Правильный задаток. Задаток и аванс - подводные камни предварительного договора

Что это такое?

Задаток при покупке квартиры, по сути, является денежной суммой, которая является гарантией выполнения обязательств и передается покупателем продавцу.

Он выступает гарантией исполнения договора не только покупателем, но и продавцом.

Договор задатка – это обеспечительная мера, которая имеет свои последствия для обеих сторон. Он заключается между будущими участниками и в нем оговариваются все существенные условия.

Обе стороны сделки обязуются выполнить прописанные в договоре пункты, в противном случае наступают юридические последствия невыполнения договора.

Суть и понятие задатка изложена в ст. 380 ГК РФ , как и последствия невыполнения обязательств. Нужно понимать, что это непросто передача денег, а заключение договора с серьезными намерениями и последствиями.

Если одна из сторон этого договора не исполняет обязанностей, то наступают юридические последствия, которые урегулированы ст.381 ГК РФ . В случае невыполнения договоренностей покупателем – последний теряет сумму, переданную продавцу.

Если от своих обязательств отказывается продавец, то по закону он обязан возместить покупателю удвоенную сумму задатка, о чем говорится в ГК РФ. Возврат денег осуществляется через суд.

Но учтены и форс-мажорные ситуации , при которых сумма задатка за квартиру просто возвращается продавцом покупателю.

Тут имеются в виду только те ситуации, за которые не могут нести ответственности ни одна из сторон. По сути, это происшествие, которые происходит вне зависимости от воли человека (например, смерть, тяжелая болезнь, стихийное бедствие).

Плюсы данного соглашения

Заключение договора задатка имеет существенные положительные стороны:

Заключив такой договор, можно спокойно дальше готовить документы или ждать основной договор, не переживая, что квартиру продадут кому-то другому, продавец посчитает оговоренную стоимость продажи недостаточной, покупатель найдет более выгодный вариант и т.п.

Конечно, все это может случиться и при наличии такого договора, но в этом случае сторона, которая отказалась от обязательств, теряет деньги, а это — лучшая мотивация и исполнению предварительной договоренности.

Минусы внесения предварительного платежа

Как и у любой сделки, есть свои минусы и при . Этот договор стоит заключать, только если вы уверены в своих намерениях на все 100%.

Но это не единственный нюанс, которого стоит бояться. Немало есть и мошенников, которые с помощью задатка овладевают денежными средствами безвозвратно.

Чтобы обезопасить себя от этого, достаточно просто вдумчиво читать все пункты договора. Всегда стоит указывать реальные суммы, которые будут передаваться , ведь именно на этом что играют мошенники, уговаривая вас указать сумму меньше действительной.

Стоит внимательно изучить документы продавца, а лучше пойти с ним для разъяснения в ближайшую нотариальную контору. Нотариус проверит соответствие всех документов и объяснит возможные проблемы, если таковые могут возникнуть.

Перед заключением договора купли-продажи и внесением задатка стоит учесть следующие моменты:

• желательно, чтобы все до задатка, иначе нужно будет насчитать время оформления документов;
• стоит проверить наличие арестов, обременений и прочих нюансов, которые сделают невозможным заключение основного договора;
• перед заключением договора нужно внимательно осмотреть не только документы, но и состояние квартиры, чтобы не возникли неприятные сюрпризы.

Лучше знать все о документах и приобретаемом объекте, так больше шансов без рисков получить именно желаемый результат.

Составление договора

Лучше всего заключать этот договор у нотариуса или в агентстве недвижимости. Это более безопасный вариант, ведь опытные юристы смогут подсказать и объяснить все пункты договора.

Стоит отметить, что они смогут проверить документы перед сделкой и предостеречь от возможных проблем.

Обычно составляется в печатной форме и подписывается сторонами. Кроме того, следует еще и составить расписку . Дело в том, что этот договор свидетельствует о ваших намерениях и будет надежнее, если к нему будет прилагаться расписка о передаче денег.

Пишется собственноручно продавцом и синей пастой. В ней указывается — кто и от кого принял деньги, сколько и в счёт чего. Ещё обязательно указываются паспортные данные и сумма прописью.

Существенные условия договора задатка

В это договоре обязательно должно быть указано:

Все это обезопасит вас от лишних проблем и при таких условиях договор задатка будет считаться действительным. Если пренебречь этими пунктами, то договор будет легко расторгнуть или отменить в суде.

Факт передачи денег

Есть два проверенных и верных способа безопасной передачи денег:

Первый вариант опасен тем, что могут подсунуть фальшивые деньги. Поэтому, если заключаете договор у нотариуса или агентства недвижимости, настаивайте на проверке подлинности купюр . В противном случае лучше заказать эту услугу у банка.

Предварительный договор

Предварительный договор – это, по сути, договор о намерениях, который отсрочивает заключение договора купли-продажи по причине невозможности его заключения пока что.

Этот договор заключается в большинстве случаев нотариально, в нем учитываются все пункты, что и в задатке, но добавляется:

Если учесть все эти пункты, ответственно отнестись к покупке или продаже квартиры, то все пройдет гладко и вы не останетесь обманутыми.

Видео: Что выбрать при покупке квартиры — задаток или аванс?

В видеосюжете рассказывается, какими способами можно внести первоначальный взнос при сделке купли-продаже квартиры.

Разъясняется чем различаются между собой понятия «аванс» и «задаток». Даются советы, в какой форме покупателю недвижимости лучше внести предварительный платеж и как правильно их передать, чтобы не быть обманутым мошенниками.

Павел

ст. 380 ГК

исполнения.

Павел

да в общем то нет

ст. 429 ГК

заключить в будущем
договор о передаче имущества,

договором.

письменной форме.

влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор

1. Если заключается Соглашение о задатке - сможет ли покупатель на основании такого Соглашения взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания в будущем основного дкп?
Павел

Павел, добрый день! Сможет, самое главное это соблюдение письменной формы

ст. 380 ГК

1.Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка
должно быть совершено в письменной форме.
3.В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может
быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
Павел

да в общем то нет

ст. 429 ГК

1.По предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем
договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.

3. Если подписывается Соглашение о задатке - как должно звучать назначение платежа при оплате задатка по безналичному расчету?
Павел

При заключении предварительного договора купли-продажи часто покупатель передаёт продавцу денежную сумму в качестве гарантии того, что стороны намерены заключить в будущем в установленный договор срок основной договор. Однако в самом предварительном договоре данная сумма может называться по-разному – аванс или задаток. От того, как эта денежная сумма определена в предварительном договоре, зависят и правовые последствия для сторон, если такой предварительный договор будет нарушен и заключение основного договора не состоится.

Что такое аванс и задаток и как правильно действовать сторонам при наличии в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения условий о них мы рассмотрим в данной статье.

Понятие аванса законодательно нигде не закреплено, данный термин употребляется, но точное его определение – что такое аванс – в законе отсутствует. Однако, исходя из смысла правовых норм, в которых данный термин употребляется, можно сделать следующий вывод:

Аванс – это частичная предварительная оплата по договору, передаваемая покупателем продавцу в счёт предстоящей оплаты цены жилого помещения. В случае, если сделка купли-продажи жилья и подписание основного договора не состоялись, сумма аванса подлежит возврату. Если же сделка и подписание основного договора состоялись, то аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчёте. Таким образом – аванс – это только предоплата. Только в таком смысле и следует рассматривать этот термин.

В отличие от аванса термин «задаток» в законе определён (ст. 380 Гражданского кодекса РФ):

Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что задаток – это не только предоплата, но и способ обеспечения исполнения обязательства.

Законом устанавливаются требования к форме соглашения о задатке, а также последствия в отношении задатка при неисполнении сторонами обязательств:

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме;

В случае несоблюдения письменной формы при наличии сомнений, является ли задатком сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Это означает, что в случае наличия спора суд будет исходить из того, что такая сумма является авансом, а не задатком, если не доказано иное.

Таким образом, очень важным является правильно отразить в предварительном договоре истинные намерения сторон, поскольку последствия нарушения такого предварительного договора различны в зависимости от того, как передаваемая покупателем продавцу денежная сумма называется в тексте договора – аванс или задаток.

Итак, если в предварительном договоре речь идёт об авансе, то в случае не заключения договора продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Однако это не лишает продавца обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, при этом сумма аванса не возвращается, а засчитывается в счёт оплаты цены жилого помещения по договору.

А если в предварительном договоре указано, что передаётся денежная сумма в качестве задатка?

В таком случае имеет значение – по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

Если это произошло по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, то сумма задатка должна быть возвращена несостоявшемуся покупателю. Под невозможностью исполнения согласно ст. 416 ГК РФ следует понимать наличие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает: например, уничтожение имущества.

Если нарушение предварительного договора произошло по вине покупателя (стороны, давшей задаток), то задаток остаётся у другой стороны (продавца).

Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец), то она обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, сторонам, подписавшим предварительный договор с включением в него условия о задатке, не следует пренебрегать установленным таким договором сроком его исполнения, поскольку это может повлечёт как принуждение к его исполнению и возмещение в связи с эти убытков, так и неблагоприятные последствия относительно суммы задатка.

Основные нарушения предварительных договоров – это нарушения сроков, установленных для заключения основного договора. Если срок подходит к окончанию, а стороны так и не выразили намерений заключить основной договор, или если одна из сторон уклоняется, то добросовестной стороне следует позаботиться о том, как не потерять внесённую/полученную сумму задатка. Чтобы в последующем доказать, что это другая сторона уклоняется от заключения основного договора, то в её адрес необходимо направить предложение о заключении такого договора с указанием даты, времени и адреса, по которому необходимо явиться для заключения основного договора купли-продажи жилого помещения. Это возможно сделать лично под роспись, либо письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо посредством услуг нотариуса.

Если все-таки подписание основного договора не состоялось, то сторонам необходимо учитывать позицию судов при рассмотрении вопроса о правомерности включения условий о задатке в предварительный договор.

Законодательство РФ не содержит запрета в отношении включения сторонами в предварительный договор условия о неустойке за незаключение и (или) уклонение от заключения основного договора, а значит, стороны вправе закрепить эти условие в предварительном договоре.

