Договор аренды существенные условия. Существенные условия договора аренды - особенности договора аренды
Договорные условия - это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Выделяют три группы условий: существенные, обычные, случайные. Российское законодательство закрепляет существенные условия договоров.
Под существенными понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным, а, следовательно, порождающим права и обязанности у сторон. Договор, в свою очередь, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Стороны должны достичь согласия относительно существенных условий при заключении договора, в противном случае он является незаключенным.
Чистая цена транспортного средства должна быть указана в лизинговом договоре. Это сумма, которую финансовая компания должна фактически заплатить за покупку автомобиля. Он состоит из каталожной цены автомобиля за вычетом индивидуальной скидки. В случае операционной аренды пользователь приобретает краткосрочный, обычно в любое время конечное право использовать объект. Договор лизинга в значительной степени соответствует договору о гражданском лизинге. В отличие от среднего и долгосрочного финансирования, операционная аренда фокусируется на краткосрочном использовании инвестиционных товаров: это предназначено для преодоления узких мест в производстве или сбыте.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, из чего можно сделать вывод о том, что условия об объекте аренды, сроке и арендной плате являются существенными.
Объект договора аренды. Под объектом аренды ГК РФ понимает имущество различных видов (земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и др.). Большинство споров о признании договора аренды незаключенным возникает по причине несоблюдения именно этого условия.
В контексте международных стандартов бухгалтерского учета операционный лизинговый договор получает новое дополнительное значение. Ключевой особенностью операционной аренды является то, что затраты на финансирование лизинговой компании не амортизируются, как правило, в контрактный период. Полная амортизация может быть достигнута только за счет того, что объект несколько раз сдавался в аренду и, наконец, продавался. Таким образом, объекты лизинга имеют высокую степень взаимозаменяемости.
Объект лизинга тогда не является взаимозаменяемым, если его можно использовать только с конкретным пользователем. Арендодатель является только хозяйственным владельцем объекта, если он является заразным активом. Остаточная стоимость транспортного средства определяется в начале срока аренды. Это оценочная стоимость, которую автомобиль покажет в конце периода аренды. Определение производится дилером транспортного средства на основе таблиц и его опыта, поскольку он обязан купить транспортное средство по согласованной остаточной стоимости в конце договора лизинга.
В соответствии со ст. ст. 432, 606, 607 ГК РФ стороны должны согласовать предмет договора аренды. В противном случае договор будет признан незаключенным.
Как показывает судебная практика, несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора
Определение остаточной стоимости влияет на расчет ставки лизинга в высокой степени: чем выше установленная остаточная стоимость, тем ниже будет ставка лизинга. В случае контракта, таким образом, можно договориться о расстоянии между арендатором и трейдером транспортного средства над остаточной стоимостью.
Обязательство лизингополучателя вернуть объект арендодателю по договору, если не согласовано иное. Если инвестиционное имущество уже использовалось арендатором до начала договора лизинга, может быть согласован ретроактивный старт лизинга. Ставки аренды будут выплачены полностью за оставшееся время. Эти платежи являются налоговыми операционными расходами.
Срок договора аренды. ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Допускается заключение договора и без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. - М.: Статут, 2011. - С.89
Вместо того, чтобы выкупать из действующего лизингового договора, лизингополучатели могут представлять «пост-лизинговую компанию» через лизинговые порталы. Последний может продолжить существующий контракт на оставшийся период и таким образом принимает на себя все права и обязанности. Текущий лизингополучатель взимается только за плату за фиксированную ставку. Такая передача значительно более благоприятна, чем досрочное расторжение договора.
Объект аренды может быть обменен в течение срока действия контракта на эквивалентный объект с более высокой стоимостью - без каких-либо неудобств для лизингополучателя - если этот обмен технически или экономически оправдан. В отдельных случаях лизинговые контракты заключаются с правом лизинга лизингополучателем. Например, дилер заключает лизинговые контракты на оборудование, которое он хотел бы арендовать своим клиентам для краткосрочного использования.
