Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица являющиеся. Субъекты оценочной деятельности. Нормативно-правовая база оценочной деятельности
оценочной деятельностью
Субъект оценки
Объект оценки
объектам оценки относятся:
Работы, услуги, информация;
Сфера оценочной деятельности
Нормативно-правовая база оценочной деятельности.
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру :
Конституция Российской Федерации;
Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральные стандарты оценки (ФСО);
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков;
Прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).
Требования, предъявляемые к оценщику.
В соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в РФ оценщик обязан:
1. состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и уплачивать туда взносы;
2. соблюдать требования нормативных актов, стандартов и правил оценочной деятельности;
3. обеспечивать сохранность документов, полученных для оценки, и конфиденциальность информации;
4. отказаться от проведения оценки, если возникли обстоятельства, препятствующие объективной оценке;
5. предоставлять по требованию заказчика страховой полис, документ об образовании в области оценочной деятельности, сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
6. предоставлять в саморегулируемую организацию оценщиков информацию о юридическом лице, с которым у оценщика заключен трудовой договор;
7. соблюдать правила деловой и профессиональной этики;
8. ежеквартально представлять информацию о подписанных отчетах;
9. хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, в течение трех лет с даты составления отчета;
10. предоставлять копии отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;
11. предоставлять по требованию заказчика заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.
Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является составление отчета. От того, что войдет в данный документ, в каких форме и последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.
При написании отчета об оценке бизнеса перед оценщиком стоят следующие основные задачи :
· изложить логику анализа;
· зафиксировать все важные моменты оценки;
· подготовить отчет так, чтобы его потребитель мог при желании повторить анализ и прийти к заключению, которое сделал оценщик.
Решение данных задач возможно при выполнении ряда требований.
Структура отчета независимо от целей оценки единообразна: основана на принципе «от общего к частному». Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям-аналогам. Если для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы. Анализ финансового состояния может войти в раздел, в котором дается характеристика предприятия (фирмы).
· описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес;
· перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью;
· описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.
Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату, когда была произведена оценка.
Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета.
Важный момент отчета – обоснование выбора тех или иных методов оценки.
Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и величине его рыночной стоимости.
Немаловажным для отчета является наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, и текста, свидетельствующего об их согласии с результатами.
Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемого предприятия. Если пользователями отчета будут лица, которые не знакомы с предприятием, то обязательно подробное описание последнего. Если же отчет предназначен для работников фирмы, то подробное описание не обязательно.
Основные разделы отчета :
1. Введение:
Излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации;
Дается краткое описание предприятия и его капитала;
Уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки;
Приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод.
Во введении кратко излагаются методы оценки.
2. Общеэкономический раздел – приводятся лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия.
3. Краткая характеристика отрасли – приводится информация об отрасли, конкуренции и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов.
4. Краткая характеристика предприятия (фирмы) – предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия.
5. Анализ финансового состояния – содержит информацию для всех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного.
6. Методы оценки. Начинается раздел с обоснования выбора тех или иных методов. Излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия.
7. Выводы и приложения. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.
8. Общее заключение по оценке.
Наиболее распространенные недостатки отчета об оценке :
· в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного предприятия;
· использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например, таких, как ставка капитализации или денежный поток.
Недопустимо принятие противоречивого отчета (отчет, в котором различные разделы находятся между собой в противоречии).
Затратный подход
Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Но затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости.
Сфера применения затратного подхода используется при:
Оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;
Оценке специализированных зданий, которые не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;
При страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;
При исчислении установленных законодательством налогов и сборов;
При переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.
Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:
1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.
2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.
3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:
а) физического;
б) функционального;
в) экономического (внешнего).
4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа.
Доходный подход
Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия.
Оценка стоимости акций.
Акция – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акция является именной ценной бумагой.
Акция является специфической формой существования капитала и одновременно товаром, который обращается на фондовом рынке. Её ценность определяется способностью приносить прибыль владельцу. Прибыль по акции генерируется двумя путями – получение дивидендов и рост стоимости акции, связанный с улучшением финансовых показателей компании, расширением ее бизнеса и увеличением стоимости активов.
Оценка акций компании – это определение той доли её стоимости, которая приходится на оцениваемый пакет акций. Оценка может быть проведена для определения рыночной стоимости обыкновенных и привилегированных акций, эмитированных открытыми или закрытыми акционерными обществами.
