Что делать - если Вас не пускают в квартиру? Не впускают в квартиру

К нам регулярно поступают звонки с вопросом: Что делать, если второй собственник не пускает в квартиру? Ситуация является вполне стандартной в Москве, поэтому давайте разберемся, кто имеет какие права в этой ситуации и что можно сделать.

Часто случается так, что вы покупаете или получаете в наследство часть квартиры, при этом второй собственник этому явно не рад, по какой-то своей причине, и не хочет пускать вас в квартиру.

В основном данная ситуация разрешается через суд. Суд выдает постановление о вселении, на основании которого вас должны пустить в помещение. Но во-первых, даже имея постановление суда на руках нет никаких гарантий что вас пустят в помещение. Во-вторых, для того, чтобы вскрыть дверь в квартиру , постановление суда совсем не обязательно.

По действующим законам Российской Федерации собственник части помещения имеет право находится в этом помещении вне зависимости от доли, будь то 1/2, 1/10 или 1/30.

Поэтому нет смысла тратить месяцы и годы на судебные тяжбы, когда ситуацию можно решить прямо на месте.

Существует две ситуации: когда второй собственник находится непосредственно в квартире и блокирует дверь, либо когда в квартире никого нет, но у вас просто напросто нету ключей от замков.

Второй собственник внутри квартиры не пускает вас

В первом случае ситуация является конфликтной и как правило требует присутствия сотрудников полиции для обеспечения порядка и законности при вскрывании замков. Связано это с тем, что действия закрывшегося внутри квартиры человека непредсказуемы: к примеру он может подключить к двери электроды, наброситься на вас или мастера после процесса вскрытия или, к примеру, подать иск в суд, что после вскрытия замков у него была похищена сумка с наличными. Все это звучит достаточно футуристично, однако все эти случаи действительно бывают на практике. Поэтому, если второй собственник находится внутри квартиры и не пускает вас -необходимо присутствие сотрудников МВД.

Часто бывает так, что поняв неизбежность того, что дверь квартиры будет вскрыта, второй собственник открывает дверь самостоятельно, чтобы избежать замены замков. В таком случае, заявитель полностью оплачивает стоимость вскрывания одного замка, вне зависимости от того, приступил мастер к работе или нет.

Других собственников в помещении нет, но заменены замки

Во втором случае внутри квартиры никого нет, но там заменены замки и вам нужно попасть внутрь. В отличии от первого варианта здесь все намного проще — для того, чтобы вскрыть замки достаточно будет показать нашему специалисту документы, подтверждающие ваше право на нахождение в квартире: паспорт с пропиской по этому адресу или документы о собственности на данную квартиру или ее часть.

№82362

У нас умерла мама, квартира по наследству перешла нам (сестрам и братьям) наследство почти оформленно,документы будут готовы в июле Брат в это время встречался с женщиной которая быстро его окрутила, они поженились и переехали в ту квартиру, т. к мы живем не близко то они без нашего согласия сменили замки, переехали туда и на данный момент угрожают нам в виде смс сообщений что бы мы туда якобы не совались. Документы на квартиру все у нас, что будет если мы, к примеру, туда внезапно появимся и нам не откроют дверь? Можем ли мы вызвать правоохранительные органы что бы нас впустили в нашу по закону квартиру, где по закону есть наши доли. Помогите советом как лучше поступить...

Здравствуйте, Наталья.

Во-первых, до получения свидетельства о праве свидетельства о праве на наследство, а затем и свидетельства о праве собственности на долю в названной Вами квартире Вы не являетесь собственником этой доли, и, если не зарегистрированы в этой квартире, не можете претендовать на пользование ею.

Во-вторых, после получения названных выше свидетельств Вы станете сособственником квартиры и приобретёте права владения, пользования и распоряжения своей долей собственности. После этого названные в Вашем вопросе действия Вашего брата станут незаконными и Вы вправе будете в судебном порядке требовать от него устранения препятствий в пользовании Вашей собственностью.

Сложность, однако, заключается в том, что Вы станете собственником абстрактной доли в квартире, а не владельцем конкретной её части. Ознакомьтесь со статьёй 247 Гражданского кодекса РФ:

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд должен учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Однако с учётом количества собственников, размера находящейся в их собственности квартиры и её планировки определить порядок пользования этой квартирой может быть очень сложно и даже невозможно. В подобных случаях целесообразнее всего может быть отчуждение отдельными сособственниками своих долей в праве собственности на квартиру путём их продажи одному из сособственников или третьим лицам.

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как я могу вселиться туда?

С помощью судебных приставов-исполнителей Вы можете вселиться в квартиру только тогда, когда решение суда вступит в законную силу и будет получен исполнительный лист, на основании которого будет возбуждено исполнительное производство.

Однако, поскольку Вы и Ваша дочь обладают долями в праве общей долевой собственности на данное жилое помещение, то у Вас и дочери и в настоящее время имеется право пользования и проживания в данной квартире. Другое дело, что без помощи со стороны Вам реализовать это свое право (на фоне наличия препятствий со стороны другого сособственника) весьма проблематично. Иначе бы Вы не обратились в суд.

Необходимо при этом отметить следующее. Извлечение из Гражданского кодекса РФ:

Статья 12. Способы защиты гражданских прав

Защита гражданских прав осуществляется путем:
признания права;
восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
признания недействительным решения собрания;
(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)
признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
самозащиты права;
присуждения к исполнению обязанности в натуре;
возмещения убытков;
взыскания неустойки;
компенсации морального вреда;
прекращения или изменения правоотношения;
неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;
иными способами, предусмотренными законом.

Статья 14. Самозащита гражданских прав

Допускается самозащита гражданских прав.
Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения .

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Практически Вы можете (но обязательно необходимо осознавать, что все подобные действия Вы будете осуществлять исключительно на свой риск ; от таких действий отношения с другим сособственник могут обостриться до предела ):
- письменно уведомить другого сособственника о том, что Вы намерены вселиться в жилое помещение (телеграммой; ценным письмом с описью вложения), реализовав свои права и права Вашей дочери (как сособственников жилого помещения) на проживание в данной квартире, а потому просите другого сособственника предоставить Вам ключи от новых замков либо в противном случае (так как новые замки были установлены без Вашего согласия) Вы будете вынуждены в рамках самозащиты прав (статьи 14 ГК РФ; в совокупности с предписаниями статей 12, 209 и 247 ГК РФ и статьи 35 Конституции РФ) взломать эти замки;
- письменно уведомить Вашего участкового уполномоченного и (или) районное отделение внутренних дел о том, что другой сособственник жилого помещения чинит Вам препятствия в пользование квартирой, не пускает в нее, хотя Вы и Ваша дочь, как и он, обладаете долей в общей долевой собственности на недвижимое имущество. И Вы, руководствуясь статьями 12, 14, 209 и 247 Гражданского кодекса РФ, а также статьей 35 Конституции РФ, намерены в рамках самозащиты прав вселиться в жилое помещение для чего Вам необходимо будет взломать замки, которые другой сособственник поменял на входной двери без Вашего на то согласия. Для чего также просите присутствия при вселении соответствующих официальных лиц от полиции.
К данному письменному уведомлению приложите заверенные копии Вашего уведомления другого сособственника и заверенные копии документов о том, что Вам и Вашей дочери принадлежат доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.
- после всего вышеизложенного вскрыть замки (обязательно в присутствии свидетелей). На момент совершения этих действий у Вас должны быть на руках (непосредственно с собой) все подлинники документов о правах Вас и Вашей дочери на доли в квартире, уведомление другого сособственника о Вашем намерении, а также уведомление полиции.

Также надлежит помнить, что в пункте 1 статьи 247 ГК РФ говориться о том, что
"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом ". То есть хоть речь в статье 14 ГК РФ и ведется о возможности самозащиты прав, но пункт 1 статьи 247 ГК РФ говорит о конкретном порядке разрешения конфликтной ситуации между участника долевой собственности.
В связи с чем, подобные Ваши действия могут также неоднозначно трактоваться.

При этом не следует обольщаться по поводу участкового и полиции. Они могут заявить о том, что это Ваши с собственником гражданско-правовые отношения и спор, а потому кто прав из сособственников пускай решает суд и полиция этим заниматься не будет. Но такие уведомления могут Вас обезопасить в плане того, что Вы не занимаетесь противоправными действиями, а действуете в рамках предписаний законодательства и своих прав на самозащиту.

В свою очередь, к таким шагам Вы могли прибегнуть до суда.
На фоне наличия судебного решения (которое, правда, ещё не вступило в законную силу, чтобы апеллировать именно к нему) подобные Ваши действия будут выглядеть весьма нелогично .
В Вашей ситуации логичнее дождаться вступления судебного решения в законную силу и действовать уже через судебных приставов-исполнителей.

И как можно выселить посторонних из квартиры?

Об этом следовало подумать в то время, когда в суде рассматривалось гражданское дело о Вашем вселении.

Если Вы ранее не заявляли соответствующее требование о выселении лиц, которые не обладают правом проживания и пользования данным жилым помещением, то Вы можете предъявить такое требование в настоящий момент.