Главная » Семейное право » Объект договора о комплексном освоении территории. Комплексное развитие и освоение территорий: новые возможности для инвесторов. Проблемы комплексного освоения земель

Объект договора о комплексном освоении территории. Комплексное развитие и освоение территорий: новые возможности для инвесторов. Проблемы комплексного освоения земель

Приложение 1

к распоряжению Администрации города

ПРОЕКТ ДОГОВОРА

о комплексном освоении территории в целях строительства

жилья экономического класса

г. Челябинск от «___» _________ 2015 года

Администрация города Челябинска, именуемая в дальнейшем «Администрация», в лице ____________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и ________________, именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице ____________________, действующего на основании __________, с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии с протоколом об итогах аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее – аукцион) от _________ № _____ (далее – протокол об итогах аукциона) заключили настоящий договор о нижеследующем (далее – Договор):

I. Предмет Договора

1.1. Предметом настоящего Договора является комплексное освоение территории в целях строительства в минимально требуемом объеме жилых помещений в многоквартирных домах , технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, установленным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации /пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса» (далее – жилье экономического класса), в Челябинской области , г. Челябинске, районе Центральном, микрорайоне 19-1 на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номеромплощадью,00 кв. м с разрешенным использованием – для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

1.4.2.6. Условия для полноценной жизнедеятельности инвалидов и иных маломобильных групп населения – с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации .

1.5. Администрация подтверждает, что на дату заключения настоящего Договора на передаваемый земельный участок зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде частного сервитута на срок с 13.01.2015 до 23.07.2016, земельный участок не заложен, в споре и под арестом не состоит.

Существующие ограничения использования земельного участка указываются в кадастровом паспорте земельного участка, аукционной документации.

II. Срок действия Договора

2.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания, действует в течение 5 (пяти) лет с даты его подписания.

2.2. Прекращение существования земельного участка в связи с разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных настоящим Договором.

III. Порядок и сроки комплексного освоения территории

3.1. Комплексное освоение территории осуществляется в следующем порядке и следующие сроки:

3.1.1. Обеспечение строительства на земельном участке, образованных земельных участках в минимально требуемом объеме жилья экономического класса в соответствии с параметрами, указанными в извещении о проведении аукциона и в настоящем Договоре в сроки действия настоящего Договора.

3.1.2. Обеспечение строительства и ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры, указанных в пункте 1.3.4 настоящего Договора, в сроки действия настоящего Договора.

3.1.3. Обеспечение строительства иных объектов, объектов благоустройства территорий общего пользования, предусмотренных документацией по планировке территории в границах земельного участка в сроки действия настоящего договора.

3.1.4. Обеспечение проведения мероприятий по благоустройству земельного участка, в том числе озеленению, в сроки действия настоящего Договора.

3.1.5. Датой окончания строительства на образованных земельных участках является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, объектов инженерной инфраструктуры, объектов благоустройства территорий общего пользования, предусмотренных документацией по планировке территории в границах земельного участка.

3.1.6. Документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания), в случае принятия Застройщиком решения о ее разработке, должна быть разработана Застройщиком в течение 3 месяцев со дня подписания Договора и передана в Администрацию для рассмотрения и утверждения. Техническое задание на разработку документации по планировке территории должно быть выдано Администрацией в течение 30 дней с даты обращения Застройщика.

Застройщик имеет право при дальнейшем освоении земельного участка и выполнении условий настоящего Договора руководствоваться документацией по планировке территории, утвержденной постановлением Администрации города Челябинска -П. О реализации данного права Администрация города Челябинска уведомляется Застройщиком в письменном виде в срок 10 (десять) дней со дня отклонения Главой Администрации города Челябинска от утверждения разработанной и представленной Застройщиком документации по планировке территории.

3.2. При обороте земельного участка к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению условий комплексного освоения земельного участка, предусмотренных пунктами 3.1.1-3.1.6 Договора, в том числе по соблюдению сроков и требований к минимальному объему строительства жилья экономического класса, осуществления иного жилищного и другого строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования образованных участков и параметрами, указанными в извещении о проведении аукциона, выполнению работ по обустройству территории, а также по продаже и передаче жилья экономического класса в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим Договором. Оборот земельного участка, образованных участков допускается с согласия Администрации. При частичной передаче новым правообладателям прав и обязанностей по Договору должны быть определены сроки и требования к минимальному объему строительства жилья экономического класса, иному жилищному строительству применительно к образованным участкам, в отношении которых передаются права и обязанности по Договору.

IV. Оплата по Договору

4.1. Взимание платы по настоящему Договору Сторонами не предусмотрено.

4.2. Размер платы за временное владение и пользование земельным участком предусматривается Сторонами в договоре аренды, заключаемом Сторонами одновременно с настоящим Договором.

V. Порядок продажи и передачи жилья экономического класса

5.1. Застройщик обязуется реализовать указанную в пункте 1.4.1 настоящего Договора минимальную общую площадь жилых помещений, построенных или строящихся на земельном участке и соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, указанным в настоящем Договоре, гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, либо органам государственной власти, органам местного самоуправления по цене, не превышающей цены, указанной в протоколе об итогах аукциона.

5.2. Граждане, имеющие право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельном участке, и согласившиеся приобрести жилье экономического класса на условиях, установленных протоколом об итогах аукциона, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться Застройщику для заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов в отношении объектов долевого строительства, относящихся к жилью экономического класса, или договоров купли-продажи жилья экономического класса.

5.3. Максимальная цена договора купли-продажи жилья экономического класса или договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения в целях продажи или передачи такого жилья по данным договорам гражданам, включенным в списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельном участке, и согласившимся приобрести жилье экономического класса на условиях, установленных протоколом об итогах аукциона, либо органам государственной власти и органам местного самоуправления указана в протоколе об итогах аукциона и составляет ______ рублей.

5.4. В случае если граждане, имеющие право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельном участке, и согласившиеся приобрести жилье экономического класса на условиях, установленных протоколом об итогах аукциона, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления не воспользуются правом на приобретение жилья экономического класса, Застройщик по истечении 6 месяцев с даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположены жилые помещения, относящиеся к жилью экономического класса, вправе продать жилье экономического класса любому лицу без ограничения его цены, указанной в протоколе об итогах аукциона.

VI. Права и обязанности Сторон

6.1. Администрация обязуется:

6.1.1. Обеспечить передачу земельного участка Застройщику.

6.1.2. Обеспечить рассмотрение и утверждение документации по планировке территории, в случае ее предоставления Застройщиком, в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации в срок не превышающий шести месяцев со дня ее предоставления на рассмотрение.

Предоставить в соответствии с земельным законодательством Застройщику земельные участки, образованные из земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и необходимые Застройщику для исполнения обязательств по настоящему Договору, в аренду без проведения торгов.

6.1.3. Заключить дополнительное соглашение к настоящему Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории, в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, указанных в пункте 1.4.1 настоящего Договора, в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ, в течение девяти месяцев со дня заключения настоящего Договора.

6.1.4. Осуществить строительство объектов социального назначения, а также дорог в сроки, предусмотренные соответствующими адресными программами Администрации города Челябинска.

6.1.5. Обеспечить размещение на официальном сайте администрации города Челябинска (cheladmin. ru) указанных в пункте 6.2.11 настоящего Договора информации и проектов договоров в течение 3 рабочих дней с даты предоставления Застройщиком указанной информации и проектов договоров.

6.1.6. Соблюдать законодательство Российской Федерации при проведении проверок, а также права и законные интересы Застройщика, не требовать от Застройщика предоставления документов и сведений, не относящихся к предмету проверки.

6.2. Застройщик обязуется:

6.2.1. Принять земельный участок по акту приема-передачи.

6.2.2. Использовать земельный участок в соответствии с целями, указанными в пунктах 1.1, 1.3–1.3.6 настоящего Договора.

6.2.3. Осуществить образование земельных участков из земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в том числе обеспечить за свой счет выполнение в отношении таких земельных участков в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости », работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таких земельных участках, и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета таких земельных участков.

Передать в Администрацию кадастровые паспорта образованных земельных участков, инициировать расторжение договора аренды образованных земельных участков, предназначенных для строительства объектов, предусмотренных пунктом 6.1.4 настоящего Договора, в течение 14 календарных дней после проведения кадастрового учета.

6.2.4. Осуществить на земельном участке или на земельных участках, образованных в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению в срок действия настоящего Договора.

6.2.5. Обеспечить строительство на земельном участке или на земельных участках, образованных из земельного участка, объектов инженерной, коммунальной инфраструктуры в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, а также ввод указанных объектов в эксплуатацию в срок действия настоящего Договора.

6.2.6. Обеспечить строительство многоквартирных домов при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах либо определенный в пункте 1.4.1 настоящего Договора их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса в срок действия настоящего Договора.

6.2.7. Обеспечить строительство иных, не указанных в пунктах 6.2.5, 6.2.6, 6.1.4 настоящего Договора объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории в срок действия настоящего Договора.

6.2.8. Заключить в сроки, предусмотренные частью 10 статьи 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, либо с органами государственной власти, органами местного самоуправления договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договоры купли-продажи жилья экономического класса в отношении указанных в пункте 6.2.6 настоящего Договора жилых помещений по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей цены, указанной в протоколе о результатах аукциона на право заключения Договора, либо в случаях, предусмотренных частями 24–26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальной цены предмета такого аукциона.