Целями оценки акций могут быть:
· сделки купли-продажи;
· оформление залога для получения кредита;
· определение текущей рыночной стоимости компании и ее активов;
· принятие инвестиционных решений;
· эмиссия акций и др.
Оценка стоимости облигаций.
Облигация – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Доходом по облигации являются процент и/или дисконт.
Облигации обеспечивают сохранность вложений и фиксированный дополнительный доход, что делает этот инструмент привлекательным для осторожных инвесторов. В то же время всегда существует возможность неплатежа по обязательствам и поэтому анализ надежности эмитента является наиболее важной и, часто, трудоемкой задачей при оценке стоимости облигаций.
Целями оценки облигаций могут быть:
· сделки купли-продажи;
· внесения ценных бумаг в уставный капитал предприятий;
· оформления залога для получения кредита;
· принятие инвестиционных решений.
Оценочная деятельность: понятие, сфера применения, объекты, субъекты.
В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Субъект оценки – профессиональный оценщик, обладающий специальными знаниями и практическими навыками в области оценки объектов собственности.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.4).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным законом «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.4).
Объект оценки – любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец; организация, предприятие, отдельные виды материальных и нематериальных активов.
В соответствии со статьей 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ» к объектам оценки относятся:
Отдельные материальные объекты (вещи);
Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
Права требования, обязательства (долги);
Работы, услуги, информация;
Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объектов недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.
| Наименование параметра | Значение |
| Тема статьи: | Субъекты оценки |
| Рубрика (тематическая категория) | Производство |
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
Учитывая огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в 50-е годы в мировой практике появилась новая самостоятельная профессия - профессия оценщика .
Для России она является сравнительно новой. Потребность в профессии оценщика родилась и развивается параллельно с развитием рыночных отношений в экономике.
Пионером оценочной деятельности в России стало Российское общество оценщиков . В последние годы созданы также такие общественные организации, как Федеральный фонд оценки, Национальная коллеги оценщиков .
В 80-е годы процесс развития оценочной деятельности вышел с национального на международный уровень. В первую очередь это было связано расширением деятельности международных финансовых институтов интеграцией национальных рынков. Все это обусловило выработку едины Международных стандартов оценки.
В 1981 ᴦ. был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Основными задачами МКСОИ являются: формулировка, публикация стандартов и практических рекомендаций по процедуре оценки имущества для использования финансовой отчетности и осуществление деятельности по распространение этих материалов в мировом масштабе, способствование их принятию и соблюдению национальными организациями.
В своей деятельности МКСОИ поддерживает постоянную связь с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета. Международной федерацией бухгалтеров. Международным комитетом по аудиторской деятельности. В связи с этим в задачи МКСОИ входят консультативная деятельность по оценке активов в контексте бухгалтерского учета͵ координирование стандартов и рабочих программ смежных профессиональных дисциплин, тесное взаимодействие с вышеупомянутым и другими международными организациями при определении, разработке и обнародовании новых стандартов. Взаимодействие осуществляется как на базе прямых контактов, так и посредством участия в других международных организациях, таких, как Организация Объединенных Наций. В мае 1985 ᴦ. МКСОИ был включен в реестр Экономического и социального Совета ООН.
Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также граждан.
В своей деятельности они руководствуются правовыми, профессиональными и этическими нормами. Правовые нормы закреплены в законодательных актах на федеральном и местном уровнях. Сегодня в РФ действует Закон ʼʼОб основах оценочной деятельности в Российской Федерацииʼʼ. Оценщик в своей деятельности руководствуется также нормами гражданского и хозяйственного права.
Профессиональные нормы оценки - это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями для контроля за деятельностью своих членов.
Этические нормы поведения оценщика зафиксированы в Кодексе этики, который принимается профессиональными организациями. При нарушении стандартов или Кодекса этики профессиональные организации применяют к своим членам-нарушителям санкции, вплоть до исключения из организации и лишения сертификата.
К основным требованиям, предъявляемым к оценщику, относятся следующие:
‣‣‣ Профессионализм. Оценщик должен иметь сертификат от профессиональной организации. В ряде стран существует государственное лицензирование оценочной деятельности. Сегодня в ряде областей Российской Федерации введено местное лицензирование. Согласно проекту Закона ʼʼОб основах оценочной деятельности в Российской Федерацииʼʼ вводится обязательное государственное лицензирование.
‣‣‣ Определенный опыт работы. Обычно требуются два года практики для того, чтобы оценщик мог подписывать отчет об оценке.
‣‣‣ Личные качества, такие, как честность, объективность и назависимость в суждениях. При выполнении работы оценщик может подвергаться давлению со стороны заинтересованных лиц, в связи с этим очень важна независимость оценщика при выработке заключения о стоимости.
‣‣‣ Обязательность в выполнении условий заключенного с заказчиком договора.
С 1994 г в 39 странах мира вступили в силу четыре Международных стандарта оценки:
стандарт 1 ʼʼРыночная стоимость как база оценкиʼʼ;
стандарт 2 ʼʼБазы оценки, отличные от рыночной стоимостиʼʼ;
стандарт 3 ʼʼОценка в целях внесения изменений в финансовую отчетностьʼʼ;
стандарт 4 ʼʼОценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательствʼʼ.
Вместе с тем, разработаны проекты еще семи стандартов:
стандарт 5 ʼʼСтоимость действующего предприятия как база оценкиʼʼ;
стандарт РМЕ ʼʼОценка производственных средств, машин и оборудованияʼʼ;
стандарт IA ʼʼОценка нематериальных активовʼʼ;
стандарт TXR ʼʼОценка минеральных ресурсовʼʼ;
стандарт ТТ ʼʼОценка лесных ресурсов и лесных земельʼʼ;
стандарт Х ʼʼУчёт в процессе оценки факторов окружающей средыʼʼ;
стандарт IPP ʼʼОценка недвижимости, являющейся собственностью страховых компаний и пенсионных фондовʼʼ.
Субъекты оценки - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Субъекты оценки" 2017, 2018.
и их ответственности перед Заказчиком оценки.
Последние изменения в законе «Об оценочной деятельности в РФ» направлены на создание саморегулируемых организаций оценщиков, которые, по мысли председателя Комитета Госдумы РФ, создаются не для саморегулирования действий сообщества оценщиков, а для «целей регулирования. Это специальный институт регулирования», действия которого максимально регламентированы законом.
При отмене лицензирования в оценочной деятельности произошла смена концепции самой оценочной деятельности. Субъектами ее стали не юридические лица, имевшие лицензии на эту деятельность, а профессионалы оценщики о которых и пойдет речь в настоящем сообщении.
Субъекты оценочной деятельности.
В соответствии с текстом измененной статьи 4 ФЗ-135 субъектам оценочной деятельности являются:
«Статья 4. Субъекты оценочной деятельности.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего федерального закона (далее оценщики)
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст.15.1 настоящего федерального закона».
Частная практика относится к индивидуальной деятельности субъекта и вытекающими отсюда отношениями, оговоренных законами Российской Федерации .
Частная практика в понимании Налогового кодекса РФ приравнивается к занятию индивидуальным предпринимательством (п.1, ст.227, НК РФ).
Об этом же говорит и законодатель:
«Оценщик, самостоятельно работающий на свой страх и риск, - это частнопрактикующий оценщик. А в российском праве предприниматель» (ж. «Оценочная деятельность», СМАО, №2/2006, с.43, выступление).
Закон устанавливает 2 категории субъектов, занимающихся оценочной деятельностью:
Частнопрактикующий (и/или) индивидуальный предприниматель – профессиональный оценщик;
Профессиональный оценщик, работающий на основании трудового договора с юридическим лицом.
До выхода новой редакции ФЗ-135 «частной практикой» в России занимался ограниченный круг лиц, оговоренных специальными законами, включающий в себя:
Нотариусов;
Адвокатов;
Врачей и фармацевтов;
Охранников и детективов;
Глав и членов фермерских (крестьянских) хозяйств;
Аудиторов.
Анализ законодательных актов, в соответствие с которыми работали указанные лица, показывает, что часть частнопрактикующих субъектов не занимается предпринимательством и не преследует в своей деятельности извлечение прибыли (законом им это запрещается). Это:
Нотариусы (п.6, ст.1, ФЗ 4462-1);
Адвокаты (п.2, ст.1, ФЗ163).
