Главная » Налоговое право » Оплачиваются общедомовые нужды. Что такое ОДН и куда они делись? Расчет ОДН в доме с общедомовым прибором

Оплачиваются общедомовые нужды. Что такое ОДН и куда они делись? Расчет ОДН в доме с общедомовым прибором

Иван Хренов-Российский
www.Prozim.ru
E-mail: [email protected]

***
« ЖКХ РОССИИ»

101. Констатировать: ЖКХ не работало в нашей стране, ни в какие времена! В Советскую эпоху государство финансировало его по остаточному принципу, а потому и шли туда работать в основном неудачники да пьяницы – « Афони». Работали они отвратительно, да, к тому же брали взятки и разворовывали, пропивали без того нищее имущество ЖЭКов.
В настоящее время положение в ЖКХ много хуже! Им правит коммерческий криминал.
Население в нашей стране очень разобщено. Вряд ли можно найти в мире ещё такую страну, где соседи по подъезду и даже по лестничной площадке в многоэтажном доме за многие годы соседства не удосужились бы даже познакомиться между собой.
Не благодарное дело разбираться в причинах этого, их слишком много и они не просты. Одно лишь можно сказать: вины простых людей здесь нет. Виновны недальновидные, алчные, продажные, корыстные и, наконец, просто бездарные и глупые лидеры нашей многострадальной страны, которых в изобилии в разные времена посылала нам Судьба! Разбираться здесь, кто виноват, конкретно, бесполезно, да уже и ни время.
Очередным безответственным экспериментом над нашим обществом оказалось преднамеренное « отпущение вожжей», точнее, — умышленное попустительство и произвол в современном ЖКХ, обернувшийся самозахватом этой сферы административно-бандитскими формированиями под личиной всякого рода ТСЖ и Управляющих компаний (УК). Вся страна охвачена густой криминальной сетью, поделившей сферы влияния в ЖКХ.
Такая политика стала сущей бедой для большинства населения нашей страны – « Собственников жилья», как правило, старого, сильно изношенного или нового с многочисленным строительным браком.
Новоявленные захватчики буквально поработили Собственников жилья. Прикрываясь заказными « Законами» и « Постановлениями», они насаждают жестокий рэкет по отношению к жителям « многоэтажек» и целых жилых микрорайонов.
Попытки отдельных граждан постоять за свои « права» грубо и изощрённо подавляются, вплоть до физической расправы! Здесь заправляют свои « Цапки»!
Попытки отдельных граждан постоять за свои « права» грубо и изощрённо подавляются, вплоть до физической расправы!
Центральная и региональные власти страны, проявляют « пассивность», демонстрируя, « нейтралитет» в развитии событий по ЖКХ. Трудно сказать, от чего это больше: от бессилия, то корысти или от страха перед возможным народовластием в этой имущественной сфере страны. Слабая « Власть» иногда предпочитает отдать страну в руки криминала, чем в руки собственного народа – меньше хлопот, да и выгодно.
102. Признать, что для решения проблемы ЖКХ необходимы глубокое самосознание и самоорганизация общества, чего от нашего народа, по крайней мере, в обозримом будущем ожидать не следует. Необходимо проявление в ЖКХ всеми государственными властными структурами страны большой политической воли и высокой ответственности.
Власть должна определиться, наконец, в выборе союзника по управлению страной: подавляющее народное большинство « малоимущего» населения или криминал – богатое, сильное, но беспринципное жестокое и алчное « имущее» меньшинство.
В интересах малоимущего общества предпочтительна « Власть», опирающееся на доверие и поддержку широких народных масс.

