Ремонт в счет аренды как оформить. Арендные каникулы – новое понятие

Рассмотрим на нескольких примерах, какие конфликтные ситуации могут возникнуть у арендатора и арендодателя при ремонте арендованных зданий (помещений).

Ремонт за счет арендодателя

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Зачастую в договоре аренды стороны устанавливают, что стоимость ремонтных работ оплачивается в счет внесения арендатором арендной платы. При этом стороны подписывают акт о зачете затрат на ремонт и сумм, причитающихся по договору аренды.

ВНИМАНИЕ!

При осуществлении зачета во внимание принимаются суммы, срок оплаты по которым наступил на дату зачета. Иными словами, арендные платежи не могут быть зачтены, если срок их внесения не наступил.

В рассматриваемом случае ремонтные работы осуществляются фактически за счет арендодателя, который вправе учесть затраты на ремонт в своем бухгалтерском и налоговом учете (п. 2 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.99 № ЗЗн, и ст. 260 НК РФ соответственно).

В арбитражной практике имеется такой случай. Налоговый орган, осуществив налоговую проверку арендодателя, пришел к выводу, что затраты на проведение ремонтных работ не могли быть учтены арендодателем в целях исчисления налога на прибыль, поскольку:

— договоры подряда на осуществление ремонтных работ были заключены от имени арендаторов;

Затраты на ремонт подрядчикам были оплачены непосредственно арендаторами.

Таким образом, по мнению налогового органа, арендодателем допущено занижение налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор обратился с иском в арбитражный суд. Суд, исследовав обстоятельства дела, установил, что в соответствии с заключенными договорами аренды оплата стоимости ремонтных работ осуществлялась арендаторами в счет внесения арендной платы. Иными словами, арендодатель на стоимость ремонтных работ недополучил арендную плату. Суд пришел к выводу, что при таких обстоятельствах арендодатель правомерно учел расходы на ремонт в целях налогообложения. Тот факт, что оплата стоимости ремонтных работ была произведена непосредственно арендаторами, для данного вывода значения не имеет (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.06.2003 № А56-29343/02).

Арендодатель, на которого возложена обязанность ремонта, имеет право на вычет НДС по расходам на ремонт, если предоставленное в аренду здание (помещение) используется в операциях, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такое же мнение высказали арбитры в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2003 № А56-18552/03.

ПРИМЕР 1

ЗАО «Альфа» предоставило свои помещения в аренду 000 «Бета». В соответствии с договором аренды арендная плата составляет 59 000 руб./мес. (в том числе НДС - 9000 руб.). Арендатор производит ремонт в счет внесения арендной платы. 000 «Бета» заключило договор с подрядчиком. Стоимость затрат на ремонт составила 236 000 руб. (в том числе НДС - 36 000 руб.). ЗАО «Альфа» и 000 «Бета» доходы и расходы в налоговом учете определяют методом начисления.

Поскольку затраты на ремонт составили 236 000 руб., то арендодатель в течение четырех месяцев не получает арендную плату. В то же время в течение этого срока арендодатель ежемесячно признает доход от предоставления помещений в аренду как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. В бухгалтерском учете арендодателя будут следующие записи:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором по арендным платежам»

Кредит 90-1

59 000 руб. - признана выручка от предоставления имущества в аренду

Дебет 90-3 Кредит 68

9000 руб. - начислен к уплате в бюджет НДС

на дату подписания акта о зачете задолженности по ремонтным работам в счет долга по арендной плате:

Дебет 97 Кредит 76

200 000 руб. - учтены затраты на ремонт

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по затратам на ремонт»

36 000 руб. - отражен НДС по затратам на ремонт

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором по затратам на ремонт»

Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по арендным платежам»

236 000 руб. - зачет задолженности по ремонту в счет долга по арендной плате

Дебет 68 Кредит 19

36 000 руб. - вычет НДС по затратам на ремонт в общеустановленном порядке.

В рассматриваемом случае арендатор у себя в учете затраты по ремонтным работам отражает на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (). На счета учета затрат арендатор относит расходы по арендной плате. Данные расходы в целях налогообложения учитываются на основании подп. 10. 1ст. 264 НК РФ.

Как было сказано выше, арендатор имеет право не платить арендодателю арендную плату в течение определенного срока, с тем чтобы компенсировать свои расходы на ремонт. При данных обстоятельствах арендодатель не может принудить арендатора перечислять ему арендную плату ежемесячно в течение указанного срока (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.01.2005 № А56-7940/04).

ПРИМЕР 2

Воспользуемся данными примера 1 и рассмотрим учет у арендатора -000 «Бета».

Арендатор в течение четырех месяцев может не платить арендную плату. В то же время данный расход ежемесячно учитывается в бухгалтерском и налоговом учете арендатора. В бухгалтерском учете 000 «Бета» сделает следующие проводки:

ежемесячно в течение срока выполнения ремонтных работ:

Дебет 20 Кредит 76

50 000 руб. - учтены затраты по аренде помещений

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате»

9000 руб. - отражен НДС по затратам по аренде

Дебет 68 Кредит 19

9000 руб. - вычет НДС по затратам по аренде в общеустановленном порядке

на дату оплаты работ по ремонту:

Дебет 60 Кредит 51

236 000 руб. - оплачены работы подрядчику в порядке предварительной оплаты

на дату приемки работ от подрядчика:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по затратам на ремонт» Кредит 60

236 000 руб. - приняты работы по ремонту арендуемого помещения

на дату подписания акта о зачете долга по арендной плате в счет задолженности по ремонтным работам:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате»

Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по затратам на ремонт»

236 000 руб. - зачет задолженности по арендной плате в счет долга по ремонту.

Ремонт за счет арендатора

Арендатор, на которого по договору аренды возложена обязанность по проведению ремонта арендованного здания (помещения), используемого в операциях, облагаемых НДС, имеет право принять к вычету «входной» НДС по ремонтным работам (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Аналогичную точку зрения высказали судьи в постановлениях ФАС Московского округа от 30.05.2005 № КА-А40/4276-05, ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2004 № А33-7236/03-С3н-Ф02-4876/03-С1).

Вычет по НДС возможен вне зависимости от того, согласованы или нет ремонтные работы с соответствующими органами.

Налоговая инспекция, проверив налогоплательщика-арендатора, вынесла решение, в котором признала неправомерным вычет НДС по затратам, связанным с капитальным ремонтом здания, поскольку арендатор, в частности, не провел государственную экспертизу проектной документации на капитальный ремонт. Однако суд встал на сторону налогоплательщика и указал, что законодатель не связывает право на вычет НДС с получением согласований на проведение хозяйственных операций каких-либо государственных, ведомственных и иных органов. Поэтому арендатором вычет произведен правомерно (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.10.2005 № А56-45723/04).

В данном случае арендатор затраты на ремонт учитывает в составе расходов как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Ведь арендодатель расходы на ремонт арендатору не компенсирует.

Арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя затрат по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. Изучив обстоятельства дела, суд установил, что в соответствии с договором аренды обязанность проводить капитальный ремонт лежит на арендаторе; при подписании акта приема-передачи помещения в аренду стороны договора указали в акте, что крыша арендуемого здания требует ремонта. При таких обстоятельствах арбитры отказали арендатору в удовлетворении исковых требований (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2005 № А17-95/3).

Для того чтобы обезопасить себя от возможных претензий арендаторов в будущем, связанных с возмещением стоимости ремонтных работ в арендуемом здании (помещении), арендодатели в договоры аренды включают пункт, в соответствии с которым арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре имущества или проверке его исправности. Если в будущем арендатор, устранив данные недостатки арендованного здания (помещения) за счет ремонта, обратится в суд с иском о возмещении с арендодателя стоимости ремонтных работ, то судом данные требования будут отклонены (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.02.2005 № Ф04-616/2005(8697-А75-28).

