Главная » Восстановление документов » Решение проблемы собственности на землю в истории. Проблемы частной земельной собственности в рф. Исторические аспекты развития земельных правоотношений

Решение проблемы собственности на землю в истории. Проблемы частной земельной собственности в рф. Исторические аспекты развития земельных правоотношений

Среди множества существующих проблем в сфере реализации права собственности на землю в РФ выделим наиболее острые и актуальные, нуждающиеся в своем скорейшем и адекватном правовом решении:

1. Одной из основных проблем сегодня остается вопрос цены выкупаемой земли. Правительство считает, что выкуп должен производиться по 5-10-кратной ставке земельного налога. Предложение ряда депутатов передавать земельные участки в собственность предприятиям по рыночной цене «с точки зрения правительства нанесет ощутимый удар по встающей на ноги российской промышленности, лишит ее значительной части оборотных средств и уменьшит тем самым возможности для инвестиций». Купля-продажа земельных участков производится через российский фонд федерального имущества - его специалисты проверят и подготовят документацию, необходимую для купли-продажи земельного участка. Теоретически выкуп земли должен стимулировать процесс экономического оздоровления предприятий - в частности, облегчить для них возможность привлечения коммерческих кредитов или инвестиций. Однако на территории Новосибирской области не было зарегистрировано ни одной сделки купли-продажи земельного участка государственным унитарным предприятием или акционерным обществом. Это связано, в первую очередь, с отсутствием средств на покупку земельного участка, а также с тем фактом, что право собственности на земельный участок на сегодняшний день не осознается его владельцем как элемент инвестиционной привлекательности. Приватизация земельных участков, из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории области, будет осуществляться с момента, установленного Законом области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Новосибирской области». Ведется разработка и проекта закона области «Об особо охраняемых природных территориях в Новосибирской области». Он определит состав особо охраняемых природных территорий, порядок их использования и режим охраны. Это сегодня актуально, так как в последнее время много лиц изъявляют желание приобрести земельные участки в собственность в лесных и водоохранных зонах, в лечебно-оздоровительных местностях и в иных особо охраняемых природных территориях. Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности, на которые фактически не ограничивается. В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь -- всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах -- свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности.
2. Политика государства по отношению к праву государственной собственности не приобрела необходимой ясности даже с принятием в 2001 г. Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельного кодекса РФ. С одной стороны, был установлен порядок разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную и тем самым определен курс государства на разграничение собственности. С другой -- положение о том, что право собственности соответствующих субъектов возникает с момента государственной регистрации этого права, поставило государственную и муниципальную собственность вне закона до тех пор, пока это право не будет зарегистрировано. Такое же жесткое положение о государственной регистрации права собственности, в том числе государственной формы собственности, как основании его возникновения содержится и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента также вряд ли можно признать распорядительные действия с земельными участками со стороны государства (к примеру, передача в частную собственность, пользование и т.д.) легитимными.

Одновременно можно предположить, что Земельный кодекс прояснил вопрос с видами государственной собственности. В частности, ст. 16--18 ЗК соответственно указывают на три вида собственности: государственную, федеральную собственность на землю, а также собственность субъектов РФ.

На основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом.

Во-первых, эти земли потенциально являются объектом разграничения прав собственности.

Во-вторых, можно предположить, что право государственной собственности возникает автоматически по отношению ко всем земельным участкам, не находящимся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, на основании ст. 16 ЗК и ст. 214 ГК, в том числе по отношению к не разграниченным земельным участкам, а не с момента государственной регистрации права. Хотелось бы так же отметить, что в части 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации предусматривается, что земля может находиться в государственной собственности. Данное конституционное требование реализуется в гражданском и земельном законодательстве. В пункте 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашается, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Наличие в Гражданском кодексе Российской Федерации и Земельном кодексе Российской Федерации положений о государственной земельной собственности говорит о необходимости решать соответствующие проблемы, как в рамках требований гражданского, так и земельного законодательства.

Проблему разграничения прав собственности на землю целесообразно рассматривать комплексно и системно, то есть с многих точек зрения. Но главным в рассмотрении данной проблемы, являются юридические и экономические вопросы.

Достаточно интересны принципы разграничения. Все земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности или на которых располагается недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской федерации, в соответствии со статьей 3 закона о разграничении прав на землю относятся к федеральной собственности. В связи с чем, значительная часть ценных земель, расположенных в городах, изымается из собственности субъектов РФ и поступает в федеральную собственность.

Резервные земли для муниципалитета представляют особый интерес, точно также как для субъекта РФ и государства в равной степени.

Направляя сведения по этим земельным участкам Администрация НСО полагала, что Росимуществом России эти перечни будут направлены для утверждения в Правительство РФ. Это позволило бы зарегистрировать право муниципальной собственности на землю в Учреждении юстиции по НСО, а арендные платежи в полном объеме перераспределялись в муниципальный бюджет. Но ожидания не оправдались, и появилась новая проблема. Не все земельные участки муниципальной собственности согласованы с Рос. Имуществом России. Даже более того произошла парадоксальная ситуация. Направленный перечень сведений на 25 земельных участков муниципальной собственности (23 из которых предоставлены под строительство АЗС юридическим и физическим лицам, а два - фактически занимаемых муниципальными объектами торговли (ГУМ "Россия" и магазин "Золотая нива")) Рос. Имущества России отнесли эти земельные участки к собственности РФ и предложили для согласования. В настоящее время Администрация НСО начала процедуру оспаривания, которая продолжается уже более 2-х лет.

3. За период проведения работ по разграничению прав собственности на землю возникла и еще одна проблема: длительность сроков направления, рассмотрения, согласования, утверждения на первом этапе проведения работ по провозглашению прав собственности. Сроки можно было бы сократить вдвое изменив процедуру согласования перечней в регионах между уполномоченными органами Рос. имущества РФ и муниципальной власти.

Пример: Уполномоченный орган Рос. имущества РФ на территории субъекта формирует перечень земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности и с копиями документов подтверждающих обоснованность внесения в перечень и направляет в Рос. имущества РФ.

После рассмотрения Рос. имущества РФ этот же перечень направляет обратно, но уже в адрес муниципалитета для согласования. После рассмотрения в структуре уполномоченного органа муниципального образования тот же перечень и с тем же пакетом документов направляется в Рос. имущества РФ с предложением о согласовании или оспаривания. В данной схеме трижды загружается почтовая связь, гоняя бандероли весом 2-2,5 кг из регионов в Москву и обратно.

4. Проблемы долевой собственности, то есть ФЗ «О разграничении госсобственности на землю» не определил порядок составления перечней земельных участков, на которые возникает совместная или долевая собственность государства и муниципального образования.

Пример. В одном из первых перечней земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности, направленных Рос. имуществом РФ для согласования с муниципалитетом из 25 участков два оказались спорными:

1) жилой дом со встроенным магазином по ул. Кочубея, 9/1 (магазин является собственностью завода Хим. Концентратов, а жилой дом является муниципальным и находится в закреплении МУ "ДЗ ЖКХ Калининского района");
2) административное здание по ул. Фрунзе, 5 является собственностью ОАО "Сибгипрошахт", а часть здания в закреплении муниципалитета - школа №14.

От особенностей права собственности на землю в государстве и его субъектах, предлагаем перейти к проблемам земель занимаемых водными объектами и лесами.

5. Россия богата лесными ресурсами. Почти 70% ее территории покрыто лесом. Леса играют важную роль в жизни страны. Они остаются одним из наиболее интенсивно эксплуатируемых природных ресурсов в стране и одновременно обладают экологической значимостью. Основные площади лесов РФ образуют лесной фонд. В соответствии с официальной статистикой он составляет 1059,8 млн га -- примерно 62% территории России.

Приоритет лесных отношений фактически лишает земли лесного фонда независимого положения как объекта общественных отношений. Земельные отношения в пределах лесного фонда не отделимы от лесных. Разделить лесопользование и землепользование фактически невозможно. Даже терминологически в лесном законодательстве земельные правоотношения по сути именуются лесными.

По нашему мнению, при такой тесной взаимосвязи этих тех нормативно - правовых актов, должна быть их полная согласованность между собой и уж тем более с Конституцией РФ, хотя как раз такой согласованности и не наблюдается.

Приведем пример противоречий и проблем, которые встречаются между этими нормативно - правовыми актами:

Так, например, в ноябре 2003 года Государственная Дума со второй попытки приняла в третьем чтении поправки в Лесной Кодекс Российской Федерации. Эти поправки предполагают внесение в статью 63 действующего Лесного кодекса изменений, позволяющих переводить земли лесного фонда, включая занятые лесами 1-ой группы (а к ним относятся заповедники, национальные парки и лесные охранные зоны вокруг городов), в иные категории земель, в том числе в целях строительства объектов «культурного, жилищно-коммунального, социально- бытового назначения». 25 ноября члены Совета Федерации проголосовали против принятия данных поправок и за отправку их на доработку. Однако уже 26 ноября сенаторы большинством голосов одобрили поправки. Это стало результатом колоссального давления, оказывавшегося на членов Совета Федерации. Один из них заявил, что: «такого давления на Совет Федерации еще никогда не было» .

В течение всего этого времени общественные экологические организации выступали категорически против принятия данных поправок. Облегчение процедуры перевода лесных земель в нелесные земли, при отсутствии законодательных ограничений на применение этой нормы, создаст предпосылки для массовой вырубки защищенных лесов и застройки заповедных территорий элитным жильем и сопутствующей инфраструктурой.

Будут полностью уничтожены лесопарковые зоны вокруг крупных городов (таких, как Москва и Санкт-Петербург), а также леса в малолесных регионах, т. е. леса, выполняющих важные водоохранные и рекреационные функции. Это приведёт к серьезному ухудшению экологической обстановки во многих крупных городах. Будет нанесён непоправимый ущерб живой природе.

