Приложение. порядок проведения государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним при наличии в егрп записи об аресте либо запрете, поступлении документа о наложении (прекращении) ареста либо запрета

В соответствии с действующим законодательством для защиты имущественных интересов заявителей или обеспечения иска компетентными органами могут быть приняты обеспечительные меры. Целью принятия таких мер является ограничение объекта недвижимого имущества в обороте, т.е. предотвращение действий правообладателя по распоряжению объектом и, как следствие этого, недопущение причинения ущерба заинтересованным лицам.

Согласно гражданскому и арбитражному процессуальному законодательству срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя, может принять суд. В частности наложить арест на имущество ответчика, запретить ему или третьим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.

В соответствии с законодательством об исполнительном производстве наложить арест (запрет) на имущество должника может судебный пристав-исполнитель.

Исходящие от указанных органов документы о наложении ареста (запрета) на объект являются безусловным препятствием для осуществления государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и (или) перехода прав на него. При поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью, решения (определения, постановления) судьи, судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества государственная регистрация приостанавливается. В зависимости от конкретной ситуации и представленного на регистрацию пакета документов в государственной регистрации может быть отказано по основаниям и в порядке, установленном законом.

На практике заинтересованные лица обращаются в регистрирующий орган с заявлениями, содержащими просьбу не регистрировать сделки (переход права), не подписывать документов и т.п., не имея определения (постановления) об аресте (наложении запрета). Однако такие обращения в качестве оснований для приостановления и (или) отказа в государственной регистрации законодательством не предусмотрены, а регистрирующий орган, несмотря на сложность жизненной ситуации каждого заявителя, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную законом.

Документы о наложении (снятии) арестов должны соответствовать ряду требований по содержанию. В частности, в таком документе должен быть описан объект недвижимого имущества и указан правообладатель объекта таким образом, чтобы их можно было однозначно идентифицировать. Если объект находится в общей долевой собственности - должен быть указан размер доли в праве на объект, на которую накладывается арест.

Существуют требования и к форме таких документов. Так, необходимо наличие:

• гербовой печати органа, издавшего документ;
• подлинной отметки о том, что копия определения (постановления) суда верна, содержащей подлинную подпись судьи, вынесшего данный судебный акт;
• подлинной подписи судебного пристава, вынесшего постановление о наложении (снятии) ареста (запрета);
• утверждения постановления судебного пристава руководителем соответствующего структурного подразделения службы судебных приставов;
• отметки о вступлении в законную силу определения суда общей юрисдикции о снятии ареста (запрета), даты вступления в силу и подписи судьи (специалиста суда).

Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее, чем 5 рабочих дней со дня государственной регистрации ограничения права обязан в письменной форме уведомить правообладателя о проведении государственной регистрации с указанием основания для государственной регистрации ограничения права.

Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без уплаты государственной пошлины.

Л. Мазур,
начальник отдела
регистрации арестов

Определение арбитражного суда об обеспечении иска или об отказе в обеспечении иска может быть обжаловано. Подача жалобы на определение об обеспечении иска не приостанавливает исполнение этого определения (п. 7 ст. 93 АПК).

1.4. Наложение ареста на недвижимое имущество в исполнительном производстве оформляется постановлением судебного пристава-исполнителя.

Арест имущества должника (ответчика) состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования (ст. 80 Федерального закона "Об исполнительном производстве").

1.5. Наложение ареста на недвижимое имущество в уголовном судопроизводстве оформляется постановлением суда общей юрисдикции. Арест может быть наложен не только на имущество собственника, но и на имущество, находящееся у других лиц, если есть достаточные основания полагать, что оно получено в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого ( Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - УПК).

1.6. Наложение ареста на недвижимое имущество налогоплательщика (иного обязанного лица, налогового агента и плательщика сбора) осуществляется на основании постановления руководителя (его заместителя) налогового или таможенного органа с санкции прокурора. При производстве ареста составляется протокол об аресте имущества. В этом протоколе либо в прилагаемой к нему описи перечисляется и описывается имущество, подлежащее аресту, с точным указанием наименования, количества и индивидуальных признаков предметов ( Налогового кодекса Российской Федерации).