Таким образом, если в соответствии с договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора, то арендодатель данные расходы арендатору не возмещает. Если же арендодатель это сделает, то у него возникнут риски по налогу на прибыль. Поскольку представители ФНС РФ будут настаивать на том, что данные расходы у арендодателя не являются экономически обоснованными. Ведь арендодатель мог не возмещать данные суммы.

Расходы на ремонт имущества, полученного по договору ссуды

Предположим, что договор аренды предполагает безвозмездное пользование зданием (помещением). Может ли арендатор в этом случае учитывать затраты на ремонт в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль?

По мнению налоговиков, не может. Они опираются на то, что договор аренды и договор безвозмездного пользования имуществом являются смежными договорами и на них должен распространятся общий порядок налогообложения. Пунктом 2 ст. 260 НК РФ предусмотрено, что арендатор вправе относить затраты по ремонту только амортизируемых основных средств. Основные средства, полученные арендатором по договору безвозмездного пользования, не являются амортизируемыми. Следовательно, расходы на их ремонт не могут уменьшать налогооблагаемую прибыль.

По нашему мнению, если у арендатора соблюдаются условия п. 1 ст. 252 НК РФ, в частности если в арендуемом здании (помещении) осуществляется деятельность, приносящая доход, то затраты на ремонт можно учесть в целях налогообложения. Согласно п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Данное положение применяется и к арендаторам амортизируемых основных средств, если договором аренды возмещение расходов на ремонт арендодателем не предусмотрено (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Отметим, что суд с этим согласен. По мнению арбитров, НК РФ не содержит запрета на учет расходов по ремонту зданий, полученных по договору безвозмездного пользования, при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль, а формулировка п. 2 ст. 260 НК РФ не исключает ее применение в отношении расходов ссудополучателя на ремонт ОС (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.10.2004 № А43-12307/ 2004-35-128).

Ремонт муниципального имущества

В случае аренды федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества арендаторы являются налоговыми агентами, обязанными исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Неперечисление (неполное перечисление) сумм НДС, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей перечислению (ст. 123 НК РФ).

Предположим, что арендатором такого имущества произведен ремонт в счет арендной платы. Возникает ли в данном случае у арендатора - налогового агента обязанность удержания НДС?

Рассмотрим арбитражную практику. Налоговый орган, проверив налогоплательщика - арендатора муниципального помещения и обнаружив, что арендатором в счет арендных платежей проведен ремонт арендованного помещения, а НДС с аренной платы не перечислен в бюджет, привлек арендатора к ответственности за неперечисление НДС по ст. 123 НК РФ. Арендатор, не согласивший с решением налогового органа, подал иск в суд.

Суд указал, что в данном случае у арендатора отсутствует обязанность по удержанию НДС, так как арендатор не перечисляет арендую плату арендодателю денежными средствами. Происходит зачет арендной платы в счет стоимости проведенного ремонта арендованного помещения, и у арендатора отсутствует возможность удержания НДС. Суд отметил, что в соответствии с п. 44 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.02.2001 № 5 правонарушение, предусмотренное ст. 123 НК РФ, может быть вменено только в том случае, когда у налогового агента имеется возможность удержания у налогоплательщика необходимого налога. Причем удержать налог можно только из выплачиваемых денежных средств. Исходя из вышеизложенного, суд решил, что привлечение в данном случае арендатора к ответственности неправомерно (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2004 № А11-8006/2003-К2-Е-3318).

ПРИМЕР 3

Фирма арендует здание, находящееся в муниципальной собственности, по договору, заключенному с Комитетом по управлению имуществом. Ежемесячная сумма арендной платы составляет 118 000 руб., в том числе НДС -18 000 руб. Эту сумму НДС арендатор как налоговый агент удерживает и перечисляет в бюджет ежемесячно при перечислении арендной платы. Арендатором произведен ремонт арендуемого здания на сумму 177 000 руб. Стороны по договору аренды подписали акт о зачете задолженности за ремонт долгом по арендным платежам за март - апрель 2006 года.

Поскольку за два месяца долг арендатора по арендной плате 236 000 руб., то превышение этой суммы над величиной затрат по ремонту 59 000 руб. (236 000 руб. -177 000 руб.). Следовательно, в апреле 2006 года у арендатора возникает обязанность удержать и перечислить в бюджет НДС на сумму - 9000 руб. (59 000 руб. х 18% : 118%).

Бланк документа «Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Дополнительное соглашение к договору аренды

о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

[полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту - Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [Указать иное].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [значение] дней с даты окончания работ, установленной [вписать нужное], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [указать кем].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [значение] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [вписать нужное], он обязан в течение [значение] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [жилого/нежилого] помещения от [число, месяц, год] N [вписать нужное].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

13. Реквизиты и подписи сторон

Арендатор Арендодатель

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

фамилия] фамилия]

• 
  Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
• 
  На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
• 
  Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.

Как отразить в учете организации-арендатора расходы на капитальный ремонт арендованного помещения, выполненный с привлечением подрядной организации, если договором аренды установлено, что его стоимость арендодателем не возмещается?

Арендатор произвел в арендованном офисном помещении замену старых деревянных окон на новые пластиковые. Стоимость работ по замене окон составила 67 850 руб. (в том числе НДС 10 350 руб.).

Согласно передаточному акту помещение передано арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Договором аренды установлено, что арендодатель не обязан проводить капитальный ремонт переданного в аренду помещения. Арендатор имеет право с согласия арендодателя за свой счет производить неотделимые улучшения арендованного помещения (в том числе выполнить капитальный ремонт), при этом стоимость улучшений арендодателем не возмещается.

В налоговом учете организация-арендатор применяет метод начисления.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ().

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором ().

В рассматриваемой ситуации организация-арендатор производит с согласия арендодателя замену старых деревянных окон на новые пластиковые. Проведение таких работ относится к мероприятиям капитального ремонта, поскольку при них производится замена изношенных конструкций помещения на более прочные и улучшающие его эксплуатационные возможности. Такой вывод следует из п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной , п. 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного , п. 1 разд. VI Приложения 8 к Положению МДС 13-14.2000, Приложения 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвер жденному .

Отметим, что по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ). Однако в данном случае согласно договору аренды арендодатель такой ремонт проводить не обязан.

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ).

ГК РФ не содержит определения того, что является неотделимым улучшением арендованного имущества. На наш взгляд, произведенный арендатором капитальный ремонт помещения подпадает под понятие неотделимых улучшений, поскольку его проведение улучшает эксплуатационные качества помещения. В данном случае договором аренды установлено, что стоимость неотделимых улучшений в арендованное имущество арендодателем не возмещается.

По окончании срока аренды имущество принимается арендодателем от арендатора вместе с произведенными арендатором с согласия арендодателя неотделимыми улучшениями (что следует из ).

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете арендованное помещение (арендованный объект основных средств (ОС)) учитывается на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре аренды ( , утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). При этом арендатору рекомендуется открыть на арендованный объект ОС (объект недвижимости) инвентарную карточку и учитывать его по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем (п. 14, абз. 4 п. 21 , утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).

Амортизацию по полученному в аренду объекту недвижимости (зданию, сооружению, помещению и т.п.) арендатор не начисляет (п. 50 Методических указаний).

В данном случае при возврате арендодателю помещения по окончании срока аренды арендатор передает помещение арендодателю вместе с неотделимыми улучшениями, возникшими в результате проведенного арендатором капитального ремонта, без компенсации стоимости этих улучшений арендодателем.

По вопросу налогообложения НДС такой операции отметим следующее.

Согласно официальной позиции передача арендодателю неотделимых улучшений без компенсации арендодателем их стоимости рассматривается как безвозмездная реализация результата выполненных работ, которая облагается НДС на основании пп. 1 п. 1 (см., например, Письма Минфина России от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11). Имеются также судебные акты, поддерживающие данную позицию.

Подборка Писем Минфина России и налоговых органов, в которых высказано мнение, что передача неотделимых улучшений в рамках договора аренды облагается НДС, а также поддержавших эту позицию судебных актов приведена в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.

Вместе с тем имеются и судебные акты, признавшие неправомерность начисления НДС на стоимость неотделимых улучшений (в том числе в виде произведенного арендатором ремонта) при возврате арендодателю имущества вместе с такими улучшениями.

Так, например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2007 N Ф04-9323/2006(30541-А75-25) по делу N А75-4720/2006 указано на неправомерность начисления НДС при передаче арендодателю результатов капитального ремонта в связи с отсутствием доказательств их безвозмездной передачи.

А в Постановлении ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08 по делу N А40-5452/08-108-22 суд признал незаконным решение налоговой инспекции о доначислении арендатору НДС при передаче стоимости ремонтных работ и неотделимых улучшений арендованного объекта арендодателю, так как не возникло операций, признаваемых объектом налогообложения по НДС (применительно к п. 1 ).

Похожее мнение высказано в Постановлении ФАС Поволжского округа от 27.09.2010 по делу N А65-35009/2009, в котором указано на то, что вывод об отсутствии оснований для начисления НДС при передаче арендодателю арендованного имущества с произведенным капитальным ремонтом является правомерным, поскольку капитальный ремонт имущества в силу своих качеств не может быть отнесен к самостоятельному объекту реализации в силу ст. ст. и , у арендатора не возник и объект налогообложения по НДС при передаче арендодателю арендованного имущества с произведенным капитальным ремонтом.

В Постановлении ФАС Московского округа от 28.01.2014 N Ф05-17237/2013 по делу N А40-45990/13-116-97 суд указал на то, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором, не могли быть переданы арендодателю в смысле ст. 39 НК РФ и, следовательно, их стоимость не образует самостоятельный объект налогообложения по НДС.

Подборка судебных актов, поддерживающих позицию, что передача неотделимых улучшений в рамках договора аренды не облагается НДС, приведена в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.

Однако, учитывая официальную точку зрения, неначисление НДС при возврате арендованного имущества с неотделимыми улучшениями может привести к разногласиям с налоговыми органами, которые придется разрешать в судебном порядке.

В данной консультации (учитывая также неоднозначность судебной практики по данному вопросу) исходим из предположения, что организация руководствуется позицией Минфина России и ФНС России, рассматривает передачу арендодателю неотделимых улучшений в виде капитального ремонта без компенсации арендодателем их стоимости как реализацию неотделимых улучшений на безвозмездной основе и начисляет НДС на стоимость капитального ремонта арендованного помещения при возврате помещения арендодателю.

По общему правилу налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется как стоимость переданных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному (п. 2 ). Налоговая база определяется на дату отгрузки товаров (работ, услуг) (пп. 1 п. 1 ). В данном случае налоговая база определяется как стоимость проведенного ремонта (без НДС). НДС исчисляется по ставке 18% (п. 3 ).

Арендатор обязан выставить арендодателю счет-фактуру не позднее пяти календарных дней со дня передачи неотделимых улучшений (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Налог на прибыль организаций

В целях налогообложения к амортизируемому имуществу относятся капитальные вложения в арендованные ОС, которые произведены арендатором в форме неотделимых улучшений (абз. 5 п. 1 ).

Дополнительно по данному вопросу см. Практическое пособие по налогу на прибыль.

Отметим: в Письме от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191 Минфин России указал, что арендатор должен самостоятельно определить, какие расходы являются расходами на ремонт арендованного помещения, а какие - капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений в объект арендуемых ОС, исходя из стоимости неотделимых улучшений, условий договора, составленной сметы на проведение ремонтных работ и т.д.

В данном случае организация-арендатор осуществила капитальный ремонт арендованного помещения, расходы на который не возмещаются арендодателем.

Указанные расходы (в сумме стоимости подрядных работ без учета предъявленного подрядчиком НДС) учитываются для целей налогообложения прибыли в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. п. 1, 2 , п. 5 ).

Датой признания этих расходов является дата подписания акта приемки-сдачи выполненных работ (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

НДС, начисленный при безвозмездной передаче арендодателю неотделимых улучшений в виде капитального ремонта арендованного помещения, не может быть учтен в составе расходов на основании п. 16, а также п. 19 ст. 270 НК РФ.

Применение ПБУ 18/02

НДС, начисленный при передаче арендодателю неотделимых улучшений в виде стоимости капитального ремонта, признанный расходом в бухгалтерском учете и не учитываемый в составе расходов для целей налогообложения прибыли, образует постоянную разницу, приводящую к возникновению постоянного налогового обязательства (ПНО) (п. п. 4, 7 , утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н).

Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 68 "Расчеты по налогам и сборам":

68-НДС "Расчеты по НДС";

68-пр "Расчеты по налогу на прибыль".

			Сумма, руб.	Первичный документ
Принятие к учету затрат на капитальный ремонт арендованного помещения
Отражены затраты на капитальный ремонт арендованного офисного помещения, выполненный подрядной организацией (67 850 - 10 350)				Акт приемки-сдачи выполненных работ
Отражен НДС, предъявленный подрядной организацией				Счет-фактура
Принят к вычету НДС, предъявленный подрядной организацией				Счет-фактура
Произведен расчет с подрядной организацией за выполненные работы				Выписка банка по расчетному счету
При возврате арендованного помещения с неотделимыми улучшениями арендодателю
Начислен НДС при передаче неотделимых улучшений				Счет-фактура
Отражено ПНО				Бухгалтерская справка-расчет

Отметим, что вопрос о том, как рассматривать НДС, начисленный при безвозмездной передаче, - как предъявленный или не предъявленный передающей стороне, является спорным. Согласно п. 1 при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к уплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму НДС.

Поскольку безвозмездная передача товаров (работ, услуг), передача имущественных прав, в соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 , является их реализацией , можно сделать вывод, что обязанность предъявить НДС, установленная п. 1 , распространяется и на операции по безвозмездной передаче. При таком подходе НДС, указанный в счете-фактуре, выставленном получающей стороне, рассматривается как НДС, предъявленный получающей стороне, который не может учитываться у передающей стороны в составе расходов для целей налогообложения прибыли также на основании п. 19 ст. 270 НК РФ. На это указано в Письме Минфина России от 11.03.2010 N 03-03-06/1/123.

С другой стороны, поскольку уплата НДС в бюджет при безвозмездной передаче производится за счет передающей, а не получающей стороны, существует мнение, высказанное Минфином России, что НДС, начисленный при безвозмездной передаче, передающей стороне к уплате не предъявляется (см. Письма Минфина России от 27.07.2012 N 03-07-11/197, от 21.03.2006 N 03-04-11/60). При таком подходе положения п. 19 к такому НДС применяться не могут. На это указано, в частности, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 13.08.2010 по делу N А32-2525/2009-70/36 в отношении НДС, начисленного при бесплатной раздаче рекламной продукции.

Заметим, что права на налоговый вычет у получающей стороны в отношении НДС, указанного в счете-фактуре, выставленном при безвозмездной передаче, не возникает. Это обусловлено нормой п. 19 разд. II Правил ведения книги покупок, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных , которой установлено: счета-фактуры, полученные при безвозмездной передаче товаров, в книге покупок не регистрируются, из чего следует, что вычет НДС, выделенного в этих счетах-фактурах, не производится.

М.А.Иванова
Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению

неотделимые улучшения

1000 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (7)

получен
гонорар 45%

Юрист, г. Кемерово

• 8,2 рейтинг

Добрый день!


Если да, то на основании каких нормативных документов и в какой форме должен быть представлен акт приема ремонта, нужна ли смета (в какой форме).
Юрий


В общем да, считаю, что можете. Можете в договоре аренды указать такое условие. Всё составить в письменной форме. Возможно оформить зачет обязательства по оплате за аренду, ремонтом:

ст. 410 ГК РФ: Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Для этого необходимо составить соглашение о взаимозачете, а ремонт оформить договором подряда:

ст. 740 ГК РФ: 1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящемся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.


Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 30%

Юрист, г. Томск

• 8,7 рейтинг

Здравствуйте.

Что в договоре сказано по текущему ремонту - на ком обязательство это лежит? По ГК РФ по общему правилу текущий ремонт производит арендатор без учета стоимости такого ремонта в счет арендной платы, такой ремонт выполняется просто как обязанность арендатора за его счет:

ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Поэтому если в договоре такое «иное» не установлено, то учесть стоимость текущего ремонта вместо арендной платы не получится.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

получен
гонорар 25%

Юрист, г. Чертково

Добрый день - добавлю вопрос оплаты аренды ГК РФ относит - на усмотрение сторон - так называемая диспозитивная норма предоставляя сторонам договора самим установить форму оплаты так нормой ст 614 ГК РФ предусмотрено что -

Статья 614. Арендная плата


1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды .


2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных
частей в виде:
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм
арендной платы или иные формы оплаты аренды.


таким образом если
самим договором аренды прямо предусмотрена возможность внесения арендной платы например в виде проведения ремонта недвижимого имущества с зачтением суммы расходов в счет оплаты аренды - допускается .

Если у вас бюджетный договор то у вас скорее всего прописано т/н типовое условие - из ст. 616 ГК РФ - что текущий ремонт имущества выполняется - за счет арендатора если такое условие в нем есть то зачесть например стоимость текущего ремонта в счет арендной платы не получится.

Наличие сметы на ремонт - желательно- форма сметы- как обычно либо в специальной форме либо произвольно но так что бы из нее четко была видна сумма ремонта которую нужно зачесть в счет арендной платы, виды работ и где это выполняется, акт приемки работ по текущему ремонту - так же нужен таким образом стороны - подтвердят факт выполнения работ по текущему ремонту.


Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

получен
гонорар 30%

Юрист, г. Томск

• 8,7 рейтинг

Договор находится в стадии составления. Бюджетная сторона хочет включить такой пункт (зачет ремонта в последующую аренду), но их юрист ссылается на отсутствие правовой базы в этом вопросе для БЮДЖЕТНЫХ организаций.
Юрий

Мне удалось найти судебные акты, где арендаторы добивались зачета стоимости ремонтных работ и арендной платы с бюджетными учреждениями только по капитальному ремонту или при совершении неотделимых улучшений:

Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия
Дело № 2-2781/2016
04 июля 2016 года город Элиста

В силу п. 5.1 договора аренды неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт помещения производится арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору за счет арендной платы в сроках договора аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01 августа 2016г., составленному между МБУ ДО «Детская художественная школа имени Г.О. Рокчинского» и нотариусом Балабиной Г.А., установлено, что требуется ремонт перегородок, смена линолеума, полная замена дверных и оконных проемов, ремонт внутренней отделки – покраска, побелка, полная замена отопления, ремонт водопровода, ремонт канализации и полная замена унитаза, замена электропроводки электроосвещения, полный ремонт коридора, входной группы и замена входных дверей.

В этот же день нотариусом Балабиной Г.А. направлено директору МБУ ДО «Детская художественная школа имени Г.О. Рокчинского» письмо о даче согласия на проведение капитальных ремонтных работ с неотделимыми улучшениями в арендуемом помещении, а именно полной замены напольного покрытия- линолеума, дверных, оконных проемов на новые, системы отопления – труб, радиаторов алюминиевых, сантехнического оборудования, электропроводки.

Из письма МБУ ДО «Детская художественная школа имени Г.О. Рокчинского» от 01.08.2015г. (исх.64/1) следует, что истцом дано согласие ответчику на проведение капитальных ремонтных работ с неотделимыми улучшениями в арендуемом помещении. Постановлением Администрации г.Элисты от 23 ноября 2015г. №5897 нотариусу Балабиной Г.А. дано согласие на проведение улучшений арендованного имущества (неотделимые улучшения), общей площадью 62,7 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>

Таким образом, ответчик, согласовав с арендодателем и собственником арендуемого помещения перечень работ по капитальному ремонту имущества (неотделимых улучшений), имеет право на возмещение понесенных расходов в счет арендных платежей.


Р Е Ш Е Н И Е
Дело № А10-1289/2015
23 сентября 2015 года
г. Улан-Удэ
Арбитражный суд Республики Бурятия

Индивидуальный предприниматель Шестаков Владимир Игнатьевич также обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия об обязании ответчика зачесть в счет арендной платы, а также оплаты коммунальных услуг – расходов на производство капительного ремонта объекта недвижимости , арендованного по договору №11/10 и приобретенного оборудования для общественного питания в сумме 4 920 000 руб., обязании заключить договор аренды объекта недвижимости – подвальной части помещения, площадью 168,3 кв.м. по ул.К.Марска, 14 А на новый срок.
…
По договору №В/02/14 от 28.01.2014 арендатор обязуется возмещать арендодателю затраты за эксплуатационные, коммунальные, необходимые административно-хозяйственные услуги.
Договор от 28.01.2014 вступает в силу с 01.01.2014 и действует до 31.12.2014 (пункт 1.5).Указанные расходы арендатор возмещает согласно выставленным счетам арендодателя помесячно вперед до 05 числа текущего месяца. Затраты на момент заключения договора устанавливается в соглашении на текущий год в размере 7 653,17 руб. (пункт 3.1, 3.2).
…
арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Федеральному государственному бюджетному учреждению «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия» (ОГРН 1020300896802, ИНН 0323050993) в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу зачесть Индивидуальному предпринимателю Шестакову Владимиру Игнатьевичу (ОГРН 304032305600109, ИНН 032302096693) сумму произведенного капитального ремонта в размере 642 063 руб. 57 коп. в счет арендных и коммунальных платежей по договору аренды №11/10 от 17.09.2010.

sudact.ru/arbitral/doc/VZQWUGBzxTop/


Мое мнение в целом по ситуации - бюджетная организация может зачесть в счет арендной платы только стоимость работ по капитальному ремонту или неотделимых улучшений.

Стоимость работ по текущему ремонту к зачету представить не получится за исключением случая, когда в договоре прямо прописана обязанность арендодателя осуществлять не только капитальный, но и текущий ремонт - однако в этом случае наверняка будут вопросы в части наложения организацией на себя дополнительной обязанности, в то время как закон позволяет переложить ее на арендатора.


Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Ижевск

Согласно
ч. 2. Ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество
в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме
платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в
результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором
определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю
обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора
обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Необходимо
учесть, что в случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества
(Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым
имуществом), закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или
приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему
учредителем на приобретение такого имущества, финансовое обеспечение содержания
такого имущества учредителем не осуществляется. (Федеральный закон от 12 января
1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях») и как правило, коммунальные и
эксплуатационные расходы не включаются в состав арендной платы, а оформляются
отдельным договором по возмещению затрат по этим услугам.

Таким образом,
если учредитель (собственник) недвижимого имущества, закрепленного за бюджетным
учреждением, даст согласие на распоряжение недвижимым имуществом, в виде сдачи
его в аренду с условием оплаты в виде возложения на арендатора обусловленных
договором затрат на улучшение арендованного имущества, то теоретически это
возможно.

На практике же возникает
много проблем, с которыми, как правило, учредитель (собственник) недвижимого
имущества не хочет связываться, и может изъять излишнее, неиспользуемое или
используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением либо
приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на