Кроме того, данные поправки узаконят фактически криминальный захват особо ценных лесных земель, произведенный за последние полтора десятилетия (примером этому могут служить многочисленные вырубки лесов в Московской области).

Глубоко возмущает экологов и то, что поправки являются антиконституционными - они противоречат статьям 9, 36, 42 Конституции РФ.

Подготовленный законопроект меняет саму суть Лесного Кодекса, которая заключается в создании правовых основ для рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала, приводит к коллизии правовых норм Лесного и Земельного законодательства (внесённые в Лесной Кодекс изменения противоречат п. 1, 2 ст. 49, п. 3 ст. 101 Земельного Кодекса РФ).

«Изъятие земель, занятых лесами первой группы, для государственных или муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 49 настоящего Кодекса.» (п.3 ст.101 ЗК РФ).

Данный проект узаконивает правовой беспредел и создаёт благоприятные условия для нецелевого использования нашего национального богатства - лесов 1-ой группы, обеспечивающих конституционное право граждан на благоприятную окружающую среду и являющихся необходимым условием для устойчивого развития России.

6. Еще одной важной проблемой в праве собственности на землю, является проблема права частной собственности не оформленных земельных участков. Так, например, только на территории Новосибирской области 350 тысяч семей имеют индивидуальные жилые дома, из них 288 тысяч имеют рядом расположенные с ними земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) более 400 тысяч садовых участков. У многих из них правоудостоверяющие документы на фактически используемые участки или не оформлены должным образом или их вообще нет.

В соответствии с Земельным кодексом граждане Российской Федерации, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследования владения в сроках на переоформление этих прав на право аренды или приобретение в собственность не ограничены, но они этими земельными участками не вправе распоряжаться. В тоже время земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении могут быть приобретены ими в собственность бесплатно.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установил, что граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до 1 января 1992 года, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы имеют право приобрести их в собственность бесплатно и зарегистрировать это право в соответствии с установленными правилами.

Ну, а как быть, если гражданин приобрел в собственность жилой дом после 1 января 1992 года, если этот дом он построил сам? Ответ на этот вопрос дает статья 15 Закона Новосибирской области «Об использовании земель на территории Новосибирской области». В одном из подпунктов этой статьи установлено, что граждане Российской Федерации, имеющие жилые дома, право собственности на которые у них возникло до вступления в силу настоящего закона, имеют право приобрести бесплатно в собственность земельные участки, находящиеся в их фактическом пользовании и на которых расположены указанные жилые дома, в том числе в случае отсутствия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на указанные участки.

7. Обращают на себя внимание также правила ст. 55 ЗК, регламентирующие условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земли. В них изложена процедура принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случаях его ненадлежащего использования по предусмотренным законом основаниям.

В рамках данной процедуры исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного контроля, одновременно с наложением штрафа на виновное лицо выносит предупреждение относительно допущенных земельных правонарушений и необходимости их устранения. Если этого не сделано, орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы в органы власти, указанные ст. 29 ЗК, которые направляют в суд заявление о прекращении права на земельный участок.

Как представляется, приведенное правило нуждается в корректировке, поскольку его редакция противоречит предусмотренному гражданским процессуальным законодательством правилу о возможности кассационного либо апелляционного обжалования судебного решения в 10-дневный срок после его вынесения в окончательной форме. В данном случае достаточно указания о направлении заявления о государственной регистрации прекращения права на земельный участок после вступления решения суда в законную силу, если оно не подлежит немедленному исполнению в порядке ст. 211 ГПК.

8. Обращает на себя внимание определенная незавершенность формулировки правила, закрепленного в п. 7 ст. 56 ЗК, - об обжаловании в судебном порядке ограничения прав на землю. Исходя из буквального его толкования ограничение прав на землю может быть оспорено только физическими лицами в суд общей юрисдикции и исключительно в рамках гражданских процессуальных норм, регламентирующих обжалование действий и решений, нарушающих права и свободы граждан (гл. 24.1 ГПК). Права и охраняемые законом интересы юридических лиц и иных образований, а также граждан - предпринимателей в таком случае остаются вне сферы судебной защиты, поскольку в арбитражном процессуальном законодательстве говорится в подобных случаях об исковом производстве и не предусматривается возможности обращения названных субъектов права с таким обращением, как жалоба. Думается, в данном случае нет необходимости указывать в земельном законодательстве конкретные и исчерпывающие формы судебной защиты нарушенного права, поскольку эта сфера общественных отношений относится к предмету процессуальных отраслей права и достаточно полно ими урегулирована.
9. На наш взгляд, требует доработки правило ст. 56 ЗК, предусматривающее возможность ограничения прав на землю, как в административном, так и судебном порядке. Ведь критериев разграничения судебной подведомственности и подведомственности таких дел органам государственной власти и местного самоуправления в законе нет. Исходя из основополагающего правового принципа о возможности судебной защиты прав, нарушенных административным актом, необходимо закрепить правило, согласно которому судам подведомственны дела об оспаривании действий (бездействия) властных структур, ограничивающих права на землю. Именно посредством судебной процедуры следует устранять неопределенность в правах и обязанностях субъектов земельных правоотношений. Там, где отсутствует спор, ограничение прав на землю в рамках установленной законом процедуры возможно в административном порядке с сохранением права обращения в суд в связи с действиями (бездействием) властных структур. В данном случае не имеется в виду судебный порядок, предусмотренный ст. ст. 54 и 55 ЗК, поскольку он имеет иную целевую направленность и природу.
10. Вызывает возражения формулировка п. 2 ст. 61 ЗК, возлагающего обязанность возмещения гражданину или юридическому лицу убытков, причиненных в результате издания незаконного акта государственным органом исполнительной власти, на этот орган. Данное правило противоречит положениям ст. 1069 ГК, по которым вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны ее субъекта или казны муниципального образования. Совершенно очевидно, что указание на исполнительный орган государственной власти как на субъект возмещения вреда не только противоречит закрепленным в гражданском законодательстве основополагающим правилам, но и сужает состав властных структур, поскольку за рамками ответственности остаются другие ветви власти, включая органы местного самоуправления и должностных лиц.

Во избежание приведенной коллизии, думается, достаточно указания на возможность возмещения данных убытков в соответствии с правилами гражданского законодательства.

Проблемы реализации права собственности на землю

1. Одной из основных проблем сегодня остается вопрос цены выкупаемой земли. Правительство считает, что выкуп должен производиться по 5-10-кратной ставке земельного налога. Предложение ряда депутатов передавать земельные участки в собственность предприятиям по рыночной цене «с точки зрения правительства нанесет ощутимый удар по встающей на ноги российской промышленности, лишит ее значительной части оборотных средств и уменьшит тем самым возможности для инвестиций». Купля-продажа земельных участков производится через российский фонд федерального имущества — его специалисты проверят и подготовят документацию, необходимую для купли-продажи земельного участка. Теоретически выкуп земли должен стимулировать процесс экономического оздоровления предприятий — в частности, облегчить для них возможность привлечения коммерческих кредитов или инвестиций. Однако на территории Новосибирской области не было зарегистрировано ни одной сделки купли-продажи земельного участка государственным унитарным предприятием или акционерным обществом. Это связано, в первую очередь, с отсутствием средств на покупку земельного участка, а также с тем фактом, что право собственности на земельный участок на сегодняшний день не осознается его владельцем как элемент инвестиционной привлекательности. Приватизация земельных участков, из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории области, будет осуществляться с момента, установленного Законом области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Новосибирской области». Ведется разработка и проекта закона области «Об особо охраняемых природных территориях в Новосибирской области». Он определит состав особо охраняемых природных территорий, порядок их использования и режим охраны. Это сегодня актуально, так как в последнее время много лиц изъявляют желание приобрести земельные участки в собственность в лесных и водоохранных зонах, в лечебно-оздоровительных местностях и в иных особо охраняемых природных территориях. Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности, на которые фактически не ограничивается. В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь — всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах — свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности.

2. Политика государства по отношению к праву государственной собственности не приобрела необходимой ясности даже с принятием в 2001 г. Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельного кодекса РФ. С одной стороны, был установлен порядок разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную и тем самым определен курс государства на разграничение собственности. С другой — положение о том, что право собственности соответствующих субъектов возникает с момента государственной регистрации этого права, поставило государственную и муниципальную собственность вне закона до тех пор, пока это право не будет зарегистрировано. Такое же жесткое положение о государственной регистрации права собственности, в том числе государственной формы собственности, как основании его возникновения содержится и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента также вряд ли можно признать распорядительные действия с земельными участками со стороны государства (к примеру, передача в частную собственность, пользование и т.д.) легитимными.

Одновременно можно предположить, что Земельный кодекс прояснил вопрос с видами государственной собственности. В частности, ст. 16—18 ЗК соответственно указывают на три вида собственности: государственную, федеральную собственность на землю, а также собственность субъектов РФ.

Во-первых, эти земли потенциально являются объектом разграничения прав собственности.

Направляя сведения по этим земельным участкам Администрация НСО полагала, что Росимуществом России эти перечни будут направлены для утверждения в Правительство РФ. Это позволило бы зарегистрировать право муниципальной собственности на землю в Учреждении юстиции по НСО, а арендные платежи в полном объеме перераспределялись в муниципальный бюджет. Но ожидания не оправдались, и появилась новая проблема. Не все земельные участкм муниципальной собственности согласованы с Рос. Имуществом России. Даже более того произошла парадоксальная ситуация. Направленный перечень сведений на 25 земельных участков муниципальной собственности (23 из которых предоставлены под строительство АЗС юридическим и физическим лицам, а два — фактически занимаемых муниципальными объектами торговли (ГУМ «Россия» и магазин «Золотая нива»)) Рос. Имущества России отнесли эти земельные участки к собственности РФ и предложили для согласования. В настоящее время Администрация НСО начала процедуру оспаривания, которая продолжается уже более 2-х лет.