6.2.9. Заключить дополнительное соглашение к настоящему Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории, в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, указанных в пункте 1.4.1 настоящего Договора, в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ, в течение девяти месяцев со дня заключения настоящего Договора.

6.2.10. Обеспечить осуществление мероприятий по комплексному освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства , в соответствии с графиком осуществления мероприятий в предусмотренные указанным графиком сроки.

6.2.11. По форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, предоставлять в Администрацию:

Информацию о возникновении у Застройщика права привлекать денежные средства на основании договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, и о цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения по указанным договорам, которая не может превышать максимальную цену одного квадратного метра жилья экономического класса;

Информацию о вводе многоквартирных домов в эксплуатацию, о цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения по договорам купли-продажи, которая не может превышать максимальную цену одного квадратного метра жилья экономического класса. Эта информация должна быть предоставлена в течение 3 рабочих дней с даты получения разрешения на ввод таких домов в эксплуатацию, за исключением случаев, если в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки в отношении всех жилых помещений, подлежащих продаже или передаче по цене одного квадратного метра жилья экономического класса, заключены договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, государственные и (или) муниципальные контракты и (или) предусмотрено заключение государственных и (или) муниципальных контрактов;

Проекты договоров купли-продажи жилья экономического класса, договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса, а также сведения о жилых помещениях, являющихся предметом указанных договоров;

Информацию о сроке заключения договоров купли-продажи жилья экономического класса, договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса, установленном в соответствии с пунктом 6.2.6 настоящего Договора;

Информацию об общем количестве договоров купли-продажи жилья экономического класса и (или) договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса, заключенных в рамках исполнения обязательств по Договору с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельном участке, и согласившимися приобрести жилье экономического класса на условиях, установленных протоколом об итогах аукциона.

6.2.12. Обеспечить содержание и эксплуатацию, в том числе оказание коммунальных услуг , объектов жилого назначения до передачи их собственникам или организациям, выбранным собственниками для их эксплуатации и обслуживания.

6.2.13. Не допускать действий, нарушающих цели использования земельного участка, образованных земельных участков, а также действий, нарушающих права третьих лиц, в том числе приводящих к ухудшению экологической и санитарной обстановки на земельном участке, образованных земельных участках, смежной и близлежащей территории.

6.2.14. Обеспечить, в том числе через лиц, осуществляющих строительство, Администрации (ее представителям) свободный доступ на земельный участок, образованные земельные участки для осмотра и проверки соблюдения условий настоящего Договора, а также уполномоченным органам государственной власти, органам местного самоуправления для осуществления ими полномочий в пределах своей компетенции, предоставлять Администрации (ее представителям) и контролирующим органам документы и информацию, необходимые для проведения проверок.

Участвовать в проводимых Администрацией проверках соответствия выполнения работ и применяемых , а также результатов таких работ требованиям, установленным пунктами 1.4–1.4.2.6 настоящего Договора.

6.2.15. Извещать Администрацию, соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления о возникновении аварийной ситуации, аварии или ином событии, нанесшем или грозящем нанести земельному участку, образованным земельным участкам, а также объектам недвижимости , иному имуществу третьих лиц ущерб в течение суток с момента наступления такого события и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению нанесения ущерба.

6.2.16. После заключения Договора ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, предоставлять в Администрацию информацию о количестве жилых помещений, относящихся к жилью экономического класса, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов или договоры купли-продажи, с указанием граждан, включенных в сводный реестр граждан и с которыми заключены такие договоры, о передаче гражданам по актам приема-передачи жилья экономического класса, а также информацию о заключенных в отношении жилых помещений, относящихся к жилью экономического класса, государственных (муниципальных) контрактах.

6.2.17. Осуществить в предусмотренные настоящим Договором сроки в полном объеме комплексное освоение территории, обеспечение жилищного и иного строительства на образованных земельных участках независимо от привлечения к комплексному освоению третьих лиц.

Привлечение третьих лиц к строительству объектов жилого и иного назначения, инженерной и иной инфраструктуры, в том числе привлечение денежных средств граждан в рамках участия в долевом строительстве, не влечет перехода к ним прав и обязанностей Застройщика по Договору, за исключением случаев передачи Застройщиком прав и обязанностей по настоящему Договору.

6.2.18. Заключить в установленном порядке с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, договоры о подключении объектов, строительство которых осуществлено в соответствии с пунктом 6.2.5 настоящего Договора, к сетям инженерно-технического обеспечения, а также осуществить подключение объектов жилищного и иного строительства, предусмотренных пунктами 6.2.6, 6.2.7 настоящего Договора, к указанным объектам инженерной инфраструктуры.

6.2.19. Предоставить в Администрацию документы, необходимые для заключения настоящего Договора, в срок, установленный протоколом об итогах аукциона.

6.3. Администрация вправе:

6.3.1. Осуществлять контроль за использованием земельного участка, образованных земельных участков и проверку соблюдения условий настоящего Договора.

6.3.2. Требовать во внесудебном порядке досрочного расторжения Договора в случаях:

Невыполнения графика работ по строительству жилья экономического класса;

Несоблюдения условия, установленного в п. 1.4.1.

6.3.3. Требовать в судебном порядке досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:

Использования Застройщиком земельного участка не в соответствии с его целевым назначением согласно пунктам 1.1, 1.3–1.3.6 настоящего Договора;

Использования земельного участка способами, приводящими к его порче;

Днем предоставления Застройщиком банковской гарантии является день ее получения Администрацией.

7.2. Безотзывная банковская гарантия принимается Администрацией в качестве обеспечения исполнения обязательств, указанных в пункте 7.1 Договора, при условии ее соответствия требованиям действующего законодательства Российской Федерации, соответствия срока ее действия сроку действия обязательств, указанных в пункте 7.1 Договора, увеличенному на три месяца, а также при условии наличия в ней:

7.2.1. Указания на сумму, в пределах которой банк гарантирует исполнение обязательств по Договору и которая не может быть меньше суммы, определяемой в соответствии с пунктом 7.1 Договора.

7.2.3. Указание на согласие банка с тем, что изменения и дополнения, внесенные в Договор, не освобождают его от обязательств по соответствующей безотзывной банковской гарантии.

7.3. Застройщик вправе обеспечить исполнение обязательств, указанных в пункте 7.1 Договора, последовательными безотзывными банковскими гарантиями в течение срока действия Договора.

В случае обеспечения исполнения обязательств последовательными безотзывными банковскими гарантиями Застройщик обязан представить Администрации оригинал безотзывной банковской гарантии не позднее 30 (тридцати) календарных дней до истечения срока действия предыдущей безотзывной банковской гарантии.

7.4. В случае прекращения безотзывной банковской гарантии в связи с ликвидацией гаранта, невозможностью исполнения безотзывной банковской гарантии или по иным причинам, за которые ни одна из сторон банковской гарантии не отвечает, Застройщик обязан представить Администрации новую безотзывную банковскую гарантию, срок действия которой должен начинаться не позднее дня прекращения действия безотзывной банковской гарантии. Иные условия новой безотзывной банковской гарантии должны быть идентичны условиям или лучше условий прекращенной безотзывной банковской гарантии.

7.5. Если безотзывная банковская гарантия прекращена в связи с совершением Застройщиком сделки, влекущей передачу прав и обязанностей по Договору, лицо, к которому перешли такие права и обязанности, обязано обеспечить их исполнение новой безотзывной банковской гарантией на условиях, предусмотренных пунктом 7.2 Договора, в срок, указанный в пункте 7.1 Договора, исчисляемый с даты перехода прав и обязанностей по Договору.

VIII. Ответственность Сторон

8.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

8.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 6.2.3–6.2.7, 6.2.9, 6.2.10 настоящего Договора, в установленные настоящим Договором сроки Застройщик обязан выплатить Администрации неустойку в размере 0,01% от максимальной цены одного квадратного метра жилья экономического класса, установленной пунктом 5.3 настоящего Договора, за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем истечения срока выполнения соответствующего обязательства, до дня выполнения данного обязательства в полном объеме.

8.3. Уплата неустойки, установленной пунктом 8.2 настоящего Договора, не освобождает Застройщика от выполнения обязательств по настоящему Договору.

IX. Обстоятельства непреодолимой силы

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием возникновения обстоятельств непреодолимой силы.

9.2. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы Сторона, которая в результате наступления указанных обстоятельств не в состоянии исполнить обязательства, взятые на себя по настоящему Договору, должна в трехдневный срок сообщить об этих обстоятельствах другой Стороне в письменной форме.

9.3. С момента наступления обстоятельств непреодолимой силы действие настоящего Договора приостанавливается до момента, определяемого Сторонами.

X. Расторжение Договора

10.1. Договор может быть расторгнут:

По соглашению Сторон;

По требованию одной из Сторон в судебном и внесудебном порядке в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

XI. Изменение условий и приостановление строительства.

Консервация объекта.

11.1. Стороны обязаны уведомлять друг друга об обстоятельствах, которые могут повлечь приостановление строительства и консервацию объекта, незамедлительно, но в любом случае не позднее 10 рабочих дней с даты, когда им стало известно об указанных обстоятельствах.

При наличии обстоятельств, определенно свидетельствующих о необходимости приостановления строительства и консервации объекта, Стороны обязуются согласовать порядок, сроки, общий объем по консервации объекта и оформить согласованные условия консервации объекта дополнительным соглашением к настоящему Договору о приостановлении строительства и консервации объекта.

XII. Прочие условия

12.1. В случае изменения адреса или иных реквизитов Стороны обязаны уведомить об этом друг друга не позднее семи календарных дней с даты возникновения таких изменений.

12.2. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

12.3. В случае недостижения соглашения Сторонами все споры и разногласия, возникающие при исполнении настоящего Договора, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Челябинской области.

12.4. Договор составлен и подписан в двух экземплярах, каждый из которых обладает одинаковой юридической силой, по одному для каждой из Сторон.

12.5. Вписанному: дате и номеру договора - верить.

XIII. Адреса и реквизиты Сторон

Администрация Застройщик

__________________/ /

_________________/ /

Исполняющий обязанности председателя

Комитета по управлению имуществом и

Жилье

Исследование региональной структуры рынков жилья в России – Часть 1
Мифы энергосбережения на фоне национального проекта «доступное и комфортное жилье»
Об утверждении методики определения норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации и средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации. Приказ
Предоставление военнослужащим компенсаций и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг
Строительство жилья: успех возможен с опорой на государственно-частное партнерство
Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья по ипотеке
Градостроительное развитие российских регионов – стратегическое направление приоритетного национального проекта по доступному жилью
Как предоставляются льготные кредиты на жилье (Беларусь)

Договора по типам

Списки договоров, примеры и конкретные договора, рассортированные по тематическим спискам.

Какие правовые инструменты предоставляет Градостроительный кодекс РФ для инвесторов и девелоперов? С какими правовыми проблемами они могут столкнуться при заключении договоров о комплексном развитии территории, освоении территории? Ответы на эти и другие вопросы - в материале «ЭЖ».

В июле 2016 г. был принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ , который внес существенные изменения в Градостроительный кодекс РФ. А именно были установлены требования к документации по планировке территории, расширен перечень инструментов, позволяющих осуществлять комплексное развитие территории. В рамках конференции «Государственное регулирование градостроительства - 2017», организованной «АСЭРГРУПП», Максим Попов, к.ю.н., руководитель направления «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Goltsblat BLP, рассказал об особенностях и проблемах различных правовых форм осуществления комплексного освоения территорий.

Почему законодатель стал уделять повышенное внимание градостроительной сфере?

Необходимость в реформировании градостроительной сферы назревала давно. Можно выделить следующие предпосылки, обусловившие происходящие изменения.

Во-первых, уменьшилось количество свободных (не обремененных правами третьих лиц) публичных земель, пригодных для масштабной коммерческой застройки. Раньше потенциальный инвестор легко находил и в городе, и неподалеку от него значительные по площади земельные участки, свободные от прав третьих лиц. Сегодня участков, пригодных для масштабной коммерческой застройки, становится все меньше и меньше.

Во-вторых, аренда публичного земельного участка лишилась инвестиционных черт. В частности, речь идет об ограничении возможностей по изменению целей его предоставления или вида разрешенного использования. Еще лет десять назад такая аренда мало чем отличалась от права собственности на земельный участок. В чем это проявлялось? Юридические лица достаточно спокойно приобретали на праве аренды публичные участки. При этом цель использования могла заявляться любая: под автостоянку, строительство торгового центра и т.д. В действительности же субъект не спешил застраивать участок. Арендатор ждал другое лицо, заинтересованное в застройке данного участка. Когда такое лицо появлялось, участок ему предоставлялся в субаренду, а его правовой режим трансформировался под нового арендатора. Не было проблем ни с изменением цели предоставления земельного участка, ни с продлением срока аренды. К тому же арендная плата была не самая высокая.

Ситуация стала меняться с 2012 г. На уровне высших судов сформировалась устойчивая практика, которая исключает возможность изменения цели предоставления арендованного публичного участка. Если участок брался для автостоянки, то использовать его надо для автостоянки. Изменение цели предоставления стало считаться обходом закона.

С марта 2015 г. вступила в силу новая редакция ЗК РФ. Исключено преимущественное право на заключение аренды публичного участка на новый срок - по общему правилу его нельзя сдать в аренду без торгов. Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в публичной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов только в двух случаях:

1) если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;

2) если земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Кадастровая стоимость земельного участка стала огромной, поэтому не так просто стало держать земельные участки на праве аренды. Когда-то сравнимая с правом собственности, сегодня аренда публичного участка стала невыгодна. Наконец, резко сократились финансовые возможности муниципалитетов по строительству объектов коммунальной, социальной и транспортной инфраструктур.

Деятельность по комплексному освоению территорий: общее понятие

Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин. Под ним необходимо понимать деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Кроме того, такая деятельность предполагает проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.

В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:

развитие застроенной территории (ст. 46.1-46.3 ГрК РФ);

комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);

комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);

комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).

Развитие застроенной территории

Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы - регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:

аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;

многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;

объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона. Победитель получает право на предоставление земельных участков, не обременных правами третьих лиц, без торгов (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).

Важно учитывать правовую позицию ВС РФ, изложенную в Определении от 27.10.2015 № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013, в соответствии с которой заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.

Цитируем документ

Положения ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса определяют условия принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома, и непосредственным образом не распространяются на собственников земельных участков применительно к решению вопроса об их принудительном изъятии.

Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Какие главные проблемы возникают в связи с действием данного механизма?

Хотя закон ориентирует на комплексность территории, часто на практике все происходит иначе.

Представим себе квартал, застроенный ветхими домами. Приходит инвестор и понимает, что весь квартал расселять ему неинтересно - на это потребуется слишком много средств. Инвестору интересно взять в работу лишь часть квартала - расселить несколько домов и построить многоквартирный дом. Вокруг этого дома по-прежнему останется ветхая застройка.

Формально градостроительное законодательство предоставляет ему такую возможность. Согласно п. 1 ст. 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей). Таким образом, в законе отсутствует требование о том, что проект должен охватывать всю территорию квартала. В результате на практике вместо нормального комплексного развития территории реализуются точечные проекты.

Есть и другая проблема. Согласно п. 3 ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Помимо указанных объектов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут находиться лишь объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов. Между тем в действительности на территории, как правило, имеются и иные объекты капитального строительства, например сараи. На практике при принятии решения о развитии территории данный факт стараются не замечать, но формально есть основания для оспаривания решения.

Данная форма зачастую невыгодна для инвестора. На него возлагаются обязательства по расселению жильцов. Притом что орган местного самоуправления часто не способен четко рассчитать размер платы по договору о развитии застроенной территории.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории (КОТ) проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Механизм в данном случае следующий. На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ). Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ). Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются.

Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц. Что тут имеется в виду?

Есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион. Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры. Утверждается график освоения территории, устанавливаются санкции за нарушения этого графика.

Это greenfield проект - большая пустая земля осваивается комплексным образом.

Оборот участков при РЗТ и КОТ

Когда речь идет о развитиии застроенной территории (РЗТ), объект аукциона - это право на заключение договора об РЗТ. Затем, уже став стороной такого договора, частный субъект получает право на использование земельных участков на территории.

В КОТ ситуация другая. Сначала нужно победить в аукционе на заключение договора аренды публичного земельного участка.

Можно ли «продавать» право аренды земельного участка иным лицам? Некое фактическое допущение есть (ч. 7, 8 ст. 46.2 ГрК РФ), хотя прямо закон это не предусматривает. Проблема заключается в том, что в 2015 г. были внесены изменения в ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которыми, если договор может заключаться только на торгах, то в этом случае сторона договора должна исполнить свои обязательства лично, запрещена уступка права аренды. Можно ли считать нормы ГрК РФ специальными? К сожалению, практики пока нет. И негативная ситуация с отказом в переходе прав по договору аренды вполне вероятна.

Возникает также вопрос, какие обязательства переходят к новым арендаторам? В законе допускается очень простая ситуация, когда переходят права и обязанности по всем участникам. На практике ситуация иная.

Представим: торговая сеть хочет взять в перенаем только один участок из всей территории. Переходят ли на нее права и обязанности исходного застройщика по всему микрорайону? В ГрК РФ по этому поводу ничего не сказано. На практике этот вопрос можно решить следующим образом. При перенайме новый арендатор «заходит» в проект стороной по договору РЗТ или КОТ. При этом в договоре уточняется, что он не отвечает наряду с арендатором по всем обязательствам, касающимся развития микрорайона. Но в таком случае нужно согласие города. Местные власти часто опасаются это делать, потому что «лакомые кусочки» будут застраивать, а социальные объекты строиться не будут.

В целом следует заключить, что ГрК РФ не полон с точки зрения отражения тех возможностей, которые есть на практике.

Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости

Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории. Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности. До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.

Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ). Но если платит бюджет, то зачем в принципе этот проект? На практике обязательства по строительству таких объектов будет брать на себя правообладатель. Он в таком случае получит некоторые преимущества.

Представим ситуацию: субъект приобретает земельный участок для строительства торгового центра, участок находится возле шоссе. Чтобы покупатели могли заезжать, нужно построить эстакаду. Субъект спрашивает юриста, как ее построить? Он не хочет выступать как застройщик - он хочет, чтобы построила местная власть, а он заплатил. Институт комплексного развития по инициативе правообладателя недвижимости позволяет целевым образом профинансировать строительство эстакады. В чем еще преимущества? В проекте могут принять участие несколько владельцев земельных участков.

Одним из условий заключения договора о комплексном развитии территории является утверждение документации по планировке территории применительно к своим и свободным от прав третьих лиц публичным землям (ч. 7-10 ст. 46.9 ГрК РФ).

Правообладателям, которые заключили договор, для целей строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, предоставляются в аренду без проведения торгов (ч. 8 ст. 46.9 ГрК РФ, подп. 13.3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления

Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем. Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.

Какая территория может быть объектом комплексного развития в данном случае? Статья 46.10 ГрК РФ говорит о нескольких видах территорий:

1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Такие объекты должны занимать не меньше 50% от территории. Таким образом, на территории могут находиться и обычные участки, и объекты недвижимости. Интересы их правообладателей в таком случае пострадают.

Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки. Возникает вопрос: нужно ли заранее каким-то образом проверять, имеются ли в наличие признаки таких территорий? Ответа на него закон не содержит.

Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков. Первая особенность - дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии. Вторая - решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению. После апелляции сразу будет снос. В кассации, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.

Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект. Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.

Смурова Екатерина Сергеевна

Ключевые слова

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ / ДОГОВОР / ДОГОВОР О КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИИ / ДОКУМЕНТАЦИЯ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ / ИНВЕСТИЦИИ / ПРАВОВАЯ ПРИРОДА / URBAN DEVELOPMENT / CONTRACT / INTEGRATED URBAN DEVELOPMENT CONTRACT / TERRITORY PLANNING DOCUMENTS / INVESTMENTS / LEGAL NATURE

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы - Смурова Екатерина Сергеевна

Статья посвящена правовым вопросам, связанным с новым договором договором о комплексном освоении территории . Автор отмечает особую важность правоотношений, возникающих из договора , и необходимость в их особой регламентации, проводит сравнительный анализ законодательства. Целью настоящей работы является определение сущностных признаков договора о комплексном освоении территории для определения правовой природы и структуры договора . Для достижения данной цели автором поставлена задача: сравнить данный договор со схожей по структуре правовой формой договором о развитии застроенных территорий, определить общие признаки и различия данных договоров . Природа отношений комплексного освоения территории обусловливает необходимость их правовой регламентации не только нормами градостроительного законодательства, но и нормами гражданского законодательства. Все это предопределяет специфику обязанностей сторон договора . Автором дан анализ законодательства, регулирующего отношения такого рода, и на этой основе выявлены имеющиеся в нем противоречия. Приведен ряд примеров из практики арбитражных судов, занимающих неоднозначные позиции. Методологической основой исследования явились общенаучные и частнонаучные методы познания: диалектический, сравнительно-правовой, логический, формально-юридический. Автор приходит к выводу о самостоятельности договора о комплексном освоении территории и его гражданско-правовой природе. Результатом работы является выделение сущностных признаков договора о комплексном освоении территории : предмета, состоящего из двух элементов; цели (направленности) договора и особого субъектного состава. Библиогр. 19 назв.

Текст научной работы на тему «Правовая природа и структура договора о комплексном освоении территории (сравнительный анализ с договором о развитии застроенных территорий)»

Вестник СПбГУ. Сер. 14. 2015. Вып. 3

Е. С. Смурова

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И СТРУКТУРА ДОГОВОРА

О КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИИ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ С ДОГОВОРОМ О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ)

Статья посвящена правовым вопросам, связанным с новым договором - договором о комплексном освоении территории. Автор отмечает особую важность правоотношений, возникающих из договора, и необходимость в их особой регламентации, проводит сравнительный анализ законодательства.

Целью настоящей работы является определение сущностных признаков договора о комплексном освоении территории для определения правовой природы и структуры договора. Для достижения данной цели автором поставлена задача: сравнить данный договор со схожей по структуре правовой формой - договором о развитии застроенных территорий, определить общие признаки и различия данных договоров.

Природа отношений комплексного освоения территории обусловливает необходимость их правовой регламентации не только нормами градостроительного законодательства, но и нормами гражданского законодательства. Все это предопределяет специфику обязанностей сторон договора. Автором дан анализ законодательства, регулирующего отношения такого рода, и на этой основе выявлены имеющиеся в нем противоречия. Приведен ряд примеров из практики арбитражных судов, занимающих неоднозначные позиции.

Методологической основой исследования явились общенаучные и частнонаучные методы познания: диалектический, сравнительно-правовой, логический, формально-юридический.

Результатом работы является выделение сущностных признаков договора о комплексном освоении территории: предмета, состоящего из двух элементов; цели (направленности) договора и особого субъектного состава. Библиогр. 19 назв.

Ключевые слова: освоение территории, договор, договор о комплексном освоении территории, документация по планировке территории, инвестиции, правовая природа.

LEGAL NATURE AND STRUCTURE OF THE INTEGRATED URBAN DEVELOPMENT CONTRACT (COMPARATIVE ANALYSIS WITH THE DEVELOPMENT OF BUILT-UP AREAS TREATY)

The article considers legal issues related to a new treaty - the integrated development of the territory agreement. The author notes the special importance of the legal arrangements arising from the contract and the need for their particular regulations and provides a comparative analysis of the legislation. It is the purpose of this study to determine the essential features of the integrated development of the territory agreement for determination of the legal nature and structure of the contract. To achieve this goal the author set the task of comparing the contract to a similarly structured legal form, i.e. the development of built-up areas agreement, to identify common features and differences of these contracts. Nature for integrated development of the territory relations stipulates their legal regulation by means not only urban law, but also civil law rules. All this predetermines the specifics of the parties" contract obligations. The author analyses the legislation regulating this kind of relations, and based on this analysis abovementioned legislation contradictions are identified. A number of ambiguous examples from the arbitration courts practice are presented herein. General and specific scientific methods - dialectical, comparative-legal, logical, formal-legal were the methodological basis of

Смурова Екатерина Сергеевна - аспирант, Санкт-Петербургский государственный университет, Российская Федерация, 199034, Санкт-Петербург, Университетская наб., 7/9; [email protected]

Smurova Ekaterina S. - post-graduate student, St. Petersburg State University, 7/9, Universitetskaya nab., St. Petersburg, 199034, Russian Federation; [email protected]

the study. The author concludes the independence of the integrated development of the territory agreement and its civil law nature. The essential features of the integrated development of the territory agreement, namely an object consisting of two elements, target (focus) of the treaty and the specific subject composition constitute the result of the study. Refs 19.

Keywords: urban development, contract, integrated urban development contract, territory planning documents, investments, legal nature.

На сегодняшний день в российском градостроительном законодательстве существует ряд правовых конструкций, вопрос о правовой природе которых является спорным. Наибольший интерес из них представляет договор о комплексном освоении территории (далее - КОТ), правила о котором вступили в силу с 1 марта 2015 г.

Статья 46.4 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), посвященная договору о КОТ, расположена сразу после положений о договоре о развитии застроенной территории (далее - РЗТ) не случайно: большинство условий договоров совпадают. Комплексное освоение земельных участков и развитие застроенной территории являются двумя альтернативными процедурами застройки территорий населенных пунктов. Выбор в пользу той или иной процедуры зависит от ряда факторов, в том числе от масштабов планируемой строительной деятельности, экономических и юридических предпочтений инвестора, от проводимой в конкретном населенном пункте градостроительной политики, а также от некоторых обстоятельств (застроена территория или еще только подлежит застройке) .

Договор о КОТ является новым для российского законодательства; судебная практика и доктринальные исследования по данной тематике пока отсутствуют, поэтому целесообразно провести сравнительное исследование договора о КОТ с договором о РЗТ (далее - договоры), правила о котором содержатся в ст. 46.246.3 ГрК РФ.

Сторонами договоров выступают уполномоченный публичный орган, представляющий публично-правовое образование (в договоре о КОТ - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставляющие земельный участок, а в договоре о РЗТ - только орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории), и частный инвестор (граждане и юридические лица, признанные победителями аукциона; в договоре о КОТ - не любое, а исключительно юридическое лицо, признанное победителем аукциона на право заключения договора аренды, либо участник несостоявшегося аукциона).

Законодательно определены следующие условия договоров.

Под объектами договоров понимаются разные виды вновь создаваемого имущества, включая работы, находящиеся в сфере непосредственного публичного интереса и контроля. Обязательным условием договоров являются сведения о земельном участке, составляющем территорию (площадь и местоположение): в договоре о КОТ - кадастровый номер земельного участка, составляющего территорию; кадастровый учет земельного участка, предоставляемого для РЗТ, не осуществляется. По договору о РЗТ предоставляется застроенная территория (для развития); по договору о КОТ - незастроенная (для освоения).

Обязательства по разработке проекта планировки территории с проектом межевания территории (далее - документация) присущи как договору о КОТ, так и договору о РЗТ: частный субъект обязан подготовить документацию (подп. 3 п. 3 ст. 46.2, подп. 2 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ), а публичный субъект обязан утвердить (при РЗТ - подп. 7 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ)/обеспечить рассмотрение и утверждение документации (подп. 5 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ). В Постановлении от 3 апреля 2012 г. № 17043/11 Президиум ВАС РФ указал, что публично-правовые обязанности, непосредственно связанные с выполнением государственными органами властно-распорядительных функций (обеспечить подготовку и своевременное принятие распорядительных документов, оказать содействие в выделении лимитов на газоснабжение и т. п.), не могут быть квалифицированы в качестве гражданско-правовых обязательств. Такая правовая позиция означает, что инвестор, заключивший с публично-правовым образованием контракт на реализацию проекта, не вправе на основании этого контракта требовать от публичного органа исполнения возложенных на него функций . В данном же случае указанные правовые позиции, полагаю, применению не подлежат, так как законодатель сам выделил договоры о РЗТ и КОТ из общего массива договоров, установив в них некоторые исключительные условия.

Считаю, что применительно к обязательству не случайно используется термин не «проверка», а «рассмотрение», так как проверка является обязанностью публичного субъекта (если данный вопрос отнесен к его компетенции), возникающей в силу положений закона, а рассмотрение - это обязательство, возникающее из договора, некая дополнительная гарантия, как и создание необходимых условий для ее утверждения, что призвано минимизировать риски частного субъекта, обеспечивая его дополнительной публичной поддержкой. С одной стороны, государство, вступая в гражданский оборот, должно отказаться от некоторых только ему присущих возможностей, входящих в противоречие с общими принципами гражданского права (например, с принципом равенства участников), но, с другой - сам статус публичного субъекта, так или иначе, будет проявляться и в гражданско-правовых договорных отношениях. И здесь самое главное - чтобы участие государства не изменило саму суть данных отношений как отношений гражданско-правового характера. Особенности правового статуса публичного субъекта заключаются в том, что реализация им градостроительных функций влечет необходимость использования гражданско-правовых средств, что приводит к необходимости участия в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, и предопределяет необходимость их выступления в качестве самостоятельного субъекта гражданского права .

Обязательство частного субъекта осуществить образование земельных участков из земельного участка, составляющего территорию, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории включено только в договор о КОТ (подп. 4 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ).

Исключительно договору о РЗТ присущи следующие условия: обязательство частного субъекта создать либо приобрести и передать в публичную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений (подп. 4 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ); обязательство публичного субъекта принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (подп. 8 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ);

обязательство частного субъекта уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (подп. 5 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ). Отдельным этапом, характерным для КОТ, является осуществление мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению, - его выполнение всегда возлагается на частного субъекта (подп. 3 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ).

Следующим этапом является строительство в границах территории, которое включает в себя строительство объектов инфраструктуры и строительство иных объектов капитального строительства, которое должно осуществляться в соответствии с утвержденной документацией (условие о целевом использовании объекта) после заключения дополнительного соглашения, содержащего график осуществления мероприятий по освоению данной территории в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Обязательство частного субъекта осуществить строительство на территории (для договора о РЗТ, подп. 6 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ) и обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (для договора о КОТ, подп. 7 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ) являются существенными условиями договоров. Следует отметить, что если при РЗТ обязанность по строительству присуща только частному субъекту, то обязательства по осуществлению мероприятий, касающихся освоения территории, могут быть возложены как на частного, так и на публичного субъекта. Причем обязательство частного субъекта осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с объектами инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки территории определено не как существенное, а как возможное условие договора о КОТ (подп. 3 п. 6 ст. 46.4 ГрК РФ).

Существенным условием договора о КОТ является также и обязательство частного или публичного субъекта осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур (далее - объекты инфраструктуры) в соответствии с документацией (подп. 6 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ). Аналогичное условие договора о РЗТ - обязательство частного субъекта осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур - является возможным условием договора о РЗТ (подп. 1 п. 4 ст. 46.2 ГрК РФ). Причем в договоре о КОТ обязательство по строительству объектов инфраструктуры может быть возложено как на частного, так и на публичного субъекта. В последнем случае остаются нерешенными следующие вопросы: во-первых, кому в таком случае публичный субъект будет оказывать содействие при проведении мероприятий по освоению территории; во-вторых, каким образом публичный субъект будет привлекаться к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств?

Пунктом 3 ст. 46.4 ГрК рФ установлено, что «договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи», в то время как в п. 6 ч. 5 ст. 46.4 ГрК РФ речь идет уже об одном обязательстве по строительству объектов инфраструктуры. Несмотря на данное положение, полагаю, что обязанности по строительству объектов инфраструктуры могут распределяться между сторонами (например, частный субъект строит все объекты транспортной, а публичный - остальной инфраструктуры).

Построенные объекты инфраструктуры после завершения строительства могут быть переданы публичному субъекту, при этом должны быть указаны виды объектов, подлежащих по окончании строительства передаче в публичную собственность (для договоров о РЗТ, подп. 2 п. 4 ст. 46.2 ГрК РФ), обязательства частного субъекта передать в публичную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств частного субъекта, перечень данных объектов и условий их передачи (для договора о КОТ, подп. 2 п. 6 ст. 46.4 ГрК РФ). Принимая во внимание, что в обмен на передаваемое в публичную собственность недвижимое имущество инвестор не получает какого-либо встречного материального предоставления, суды нередко отдают предпочтение конструкции простого товарищества, квалифицируя заключенные между инвесторами и публично-правовыми образованиями контракты как договоры о совместной деятельности . Видимо, поводом к такой квалификации служат также п. 1 ст. 1042 ГК РФ, согласно которому вкладом по договору о совместной деятельности может быть все что угодно, включая профессиональные и иные знания, навыки и умения, деловую репутацию и связи, и нормы п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в соответствии с которым создаваемые по таким контрактам объекты признаются общей долевой собственностью сторон договора . Некоторые же суды, напротив, указывают, что подобные договоры, исходя из направленности воли сторон и характера обязанностей публично-правового образования, не могут быть квалифицированы в качестве договоров о совместной деятельности .

Срок (действия) договора является существенным условием обоих договоров (подп. 10 п. 3 ст. 46.2, подп. 8 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ), договоры являются долгосрочными. Правильное определение срока является одним из условий успешной реализации проекта.

Договор о РЗТ в качестве существенного условия включает также обязательство публичного субъекта предоставить частному субъекту без проведения торгов земельные участки (подп. 9 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ). Очевидно, что застройщик вкладывает значительные средства (собственные или привлеченные) в новое строительство, реконструкцию объектов, расположенных на территории. Возникает вопрос о наличии встречного предоставления. Так как инвесторы для заключения инвестиционных контрактов выбирались по результатам торгов, их повторное участие в аукционах уже в отношении земельных участков в принципе лишено смысла. Исходя из существенных условий инвестиционных контрактов, обязательств сторон по ним, целей их заключения, а также задач, реализация договоров должна осуществляться в едином правовом режиме, в частности с предоставлением инвесторам испрашиваемых земельных участков без проведения торгов . Иной подход приведет к аукционам в отношении земельных участков, к развитию которых инвесторы уже приступили на законном основании, тогда проведение торгов может повлечь за собой нарушение прав и законных интересов инвесторов в связи с тем, что земельные участки могут быть предоставлены третьим лицам и это приведет к невозможности исполнения инвестиционных контрактов и причинит инвесторам значительные убытки в виде расходов, понесенных на развитие застроенной территории, и неполученных доходов от реализации инвестиционных контрактов .

Последним существенным условием договоров является условие об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (подп. 11 п. 3 ст. 46.2, подп. 9 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ). Стабильность договоров и положения частного субъекта как экономически слабой стороны обеспечивается положением законодательства о том, что договор может быть досрочно расторгнут по инициативе одной из сторон только на основании решения суда. Согласно п. 9 ст. 46.4 ГрК РФ договор о КОТ может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда. В договоре о РЗТ предусмотрены основания для отказа сторон от исполнения договора - неисполнение другой стороной отдельных обязательств (п. 9, 10 ст. 26.2 ГрК РФ).

В ГрК РФ определены также некоторые иные условия, которые могут быть включены в договоры, к ним относятся: способы и размер обеспечения исполнения/выполнения договора/обязательств частным субъектом (подп. 4 п. 4 ст. 46.2, подп. 1 п. 6 ст. 46.4 ГрК РФ); обязательство публичного субъекта обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры строительство и (или) реконструкцию за границами территории объектов коммунальной инфраструктуры (подп. 5 п. 4 ст. 46.2, подп. 4 п. 6 ст. 46.4 ГрК РФ).

Дополнительно для договоров о РЗТ определены условия и объем участия публичного субъекта в развитии застроенной территории (подп. 3 п. 4 ст. 46.2 ГрК РФ). А. А. Кузин констатирует тот факт, что необходимо обеспечить такое участие государства в гражданско-правовых отношениях, которое в полной мере позволило бы соблюсти интересы всех участников имущественного оборота как юридически равных субъектов, находящихся не в публично-правовых, а в частноправовых отношениях друг с другом. Публичное начало, связанное с участием Российской Федерации в гражданско-правовых договорных отношениях, в правовой регламентации таких отношений должно иметь определенный предел .

Договорами могут быть предусмотрены и иные условия (подп. 5 п. 6 ст. 46.4 ГрК РФ).

Относительно правовой природы договора о развитии застроенной территории в литературе существуют три точки зрения, которые применимы и к договорам о комплексном освоении территории, являющимся родственными.

Сторонники одной позиции полагают указанный договор публично-правовым, реализуемым в рамках административно-договорного процесса . Ю. В. Поднавознова делает вывод о комплексном характере понятия «развитие застроенной территории», правовое регулирование которого осуществляется нормами различных отраслей права (в частности, гражданского и земельного) . Однако в данном случае такие принципы, как принцип добровольности заключения частным инвестором инвестиционного соглашения и вступления в инвестиционные правоотношения, принцип равенства участников соглашения, принцип недопустимости одностороннего изменения условий инвестиционного соглашения, закрепляющий гарантии прав и законных интересов в отношениях с публичным органом, определяют частноправовую природу отношений, возникающих в результате заключения инвестиционного соглашения . Реализация административных функций публичным субъектом не самоцель, а лишь этапы достижения единой цели, которая заключается непосредственно в развитии застроенной территории / комплексном освоении территории. Исключив административную

составляющую из перечня обязанностей сторон по договору, можно утверждать, что предметом договора является строительство объектов инфраструктуры. Функции публичного субъекта, связанные с утверждением документации, принятием решения о проведении аукциона, проведением аукциона на право заключить договор и с предоставлением застройщику земельных участков для строительства , следует квалифицировать не более как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

Сторонники другой позиции исходят из отдельных особенностей рассматриваемого договора, акцентируя внимание на его социально полезной цели, наличии в нем начал государственно-частного партнерства либо комбинируя эти понятия (В. В. Глазов , Г. В. Манасян , С. О. Бочков ).

Сторонники третьей позиции придерживаются мнения о гражданско-правовой природе этого договора. Так, Е. Б. Козлова обращает внимание на его отяго-щенность публичным элементом, которая в целом не влияет на его гражданско-правовую природу, обусловленную специфической целью договора . М. А. Ляхова полагает, что гражданско-правовая природа данного договора обусловлена тем, что стороны договора опосредованно получают прибыль: часть возведенного жилья может быть передана в собственность публично-правового образования . При этом правовая природа данных правоотношений ввиду участия публично-правового образования не меняется - они основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников .

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о самостоятельности договора о комплексном освоении территории и выделить следующие признаки договора о комплексном освоении территории: во-первых, самостоятельный предмет договора, имеющий сложный характер (состоящий из двух элементов: материального - введенные в эксплуатацию объекты инфраструктуры; юридического - разработанная документация); во-вторых, направленность договора - реализация инвестиционного проекта и общественно значимая цель (обеспечение благоприятных, комфортных условий проживания и безопасной среды жизнедеятельности путем строительства и ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры в границах территории); наконец, в-третьих, особый субъектный состав.

Источники и литература

1. Шарапов В. В. Развитие застроенных территорий // Право и экономика. 2008. № 2. С. 20-25.

2. Андрианов Н. А. Правовые проблемы участия застройщиков в развитии социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры территорий. 2013 // СПС «КонсультантПлюс».

3. Аракельян Н. В. Правовое регулирование градостроительной деятельности: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. 2010, Краснодар.

4. Постановление ФАС Московского округа от 5 апреля 2013 г. по делу № А40-5149/11-77-42; Постановление ФАС Московского округа от 21 марта 2013 г. по делу № А40-8600/12-126-78; Постановление ФАС Московского округа от 12 февраля 2013 г. по делу № А40-105480/11-54-692; Постановление ФАС Московского округа от 26 декабря 2012 г. по делу № А40-30007/12-126-275 // СПС «КонсультантПлюс».

5. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЭ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

6. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 мая 2012 г. по делу № А81-92/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 марта 2013 г. по делу № А75-4586/2011 // СПС «КонсультантПлюс».

7. Ганжала В. А. Некоторые вопросы применения законодательства о развитии застроенных территорий // Закон. 2013. № 5. С. 104-107.

8. Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2012 г. по делу № А40-54534/11-60-334 // СПС «КонсультантПлюс».

9. Кузин А. А. Участие Российской Федерации в гражданско-правовых договорных отношениях: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008.

10. Бахрах Д. Н. Административное право России: учебник для вузов. М., 2011.

11. Поднавознова Ю. В. Правовое значение договора о развитии застроенной территории: дефиниции, коллизии, перспективы применения // Вестник СГАП. 2009. № 2. С. 77-81.

12. Публично-частное партнерство в России и зарубежных странах: правовые аспекты / под ред. В. Ф. Попондопуло, Н. А. Шевелевой. М., 2015.

13. Козлова Е. Б. Особенности предметов договоров, опосредующих строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости // Правовые вопросы строительства. 2012. № 2. С. 30-32.

14. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ / под ред. В. В. Глазова. М., 2007.

15. Манасян Г. В. Обеспечение реализации жилищных прав граждан при исполнении договора о развитии застроенной территории // Вестн. Тверского гос. ун-та. 2009. Сер. «Право». Вып. 14. С. 102-109.

16. Бочков С. О. Развитие государственно-частного партнерства в инвестиционных проектах в сфере капитального строительства в городе Москве // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2008. № 35.

17. Козлова Е. Б. Особенности предметов договоров, опосредующих строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости // Правовые вопросы строительства. 2012. № 2.

18. Ляхова М. А. Правовая природа договора о развитии застроенной территории // Актуальные проблемы российского права. 2014. № 5. С. 834-841.

19. Попондопуло В. Ф. Правовой режим предпринимательства. СПб., 1994.

1. Sharapov V. V. Razvitie zastroennykh territorii . Pravo iekonomika , 2008, no. 2, pp. 20-25. (In Russian)

2. Andrianov N. A. Pravovye problemy uchastiia zastroishchikov v razvitii sotsial"noi i dorozhno-transportnoi infrastruktury territorii. 2013 . SPS «Konsul"tantPlius» . (In Russian)

3. Arakel"ian N. V. Pravovoe regulirovanie gradostroitel"noi deiatel"nosti. Autoref. Diss kand. iurid. nauk . Krasnodar, 2010 (In Russian).

4. Postanovlenie FAS Moskovskogo okruga ot 5 aprelia 2013 g. po delu № A40-5149/11-77-42; Postanovlenie FAS Moskovskogo okruga ot 21 marta 2013 g. po delu № A40-8600/12-126-78; Postanovlenie FAS Moskovskogo okruga ot 12 fevralia 2013 g. po delu № A40-105480/11-54-692; Postanovlenie FAS Moskovskogo okruga ot 26 dekabria 2012 g. po delu № A40-30007/12-126-275 . SPS «Konsul"tantPlius» . (In Russian)

5. Federal"nyi zakon ot 25 fevralia 1999 g. № 39-FZ «Ob investitsionnoi deiatel"nosti v Rossiiskoi Federatsii, osushchestvliaemoi v forme kapital"nykh vlozhenii» . SZ RF , 1999, no. 9, art. 1096. (In Russian)

6. Postanovlenie FAS Zapadno-Sibirskogo okruga ot 14 maia 2012 g. po delu № A81-92/2009; Postanovlenie FAS Zapadno-Sibirskogo okruga ot 7 marta 2013 g. po delu № A75-4586/2011 . SPS «Konsul"tantPlius» . (In Russian)

7. Ganzhala V. A. Nekotorye voprosy primeneniia zakonodatel"stva o razvitii zastroennykh territorii . Zakon , 2013, no. 5, pp. 104-107. (In Russian)

8. Postanovlenie FAS Moskovskogo okruga ot 29 marta 2012 g. po delu № A40-54534/11-60-334 . SPS «Konsul"tantPlius» . (In Russian)

9. Kuzin A. A. Uchastie Rossiiskoi Federatsii v grazhdansko-pravovykh dogovornykh otnosheniiakh. Aurhoref. Dis. kand. iurid. nauk . Moscow, 2008. (In Russian)

10. Bachrach D. N. Administrativnoe pravo Rossii: uchebnik dlia vuzov . Moscow, 2011. (In Russian)

11. Podnavoznova Y. Pravovoe znachenie dogovora o razvitii zastroennoi territorii: definitsii, kollizii, perspektivy primeneniia . Vestnik SGAP . 2009, no. 2, pp. 77-81. (In Russian)

12. Publichno-chastnoe partnerstvo v Rossii i zarubezhnykh stranakh: pravovye aspekty . Eds V. F. Popondopulo, N. A. Sheveleva. Moscow, 2015. (In Russian)

13. Kozlova E. B. Osobennosti predmetov dogovorov, oposreduiushchikh stroitel"nuiu deiatel"nost" v sfere sozdaniia ob"ektov nedvizhimosti . Pravovye voprosy stroitel"stva , 2012, no. 2, pp. 30-32. (In Russian)

14. Kommentarii k Zhilishchnomu kodeksu Rossiiskoi Federatsii ot 29 dekabria 2004 g. № 188-FZ . Ed. by. V. V. Glazov. Moscow, 2007. (In Russian)

15. Manasyan G. V. Obespechenie realizatsii zhilishchnykh prav grazhdan pri ispolnenii dogovora o razvitii zastroennoi territorii . Vestnik Tverskogo gosudarstvennogo universiteta , 2009, A series of «law», vol. 14, pp. 102-109. (In Russian)

16. Bochkov S. O. Razvitie gosudarstvenno-chastnogo partnerstva v investitsionnykh proektakh v sfere kapital"nogo stroitel"stva v gorode Moskve . Nedvizhimost" i investitsii. Pravovoe regulirovanie , 2008, no. 35. (In Russian)

17. Kozlova E. B. Osobennosti predmetov dogovorov, oposreduiushchikh stroitel"nuiu deiatel"nost" v sfere sozdaniia ob"ektov nedvizhimosti . Pravovye voprosy stroitel"stva , 2012, no. 2. (In Russian)

18. Lyakhova M. A. Pravovaia priroda dogovora o razvitii zastroennoi territorii . Aktualnye problemy rossiiskogo prava . 2014, no. 5, pp. 834-841. (In Russian)

19. Popondopulo V. F. Pravovoi rezhim predprinimatel"stva . St. Petersburg, 1994. (In Russian)

В договоре аренды земельного участка заключенным нами с департаментом государственного имущества и земельных отношений забайкальского края есть пункт в котором предусмотрено что арендатор обязуется безвозмездно передать в муниципальную собственность городского округа объекты инженерной инфраструктуры по окончании их строительства и ввода в эксплуатацию. Перечень объектов условия и порядок их передачи устанавливаются соглашением (договором) между уполномоченным органом местного самоуправления и собственником таких объектов.Мы являемся арендаторами при этом после ввода домов ни какие объекты инженерной инфраструктуры мы ни в свою собственность не оформляли ни городу не предавали. Соглашение с городом о передачи ни какого тоже не подписывали. Департамент вышел в суд с требованием об обязании нас передать в муниципальную собственность инженерных сетей. Насколько обоснованны их действия?

Ответ

Правомерность требований администрации зависит от детальных условий договора аренды. Между тем, если арендатор не заключал с уполномоченным органом соглашение о передаче объектов в собственность муниципалитета и перечень таких объектов не утвержден, требования арендодателя могут быть признаны неправомерными.

Следует учитывать, что договор аренды может содержать условия о передаче объектов инженерной инфраструктуры по окончании строительства в муниципальную собственность за плату или бесплатно. Это подтверждает и судебная практика (см. постановление 9 ААС от 02.05.12 № , Постановление АС УО от 15.09.2014 № А50-23755/2013).

При этом, в случае неисполнения условий договора, муниципалитет может обратиться в суд с требованием об обязании арендатора (застройщика) передать в муниципальную собственность инженерные коммуникации - см. например, Постановление 13 ААС от 12.01.2015 № А21-10663/2013 .

Однако применительно к рассматриваемому вопросу, стороны не заключили соглашение о передаче объектов в собственность муниципалитета, перечень объектов инженерной инфраструктуры сторонами не согласован, сети в собственность арендатора оформлены не были, в связи с чем, требования арендодателя могут быть оспорены.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«Основной вопрос: застройщика жилого массива вынуждают построить за свой счет еще и объекты социальной инфраструктуры или профинансировать их будущее строительство. Можно ли противодействовать этому законными мерами?

Решение: это зависит от того, на чьем земельном участке компания планирует осуществить свой инвестпроект (собственном или публичном), а также от того, какими мерами ее вынуждают к этому (некоторые действия государственных органов достаточно просто оспорить).

В современных условиях темпы коммерческого и жилищного строительства значительно превышают прогнозные, заложенные в документах территориального планирования. По этой причине возникает нехватка объектов социальной инфраструктуры (далее по тексту также - социальные объекты), необходимых для обеспечения минимального уровня жизни населения. При строительстве массива жилых комплексов население конкретного района увеличивается, а значит, нагрузка на существующие объекты транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры (поликлиники, школы, детские сады, организации бытового обслуживания и торговли, культуры, спорта, досуга и т. д.) возрастает. Но расходы на строительство таких объектов в государственных или муниципальных бюджетах чаще всего не запланированы. Поэтому на практике нередко решение этого вопроса возлагается на строительный бизнес: как застройщиков, так и инвесторов (далее по тексту - компания, застройщик). Однако вопрос о том, каким образом следует оформлять такие обязательства застройщика, однозначно до сих пор не решен. Точнее, он урегулирован лишь в отдельных случаях. Так, специальная госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем <…>» (утв.) предусматривает, что готовые социальные объекты, созданные за счет застройщиков, безвозмездно передаются муниципальному образованию в собственность либо предоставляются ему в аренду до полного или частичного возмещения затрат застройщика.

В иных случаях органам власти приходится самим изобретать механизмы возложения на застройщика обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры.

Строительство на государственных или муниципальных земельных участках

Если строительство планируется на публичном земельном участке, возможны следующие варианты возложения на застройщика обязательств по строительству социальных объектов.

Nota bene!

Под инженерной инфраструктурой обычно понимается система коммуникаций объектов водоснабжения, канализации, тепло-, электро- и газоснабжения, связи (электрические и иные сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и т. д.).

Развитие застроенных территорий. В некоторых случаях закон прямо предусматривает возможность возложения обязательств по строительству социальной инфраструктуры на застройщика. Например, в договор о развитии застроенных территорий может быть включено условие об обязанности компании осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застроенной территории ( , ч. 4 ст. 46.2 ГрК РФ). Договор может содержать условия о передаче этих объектов по окончании строительства в муниципальную собственность за плату или бесплатно. Это подтверждает и судебная практика (см. ).*

Комплексное освоение участка в целях жилищного строительства. Муниципальный или государственный орган власти может предоставлять земельные участки застройщикам для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексное освоение включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования ( ст. 30.2 ЗК РФ).

Формулировка о том, что работы застройщика могут включать в себя не только жилищное, но и иное строительство, с одной стороны, позволяет предусмотреть в договоре условие о возложении на застройщика обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры.

С другой стороны, в рамках договора аренды для комплексного освоения закон прямо говорит лишь об обязанности по обустройству территории в виде работ по строительству объектов именно инженерной (а не социальной) инфраструктуры, которые затем застройщик передает в муниципальную собственность на договорных условиях: возмездно или безвозмездно ( п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ, см. , ). Включать же в договор иные требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, которые влекут за собой дополнительные расходы победителя аукциона, недопустимо ( ст. 38.2 ЗК РФ). Тем самым договор аренды земельного участка для комплексного освоения может предусматривать обязанность застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры. Но условие об обязанности по безвозмездной или возмездной передаче таких объектов в государственную или муниципальную собственность может рассматриваться как противоречащее статьи 38.2. Земельного кодекса. Поэтому компания скорее всего вправе оспорить такое условие договора как противоречащее закону. Правда, в судебной практике аналогичных дел пока нет - возможно, причина в том, что территорий для комплексного освоения земельных участков не так много.

Инвестиционные договоры (контракты). При строительстве на государственных (муниципальных) участках по-прежнему распространена практика заключения инвестиционных контрактов. Предметом такого контракта может быть реализация инвестиционного проекта, который включает в себя инвестирование и производство строительных и подготовительных работ, например, по сносу имеющихся зданий и сооружений и строительству жилых домов с объектами социальной инфраструктуры, а также инженерной инфраструктуры. Результат инвестиционной деятельности распределяется между участниками инвестконтракта согласно условиям этого контракта (см. , ).

Иногда в инвестконтрактах обязательство компании по созданию объектов социальной инфраструктуры выглядит иначе. Компанию не обязывают самостоятельно строить эти объекты, но в инвестконтракт включается условие о ее финансовом участии в развитии социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры города. Такую практику суды признают соответствующей действующему законодательству: в силу принципа свободы договоров ( ГК РФ) стороны свободны в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом ( , ).

Проблема здесь кроется в следующем: обычно компания, заинтересованная в осуществлении своего строительного проекта, просто вынуждена согласиться на финансирование инфраструктуры, потому что иначе с ней не заключат инвестконтракт и не выдадут необходимую разрешительную документацию. При этом компания не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя обязательства по перечислению денежных средств на создание инфраструктуры ( , ГК РФ). Но вот потребовать от органов власти выдачи необходимой разрешительной документации на том основании, что она перечислила деньги на финансирование инфраструктуры, компания не вправе: публично-правовые (властно-распорядительные) полномочия госорганов не являются встречными гражданско-правовыми обязанностями по отношению к обязательствам компании в части финансирования создания инфраструктуры. Понудить к исполнению публично-правовых полномочий можно только путем оспаривания действий, бездействия, незаконных решений (). Поэтому нужно учитывать, что, если компания подписала такой договор, оспорить положения об обязанности построить или профинансировать строительство объектов социальной инфраструктуры скорее всего не получится.

Строительство на собственном земельном участке

Nota bene!

Возможен такой вариант соглашения, при котором застройщика вместо участия в создании новой инфраструктуры обязывают выплатить компенсацию за нагрузку на уже имеющуюся инфраструктуру ( , ).

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов ( п. 1 ст. 40 ЗК РФ). Но существует ряд ограничений, при наличии которых жилая застройка даже на своем участке ограничена. Например, в муниципальном бюджете обеспечение территории планируемой застройки социальной инфраструктурой не запланировано или отсрочено на неприемлемый для застройщика срок. Значит, после введения в эксплуатацию новых жилых комплексов возрастет нагрузка на уже существующую социальную инфраструктуру.

Закон не обязывает частных собственников земельных участков обеспечивать создание объектов социального значения на территории жилой застройки, которая располагается на данном участке. Поэтому на законном основании обязать застройщика, который планирует строительство или реконструкцию на собственном участке, возвести также объекты социальной инфраструктуры невозможно. Но государственные и муниципальные органы нередко используют различные меры воздействия, чтобы вынудить застройщика все-таки взять на себя такое обязательство (иначе застройщик не сможет получить необходимые для строительства согласования). Причем нередко это делается на внешне правомерных основаниях, поскольку соответствующие нормы содержатся в региональном законодательстве. Но в большинстве случаев застройщик может успешно оспорить такие действия (бездействие).

Отказ в выдаче градостроительного плана

Чтобы начать строительство на собственном участке, компании нужно оформить ряд ключевых документов, в частности разрешение на строительство. Оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка ( ст. 51 ГрК РФ). Но для получения разрешения на строительство компании нужно вместе с заявлением представить и другой документ - градостроительный план ( ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

По заявлению физического или юридического лица орган местного самоуправления в течение 30 дней обязан осуществить подготовку градостроительного плана земельного участка, утвердить его и выдать заявителю ( ст. 46 ГрК РФ).

Nota bene!

Если участок для строительства предоставлен по договору о развитии застроенной территории, то застройщик может покрывать свои затраты за счет средств, полученных от дольщиков. Но он не вправе направлять эти средства на строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры ( ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве <…>»).

Возможные препятствия при получении градостроительного плана. Зачастую муниципальные органы создают препоны в выдаче градостроительного плана, если застройщик не планирует одновременно со строительством жилого объекта строить объекты социальной инфраструктуры. Например, застройщика ставят перед фактом, что градостроительный план он получит, только если самостоятельно разработает документацию по планировке территории и при застройке учтет утвержденные в ней требования. Дело в том, что именно проект планировки территории содержит расчет потребности конкретной территории в социальной инфраструктуре ( ст. 42 ГрК РФ). До тех пор, пока она не разработана и не утверждена, у органов власти нет оснований отказывать застройщику в строительстве в связи с нехваткой объектов социальной инфраструктуры. Органы власти руководствуются следующей логикой. Если, получив отказ в выдаче градостроительного плана, застройщик передумает застраивать свой участок, тем самым в соответствующем районе отпадет риск возрастания нагрузки на уже существующие объекты социальной инфраструктуры. Если же застройщик согласится разработать документацию по планировке территории, а госорган в установленном порядке ее утвердит, то возможно развитие одной из двух ситуаций. Первая - застройщик заключает с государственным органом соглашение, по которому наряду со своими объектами возводит за свой счет объекты социальной инфраструктуры и передает их публичному образованию на согласованных условиях. Вторая - застройщик начинает строительство только своих объектов, но замораживает этот проект до того, как органы власти создадут за счет бюджетных средств запланированные объекты инфраструктуры, что опять же исключает нагрузку на уже существующие объекты.

В некоторых субъектах на уровне регионального или местного законодательства прямо закреплено, что подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется, только если такой участок входит в состав территории, в отношении которой утверждены проект планировки и проект межевания (см., например, <…> при подготовке, утверждении, регистрации и выдаче градостроительных планов земельных участков, утв. приказом Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 11.06.09 № 96). В связи с этим, если в отношении территории планируемой застройки такой документации нет, а застройщик отказывается самостоятельно ее разработать и представить на утверждение, в выдаче градостроительного плана застройщикам отказывают.

Оспаривание действий (бездействия) органов власти. Эти требования, возможно, справедливые по сути (во всяком случае полезные для будущих жителей застраиваемых территорий), не являются законными и формально не соответствуют положениям Градостроительного кодекса. Во-первых, сам по себе градостроительный план участка не содержит информации о расчетах обеспеченности строящегося или реконструируемого объекта социальной инфраструктурой, включенных в состав проекта планировки территории ( ст. 45 ГрК РФ). В нем содержится лишь информация из документа более высокого уровня - правил землепользования и застройки. Например, информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства (см. градостроительного плана земельного участка, утв. приказом Минрегиона России от 10.05.11 № 207).

Во-вторых, Градостроительный кодекс не предусматривает такого основания для отказа в выдаче градостроительного плана участка, как отсутствие утвержденных проектов планировки и межевания территории. Более того, Градостроительный кодекс вообще не предусматривает возможность отказа в выдаче градостроительных планов, а значит, основания для неисполнения их обязанности по выдаче этого плана не могут быть установлены нормативным актом органа местного самоуправления: это приведет к необоснованному ограничению прав, предусмотренных федеральным законодательством (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.04.13 по делу № А53-24542/2012).

По указанным причинам суды чаще всего признают такие отказы неправомерными ( , ).

Дополнительные согласования до выдачи градостроительного плана

В некоторых регионах распространена практика по введению требований о согласовании тех или иных решений, связанных с размещением конкретного объекта на земельном участке, еще до выдачи градостроительного плана. Часто именно на этой стадии государственные или муниципальные органы пытаются приостановить согласование строительства объектов, которые не будут обеспечены определенной инфраструктурой.

Однако суды указывают, что для выдачи градостроительных планов требовать дополнительных согласований, получения дополнительных документов или внесения изменений в представленные документы неправомерно. Так, на стадии выдачи градостроительного плана госорган (или орган местного самоуправления) не вправе давать оценку намерениям заявителя по строительству объекта недвижимости, проверять соответствие разработанных заявителем проектных решений требованиям обязательных правил ( , Северо-Кавказского округа от 12.11.12 по делу № А53-25291/2011). К тому же градостроительный план носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по возможной застройке участка или реконструкции расположенных на участке объектов недвижимости, а его выдача не предрешает возможность получения разрешения на строительство.

Суды признают отказ в выдаче градостроительного плана правомерным только в двух основных случаях: если заявитель не представил необходимые документы (либо они не соответствуют нормативным требованиям), а также если участок вообще не подлежит застройке. В первой ситуации речь идет о документах, в которых содержатся сведения, подлежащие внесению в градостроительный план согласно статьи 44 Градостроительного кодекса (например, технические условия на участок). Без них невозможно заполнить и оформить градостроительный план ( , ). Но, как уже отмечалось выше, информация об обеспеченности территории объектами социальной инфраструктуры в градостроительном плане земельного участка не указывается, поэтому требовать такие документы неправомерно.

Во второй ситуации имеется в виду, что на участке вообще запрещено строительство: например, он находится за границами красных линий, на землях общего пользования (). Но и в этом случае судебная практика неоднородна: существует позиция, что, даже если строительство на участке запрещено, градостроительный план все равно должен выдаваться ().

Создание социальных объектов при комплексном освоении территории по сути тоже не урегулировано

Часто ли обязанность застройщиков по созданию объектов социального назначения включается в договоры аренды для комплексного освоения территорий?
- Вопросы участия застройщиков в обеспечении территорий объектами социальной и транспортной инфраструктуры на сегодняшний день законом не урегулированы. Сама возможность включения в договор с застройщиком обязательств по строительству объектов социального назначения прямо предусмотрена лишь применительно в отношении развития уже застроенных территорий ( п. 4 ст. 46.2 ГрК РФ) и косвенно - к аренде земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства ( п. 3, ст. 38.2 ЗК РФ). Но эти модели на практике применяются нечасто: первая - из-за отсутствия свободных участков, вторая - из-за отсутствия правил землепользования и застройки (как, например, в Москве), а также из-за специальных требований к территории, в отношении которой может заключаться такой договор ( ст. 46.1 ГрК РФ). Тем не менее абсолютное большинство муниципалитетов обусловливает предоставление земельных участков для строительства принятием застройщиком обязательств по развитию социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры.

- Какими договорами чаще всего оформляются подобные договоренности?
- Чаще всего соглашениями об участии застройщика в социально-экономическом развитии, а также инвестиционными договорами и т. п. Причем раньше контракты, по которым предполагается передача части построенных объектов публичному образованию, суды нередко квалифицировали как договоры о совместной деятельности. Сейчас практика идет по пути квалификации таких соглашений как не поименованных в ГК РФ договоров ( , ). Несмотря на отсутствие прямого законодательного регулирования строительства или финансирования застройщиками таких объектов, суды, в том числе на уровне ВАС РФ, считают, что подобные соглашения не противоречат законодательству и должны исполняться компанией с учетом общих принципов исполнения обязательств».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

2. Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

3. По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье - договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

4. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

5. Условиями договора о комплексном освоении территории являются:

1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);

2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье - лицо, заключившее договор), подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;

4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;

6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;

8) срок действия договора;

9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.

6. Договор может содержать:

1) способы и размер обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора;

2) обязательство лица, заключившего договор, передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с указанными в пункте 6 части 5 настоящей статьи объектами в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки осуществления строительства;

4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

5) иные условия.

7. Стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

8. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

9. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

Градостроительный кодекс (ГрК) РФ специализируется на регулировании градостроительной деятельности, направленной на развитие территорий городов, различных поселений и отдельных (связанных с этими работами, услугами) отношений. Способствует обеспечению стабильного развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования. Контролирует сбалансированность учёта экономических, экологических, социальных и т.п.факторов при осуществлении градостроительных работ. Провозглашает обеспечение лицам с инвалидностью надлежащих условий для их беспрепятственного доступа к объектам различного назначения. Поднимает такие вопросы, как участие людей и их объединений в осуществлении градостроительства, обеспечение свободы подобного участия, ответственность органов государственной власти нашей страны, госструктур власти субъектов РФ и местного самоуправления за обеспечение достойных условий жизнедеятельности человека и т.д.