1.7. В случае получения копии постановления о наложении ареста на недвижимое имущество, не позволяющего однозначно идентифицировать подлежащий аресту объект недвижимого имущества или правообладателя, судебному приставу-исполнителю, вынесшему соответствующее постановление, в срок до трех рабочих дней направляется запрос о разъяснении порядка его исполнения. Одновременно с направлением запроса орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обеспечивает оперативное информирование судебного пристава-исполнителя о направлении указанного запроса способом и в порядке, определяемым по согласованию между территориальными органами ФССП России и Росреестра .

1.8. Наличие в ЕГРП записи об аресте на недвижимое имущество (запрещении заключения сделок с имуществом) не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 6 Закона, и иных случаях, когда в соответствии с законодательством момент возникновения права не связан с моментом его государственной регистрации в ЕГРП.

Государственная регистрация права собственности в таких случаях производится на общих основаниях, за исключением случаев, когда процессуальными или исполнительными актами уполномоченных органов, наложивших арест на недвижимое имущество, не установлен запрет на осуществление определенных регистрационных действий.

1.9. Основанием для погашения в ЕГРП записи об аресте объекта недвижимого имущества является судебный акт, вынесенный судебным органом в порядке, предусмотренном АПК и ГПК , или иной процессуальный документ, изданный государственным органом (должностным лицом), наделенным полномочиями по отмене обеспечительных мер в установленном законом порядке.

1.11. В случае если судебным актом об отказе в удовлетворении иска, о прекращении производства по делу, об оставлении иска без рассмотрения одновременно отменены обеспечительные меры, погашение записи об аресте в ЕГРП осуществляется после вступления указанного акта в законную силу.

Погашение в ЕГРП записи об аресте осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта или иного процессуального документа, поступившего от уполномоченного органа или лица, в случае, если в данном акте суд рассмотрел вопрос об отмене обеспечительных мер.

1.12. Замена обеспечительных мер в ЁГРП осуществляется путем погашения записи об аресте на основании определения судебного органа о замене обеспечительных мер. В связи с тем, что на такое определение может быть подана жалоба, приостанавливающая его исполнение, погашение записи об аресте в связи с заменой обеспечительных мер осуществляется по истечении общего процессуального срока обжалования актов судебных органов. При этом, если предметом обеспечения в связи с заменой обеспечительных мер поименовано также недвижимое имущество, внесение записи в ЕГРП об аресте осуществляется одновременно с погашением записи об аресте в разделе ЕГРП по замененному объекту обеспечения.

Внесение в ЕГРП записей о прекращении ареста на недвижимое имущество в ЕГРП осуществляется по правилам, установленным разделом VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.

1.13. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 Закона о регистрации для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении) (пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации).

1.14. Государственная регистрация арестов (прекращения ареста) производится без уплаты государственной пошлины.

2. Порядок проведения регистрационных действий при наличии в ЕГРП записи об аресте либо запрете

2.1. Отдел Управления, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - регистрирующее подразделение), в который поступили документы для государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация), после выявления записи об аресте на заявленный объект недвижимости и проведения правовой экспертизы принимает решение о приостановлении государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона либо при отсутствии причин, препятствующих проведению государственной регистрации, о регистрации заявленных прав и (или) сделки.

2.2. В случае приостановления государственной регистрации по пункту 1 статьи 19 Закона о регистрации, если в течение установленного законом срока не будут устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации (а именно: не будет представлен документ, подтверждающий снятие ареста либо запрета), регистрирующее подразделение в установленном порядке отказывает в государственной регистрации на основании абзаца 4 и (или) 6 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

2.3. В случае устранения выявленных недостатков регистрирующее подразделение осуществляет государственную регистрацию заявленного права и (или) сделки.

2.4. Запросы регистрирующих подразделений Управления о предоставлении копий процессуальных документов, необходимых для принятия регистраторами решений, исполняются в установленном порядке отделами регистрации арестов и прав на основании судебных актов и ведения Единого государственного реестра прав (ЕГРП) (в зависимости от места хранения дел правоустанавливающих документов) в трехдневный срок с момента получения запроса (в том числе с использованием электронной связи) в соответствии с приведенной Схемой взаимодействия отделов (приложение 1).

3. Порядок проведения регистрационных действий при поступлении документа о наложении ареста либо запрета в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации

3.1. При поступлении в Управление документов об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом в процессе проведения государственной регистрации, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации отделом регистрации арестов и прав на основании судебных актов в случае поступления из регистрирующего подразделения соответствующего уведомления регистрация наложения ареста либо запрета проводится в сокращенные сроки, ограниченные периодом времени, необходимым для рассмотрения регистрирующим подразделением ранее поступившего заявления о государственной регистрации.

3.2. В случае, предусмотренном п. 3.1 настоящего Порядка, регистрирующее подразделение приостанавливает государственную регистрацию в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 19 Закона о регистрации и уведомляет заявителя (заявителей) о принятом решении. При этом в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, помимо установленных ограничений в виде ареста либо запрета, указываются и иные основания, препятствующие проведению государственной регистрации.

3.3. После истечения месячного срока после приостановления государственной регистрации регистрирующее подразделение передает пакет документов в отдел ведения Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Копия уведомления о приостановлении государственной регистрации в обязательном порядке включается в опись и прошивается с пакетом документов.

4. Порядок регистрационных действий при поступлении документа о снятии ареста либо запрета

4.1. При поступлении в Управление документа о снятии ареста либо запрета регистрационные действия по погашению соответствующих записей в ЕГРП проводятся отделом регистрации арестов прав на основании судебных актов в течение сроков, установленных действующим приказом "О сроках проведения государственной регистрации".

4.2. Если документ о снятии ареста либо запрета поступил в Управление в процессе государственной регистрации, но по данному делу еще не принято решение о приостановлении на основании абзаца 2 пункта 4 статьи 19 Закона о регистрации, то решение о внесении записи в ЕГРП о прекращении ареста либо запрета принимается отделом регистрации арестов и прав на основании судебных актов в сокращенные сроки, ограниченные периодом времени, необходимым для рассмотрения регистрирующим подразделением ранее поступившего заявления о государственной регистрации.

Если нет иных причин, препятствующих государственной регистрации, решение о возможности прекращения ареста либо запрета в сокращенные сроки должно быть принято отделом регистрации арестов и прав на основании судебных актов не позднее трех рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления из регистрирующего подразделения.

4.3. В случае когда запись в ЕГРП о погашении ареста либо запрета внесена после принятия решения о приостановлении государственной регистрации, отдел регистрации арестов и прав на основании судебных актов безотлагательно (в том числе с использованием электронной связи) сообщает об этом регистрирующему подразделению, которое возобновляет государственную регистрацию и в срок не позднее чем три рабочих дня со дня погашения записи в ЕГРП об аресте либо запрете направляет заявителю уведомление о возобновлении государственной регистрации (приложение 2).

4.4. В том случае, когда погашается запись в ЕГРП об аресте либо запрете, но при этом не устранены иные причины, препятствующие проведению государственной регистрации, регистрирующим подразделением заявителю в сроки, установленные п. 4.3 настоящего Порядка, направляется уведомление о снятии ареста либо запрета и о наличии оснований, препятствующих проведению государственной регистрации (приложение 3). Если в течение месячного срока после возобновления регистрационных действий причины, препятствующие проведению государственной регистрации не устранены, то в государственной регистрации может быть отказано.

4.5. Если заявитель направляет заявление о возобновлении регистрационных действий, но при этом запись об аресте либо запрете в ЕГРП не погашена, регистрирующим подразделением заявителю в срок не позднее чем три рабочих дня направляется уведомление о невозможности возобновления регистрационных действий и необходимости представления документов о снятии ареста либо запрета в установленном порядке (

Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотрен­ном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки:

ипотека на основании договора и в силу Закона об ипотеке;

доверительное управление;

концессионные соглашения;

1. аресты, запрещения заключения сделок;

   права требования в судебном порядке;

   обязательства по сохранению объектов культурного наследия (недвижимых памятников истории и культуры);

   решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жи­лого помещения для государственных, муниципальных нужд;

   ограничения права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных работ в связи с резер­вированием земель для государственных, муниципальных нужд.

Решения об изъятии не ограничивают прав собственника участка или жилого помещения пользоваться и распо­ряжаться ими по собственному усмотрению, в том числе отчуждать участок и жилое помещение иным лицам. Но в слу­чае нового строительства, расширения и реконструкции объекта, иных работ, существенно увеличивающих стоимость недвижимости, понесенные после этого затраты не будут включены в выкупную цену при изъятии. Кроме того, неизбеж­ность прекращения права на подлежащий изъятию объект недвижимости составляет существенную особенность его пра­вового режима.

ЗК РФ предусмотрена регистрация публичных сервитутов и иных ограничений прав на землю.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным пра­вовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необхо­димо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

Прохода или проезда через земельный участок;

Использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

Размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

Проведения дренажных работ на земельном участке;

Забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

Прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

Сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

Использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

Временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

Свободного доступа к прибрежной полосе.

Законом о приватизации государственного и муниципального имущества предусмотрены следующие ограниче­ния (обременения), сохраняемые при переходе прав:

Обязанность использовать приобретенное имущество по определенному назначению;

Обязанность содержать неприватизированные, но связанные местом нахождения, техническими характеристи­ками и назначением с приватизированным имуществом объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного, коммунально-бытового и мобилизационного назначения.

Регистрация ограничений (обременений) возможна по общему правилу только при наличии государственная ре­гистрация государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (о которых можно заявить од­новременно с заявлением о регистрации ограничения (обременения). Регистрация может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц . Может производиться по заявлению обеих сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением или осуществляться по инициативе органов государственной вла­сти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, обязательно уведомление правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Ограничения (обременения) могут регистрироваться как самостоятельно, так и одновременно с другими реги­страционными действиями – регистрацией прав или сделок.

Государственная регистрация сделок

Юридический результат государственной регистрации сделки – признание ее за­конности государством и определение момента ее заключения . При этом право собственности на приобретенное имуще­ство возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки. Государственная регистрация сделки производится посредством записи о сделки в ЕГРП, при этом указываются обе стороны договора.

Подлежащие регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы:

1)сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость);

2)сделки, не влекущие перехода прав;

3)дополнительные сделки к ранее зарегистрирован­ным сделкам (акцессорные);

4)смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (доли в праве общей соб­ственности на указанные объекты недвижимости), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого поме­щения залогодержателем;

договоры мены жилых домов, квартир и их частей (доли в праве общей собственности на них);

договоры дарения недвижимости (доли в праве общей собственности на них), в том числе пожертвования;

договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержа­ния с иждивением;

договоры аренды с выкупом;

договоры продажи предприятия как имущественного комплекса.

При совершении сделок об отчуждении производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя (удостоверяется свидетель­ством о регистрации права и вторым штампом на договоре). Регистрация перехода права сопровождается погашением записи о праве предыдущего правообладателя.

Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или залог и тем са­мым порождают не прекращение, а ограничение(обременение) права. К ним относятся:

договоры аренды:

Зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, в том числе лесных участков на срок не менее одного года;

Предприятий как имущественных комплексов;

Договоров субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

2) договоры безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок не менее года;

3) договоры о залоге недвижимости, в том числе залог права аренды недвижимости;

4) договоры участия в долевом строительстве.

Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязатель­ства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

Договоры участия в долевом строительстве, строго говоря, не являются сделками с недвижимостью, поскольку на момент заключения договора объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор обреме­няет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника. По­этому договор регистрируется в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок.

При заключении указанных сделок производится одно регистрационное действие – регистрация сделки (удосто­веряется штампом на договоре).

Дополнительные (акцессорные) сделки – это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зареги­стрированным сделкам:

уступка требования по зарегистрированной сделке, в том числе по договору участия в долевом строительстве;

перевод долга по зарегистрированной сделке;

передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем);

соглашение об изменении зарегистрированного договора, в том числе договора участия в долевом строитель­стве;

отказ одаряемого принять дар (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).

Отметим, что если договор подлежит регистрации, то соглашение об его изменении или расторжении не всегда требует регистрации. Например, в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипо­теке в регистрационную запись об ипотеке вносят изменения и дополнения, что является иным регистрационным дей­ствием, нежели регистрация сделки. Соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требует регистрации, в этом случае должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Однако если соглашение о расторжении договора содержит условие о возврате полученного по расторга­емой сделке имущества, то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращается недвижимость.

Смешанные договоры

В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различ­ных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом. Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит регистрации.