К ним же можно условно отнести и арбитражных управляющих. Последние хотя и являются ПБЮЛами, но назначаются на должность арбитражным судом по представлению СРО, получают установленное собранием кредиторов «вознаграждение», размер которого утверждается арбитражным судом (п. п. 1 и 3,ст.26 ФЗ127).
Остальные же субъекты:
Врачи и фармацевты;
Охранники и детективы;
Главы и члены фермерских (крестьянских) хозяйств,
Аудиторы,
Занимаются предпринимательской деятельностью и преследуют в ней цель – извлечение прибыли. Причем на последних – аудиторов – наложены законодательством ограничения, запрещающие иные виды деятельности , кроме аудиторской и сопутствующих с ней.
Оценка является «профессиональной деятельностью » по оказанию услуг направленных «на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости» (п.1, ст.3, ФЗ135).
Введение в ст.3. ФЗ135 слова «профессиональная» в сочетании со словом «деятельность» не внесли ни дополнительной определенности, ни дополнительных ограничений, либо обязательств, т. к. основные требования к профессии изложены в ст.15 ФЗ135.
Профессиональная деятельность слишком широкое понятие, чтобы пытаться закрепить его законодательно. «Профессиональная деятельность образует основную форму активности субъекта». Психологи, подчеркивая значимость профессиональной деятельности, пишут: «Профессиональная деятельность, заполняя более 2/3 сознательной жизни человека, тем самым определяет ее сущность как основа развития самой личности». И, наконец, правоведы утверждают: «Законодательство Российской Федерации не определяет понятие "профессиональная деятельность".
Изучение «Общероссийского классификатора видов экономической деятельности» (ОКВЭД) показало, что в нем отсутствует такой вид деятельности как «оценочная деятельность». ОКВЭД предусматривает следующие виды услуг:
70.32.2 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества;
70.32.21 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества;
70.32.22 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества.
К этому перечню можно еще добавить:
74.84 Предоставление прочих услуг.
В этой связи встает вопрос: является ли оценка «посреднической услугой» или оценка является самостоятельным видом деятельности? Новая редакция ФЗ135 предусматривает именно «оценочную деятельность», а не «посреднические услуги при оценке». Т. к., если оценщик оказывает посреднические услуги «при оценке», то кто тогда оценивает?
Оценочные услуги не попадают в перечень ОКВЭД.
Оценочные услуги оказываются на основании гражданско-правового договора, в котором указывается «размер денежного вознаграждения за проведение оценки» (п.1, ст.10, ФЗ135). Т. е. согласно Гражданского Кодекса и закона ФЗ135, оценка является коммерческой деятельностью без каких либо ограничений и изъятий в законе. Несмотря на заявление, что с принятием новой редакции закона работа оценщиков будет считаться не предпринимательской деятельностью, как сейчас, а профессиональной (по аналогии с деятельностью адвокатов, нотариусов и арбитражных управляющих), хотя профессионал при любой редакции закона остается профессионалом, даже занимаясь предпринимательской деятельностью. Здесь лишь следует заметить, что приводимая аналогия, как всякая аналогия, далеко не полная. В новой редакции закона нет никаких ограничений на занятие оценщиком предпринимательской деятельностью. Почему делается попытка аналогии деятельности оценщиков с адвокатами и нотариусами (последние действуют от имени государства), которым запрещена предпринимательская деятельность законодательно? Почему проводится аналогия с арбитражными управляющими, которые назначаются на работу судом по представлению СРО и получают фиксированное «вознаграждение»? Все эти виды деятельности не связаны в своей деятельности гражданско-правовыми отношениями и не заключают гражданско-правовых договоров с клиентами на оказание услуг.. А почему кажется невозможной аналогия с частными врачами и фармацевтами и др., занимающимися частной практикой и одновременно предпринимательской деятельностью? И, главное, почему в противовес коммерческой деятельности выдвигается т. н. «профессиональная», не имеющая юридического определения.
Субъекты оценочной деятельности могут быть разделены на две категории лиц:
Индивидуальных частнопрактикующих оценщиков (или/и предпринимателей), ставящих своей целью извлечение прибыли от занятия коммерческой деятельностью;
Оценщик профессионал, работающий по трудовому договору с юридическим лицом и не участвующий в коммерческой деятельности последнего.
Ответственность субъекта оценки перед Заказчиком.
Говоря об ответственности оценщика перед Заказчиком, нельзя не заметить, что перечисленные категории оценщиков находятся в неравных условиях. Так, если первые, неся всю полноту ответственности перед Заказчиком, одновременно получают всю прибыль от своей деятельности, то вторые, неся по закону ту же ответственность, в распределении прибыли либо участвуют частично (оговаривая это в трудовом договоре), либо вообще не участвуют.
Закон не исключает возможность разделения ответственности между оценщиком и работодателем, делая эту норму для работодателя добровольной.
Схема №1.
УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ:
ГПД – гражданско - правовой договор
ТД – трудовой договор
ДПТ – договор простого товарищества
СРО– саморегулируемая организация оценщиков
НП – некоммерческое партнерство юридических лиц -
оценочных организаций
Из приведенной схемы видно, что в соответствии с ГК РФ всю полноту ответственности перед заказчиком несет исполнитель услуги, заключивший гражданско-правовой договор. И неважно, кто при этом является «субъектом оценки».
В зависимости от текста трудового договора между работодателем и наемным работником оценщиком профессионалом, гражданская ответственность за профессиональную деятельность оценщика может быть возложена по регрессу на оценщика или стороны несут солидарную ответственность в оговоренных в трудовом договоре пропорциях, или юр. лицо регрессивный иск не выставляет, принимая все убытки на свой счет.
В новой редакции закона ФЗ135 в ст.10 «Обязательные требования к договору на проведение оценки» существует императивное требование указания сведений и фамилии, имени и отчества оценщика или оценщиков, которые будут проводить оценку. При этом не указываются юридические последствия, если данный список в процессе выполнения договора будет изменен, расширен (сужен). Является ли это «существенным нарушением договора» в свете ст.450 ГК РФ? Данное требование закона является, по нашему мнению, излишним, надуманным и беспрецедентным. В ряде случаев исполнителю при заключении крупного договора на оценку затруднительно точно назвать (записать в договоре) исчерпывающий перечень исполнителей оценщиков. Тем более, что иск по регрессу, в соответствии с буквой закона, можно выставить только на лиц реально участвовавших в выполнении данного договора, что будет подтверждено их подписями в отчете.
Рассмотрим схему №2. (Условные обозначения те же).
Схема №3 (условные обозначения те же).
Данная схема отличается от предыдущей лишь тем, что оценщик, выступающий как соисполнитель (с ним также заключен гражданско-правовой договор), несет солидарную ответственность за результаты работ.
Ниже предлагается рассмотрение еще нескольких схем, суть которых заключается в распределении ответственности в зависимости от организационной формы деятельности субъекта оценочной деятельности.
При этом рассмотрен как вариант заключение гражданско-правового договора частнопрактикующего оценщика с заказчиком, с одновременным привлечением оценщика профессионала, работающим у ПБЮЛа наемным работником (аналог схемы №3).
Схема №4 (условные обозначения те же).
Схема №5(условные обозначения те же).
Исходя из новой редакции закона ФЗ135, когда субъектами оценочной деятельности становятся профессионалы оценщики, возникает реальная возможность создания ими простых товариществ оценщиков, в которых оценщики могут действовать как самостоятельно, так и в виде временных трудовых коллективов , замкнутых на выполнение крупных договоров. В этих случаях предусмотрена солидарная ответственность всех товарищей, входящих в товарищество.
О публичном статусе оценщика.
Дискуссия о публичном статусе оценщика многократно возникала на сайте оценщиков процессе обсуждения новой редакции закона об оценочной деятельности, привлекая многих.
1. Несколько соображений о проблеме публичного статуса оценщика. Начнем от «печки».
Частное право (ЧП) известно еще с эпохи Древнего Рима, развиваясь и эволюционизируя, оно имеет достаточно четкие очертания. К сфере ЧП отнесены личные имущественные и неимущественные отношения и нематериальные блага.
В ЧП реализуются в основном индивидуальные интересы участников.
По мере развития общества и ЧП спонтанно возникали элементы публичного права.
Публичное право (ПП) – совокупность отраслей права, которые регулируют отношения, обеспечивающие общий, совокупный (публичный), общегосударственный интерес.
Носителем публичной функции является «публичный субъект», наделенный в силу закона в установленных обстоятельствах публичными функциями. Публичная деятельность несвободна, т. к. она базируется на функциональной заданности цели (Попондопууло,1994). Выше уже говорилось, что публичными в деятельности является нотариус, арбитражный управляющий, адвокат, аудитор.
2. Действия оценщика как субъекта оценочной деятельности (ОД) (наемного лица и частнопрактикующего оценщика (или ПБЮЛа) лежит преимущественно в сфере частного права (гражданско-правовые отношения). При этом в законе об ОД оценка делится на «обязательную» и «необязательную». Считается, что первая несет в себе публично-правовые функции. Особенно в этом убеждены функционеры и чиновники. О их совершенно не корректных ссылках на аналогичные, уже организованные СРО и их суррогаты мною было показано выше. Там члены СРО и сами СРО несут все признаки публично-правовой деятельности.
Основной аргумент заключается в убеждении, что обязательное привлечение оценщика, предусмотренные ст.15 ФЗ «Об ООО», п.3 ст.34 и п.3 ст.75 ФЗ «Об АО», ч.2 ст.3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах » и др. делает оценку публичным действием. Однако обязательность оценки является императивом для ООО, АО и пр., а не для оценщика. Заказчики, выбрав достойнейшего, заключают с оценщиком договор на оказание услуги (типично гражданско-правовые взаимоотношения). И то, что Заказчик не имеет права совершать сделку без использования результатов услуг оценщика, не накладывает на оценщика никаких дополнительных обязательств или полномочий. Государственных оценщиков в законе 135-ФЗ не предусмотрено. Проф. Туманова убеждена, что «императивное требование гражданского закона к форме сделок, с одной стороны, не порождает никакого особого правоотношения между участниками сделки и государством, и с другой стороны не сообщает – само по себе - сделке никаких публично-правовых свойств». Из сказанного вытекает, что собственно ОД при любых видах оценки не становится публичной (просто она обязательна для одной - не оценочной – из сторон).
В аргументах оценщиков (скорее чиновников) часто звучит фраза: «оценщик получает заказ от государства, а по сему, мол…». Практически почти в 100% случаев заказчик получает заказ от юр. лиц владеющих, пользующихся, распоряжающихся федеральным (субъектным, муниципальным) имуществом и только. Проблема государства, как юридического лица, широко обсуждается среди юристов, не находя однозначного решения. Кто-нибудь знает о деле «оценщик Иванов против Российской Федерации» или наоборот? Я, нет.
3. Следующая попытка превратить ОД в публично-правовую зиждется на положении о возможности оспорить в суде материальный продукт ОД – отчет, при наличии «спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки». При этом следует иметь в виду, что под ОД понимается деятельность оценщиков - юр. или физ. лиц – направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). Оспаривание достоверности величины стоимости возможно только до совершения каких-либо действий с объектом оценки (Письмо ВАС №92 от 01.01.2001 г.) . Как правило, после сдачи-приемки работ, у Заказчика не возникает каких-либо вопросов к отчету. Они могут появиться лишь у третьих лиц после совершения определенных действий с объектом оценки в которых оценщик участия не принимает.
4. Привлечение же оценщика к суду после выполнения им оценки, когда «предусмотрена лишь обязательность привлечения независимого оценщика» вообще невозможно.
Судя по информационному письму ВАС №92 от 01.01.2001 г., привлечение к суду оценщика является довольно проблематичным делом. А участие в процессе делает оценщика лишь процессуальным субъектом, а отнюдь не публичным. Ибо он не получает каких-либо публичных функций (полномочий) ни при заключении с ним договора на оценку, ни при привлечении его к суду. В суде он отстаивает свой частный интерес.
Оценщики знают об экзотичности подобных судебных процессов. При примерно 15 тыс. выданных лицензий и 2-х отчетов в месяц лицензиата, в год изготавливается 360 тыс. отчетов. Количество судебных исков к величине стоимости в лучшем случае составляет несколько сотен, (реально, на много меньше). Возьмем 360. Тогда становится ясно, что речь идет о 0,1% всего объема ОД. Стоит ли при таком проценте брака «городить огород».
Совершенно ясно, что до создания закона о СРО, все попытки передачи государственных функций (отмена лицензий) их муляжам будут наталкиваться на непреодолимые правовые коллизии, вроде некоммерческих организациях с обязательным членством, да еще и регистрируемых как «общественные» организации. При этом, создаются совершенно не комфортные условия работы оценщикам, попадающим под процесс (скорее пресс) якобы либерализации их деятельности под флагом административной реформы, которая лежит в фундаменте всех перемен. А процесс перехода с императивного метода управления ОД на якобы диспозитивный (что не совсем так, хотя Д. Аратский пытается убедить нас, что «будет действовать принцип «юридического равенства сторон») по мнению большинства оценщиков, слишком коррумпоопасен в условиях РФ.
Следует лишь добавить, что и впредь ни ФАУФИ не отказывается от проверки отчетов с оценкой федерального имущества, ни ФАС от проверки отчетов по оценке ценных бумаг и пр., ни служба судебных приставов, создающая подразделения по проверке отчетов по оценке арестованного имущества.
Создаваемые сегодня СРО, завтра Национальный совет и вечно существующий уполномоченный федеральный орган своей главной, и практически единственной существенной задачей ставят контроль, контроль и еще раз контроль деятельности оценщиков, будучи наделенными беспрецедентными карательными функциями.
В заключение автор приносит самые искренние благодарности Макарову Юрию Ивановичу за бескорыстную помощь в работе и плодотворное обсуждение затронутых вопросов.
Сб. «Психо-педагогические проблемы развития личности в современных условиях», СПб, Из-во РГПУ им. А. Герцена, 2000 г., с.20-36.
«психология взрослых – основа акмеологии», СПб, 1995 г., 450с.
Федеральное агентство по печати и массовым коммуникациям.
Согласно Федеральному закону “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Оценщики должны точно определять и различать такие термины: цена, рынок, затраты и стоимость. Термин цена обычно относится к цене продажи (транзакции), а также обмена. Цена - это свершившийся факт. Цена представляет сумму (объем) того, что определенный покупатель согласен заплатить, а определенный продавец получить за товар в сложившихся обстоятельствах. Как правило, обстоятельства транзакции отражают условия, сложившиеся в каком-то из многочисленных рынков. Рынок - это набор предложений, в которые покупатель и продавец переносятся с помощью ценового механизма. Рынок может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами или их особенностями, количеством доступных покупателей, продавцов или другими особенностями. Рынок образуется взаимодействием индивидуальных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на другие ценности, например деньги. Специфические рынки определяются в зависимости от типа, местоположения, типичных характеристик владения и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена товарами. В качестве примеров специфических рынков можно привести рынки недвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами, продающимися по цене близкой к $ 100 000, либо рынок многоквартирных домов, расположенных в центральной части города. Термин “затраты” - используется оценщиками в связи с производством, но не обменом. Затраты могут быть либо уже свершившимися, либо определенными на текущий момент. В числе нескольких видов затрат определяют: прямые затраты, непрямые затраты, затраты на постройку и развитие (создание планов).
Прямые затраты включают расходы на труд и материалы, необходимые для постройки нового здания (сооружения и т.д.). Прямые затраты также называют жесткими затратами. Накладные расходы и прибыль подрядчика обычно составляют прямые затраты. Непрямые расходы включают в себя расходы иные, чем на оплату труда и материалов.
Например, это затраты на управление, оплата владельцем официальных сборов и гонораров, налогов, процентов с кредита и страховки в период строительства. Кроме того, затраты, связанные с арендой, составляющие затраты по управлению проектом до достижения определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые затраты так же называют мягкими. Затраты на строительство, или цена подрядчика, обычно включает прямые затраты на оплату труда и материалов плюс непрямые затраты подрядчика. Затраты на развитие включают в себя затраты на создание недвижимости, включая землю, и приведение ее к эффективному операционному состоянию, определяются из затрат на строительство. Затраты на развитие включают прибыль разработчика или предпринимателя, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы непосредственно зависят от цены товаров и услуг на конкурирующих рынках: например, от затрат на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфических сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и затрат также использует концепцию стоимости. Стоимость может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости обычно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку стоимость существует в определенный момент времени, то и оценка отражает стоимость в определенный момент времени. Стоимость в определенный момент времени - это выраженная в денежной форме ценность товаров, услуг для покупателей и продавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют термин стоимость в одиночку - поскольку существуют различные виды стоимости: рыночная, стоимость пользования, инвестиционная стоимость и т.д. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная стоимость данного вида оцениваемого товара в данном районе в определенный период времени.
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Согласно статье 9 Федерального закона об оценке основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
основания заключения договора;
вид объекта оценки;
вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки, а также его описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