1) жилой дом со встроенным магазином по ул. Кочубея, 9/1 (магазин является собственностью завода Хим. Концентратов, а жилой дом является муниципальным и находится в закреплении МУ «ДЗ ЖКХ Калининского района»);

2) административное здание по ул. Фрунзе, 5 является собственностью ОАО «Сибгипрошахт», а часть здания в закреплении муниципалитета — школа №14.

5. Россия богата лесными ресурсами. Почти 70% ее территории покрыто лесом. Леса играют важную роль в жизни страны. Они остаются одним из наиболее интенсивно эксплуатируемых природных ресурсов в стране и одновременно обладают экологической значимостью. Основные площади лесов РФ образуют лесной фонд. В соответствии с официальной статистикой он составляет 1059,8 млн га — примерно 62% территории России.

По нашему мнению, при такой тесной взаимосвязи этих тех нормативно — правовых актов, должна быть их полная согласованность между собой и уж тем более с Конституцией РФ, хотя как раз такой согласованности и не наблюдается.

Приведем пример противоречий и проблем, которые встречаются между этими нормативно — правовыми актами:

Глубоко возмущает экологов и то, что поправки являются антиконституционными — они противоречат статьям 9, 36, 42 Конституции РФ.

Данный проект узаконивает правовой беспредел и создаёт благоприятные условия для нецелевого использования нашего национального богатства — лесов 1-ой группы, обеспечивающих конституционное право граждан на благоприятную окружающую среду и являющихся необходимым условием для устойчивого развития России.

8. Обращает на себя внимание определенная незавершенность формулировки правила, закрепленного в п. 7 ст. 56 ЗК, — об обжаловании в судебном порядке ограничения прав на землю. Исходя из буквального его толкования ограничение прав на землю может быть оспорено только физическими лицами в суд общей юрисдикции и исключительно в рамках гражданских процессуальных норм, регламентирующих обжалование действий и решений, нарушающих права и свободы граждан (гл. 24.1 ГПК). Права и охраняемые законом интересы юридических лиц и иных образований, а также граждан — предпринимателей в таком случае остаются вне сферы судебной защиты, поскольку в арбитражном процессуальном законодательстве говорится в подобных случаях об исковом производстве и не предусматривается возможности обращения названных субъектов права с таким обращением, как жалоба. Думается, в данном случае нет необходимости указывать в земельном законодательстве конкретные и исчерпывающие формы судебной защиты нарушенного права, поскольку эта сфера общественных отношений относится к предмету процессуальных отраслей права и достаточно полно ими урегулирована.

9. На наш взгляд, требует доработки правило ст. 56 ЗК, предусматривающее возможность ограничения прав на землю, как в административном, так и судебном порядке. Ведь критериев разграничения судебной подведомственности и подведомственности таких дел органам государственной власти и местного самоуправления в законе нет. Исходя из основополагающего правового принципа о возможности судебной защиты прав, нарушенных административным актом, необходимо закрепить правило, согласно которому судам подведомственны дела об оспаривании действий (бездействия) властных структур, ограничивающих права на землю. Именно посредством судебной процедуры следует устранять неопределенность в правах и обязанностях субъектов земельных правоотношений. Там, где отсутствует спор, ограничение прав на землю в рамках установленной законом процедуры возможно в административном порядке с сохранением права обращения в суд в связи с действиями (бездействием) властных структур. В данном случае не имеется в виду судебный порядок, предусмотренный ст. ст. 54 и 55 ЗК, поскольку он имеет иную целевую направленность и природу.

10. Вызывает возражения формулировка п. 2 ст. 61 ЗК, возлагающего обязанность возмещения гражданину или юридическому лицу убытков, причиненных в результате издания незаконного акта государственным органом исполнительной власти, на этот орган. Данное правило противоречит положениям ст. 1069 ГК, по которым вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны ее субъекта или казны муниципального образования. Совершенно очевидно, что указание на исполнительный орган государственной власти как на субъект возмещения вреда не только противоречит закрепленным в гражданском законодательстве основополагающим правилам, но и сужает состав властных структур, поскольку за рамками ответственности остаются другие ветви власти, включая органы местного самоуправления и должностных лиц.

Право собственности на землю в Российской Федерации на современном этапе (стр. 1 из 11)

1.2 Современная земельная реформа и ее итоги

1.3 Правовое регулирование земельных правоотношений на современном этапе

Глава 2. Основные формы реализации права собственности на землю

2.1 Государственная собственность на землю

2.2 Муниципальная собственность на землю

2.3 Частная собственность на землю

Глава 3. Проблемные вопросы регулирования прав собственности на землю

3.1 Право собственности как один из регуляторов земельного рынка (на примере Новосибирского района Новосибирской области)

3.2 Особенности земельных правоотношений в Российском праве

Список использованных источников

Актуальность выбранной темы объясняется тем, что право собственности как исключительное право и экономическая категория играет очень важную роль в жизни человека, общества, государства. Вопрос собственности является одним из главнейших вопросов, определяющих существование и пути развития человеческого общества, и от того, как и кем он поставлен, кем решается и регулируется в настоящий промежуток времени, зависит устойчивость, благополучие и само существование любого общества и каждого отдельного его члена.

В настоящее время кроме Земельного кодекса Российской Федерации земельные правоотношения регулируются также большим количеством законодательных актов федерального уровня, уровня субъектов РФ, местного уровня, разобраться в которых достаточно сложно. Ситуация к тому же усугубляется наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве.

Объектом исследования являются общественные отношения, которые имеют место при возникновении, реализации и прекращении права собственности на землю.

Предметом исследования является законодательное регулирование права собственности на землю.

Основная цель исследования заключается в том, чтобы на основе учета достижений правовой науки, опыта применения соответствующих правовых норм определить значение и место правовых норм, касающихся права собственности на землю, в современной правовой системе Российской Федерации, выявить наиболее актуальные проблемы, встречающиеся в этой области права, и найти пути их разрешения.

Для достижения намеченной цели необходимо было решить ряд задач:

— изучить особенности исторического развития законодательного регулирования права собственности на землю;

— проанализировать систему земельных правоотношений на современном этапе;

— исследовать основные формы реализации права собственности на землю;

— выявить недостатки и проблемы в вопросах регулирования прав собственности на землю;

— сформулировать меры совершенствования правового регулирования земли как объекта права собственности в Российской Федерации.

В процессе написания выпускной квалификационной работы использованы следующие методы, которые помогли правильно проанализировать сущность права собственности и сделать соответствующие выводы по результатам исследования: метод сравнительного правоведения, теоретического анализа нормативно-правовых актов, метод комплексного анализа, логический и исторический методы, метод наблюдения.

Теоретическую базу составили: Государственный доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, труды Боголюбова С.А., Жарикова Ю.Г., Улюкаева В.Х., Чуркина В.Э., Тихомирова М.Ю., Чубукова Г.В., Волкова С.Н., Крассова О.И., публикации в периодических изданиях, материалы судебной практики. Нормативно-правовую базу исследования составляет Конституция РФ, законодательство РФ, регулирующее оборот земельных участков (Гражданский, Земельный, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы, законы субъектов РФ, указы Президента РФ и постановления Правительства, другие нормативные правовые акты), а также практика его применения.

Глава 1. Правовые аспекты регулирования земельно-имущественных правоотношений

1.1 Исторические аспекты развития земельных правоотношений

Изучение земель, их описание и учет начались еще с 13 века (первая татарская перепись земель проведена в 13 веке) и продолжались в виде Писцовых описаний. Наряду с татарскими переписями описанием земель также занимались русские князья. С целью определения размеров взимания татарской дани и налогов, составлялись писцовые книги, представляющие собой сводные документы хозяйственных описаний, систематически проводившиеся в России в 15-17 веках и служившие основанием для податного земельного обложения. При Иване Грозном были описаны почти все земли России.

В 16 веке было создано учреждение Поместный приказ, который вел земельные книги, регистрировал переход землевладений от одного лица к другому, решал земельные споры. Также Поместный приказ наделял служилых людей поместьями, вел учет пустовавших поместных земель, вел регистрацию и контроль изменений в сфере феодального землевладения, проводил описания земель и переписи населения, являлся центральной судебной инстанцией в области земельных отношений.

В царствование Иоанна IV был составлен для межевщиков писцовый наказ, действовавший, с дополнениями, до конца XVII в. По Писцовому наказу 1684 года проводились всеобщие валовые межевания с проверкой прав каждого владельца. Первоначально межевание служило для государственных и общественных целей, а с Михаила Федоровича оно принимает вид правительственного учреждения. В писцовых наказах упоминается владение черездесятинное, черезземельное, через полосу, полосное. В писцовом наказе 1681 года принято за правило межевать землю каждого землевладельца порознь, не оставляя двух или нескольких человек в общем владении. В писцовых наказах 1683 и 1684 годов (последний — самый важный) допущено отступление: помещикам, которые владели землями через десятину без всяких ссор, дозволено было, по их желанию, оставаться не размежеванными, с отмежеванием лишь их участка от посторонних помещиков и вотчинников. Само правительство упрочивало, таким образом, чересполосное владение.

В развитии земельно-имущественных отношений значительна роль Петра?: был ликвидирован Поместный приказ и создана Вотчинная коллегия, уничтожена поместная система (вместо вотчин и поместий — имения), введена подушная подать вместо надельного взимания земельного налога, проведена секуляризация, то есть изъятие монастырских земель в пользу государства, а также составлена карта России.

С целью юридического закрепления права собственности на землю, находящуюся в фактическом пользовании, в 1754 году начались работы по Генеральному межеванию земель в общегосударственном масштабе. Был издан Манифест о межевании земель, написана Инструкция по выполнению работ, открыта Межевая школа для подготовки квалифицированных специалистов, землеустроительные училища, изданы учебники. Таким образом, к концу 18 века была выполнена значительная работа, итоги которой заключались в том, что была сформирована технология межевых работ и большой архив кадастровых планов, межевых книг, кадастровыми съемками была охвачена европейская часть России, что повлекло за собой скорейшее развитие земельных правоотношений.

В 1864 году наряду с отменой крепостного права была проведена земельная реформа. Именно в это время начались основные земельные преобразования в нашей стране, которые радикально изменили ее земельно-правовой строй.

Правовой основой проведения земельной реформы послужили принятый в феврале Манифест об отмене крепостного права Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости.

В результате проведения реформы крестьяне получали земельные наделы по соглашению с помещиком за выкуп, на что государство давало ссуды. То есть в соответствии с принятым Положением крестьяне были провозглашены свободными обывателями, имеющими как личные, так и имущественные права. За помещиками теперь сохранялось право собственности на землю, а крестьяне за определенные повинности получали в постоянное пользование землю. Все это привело к тому, что не смотря на то, что собственниками крестьяне так и не стали, они тем не менее превратились в субъектов права постоянного пользования. Таким образом, признание крестьянина субъектом права собственности на землю стало важнейшим в земельной реформе 1861 года.

Положением также было предусмотрено, что кроме физических лиц — крестьян — приобретать землю в собственность могло и сельское общество (как юридическое лицо), имеющее право распоряжения этими землями по своему усмотрению. Член сельского общества имел право требовать выделение ему в собственность участок земли, который был соразмерен с долей его участия в приобретении земли обществом. В случае если выделение было невозможным, член сельского общества имел право возмещения убытка в виде денежной компенсации.

Несмотря на то, что большое количество задач, стоящих перед земельной реформой 1861 года, так и не было выполнено, в России завершился феодально-крепостнический строй и начался переход к созданию капиталистической (рыночной) системы сельского хозяйства.

В 1905 — 1916 годах была проведена Столыпинская аграрная реформа, идея которой состояла в насильственном разрушении общины и насаждении частной крестьянской земельной собственности (формирование хуторских хозяйств), создании условий переселения в Сибирь для освоения земель. Целью Столыпина было разрушение закостенелой формы общины, держащей крестьян путем круговой поруки в крепостной зависимости, в результате чего слабые нежизнеспособные общины прекращали существование, а жизнеспособный вместе с хуторскими хозяйствами продолжали деятельность. Были отменены выкупные платежи за надельные земли, в земельные отношения России проникли рыночные отношения, итогом чего стало повышение эффективности сельскохозяйственного производства.

Право собственности на землю в России на современном этапе (стр. 1 из 15)

ГЛАВА 1 Право собственности на землю в России: историко-правовой аспект

ГЛАВА 2 Теоретический анализ института права собственности на землю

ГЛАВА 3 Правовые особенности и проблемы реализации права собственности на землю в РФ

ГЛАВА 1 Право собственности на землю в России: историко-правовой аспект

1.1 Право собственности на землю до 1917 г.

До прихода к власти, как впрочем, и до 1861 года земельного вопроса в Росси не было: земля принадлежала либо государству, либо помещикам, либо Церкви. Аналогичным образом те, кто ее обрабатывал, также принадлежали либо государству, либо помещикам, либо Церкви.

С 1855 года, с приходом к власти Александра II, начинается серьезная подготовка аграрной реформы середины XIX века. Александру II в наследство досталась страна в тяжелом экономическом, политическом и социальном положении. Рост крестьянских волнений был вызван тем, что Россия теряла прежние позиции на мировом сельскохозяйственном рынке, сельское хозяйство внутри страны было весьма отсталым, крепостной строй не оставлял больше надежд на развитие. Возникла острая необходимость проведения ряда реформ, и, прежде всего аграрной .

Уже с 1857 года начинается создание соответствующих государственных структур по подготовке реформы. В середине января 1858 года образуется Секретный комитет по крестьянским делам, секретным он был потому, что вся его работа изначально проводилась тайно. Во главе этого комитета встает сам Александр II. Основной задачей комитета был негласный сбор информации о состоянии крестьян в то время, однако ни концепции, ни плана проведения реформы у комитета не было. В феврале 1859 года учреждаются губернские комитеты. Смысл их создания заключался в том, что Секретный комитет высылал им вопросы, а полученные ответы и предложения легли в основу проекта реформы.

Владельцы крупных участков земли, в основном дворянство, было заинтересованно в проведении реформ с наименьшими потерями со своей стороны. Поэтому они предлагали освобождение крестьян без земли.

В общем и целом было решено освободить крестьян с наделением их землей но не бесплатно, а с обязанностью выплаты помещику выкупных платежей.

И результатом всей этой подготовительной деятельности стал подписанный 19 февраля 1861 г. в шестую годовщину царствования Александр II Манифест об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости. Положения 19 февраля 1861 г. декларировали отмену крепостной зависимости, установили право крестьян на земельный надел и порядок осуществления выкупных платежей за него. По этому законодательству земля была крестьянам выделена, но, как уже говорилось, использование земельных участков существенно ограничивалось обязательствами перед бывшими собственниками по их выкупу.

Важнейшим в земельной реформе 1861 г. было то, что крестьянин признавался субъектом права собственности на землю. С согласия помещика он мог выкупать в собственность усадебную оседлость и иные угодья, в том числе полевые земли. При этом выкуп усадебных земель регулировался Местными положениями, а иных - общими законами. При приобретении земельных участков в собственность все земельные отношения между крестьянином и помещиком прекращались. Каждый крестьянин мог приобретать в собственность также все недвижимое имущество и совершать с ним сделки в соответствии с общими законами о сельских обывателях.

Положение от 19 февраля 1861 г. предусматривало, что помимо крестьян приобретать помещичьи земли в собственность могло также сельское общество. Внутри земельной общины крестьянской семье предоставлялось право пользования частью земельного надела общины - одной или несколькими полосами земли. Для того чтобы уравновесить права крестьянских дворов на надел, для общины было установлено право периодического «передела» земли - особой процедуры обмена земельных полос, как правило, одновременно всеми членами общины. Община, по мнению большинства историков (напр. Ю.П. Титов ), является пережитком крепостничества, и существенно могло замедлить развитие государства. Хотя нельзя оставлять без внимания то, что община помогала крестьянам выжить на первых стадиях реформы, но после того как в общине начали появляться зажиточные крестьяне, существенно снизилось значение общины, так как зажиточные крестьяне начинают эксплуатировать труд более бедных в своих интересах, данную точку зрения поддерживает и П.Н. Зырянов .

Глава 1 Право собственности на землю в России: историко-правовой аспект

1.1 Право собственности на землю до 1917 г.

1.2 Право собственности на землю в советский период (1917 – 1990 гг.)

1.3 Право собственности на землю в современной России (с 1993 по настоящее время)

Глава 2 Теоретический анализ института права собственности на землю

2.1 Понятие, сущность и содержание права собственности на землю

2.2 Формы и виды собственности на землю в РФ

Глава 3 Правовые особенности и проблемы реализации права собственности на землю в рф

3.1 Особенности права собственности на землю

3.2 Проблемы реализации права собственности на землю

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

За последнее десятилетие в Российской Федерации проводилось множество реформ, образцом которых чаще всего служили европейские и западные страны со своими индивидуальными специфическими особенностями, и их удачный национальный реформаторский опыт был подтвержден десятилетиями и веками. Но в большинстве случаев они были мало эффективны и приемлемы для нашей страны, несмотря на громкие политические лозунги различных политических движений, предлагающие свое эффективное решение проблем стране. Зачастую воплощение этих идей на практики приводили в лучшем случаи к удовлетворительной стабильности, в худшем поворачивало реформирование вспять.

Исторический опыт России представляет собой неисчерпаемый источник ценнейшей информации: конкретно исторических примеров. Россия прошла сложный путь реформирования земельного права и у нас есть свой опыт, на который мы можем опираться. К тому же не ставится под сомнение и дальнейшее продолжение реформ земельного законодательства, мы только начали проведение этих реформ, но уже на первых этапах возникает масса противоречий, коллизий в праве, которые надо решать и решать их надо, опираясь на опыт прошлых лет.

Вопросы реализации права собственности на землю в нашей стране всегда были острыми. Актуальность этого вопроса в современный период обостряется реформированием аграрного сектора страны.

В юридической литературе в области земельного права четко и однозначно не дается оценка правильности и своевременности проведения реформ. Одни ученые и критики относятся положительно, а другие отрицательно к порядку и темпам проведения реформ.

Существует множество литературы, посвященной изучению особенностей земельного права, следует отметить, что историко-юридическая литература, изданная в нашей стране до 1991г., практически не отвечает критерию беспристрастности и не может быть использована для написания данной работы, учебные издания последних лет обстоятельно излагают указанную тему. Особенно следует в этой связи отметить фундаментальный труд: И.А. Исаева «История государства и права России». В ней без предвзятости говорится об особенностях земельного права советского и царского земельного права. О современном земельном праве говорится в таких трудах как пособие для российских землевладельцев доктора юридических наук, профессора С.А. Боголюбова Глава 1. его работы как раз и называется «Прошлое и настоящее: история, которая мало чему учит». В ней речь идет о том, что законодатель мало использует опыт прошлых лет и может допустить и допускает прошлые ошибки. Учебник И.О. Красновой Земельное право посвящает нас в особенности разграничения государственной собственности на землю, противоречия, которые несет современное законодательство. Особого внимания заслуживает монография П.Н. Павлова, который в своих трудах приводит весьма интересное сравнение нормативно-правовых актов царской России и современности. Во всех этих статьях говорится, о принадлежности государству земель не находящихся в собственности других лиц. Отличие между указанными статьями состоит только в том, что в Своде законов гражданских упоминаются не только земли, но и другие объекты недвижимости с движимыми имуществами им принадлежащими. Здесь наблюдается определенная преемственность в развитии законодательства нашей страны.

