Доверенность на подписание договоров от имени юридического лица

Не всегда собственник квартиры может самостоятельно заняться продажей квартиры. Порой недостаточно времени либо знаний. И сделка доверяется иному лицу.

Как заключается договор купли-продажи квартиры по доверенности? Случается, что продавец недвижимости или покупатель не могут самостоятельно участвовать в сделке купли-продажи.

Причины могут быть разными, главное, что участник сделки может доверить представление своих интересов иному лицу. Каковы особенности заключения договора купли-продажи недвижимости по доверенности?

Основные понятия

Процесс купли-продажи недвижимости не слишком изменяется в случае представления интересов сторон уполномоченными представителями.

Из дополнительных сведений добавляются только данные о представителе. Но в то же время должны быть соблюдены некоторые нюансы.

Прежде всего, важно наличие правильно составленной доверенности у доверенного лица. Таковая выдается стороной, которую представляет уполномоченное лицо.

В обязательном порядке доверенность заверяется надлежащим образом. Если юридическому лицу достаточно проставить на выданной доверенности подпись и печать, то физлицо может выдавать только нотариально заверенную доверенность.

Относительно особенностей формирования самого договора купли-продажи нужно отметить, что в нем нужно уточнить проведение сделки по .

То есть указываются реквизиты самой доверенности, данные доверителя, доверенного лица и его права.

Что это такое

Что такое доверенность? Это документ, который дает право указанному в нем лицу представлять интересы лица, выдавшего доверенность.

В тексте доверенности обязательно указываются:

• точные данные лица, выдающего доверенность;
• сведения о доверителе;
• права доверенного представителя, то есть перечень действий, которые можно совершать от имени доверителя.

Как составляется договор купли-продажи квартиры, если интересы стороны или сторон представляются доверенными лицами. Само соглашение оформляется по стандартной форме.

То есть указываются такие данные:

• название документы, дата и место его составления;
• предмет сделки;
• данные продавца и покупателя;
• сведения о доверенных лицах и реквизиты их доверенностей;
• подробное описание объекта соглашения;
• данные о правоустанавливающей документации;
• полная стоимость предмета сделки;
• сроки и порядок оплаты;
• подписи сторон.

Назначение документа

Основное назначение доверенности понятно из ее названия, одно лицо что-то доверяет другому лицу. То есть субъект, который не может совершить какие-либо действия лично, дает право представлять свои интересы другому лицу.

Но для того чтобы представитель мог законным образом представлять интересы, нужно документальное подтверждение полномочий. Таковым и становится доверенность.

Обязательным требованием выступает надлежащее заверение этого документа. Какие действия вправе совершать уполномочено лицо на основании доверенности? Только те, какие перечислены в этом документе.

То есть в доверенности обязательно оговаривается каждое полномочие представителя, например:

• подписание договора от имени участвующей в сделке стороны;
• прием предмета сделки по ;
• получение денежных средств и т.д.

При выдаче доверенности указывается срок ее действия. Кроме того нужно знать, что доверитель вправе в любое время отозвать выданную доверенность. Отсюда повышенные риски при осуществлении сделки по доверенности.

Если сторона сделки представлена полномочным представителем, то необходимо проверить действительность доверенности. В качестве примера образец договора купли-продажи квартиры по доверенности.

Действующие нормативы

Продажа недвижимости по доверенности, в том числе и квартиры, осуществляется в обычном порядке. Точно также составляется договор купли-продажи, но соглашение юридически подкрепляется доверенностью, разрешающей свершение действий от имени выдавшей документ стороны.

Доверенность должна быть заверенной нотариально, а сам договор должен содержать сведения о доверенности и данные представителя. С 1.03.2013 года гражданское законодательство подверглось некоторым изменениям.

В частности упростился процесс оформления сделок . Теперь нет необходимости в обязательной госрегистрации таких договоров.

Но вместе с тем повысились риски сторон в части заключения сделок с мошенниками. Например, существует вероятность, что доверенность будет выдана не настоящим собственником.

Обусловил изменения, согласно которым любой заинтересованный человек вправе запросить сведения об объекте недвижимости из ЕГРН.

То есть можно узнать, когда квартира передавалась из рук в руки, на каком основании, кто был продавцом, а кто покупателем.

Кроме того любой собственник недвижимости может подать заявление в Росреестр с просьбой, чтобы все сделки с личным имуществом проводились лишь при его личном участии.

Данное нововведение позволяет предотвратить мошеннические действия с квартирой или иным недвижимым имуществом.

Образец договора купли-продажи по доверенности в 2019 году

Сам договор купли-продажи в сделках, осуществляемых по доверенности, составляется по стандартной схеме. Отличаться может тип доверенности:

Перечень действий, какие может исполнять полномочный представитель, определяет доверитель. В частности доверенность может предусматривать:

Для оформления доверенности от физлица сам доверитель и его представитель должны обратиться к нотариусу. При этом предоставляются паспорта и правоустанавливающая документация на объект недвижимости.

Нотариусом составляется документ, прописываются полномочия и осуществляется заверение доверенности. Присутствие представителя обязательно.

По недвижимости

Собственник вправе доверить продажу недвижимости иному лицу, путем предоставления доверенности. Законом это не запрещено. Но существуют некоторые нюансы.

Хотя договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме, но желательно воспользоваться нотариальными услугами.

Нотариус до подписания договора проверит действительность доверенности, дееспособность участников и разъяснит сторонам последствия.

Хотя продажа по доверенности явление обычное, но нужно знать о возможных рисках:

Действие не в интересах

Представитель должен действовать в интересах доверителя. То есть если полномочный представитель свершит действия, нарушающие интересы собственника (продажа по меньшей цене, не передача денег), то собственник вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. Конечно, для доказательства правоты продавца потребуется немало веских аргументов, но в целом риск потери приобретенного объекта и/или денег для покупателя существует

Признание никчемности сделки

Собственник недвижимости может умереть за день до свершения сделки, при этом действие доверенности автоматически прекращается. Поскольку нотариус может об этом и не знать, сделка будет заключена. В итоге наследники обратятся с иском о признании сделки ничтожной и без проблем выиграют процесс

Таким образом, при покупке недвижимости по доверенности нужно соблюдать определенные правила:

Квартира

Составляя договор купли-продажи квартиры по доверенности, нужно придерживаться определенных правил:

Покупатель должен поинтересоваться, на основании какой именно доверенности действует представитель. До заключения сделки важно обсудить окончательную стоимость квартиры, дополнительные расходы и их распределение между сторонами.

Все финансовые стороны сделки должны подробно расписываться в договоре. Сам договор составляется в трех экземплярах, по одному для каждой участвующей стороны – покупателю, доверенному лицу, продавцу.

Если собственников несколько, то для каждого формируется отдельный экземпляр договора.

Земельный участок

При покупке земельного участка по доверенности желательно, чтобы заключение сделки и осуществление оплаты проводилось при участии того же нотариуса, который оформлял доверенность представителя.

Доверенность на продажу земельного участка должна содержать такие данные:

Особых отличий при покупке земли по доверенности от стандартной процедуры нет, но есть некоторые особенности, какие нужно учитывать:

В любое время владелец вправе отозвать доверенность	Если до этого момента сделка не завершена, но задаток отдан, вернуть его вряд ли получится
Приобретенный участок подлежит регистрации	Зарегистрировать землю может и представитель, но лишь при наличии нотариальной доверенности
При сделках с представителем важно тщательно проверить правоустанавливающие документы	Не лишним будет запрос в госорганы о действительном собственнике
Когда владелец участка человек преклонного возраста не лишним будет требование справки о дееспособности	Кроме того важно оперативно провести сделку, поскольку смерть собственника может обусловить притязания наследников

Автомобиль

Покупая автомобиль, важно убедиться, что продавец вправе . Для этого нужно проверить паспорт продавца, техпаспорт машины и свидетельство о регистрации ТС.

Если продавец не является собственником, то у него должна наличествовать доверенность. Здесь стоит отметить такой момент, что довольно часто собственники транспортного средства могут выдавать доверенность на право управления.

Такой документ ни в коей мере не дает права на продажу. Продать автомобиль от имени собственника можно только при наличии генеральной доверенности либо доверенности с прямым указанием на осуществление продажи.

Причем весьма важно, чтобы в доверенности было указано право получения денег от продажи. Необходимо проверить, чтобы доверенность не была просроченной и была оформлена по всем правилам.

В остальном процесс продажи авто по доверенности не отличается от стандартной процедуры купли-продажи.

Какая сторона использует документ

Использовать доверенность в сделках купли-продажи вправе любая из сторон. Отличием становится формулировка самого текса доверенности. У представителя продавца доверенность оформлена на право продажи.

Для представителя покупателя оформляется доверенность на право покупки. И для того и для другого варианта важно указание объекта, в отношении которого осуществляется сделка.

Покупатель

Доверенность от покупателя может быть нескольких вариантов:

• на сбор документации, необходимой для осуществления сделки;
• на регистрацию объекта;
• на проведение самой сделки.

Если в доверенности указано только право сбора документов, то ни о какой сделке купли-продажи речь не идет.

Когда доверенность выдается на регистрацию, то единственное, что вправе сделать представитель, это зарегистрировать право собственности от имени нового собственника.