103. Констатировать, что до недавнего времени ЖК РФ даже не предусматривал такого органа самоуправления Собственников помещений, как Домовые Советы Собственников (ДСС) и это было не случайно. Ведь такая самоорганизация Собственников жилья не позволит в дальнейшем использовать ЖК РФ, как удобное прикрытие для любых злоупотреблений в ЖКХ. Под этим прикрытием Управляющие компании (УК) в большинстве случаев просто навязываются Собственникам жилья без всякой альтернативы.
Приятно отметить, что теперь статья 160.1 ЖК РФ система координально изменена в пользу Домовых Советов Собственников.
Вместе с тем, в ЖК РФ всё также прописан такой безликий ущербный « институт», как « Общее собрание» Собственников жилья – инстанция, которую ни кто не организует и не возглавляет (упаси Бог). Это « собрание», хотя по Закону всё определяет и решает, само является полной неопределённостью. А ведь именно оно должно избрать ДСС. Ну впрямь, как по притче: « что же появилось раньше курица или яйцо».
Формально такое « собрание» может быть созвано по инициативе любого Собственника в многоквартирном доме, т.е. когда угодно и кем угодно, сегодня одним « дядей» (или « тётей»), завтра другими, на призывы, которых мало кто отзовется.
Такие спонтанные неорганизованные сходы Собственников без повестки дня, без орг. актива (секретарь, председатель-ведущий собрание, регистрации участников, кворума), протокола скорее можно назвать « собранием прохожих», где « участники», проходя и задерживаясь на несколько минут, идут дальше, по своим делам, на их место подходят новые любопытные и т.д.
Какие же решения могут быть приняты на таком « собрании», где большая часть – случайные прохожие?!
К стати, выдержка из ЖК РФ (статья 46, п.4: « Протоколы общих собраний собственников …., хранятся в месте или по адресу, которые определены данным собранием». Наверное (скажу, по-секрету!) « в углу двора под дубом» или « на чердаке за трубой».
И ещё выдержка из ЖК РФ (ст. 45, п.1): « Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны (!) ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Повестка дня, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием Собственников помещений в многоквартирном доме».
Ну, прямо « Тяни-Толкай» какой-то получается! Интересно, кто же всё-таки « Автор» текста ЖК РФ?
Вот так, но этот « бардак» вполне устраивает УК, а протокол они и сами « состряпают» какой надо, позднее и закроют им рот любому, отдельно взятому Собственнику жилья со словами: « так решило большинство на общем собрании».
При таком ЖК РФ всегда имеется возможность навязать Собственника жилья в многоквартирном доме любую угодную местным властям УК. Пока такое « собрание» что-либо решит, время его попросту выйдет и тогда за Собственников всё решит « Орган местного самоуправления» (ЖК РФ ст. 161, п.п. 4 и 5). Спустя десять дней Собственников помещений в многоквартирном доме уведомят о результатах, по которым, они обязаны будут заключить договоры с УК, выбранной этими « органами».
Но самая большая беда для собственников жилья в многоквартирном доме (и раздолье для шулеров) таится в восьмом разделе ЖК РФ, где всё базируется на « решениях Общего собрания». В таком доме может быть от 500 сот до 1000 и более Собственников жилья. Значительная часть жильцов владеет помещением по найму, Собственник живёт в другом месте, может даже в другом городе. Среди Собственников идёт непрерывная ротация по разному поводу. Большинство из них просто не считают нужным тратить своё личное время на участие во всякого рода общественных мероприятиях.
Так что это самое « Общее собрание Собственников» в таких домах практически невозможно.
В таком случае ситуацию в новом доме берёт « в свои руки» Застройщик, а в заселённом любая самопровозглашённая УК. Они сами « стряпают» Протокол мнимого « Общего собрания», где, возможно, даже имеются какие-то « подписи» со стороны Собственников или по их « поручению», но оспорить подлинность сего « документа», особенно спустя некоторое время по известным причинам, практически, невозможно.
После такой безотказной аферы Собственники у этих « дельцов» что называется « в руках». Они (каждый Собственник в отдельности) лишаются всех прав на личное мнение и инициативу. Во взаимоотношениях с УК принимается во внимание только мнения (решения) большинства Общего собрания! Теперь то от имени « Общего собрания» УК может навязать любые условия, в том числе форму и состав Договора на « Содержание и эксплуатацию жилья».
Вот так, « Собственнички», недооценили важность « общественных мероприятий», теперь извольте на « дойку» и не роптать! И так теперь на долгие годы!

104. Принять под надзором СПДМ активное государственное участие в формировании структур властного полномочного самоуправления Собственников жилья в виде домовых, дворовых, квартальных, районных, городских и вплоть до всероссийского Совета Собственников жилья, способных в интересах Собственников решать все их проблемы.

105. Констатировать что от завершения строительства многоквартирного дома и до передачи его в собственность Дольщикам – пропасть.
На стадии, когда дома уже принят в эксплуатацию от застройщика муниципальными структурами, вся документация, в том числе Договоры долевого участия, ключи от квартир, находятся в руках Застройщика.
Заселение дома с подписанием Акта приёмки-передачи квартир от Застройщика Собственнику (бывшему Дольщику) с вручением ключей возможно лишь на основе ещё действующего на этот момент Договора между Застройщиком и Дольщиком: от Исполнителя (Застройщик) – Заказчику (Дольщик) в собственность.
Выполнять эту процедуру должен уполномоченный сотрудник от Застройщика, как организованной официальной структуры со статусом юридического лица при обязательном участии представителя местной власти.
Собственники квартир на этот момент не являются консолидированной структурой и не имеют своего органа самоорганизации и самоуправления. Поэтому (что не прописано в ЖК РФ) Застройщик на этот момент всё ещё несёт на себе бремя ответственности за состояние и обслуживание квартир и общедомового имущества в многоэтажном доме.
Здесь не мешает вспомнить и, в какой-то мере, воспользоваться опытом коллективизации на заре Советской власти в СССР, когда структура самоуправления насаждалась инициативой и участием « сверху» с последующим контролем её реализации и функционирования до лучших времён.

106. Признать, что на сегодня всё далеко не в соответствии с интересами граждан. Дольщики прибывают в новостройку для заселения по своей инициативе, неорганизованно в разное время, где их встречает представитель не весть, как, откуда взявшейся Управляющей компании (УК). Он даёт каждому Дольщику на подписание, в том числе: заготовленный тиражированный Застройщиком индивидуальный Договор, Правила пользования жилым помещением, Акт приёмки-передачи квартиры от Застройщика Собственнику, ещё какие-то бумаги и долгожданные ключи от квартиры. Как говорят: « Дело в шляпе»!
В этой эйфории счастливый Собственник не замечает подвох. Позднее, на его вопрос: « Откуда же всё-таки взялась УК?» , ему ответят: « Как, Вы же сами подписали при вселении протокол Общего собрания Собственников с таким решением!»
Собственник оформляет соответствующее Свидетельство о собственности на квартиру, а на владение « Общим имуществом» в многоквартирном доме Свидетельство Собственнику не выдаётся, и оно – это имущество как бы « повисает в воздухе».
В ЖК РФ не предусмотрена процедура передачи этой собственности от Застройщика Собственникам квартир.

107. Следует отметить, что феномен « Общее имущество» в ЖКХ обязан своим появлением образованию УК в многоквартирных домах. Он сродни советскому лозунгу: « Всё вокруг колхозное – всё вокруг моё!», который, в конечном счёте, обернулся своей противоположностью: « Всё вокруг бесхозное – всё вокруг ничьё». Именно так сегодня обстоит дело с « Общим имуществом» в многоквартирных домах. Это атавизм, мёртворождённый ещё в прежние времена.

108. Принять:
— что, для выполнения процедуры передачи ответственности за состояние и обслуживание общедомового имущества в многоэтажном доме от Застройщика специализированному предприятию — Исполнителю этих работ, Застройщик, должен организовать первое, учредительное собрание Собственников-Дольщиков на этот момент ещё партнёров Застройщика по Договору о долевом участии в строительстве многоэтажного дома.
— в повестке дня первого, учредительного собрания обязательно обозначить пять вопросов, в том числе:
1. Выбор Домового Совета Собственников (ДСС) многоквартирного дома и его Председателя.
2. Выбор способа управления многоквартирным домом и Управляющей организации.
3. Организация ДСС и его Председателем заключения индивидуальных Договоров на « Услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме» между Управляющей организацией и Собственниками квартир в многоквартирном доме на условиях, определённых Общим собранием (ЖК РФ, статья 44, пункт 31 – введён Федеральным законом от 27.09.2009 №228-ФЗ).
4. Передача с баланса Застройщика на баланс, выбранной по п.2, Управляющей организации на период её полномочий « общего имущества» Собственников многоквартирного дома и обязанностей на « Услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме» вместе с гарантийными обязательствами Застройщика перед Собственником жилья.
5. Делегирование Общим Учредительным Собранием Собственников квартир в многоквартирном доме ДСС в лице его Председателя права вести все дела с Управляющим организацией, в рамках индивидуальных Договоров между Собственниками квартир и этой Управляющей организацией (ЖК РФ, статья 44, пункт 31 – введён Федеральным законом от 27.09.2009 №228-ФЗ).

109. Принять:
— обязательным систему отчётности перед Собственником жилья любой организацией управляющей многоквартирным домом по индивидуальному Договору в виде ежемесячной приёмки – передачи по Акту, порученных Собственником для исполнения и фактически выполненных работ и услуг, до (!) выставления счёта (квитанций) на квартплату.
— тарифы на « услуги по управлению, обслуживанию и ремонту совместной собственности в многоквартирном доме» должны быть согласованы и утверждены Председателем ДСС до их применения во взаиморасчётах между управляющим предприятием и Собственником.
***
110. Признать, что на сегодня в системе ЖКХ существует непримиримое разногласие между Собственником жилого помещения (заказчик « услуг и работ») и (УК) Управляющей компанией (исполнитель « услуг и работ») по фактическому составу « услуг и работ» при расчёте « платы за жилое помещение», то есть: « оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (ЖК РФ, раздел VII, статье 154, п.п. 1, 2), а также по принципу установления тарифов и способу их применения при взаиморасчёте участников Договора.
На сегодня сам тариф, фактически, не согласовывается с Собственниками, как того требует ЖК РФ, несмотря на безапелляционные заявления УК в ежегодных финансовых отчётах о том, что тариф принимается « путём заочного голосования Собственников….». Он самовольно выдвигается УК по максимуму, согласно, только ей ведомым, каким-то « Постановлениям» путём увеличения тарифа предшествующего года, причём более чем на 6% (вопреки указанию Президента) с извещением Собственников через доску объявлений.
111. Констатировать, что, согласно ЖК РФ, раздел VII, статье 154, п.п. 1, 2 тариф, принятый УК, должен быть применён на выполнение в полном объёме всех « услуг и работ» по статье « плата за жилое помещение». При этом каждый Собственник реализует своё бремя платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме путём внесения на счёт УК денежных средств, пропорционально своей доле в общедомовом имуществе, образовавшихся перемножением тарифа на площадь жилого помещения Собственника. В этом состоит и этим должен завершаться полный ежемесячный взаиморасчёт сторон, Собственника и УК – участников Договора.
112. Констатировать, что действующий Договор и ЖК РФ, раздел VII, статье 154, п.п. 1, 2 не предусматривают увеличение затрат Собственника в случае привлечения УК сторонних организаций для выполнения своих договорных обязательств перед Собственником. Все затраты Собственника по статье « плата за жилое помещение» определяются принятым тарифом. При этом, введение УК в одностороннем порядке новых статей затрат и предъявление их по дополнительным (от смежников) тарифам к оплате Собственнику согласно ЖК РФ недопустимо!
Однако УК в отношениях с Собственником систематически нарушают договорные обязательства и нормы ЖК РФ.
Рассмотрим это на « живом» примере по городу N-ску, типичном для всей страны.
Так, своим волевым решением УК из статьи ЖК РФ, раздел VII, статье 154, п.п. 1, 2 « плата за жилое помещение» (предмет Договора) самовольно вычленяют одну составную часть, именуя её « Содержание и эксплуатация» (иногда – « жильё») и расценивают отдельно по полному тарифу (в рассматриваемом случае — 12,24 руб/ м² , 2013 год), а остальное выставляют Собственникам для их оплаты уже самостоятельными статьями, по разным дополнительным тарифам, не являющимися слагаемыми частями уже выставленного Собственнику тарифа (так и указывается в квитанции на квартплату):
1. — « Содержание и эксплуатация» — 12,24 руб/ м² ;
______________________________________________
2. — Аварийное обслуживание – 0,28 руб/ м² ;
3. — Вывоз мусора – 1,80 руб/ м² ;
4. — Лифт – 1,66 руб/ м² ;
5. — Обслуживание ИТП – 0,46 руб/ м² ;
6. — Обслуживание ВНС – 0,18 руб/ м² ;
7. — Обслуживание АСПЗ – 0,63 руб/ м² ;
8. — Домофон (15 руб/месс) – 0,167 руб/ м² ;
9. — Освещение подъезда – 1,92 руб/ м² ;
10. — Охрана общедомового имущества (70 руб/месс) – 0,775 руб/ м² .

1. Тариф « оплаты за жилое помещение» (руб/ м²) применять один, « единый» и единственный.