В своей монографии судья Белгородского областного суда, кандидат юридических наук, доцент Чесовской рассказывает о недостатках и коллизиях нового Земельного кодекса РФ, о его противоречиях с Гражданским, Административным и Уголовным кодексами. Весьма интересным является и доклад заместителя руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска В.В. Крот, посвященный «Мероприятиям и приоритетам по разграничению прав собственности на землю в г.Новосибирске». Этот доклад посвящен большому бюрократизму в Москве по оформлению документов по разграничению права собственности, а так же тем проблемам, которые постигнут наш город и бюджет области после окончания разграничения государственной собственности на землю.

Объектом исследования работы являются общественные отношения, возникающие в процессе реализации права собственности граждан России.

Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступает право собственности на землю в России.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование особенностей права собственности на землю в России.

Предмет, объект и цель выпускной квалификационной работы определили постановку следующих задач исследования:

Рассмотреть эволюцию института права собственности в России (в период до 1917 по 2008 гг..);

Определить особенности нормативно-правового регулирования института права собственности в России по этапам указанного исторического периода;

Определить понятие, сущность и содержание права собственности на землю;

Выявить правовые особенности и проблемы реализации права собственности на землю в нашей стране.

Теоретическую основу работы составляют исследования российских цивилистов, правоведов, экономистов по проблемам собственности и права собственности на землю. При анализе предмета исследования применялись сравнительно-правовой, исторический, системный методы познания.

Основные моменты процедуры разграничения государственной собственности на землю в России

Земельные ресурсы всей страны не могут быть сосредоточены в руках лишь одного органа власти. В силу существования в России множества субъектов, земельные участки тоже распределяются по административно-территориальному признаку.

Такой процесс именуется разграничением государственной собственности на землю. Подробнее об этом механизме далее в статье.

Что такое разграничение государственной собственности на землю?

В первую очередь, это довольно сложный процесс, который включает в себя разраничение всей госземли на 3 уровня:

Российская федерация (федеральная собственность);
субъектов РФ (собственность региональная);
муниципалитетов (муниципальная собственность).

В процессе разграничения участков проводятся мероприятия по землеустройству и кадастровые работы для последующего кадастрового учета и регистрации каждого земельного надела на том или ином уровне власти.

В качестве таковых выступают:

Россия;
каждый субъект по отдельности (в том числе и города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь);
каждое муниципальное образование (город, поселок и т.д).

Непосредственно в правовые отношения по разграничению госземель вступают специально уполномоченные органы власти - федеральные, региональные и местные, в компетенцию которых входит решение земельных вопросов на своем уровне.

Законодательство

Процедуру разграничения государственной собственности на земельные наделы регулируют множество законодательных актов.

Среди них следующие:

Конституция РФ – это положения п.п. «г» статьи 72, в котором говорится о том, что разграничение находится в ведении всей страны и субъектов, и п. 3 ст. 35, где указано, что в пользу государства имущество может быть передано только по решению суда (к коему относится и участок земли);
Федеральные законы «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - установили новые правила разграничения госсобственности на земельные наделы;
Гражданский кодекс РФ – закрепляет статус юрлиц, понятие имущества, права собственности и др.;
указы Президента;
постановления Правительства;
распоряжения, правила, положения, инструкции и другие акты.

Какие государственные земли подлежат разграничению?

Разграничению подлежат во-первых, те госземли, сведения о праве собственности на которые не содержатся в ЕГРН. То есть, не установлена их официальная принадлежность ни к РФ, ни к какому-либо субъекту РФ, ни к городскому или сельскому поселению.

А, во-вторых, могут быть разграничены участки, зарегистрированные в ЕГРН. То есть они распределяются РФ и передаются субъектам или муниципалитетам.

Порядок разграничения госземли

Государственная земля разграничивается строго на безвозмездной основе и строго в соответствии с российским законодательством. Земля, находящаяся в «частных руках» не подлежит никакому разграничению и передаче от собственника государству (кроме случаев вынесения судебного решения, о чем уже говорилось).

Существует 3 временных этапа развития правоотношений по разграничению госземель.

До принятия №101-ФЗ земля разграничивалась на основании договоров между РФ и регионами. Однако при наличии договорных взаимоотношений между двумя уровнями власти, невозможно было принять ряд важных законов (Лесной кодекс РФ, по которому все лесные участки – это собственность федеральная).
Во время действия №101-ФЗ. В этом законе не было четкой концепции того, как разграничивать госземли из-за длительности этой процедуры и плохой развитости госкадастра земельных участков.
С 01.07.2006 года было оформлено право РФ на землю принятием федерального закона – №137-Ф3 от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ».

Он четко установил, какие земли отнесены к федеральной собственности .

На сегодня процесс разграничения выглядит следующим образом.

Соответствующим исполнительным органом госвласти или органа муниципалитета подается заявление о предоставлении земли субъекту РФ или муниципалитету в собственность, с указанием конкретного основания возникновения такого права. Пакет документов подается в орган госрегистрации права собственности – Росреестр.

В таком случае в регистрирующий орган предоставляется правоустанавливающий документ на этот объект недвижимости и кадастровый план надела, на котором видно, что здание там находится.

Критериями для отнесения того или иного участка к федеральной, региональной или местной собственности являются:

расположение на земельном наделе зданий, строений, сооружений, отнесенных к собственности либо Российской Федерации, либо субъекта РФ, либо муниципалитета;
передача участков или органам власти (федеральной, региональной, местной) или госпредприятиям, некоммерческим организациям, которые были созданы соответствующими органами;
другие случаи, прямо прописанные в законе.

Исключительно к госсобственности п. 4 ст. 87 ЗК РФ относит земли промышленности, а также иного спецназначения. Это, к примеру, те, что заняты: энергетическими системами, объектами атомной энергии, информатики и связи, обороны и безопасности страны, космической деятельности и др.

Принципы разграничения земель, находящихся в государственной собственности

Под принципами разграничения понимаются некие основополагающие юридические положения, на которых базируется процесс разграничения госземель. Существует целый ряд таких регулирующих принципов.

Закрепление на уровне Конституции РФ полномочий государственный органов в сфере разграничения земель госсобственности. Такие полномочия отнесены к совместному ведению РФ и ее субъектов.
Приоритет в регулировании вопроса разграничения именно федеральных законов.
Первоочередный контроль процесса разграничения госземель специализированным органом власти – Росимущество, а также ответственность должностных лиц при выполнении возложенных на них полномочий.
Безвозмездная основа приобретения земельных наделов в результате разграничения.
Единство порядка оформления права собственности на разграниченный участок: проведение землеустроительных работ, постановка на кадастровый учет и государственная регистрация должны быть едиными для всех участников процесса разграничения.
Обеспечение и сохранение прав и интересов граждан и юрлиц на земельные объекты.
Сохранение целевого назначения наделов в соответствии с земельным законодательством.
Сохранение и учет значения земельных участков в области экономики, истории и стратегического развития страны.
Законодательное регулирование обращения с неразграниченными землями.

Проблемы разграничения государственной собственности на землю

Можно сказать, что в общем, на сегодня процедура разграничения значительно упростилась, а объем права собственности на участки каждого из трех уровней стал конкретным и закрепленным на уровне закона.

Тем не менее, в свете новшеств появилась проблема, когда контроль за перечнями участков земли, которые могут принадлежать федерации, субъектам и муниципалитетам на праве собственности, возложен на регистрирующий права на недвижимость орган – Росреестр (а ранее эти функции осуществлялись специально уполномоченными органами в сфере исполнительной власти).

Так вот передача контрольных функций на регистрирующий орган породила множество дополнительных споров. В частности о том, есть ли достаточные полномочия у того или иного органа власти на распоряжение конкретным участком.

Институт разграничения государственной собственности на земельные наделы дает достаточную свободу для экономического и культурного развития регионов, а также городских и сельских поселений.

Транспортные расходы в торговых организациях: учет и налогообложение При совершении торговых операций всем компаниям (и покупателям и продавцам) приходится решать вопросы, связанные с доставкой товара. Товар можно доставлять как за счет средств и сил продавца, так и наоборот, за счет покупателя, какой именно способ […]Анапа правила землепользования и застройки Анапа правила землепользования и застройки?Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 3 июля 2017 года №198 - загрузить Информационное сообщение организационного комитета - загрузить Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 25 августа 2006 г. № 334 "Об утверждении […]

Срок обращения по ОСАГО в страховую компанию после ДТП Автовладелец, претендующий на страховое возмещение по ОСАГО после ДТП, должен не только правильно выполнять действия, связанные с оформлением инцидента, но и придерживаться отведенных на обращение к страховщику с документами сроков, соблюдение которых гарантирует […]

Трамп отдал приказ нанести удар по Сирии Ракетный удар по Сирии, которого все так ждали, совершен. Согласно официальному заявлению Минобороны РФ, в субботу, 14 апреля, в промежутке с 3.42 до 5.10 по московскому времени ВВС США совместно с союзниками из Франции и Британии нанесли ракетный удар по военным и […]

Образец выписки из кадастрового реестра Согласно п. 5 ст. 7, п. 1 ст. 62 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), являются общедоступными и предоставляются по запросу лиц. Публичная природа […]

О ПРОБЛЕМАХ СТАНОВЛЕНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

П.П. ЗГОННИКОВ

Одним из актуальных вопросов всегда был, есть и будет вопрос о частной собственности на землю. Земельная собственность России имеет свою историю.

К.Д. Кавелин подчеркивал: "У всех народов во все времена история поземельных прав есть одна из важнейших страниц государственной, политической истории; около поземельных прав группируются выдающиеся государственные и политические события и реформы; словом, поземельные отношения глубочайшим образом вплетены в государственную жизнь всякого народа и отражают на себе его политические судьбы со всеми важнейшими их изменениями и оттенками" .

Размышляя над общинной формой землевладения, С.Ю. Витте указывал: "Чтобы народ не голодал, чтобы труд его делался производительным, нужно дать ему свободно трудиться на земле, освободив его от попечительских пут, подчинить его общим нормам, сделать его полным и личным обладателем своего труда и своей земли, сделать его с точки зрения гражданского права персоною. Человек не разовьет свой труд, если он не имеет сознания, что плоды его труда суть его собственность и собственность его наследников" .

Аргументируя необходимость введения права частной собственности на землю, Л.А. Никонов писал: "Отчуждение крестьянина от собственности на землю, орудий труда и его плодов, полученного дохода оказалось пагубным. Самое дурное в этом деле - ничейность, обезличка, бросовость. Столь недопустима и несправедливость в распределении собственности" .

К.П. Победоносцев обращал внимание на то, что во всех европейских странах понятие "земельная собственность" развивается параллельно с историей общественного права. Всякая перемена в отношениях владельца к земле вызывает перемену в общественных отношениях и наоборот. В нашей истории цивилистическое понятие о праве собственности на землю образовалось не вдруг и не само по себе, а постепенно, вместе с осознанием гражданской личности. Первый период юридического быта в России представляется периодом неосознанного владения землей. Земли было много, славяне жили родами на общей земле. Кто возделывал, тот и владел. Было ли это в состоянии вотчинного права, мы не можем сказать с полной достоверностью .

И. Кант также указывал: "Владение всех людей на земле, которое предшествует всякому их правовому акту, - это первоначальное совместное владение (communio possessions originaria), понятие, которое не есть эмпирическое и зависящее от условий времени, понятие вроде вымышленного, но недоказуемого понятия первобытного совместного владения, а представляет собой понятие практического разума, a priori содержащее принцип, единственно согласно которому люди могут по правовым законам пользоваться местом на земле... Эмпирическим основанием приобретения было основанное на первоначальной общности земли физическое вступление во владение" .

До образования Древнерусского государства не было частной собственности на землю. Славянские племена, проживавшие на территории от Черного моря до Белого и Балтийских морей в VI - VIII вв. родовыми общинами, не имели землю на праве собственности, а владели ею целым родом, общиной, выступавшей в общественной жизни публично-правовым образованием. Общинное вечевое устройство у славян проникло во все сферы их хозяйственной и политической деятельности. Общинники сообща владели и пользовались землей, принадлежавшей общине ("куда соха, коса и топор ходили"), и имели равное право на участок (надел) пахотной земли без права ее отчуждения. В общем пользовании находились сенокосы, выгоны и леса. Предоставление земским общинам полного владения землей сохраняло единство и связь всей Русской земли .

Исходя из Русской Правды отношение к земле было фактическим, а не юридическим. Землю занимали для земледелия и скотоводства и пользовались ею до тех пор, пока она не истощалась, а затем переходили на другой участок, оставляя первый. Лицо имело право на землю не как индивид, а как член общественного союза. В Московском государстве не было места индивидуализму. Ради сохранности и охраны от внешних опасностей все несли обязанности перед государством лично или имущественно. Так возникла идея о принадлежности всей Русской земли единственно государю и о производном пользовании ею со стороны частных лиц. Отношение последних к земле выражалось в форме вотчинного или поместного права .

И.Д. Беляев обращал внимание на то, что подданные видели в государе не частного собственника, а владыку всей земли и потому всю Русскую землю считали государственной .

Феодальная собственность на землю, создаваемая, в частности, путем ограничения земельных площадей свободных крестьян-общинников, возникает в IX в. с образованием единого Древнерусского государства (Киевской Руси). Лидирующим собственником становится великий князь. В X - XI вв. на Руси преобладала верховная собственность государства на землю, а основную массу населения составляли смерды-общинники, сохранившие личную свободу, но подвергавшиеся государственной эксплуатации. Дань собиралась путем полюдья - объезда киевскими князьями и их дружинниками восточнославянских племенных княжеств . С переходом восточнославянских земель под непосредственную власть киевской династии Рюриковичей дань стали собирать князья-наместники (возникла система "кормления") .

Вотчина - это древнейший вид феодальной земельной собственности в России, родовое имение, переходившее по наследству. Возникла вотчина в X - XI веках (княжеская, боярская, монастырская), в XIII - XV веках господствующая форма землевладения. С конца XV века противостояла поместью, с которым сближалась до XVII века, и в начале XVIII века слилась в один вид - имение .

Как полагал К.П. Победоносцев, в период утверждения центральной власти московских государей было несколько видов частного землевладения, но ни один из них не соответствовал классическому типу права собственности. Крестьяне не имели самостоятельного права на землю помещиков (поместья), исполняли натуральные повинности и платили оброк по договору. В аналогичном положении находились монастырские, церковные крестьяне, а также черносошные крестьяне на землях великого князя. Владение городских обывателей тяглыми участками также было несвободным, ими нельзя было свободно распоряжаться.

Однако в вышеуказанных разрядах К.П. Победоносцев не видел самостоятельного права собственности на землю. Вотчинное право на нее предоставлялось в редких случаях по особой милости государя, и в таком случае прежняя черная и тяглая земля превращалась в белую. Исключением являлись новгородские области, где вотчинное владение землей в виде самостоятельного права существовало и для низших разрядов свободного населения. Это был едва ли не самый свободный вид частного землевладения в России .

В Своде законов Российской империи право собственности на землю определялось как "право на все произведения на поверхности ее, на все, что заключается в недрах ее, на воды, в пределах ее находящиеся, и, словом, на все ее принадлежности" (ст. 424). Право земельной собственности могло быть неполным, т.е. подвергаться различного рода ограничениям в рамках частного участия, общего участия, сервитутов и т.д. Земельное имущество относилось к категории недвижимого имущества, состоящего из "благоприобретенного" и "родового" имущества. Благоприобретенным имуществом, в частности, считалось: выслуженное или пожалованное имущество; имущество, купленное от родственника, у которого оно было благоприобретенным; имущество, нажитое собственным трудом и промыслом (ст. 397). К родовому имуществу относилось недвижимое имущество, приобретенное от родственников в результате наследования по закону (ст. 399) .

При проведении крестьянской реформы 1861 г. вопрос о предоставлении земли в собственность решался путем наделения бывших крепостных крестьян землей (усадебной и полевой) лишь после выплаты последними определенной выкупной цены. До выплаты последними определенной выкупной цены временно обязанные крестьяне должны были выполнять в пользу помещика определенные повинности и имели лишь право пользования полученным земельным участком. Кроме того, в течение девяти лет надельные земли не могли отчуждаться и закладываться.

Таким образом, в результате этой реформы сохранились две исторически сложившиеся формы землевладения: общинное и подворное.

Изменения в земельных отношениях России произошли в результате аграрной реформы П.А. Столыпина. Член общины (домохозяин) получил право выхода из общины с предоставлением (выделом) ему в собственность определенной части земельного массива (земельного надела). С 14 июня 1910 г. крестьяне-общинники были признаны частными собственниками земли в тех общинах, где земельные переделы не осуществлялись в течение последних 24 лет. Домохозяин имел право на объединение всех выделяемых ему разрозненных земельных участков в одном месте в виде отруба или хутора .

Коренные изменения произошли в России после совершения социалистической революции. Конституция РСФСР 1918 г. объявила землю, леса, недра и воды объектом исключительной государственной собственности и общенародным (национальным) достоянием (ст. 3). Изложенная норма была позднее воспроизведена в Конституциях СССР 1936 г. и 1977 г.

Согласно Земельному кодексу РСФСР 1922 г. в России отменялось право частной собственности на землю; все земли в пределах ее территории признавались исключительной собственностью государства и составляли единый государственный земельный фонд; земля изымалась из гражданского (имущественного) оборота и передавалась физическим и юридическим лицам на праве пользования.

Конституция РФ 1993 г. содержит правовые основы действующего земельного строя современной России. Граждане получили право иметь в частной собственности землю, равным образом владеть, пользоваться и распоряжаться ею (с учетом законных ограничений), защищать ее.

Как следует из п. 2 и 3 ст. 261 Гражданского кодекса РФ, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Кроме того, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 1 и 2 ст. 263 Гражданского кодекса РФ). Это с одной стороны. С другой стороны, п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому "все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами".

Актуальным на сегодняшний день является вопрос о реализации правового принципа "все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков".

Следует обратить внимание на то, что "переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение - одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных законодательных актах" .

По их мнению, во-первых, в законодательстве закреплен перечень правовых механизмов, на основании которых лицо может стать правообладателем земельного участка без приобретения его в собственность (аренда, сервитут). Интерес представляет и тот факт, что в соответствии с положениями Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации , одобренной 7 октября 2009 года Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации, предлагается расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки. В частности, Концепция предусматривает закрепление следующих юридических конструкций:

1) право застройки (суперфиций), обладатель которого получает право владения и пользования земельным участком, а также находящимися на нем зданиями и сооружениями с возможностью их изменять, сносить и возводить новые (п. 6.3);

2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), содержанием которого должно стать владение и пользование земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права (п. 6.4);

3) право личного пользования (узуфрукт), в силу которого лицо владеет и пользуется вещью (в том числе и недвижимой) в соответствии с ее назначением (п. 7.1).

Во-вторых, оборот недвижимости, расположенной на чужих земельных участках, уже в течение определенного времени успешно осуществляется.

В-третьих, невозможно игнорировать разнохарактерность и разнородность объективной природы земли и возведенной на ней недвижимости .

Перечисленные обстоятельства не дают четкого ответа на вопрос о правовой эффективности унификации прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты недвижимости и не формируют оснований для сомнений в целесообразности единого содержания этих прав с точки зрения осуществления правомочий, в частности правомочия распоряжения.

На наш взгляд, следует поддержать позицию О.М. Козырь и А.Л. Маковской для случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, предлагают установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты, хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению: здание или земельный участок. Смысл правового режима "единого объекта" в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому одновременно .

До вступления в силу Земельного кодекса РФ оборот зданий, строений, сооружений осуществлялся в России отдельно от земельных участков, на которых данные объекты недвижимости расположены. Это связано с тем, что в советском праве земля признавалась объектом публичной собственности, изъятым из оборота. С принятием Земельного кодекса РСФСР впервые появилась норма, установившая неразрывную связь между правами на здание и правами на земельный участок, на котором это здание расположено. В его ст. 37 (в первоначальной ее редакции) указывалось, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками .

В настоящее время Положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов регулируется Гражданским и Земельным кодексами РФ, которые содержат нечеткие и не выверенные с юридической точки зрения формулировки, что приводит к различному их пониманию и применению.

Отчасти принцип "единства судьбы" реализован и в других статьях Земельного и Гражданского кодексов. Так, в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ указывается, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичное положение установлено и в п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, предусматривающем, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, ст. 273 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Однако данное общее правило о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание не распространяется на следующие случаи:

а) отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

б) отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, изъятом из гражданского оборота.

Пленум ВАС РФ в п. 11 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уточнил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В западных странах также сформировалось два варианта закрепления "единой судьбы" земельного участка и объекта недвижимости, возведенного на нем. В первом из них устанавливается право собственности на два отдельных объекта. Во втором варианте земельный участок и расположенный на нем объект в юридическом смысле являются единым объектом, на который возникает одно право собственности, то есть единство юридическое.

Обратимся к соответствующим законодательным положениям других стран. Так, в законодательстве Германии в качестве основного объекта недвижимых вещей закрепляется земельный участок. Те же объекты, которые имеют долговременную и прочную связь с земельным участком, то есть связь, которая не дает возможности переместить вещь, не причинив ей вреда, несоразмерного ее предназначению, рассматриваются существенными частями недвижимости .

Во французском законодательстве основой недвижимости также является земельный участок. При этом в качестве составной части земельного участка рассматривается все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью (воздушное пространство) .

В практике судов наиболее часто встречаются следующие ситуации: а) у собственника здания, строения, сооружения, продающего данную недвижимость, земельный участок находится на праве аренды; б) у лица, купившего здание, строение, сооружение, то есть у нового собственника здания, строения, сооружения, договор аренды земельного участка с собственником этого участка отсутствует. При разрешении одних дел о взыскании с нового собственника здания, строения, сооружения платы за пользование землей суды руководствуются нормами о неосновательном обогащении, при разрешении других дел о взыскании с нового собственника здания, строения, сооружения платы за пользование землей суды руководствуются нормами об аренде. То есть в силу закона происходит перемена лиц в арендном обязательстве .

Не дал однозначных ответов по указанным вопросам и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъяснивший в п. 14 Постановления от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка .

Анализ п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, а также судебной практики показывает, что, с одной стороны, к новому собственнику здания, строения, сооружения с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость должны переходить права и обязанности, вытекающие из ранее заключенного с прежним собственником здания, строения, сооружения договора аренды земельного участка, на котором данная недвижимость расположена. Следует иметь в виду, что этот переход прав и обязанностей по договору аренды, то есть перемена лиц в арендном обязательстве, происходит в силу закона. В результате такого подхода и будет обеспечена реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, содержащегося в п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ. С другой стороны, при возникновении у покупателя здания, строения, сооружения нового права аренды его содержание должно определяться ранее заключенным договором аренды земельного участка. Такие случаи не исключены в связи с возможным вопросом о долгах прежнего собственника здания, строения, сооружения за пользование земельным участком до продажи недвижимости. Было бы, естественно, экономически невыгодно возлагать на нового собственника здания, строения, сооружения долги прежнего собственника за тот период, в течение которого новый собственник недвижимости земельным участком не пользовался и, естественно, не получал из этого никакой прибыли.

Литература

1. Беляев И.Д. Лекции по истории русского законодательства / отв. ред. О.А. Платонов. М., 2011.
2. Витте С.Ю. Воспоминания. М., 1923. Т. I.
3. Гудочкова Е.Г. От принципа "единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости" к концепции единого объекта // Государство и право. 2010. N 9.
4. Кавелин К.Д. Избранные произведения по гражданскому праву. М., 2003.
5. Ключевский В.О. Лекции по русской истории, читанные на Высших женских курсах в Москве в 1872 - 1875 гг. / под ред. Р.А. Киреевой, А.Ф. Киселева. М., 1997.
6. Козлова М.Н., Грудцина Л.Ю. Земля: справочник собственника и арендатора. М.: ЗАО "Юстицинформ", 2007.
7. Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 2.
8. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009.
9. Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в зданиях. Вещные права: система, содержание. Приобретение: сборник науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / под ред. Д.О. Тузова. М.: Статут, 2008.
10. Мавродин В.В. Древняя и средневековая Русь. СПб., 2009.
11. Максимова Е.В. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Экологическое право. 2004. N 5.
12. Никонов А.А. Спираль многовековой драмы: аграрная наука и политика России (XVIII - XX вв.). М., 1997.
13. Победоносцев К.Г. Курс гражданского права: в 3 т. СПб., 1868. Т. 1 / под ред. В.А. Томсинова.
14. Российское законодательство X - XX веков: в 9 т. М.: Юридическая литература, 1985. Т. 3 / под общ. ред. О.И. Чистякова. 512 с.
15. Собственность на землю в России: история и современность / под ред. Д.Ф. Аяцкова. М., 2002.
16. Советский энциклопедический словарь / науч.-ред. совет А.М. Прохоров [и др.]. М., 1980.
17. Чичерин Б.П. Собственность и государство. СПб., 2005.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Стародумова С.Ю., преподаватель кафедры гражданского права и процесса Саратовского юридического института МВД России.

В статье проанализированы наиболее актуальные проблемы приобретения права собственности на земельные участки, рассмотрены различные способы признания права собственности на землю, выявлены противоречия действующего законодательства и предложены пути их решения.

In article the most actual problems of buying of the property on the ground areas are analysed. Various ways of a recognition of the property right to the ground are considered. Contradictions of the current legislation are revealed and ways of their decision are offered <*>.

<*> Starodumova S.Yu. Certain topical issues of acquisition of a right of ownership to land in the Russian Federation.

Разнообразие форм собственности на землю, закрепленное Конституцией РФ, обусловило широкую систему возникновения прав на данный природный ресурс. Учитывая, что отношения по поводу земли регулируются как частным, так и публичным правом, до настоящего времени идет спор, какой отрасли права отдать преимущество: гражданскому, земельному или административному праву?

С одной стороны, земельные отношения носят имущественный характер. То, в какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских отношений, устанавливается земельным законодательством, в свою очередь, пользование, владение и распоряжение земельными участками изначально возникли именно на основе административных актов.

В рамках общей характеристики первоначальных и производных способов приобретения права собственности способам приобретения прав на земельные участки присущи свои особенности. Анализируя в настоящей статье различные способы приобретения прав на земельные участки, можно констатировать, что приобрести в собственность земельный участок можно только производными способами.

Во-первых, земли, не принадлежащие физическим или юридическим лицам, являются собственностью государства (ст. 16 ЗК РФ).

Во-вторых, если собственность на земли не разграничена, то распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления, т.е. при отсутствии установленного собственника данное недвижимое имущество не признается бесхозяйным <1>, хотя на практике у большинства объектов недвижимости не определены хозяйствующие субъекты, что приводит не только к разрушению объектов недвижимости, но и угрожает жизни и здоровью населения. Так, при расследовании пожара в Доме ветеранов в Республике Коми было выявлено, что у данного учреждения отсутствует какой-либо юридический статус. Данный факт привел к гибели людей, а также выявил проблему установления статуса как здания, так и земельного участка, необходимого для его использования.

<1> Ст. 10 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 1 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

В-третьих, порядок передачи земельных участков в собственность, деление территорий по целевому назначению, ограничения по передаче земель в собственность закреплены как земельным, так и федеральным законодательством.

И наконец, возникновение, изменение либо прекращение прав собственности подлежат государственной регистрации.

Отметим, что действующее законодательство предусматривает три основные категории способов признания права собственности на землю:

переоформление ранее принадлежавших прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами (п. 9.1 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст. 265 - 267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ);
административный порядок признания права собственности на земельные участки (ст. 28, 36 ЗК РФ);
гражданско-правовой способ признания права собственности на землю (ст. 34, 37, 38 ЗК РФ, ст. 217, 552, 1181 ГК РФ).

Полагаем, что отдельно можно выделить судебный способ установления права собственности на землю (ст. 12 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ). Из указанных способов наиболее распространенным в существующей экономической формации представляется гражданско-правовой способ, выражающийся в заключении сделок купли-продажи земельного участка, выкупе земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформлении права собственности в связи со вступлением в наследство и в совершении ряда других гражданско-правовых действий.

На практике большинство проблем связано с установлением права собственности на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Так, при определении принадлежности зданий и сооружений определенному собственнику нельзя обходить стороной вопрос о "единстве судьбы" земельного участка с таким имуществом. Фактически при определении принадлежности здания, сооружения либо иного недвижимого имущества собственнику происходит борьба за право распоряжаться земельным участком, необходимым для использования такого имущества.

В частности, обращают на себя внимание случаи неоднократного освещения в СМИ ситуации вокруг здания на улице Новаторов, г. Москва, которое местная православная община считала бывшим храмом. При этом налицо противостояние чиновников и общества, ставшего на защиту спорного по статусу строения (то ли центральный теплопункт, то ли остов церкви, освященной в 1914 г.). За четыре года бюрократических отписок так и не последовало обращения в суд за установлением статуса здания, а соответственно, принадлежности земельного участка. Спорное здание разрушено, а на его месте, возможно, будет возведена парковка или спортивная площадка. Время покажет, ради какого целевого использования земельного участка было снесено здание, ассоциируется прихожанами и священнослужителями с Преображенским храмом.

Такой способ, как переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки, по своей природе носит административный характер (поскольку осуществляется через органы исполнительной власти и местного самоуправления) и в настоящее время становится все менее актуальным. Под переоформлением прав на земельные участки законодатель подразумевает установление права собственности на землю землевладельцами и землепользователями. Данные лица владеют (пользуются) земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. При этом законодательное отношение к порядку переоформления прав физическими и юридическими лицами не одинаковое.

Если граждане не ограничены какими-либо сроками по оформлению прав собственности на землю, то права большинства юридических лиц находятся под угрозой. Например , религиозные организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в срок до 1 января 2010 г., а остальные юридические лица (кроме особо оговоренных в Земельном кодексе РФ) - до 1 января 2013 г. В лучшем случае данное положение приведет к применению штрафных санкций в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей (вводимых с 2011 г. КоАП РФ). А в худшем? К изъятию земельных участков у данных субъектов, т.е. прекращению каких-либо прав на землю? В настоящее время законодатель не предусмотрел иных санкций за пропуск сроков переоформления (перерегистрации) земельных прав, кроме штрафных. Хочется обратить внимание на тот факт, что после вступления в силу Земельного кодекса РФ обязательные сроки переоформления прав на земельные участки неоднократно переносились. Например , изначально срок переоформления земельных прав был установлен до 2006 г., затем перенесен до 2008 г. и, наконец, изменен до 2013 г. Таким образом, законодатель постарался установить временные рамки сроков оформления земельных прав, т.е. без неблагоприятных последствий - до 2011 г., а максимально возможные - до 2013 г.

На наш взгляд, чтобы устранить существующие недостатки в земельном законодательстве, можно пойти двумя путями. С одной стороны, можно технически внести изменения в ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", заменив слово "обязаны" переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на слово "вправе", что повлечет отмену штрафных санкций и приравняет в правах физических и юридических лиц.

С другой стороны, вводимую с 2011 г. статью 7.34 КоАП РФ можно дополнить абзацем: "Неоднократное нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет прекращение установленного права".

При этом судебная практика склоняется к тому, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Таким образом, и привлечение к ответственности за нарушение сроков оформления прав может осуществляться только в судебном порядке. При этом у субъекта будет последняя возможность в судебном порядке установить новое право на земельный участок.

Стремясь избежать неблагоприятных последствий, а также в целях стимулирования субъектов реализовать предоставленные права на переоформление в 2006 г. был принят Закон <2>, упрощающий данную процедуру и закрепляющий обязанность определенных органов содействовать в оформлении документов для установления права собственности, а при возникновении споров принимать меры по заключению мировых соглашений. Такое положение, видимо, закрепляется в связи с отсутствием в законодательстве лица, определяющего, на каком из двух возможных видов прав (собственности или аренды) будет предоставлен земельный участок. С одной стороны, способ реализации предоставленных прав выбирает сам субъект, с другой стороны, решение о предоставлении участка на выбранном праве принимает уполномоченный орган. Первому выгоднее приобрести имущество в собственность, второму - переоформить на право аренды. Разрешение сложившейся ситуации сводится к принуждению в судебном порядке ответственных за оформление документов органов принимать правоустанавливающие решения в интересах заявителя.

<2> Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (в ред. от 13 мая 2008 г.) // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

В отличие от переоформления ранее принадлежавших прав административный порядок установления права собственности применяется в отношении новых земельных правоотношений.

Административный порядок установления права собственности на вновь предоставляемые земельные участки является наиболее сложным способом возникновения права собственности и отличается бюрократизмом и многочисленными нарушениями прав граждан и юридических лиц. В рамках реализации данного права выносится акт соответствующего органа (с сопутствующим согласованием различных инстанций), с решением вопроса, в какой форме будет предоставлен земельный участок: платной или бесплатной. Сам Земельный кодекс практически не раскрывает случаи бесплатного предоставления земельных участков, но такие положения закрепляются федеральным и региональным законодательством. Причем по общему правилу выделение земельных участков в собственность должно производиться за плату. Однако региональным законодательством закрепляются исключительные случаи бесплатной передачи земли.

Например , в рамках своих полномочий органы местного самоуправления Ленинградской области в 2008 г. закрепили бесплатное предоставление земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области <3>. Недостатком данного Закона являются отсутствие разработанного порядка предоставления земельных участков, отсутствие указания на максимальные размеры предоставления земельных участков, а также ряд других положений, требующих законодательного урегулирования, в связи с чем на данном этапе реализовать предоставленные права граждане не могут.

<3> Областной закон Ленинградской области от 14 октября 2008 г. N 105-ОЗ "О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области".

Аналогичные положения были реализованы в Новгородской области с принятием Областного закона от 29 апреля 2002 г. N 39-ОЗ "О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области", в Смоленской области с принятием Закона от 29 мая 2003 г. "О предоставлении земельных участков в собственность граждан бесплатно" и в ряде других регионов.

Также в Саратовской области предусмотрены случаи однократного бесплатного предоставления земельных участков в собственность гражданам для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности, для крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства, огородничества и животноводства, а также для дачного строительства <4>.

<4> Закон Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО "О земле" (в ред. от 31 октября 2008 г.) // Саратов - столица Поволжья. 2004. N 99(1050).

Что касается судебного порядка установления права собственности на землю, то в настоящее время суды рассматривают значительное число споров как при отказе в предоставлении земельных участков, так и по поводу их предоставления на том или ином праве. Так, в Архангельской области рассматривалось дело по иску о бесплатном предоставлении в собственность земельного участка. Истец в 2004 г. в соответствии со ст. 17 ФЗ "О статусе военнослужащих" и ст. 28 Земельного кодекса РФ обратился за бесплатным предоставлением земельного участка для жилищного строительства. В процессе оформления всех необходимых документов в 2005 г. Федеральным законом N 122-ФЗ "О монетизации льгот" военнослужащие утратили право на получение в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем в предоставлении земельного участка было отказано <5>. Так как акты гражданского законодательства обратной силы не имеют и применяются к правоотношениям, возникшим после введения их в действие, заявитель обратился в суд и обжаловал действия мэрии. Суд вынес решение в пользу военнослужащего.

<5> См.: Дело N 2-64/07 // Архив Ломоносовского районного суда г. Архангельска за 2007 г.

Таким образом, достаточное количество вопросов, возникающих в процессе реализации прав на приобретение в собственность земельных участков, требует теоретического осмысления и практической реализации.

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 Право собственности на землю в России: историко-правовой аспект

1.1 Право собственности на землю до 1917 г.

1.2 Право собственности на землю в советский период (1917 – 1990 гг.)

1.3 Право собственности на землю в современной России (с 1993 по настоящее время)

ГЛАВА 2 Теоретический анализ института права собственности на землю

2.1 Понятие, сущность и содержание права собственности на землю

2.2 Формы и виды собственности на землю в РФ

ГЛАВА 3 Правовые особенности и проблемы реализации права собственности на землю в РФ

3.1 Особенности права собственности на землю

3.2 Проблемы реализации права собственности на землю

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

В своей монографии судья Белгородского областного суда, кандидат юридических наук, доцент Чесовской рассказывает о недостатках и коллизиях нового Земельного кодекса РФ, о его противоречиях с Гражданским, Административным и Уголовным кодексами. Весьма интересным является и доклад заместителя руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска В.В. Крот, посвященный "Мероприятиям и приоритетам по разграничению прав собственности на землю в г.Новосибирске". Этот доклад посвящен большому бюрократизму в Москве по оформлению документов по разграничению права собственности, а так же тем проблемам, которые постигнут наш город и бюджет области после окончания разграничения государственной собственности на землю.

Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступает право собственности на землю в России.

Рассмотреть эволюцию института права собственности в России (в период до 1917 по 2008 гг..);

Определить понятие, сущность и содержание права собственности на землю;

Выявить правовые особенности и проблемы реализации права собственности на землю в нашей стране.

ГЛАВА 1 Право собственности на землю в России: историко-правовой аспект

1.1 Право собственности на землю до 1917 г.

Положение от 19 февраля 1861 г. предусматривало, что помимо крестьян приобретать помещичьи земли в собственность могло также сельское общество. Внутри земельной общины крестьянской семье предоставлялось право пользования частью земельного надела общины - одной или несколькими полосами земли. Для того чтобы уравновесить права крестьянских дворов на надел, для общины было установлено право периодического "передела" земли - особой процедуры обмена земельных полос, как правило, одновременно всеми членами общины. Община, по мнению большинства историков (напр. Ю.П. Титов ), является пережитком крепостничества, и существенно могло замедлить развитие государства. Хотя нельзя оставлять без внимания то, что община помогала крестьянам выжить на первых стадиях реформы, но после того как в общине начали появляться зажиточные крестьяне, существенно снизилось значение общины, так как зажиточные крестьяне начинают эксплуатировать труд более бедных в своих интересах, данную точку зрения поддерживает и П.Н. Зырянов .

Просмотров