты есть обязанность обеспечить потребности рентополучателя в еде и в одежде, в лекарствах и в других социальных благах, то автоматически все эти обязанности перейдут новому собственнику жилья.

Таким образом, подводя итоги к сказанному, следует отметить, что все существенные условия договора купли-продажи жилого недвижимого имущества должны быть обязательно прописаны в договоре, иначе они будут считаться не согласованными, а сам договор купли-продажи будет считаться не заключенным. Теперь ответ на вопрос о том, стоит ли собирать перед покупкой жилой недвижимости все возможные сведения о ней и внимательно знакомиться с условиями сделки, напрашивается сам собой.

Существенные условия договора купли-продажи - ГК РФ определяет их в общем виде для всех договоров данной группы, потому на практике порой возникают сложности в определении обязательных условий, которые необходимо включить в договор. В связи с этим логично будет рассмотреть не только обозначенные в общем виде существенные условия для всех сделок по продаже и покупке, но и наиболее сложные и распространенные случаи сделок такого рода — этим мы и займемся в нашей статье.

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.

Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:

1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).

2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.

Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

• Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
• законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
• законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
• законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

Сделки по продаже и покупке автомобилей (равно как и иных транспортных единиц, относящихся к ведению Госавтоинспекции) регулируются помимо ГК еще и ведомственным административным регламентом по регистрации автотранспортных средств, утвержденным приказом МВД от 07.08.2013 № 605 (далее также — Регламент). Вызвано данное обстоятельство особенностями контроля за предметом сделки (автомобилем) со стороны государства и необходимостью регистрации его в связи со сменой владельца.

Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

• сведения о месте и дате составления договора;
• сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
• информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
• регистрационный знак, если он имеется;
• стоимость продажи транспортного средства;
• идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.

Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

• указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
• способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
• гарантийные обязательства;
• комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):

1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

Какие обязательные условия договора розничной купли-продажи товара определяются ГК?

Розничная купля-продажа — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Даже рядовые граждане сталкиваются с ней практически ежедневно, однако очень редко она осуществляется в письменной форме. При этом ГК и в этом случае предусматривает существенные условия, без достижения договоренности о которых договор не может считаться заключенным надлежащим образом.

К таковым относятся:

• полная информация о товаре, выступающем в данном случае предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК);
• цена сделки, т. е. самого товара (п. 1 ст. 500 ГК);
• заявленные любой из сторон условия, по которым должно быть достигнуто соглашение до момента заключения договора, например более длительный срок возврата, нежели установленный законом (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).

Итоги

Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.