Значение заключения договора без указания срока аренды состоит в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указан ли сторонами какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор считается прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
В случае лизинга обязательным является полное страхование ответственности. Требования лизингополучателя от комплексного страхования передаются лизинговой компании в случае полной потери. Это означает: в случае полной потери транспортного средства выплата страховки не выплачивается арендатору, а лизинговой компании. Для этого подписано поручение арендатора. Арендатор соглашается с уступкой вышеупомянутых претензий.
Если договор отменяется досрочно, ставка лизинга пересчитывается. Этот новый курс всегда выше, чем тот, который был согласован в начале контракта. Однако эффективная амортизация транспортного средства всегда снижается. Это означает: в начале потеря значения высокая, а затем меньше и меньше. Если договор лизинга прекращается досрочно, эффективная амортизация транспортного средства не соответствует теоретической средней амортизации, рассчитанной по ставке лизинга.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не определено законом или договором). В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. Следует иметь в виду, что это будет уже новый договор. В случае возникновения между сторонами спора в отношении отдельных условий (чаще всего, арендной платы) разногласия квалифицируются как преддоговорный спор, а не как спор об изменении договора.
Эта разница компенсируется в случае досрочного расторжения договора. В случае поздних лизинговых платежей лизинговые компании взимают проценты по умолчанию. В порядке уступки страховые выплаты назначаются цессионарию в случае полной потери, которая обычно возникает у страхователя.
В принципе, лизингополучатель несет риск потери предмета лизинга и регулярно обязан договориться об обязательном страховании объектов. В случае необходимости, арендодатель страхует этот риск за счет арендатора. Лизингодатель получает гарантию от страховой компании.
Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Оценка рисков по лизинговым обязательствам основана на лояльности клиентов, строительстве объектов и контрактов. Недостатки по одному или нескольким критериям могут привести к отказу от лизинговой заявки. Уровень отклонения может варьироваться в зависимости от оценки риска лизинговой компании.
Поставщик передает объект непосредственно арендатору. Лизингополучатель обязан незамедлительно расследовать арендованный объект на предмет дефектов, полноты и соответствия договору, заключенному в договоре купли-продажи, и незамедлительно и письменно уведомить поставщика и поставщика арендодателя. Срок действия договора начинается с подтверждения подтверждения.
Согласно ст. 26 Закона № 122-ФЗ регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды.
В силу п. 6 ст. 33 Закона № 122-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Плата за прекращение может включать расходы, понесенные до начала контракта, Например, концепция договора аренды недвижимости. В случае прекращения договора лизингового договора лизингодатель подлежит уплате, которые уже установлены в начале договора в договоре лизинга в соответствии с датами прекращения. Владение лизинговым объектом не зависит от выплаты окончательного платежа арендодателем.
Это налоговый термин для амортизации. Амортизация является ключом ко всем возможным корректировкам значений в балансовом отчете. Наиболее важными являются так называемые расчеты по износу, пригодные только для амортизируемых активов. Они разрешены для зданий и других активов, использование или использование которых для получения дохода происходит в течение более одного года.
Следовательно, дополнительное соглашение от 29.05.2008, подписанное в период действия Закона № 122-ФЗ и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной регистрации.
Если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат регистрации.
В соответствии с Законом № 122-ФЗ и Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участники сделки представляют на регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.
Лизингополучатель подает заявку на лизинг в лизинговую компанию и прикладывает копию предложения или заказа или заказа для объекта лизинга, а также другие документы, необходимые для оценки объекта или кредита. Лизинговая компания проводит объектную и контрактную экспертизу в дополнение к проверке кредитоспособности лизингополучателя и поставщика. После принятия лизинговой компанией лизинговой заявки лизингополучатель получит копию договора лизинга, а также форму для подтверждения акцепта. Затем лизинговая компания заказывает желаемый объект у поставщика с заказом направить непосредственно арендатору. Также лизингодатель может войти в существующий порядок лизингополучателя. После получения предмета лизинга лизингополучатель передает подтверждение акцепта арендодателю в юридически обязательном порядке. Затем последний оплачивает счет компании доставки. Это соответствует требованиям, предъявляемым к началу срока действия контракта. Начало срока контракта обычно составляет один или один месяц. Ежедневный старт контракта является обычным в лизинге транспортного средства. Арендатор получает счет-фактуру аренды с окончательными данными контракта. Плата за лизинг обычно собирается путем прямого дебетования. По окончании контракта объект возвращается лизинговой компании. Продление договора или покупка имущества лизингополучателем подпадают под действие отдельных соглашений. Дальнейшие договорные документы возможны в зависимости от дизайна и соглашений. . Инвестиции в основные средства подвержены техническому, экономическому и временному износу.
Регистрация дополнительного соглашения от 14.01.2010 в установленном Законом № 122-ФЗ порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.
Поскольку нарушения условий договора аренды судами установлены, договорные отношения между сторонами прекращены по основаниям, предусмотренным законом.
Поэтому их можно использовать только в течение определенного периода времени. Амортизационные периоды, основанные на них, указаны в официальных таблицах амортизации. Срок полезного использования, указанный в таблицах амортизации, служит руководством для оценки уместности налогового вычета для износа. Он основан на фактическом сроке службы компании, работающей в нормальных условиях. В случае особо интенсивного использования экономического продукта, Например, при работе с несколькими сдвигами срок службы может быть сокращен.
Определенный индивидуальный период работы обеспечивает основу для возможной продолжительности лизингового договора. Согласно стандартным лизинговым договорам лизинговых компаний в Германии, объект лизинга распределяется арендодателю в экономическом, юридическом и финансовом смысле, который активирует его и записывает в соответствии с налоговым законодательством. В принципе, у лизингополучателя нет активации.
Арендная плата. Существенным условием договора аренды в силу прямого указания закона - ст. 606, 654 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и др. - является арендная плата. Обязанность по ее внесению - основная обязанность арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае ее неисполнения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ). Обязанность по уплате арендных платежей возникает после передачи имущества арендатору, на что прямо указывает п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
В соответствии с юридическим определением, Общие положения и условия ведения бизнеса являются предварительно сформулированными договорными условиями для большого количества контрактов, которые производятся договаривающейся стороной других Договаривающихся сторон при заключении договора. Они регулируют взаимные права и обязанности договаривающихся сторон. Подробности вытекают из Гражданского кодекса.
Амортизация обычно понимается как возврат инвестиционных расходов. В области лизинга выделяются контракты с полной амортизацией и с частичной амортизацией. Если существует договор лизингового договора, арендатор должен произвести окончательный платеж после прекращения. Таким образом, арендодатель достигает запланированной полной амортизации.
Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако аналогия применима не во всех случаях, например, при аренде зданий, сооружений, предприятий. Как следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
В случае частичных договоров амортизации арендодатель приобретает только часть общих затрат на приобретение предмета лизинга через лизинговые платежи. Когда договор лизинга истекает, арендодатель имеет право сообщить об этом объекту арендатору, который еще не был амортизирован, как это предусмотрено договором лизинга. Лизингополучатель обязан купить, не имея права приобретать товар.
В случае прямых продаж лизинговая компания приобретает клиентов через свою собственную полевую услугу. В случае лизинга производителя производители также предлагают свои инвестиционные проекты посредством лизинга. В случае дилерского лизинга контакт клиента с лизинговой компанией устанавливается дилером инвестиционных товаров. В качестве альтернативы кредиту лизинг предлагается непосредственно у банковского коммутатора. Провайдер приобретает клиента и заключает с ним договор лизинга. Лизинговая компания принимает акцепт договора и исполнение лизингового договора.
Много споров связано с вопросами изменения арендной платы.
В Постановлении № 73 в новой редакции существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы (п. п. 16, 18 - 22).
Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее - публичная собственность). В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам.
В качестве примеров можно привести:
Определение ВАС РФ от 27.12.2011 № ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010 (рост арендной платы в 200 раз, изменение базового коэффициента);
Определение ВАС РФ от 16.02.2012 № ВАС-15837/11 по делу № А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз, изменение методики расчета арендной платы);
Определение ВАС РФ от 21.04.2011 № ВАС-1709/11 по делу № А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз, изменение значения переменной, содержащейся в методике расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка).
Таким образом, при заключении договора аренды сторонам следует четко закрепить существенные условия договора. Это поможет в дальнейшем избежать длительных судебных тяжб.
В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество передаваемое в аренду. Однако, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Принимая во внимание легальное определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату по временное владение и пользование или во временное пользование, - следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.
Как отмечалось ранее, срок владения и (или) пользования арендатором, сданным внаем имуществом, всегда признавался одним из наиболее значимых условий договора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть заключен как на определенный (п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ).
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.
Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).
Отсутствие в законодательстве минимальных сроков на которые объект может быть передан в аренду дает право ряду авторов утверждать, что "отсутствие объективных критериев, позволяющих четко установить минимальную продолжительность времени использования объекта, дающую основание рассматривать так5ое использование как аренду, приводит к возможности относить к аренде даже самую кратковременную возмездную передачу. Тогда как такого рода предоставлению имущества во временное пользование соответствует такой вид договора как предоставление "арендной услуги".
В ГК РФ сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.
ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с иным лицом. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 19993 г. № С-13/ОП-276. Требование арендатора не подлежит удовлетворению, когда арендодатель больше не намерен сдавать имущество в наем.
Необходимо отметить, что положения ст. 621 ГК РФ носят диспозитивный характер и иные правила могут быть установлены законом или договором. Так, в силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ возможность преимущественного права заключения договора аренды земельного участка на новый срок не ставится, в отличие от ГК РФ, в зависимость от добросовестного исполнения арендатором обязанностей по договору.
В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК), если иной срок не будет установлен договором.
В качестве еще одного существенного условия договора аренды была указана арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания, сооружения и предприятий, в отличие от общих положений ГК РФ, считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются.
В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий, сооружений и предприятий могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами.
Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения - 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).
Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.
Необходимо также отметить, что установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2, ст. 654 ГК).
Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон. Однако, во всяком договоре выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственно арендатора и арендодателя. Такая дифференциация условий сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.
Обязанности арендодателя.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. Передача зданий, сооружения и предприятий должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения), предприятия.
Обязанность арендодателя предоставить арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК), положениями об аренде зданий и сооружений расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 652 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. З ст. 652 ГК).
Применительно к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во временное владение и пользование не только основные средства предприятия, но и перевести на последнего долги, относящиеся к предприятию. В связи с чем законодателем предусмотрены специальные правила об уведомлении кредиторов.
ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обременного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога…). Арендатор должен быть предупрежден о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (ст. 613 ГК РФ). Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владении и (или) пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта законодатель возложил на арендодателя, хотя иное может быть предусмотрено договором или законом. Арендатор по договору аренды предприятия, в отличие от общих положений ГК РФ, обязан в течение всего срока действия договора осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия, сданного в аренду (п.1 ст.661 ГК). Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сланным имуществом в соответствии с его назначением.
Обязанности арендатора.
Арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендаторам (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.
В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако, не относится к числу смешанных.
Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.
Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя.
К их числу относятся следующие: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднайм); передавать свои прав и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал. Однако при сдаче в субаренду земельного участка согласия арендодателя по общему правилу не требуется.
Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором, а во втором, - нет, если иное не предусмотрено законом. "Иное" предусмотрено ст. 662 ГК РФ в отношении аренды предприятий. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Также арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если он докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств, либо, что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Еще одна обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (ст. 614 ГК РФ) и возврате арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (данное положение не применимо при аренде земельных участков), по истечении срока его аренды, а также в других случаях (ст. 622 ГК РФ). Возращено арендуемые здания, сооружения и предприятия должны быть также по передаточному акту.