Для проведения полноценной купли-продажи с представителем покупателя в доверенности должно быть четко указано право доверенного лица на подписание договора купли-продажи.

Продавец

Когда в сделке купли-продажи участвует представитель стороны продавца, он должен располагать доверенностью, в которой недвусмысленно прописано:

• право продажи объекта;
• право согласования условий с покупателем;
• право получения денег за продажу.

Если из текста доверенности не совсем понятно, на что именно уполномочен представитель, то в любой момент можно ожидать оспаривания сделки продавцом.

Кроме того, нужно учитывать, что малейшие ошибки при составлении доверенности могут привести к признанию данного документа ничтожным.

Как следствие, ничтожной будет признана и сама сделка. Для покупателя в этом плане риски гораздо выше, поскольку возможность возврата уже переданных денег сводится к нулю.

Как это генеральная

Кроме обычной доверенности может использоваться генеральная доверенность. Ее отличие в том, что при ее наличии представитель вправе совершать абсолютно любые действия от имени собственника, касающиеся указанного объекта.

Как правило, такой документ используется между родственниками. Поэтому выдача такой доверенности чужому человеку всегда вызывает много вопросов у юристов.

Малейшая неточность вызывает сомнения в действительности документа. Потому оформлять генеральную доверенность должен только опытный нотариус.

По умолчанию такая доверенность действительна в течение года. При покупке нужно непременно проверять срок действия. Выдавать гендоверенность можно только человеку, в котором полностью уверен.

Распространенными являются сделки, когда имущество «продается» с предоставлением генеральной доверенности. То есть собственник выписывает такую доверенность на покупателя.

Но это отнюдь не сделка купли-продажи. Кроме того, покупатель не сможет оформить имущество на самого себя. Да и продавец в любое время может отозвать доверенность. И доказать, что имела место продажа и передача средств практически невозможно.

По желанию сторон договор может заверяться нотариально, но обязательным такое заверение выступает только для отдельных видов договоров.

Обязательным приложением договора купли-продажи является приемопередаточный акт. Доверенность также прилагается к договору в качестве неотъемлемого приложения.

Представитель по доверенности (а им может быть любое дееспособное совершеннолетнее лицо) вправе действовать от имени любой стороны в договоре: продавца или покупателя. Доверенность выдается нотариусом. Текст соглашения обязательно содержит имя представителя, сведения о его документе и доверенности. Перед подписанием рекомендуется проводить проверку полномочий представителя, встречаться с собственником, поскольку риск мошенничества при сделках с посредниками возрастает.

Институт представительства развит и широко применяется во всех сферах гражданского права. Представитель вправе выступать в суде от имени его доверителя, заключать договор купли-продажи квартиры по доверенности, представлять интересы в государственных органах и коммерческих организациях: он ограничен лишь списком правомочий, которые переданы ему.

По общему правилу представлять интересы вправе лишь совершеннолетнее дееспособное лицо. Закон не предъявляет требований к его образованию или наличию родственных отношений с доверителем. Поэтому к первой группе представителей относятся:

• Дееспособные совершеннолетние родственники или иные доверенные лица. Под родственниками подразумевается широкий круг: жены, мужья, родители, тети, дяди и другие. Возможно, лица, входящие в эту группу, не всегда компетентны в вопросах права и оформления документов, но уровень доверия к ним выше. Представителями могут быть друзья и коллеги.

Обратите внимание! Представители по закону: лица, представляющие интересы детей и недееспособных взрослых, не нуждаются в доверенности. Они же имеют право выдавать доверенность от имени малолетних и недееспособных третьим лицам.

• Агенты по недвижимости. Они оказывают помощь в размещении объявлений, поиске покупателя или продавца, показе квартиры или организации встречи, сборе типичных документов, необходимых для заключения договора.

Практически все агенты оказывают дополнительные услуги, связанные с регистрацией договора. Если сторона не имеет возможности явиться к нотариусу или в Росреестр, она вправе уполномочить специалиста по недвижимости на подписание соглашения и обращение в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности.

• Юристы и адвокаты. Они отличаются от риэлторов направлением работы. Если агенты полностью организуют сделку, то юристы проверяют ее юридическую чистоту, получают и изучают документы, минимизируют риски, готовят тексты предварительного и основного договора.

Таким образом, продавец или покупатель вправе выбрать любого представителя и оформить разрешение на него. Основные требования, которым он должен отвечать, – доверие, компетентность и ответственность.

Оформление отношений с представителем

Отношения с представителем зависят от их характера. В некоторых случаях доверенность является самостоятельным документом. Самыми распространенными договорами, в рамках которых делегируются полномочия, служат:

• договор поручения (гл. 49 ГК). В рамках этого соглашения представитель совершает какие-либо действия от имени доверителя и за его счет. Выдача доверенности является обязательным условием этого соглашения. В результате поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора;
• договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Предполагает оказание услуг за деньги. Такие договоры заключаются юридическими компаниями и агентствами недвижимости. Юридические последствия аналогичны предыдущему соглашению: исполнитель обязан выполнить какие-либо действия от имени заявителя, а тот оплатить оказанные услуги.

Важно! Выдача доверенности без заключения договора является односторонней сделкой.

Одиночная доверенность без оформления договора порождает иные правовые последствия. В частности, дает право представления интересов, но не порождает обязанность делать это. При отсутствии договорных отношений представитель может отказаться от предоставленных ему прав.

Выбор формы зависит от целей и состава участников. С компаниями, адвокатами и частнопрактикующими юристами чаще всего заключаются договора оказания услуг.

Оформление доверенности

По общему правилу оформитьдокумент допустимо только в нотариальной форме. Гражданский кодекс содержит отдельные исключения (ст. 185.1 ГК РФ). Силу нотариальных имеют бумаги, удостоверенные:

• начальниками разнообразных лечебных учреждений, в которых находятся на лечении военнослужащие;
• командирами воинских частей в местах, где нет нотариальных контор;
• начальниками колоний, тюрем и иных мест лишения свободы;
• начальниками социальных учреждений, в которых проживают совершеннолетние дееспособные граждане.

Характер документа зависит лишь от целей и задач, которые должен выполнить представитель, и объема переданных ему полномочий.

Таблица 1. Виды доверенностей

Чтобы заказать документ, требуется посетить нотариуса. Доверитель является лично с паспортом. Представителю посещать контору необязательно, достаточно передать сведения о нем, достаточные для идентификации:

• дата рождения;
• реквизиты паспорта;
• место жительства или временного пребывания.

Стоимость документа разнится. Примерная его цена колеблется в пределах 1,5-2 тыс. руб. Сразу же рекомендуется заказывать согласие супруга на сделку, если это требуется.

Рекомендуется указывать только те права, которые имеют отношение к конкретной сделке. К примеру, подписание предварительного и основного договора купли-продажи, расположенной по адресу… Указать кадастровый номер, общую площадь и другие идентифицирующие недвижимость характеристики.

Если представитель по нотариальной доверенности от продавцаоказывает услуги по сбору документов для регистрации, органы, в которые придется обращаться, перечисляются в доверенности: БТИ, Росреестр, ЖЭК, ЕРЦ, ИФНС, МВД, паспортный стол.

Перечень полномочий обычно такой:

• подписывать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу… с ФИО покупателя или продавца;
• предоставление и получение документов;
• получение , экспликации, поэтажного плана;
• получение выписки из домовой книги;
• оформление в ИФНС справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
• получение справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписки из лицевого счета;
• право подавать от имени доверителя заявления о регистрации, приостановлении, прекращении и возобновлении регистрационных действий;
• исправление технических ошибок;
• предоставление дополнительной документации;
• получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН;
• совершать платежи и переводы;
• расписываться от имени доверителя;
• принимать квартиру по акту приема-передачи;
• совершать иные действия, связанные с выполнением поручения.

Шаблоны и бланки доверенностей обычно имеются в разных вариантах у нотариусов. Выдача документа может сводиться к заполнению имеющихся форм индивидуальными данными.

Прямо запрещать совершение действий нельзя, достаточно не указывать правомочие: все, что не перечислено – запрещено.

Уполномоченное лицо по ген.доверенности вправе купить недвижимость не только на вторичном рынке, но и доли в праве собственности, заключить , представлять интересы в кредитной организации при оформлении ипотеки (залог недвижимости).

Как проверить действие доверенности

Сведения об оформленных нотариусами доверенностях находятся в специальном реестре . Он ведется на основании ст. 34.2 Основ законодательства о нотариате и входит в Единую информационную систему нотариата.

Реестр ведется нотариусами. В него включаются сведения о лице, выдавшем доверенность, дате, регистрационном номере и факте отмены доверенности. По указанному ресурсу проведение проверки обязательно.

Оформление договора купли-продажи по доверенности

Основной текст соглашения не меняется из-за делегирования права его подписания, но в него вносятся отдельные изменения, касающиеся представителя по доверенности.

Важно! Права на квартиру и другую недвижимость, которую приобретает представитель по доверенности, возникают у доверителя, то есть лица, выдавшего доверенность. Представитель никаких прав не получает.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) рекомендуется заключать у нотариуса. Сведения о представителе, данных его документа, удостоверяющего личность, и доверенности вносятся в текст договора: вначале, где размещаются сведения об участниках соглашения, и в конце, где проставляются подписи сторон.

Скачать актуальный на 2018 год образец предварительного договора купли продажи квартиры по доверенности .

Договор купли-продажи (ДКП) составляется аналогично предварительному, поскольку условия не меняются, но стороны приобретают обязательства. Если собственник не присутствует на подписании, выражает его волю представитель. Его данные также заносятся в раздел, посвященный сторонам в начале документа, и в конце.

Скачать актуальный на 2018 годобразец договора купли продажи квартиры по генеральной доверенности .

Риски

Сделки, совершаемые по доверенности, входят в зону риска, поскольку доверитель может оказаться недееспособным или быть ограниченным в правах, страдать от алкоголизма, наркомании или иной болезни, затрудняющей руководство своими действиями. В конце концов, он может оказаться мошенником и продать чужую квартиру, подделав документ. Поэтому присутствие на встрече с лицом, являющимся собственником, который выражает желание продавать недвижимость, необходимо. Дополнительно рекомендуется узнавать о здоровье владельца квартиры и намерении передать свои правомочия представителю.

Подписание договора возможно по доверенности от другой стороны – покупателя. Такой вариант несет мало рисков и является отличным средством решения проблемы отсутствия стороны. Для продавца основная опасность заключается в отказе от оплаты или частичной оплате, но этот риск не связан с действиями представителя.

Среди наиболее распространенных рисков, связанных с действием представителя, оказываются следующие:

• собственник не выдавал доверенность;
• собственник сам оказался мошенником и заявил, что доверенность фальшивая;
• доверитель (законный владелец жилья) оказался недееспособным, алкоголиком, наркоманом;
• доверенность просрочена или отозвана.

Все эти случаи могут быть рассмотрены правоохранительными органами в качестве основания для возбуждения уголовного дела. Разбирательство по спору о квартире и деньгах чаще всего перерастает в судебный спор. Оценить предварительно шансы на реальный возврат денег сложно, но, скорее всего, они невысоки, и в результате аферы покупатель может лишиться своего приобретения и денег. Поэтому настоятельно рекомендуется тщательно проверять представителя и собственника перед подписанием договора и обезопасить себя от ошибки при покупке или продаже недвижимости.

Дополнительная информация доступна в видеосюжете

Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
22 января 2018 .

15392

Договор купли-продажи

Чтобы подтвердить совершение сделки и защитить интересы всех участников соглашения заключается стандартный . Документ представлен типовым бланком, где меняются лишь данные о продаваемой недвижимости, вписываются реквизиты участников сделки.

Договор купли-продажи представляет собой письменное соглашение между покупателем и продавцом относительно реализации имущества, принадлежащего продавцу на правах собственности. Участниками правового действия могут стать граждане, достигшие 18 лет.

Чтобы выступить в роли продавца, участник должен владеть продаваемым имуществом на основании свидетельства о праве собственности . Покупателем может стать любой человек, который имеет необходимую для покупки сумму денег.

Подобный акт может быть аннулирован, оспорен или в зависимости от наличия законных оснований.

Условия заключения договора купли-продажи по доверенности

Иногда бывают ситуации, когда участник сделки купли-продажи (продавец или покупатель) не может присутствовать при оформлении сделки. Причины могут быть самыми различными: проблемы со здоровьем, недостаток времени, невозможность приехать. В этом случае участник соглашения может оформить доверенность на заключение договора купли-продажи.

При составлении доверенности процедура совершения сделки никоим образом не меняется и осуществляется в стандартном порядке.

Если в сделке будет принимать участие доверенное лицо, то все, что потребуется, так это приложить к договору имеющуюся доверенность и вписать данные доверителя в акт, с указанием того, что сделка проводится в его присутствии.

Доверенность на куплю-продажу квартиры

Выписывая доверительный документ, необходимо убедиться, что он правильно оформлен. Дело в том, что существует несколько видов доверенностей:

1. Генеральная – дающая своему обладателю очень широкие полномочия. В случае оформления подобного документа, собственник имущества может не присутствовать на сделке вообще. В таком документе необходимо указать все действия, которые может выполнять доверенное лицо, начиная от сбора документов и заканчивая правом подписи.
2. Разовая – оформляется в отношении какого-либо одного вида деятельности. К примеру, на подготовку пакета документов или на представление стороны, на время передачи задатка. В этом документе указывается именно то действие, ради которого бумага и оформляется.

• дата доверенности и срок ее действия;
• личные данные доверенного лица (ФИО, паспортные данные, регистрация);
• действия, которые разрешает совершать доверительный документ (передача денег, сопровождение сделки, сбор документов);
• подпись представителя и подпись нотариуса, который заверяет документ.

Порядок оформления договора купли-продажи по доверенности

По закону доверенность оформляется исключительно в письменной форме и является документальным подтверждением полномочий доверителя доверенному лицу. Если имеется доверенность, то это означает, что представитель может действовать в рамках полномочий, указанных в документе.

Доверенность может быть выдана как отдельным лицом, так и группой лиц, например, если квартира находится в долевой собственности. В том случае, когда доверенность оформляется для представления интересов в сделках с недвижимостью, срок ее действия не может превышать трех лет .

Заверение документа нотариусом не является обязательным, однако, если действия, обозначенные в доверенности, сопряжены с нотариальными, то и доверительная бумага должна иметь нотариальное заверение.

Бланк договора купли продажи по доверенности никаких существенных отличий от обычного соглашения о реализации жилой недвижимости не имеет. Договор купли-продажи по доверенности заключается в общем порядке, так же как обычный акт.

Единственное, что необходимо сделать, так это вписать в договор информацию о присутствии доверенного лица, его полномочиях и реквизиты доверительного документа. Обязательно необходимо обозначить срок действия доверенности. Договор купли-продажи с доверенностью должен быть подписан в общем порядке. После получения экземпляра договора, представитель должен передать его своему доверителю.

Пример по договору купли-продажи по доверенности

Гражданка Ю. в связи с серьезным заболеванием находилась на лечении за границей. В это же время появилась необходимость присутствовать на сделке купли-продажи квартиры, которую Ю. хотела приобрести в подарок сыну, но оформить на себя пока тот не достиг совершеннолетнего возраста.

Чтобы не прекращать лечения, Ю. оформила генеральную доверенность на свою сестру, чтобы та представляла ее интересы во время оформления сделки. Сестра не стала смотреть техническую документацию на квартиру и, ознакомившись только со свидетельством на собственность, подписала договор купли-продажи квартиры по доверенности.

Сделка была оформлена, однако по приезду, Ю. узнала, что в квартире отсутствует электропроводка и должным образом не функционирует канализация.

Женщина позвонила продавцу и потребовала возвратить часть денег, которые потребуются на ремонт коммуникаций, на что получила отказ. Продавец указал, что сестра Ю. видела поломки, однако ничего не сказала по их поводу.

Гражданка подала исковое заявление в суд, с требованием оспорить сделку, на что получила отказ, обоснованный тем, что имелся законный представитель, который не выразил письменного несогласия с данными повреждениями.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по заключению договора купли-продажи по доверенности

Вопрос: Хотелось бы получить совет. Я покупаю квартиру, но странная ситуация складывается с продавцом. Собственником жилья является пожилая женщина 82 лет, и ее интересы представляет внучатый племянник, на которого оформлена генеральная доверенность. Старушку я ни разу не видел, а племянник ведет себя крайне подозрительно. Какие действия мне предпринять? Как обезопасить себя от мошенничества? Валентин.

Ответ: Добрый день, Валентин. Ваша ситуация действительно очень подозрительная, хотя ситуации бывают самые разные. К примеру, бабушка не может ходить, поэтому племянник забрал ее к себе и теперь продает ее жилье, чтобы содержать родственницу. Чтобы проверить, как все обстоит на самом деле, вы можете потребовать от представителя провести медицинское освидетельствование бабушки в вашем присутствии. Если ваши подозрения подтвердятся, то лучше всего будет обратиться в полицию. Даже если вы уже заключили сделку, в подобной ситуации, согласно , она может быть признана ничтожной по причине недееспособности владельца, и все что от вас потребуется, так это подать исковое заявление в суд.

Заключение

В завершении можно сделать следующие выводы:

1. В случае осуществления сделки купли-продажи составляется специальный договор.
2. Участниками договора могут быть продавец и покупатель.
3. В том случае, если интересы какой-либо из сторон представляет доверенное лицо, заключается договор купли-продажи с доверенностью.
4. Доверенность может быть генеральной, а может быть разовой.
5. Генеральная доверенность охватывает весь спектр действий, которые должен совершить представитель.
6. Разовая доверенность оформляется в случае выполнения конкретного действия.
7. Договор с доверенностью также подлежит регистрации.
8. Документ оформляется в письменной форме, с указанием всех необходимых реквизитов представителя, срока действия документа и перечнем действий, которые должен совершить этот гражданин.
9. Доверенность может выписать как один человек, так и группа лиц.
10. Срок действия доверительного документа, связанного с оформлением сделок проводимых с недвижимостью, ограничивается трехлетним периодом.

Сделки по отчуждению и приобретению недвижимости осуществляются при обязательном участии стороны продавца и покупателя. Именно эти лица ставят свои подписи на договоре купли-продажи.

Но как быть, если одна из сторон не может присутствовать во время подписания договора? Законом предусмотрен вариант оформления сделки при участии посредника продавца или покупателя.

От имени продавца может действовать его доверенное лицо - человек, которому доверяет продавец. Не обязательно, что это должен быть член семьи или родственник.

Доверенность может быть выдана на имя любого человека. Основанием его представительских функция является доверенность на право продажи.
Объем полномочий доверенного лица определяется собственником квартиры.

Например, в тексте доверенности можно прописать, что представитель имеет право:

• заниматься предпродажной подготовкой квартиры (показ объекта потенциальным покупателям, подготовка документов для договора);
• имеет право получить денежные средства за квартиру.

Но бывает, что продавец самостоятельно занимается подготовкой квартиры к продаже и сбором нужных документов. В таком случае представителю останется лишь подписать договор от имени собственника.

Зачастую покупатели лично выбирают квартиру, и в случае, если по каким-то причинам не могут подписать договор в назначенный день, такую функцию за них может выполнить их представитель. Покупка квартиры по доверенности осуществляется аналогично вышеописанной процедуре.

Обратите внимание, что после покупки квартиры, права собственности на нее необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. Если новый собственник не может самостоятельно это сделать, то в доверенности нужно указать одним из полномочий доверенного лица - проведение госрегистрации права собственности за приобретателем.

Доверенность на право распоряжения имуществом, а также на проведение регистрации прав в регистрационных органах должна быть составлена в нотариальной форме. Это требование является обязательным согласно ст. 185.1 ГК РФ.

Лишь в некоторых случаях доверенность может быть заверена другими уполномоченными лицами:

• если военнослужащий пребывает в госпитале, санатории, медицинском учреждении - документ удостоверяется начальником такого заведения;
• если лицо отбывает наказание в колонии или другом исправительном учреждении - документ удостоверяется начальниками такого учреждения;
• если граждане проживают в стационарных организациях социального обслуживания - доверенность удостоверяется начальником или его заместителем такой организации.

Доверенности на продажу или покупку могут быть следующих видов:

• генеральная;
• разовая;
• специальная.

Генеральная доверенность выдается сроком на три года и дает большой перечень полномочий, в частности: право продажи, получения денег, право подписи на документах и совершения других действий, связанных с процессом продажи.

Разовая доверенность выдается на выполнение одного юридического действия. Это может быть сбор документов, подписание договора. После совершения сделки доверенность теряет смысл.

Специальная доверенность дает право выполнять только некоторые действия.

Доверенность выдается от имени владельца квартиры. Для ее оформления понадобиться всего лишь паспорт доверителя и данные доверенного лица. Чтобы не допустить ошибки в тексте документа, можно предоставить нотариусу копию паспорта представителя или другого документа, удостоверяющего личность.

На сегодняшний день существует практика, когда продавец или покупатель выдает доверенность на имя риэлтора. Это делается для того, чтобы облегчить процесс купли-продажи.

Например, если сделка совершается через агентство недвижимости, а кто-либо из сторон совершенно не имеет времени заниматься всей процедурой.

Теоретически можно доверить риэлтору подготовку сделки и ее проведение, но только в том случае, если вы точно уверенны в добросовестности выбранного агентства.

Все же юристы не советуют этого делать, поскольку, если документы на квартиру попадут в руки мошенников, могут возникнуть самые непредвиденные последствия.

В чем собственно сложность оформления договора через доверенное лицо? В принципе сделка при участии представителя продавца или покупателя проходит по стандартным правилам купли-продажи недвижимости.

Но есть некоторые нюансы:

1. Процесс купли-продажи по доверенности более длительный. Понадобиться время, чтобы оформить у нотариуса доверенность. Кроме того, в момент заключения договора обязательно проверяется действие доверенности: не был ли документ отменен.
2. Необходимость проверки подлинности доверенности. Доверенность должна быть оформлена на специальном нотариальном бланке, имеющем высокую степень защиты. До подписания договора необходимо убедиться, что документ имеет юридическую силу и является подлинным.
3. Если доверитель умер , доверенность теряет силу. В таком случае на квартиру могут заявлять права другие лица - наследники. Проверка сведений о том, жив ли собственник квартиры - является существенным моментом.
4. Если собственником квартиры или ее части является несовершеннолетний ребенок , то доверенность не нужна. В таком случае от его имени смогут выступить родители или опекуны, которые по закону представляют своих чад или подопечных. Они же ставят свои подписи на договоре.

Видео: продажа квартиры по доверенности риск продавца и покупателя

Каждая сторона купли-продажи квартиры может совершить сделку не только лично, но и через своего представителя, который будет действовать по нотариально заверенной доверенности. Такой вариант имеет несколько юридических особенностей, которые обязательно отражаются в договоре купли-продажи квартиры: образец этого документа, а также возможные риски продавца и покупателя подробно описаны в материале.

Как проверить подлинность

При проверке документа необходимо обратить внимание на 3 ключевых момента:

1. Срок действия.
2. Отметка нотариуса (печать, подпись).
3. Какие именно действия были доверены третьему лицу.

Первые два пункта проверить очень просто. Срок действия прописан в самом документе. Максимально он может составлять 3 года с даты оформления. Если же срок вовсе не заявлен, но документ оформлен надлежащим образом, он имеет полную юридическую силу, а срок действия в данном случае составляет 1 год. Также нетрудно увидеть оригинальную синюю печать и собственноручную подпись нотариуса с расшифровкой (фамилия, инициалы).

Особое внимание следует уделить ФИО, паспортным данным лица, сведениям об объекте недвижимости. Они должны идеально совпадать с документальными сведениями. Доверенное лицо может предоставить для проверки только оригинальные документы. Если же показаны копии, они также должны быть нотариально заверены.

Что касается полномочий, они вытекают из текста документа. Важно понимать, на что именно имеет право представитель собственника недвижимости. В наиболее простом варианте составляется генеральная доверенность, которая дает максимально широкие полномочия доверенному лицу, вплоть до получения денежных средств.

Мнение эксперта

Харитонов Андрей

Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию

В документе обязательно должна быть фраза о том, что передоверять свои полномочия другим лицам представитель собственника не имеет права.

Образец договора

В целом сделки по покупке квартиры с доверенностью или без нее практически ничем не отличаются друг от друга. Последовательность действий будет точно такой же, и набор документов одинаковый. Единственное исключение – добавляются паспорт доверенного лица и сама доверенность. В договоре купли-продажи этот факт обязательно отражается в письменном виде.

В преамбуле документа подробно прописываются данные по каждой стороне сделки, приводится дата, номер доверенности, срок ее действия и другая важная информация.

5 рисков при совершении сделки и как их избежать

Важно понимать, при совершении подобных сделок риску подвергается как покупатель, так и продавец. При этом у покупателя опасностей гораздо больше: он рискует передать деньги и при этом остаться без покупки. Все виды угроз сводятся к одной: доверенное лицо действует от имени собственника незаконно, а значит, впоследствии сделка может быть признана недействительной (или же возникнут проблемы с передачей денег, права собственности на квартиру):

1. Прежде всего, она может оказаться недействительной или поддельной. В этом случае следует внимательно проверять сам документ, чтобы подстраховаться от возможной встречи с мошенниками. Документ должн быть действующей, иметь печать и подпись нотариуса. В нем недопустимы даже малейшие ошибки, неточности, опечатки, помарки и т.п.
2. Второй риск – доверителем может оказаться человек пожилой или недееспособный, который не вполне осознает последствия своих действий. Впоследствии может оказаться так, что доверенное лицо специально склонило собственника на подписание этого документа, а потому и все сделки с недвижимостью будут признаны недействительными. Единственный надежный способ нейтрализовать эту угрозу – провести личную встречу с владельцем жилья или по крайней мере связаться с ним по видеозвонку или по скайпу.
3. Еще одна опасность – доверитель может на деле оказаться уже умершим человеком. Причем смерть может наступить буквально за несколько дней до смерти. Например, владелец квартиры успел оформить документ, после чего умер. Выход из ситуации точно такой же – следует проверить собственника, наладить предварительный контакт с ним, чтобы убедиться, что человек жив и здоров.
4. Также существует угроза того, что доверитель по закону может в любой момент отозвать доверенность, даже когда непосредственно будет совершаться сделка. Подстраховаться на этот случай довольно трудно. Косвенный выход из ситуации – опять же наладить личный контакт с владельцем недвижимости.
5. Наконец, теоретически (равно как и практически) сохраняется риск того, что даже нотариус может являться поддельным лицом. В практике адвокатов известно несколько подобных случаев, когда нотариусы привлекались к уголовной ответственности вместе со своими подельниками.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Не исключен и риск того, что доверитель (собственник) также является мошенником: он составляет юридически корректный документ на подельника, после чего отзывает ее и ссылается на то, что не вполне осознавал свои действия или приводит иные надуманные причины.

По сути, единственным более или менее надежным способом страхования покупателя от рисков является проведение расчетов через банковские ячейки или с помощью услуги аккредитива, которая предоставляется многими банками. Основная идея в том, что передача всей суммы за квартиру произойдет только после регистрации права собственности на квартиру.