Однако суды в отношении правомерности включения таких условий в предварительный договор придерживаются разных подходов, единообразие при принятии решений отсутствует. В частности, можно выделить два противоположных подхода судов.

Первый подход заключается в том, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор, и право - требовать от другой стороны заключения основного договора. Возникновение обязательств имущественного характера по такому договору законом напрямую не предусмотрено. Кроме того, ст. 429 ГК РФ предусматривает специальные способы защиты стороны предварительного договора при уклонении контрагента от заключения основного договора – посредством обращения в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. Следовательно, неустойка за отказ от заключения основного договора как способ обеспечения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

Второй подход заключается в допустимости установления в предварительном договоре условия о неустойке как меры обеспечения обязательства по заключению основного договора. Неустойка - это мера гражданско-правовой ответственности и способ обеспечения исполнения обязательств, а прекращение предварительного договора не может являться основанием для отказа в выплате неустойки, предусмотренной самим предварительным договором. Таким образом, условие об уплате неустойки в виде задатка за неисполнение обязательства по заключению основного договора не противоречит гражданскому законодательству и может быть включено в предварительный договор.

Институт предварительного договора создан для обеспечения надежной правовой основы предпринимательской деятельности. Необходимость его применения возникает, главным образом, тогда, когда в торговый оборот вовлекаются большие денежные суммы или дорогостоящие предметы.

В частности, это касается , предметом которых является недвижимое имущество. Уже на стадии переговоров участники будущей сделки стремятся установить основные правовые механизмы регулирования взаимоотношений, чтобы обеспечить надлежащее исполнение этой сделки в будущем.

Легальное определение предварительного договора содержится в ст. 429 ГК РФ, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основную сделку, на основе которой возникает обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг на условиях, предусмотренным этой сделкой.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы предварительная сделка не что иное, как соглашение сторон, опосредующее намерение заключить основной договор.

Реализация намерений сторон в данном случае обеспечивается, во-первых, правом обратиться в суд с требованием о понуждении заключить сдеоку, во-вторых, наступлением гражданско-правовой ответственности в случае не заключения основного договора.

Кроме того, участники переговоров, по своему взаимному желанию, могут установить и дополнительные гарантии. К примеру, одной из таких гарантий может являться передача задатка.

Что такое задаток. Оформление задатка

На сегодняшний день задаток является самым распространенным способом обеспечения исполнения сделок, связанных с реализацией недвижимости и прав на нее.

При подписании предварительного договора с условием о задатке потенциальный покупатель передает потенциальному продавцу денежную сумму в определенном размере, называемую задатком.

Таким образом, задаток обеспечивает исполнение предварительной сделки. В случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, для нее наступают неблагоприятные имущественные последствия. Если от заключения уклоняется передающая сторона, денежная сумма остается у стороны, принявшей задаток, если же от заключения уклоняется или отказывается сторона, принявшая задаток, она обязуется вернуть переданную денежную сумму в двойном размере.

Кроме того, задаток выполняет функцию платежа при нормальном развитии отношений. Так, в предварительной сделке стороны оговаривают, что при заключении основного договора передаваемая денежная сумма засчитывается в счет платежей по основному договору, т.е. фактически речь идет о предоплате или авансе, хотя указанная денежная сумма не может рассматриваться ни как задаток, ни как авансовый платеж.

Зачастую стороны предварительной сделки определяют денежную сумму как аванс, т.е. частичная оплата покупателем подлежащей передаче вещи до передачи ее продавцом. Однако, аванс передается по соглашению сторон во исполнение уже существующего обязательства, и выполняет исключительно платежную функцию, т.е. иначе, как в счет оплаты, данная денежная сумма передана быть не может, следовательно, и гарантировать исполнение обязательства она не может.

Предварительный договор возлагает на обе стороны одинаковые обязанности, и, следовательно, меры по обеспечению исполнения обязательства должны приниматься с обеих сторон.

В таком случае надежной гарантией являлась бы передача обеими сторонами денежных сумм третьему лицу с условием их полной или частичной утраты в случае уклонения или отказа от заключения основного договора, либо взыскания из этих сумм процентов за просрочку заключения основной сделки. На практике применение подобного обеспечительного способа достаточно распространено.

Например, по сделке купли-продажи недвижимости в качестве третьего лица выступает агентство недвижимости. Однако принятие денег агентством недвижимости в данном случае не регулируется какими-либо законодательными актами, в связи с чем является незаконным.

Единственным правильным решением здесь было бы привлечение банка в качестве третьего лица. Так, лицо, передающее денежную сумму по предварительной сделке в целях обеспечения его исполнения, открывает аккредитив в банке и зачисляет оговоренную сумму на счет.

Выплата этой суммы производится лицу, предоставившему необходимый пакет документов (например, свидетельство о государственной регистрации права собственности нового владельца и/ или зарегистрированную сделку купли-продажи). Такой способ является наиболее надежным и полностью соответствует действующим нормам права.

Екатерина Кустова

Юридическое бюро «Аргументъ»