Предварительный договор купли продажи гаража в ворде. Договор купли-продажи гаража: нюансы и образец

Договор купли-продажи гаража является документом, необходимым для совершения сделки с данным объектом. Как правильно составить такой договор, нужно или нет регистрировать переход права к новому собственнику в Росреестре - ответы на эти и другие вопросы вы найдете в данной статье.

Гараж как объект движимого и недвижимого имущества

Гараж представляет собой специфическую постройку, предназначенную для размещения и хранения автотранспортного средства. Исходя из наличия/отсутствия связи с землей, гараж может как быть, так и не быть объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ).

Относящиеся к движимому имуществу гаражи не имеют фундаментов и представляют собой легко переносимые и разборные конструкции, например гаражи-«ракушки». Если объект имеет фундамент и его невозможно переместить без нанесения ему ущерба, то он является недвижимостью со всеми вытекающими последствиями.

Гараж следует отличать от нового в российском законодательстве понятия «машино-место» (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Эти объекты схожи по своему назначению, однако машино-место всегда является недвижимым имуществом и частью здания/сооружения, в отличие от гаража.

Гараж может располагаться как на территории гаражного кооператива, так и быть возведенным, например, на земельном участке для индивидуального жилищного строительства.

Право собственности на гараж в виде капитальной постройки, то есть являющийся недвижимостью, должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Договор купли-продажи переносного металлического гаража

Гараж-конструктор, который может быть разобран без ущерба назначению и вновь собран в другом месте, является движимым имуществом. Следовательно, к нему неприменимы нормы ГК о продаже недвижимости (параграф 7 главы 30 ГК РФ). Договор купли-продажи металлического гаража переносного составляется по общим правилам о купле-продаже (параграф 1 главы 30 ГК РФ). Его следует заключить в простой письменной форме, подробно описав передаваемое имущество и указав цену за него. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация в этом случае не требуются.

Покупателю необходимо сразу решить вопрос о правах на земельный участок, на котором он намеревается установить переносной гараж. В противном случае он может быть привлечен к административной ответственности за самовольное занятие участка (ст. 7.1 КоАП РФ).

Предмет договора купли-продажи гаража

Договор купли-продажи гаража, по всем признакам относящегося к недвижимости, составляется по правилам параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

Особое внимание при этом необходимо уделить предмету (ст. 554 ГК РФ). Следует как можно более детально описать его, в частности, указать:

• точный адрес;
• кадастровый номер;
• площадь;
• наличие подвала, количество этажей.

Обязательным пунктом в договоре будет указание на основание возникновения у продавца права собственности на объект. Применительно к гаражам, построенным в кооперативах, нередки случаи отсутствия зарегистрированного права собственности и наличие только членской книжки, которая не является правоустанавливающим документом. Прежде чем совершать сделку с таким объектом, необходимо зарегистрировать право собственности на него в Росреестре. Основанием для регистрации будет справка кооператива о полной выплате паевого взноса.

Земельный участок под гаражом

При подготовке договора купли-продажи гаража в 2018 - 2019 году особое внимание следует уделить выяснению юридического статуса земельного участка, на котором он расположен. Если он находится в собственности продавца вместе с гаражом, то продается одновременно с ним по общему либо отдельному договору (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

В таком случае в договоре необходимо также подробно охарактеризовать участок, указав:

• площадь;
• кадастровый номер;
• категорию земель;
• вид разрешенного использования;
• адрес;
• основание принадлежности продавцу.

Земельный участок может также находиться в аренде у продавца. В таком случае следует одновременно с продажей гаража заключить договор уступки прав и обязанностей по арендному договору (договор будет сочетать в себе черты цессии и уступки долга, поэтому обязательно нуждается в согласии собственника участка).

В гаражных кооперативах на практике часто встречается ситуация, что земельный участок под гаражом является частью общего участка, предоставленного гаражному кооперативу. В этом случае земельный участок не входит в предмет договора купли-продажи, однако к покупателю автоматически переходит право пользования той частью участка, которая занята объектом и необходима для его использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Иные существенные условия. Где скачать бланк договора купли-продажи гаража 2018 - 2019 года

Помимо предмета, к числу существенных условий договора купли-продажи гаража следует отнести цену (ст. 555 ГК РФ). Если одновременно продаются 2 объекта — земельный участок и гаражная постройка, то желательно указать цену каждого объекта в отдельности и общую цену сделки.

Расчет может быть произведен как сразу в момент подписания договора, так и с рассрочкой платежа. В последнем случае, если стороны не договорились иначе, Росреестр зарегистрирует право залога продавца на гараж до момента полного расчета.

Кроме того, в некоторых случаях продаваемое имущество может иметь обременения и ограничения в пользовании. Например, для проезда к гаражу покупателю необходимо оформить сервитут. Данные обстоятельства должны быть обязательно указаны в условиях договора.

Скачать бланк договора купли-продажи гаража 2018 - 2019 года можно по ссылке: Бланк договора купли-продажи гаража - 2018 - 2019.

Форма и государственная регистрация договора купли-продажи гаража

Договор купли-продажи гаража, который отвечает всем признакам недвижимого имущества, должен быть составлен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение осуществляется только по желанию сторон. Договор представляется сторонами в Росреестр, но регистрации подлежит только переход права к покупателю (ст. 551 ГК РФ).

Кроме договора в 3 (или более) экземплярах в Росреестр должны быть представлены:

• паспорта участников сделки;
• доверенности (при их наличии);
• заявления о регистрации;
• квитанция об оплате госпошлины (по желанию);
• согласие супруга продавца, если имущество является совместно приобретенным.

По итогам регистрации заявителям выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности покупателя на приобретенный объект.

На практике нередко встречаются случаи оформления договора купли-продажи при отсутствии у продавца зарегистрированного права собственности. Особенно такая ситуация характерна для гаражей в кооперативах. При этом сторонами заключается письменный договор либо продавцом просто выдается доверенность на имя покупателя на право распоряжения гаражом. Подобная сделка является недействительной (см., например, апелляционное определение Ульяновского областного суда от 25.11.2014 по делу № 33-4634/2014).

Итак, в статье рассмотрены основные особенности такого объекта гражданских прав, как гараж. Он может представлять собой как движимое, так и недвижимое имущество, из чего вытекают и правила оформления сделки по продаже. Договор купли-продажи гаража, являющегося недвижимостью, должен быть оформлен в простой письменной форме и представлен на регистрацию для перехода права.

Иметь в собственности гараж в черте города — это роскошь! А для жителей крупных городов – это мечта!

Как можно приобрести объект? Как правильно заключить договор купли-продажи?

Законодательные нормы

Сделка по купле-продаже недвижимости является обычной юридической сделкой, не вызывающей особых трудностей.

Основные нормы и положения для заключения такого договора, а также нюансы ее совершения указаны в ГК РФ.

Если гараж имеет неразрывную связь с участком земли, на котором он располагается, то этот объект является недвижимым имуществом, поэтому при его продаже следует учитывать нормы .

Так как это недвижимость, то для регистрации сделки и права нужно применять нормы .

Отдельного нормативного акта, регулирующего совершение сделки по покупке или продаже бокса, в 2019 году не существует.

Типовой договор купли-продажи гаража

Так как купля-продаже является одной из самых распространенных юридических сделок, то существует типовой договор, который является основой для составления основного, с учётом всех нюансов.

В документе должны быть указаны как существенные условия, так и дополнительные. Без существенных условий он не будет действительным, и, как следствие, и сама сделка будет считаться недействительной.

К существенным условиям можно отнести:

К дополнительным условиям можно отнести:

Чем подробнее будет составлен документ, тем проще будет сторонам, при возникновении определённых обстоятельств, отстоять свои права в суде, и оспорить сделку. Поэтому к вопросу составления нужно подходить очень тщательно.

Видео: купля-продажа недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости

Между физическими лицами

Как правило, сторонами по договору купли-продажи гаража бывают граждане, то есть физические лица. Никаких особенностей составления в таком случае нет.

Документ должен содержать в себе следующие сведения:

Полные данные о каждой стороне сделки	это такие как: Полностью фамилия, имя и отчество, а также дата рождения. Данные из паспорта – серия и номер, дата выдачи и код подразделения, название государственного органа, выдавшего документ. Адрес места жительства и постоянной регистрации. Если эти два адреса совпадают, то в обоих случаях нужно указывать один и тот же
Подробное описание продаваемого объекта	то есть: его площадь; этажность. Иногда гаражи состоят из 2-ух и 3-ёх этажей. Последним, самым нижним ярусом, как правило, будет холодный подвал; адрес места расположения; является ли данный гараж индивидуальным капитальным строением или же находится в ГСК.
Наличие или отсутствие на нем обременений	эти сведения можно узнать из выписки ЕГРП, которую представит продавец для подтверждения своего права владения

Договор составляется в письменной форме в 3-ёх экземплярах и подписывается обеими сторонами. Его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Он является основанием для регистрации права владения. Стороны могут составить акт приёма-передачи. Это не обязательно, но желательно.

Если будет принято такое решение, то в договоре об этом нужно упомянуть. Ещё одним важным моментом является порядок оплаты.

Оппоненты могут договориться между собой о том, что средства:

Без документов

Если на гараж нет никаких документов, то совершать сделку не стоит. Отсутствие документов свидетельствует о том, что данная постройка нигде не зарегистрирована, а, следовательно, является самовольной.

«Судьба» самовольных построек известна заранее — только снос! Поэтому купив такой предмет, покупатель может потерять и строение, и деньги, и долго искать свой автомобиль, который окажется на штрафной стоянке.

Поэтому заключение такой сделки является довольно сомнительным мероприятием. Но, оформление договора купли-продажи гаража без права собственности невозможно! Поэтому и покупка строения без документов неправомерна.

С земельным участком

Участок земли под гаражом может находиться:

1. Либо в собственности.
2. Или в пользовании.

На это стоит обратить внимание! Если участок находится в собственности у владельца, то стоит заключить 2 одинаковых договора.

Но, предметом одного будет являться участок земли, а предметом другого — гараж. От этого зависят некоторые налоговые нюансы!

Если участок находится в собственности, то продавец должен подтвердить этот факт, предъявив покупателю выписку их ЕГРП.

Если же участок находится в долгосрочной аренде, то нужно предъявить покупателю договор аренды, чтобы последний мог убедиться в том, что продавец и арендатор является одним и тем же человеком.

Кроме того, покупатель должен выяснить, сможет ли он, в дальнейшем, оформить собственность на недвижимость.

Сделать это по программе бесплатной передачи земли в собственность гражданам можно только до 2020 года, и только в том случае, если участок выдавался в пользование до 2001 года.

Если участок выдавался позже, то землю можно будет только выкупить, а это довольно дорого!

В ГСК

Сделка по купле-продаже гаража в ГСК ничем не отличается от сделки, совершаемой между физическими лицами.

Продавец должен представить покупателю документы на собственность и участок, и само строение. Если собственности на участок нет, тогда необходимо обратиться к председателю за документами на землю под кооперативом.

На каком основании кооператив поострил здесь гаражи? Здесь такие же нюансы с правом на землю, как и в предыдущем пункте!

Есть ли у кооператива возможность выкупить или приватизировать участок под ГСК? Если да, то когда это будет сделано?

Покупатель «автоматически» становится новым членом кооператива. И, хотя, собрание членов товарищества по поводу приёма нового человека, должно быть собрано, оно является абсолютно номинальным.

А бывший владелец «автоматически» теряет своё членство в кооперативе, как только он продаёт свой бокс. Для этого не нужно собирать собрание!

С рассрочкой платежа

Стороны могут договориться между собой, что покупатель будет выплачивать продавцу стоимость предмета в рассрочку.

Условия рассрочки должны быть описаны в договоре. Также нужно приложить и график платежей, согласно которому покупатель будет оплачивать сделку.

После внесения каждого платежа, желательно, оформлять расписку. Если было принято решение о внесении средств на банковский счёт продавца, то покупатель должен сохранить все чеки о банковском переводе.

Стоит помнить, что:

• рассрочка может быть как с первоначальным взносом, так и без него;
• она предоставляется на беспроцентной основе. Это рассрочка, а не кредит!

Покупателю стоит соблюдать график платежей. Если он пропустит дату оплаты, то продавец может возложить на него пени и штраф, если такие условия наступления ответственности за просрочку указаны в договоре.

Если же просрочка будет допускаться постоянно, то продавец может потребовать расторжения сделки в одностороннем порядке.

По доверенности

Если продавец лично не может продать гараж, в силу некоторых обстоятельства (например, он постоянно проживает в другом регионе, а поездка занимает довольно много времени), то он может оформить доверенность на своего представителя, а он уже займётся продажей и оформлением.

Доверенность должна быть оформлена нотариально, в ней должны быть указаны паспортные данные представителя продавца и собственника.

А сам представитель должен иметь на руках документы, подтверждающие право собственности доверителя на продаваемый объект.

В доверенности обязательно должно быть обозначено, какой объём действий по продаже может совершать доверенное лицо.

По предварительному соглашению

Как правило, стороны составляю между собой предварительный договор. Это действие необходимо для того, чтобы они могли подойти к единому, относительно, предстоящей сделки.

Не всегда бывает так, что встретившись, сразу же приходят к единому мнению. Покупатель, нередко, начинает торговаться, а продавец, наоборот, не соглашается с условиями.

Для этого и существует предварительное соглашение. Но, стоит быть внимательным! Вносить предоплату по такому соглашению не нужно!

Когда будет достигнуто взаимное понимание относительно условий сделки, то можно составить и подписать основной, на основании предварительного.

Но, если стороны договорились о задатке, то такой момент не нужно включать в сам договор (а, тем более, в предварительный). Такой документ нужно составить отдельно.

Какая информация содержится

Договор, это документ, подтверждающий факт состоявшейся сделки. Чем подробнее он составлен, тем легче сторонам отстоять свои права и преимущества.

В документе должны быть указаны существенные условия, и дополнительные. Существенные – это такие условия, без которых договор будет признан юридически ничтожным.

А сама сделка, впоследствии, будет признана недействительной. Как следствие, недвижимость нужно будет вернуть продавцу, а деньги – покупателю.

Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию, необходимо грамотно подходить к составлению договора.

Для этого лучше привлечь юриста, который специализируется на сделках по купле-продаже недвижимости.

В договоре обязательно должно быть отражено, что сделка совершается по доброй воле сторон, что предметом являются правоотношения между сторонами по передаче права владения от одной стороны к другой, а объектом такой сделки — конкретное нежилое помещение.

Обязательные условия

К существенным условиям договор купли-продажи недвижимости относятся:

Предмет сделки	здесь нужно дать подробное описание объекта. Нужно указать: Адрес, по которому он расположен. Его точную площадь, как указано в документах. Если он находится в кооперативе, то название ГСК и его фактический адрес, а также данные председателя. Если бокс имеет несколько этажей, что не редкость, то этот факт также нужно отметить. Материал, из которого он построен. Другие аспекты, имеющие отношение к сделке
Цену	в последнее время, граждане перестали заключать договоры в валюте других стран. Причина – нестабильный курс валют. Поэтому цену нужно указать в российских рублях. Если сделка, всё-таки, совершается в инвалюте, то нужно указать в какой, и указать курс, по которому производится оплата
Способ оплаты	стороны могут договориться, что оплата будет произведена: полностью; в рассрочку, с первоначальным взносом или без такового. Этот момент также нужно отразить в документе. Кроме того, обязательно нужно указать, каким способом покупатель будет рассчитываться с продавцом — наличными или безналичным расчётом

Если оплата будет происходить в рассрочку, то нужно указать сумму первоначального взноса (если он есть), а также сумму каждого последующего платежа, и дату его внесения. Желательно, приложить к договору график платежей.

Ответственность сторон

Данный пункт в договоре также является важным. В нём прописывается вся ответственность, к которой может быть привлечена каждая из сторон, за нарушение условия.

Продавец может нарушить условия договора тем, что:

Покупатель может нарушить условия тем, что вовремя не произведёт оплату. Особенно часто такое встречается, если оплата происходит в рассрочку.

В договоре, в пункте про ответственность сторон, необходимо указать:

Ответственность сторон, так же как и другие пункты договора, должна быть прописана довольно тщательно, так как от этого зависят методы воздействия на недобросовестную сторону.

Процесс составления

Как оформить договор купли-продажи гаража? Составить такой договор совсем не сложно!

Нужно приглашать на составление бумаги опытного и квалифицированного юриста, специализацией которого является именно правовое сопровождение сделок по купле-продаже.

Он вносит свои условия по продаже, а покупатель уже предлагает свои. Так, в процесс обсуждения, стороны приходят к единому мнению. И на его основании уже составляют основной документ.

Все сведения о сторонах сделки, об объекте недвижимости и прочие, берутся из официальных документов, которые представляются сторонами перед составлением договора.

Сопутствующие документы

Для заключения договора, обе стороны должны представить документы, подтверждающие достоверность сведений.

От покупателя, как правило, требуется только паспорт и его копия, а от продавца требуется множество документов.

К таковым относятся:

Паспорт и копия	а также выписка из ЕГРП на сам предмет и на участок под ним. Сейчас свидетельство о собственности уже не является тем документом, который подтверждает право. Поэтому нужно заказывать выписку из реестра. Но, у многих собственников недвижимости этот документ присутствует, поэтому, не лишним будет предъявить его оригинал и копию
Основной договор на продажу участка и самого бокса	если он располагается в ГСК, то нужно представить покупателю членскую книжку
Справку из бухгалтерии о том, что продавец не имеет долгов по членским и целевым взносам	но, бывает и так, что недвижимость в кооперативах продаётся «за долги», то есть покупатель (он же новый владелец) погашает долги в кооперативе за продавца, а последний переоформляет на него право. Этот момент нужно обязательно отразить в договоре
Технические и кадастровые документы	график платежей, если покупка будет осуществляться в рассрочку
Если гараж является имуществом, нажитым в законном браке	то продавец должен предъявить нотариально оформленное согласие супруга / супруги на совершение сделки
Акт приёма-передачи от одной стороны к другой	если стороны договорились между собой, что этот документ они составлять и подписывать не будут, то и прикладывать его к договору не нужно
Документ, который подтверждает, что продавец оплатил государственную пошлину	за регистрацию сделки и передачу права

Если одна из сторон не сможет лично присутствовать при оформлении договора и сдаче документов в Росреестр, то необходимо также представить и нотариальную доверенность.

Если продавец является первым членом кооператива, который решил продать свой гараж, то специалисты Росреестра могут потребовать от него представления документов на ГСК.

К таковым относятся:

Автомобилей на дорогах страны с каждым годом становится все больше, а потому все острее проблема с местом для парковки транспорта. Особенно она актуальна для больших городов с плотной застройкой и маленькими придомовыми двориками.

Те счастливчики, которые имеют гаражи для своих железных коней, могут не беспокоиться о том, что ночью с их машины снимут колеса или, что в нее въедет неопытный водитель, лавируя во дворе многоквартирного дома.

Поэтому, когда появляется возможность приобрести гараж, многие автолюбители сразу же пользуются этой возможностью.

Образец типового договора купли-продажи гаража для физических лиц 2018

Для перехода права собственности на гараж нужно заключить договор купли-продажи. Однако в каком именно виде будет заключено соглашение, будет зависеть во многом от вида гаража.

Дело в том, что гараж может представлять собой, как движимое имущество (металлический гараж), так и недвижимое сооружение (капитальный кирпичный гараж).

В первом случае договор можно будет заключить даже в устной форме, поскольку он не потребует государственной регистрации.

А вот во втором случае стороны будут обязаны заключить полноценный письменный договор, поскольку переход прав на недвижимость требует обязательной госрегистрации в органах Росреестра.

К договору купли-продажи недвижимости предъявляется гораздо больше законодательных требований.

Юридически правильное соглашение купли-продажи недвижимого гаража должно содержать в себе следующие условия:

• Наименование, место и дата заключения;
• Сведения о сторонах – продавце и покупателе, их паспортных данных, адресах, а если стороной выступает организация – с указанием наименования;
• Предмет соглашения. В данном разделе договора, которое является существенным условием сделки, указывается, что продавец уступает за плату гараж, а покупатель обязуется внести за него установленную цену и принять его;

• месторасположение объекта (адрес);
• земельный участок, на котором расположен гараж (относительно участка, в договоре должно быть определено, передается ли участок вместе с гаражом, либо объектом сделки выступает исключительно гараж);
• площадь;
• материал стен;
• наличие дополнительных помещений (например, яма);
• год постройки;
• описание ворот гаража;
• иные сведения из ЕГРН относительно недвижимого объекта.

Помимо самого гаража, в договоре нужно отразить, какое еще имущество передается покупателю. Кроме документов на гараж, это будут ключи от ворот, и, возможно, какое-то дополнительное движимое имущество, находящееся в гараже (инструменты, выключатели, лампы, эстакада и т.д.).

Все эти предметы, если достигнута договоренность, что они передаются покупателю, нужно отразить в текстовке договора. Как вариант – вынести в отдельное приложений, сделав ссылку в договоре, что перечень передаваемого имущество содержится в приложении.

• Цена договора. Согласно ст.555 ГК РФ, если предметом сделки выступает недвижимость, то цена должна быть указана в договоре в обязательном порядке, иначе переход права в Росреестре не будет зарегистрирован;
• Сроки передачи гаража по акту;
• Сроки и порядок оплаты;
• Права и обязанности сторон. В частности, можно определить порядок распределения расходов на государственную регистрацию перехода права собственности;
• Сведения об отсутствии прав третьих лиц на гараж (обременений). Это может быть залог или аренда;

Данные сведения содержаться в выписке из ЕГРН, поэтому покупатель должен с этим документом ознакомиться в обязательном порядке, прежде чем принимать решение о покупке.

• Ответственность сторон;
• Заключительные положения. Условия о расторжении или изменении соглашения;
• Реквизиты, в том числе финансовые, и подписи сторон.

Договор должен быть составлен как минимум в трех экземплярах. Фактически право владения перейдет к покупателю после подписания акта приема-передачи, однако право собственности возникнет только после регистрации права в органах Росреестра.

Нюансы сделки купли-продажи гаража

Когда заключается сделка в отношении передачи прав на недвижимый гараж, то перед заключением сделки необходимо учитывать некоторые нюансы:

• Нужно решить вопрос о передаче земельного участка, на котором расположен гараж. Если земельный участок также передается покупателю, то в договоре нужно указать все данные такого участка, согласно сведениям ЕГРН;
• Если продавец связан узами брака, и если гараж был приобретен или построен после регистрации семейного союза, он будет являться совместно нажитым имуществом. Для возможности продажи потребуется нотариальное согласие второго супруга на отчуждение. Этот документ обязателен, без него Росреестре не произведен регистрационные действия;

Получать согласие второго супруга со стороны покупателя не требуется.

• Обязательно надлежит проверить права продавца на гараж, а также возможные обременения – для этого нужно заказать выписку из ЕГРН на интересующий недвижимый объект.

Выписки выдает все тот же Росреестр, причем сведения эти открытые. Достаточно уплатить госпошлину и можно будут получить информацию о любом недвижимом объекте в стране.

Документы для сдачи договора купли-продажи гаража на госрегистрацию

После того, как договор и акт будут подписаны, продавец и покупатель должны посетить отделение Росреестра или МФЦ для подачи заявления о переходе права собственности.

МФЦ – это посредник, который сам регистрацию не производит. Его цель – направление представленных документов в уполномоченный на регистрацию орган (Росреестр).

К заявлению (бланк которого вам выдадут непосредственно в окошке приема) должны быть приложены следующие документы:

• Договор;
• Акт приема-передачи;
• Согласие второго супруга (при необходимости);
• Паспорта сторон;
• Документы продавца на отчуждаемую недвижимость (свидетельство, договор, акт);
• Квитанция об уплате госпошлины.

Отметим, что после осуществления регистрационных действий, на руки покупателя свидетельство выдано не будет – этот документ в настоящее время отменен. Будет предоставлена только выписка из ЕГРН, в которой будет значиться новый собственник гаража.

Гараж – это объект недвижимости, который имеет некоторые юридические особенности. Поэтому при составлении договора купли-продажи гаража можно воспользоваться обычным бланком, образец которого представлен ниже, или вписать в него собственные условия в зависимости от конкретной ситуации.

В целом такая сделка является стандартной юридической процедурой, поэтому и сопровождающий ее договор состоит из обычных разделов:

1. Преамбула – название документа дается по факту, т.е. в бланке так и прописывается: «Договор купли-продажи гаража». Указывается место и дата составления документа. Далее следуют ФИО, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
   
2. В предмете договора указывается суть сделки. Причем важно, чтобы владелец, продающий объект, сослался на документ, который подтверждает, что он действительно находится у него в собственности. В большинстве случаев гараж имеет свой номер, который также прописывается в этой части договора.
   
3. Отдельным пунктом можно выделить стоимость гаража, а также порядок передачи средств – налично или безналично, на какой счет. Как правило, средства передаются в момент подписания документа.
4. В следующем пункте необходимо указать отдельно, что гараж передается продавцом, а покупатель приобретает его, заведомо зная о всех возможных дефектов. При этом состояние объекта полностью устраивает его – соответственно, своей подписью он подтверждает факт передачи гаража, замка и ключей от него. Можно указать отдельно количество экземпляров замков и ключей, если это имеет значение.
   
5. В следующем разделе, который можно назвать «Особые условия» можно прописать отдельно, что гараж как объект недвижимости действительно свободен от каких-либо претензий со стороны иных граждан или организаций. Это необходимо для предотвращения рисков того, что объект под залогом, арестом или другим видом обременения. Соответственно, все риски некорректного предоставления информация берет на себя продавец имущества. Здесь же указывается, что задолженность по налоговым, коммунальным платежам на момент приобретения объекта отсутствует. Т.е. покупатель должен убедиться в этом до подписания бумаги, а своей подписью подтверждает, что подобных претензий не имеет и в будущем уже не предъявит.
   
6. Отдельно прописывается, что договор вступает в силу сразу после подписания бумаги, а право собственности регистрирует сам покупатель. В случае с любым недвижимым объектом, в том числе с гаражом, регистрация в местном отделении Росреестра обязательна. Расходы (госпошлина) несет сам покупатель или стороны в одинаковом соотношении.
   
7. Наконец, в последнем пункте можно указать отдельно, как покупатель и продавец будут оплачивать регистрацию сделку купли-продажи гаража по этому договору – в бланк можно внести и дополнительные сведения, если это необходимо.

К договору, как правило, прилагается Акт приема-передачи, которому обычно не уделяют достаточно внимания. Но лучше составить этот документ и отдельно прописать в нем, что покупатель получает гараж, дополнительные механизма (если они есть), замок и ключи, а также то, что претензий к состоянию имущества и самого гаража у него нет.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Договор и акт всегда составляются в 3 одинаковых экземплярах, причем каждый из них подписывается собственноручно обеими сторонами и имеет одинаковую силу действия. Экземпляры остаются по одному у продавца и покупателя, а еще один понадобится для регистрации права собственности в Росреестре.

Разновидности договора

Еще одна важная особенность гаража состоит в том, что он исходя из своих конструктивных особенностей может быть объектом, относящимся либо к движимому имуществу, либо к недвижимому. Соответственно, бланк договора купли-продажи одного вида гаража и другого несколько отличаются – что наглядно видно далее.

Продажа недвижимого гаража

Таким образом, стороны могут воспользоваться любыми бланками – как составленные вместе с разделами, так и простым перечислением пунктов. Главное, чтобы в содержании были отражены все существенные условия сделки

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если прочие условия (кроме существенных) не отражены, считается, что продавец и покупатель по умолчанию согласны урегулировать все возможные разногласия согласно действующему гражданскому законодательству или путем мировых переговоров.

Продажа движимого гаража

Документы на сделке

Особое внимание следует обратить на документы потенциального продавца. Нередки случаи, когда гараж возведен самовольно – тогда владелец не сможет предъявить свидетельство о собственности, поскольку подобную постройку зарегистрировать в государственных органах невозможно. Приобретать такой объект даже по очень привлекательной цене не стоит – есть большой риск того, что местная администрация примет решение о сносе самовольной постройки , и покупатель окажется в убытке.

При составлении и подписании договора купли-продажи по приведенному или иному образцу продавец гаража должен предъявить оригиналы следующих документов:

1. Свой паспорт.
2. Свидетельство о собственности . Следует отметить, что с июля прошлого года этот документ фактически был упразднен. Вместо него на все виды объектов недвижимого имущества выдается выписка из ЕГРН. Таким образом, если предыдущий владелец приобрел гараж совсем недавно, у него будет именно выписка, а не свидетельство, что нормально. В этом документе указываются сведения о том, есть ли какие-то обременения на гараж, состоит ли он в залоге – на это тоже нужно обратить внимание. Следует также понимать, что карточка члена гаражного кооператива не говорит о том, что объект находится в собственности.
3. Предыдущий договор купли-продажи , дарения или мены – т.е. на основе чего настоящий владелец имеет в собственности этот гараж.
4. Наконец, очень важно, чтобы предыдущий собственник предоставил заявление супруги о том, что она не возражает против его действий . Или же предоставил заявление о том, что он не состоял в официальном браке, когда в свое время приобретал гараж. Оба документа должны быть подписаны нотариусом. На этот пункт редко обращают внимание, но на самом деле он играет большую роль – если не подстраховаться, впоследствии на имущество могут появиться претензии супруги.
5. Кадастровый паспорт и свидетельство о собственности участка под гаражом, если он принадлежит владельцу и продается вместе с основным сооружением.

От покупателя не требуется предоставления никаких документов, кроме своего паспорта. Все перечисленные документы в момент подписания договора нужны, прежде всего, покупателю, чтобы он убедился в том, что объект действительно находится в собственности, на него никто не претендует и т.п.

Если гараж располагается на территории кооператива, то вместе с основными документами, перечисленными выше, у бывшего владельца может сохраниться и книжка члена кооператива. Вместе с ней можно пойти в местное отделение Росреестра, чтобы приватизировать землю под объектом. В остальных случаях это делается только с помощью признания соответствующего факта в суде

Как оформить сделку в Росреестре

После того, как составлен и подписан договор, произведен расчет с продавцом, новый владелец еще не является полноправным собственником, поскольку сделку нужно зарегистрировать в местном отделении Росреестра.

Для этого нужен личный визит обоих участников сделки, при этом следует предоставить те же самые документы, что были перечислены выше. Наряду с ними стороны заполняют заявление, бланк которого находится непосредственно в Росреестре, а также предоставляют квитанцию об оплате пошлины, сумма которой в разных регионах колеблется в пределах 1000-2000 рублей. Расходы по оплате продавец и покупатель несут в равном объеме или согласно тому, как они сами договорились и указали в тексте договора.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если по каким-то причинам продавец или покупатель не могут попасть в Росреестр, они могут сделать это через любое совершеннолетнее дееспособное лицо, на которого нужно оформить доверенность. Документ обязательно заверяется нотариусом.

На что обратить внимание при покупке

Гараж с точки зрения особенностей объекта недвижимости сделка по приобретению гаража имеет несколько нюансов:

1. Прежде всего, важно понимать, что покупатель приобретает только сам гараж – техническое сооружение или ракушку, и этот объект переходит в его собственность. Земля под гаражом никогда не переходит в собственность автоматически – т.е. если есть возможность, она приватизируется или приобретается отдельно.
2. Если во время сделки приобретается и гараж, и участок, на котором он стоит, составляется два договора – соответственно о купле-продаже гаража (как в приведенном выше бланке) и о покупке земельного участка. Тогда от бывшего собственника понадобится еще и документация на этот участок – свидетельство о собственности, кадастровый паспорт.
3. Налог, который начисляется на имущество, с момента его приобретения платит уже новый собственник. А получить налоговый вычет невозможно, поскольку подобная функция предусмотрена только в случае приобретения квартиры, комнаты, доли и других видов жилого помещения (статья 220 Налогового кодекса).
4. Если гараж представляет железную или железобетонную конструкцию, следует предварительно ознакомиться с законодательством вашего региона. Дело в том, что в некоторых областях были приняты постановления местного правительства о признании подобных сооружений движимым имуществом и сносе конструкции. Обычно компенсация собственнику назначается в размере, не адекватному реальной рыночной стоимости.
5. Если приобретается квартира (или дом) с гаражом у компании-застройщика, нужно учесть, что в договоре долевого участия прописывается как сам жилой объект, так и гараж.
6. Наконец, если приобретается гараж-ракушка, нужно заранее продумать место его расположения – насколько законно будет поставить сооружение на том или ином участке, чтобы потом не возникло непредвиденных ситуаций.

И последнее. На практике основной риск с приобретением гаража возникает не на стадии покупки, когда достаточно просто убедиться в том, что на объект есть все документы, которые нужно увидеть в оригинале. Главная опасность в том, что земля под гаражом часто принадлежит муниципальной власти , и если администрация города не захочет продлевать договор аренды, то постройку могут снести и выплатить компенсацию в явно заниженном размере. С этой точки зрения важно правильно подбирать место или сразу приобретать землю вместе с гаражом.

Видеокомментарий по некоторым нюансам сделки можно увидеть здесь.