2. Величину тарифа по п. 1 УК согласовывать (если нет ДСС) персонально с каждым участником индивидуального Договора – СЖ в многоквартирном доме, путём двусторонних переговоров и совместного подписания соответствующего дополнительного Соглашения (Акта).

3. Взимание УК любых прочих дополнительные платежей с СЖ по этой статье и тарифам, не являющимся составной частью « единого» тарифа считать недопустимым.

4. Максимальная величина численного значения « единого» тарифа по п. 1 не должна превышать вполне определённой, зарегистрированной в РФ величины, например, 0,162% от стоимости « Минимального размера оплаты труда» — МРОТ, действующего на расчётный период.

5. Максимальная величина численного значения « единого» тарифа по п. 1 может быть скорректирована для последующих взаиморасчётов, при изменении МРОТ.

114. Принять недопустимым:
— увеличение затрат Собственника в случае привлечения УК сторонних организаций для выполнения своих договорных обязательств. Все затраты Собственника по статье « плата за жилое помещение» определяются принятым единым тарифом с учётом доли Собственника в общедомовом имуществе (ЖК РФ, раздел VII, статье 154, п.п. 1, 2).
— введение УК в одностороннем порядке дополнительных к действующему Договору статей затрат и предъявление их к оплате Собственником!

115. Следует обратить внимание на особый, спекулятивный приём, к которому повсеместно прибегают УК в системе ЖКХ для репрессии на Собственников жилья, при « выбивании» из них желаемого размера оплаты за свои услуги.
Собственники не всегда согласны оплачивать УК некоторые стать затрат или платить по необоснованно завышенным тарифам и соответственно уменьшают сумму выставленную им в квитанции, при этом в полной мере оплачивая коммунальные услуги. Но форма квитанции изготовлена так, что невозможно определить по какой статье Собственник решил произвести вычет из расчётного итога.
В частности, к примеру: по холодному водоснабжению, по статье « на общедомовые нужды» — ОДН, это теперь вместо непопулярного « ВОДОДОБОРА»!
Как и прежде, неучтённые водомерными приборами Собственников в квартирах, расходы холодной воды достигают « баснословных» величин.
Общий месячный расход по дому (из примера выше – шесть подъездов 10 – 16 этажей) на « общедомовые нужды», за месяц (обратным расчётом способом УК и данным квитанции) достигает 550 кубических метров. Таким количеством воды можно заполнить внутренний двор этого дома слоем глубиной почти по колено! Или до десяти железнодорожных цистерн!
По принятой УК квалификации, весь объём воды, образовавшийся, как разность между количеством воды, поставленным Водоканалом в дом и количеством воды, потреблённым по отчётным документам Собственников внутри их квартир — есть вода, израсходованная УК (!) на « общедомовые нужды».
Ещё раз повторим (для « невнимательных»): вода на « общедомовые нужды» расходуется УК за пределами квартир Собственников. Её количество не подтверждается показаниями приборов: на какие, конкретно, « нужды» и сколько. Расчётное количество неправдоподобно!
И, наконец, самое вопиющее: по данным квитанции УК вода, израсходованная на « общедомовые нужды» за пределами квартир, в конечном счёте, стекает (списывается) во внутриквартирные санитарно-технические приборы Собственников, приплюсовывается к статье « канализация», за что ми дополнительно приходится платить! Практически, за один и тот же необоснованный объём, да ещё и дважды!
Это неприкрытый подвох, фальсификация, мошенничество – преступление! К Управляющей компании нет доверия!
Вообще нельзя исключить при этом вариант перепродажи, « сэкономленных УК ресурсов (вода, электроэнергия, тепло) по статье ОДН, иным пользователям, коих на территории жилого комплекса „пруд пруди“ (магазины, детские дошкольные учреждения, рестораны, кафе, мастерские, автомойки, станции ТО и т.п.).
116. Принять необходимым и обязательным предоставление от УК Собственникам жилья достоверной, подтверждённой показаниями приборов, информации о « потребителях» и потреблении воды, электроэнергии и тепла на « общедомовые нужды» одновременно или до выставления счёта на оплату по этой статье.
Как правило, УК не утруждают себя детальными разъяснениями Собственникам по расходам средств, собираемых ею ежемесячно по статье квитанции « содержание и эксплуатация» (иногда, именуемой просто – « жилище»). По приведённому выше примеру (шесть подъездов 10 – 16 этажей) это более 285 тысяч рублей. Приняв во внимание вывешенный у подъездов подробный « график по уборке помещений дома», — эта услуга УК (один дворник и две уборщицы) тянет не более сем на 25 тысяч рублей в месяц, но нет обоснованной информации о распределении всей суммы. На запросы Собственников УК ответа не даёт.
Пользуясь навязанным Собственнику посредничеством по сбору платы за коммунальные услуги, УК, компенсируя недоплату ей Собственником, нередко присваивает часть денег за коммунальные услуги в свою пользу и, переадресовывая « недоимки» коммунальщикам, « сваливает» эту кражу на Собственников, как на злостных « неплательщиков» за коммунальные услуги.

117. Принять с дополнением в ЖК РФ, с целью укрепления позиции Собственников жилья во взаимоотношениях с УК, выставление Собственнику платы за оказанные ему коммунальные услуги и за услуги со стороны УК по отдельным разным квитанциям.

118. Констатировать, что при передаче в России индустрии строительства жилых и гражданских объектов в частные руки, качественные показатели резко упали. Вульгарная коммерческая рентабельность, прибыль вышли на передний план в ущерб качеству, безопасности и комфорту пользователей.

