Новый закон об обманутых дольщиках. Защитит ли новый Закон обманутых дольщиков? (Сухаренко А.). Банковское сопровождение и эскроу-счета

Фото с сайта www.ruseminar.ru

15 августа вступил в силу закон, устанавливающий особенности банкротства застройщиков. вносит изменения в закон "О несостоятельности (банкротстве)” и АПК РФ и решает многие проблемы, из-за которых до недавнего времени дольщики оставались ни с чем при банкротстве застройщика.

Один из участников рабочей группы по разработке закона, ведущий советник управления частного права Высшего Арбитражного Суда Олег Зайцев рассказал “Право.Ru”, что соответствующий законопроект был подготовлен Минэкономразвития совместно с депутатами Госдумы и сотрудниками ВАС РФ. Первое чтение проект прошел достаточно давно, но был принят только этим летом.

Отличительной чертой закона Зайцев называет его направленность на защиту граждан - физических лиц. "Как правило, банкротство организаций редко затрагивает интересы граждан. До вступления этого закона в силу граждане не относились к привилегированной очереди кредиторов и имели мало шансов что-то получить", — поясняет он.

Зайцев выделяет основные положения закона, направленные на защиту дольщиков. Первое, на что он обращает внимание — закон выделяет дольщиков - граждан в приоритетную очередь и теперь им должны заплатить раньше, чем всем обычным конкурсным кредиторам (банкам, поставщикам материалов).

Во-вторых, поясняет Зайцев, теперь дольщики могут заявлять свои требования в деле о банкротстве, не расторгая договор. Раньше в деле о банкротстве могли участвовать только те дольщики, которые имели денежные требования к застройщику, расторгнув договор о приобретении квартиры.

Также закон позволяет суду признать наличие у дольщика требования к застройщику независимо от того, какой схемой прикрывались отношения по инвестированию в строительство жилья. “Очень часто договоры с застройщиками строятся по самым причудливым юридическим схемам, — рассказывает Зайцев. — Могут использоваться коммандитное товарищество, вексельная схема или предварительный договор. Это вызывало у судов сложности на практике. Поэтому сейчас закон специально прямо указывает на право суда, рассматривающего дело о банкротстве, квалифицировать отношения сторон, руководствуясь правилами о притворных сделках. Если суд видит, что на самом деле стороны имели в виду заключить именно договор купли-продажи квартиры, то, как бы они его не назвали, суд будет квалифицировать его как договор купли-продажи. Надеюсь, это поможет дольщикам. Схемы использовались до поры до времени, теперь этому пришел конец”.

Если дом уже был построен и квартир в нем хватает на всех, то закон позволяет отдать эти квартиры дольщикам при соблюдении определенных условий.

Закон устанавливает и особый порядок распоряжения недостроенным домом. “В этом случае есть два варианта, — конкретизирует Зайцев. — Первый, классический банкротный вариант - продажа дома с торгов третьему лицу. В этом случае дольщики имеют приоритет на выручку от его реализации. Второй вариант — это передача недостроенного объекта самим дольщикам, кооперативу, специально созданному для этого дольщиками, чтобы они его достроили”.

О причинах появления закона Зайцев говорит следующее: “Раньше, распространенной была ситуация, когда отсутствие правовых механизмов помогало кому-то ловить “рыбу в мутной воде” — некоторым дольщикам удавалось успеть пойти отсудиться и получить квартиру. Остальные при этом ничего не получали. Теперь закон говорит: как только вводится процедура наблюдения, все споры с недвижимостью будут только в рамках дела о банкротстве, суд в этом деле уже не допустит “разбазаривания” квартир. В этом концепция закона - простая и единственно возможная - решить дело таким образом, чтобы удовлетворить всех дольщиков равным образом. Не должно быть такого, чтобы одни дольщики получают квартиры или деньги, а другие — ничего. Условно можно сказать: или всем дольщикам квартиры, или всем дольщикам деньги.”

На сегодняшний день долевое строительство чаще всего освещается в СМИ в негативном ключе. Пресса регулярно рассказывает об обманутых дольщиках и мошеннических схемах застройщиков. Фирмы-однодневки стали одной из главных причин медленного развития данного направления, что отбрасывает тень на репутацию профессионалов. Что делается для изменения этой ситуации на государственном уровне?

С конца 2004 года между застройщиком и дольщиком стал заключаться двусторонний договор в рамках Федерального Закона от 30.12.2014 №214-ФЗ (ред. 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» , который, тем не менее, не избавлял от множества проблем, с которыми потом мог столкнуться дольщик. Каковы основные плюсы такого договора для дольщиков?

1. Снижается риск двойных продаж объектов недвижимости, так как договор регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии . Росреестр не сможет дважды зарегистрировать договор на один и тот же объект.
2. Федеральный закон предъявляет достаточно жёсткие требования ко всей документации застройщика. Строительство объектов не может быть начато без получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом и проведения иных установленных законом обязательных процедур.
3. В случае расторжения договора по инициативе одной из сторон, законом предусматривается возврат денежных средств, внесенных дольщиком, в полном объеме.
4. Федеральный закон не позволяет застройщику внесение изменений в проект самого строящегося объекта или в его стоимость.

В середине декабря прошлого года на рассмотрение в Госдуму поступил проект Федерального закона N 954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» , предлагающий ряд поправок. Закон уже одобрен на заседании Совета Федерации от 29.06.2016 и сейчас направлен Президенту РФ. Все поправки в закон вводятся для того, чтобы предупредить возможное введение дольщиков в заблуждение.

Однако эта инициатива тут же вызвала большое количество претензий со стороны бизнес-сообщества. Чем же недовольны застройщики? Тем, что законопроект значительно повышает требования к ним. Строительство объектов окажется довольно сложным процессом для застройщиков. А именно:

• Документ позволяет привлекать средства дольщиков только тем компаниям, уставной капитал которых составляет не менее 5% от произведения совокупной площади строящихся объектов на среднюю цену продаж 1 кв.м. общей площади жилого помещения в регионе.
• Предусматривается возможность появления типового договора между дольщиком и застройщиком, утверждённого Правительством РФ.
• Законопроект предлагает открытие специальных банковских счетов эскроу для учёта и блокировки полученных от дольщиков денежных средств. Так застройщик (поправка касается только крупных компаний с капиталом не менее 20 млрд рублей) не будет иметь прямого доступа к деньгам вложившихся, а средства на строительство сможет получить от банка за счёт кредитования. Деньги дольщиков застройщик получает только по окончанию сдачи объекта в эксплуатацию.
• Ведётся создание единого электронного реестра застройщиков, где любой гражданин сможет самостоятельно проверить застройщика и его право на привлечение средств на строительство конкретного дома. Также застройщики должны будут иметь свой собственный сайт, где граждане смогут найти всю необходимую информацию.
• Застройщиков обяжут подробно описывать все характеристики многоквартирного дома в проектной декларации. Указанные в договоре, они должны будут соответствовать проектной декларации.
• По решению правительства РФ, в целях , перед которыми не исполняются обязательства застройщиков, может быть создан фонд, пополняемый за счёт обязательных взносов застройщиков.
• У застройщика появится право заключать с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства, предполагающий его ответственность (субсидиарную или солидарную).

Photo: Brian Omura

Напомним, что на сегодняшний день есть несколько универсальных правил.

1. Проверьте предоставляемую застройщиком проектную декларацию , в ней должно быть указано следующее:

• разрешение застройщика на строительство;
• права на земельный участок;
• цели проекта и сроки его сдачи;
• проекты строительства многоквартирных домов, в которых застройщик принимал участие в течение последних 3-х лет, с адресами;
• предполагаемая стоимость строительства.

3. Узнайте о наличии или отсутствии долга застройщика перед городским бюджетом. Данный аспект напрямую влияет на строительство нового дома.

Полина Лазарева

Государственная дума РФ приняла новый закон, предусматривающий формирование компенсационного фонда для россиян, являющихся участниками долевого строительства. Но распространяться новый законопроект будет только на участников долевого строительства, которые подпишут соответствующие контракты не ранее 1 июля текущего года.

Специалисты по недвижимости и застройщики пока не совсем понимают новые правила, по которым им придется работать уже во второй половине 2018 года. Следует заметить, что данный закон, защищающий права дольщиков, вызывал достаточно много возмущений еще на стадии обсуждения. Учитывая, что при его принятии были внесены некоторые дополнительные правки, вопросов стало только больше.

Итак, начиная с июля 2018 года, дольщики будут более защищены от неправомерных действий застройщика или же его банкротства.

Это вызывает возмущение у участников долевого строительства, которые уже признаны пострадавшими на сегодняшний день, или могут оказаться в их числе. Для данной категории дольщиков будут действовать прежние правила, и все разбирательства им придется вести с местными властями.

Новый закон, принятый Госдумой, указывает не только порядок создания компенсационного фонда, но и предусматривает ужесточение требований к самим застройщикам. Обсуждения законопроекта были достаточно длительными и, можно сказать, продуктивными. В итоге после первого чтения было внесено 30 поправок. Одна из них касается преобразования компенсационного фонда в публично-правовую компанию. Средства данной компании могут быть израсходованы на следующие цели:

• процедуру официального утверждения арбитражных управляющих;
• выплата компенсаций участникам долевого строительства при банкротстве застройщика;
• оплата услуг по введению многоквартирного дома в эксплуатацию.

На данный момент уже известно, что на счету публично-правовой компании будет 4,5 млрд рублей. Такая сумма рассчитывалась, исходя из приблизительного финансового оборота за установленный период крупного отечественного застройщика. Но в том случае, когда обанкротится два и более масштабных застройщика, резервного фонда гарантированно не хватит на выплату всех гарантированных законом компенсаций. Эксперты сферы указывают, что необходимо уже в следующем году пересмотреть этот вопрос и постепенно увеличивать сумму.

Однако даже при условии стопроцентного исполнения нового закона, дольщики не являются абсолютно защищенными. Все дело в том, что у государства на данный момент еще нет практики защиты граждан от банкротства застройщика. Таким образом, можно говорить о том, что уже с июля 2018 года обманутые дольщики смогут получить хотя бы частичный возврат вложенных средств. На данный момент нет возможности говорить о полной компенсации.

Как данный законопроект отразится на стоимости готового жилья? Важно понимать, что компенсационный фонд будет формироваться из взносов застройщиков. Речь идет об 1,2% от стоимости договора о долевом строительстве. Поэтому, вероятнее всего, для самих дольщиков это обернется увеличением инвестиционных сумм.

Еще одно нововведение для застройщиков – разрешение на строительство может быть выдано только в том случае, когда на счету компании есть сумма, равная минимум 10% от запланированной стоимости объекта. Плюс такая же сумма должна быть на резервном счету в уполномоченном банке. Такие требования становятся невыполнимыми для малых и средних компаний, следовательно – на рынке долевого строительства останутся только гиганты сферы. Снижение конкуренции, бесспорно, повлечет за собой рост цен на недвижимость для граждан России.

Как будет действовать закон на практике, покажет время. Но, по мнению большинства экспертов, поправки и доработки неизбежны.

Рассказываем, как власти планируют защитить дольщиков и контролировать застройщиков

Госдума приняла в окончательном чтении поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Законодатели и правительство в этот закон. Если к первому чтению документ составлял около 40 страниц, то после второго чтения увеличился почти в три раза. По мнению авторов законопроекта, поправки позволят защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков.

Закон также будет регулировать деятельность застройщиков в переходный период — от долевого к проектному финансированию. Он регулирует банковское сопровождение сделок с новостройками, вводит механизм эскроу-счетов и страхование средств граждан на них, достройку проблемных объектов, запрещает иные формы привлечения средств граждан в строительство, вводит новые требования к застройщикам, а также наделяет Минстрой полномочиями контролировать стройки, пояснил «РБК-Недвижимости» один из авторов законопроекта, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Как защитят права дольщиков

Согласно поправкам, обязательное страхование вкладов распространяется на счета эскроу. Деньги дольщиков на спецсчетах будут защищены в размере до 10 млн руб. Для решения проблем обманутых дольщиков законом предусматривается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки компаниям, которые будут достраивать проблемные объекты.

Теперь Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства получил полномочия по финансированию достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.

Закон граждан в долевое строительство через механизмы жилищных сертификатов и жилищно-строительные кооперативы. ЖСК смогут лишь создаваться в рамках процедуры банкротства застройщика для достройки проблемных объектов на землях, предоставленных государством или муниципалитетом.

Контроль застройщиков

С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию Владимир Путин. Привлечение средств граждан будет возможно только через эскроу-счета, если договор участия в строительстве (ДДУ) в новом проекте с покупателем заключен после обозначенной даты, пояснил Николай Николаев.

Банковское сопровождение и эскроу-счета

С 1 июля 2018 года на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство до указанной даты, распространяется обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. Девелоперы также уже сейчас смогут использовать эскроу-счета. Деньги с этих счетов застройщики будут получать после введения дома в эксплуатацию, говорится в законе.

Начиная с этой даты застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. Согласно поправкам, банк сможет контролировать и отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств застройщика.

Девелоперы смогут возводить жилые дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексного развития территории, но при условии, что на каждое разрешение на строительство будет открыт отдельный банковский счет. Застройщикам позволяется привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России, отмечается в документе.

Госконтроль

Закон вводит солидарную ответственность владельцев (бенефициаров) девелопера за причиненный гражданам ущерб. Правительство России должно выработать обязательные требований к организации и проведению государственного контроля в области долевого строительства. Минстрой России наделяется полномочиями по снятию и назначению на должности руководителей контролирующих органов.

Единая информационная система

Предусматривается создание единой информационной системы жилищного строительства на базе Дом.рф. Девелоперы будут обязаны размещать в системе информацию, указанную в данном федеральном законе. Там должны быть размещены все правоустанавливающие документы на земельный участок, собственниках компании, разрешения на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости.

Госорганы обязаны размещать в этой системе сведения о зарегистрированных ДДУ, финансовой устойчивости застройщика и т. д., а органы госконтроля — сведения о выявленных нарушениях, результаты проверок, административных и иных нарушениях застройщиков, информацию об их устранении, данные о взносах в компенсационный и другую информацию. По мнению авторов законопроекта, это позволит сделать механизм строительства абсолютно контролируемым и прозрачным.

Проблемы дольщиков

«Всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.

Где сейчас остановлено строительство, в России растет. «Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом. В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры.