Полезные материалы
Как упоминалось выше, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, и соответственно ответственность может нести как арендодатель, так и арендатор. Рассмотрим их поподробнее.
Ответственность арендодателя определена в гражданском законодательстве РФ. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор может потребовать у арендодателя безвозмездно устранить недостатки, либо снизить арендную плату, либо возместить расходу по устранению недостатков (например, ремонта) этого имущества. Также арендатор может удержать сумму расходов, понесенных на устранение недостатков имущества, в счет уплаты арендной плату, при этом уведомив арендодателя или потребовать досрочного расторжения договора аренды. Арендатор сам решает, какой из вышепредставленных вариантов ему выбрать. Арендодатель, надлежащим образом извещенный о требованиях или намерении арендатора по устранению недостатков, может произвести замену имущества на аналогичное, либо безвозмездно устранить недостатки. Если удержание в счет арендной плате не покрывает расходов арендатора, то он вправе потребовать от арендодателя возмещения недостающей стоимости.
Арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены или заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора и передаче имущества.
Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись у имущества до заключения договора аренды. Если недостатки появились позднее, то арендодатель не имеет к ним никакого отношения. Проще говоря, должна быть причинная связь между недостатком и состоянием вещи. Отсутствие такой связи говорит о том, что недостаток возник позднее и соответственно арендодатель никакой ответственности перед арендатором не несет. Но в этом случае арендатор может расторгнуть договор досрочно в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ либо потребовать уменьшение арендной платы, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.
Недостатки могут быть явными и скрытыми, оговоренными и неоговоренными арендодателем. Явные недостатки - это те недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверки его исправности при заключении договора и передачи имущества, следовательно, скрытыми считаются недостатки, которые не могли быть обнаружены арендатором независимо от того знал он о них или нет. Оговоренные недостатки должны быть оговорены в договоре аренды, все остальные считаются неоговоренными недостатками.
Ответственность арендатора также определена в гражданском законодательстве РФ. Как уже упоминалось выше, арендатором может быть как физическое, так и юридическое лицо. Плоды, доходы, продукция, полученная арендатором при пользовании арендованным имуществом, является собственностью арендатора. По своему желанию арендатор может сдавать имущество в субаренду, наем, безвозмездное пользование и др. во всех этих случаях ответственным перед арендодателем остается арендатор. Первоначально арендодатель должен дать согласие на предоставление прав на имущество арендатору. Это возможно сразу предусмотреть в тексте договора либо в дополнительном соглашении к нему. Расходы по содержанию, капитальному или текущему ремонту имущества могут лежать, как на арендодателе, так и арендаторе в зависимости от вида договора аренды.
Улучшение имущества тоже может лежать как на арендодателе, так и на арендаторе. Улучшения бывают отделимые и неотделимые. Неотделимыми признаются улучшения, которые не могут быть отделены от имущества, не причинив ему вреда (например, достройка этажей, демонтаж окон и т.п.). Соответственно отделимые - можно отделить от имущества без вреда для него (например, установка съемных перегородок, осветительных приборов и др.). Произведенные арендатором отделимые улучшения - это его собственность. Неотделимые улучшения остаются у арендодателя, но арендатор вправе потребовать возмещение расходов, если арендодатель был уведомлен об этом. В случае если арендодатель не знал об этом, то возмещать убытки он не вправе.
Таким образом, можно сделать следующие выводы по данному разделу:
договор аренды - самостоятельный и самый распространенный договор не только в предпринимательской деятельности, но и в бытовой сфере;
сторонами договора являются арендодатель и арендатор;
аренда и найм являются тождественными понятиями в гражданском законодательстве;
арендные отношения регулируются не только гражданским, но и иным законодательством;
несоблюдение хотя бы одного существенного условия влечет недействительность договора аренды;
государственной регистрации подлежит только аренда недвижимого имущества;
при регистрации договора регистрируется договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды;
современный Гражданский кодекс не относит срок действия договора к существенным условиям, поэтому, чаще всего, срок определяется по договоренности сторон;
для некоторых видов договора аренды установлен свой срок, в соответствие с законодательством;
ответственность по договору может нести любая из сторон;
ответственность по договору аренды установлена Гражданским кодексом РФ.
После исследования проблемы общего положения договора аренды далее необходимо подробно рассмотреть проблему действия договора аренды и использование в арендных отношениях к договору цессии.
Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:
а) быть пригодным для использования строго по целевому назначению;
б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;
в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;
г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;
д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.
Кодекс усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:
Предоставления необходимых ему принадлежностей и документов;
Расторжения договора;
Возмещения убытков (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).
Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:
а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);
б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;
в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.
Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В таких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:
Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
Потребовать досрочного расторжения договора.
Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.
Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В самом тексте договора надо четко оговорить все эти моменты и обозначить имущественную ответственность виновного контрагента.
Все подобные условия ответственности являются договорными. Они не указаны в тексте ГК РФ, но сам Кодекс не запрещает использовать договорные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств. Кроме того, можно предусмотреть в указанных случаях и компенсацию убытков в пользу потерпевшей стороны, в том числе и неполученный доход. Все эти санкции будут дисциплинировать нерадивого партнера по договору аренды Завидов Б.Д. Договорное право России. - М., ИПК "Лига Разум". 1998. - С. 184-185..
В силу п. 1 ст. 616 ГК обязанность по производству капитального ремонта лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. К сожалению, ГК РФ обходит молчанием вопрос о правоотношениях сторон арендного договора при производстве капитального ремонта. Поэтому все условия такого договора, так или иначе связанного с проведением такого ремонта (очень важного для арендатора, ибо такой ремонт может надолго затруднить использование арендованного имущества по целевому назначению), необходимо в первую очередь оговорить в самом текста договора аренды. При этом капремонт производится в срок, также установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.
При нарушении арендодателем обязанностей по производству капитального ремонта арендатор по своему выбору имеет право:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Особенность этой нормы права заключается в том, что она не императивна, т.е. допускает возможность другого решения этого вопроса в самом тексте договора. Исключением являются ст. 644 ГК - проведение капитального ремонта транспортного средства (при аренде его без экипажа) и ст. 661 ГК - о текущем и капитальном ремонте, возлагаемом в определенных случаях непременно на арендатора предприятия Базарова А.С. Аренда транспортных средств // Налоги (газета). - 2006. - № 41. - С. 6..
Неотделимые улучшения - это такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Естественно, что отделимыми будут считаться улучшения имущества, отделимые от него без причинения вреда Маковская С.В. В чьей собственности неотделимые улучшения? // Партнер. - 2006. - № 20. - С. 20..
Тем не менее Кодекс в ст. 623 ГК не раскрывает понятия "улучшение" арендованного имущества, закладывая тем самым в это широкий смысл. Однако определение самих последствий, связанных с улучшением арендованного имущества силами арендатора (или за его счет), законодатель востребовал из ст. 293 ГК РСФСР 1964 года, ст. 85 Основ Гражданского законодательства.
Как отмечает В.М. Кособродов одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением имущества Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения // Законодательство и экономика. - 2006. - № 1. - С. 21.. Это находит свое отражение и в законе, так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3399.. Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.
В пункте 2 ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные правила об обязанностях арендатора. Он обязан:
поддерживать имущество в исправном состоянии;
производить за свой счет текущий ремонт;
нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть оговорка: "...если иное не установлено законом или договором аренды".
Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив Алещев И. Перенаем с препятствиями // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 23.- С. 9.. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).
Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха. Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК) Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств // Гражданское право. - 2006. - № 2. - С. 19..
Как уже отмечалось, арендатор вправе с согласия арендодателя передать полученное имущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.
Договор субаренды является производным, и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. В специальных нормах права нередко уточняется круг случаев, при которых не может быть осуществлена субаренда. Так, исключается субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда (ст. 72 Лесного кодекса РФ) Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278..
От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. - М., Юристъ. 2004. - С. 182..
При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК). Если же производство капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае нарушения им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК). За время капитального ремонта арендуемого имущества арендная плата взыскивается, если арендатор в этот период пользовался имуществом.
Арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан поддерживать это имущество в исправном состоянии. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями.
Следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое право аренды имущества арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество (при обременении этого имущества правами третьих лиц: право залога, сервитута и т.д.), может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация) Кюршунова Н. Обремененное имущество: оправданны ли риски? // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 9. - С. 11; Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 21..
Вместе с тем Гражданский кодекс ввел и другую правовую новеллу, дающую право арендодателю оперативно воздействовать на нерадивого арендатора. Так, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, который не может, правда, превышать плату более чем за два срока подряд. Следовательно, при ежемесячной оплате - не более чем за два месяца подряд, при квартальной - только за два квартала (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
В течение этого срока договор сохраняет силу для обеих сторон. То есть сохраняется обязанность вносить арендную плату, даже если арендатор освободил помещение. Суды признают необоснованным отказ арендатора вносить арендную плату при досрочном освобождении помещения (п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66) Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 11..
Еще одна распространенная ситуация - арендатор несвоевременно возвращает имущество. В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). И даже факт прекращения договора аренды не освобождает от арендной платы, если арендатор не освободил помещения (п. 38 информационного письма ВАС РФ № 66) Там же..
В данной ситуации следует признать, что, пока имущество не возвращено, арендную плату надо внести. В противном случае придется платить и арендную плату, и проценты за пользование чужими денежными средствами (несвоевременно выплаченной арендной платой) за весь период с момента прекращения действия договора и до момента возврата имущества (п. 39 информационного письма ВАС РФ № 66) Там же..
Однако, как говорится, имеется в этом вопросе одна "лазейка" для арендатора. Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, то арендная плата за этот период ему не положена Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 20..
Так, общество освободило помещение по окончании договора аренды и неоднократно (причем письменно) извещало арендодателя о готовности передать его с оформлением соответствующего акта. Но арендодатель в установленный срок ответа никакого не дал, в результате акт подписали по истечении значительного срока после окончания договора аренды. Арендодатель решил взыскать арендную плату за период с момента прекращения договора до момента подписания акта приема-передачи. Но суд указал, что несвоевременный возврат вызван уклонением арендодателя от приемки имущества, и отказал в иске (п. 37 информационного письма ВАС РФ № 66) Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 11..
Кодекс специальным пунктом выделяет последствия нарушения арендатором своих обязанностей (п. п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ). В этом случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Хотя в конструкции ст. 615 ГК РФ и нет никаких прямых отсылочных норм, следует знать, что условия досрочного расторжения договора при нарушении арендатором своих обязанностей по инициативе арендодателя изложены в ст. 619 ГК, которая корреспондирует со ст. 615 ГК. В свою очередь, надо сказать, что и статья 619 ГК имеет бланкетный характер, ибо относит к п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Второй пункт ст. 617 ГК гарантирует определенные права гражданам - наследникам арендатора. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Помимо всего, арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Кодекс не разъясняет, о каких "обусловленных личных качествах" арендатора идет речь. Скорее всего, это случаи лишения права наследования бывшего арендатора, который обладал в известном смысле уникальными, неповторимыми качествами: художник, реставратор и т.п. Следовательно, по общему правилу арендатору как лицу, обладающему указанными качествами, не может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия.
ПЕРВЫЙСТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495
) 64-911-65, 649-41-49
Ответственность арендатора по договору аренды
Арендные отношения в настоящеевремя являются очень актуальными, особенно в крупных городах, причем вотношении не только движимого, но и не движимого имущества. В связи с такими отношениями полезным являетсявопрос об основаниях и предмете ответственности арендатора по указаннымотношениям.
Арендатор долженпользоваться полученным имуществом только так, как это предусмотрено договоромаренды. В частности, если арендатор по условиям договора получил помещение дляразмещения в нем склада готовой продукции, то для других целей это помещениеиспользоваться не может. Нецелевое использование арендованного имущества можетпривести к неблагоприятным последствиям как для арендодателя, так и дляарендатора. Поэтому очень важно, чтобы в договоре аренды стороны четкообозначили, для каких именно целей имущество передается арендатору впользование. Если договор аренды уже заключен, но назначение имущества им неопределено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатацииарендуемого объекта.
Если арендаторбудет использовать имущество вопреки его назначению, арендодатель сможетпотребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель можетобратиться к арендатору и с другим требованием — об обязании использоватьарендованное имущество в соответствии с целью и условиями его предоставления.
Каждый арендаторзнает, что полученное в аренду имущество надо содержать в целости и сохранности,так как возвратить его арендодателю нужно в том состоянии, в котором оно былополучено, с учетом нормального износа. Но жизнь наша непредсказуема: пожар,землетрясение, потоп, удар молнии, падение самолета, энергетическая катастрофа,кража — вот далеко не полный перечень форс-мажорных обстоятельств, в результатенаступления которых может произойти гибель или повреждение имущества. На кого втакой ситуации ложатся расходы по его восстановлению (ремонту)?
Бывает, что ниарендатор, ни арендодатель в произошедшем не виноваты, а причиной случившегосямогут быть либо внешние обстоятельства (например, удар молнии), либонеправомерные действия третьих лиц (например, поджог). Если арендованноеимущество уничтожено или повреждено в результате стихийного бедствия,неправомерных действий третьих лиц и иных подобных чрезвычайных обстоятельств,то все имущественные потери, как правило, ложатся на арендодателя. Этообъясняется тем, что риск случайной гибели или повреждения имущества несет егособственник, если иное не предусмотрено законом или договором
Исключением изобщего правила является договор финансовой аренды (лизинга). В этом договоревсе наоборот: риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходитк арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное непредусмотрено договором финансовой аренды.
Кроме того, особыеправила действуют в отношении договора аренды транспортного средства сэкипажем, по которому в случае гибели или повреждения арендованноготранспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненныеубытки только в том случае, если последний докажет, что гибель или повреждениепроизошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии сзаконом или договором аренды.
Итак, если договором аренды установлено, что риск случайной гибели (повреждения) имуществалежит на арендодателе, или в договоре аренды не указано, кто несет рискслучайной гибели (повреждения) имущества, то таким лицом будет арендодатель. Ипри утрате (порче) арендованного имущества вследствие форс-мажорныхобстоятельств арендатору следует лишь уведомить арендодателя о свершившемсяфакте. Никакие убытки арендатор в такой ситуации возмещать не должен.Арендодатель, в свою очередь может взыскать убытки, возникшие в результатеповреждения (гибели) имущества, если найдет виновника.
Сказанное вовсе неозначает, что арендатор не должен принимать меры по спасению арендованногоимущества, если вдруг ему будет грозить уничтожение. Если арендатор, имеявозможность спасти арендованное имущество, не сделает этого, то арендодательможет потребовать от него возместить убытки от потери имущества, поскольку втаком случае причиной его гибели (повреждения) станет уже не природныйкатаклизм или неправомерные действия постороннего лица, а бездействиеарендатора.
Если же поусловиям договора аренды риск случайной гибели (повреждения) арендованногоимущества лежит на арендаторе, то арендатор должен будет восстановитьповрежденное имущество за свой счет либо возместить стоимость утраченногоимущества. А если восстановить его уже нельзя, то арендатору придется полностьювыплатить арендодателю стоимость уничтоженного имущества.
Многих изперечисленных проблем можно избежать, если имущество, переданное в аренду,будет застраховано.
Большое значениеимеет договор, заключаемый между арендодателем и арендатором, т.к. в соответствиис его условиями законный режим ответственности сторонами может быть изменен, асоответственно, как стороны договорятся об ответственности, что должен нестиарендатор, так и будут распределяться штрафные санкции между ними при наличиипричинения вреда арендованному и связанному с ним имуществу.
Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович и юрист Первого СтоличногоЮридического Центра Царева ЕкатеринаАлександровна.
По всем вопросам по взаимоотношениям, связанным между арендатором иарендодателем, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:
Tел. +7 (495
)
649-11-65
(многоканальный)
Вавилин Е.В., доцент кафедры гражданского права ГОУ ВПО "Саратовская государственная академия права", кандидат юридических наук.
Рассматривая проблемы ответственности арендатора и арендодателя в договоре аренды транспортных средств, следует различать двоякого рода отношения: внутренние и внешние. Если внутренние отношения охватывают случаи ответственности каждой из сторон перед своим контрагентом, то вторые - ответственность арендатора и (или) арендодателя перед третьими лицами, которым был причинен вред в процессе пользования транспортным средством во время действия договора аренды транспортного средства <1>.
<1> См.: Красавчиков О.А. Договор имущественного найма в советском гражданском праве. Свердловск, 1963. С. 65.
Если предмет договора аренды арендодателем не предоставлен в пользование и владение арендатору, то последний имеет возможность требовать от нарушителя договорных обязательств возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды. Однако данные требования арендатора будут правомерны при условии наличия соответствующей лицензии на осуществление коммерческой эксплуатации транспортного средства. Эксплуатацию транспортного средства и другого имущества не в соответствии с целями деятельности арендатора необходимо считать использованием данного имущества не по назначению. И следовательно, правомерно требовать от арендатора дать отчет в своих действиях и, в частности, в соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ - расторжения договора и возмещения убытков.
Подпараграф 2 § 3 главы 34 ГК РФ не содержит статьи, посвященной вопросу ответственности арендатора перед арендодателем за вред, который может быть причинен арендованному транспортному средству в процессе его эксплуатации без использования услуг арендодателя по управлению и техническому обслуживанию. Не представлены соответствующие нормы и в транспортных кодексах и уставах. То есть существенных особенностей ответственности арендатора за дефекты и неисправности в транспортном средстве при возврате его арендодателю не имеется.
Однако не во всех случаях арендатор отвечает за возврат транспортного средства в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Арендодатель несет перед арендатором ответственность за техническое состояние предмета договора. В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ убытки, причиненные из-за скрытых дефектов перевозочных средств, во всех случаях должны возмещаться наймодателем. Так как риск, связанный со скрытыми недостатками имущества, возлагается на собственника, а не на его договорного контрагента. Таким образом, если при указанных обстоятельствах в первом примере предусматривается уплата арендатором убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), то во втором - полное и самостоятельное приведение судов в прежнее нормальное состояние (возмещение реального ущерба).
Рассматриваемый вопрос решается иначе при аренде транспортного средства с экипажем. Объясняется это тем, что экипаж транспортного средства подчиняется распоряжениям арендодателя по всем задачам управления и технической эксплуатации (абзац 2 п. 2 ст. 635 ГК РФ), а не арендатора. Законодательство для возмещения убытков в первую очередь выбирает то лицо, которое имеет больше возможностей их предотвратить. Поэтому в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства по общим правилам ст. 211, 639 ГК РФ убытки несет исключительно арендодатель, если не докажет, что вред транспортному средству был нанесен вследствие тех обстоятельств, за которые в соответствии с законом или договором отвечает арендатор. То есть и случайно возникшие убытки принимает на себя собственник.
Таким образом, в отличие от общих правил, в соответствии с которыми в отношении причинителя вреда действует презумпция вины, ст. 639 ГК РФ возлагает бремя доказывания вины арендатора, а также лиц, за которых он несет ответственность (управляющего по коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства), на арендодателя <2>.
<2> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997. С. 211.
Положения ст. 639 ГК РФ диспозитивны: стороны могут предусмотреть в договоре обязанность арендатора по возмещению своему контрагенту причиненных повреждением или гибелью арендованного транспортного средства убытков при отсутствии вины экипажа арендодателя, то есть в результате форс-мажорных обстоятельств. Стороны также имеют возможность распределить эти убытки поровну или в другом процентном соотношении. То есть основной задачей предусматриваемых гражданско-правовых норм является нахождение источника благ для компенсации потерь арендодателя.
В договоре аренды транспортного средства с экипажем арендодатель не только вынужден принять убытки в случае повреждения транспортного средства по вине экипажа, но и нести ответственность перед арендатором за ненадлежащее исполнение своих обязанностей экипажем, которые приводят к незапланированному увеличению издержек в получении материальной выгоды от коммерческой эксплуатации транспортного средства.
Рассматривая "внешние отношения", т.е. ответственность сторон договора аренды транспортного средства перед третьими лицами, представляется значимым ответить на вопрос: кто из контрагентов является владельцем арендованного транспортного средства - источника повышенной опасности - в течение срока действия договора? "При аренде транспортного средства без экипажа арендодатель выступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасности", - указывается в комментарии <3> к ст. 648 ГК РФ. Другие авторы предлагают исходить из того, что владельцем арендованного транспортного средства во время его эксплуатации является одновременно и собственник, предоставивший транспортное средство во временное владение и пользование, и арендатор <4>. Отсюда делается вывод, что обязанность возмещения вреда в случаях невиновного его причинения должна солидарно возлагаться на обоих контрагентов <5>. Однако данные точки зрения вызывают сомнение. Пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 3 <6>, комментируя ст. 1079, определил владельца источника повышенной опасности как организацию или гражданина, осуществляющих эксплуатацию источника повышенной опасности в силу принадлежащего им права собственности, по договору аренды и по другим основаниям.
<3> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Отв. ред. О.Н. Садиков. С. 216.
<4> См.: Соколова Э.Д. Правовое регулирование бытового проката: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1963. С. 12 - 13.
<5> См.: Красавчиков О.А. Договор проката легковых автомашин // Советское государство и право. 1964. N 11. С. 75 - 76.
<6> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 апреля 1994 г. "О судебной практике по делам о возмещении вреда, причиненного повреждением здоровья" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 7.
Обращает внимание выражение "осуществляющих эксплуатацию", т.е. реально обладающих транспортным средством, имеющих непосредственную возможность воздействовать на него. Арендатор получает источник повышенной опасности не только в пользование, но и в техническое управление и обслуживание, т.е. вопросы исправности транспортного средства, его надлежащего технического состояния в процессе эксплуатации полностью принимаются им на себя. По всей видимости, в рассматриваемом примере действующее российское законодательство придерживается, аналогично французской концепции риска, теории профессионального риска <7>. В соответствии с данной теорией убытки, которые происходят при производственной деятельности, например при управлении и технической эксплуатации транспортного средства, возлагаются на субъекта, который осуществляет эту деятельность, в частности на арендатора. Таким образом, логично возложение нормами ст. 648 ГК РФ ответственности за вред, причиненный транспортным средством третьим лицам, на арендатора, который осуществляет управление и техническую эксплуатацию своими силами.
<7> См.: Ойгензихт В.А. Проблема риска в гражданском праве. Душанбе, 1972. С. 21 - 30.
В деятельности хозяйствующих субъектов имеют место случаи, когда организации предоставляют на условиях договора аренды транспортные средства своим работникам. В этой связи организация-арендодатель отказывается возмещать вред, ссылаясь на то, что такая обязанность должна быть возложена на водителя, управляющего автомашиной на основании договора аренды. Однако договор аренды предприятия со своим работником представляет собой форму организации трудовых отношений: водитель остается работником организации, действует в его коммерческих и производственных интересах, пользуется его технической и эксплуатационной базой, т.е. фактически транспортное средство из владения организации не выбывает <8>. А значит, ответственность за причиненный вред в соответствии с главой 59 ГК РФ должна нести организация как собственник транспортного средства - источника повышенной опасности, потому что не признается владельцем источника повышенной опасности лицо, управляющее источником повышенной опасности в силу трудовых отношений с владельцем этого источника.
<8> См.: Глянцев В.Г. О возмещении вреда, причиненного здоровью граждан // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. N 9. С. 11.
В другой ситуации, когда предприятие заключает договор аренды транспортного средства со своим работником не в связи с необходимостью выполнения тех или иных производственных задач или с реализацией его трудовых обязанностей в соответствии с трудовым договором, а исходя из самостоятельной коммерческой деятельности арендатора, субъектом ответственности по ст. 1079 ГК РФ будет являться арендатор. Он осуществляет эксплуатацию транспортного средства по своему усмотрению в рамках его целевого использования и не связан в данном случае с "процессом работы" по трудовому договору с арендодателем.
Ответственность за вред, причиненный транспортным средством, эксплуатация которого находится под контролем и производится собственными силами арендодателя, распространяется на арендодателя в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ. При этом он вправе предъявить к арендатору регрессное требование: потребовать от него возмещения сумм, выплаченных третьим лицам (ст. 640 ГК РФ).
Гражданская ответственность владельцев и пользователей транспортных средств может быть ими застрахована, за исключением гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств. В соответствии с Федеральным законом "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" от 25 апреля 2002 г. N 40-ФЗ <9> она должна быть застрахована. Данный вид страхования ответственности на сегодняшний день является обязательным. Однако ведутся дискуссии о необходимости введения в России обязательного страхования ответственности не только владельцев автотранспортных средств <10>, но и владельцев других транспортных средств.
<9> СЗ РФ. 2002. N 18. Ст. 1720; см. также: Правила обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 263 // СЗ РФ. 2003. N 20. Ст. 1897.
<10> См.: Коноков Д.Г., Гержа Е.Н. Страхование гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств в России и за рубежом // Законодательство и экономика. 1998. N 4. С. 16.
Объектом страхования являются имущественные интересы субъекта, о страховании которого подписан договор (застрахованного лица), связанные с обязанностью последнего в порядке, установленном законодательством, возместить ущерб, нанесенный им третьим лицам в связи с эксплуатацией транспортного средства <11>. Страхователем будет выступать владелец транспортного средства, ответственный в нанесении вреда имуществу или здоровью третьих лиц, или лицо, на которое такая ответственность возложена (ст. 931 ГК РФ). Стороны могут предусмотреть в договорах аренды транспортного средства как с экипажем, так и без экипажа возложение на одного из контрагентов обязанности по страхованию ответственности. Если в договоре соответствующий пункт будет отсутствовать, то обязанность по страхованию ответственности при аренде транспортного средства с экипажем в полном объеме принимает на себя арендодатель, при аренде транспортного средства без экипажа - арендатор.
<11> См.: Там же. С. 16.
Судебная практика выявила определенные проблемы при страховании арендатором арендованного им транспортного средства. В соответствии с п. 1, 2 ст. 930 ГК РФ имущество может быть застраховано по договору страхования исключительно в пользу лица, имеющего интерес в сохранении застрахованного имущества. Законодатель выделяет в содержании страхового интереса два основных элемента: во-первых, субъективную заинтересованность лица в сохранении имущества; во-вторых, наличие у него прав в отношении застрахованного имущества или связанных с имуществом обязанностей <12>. В Комментарии к ГК РФ <13> указывается, что таким лицом может являться не только собственник имущества, но и, в частности, арендатор. Однако в литературе был поставлен вопрос о наличии у арендатора субъективного интереса в сохранении имущества и практической возможности объективного его определения. Кроме того, было высказано мнение, что "интерес в сохранении имущества... есть только у того, кто несет риск утраты и повреждения данного имущества, но не у того, кто несет ответственность за его утрату и повреждение" <14>. В соответствии с этим был сделан практический вывод: арендатор не входит в круг лиц, имеющих страховой интерес в сохранении арендованного имущества <15>.
<12> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Отв. ред. О.Н. Садиков. С. 500.
<13> Там же.
<14> Фогельсон Ю. Страховой интерес при страховании имущества // Хозяйство и право. 1998. N 9. С. 100.
<15> См.: Там же. С. 107.
Если ответственность за гибель арендованного транспортного средства перед арендодателем по договору аренды возлагается на арендатора, то в договоре страхования данного имущества арендатор может являться выгодоприобретателем - лицом, имеющим страховой интерес. К примеру, в договоре будет указано, что арендатор является единственно ответственной стороной за любой ущерб или вред, причиненный арендуемому транспортному средству самим арендатором или третьими лицами. Он обязуется как от своего имени, так и от имени своего страховщика не предъявлять каких-либо претензий арендодателю по указанному ущербу, независимо от причин, его вызвавших, за исключением случаев, происшедших по вине арендодателя или поставленных им лиц.
По нашему мнению, в практической деятельности арендатору рекомендуется, заключая договор страхования арендованного транспортного средства, указывать в качестве выгодоприобретателя арендодателя как лица, непосредственно несущего риск утраты и повреждения имущества. При этом отпадает необходимость закреплять в договоре аренды те случаи ответственности арендатора перед арендодателем по сохранности арендованного транспортного средства, которые будут застрахованы им, т.е. будут выступать в качестве страхового случая.
Гражданско-правовая ответственность по договору заключается в применении к стороне, нарушившей договор полностью или в части, имущественных санкций, которые предполагают возложение на нее невыгодных имущественных последствий и направлены на восстановление нарушенной имущественной сферы другой стороны.
Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору аренды наступает за причиненный имущественный ущерб в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора.
Ответственность может быть установлена в виде:
— возмещения убытков (ст. ст. 15, 393 ГК РФ);
— уплаты процентов на сумму долга (ст. 395 ГК РФ);
— уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства по договору (ст. 330 ГК РФ).
Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные одной стороной в связи с нарушением договора другой стороной. Кроме того, неустойка признается судами мерой имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2004 N 13-О, Определение Конституционного Суда РФ от 07.10.1999 N 137-О). Поэтому обязанность по ее уплате обычно указывается в общем разделе договора об ответственности.
Для согласования условия об ответственности сторонам рекомендуется определить в договоре основания для привлечения к ответственности, а также ее объем. При этом необходимо учитывать правила применения нескольких мер ответственности за нарушение одного и того же условия договора.
Убытки и неустойка
По общему правилу, если установлена неустойка за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства, убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Такая неустойка признается зачетной.
В отношении стороны, которая нарушила обязательство, законом или договором может быть предусмотрено взыскание (абз. 2 п. 1 ст. 394 ГК РФ):
— только неустойки, но не убытков. Эта неустойка называется исключительной;
— убытков либо неустойки по выбору стороны, требующей уплаты. В таком случае неустойка является альтернативной;
— убытков в полной сумме сверх неустойки. Данная неустойка считается штрафной.
В частности, если неустойка предусмотрена за несвоевременный возврат арендованного имущества, убытки в силу ч. 3 ст. 622 ГК РФ могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Убытки и проценты по ст. 395 ГК РФ
Одновременное взыскание убытков и процентов по ст. 395 ГК РФ допустимо, если нарушено денежное обязательство и убытки превышают сумму процентов. Сторона может потребовать возместить убытки в части, не покрытой суммой процентов (п. 2 ст. 395 ГК РФ).
Неустойка и проценты по ст. 395 ГК РФ
В случаях, когда в договоре установлена неустойка за просрочку и неисполнение денежного обязательства, одновременно с ней проценты по ст. 395 ГК РФ не взыскиваются (п. 4 ст. 395 ГК РФ). Данное правило применяется, если иное не предусмотрено законом или договором.
Например, в договоре можно согласовать условие о праве арендодателя взыскать с арендатора, который нарушил срок внесения арендной платы, как неустойку, так и проценты на сумму долга по ст. 395 ГК РФ.
Пример формулировки условия:
«При несвоевременном внесении арендной платы арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере _______% от суммы месячной арендной платы, а также проценты на сумму долга в размере ___% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».
Верховный Суд РФ разъяснил, что проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, не взыскиваются, если в отношении установленной неустойки применяются правила абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ, т.е. она считается зачетной (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Следовательно, в других случаях (например, когда неустойка является штрафной) одновременно с ней могут взыскиваться и проценты по ст. 395 ГК РФ.
Если договором не установлена ответственность за нарушение его условий
Сторона, нарушившая договор, должна возместить причиненные другой стороне убытки, включая упущенную выгоду (ст. ст. 15, 393 ГК РФ), а в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства — уплатить проценты на сумму долга (ст. 395 ГК РФ).
Неустойка в такой ситуации может быть взыскана, только если она установлена законом в определенном размере (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