Захватившие строительную индустрию страны криминально — коммерческие структуры по факту подменили строительные, санитарные нормы и правила (СНиПам и СанПиНам) своими « понятиями» и волей « Хозяина» строительной фирмы. Строительство и последующее управление промышленными и гражданскими объектами попало в руки случайных (!) некомпетентных безграмотных исполнителей. В российском « неокапитализме» происходит явная девальвация интеллекта. В результате: грубо нарушаются требования по прочности, надёжности и долговечности сооружений, инженерные сети искажены и функционируют плохо.
В рассмотренном здесь « живом» примере в нарушение СНиПам и СанПиНам « лежаки» в подвале и « выпуски» к дворовым колодцам проложены без уклонов, канализация не домовая и дворовая выполнены с отклонениями от стандартов. Несмотря на многочисленный строительный брак, многоэтажный дом успешно принят ( « устаканен») и введён в эксплуатацию. Нет сомнения: рассмотренный пример не исключение для домостроительной практики по всей стране.
Создаются предпосылки к быстрому повсеместному выходу из строя инженерных сетей, а в не далёком будущем можно ожидать даже случаи домокрушения, особенно « высоток». Правда все « Полонские» к тому времени уже « заметут следы», благополучно переселившись за рубежи в замки на свои х островах.
Особо остро проявляется фактор минимизации площади земельных участков под жилые здания, вплоть до полного исключения придомового участка общедомового пользования – двора! Не трудно представить себе в каких условиях при этом оказываются жильцы многоэтажных домов. А, целях наживы « Застройщики» всё увеличивают этажность жилых зданий от пяти – девяти в советские времена до шестнадцати – двадцати пяти теперь. И это вовсе не признак прогресса, это – стремление к сверхприбыли!

119. Принять на государственном уровне положение о выдаче разрешения на строительство гражданских и промышленных объектов исключительно с соблюдением норм и правил, обеспечивающих безопасность жизнедеятельности и бытовой комфорт пользователей в соответствии с передовыми международными требованиями, при строгом соответствии площади земельного придомового участка общедомового пользования жилой и прочей обитаемой площади строения.

С 1.01.2017 в платежках исчезла отдельная строка затрат на общедомовые нужды. Отныне ОДН включаются в платеж за содержание общего имущества. Как в 2019 году происходит расчет общедомовых нужд?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Аббревиатура ОДН в платежках стала уже привычной для потребителей. Большинство плательщиков уже разобралось в механизме начисления.

Но в 2019 году правила изменились кардинально. Как теперь рассчитывается плата за общедомовые нужды?

Важные аспекты

Раньше в составе общедомовых нужд отдельно оплачивался перерасход по электроэнергии, холодному/горячему водоснабжению, теплоэнергии.

С января 2019 года данные расходы включаются в состав оплаты за содержание жилья. Еще один немаловажный момент это изменение схемы начисления платежей за ОДН.

Прежде размер платы определялся как разница меж показаниями общедомовых счетчиков и суммой по показаниям индивидуальных приборов учета.

В большинстве многоквартирных домов разница полностью распределялась меж жильцами. С начала 2019 года платежи за ОДН получили четкие пределы.

Плата не может превышать соответствующий норматив потребления на общедомовые нужды.

Отныне затраты на оплату сверхнормативного объема коммунальных ресурсов возлагаются на и управляющую компанию.

Важно! Для включения платы за ОДН в платеж за содержание жилого помещения не требуется решения общего собрания жильцов дома.

Но при этом указанные новации никоим образом не отразятся на многоэтажках с непосредственным способом управления и домов, где собственники не определили или не реализовали способ управления.

В подобных случаях сохраняется прежняя схема расчетов за ресурсу, потраченные на ОДН.

Что это такое

ОДН расшифровывается как общедомовые нужды. Под таковыми законодательством подразумеваются затраты, возникающие в процессе обслуживания многоквартирных домов.

При этом нужды могут быть разнообразными. К примеру, расходы на освещение включают в себя не только затрату энергии, но и замену лампочек или проводки.

Мытье подъездов и лестничных клеток предполагает трату воду. А отопление подъезда невозможно без затрат теплоэнергии.

В платежных документах подобные расходы часто прописываются просто как .

Хотя на практике данные услуги часто оказываются ненадлежащим образом или не оказываются вовсе. При этом показатель расхода определенного ресурса устанавливается на региональном уровне.

Но основная проблема это отсутствие возможности и желания со стороны управляющих компаний в отношении экономии таких ресурсов.

В итоге жильцы получают платежки с существенно превышенными нормами расходов.

Изменения законодательства ведут к тому, что теперь в платежках обязательно отображаются детали оплаты.

Норма установлена обновленными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном жилье.

По мнению Министерства строительства и ЖКХ РФ это повлечет за собой более полное информирование граждан о составе расходов на оплату жилищных услуг.

Нормативы утверждаются региональными властями и могут отличаться в зависимости от субъектов РФ. Утвержденные нормативы должны публиковаться на сайте управляющей компании.

Возникающие нюансы

Благодаря нововведениям, вступившим в силу с 1.01.2017, собственники квартир получают возможность оптимизировать издержки при оплате услуг ЖКХ.

Любой владелец квартиры, знающий нормы потребления ресурсов, может оценить эффективность работы своей управляющей компании в сфере улучшения энергоэффективности жилья.

Становится возможной оценка объемов потребления ресурсов в самой квартире.

За счет точных данных приборов учета можно установить, где потребление чрезмерно и почему отопление одной квартиры обходится дороже другой.

Также собственники в многоквартирных домах получают возможность увидеть, во сколько обходится им содержание придомовых территорий и общих парадных.

Наглядное отображение расходов поспособствует решению вопросов, качающихся экономии ресурсов. Это в свою очередь поможет снизить размер платы по общим домовым нуждам.

Что входит в общедомовые нужды

Большая часть жителей многоэтажек под общедомовыми нуждами понимают:

освещение в домах подъездов и придомовых территорий;
затраты на уборку общих помещений;
расходы на отопление общей площади.

Но следует знать, что именно входит в ОДН. Кроме указанных расходов энергоресурсов в общедомовые нужды относятся:

работа лифтов;
применение насосов водоснабжения;
использование домофонов и сигнализации;
дежурное освещение чердаков и подвалов;
технологические потери, связанные с особенностями установленного электрооборудования.

ОДН по водоснабжению это:

мойка лестничных площадок и мусоропроводов;
полив газонов;
промывка коммуникаций;
потеря внутридомовых водосетей;
опрессовка отопительной системы;
ремонт и запуск отопительной системы.

Иные расходы ресурсов в ОДН не включаются. Но и указанных вполне достаточно чтобы при ненадлежащем потреблении образовались значительные потери.

А поскольку теперь нельзя списать все расходы на жильцов, то управляющие компании напрямую заинтересованы в экономии ресурсов и обеспечении надлежащего их использования.

Как рассчитывается электроэнергия (формула)

Величина оплаты ОДН по электроэнергии во многом зависит от наличия/отсутствия общедомового прибора учета.

При отсутствии счетчика электропотребление рассчитывается по нормативам, учрежденным еще в 2012 году.

Нормативы будут пересмотрены только к июню 2019 года. Как начисляется электроэнергия по ОДН сейча с?

Если в многоквартирном доме имеется общий счетчик, то общедомовые нужды рассчитываются представителем Энергонадзора вместе с представителем дома, выбранным общим собранием жильцов.

Основой становится разница меж показаниями общедомового счетчика и общей суммой показаний индивидуальных счетчиков.

В общую сумму включаются и значения, рассчитанные по нормативам для квартир, не оборудованных счетчиками. Полученная разница делится на всех владельцев квартир с учетом занимаемой площади.

Формула определения ОДН при наличии общедомового счетчика выглядит так:

При отсутствии общедомового прибора учета электроэнергии ОДН определяется по утвержденным нормативам.

Формула такова:

Другие коммунальные услуги ОДН (тарифы)

Что касается других коммуслуг по ОДН, то имеет значение расход потребления воды. До 2019 года жильцы оплачивали весь перерасход.

В 2019 году ситуация должна измениться. После утверждения нормативов, общедомовой расход воды будет оплачиваться не более утвержденного тарифа.

При определении нормативов в расчет будут приниматься такие технические и конструктивные особенности многоэтажек как:

этажность;
износ инженерных систем;
вид системы водоснабжения;
оснащенность дома оборудованием.

Нормативы по расходам коммунальных услуг на содержание общедомового имущества будут рассчитываться на основании норматива, который каждый субъект РФ должен установить до 1.06.2017.

То есть пока говорить о средних тарифах по РФ нельзя. Это станет понятно после утверждения значений на всей территории России.

Для установления средних нормативов специалистам потребуется установить общий счетчик на многоквартирный дом и высчитать разницу меж общими и индивидуальным потреблением.

Видео: плата за общедомовые нужды

Только сравнив показания по десяткам и сотням тысяч объектом, приняв во внимание их технические особенности, можно будет сделать расчет норматива потребления и определить средний тариф на ОДН.

К сведению! С января 2019 года в домах, где плата ОДН превышает нормативы или показания не могут быть определены по причине отсутствия счетчиков, жильцы могут оплачивать услуги по норме. Все излишние расходы оплачивает УК.

Как производится оплата

Согласно плата за ОДН в 2019 году начисляется и указывается в счете, выставляемом ТСЖ или УК, являясь частью оплаты за содержание жилого помещения.

Теперь ОДН не может включаться в оплату воды или электроэнергии исходя из площади помещения.

Но при этом платеж по ОДН не может превысить норматива потребления на общедомовые нужды, учрежденного региональным законодательством.

При этом законодательство не дает четкого ответа на ситуацию, когда норматив превышает фактическую сумму.

Но в четко указано, что плата по ОДН должна осуществляться не ниже норматива.

Судебная практика

Изменения относительно ОДН повлекут за собой собственную судебную практику. До момента, когда задуманные поправки начнут действовать, как положено, потребуется «утряска» многих нюансов.

Что касается практики, предшествовавшей изменению ранее действующих норм, то таковая весьма обширна и охватывает практически всю территорию РФ.

В частности в упомянутом обзоре кроме прочих рассматривался вопрос отсутствии общедомовых приборов учета сточных вод в многоквартирных домах и начисления оплаты за водоотведение в отношении ОДН.

Было установлено, что норматив водоотведения должен соответствовать объему воды, поданной источников централизованного водоснабжения.

На сегодняшний день расчет ОДН является одной из самых трудных тем в ЖКХ. Давайте разберемся, что входит ОДН, как он считается и почему эта тема вызывает так много споров среди управляющих компаний и жильцов жилых домов.

Как расшифровывается ОДН

Аббревиатура ОДН обозначает «общедомовые нужды». Это категория коммунальных расходов, в которые входит обслуживание общих территорий дома, не оснащенных индивидуальными приборами учета (ИПУ).

Обслуживание общих территорий дома может включать в себя расход различных видов ресурсов - электроэнергии, тепла, холодного или горячего водоснабжения. Использование ресурсов на обслуживание общих территорий называют общедомовым потреблением , в то время как использование ресурсов жильцами в рамках своих квартир называют индивидуальным потреблением .

Что входит в общедомовые нужды

В соответствии с п. 1 статьи №36 Жилищного кодекса РФ к имуществу общедомового пользования относятся помещения, которые не являются частями квартир и служат для общего использования. В число таких помещений входит:

межквартирные лестничные площадки и коридоры;
лифты и лифтовые шахты;
крыши и технические этажи дома;
чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
земельный участок, на котором расположен дом, включая элементы благоустройства, расположенные на территории дома (например, клумбы или детский двор).

Пример: по территории многоквартирного дома посажены клумбы, на полив которых ежемесячно расходуется 5 м³ воды. Также проводится ежедневная влажная уборка подъездов дома, потребляющая еще 5 м³. Эти услуги входят в обслуживание общих территорий дома.

В конце каждого месяца управляющая компания снимает показания общедомового счетчика, который зафиксировал, сколько всего воды было поставлено в дом. Полученные данные сверяются с показаниями индивидуальных приборов учета жильцов.

Разница между показанием общедомового счетчика и суммой показаний квартирных счетчиков становится цифрой ОДН по воде, в которые и входят те самые 10 м³ воды, употребившиеся на общедомовые нужды - полив клумб и ежедневную влажную уборку подъездов.

Кто должен платить за ОДН многоквартирного дома

В соответствии с Постановлением Правительства №354, расход на общедомовые нужды оплачивается собственниками квартир.

Оплата ОДН происходит помимо квартирных коммунальных услуг и является отдельной категорией коммунального расхода. Поэтому на порядок оплаты ОДН не влияет, установлены ли в квартирах жильцов индивидуальные приборы учета, а также то, какая форма управления выбрана в многоквартирном доме.

Потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее - коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).

Собственники нежилых помещений (например, офисов или магазинов, расположенных в доме), также обязаны оплачивать ОДН в соответствии с правилами расчета.

Расчет ОДН

Для расчета ОДН используются формулы и нормативы, утвержденные городским или региональным правительством, однако имеется общий принцип расчета, который зависит от нескольких факторов: установлен ли общедомовой прибор учета в доме и установлены ли индивидуальные приборы учета в квартирах.

Оплата ОДН при наличии общедомового счетчика

1. В случае, если в многоквартирном доме установлен общедомовой прибор учета, то при расчете ОДН прежде всего снимаются его показания. Общедомовой прибор учета показывает, сколько ресурса было потреблено домом за отчетный период.

Например, общедомовой прибор учет показал потребление за месяц 3 000 м³ воды. Это количество воды, которое было потреблено всем домом - как жильцами, так и на общедомовое потребление.

2. После того, как показания общедомового прибора учета сняты, суммируются показания индивидуальных приборов учета жильцов - это счетчики, которые установлены в квартирах. Для того, чтобы баланс расхода по дому был сведен корректно, важно, чтобы эти показания снимались единовременно.

Например, общая сумма расхода воды по индивидуальным приборам учета составила 2 880 м³. Это количество воды, потребленное жильцами квартир на личное пользование.

3. Для того, чтобы определить размер потребления на обслуживание общих территорий, из общего расхода воды по всему дому вычитаются показания индивидуального потребления.

3 000 м³ - 2 880 м³ = 120 м³. Это количество воды, потребленное на обслуживание общих территорий дома. Полив клумб, влажную уборку подъезда и т.д.

4. После того, как получены все показания расхода, происходит распределение ОДН на собственников квартир. Для этого объем ресурса, потребленного на обслуживание общих территорий, делится на общую жилую площадь дома.

Например, общая площадь жилых помещений в доме составляет 9 000 м². Разделив 120 м³ воды на 9 000 м², получаем 0.013 м³. Это объем ОДН по воде на 1 м² жилого помещения.

Например, если площадь квартиры составляет 35 м², то, умножив 0.013 м³ на 35 м², получаем 0.455 м³. Это объем ОДН по воде на квартиру с площадью 35 м².

6. Получив объем ОДН на конкретную квартиру, его оплата рассчитывается по тарифам, утвержденным в области или регионе.

Например, если тариф оплаты водоснабжения составляет 100 руб./м³, то, умножив 0.455 м³ на 100 руб, получаем 45 руб. 50 коп. Это объем ОДН по воде на квартиру площадью 35 м².

Оплата ОДН при отсутствии общедомового счетчика

В случае, если общедомовой счетчик не установлен, то в соответствии с Постановлением Правительства №354, расход на общедомовые нужды оплачивается по нормативам, утвержденным городскими и областными властями, с применением повышающих коэффициентов.

При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и тепловой энергии (при наличии технической возможности установки таких приборов учета), плата за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды за расчетный период, рассчитывается с применением повышающих коэффициентов, предусмотренных утвержденными Правительством Российской Федерации Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354

Оплата общедомовых нужд в многоквартирном доме

На первый взгляд, формула расчета ОДН кажется простой. Однако, зачастую начисление ОДН вызывает у управляющих компаний множество трудностей. Нередко это связано с существенным небалансом между общедомовым и индивидуальными приборами учета, который должен быть оплачен непосредственно жильцами многоквартирного дома.

В норме ОДН колеблется в пределах нескольких процентов от общего потребления по дому. ОДН свыше 10% уже можно назвать аномальным, а часто он превышает и 30%.

На практике существует более десятка факторов, которые приводят к завышенному ОДН, что, в свою очередь, нередко становится причиной конфликтов управляющих компаний и жильцов.

«СТРИЖ» уже за первые недели после установки позволяет выявить и устранить причины, приводящие к высокому ОДН в многоквартирном доме.

Хотите снизить ОДН
в многоквартирном доме?

В продолжение статьи.

Постановление Правительства РФ № 354 о Правилах предоставления коммунальных услуг, регламентирующее расчёт ОДН за воду и в 2016 году, сохраняет принцип, по которому оплата потребляемых ресурсов потребителями производится по показаниям коллективных приборов учёта.

Коэффициенты сменились разделением на 2 составляющие:

общедомовые нужды,
индивидуальное потребление.

Согласно п. п. 40, 44 Правил, потребители ресурсов в многоквартирных домах, независимо от способа управления, оплачивают коммунальные услуги в жилых помещениях и, отдельно, – ОДН. Оплата прямо пропорциональна площади, которую занимают собственники.

Составляющие формулы

При на общедомовые нужды включается оплата:

полива газонов (палисадников),
промывки коммуникационных сетей,
ресурса, отведённого на мытье лестничных площадок

При учёте горячей воде в общую сумму входит оплата:

внутридомовых водопотерь в сетях,
сброса воды в стояке (например, при ремонте батареи в многоквартирном доме),
технологического полива системы в процессе подготовки к отопительному сезону,
опрессовки системы отопления.

Общедомовое имущество, согласно ст. 36 п. 1 ЖК РФ, включает в себя все помещения дома, предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в доме, при этом оно не должно быть частью квартир. Под определение попадают: лестницы и площадки, шахты лифта, мусоропровода, чердаки и технические этажи, коридоры, подвалы с инженерными коммуникациями, помещения для организации общего досуга. Общее имущество включает в себя уборочную площадь, сведения о которой содержаться в техпаспорте дома или в справке БТИ (форма № 8).

На нормы ОДН по воде влияют:

степень благоустроенности дома и коммуникационных линий,
величина обслуживаемых прилегающих территорий,
этажность и количество подъездов,
наличие общедомовых приборов .

Норматив на общедомовые нужды по водоснабжению (ГВС, ХВС, водоотведение) равен (=):

составляющая норматива (указываются в приложении к Приказу по региону)

(х) умноженная на количество проживающих в доме человек,
(/) разделённая на площадь помещений общего имущества.

Норматив потребления на ОДН по холодной и горячей воде утверждаются органом местного самоуправления в каждом конкретном регионе и представлен как приложение к Приказу Минэнергетики и ЖК в виде подробных таблиц. Например, для Пермского края норма по горячему водоснабжению для жилых многоквартирных домов 1 группы (из 8) с сидячей ванной 120 см. с душем при закрытой системе теплоснабжения в 1-этажных зданиях равен 0,249, а для 9-этажных (при тех же условиях) – уже 0,579. В г. Королёв на 2015 год расчёт ОДН по холодной воде производился, исходя из 37,79 руб./ куб. м., и 108,34 руб./ водоснабжение 1 чел. и т.д.

Формулы расчёта

То, как производится расчет ОДН по воде, зависит от наличия/отсутствия общедомового счётчика.

Отсутствие общедомового прибора

При отсутствии общего счётчика, расчет платы производится по нормативам, при этом алгоритм в соответствии с каждым нормативом дан в Приказе Минэнергетики и ЖК. В схематическом выражении формула расчёта ОДН по горячей и холодной воде в этом случае выглядит так:

Наличие общедомового прибора

Общие нужды при наличии счётчика составляют разницу между значением, которое показал общедомовой прибор, и общей суммой значений индивидуальных счётчиков вместе с расходами по нормативам в необорудованных счётчиками помещениях. Получившийся результат распределяется пропорционально занимаемой площади между всеми собственниками. Соответственно, независимо от количества проживающей в многокомнатной квартире людей, расход ОДН на неё будет больше, чем для однокомнатной.

Способы уменьшить суммы оплаты и избежать спекуляций

Так как объём начислений зависит от площади, то оплата нужд дома производится и в том случае, если в квартире:

никто не прописан,
фактически живёт больше (меньше) человек, чем зарегистрировано,
собственник уехал отдыхать или переехал.

В ситуации, когда фактически в квартире проживает и потребляет воду большее количество людей, чем прописано, возникают проблема «резиновых квартир». Если таких становится очень много, общедомовые счётчики могут показать потребление в 1,5-2 раза большее, чем предусмотрено нормативом.

При этом владельцы «резинового» фонда считают, что финансово целесообразнее не ставить индивидуальные счётчики. Поскольку разница между нормой и реальным потреблением становиться частью общедомовых нужд, за перерасход платят все жители. Для предотвращения этого следует использовать следующие законодательные возможности:

Пункт 56 Постановления № 354 указывает, что при временном проживании непрописанных жильцов (от 5 дней подряд), норматив устанавливается и рассчитывается сообразно фактическому числу проживающих потребителей. Сам факт фиксируется Актом о фактическом проживании, составить который имеет право и полномочия Совет дома.
Пункт 19 (б) Постановления № 307 позволяет считать дату начала (и период) временного проживания с момента, указанного потребителем в уведомлении. Уведомление пишется в свободной форме с указанием ФИО, паспортных данных, периода пребывания и передаётся исполнителю.
Если потребитель отказывается подавать уведомления и скрывает свои данные для фиксирования их в Акте, следует обратиться с письменным заявлением в УВД. В этом случае в присутствии участкового и свидетельствующих соседей составляется Акт, на основании которого начисляется плата на незарегистрированного жителя.

Постановлением № 354 оговаривается, что размер начислений на услуги ЖКХ не должен превышать соответствующие нормативы потребления. Если начисления превысят этот предел, разницу должна будет оплатить управляющая компания – поставщик-коммунальных услуг.

Для собственников, состоящих в ТСЖ или ЖКС, характерен вариант принятия на общем собрании решения о самостоятельном погашении такой разницы. Однако при исполнении коммунальных услуг не управляющей компанией, а ресурсоснабжающей организацией, независимо от решения, принятого на собрании, оплата образовавшейся разницы должна производиться собственниками.

Снижению расходов и предотвращению спекуляций со стороны владельцев «резиновых квартир» способствуют: