Признание права собственности на квартиру: действуем эффективно. Признание права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект. Судебная практика

Истец 1 (А) и Истец 2 (Н) являются участниками ООО «И» (Ответчик 1, далее также «Общество»). Каждому из Истцов принадлежит доля в уставном капитале Общества в размере 50% номинальной стоимостью 5 000 рублей. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской ЕГРЮЛ и списком участников (приложение №1,2). Право Истцов на принадлежащие им доли возникло вследствие учреждения Общества, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ и Протоколом общего собрания №1 от **.**.2005 г. (приложение №3).

Л (Третье лицо 2) является руководителем Общества с даты его государственной регистрации. Полномочия Л следуют из указанного Протокола общего собрания №1.

** мая 2015 г. Истцами получен комплект выписок из ЕГРЮЛ в отношении Общества, направленных МИФНС России №46 по г. Москве (Третье лицо 1) с сопроводительным письмом № **** от **.04.2015 г. (приложение №4).

Из актуальной выписки из ЕГРЮЛ (приложение №5) Истцы узнали, что утратили принадлежавшие им доли в уставном капитале Общества.

Данные выписки из ЕГРЮЛ содержат сведения о том, что единственным участником Общества в ЕГРЮЛ в настоящее время числится Б (Ответчик 2), за которым зарегистрировано право на долю в уставном капитале в размере 50% номинальной стоимостью 5 000 рублей. Оставшиеся 50% доли в уставном капитале Общества номинальной стоимостью 5 000 рублей принадлежат Обществу.

Из актуальной выписки из ЕГРЮЛ также следует, что полномочия руководителя Общества были прекращены. В настоящее время в разделе реестра, устанавливающего сведения о руководителе Общества, содержится запись о Б.

Истцы не совершали действий, направленных на отчуждение их долей. Соответственно, указанные доли выбыли из их владения помимо воли и должны быть возвращены.

В целях установления обстоятельств выбытия долей из владения Истцы и Л обратились в ИФНС РФ №** по *АО г. Москвы и в МИФНС России №46 по г. Москве с запросами о предоставлении информации и документов, обосновывающих изменение сведений ЕГРП, а также содержащими заявления о приостановлении совершения изменений (приложения №№6-11).

До настоящего времени МИФНС России №46 по г. Москве запрошенные документы не предоставило. В то же время, ИФНС РФ №** по *АО г. Москвы представило заверенные копии следующих документов, являющихся основанием для совершения указанных регистрационных записей:

ГРН № 71***********

1. Заявления о выходе из общества Н от **.03.2015 г., содержащее отметку о принятии Л (приложение №12);
2. Решения № 1 единственного участника Общества от **.03.2015 г. о предложении Б доли 50%, заключении договора, освобождении от должности генерального директора Л, назначении на должность генерального директора Б, утверждении новой редакции устава (приложение №13) за подписью А;
3. Договора купли продажи-доли в уставном капитале Общества в размере 50 % от **.03.2015 г. номинальной стоимостью 5 000 руб. между Обществом (продавец) и Б (приложение №14);
4. Приходного кассового ордера № ** от **.03.2015 г. о получении Обществом от Б денежных средств в сумме 5 000 руб. на основании договора купли-продажи доли за подписью Л (приложение №15);
5. Чека-ордера от **.03.2015 г. об оплате гос.пошлины в сумме 800 руб. (приложение №16);
6. Устава от **.03.2015 г. (приложение №17).

ГРН № 71*************

1. Заявления о выходе из общества А от **.04.2015 г., принятое Б (приложение №18).

Иные документы (в частности, заверенные копии заявлений форм Р13001, Р14001), несмотря на их неоднократное истребование Истцами, представлены не были.

Ни один из перечисленных документов, использованных для регистрации изменений, не подписывался Истцами, Третьим лицом 2, не отражает их волю и не представлялся ими для государственной регистрации изменений.

В результате предоставления перечисленных документов Ответчиком 2 в МИФНС России №46 по г. Москве в ЕГРЮЛ были внесены следующие записи:

• № 71********** от **.04.2015 г. о возникновении у Ответчика 2 права на 50 % доли в уставном капитале Общества номинальной стоимостью 5 000 руб. (п.п.31-38 выписки).
• № 71********** от **.04.2015 г. о принятии Ответчика 2 на должность Генерального директора Общества (п.п.25-30 выписки). Указанная запись внесена в ЕГРЮЛ на основании заявления Р14001 и решения (п.п. 115, 116 выписки).
• № 71********** от **.04.2015 г. о внесении изменений в учредительные документы Общества. Указанная запись внесена в ЕГРЮЛ на основании заявления Р13001, устава, договора, квитанции, решения о внесении изменений в учредительные документы (п.п.117-126 выписки).
• № 71********** от **.04.2015 г. о выдаче свидетельства № ************** на основании заявления о повторной выдаче свидетельства и квитанции (п.п.128-135 выписки).
• № 71********** от **.04.2015 г. о возникновении у Общества права на долю в собственном уставном капитале в размере 50%, номинальной стоимостью 5 000 руб. (п.п.39-41 выписки). Указанная запись была внесена в ЕГРЮЛ на основании заявления Р14001 (п.139 выписки).

Вследствие внесения в ЕГРЮЛ перечисленных записей, владельцем доли в уставном капитале Общества, принадлежащей ранее Истцу 1, оказалось само Общество. В свою очередь, доля, принадлежащая Истцу 2, оказалась зарегистрированной на имя Б. Соответственно, утрата Истцами прав на доли в уставном капитале Общества, произошедшая вследствие действий Ответчика 2, привела к нарушению права Истцов на корпоративный контроль в Обществе.

В целях затруднения защиты права Истцов Ответчиком 2 были совершены недобросовестные действия, заключающиеся в увольнении генерального директора общества, повторной выдаче свидетельства и регистрации новой редакции устава Общества.

Ст. 12 ГК РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права. В области корпоративных отношений реализация данного способа защиты прав может выражаться в виде присуждения истцу соответствующей доли участия в уставном капитале хозяйственного общества, исходя из того, что он имеет право на такое участие в хозяйственном обществе, которое он имел бы при соблюдении требований действующего законодательства. На это не раз обращалось внимание судов в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по конкретным делам от 10.06.2008 N 5539/08, от 03.06.2008 N 1176/08.

Данный способ защиты корпоративных прав закреплен в пункте 17 статьи 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью. В частности, данная норма закона устанавливает, что если доля или часть доли в уставном капитале общества возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), лицо, утратившее долю или часть доли, вправе требовать признания за ним права на эти долю или часть доли в уставном капитале общества с одновременным лишением права на эти долю или часть доли добросовестного приобретателя при условии, что эти доля или часть доли были утрачены в результате противоправных действий третьих лиц или иным путем помимо воли лица, утратившего долю или часть доли.

Таким образом, Закон об обществах с ограниченной ответственностью предусматривает специальный способ защиты прав лица, у которого доля в уставном капитале хозяйственного общества изъята по незаконным основаниям. При этом права лица, считающего себя владельцем спорной доли, подлежат защите вне зависимости от признания недействительными ранее совершенных юридически значимых действий с таким имуществом.

В соответствии с п. 2 статьи 225.1 АПК РФ споры, связанные с принадлежностью долей в уставном капитале хозяйственных обществ, относятся к специальной подведомственности арбитражных судов. Поэтому иск граждан-участников предъявляется в арбитражный суд по месту регистрации юридического лица, из участия в котором возник настоящий спор (п. 4.1. статьи 38 АПК РФ).

На основании вышеизложенного и в соответствии с п. 17 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. ст. 125, 126 и п. 2 ст. 225.1 АПК РФ,

1. Признать за А (Истцом 1) право на долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «И» (ИНН 77********, ОГРН 10*************) в размере 50 (Пятьдесят) процентов номинальной стоимостью 5 000 (Пять тысяч) рублей 00 коп. с одновременным лишением права на данную долю общества с ограниченной ответственностью «И» (Ответчика 1).
2. Признать за Н (Истцом 2) право на долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «И» (ИНН 77********, ОГРН 10**************) в размере 50 (Пятьдесят) процентов номинальной стоимостью 5 000 (Пять тысяч) рублей 00 коп. с одновременным лишением права на данную долю Б (Ответчика 2).

Признание права на долю осуществляется специалистами «Корпорациям.РФ» в рамках оказания услуги:

Приложение:

1. Копия выписки из ЕГРЮЛ об ООО «И» от **.10.2014 г. на ******4-листах;
2. Копия списка участников ООО «Иа» на 2-х листах;
3. Копия протокола №1 общего собрания Учредителей ООО «И» от **.**.2005 г. на 1-м листе;
4. Копия письма № ** от **.04.2015 г. на *** листах;
5. Копия выписки из ЕГРЮЛ об ООО «И» от **.06.2015 г. (распечатка сведений с сайта ФНС России) на 8-ми листах;
6. Копия письма Л № ** от **.05.2015 г. в ИФНС РФ №** по *АО г. Москвы на 1-м листе;
7. Копия письма Л № ** от **.05.2015 г. в МИФНС России №46 по г. Москве на 1-м листе;
8. Копия заявления А в МИФНС России №46 по г. Москве от **.05.2015 г. на 1-м листе;
9. Копия заявления Н. в МИФНС России №46 по г. Москве от **.05.2015 г. на 1-м листе;
10. Копия письма Л № * от **.05.2015 г. в ИФНС РФ №** по *АО г. Москвы на 1-м листе;
11. Заверенная ИФНС РФ №** по *АО г. Москвы копия заявление о выходе из общества Н от **.03.2015 г., представленная Ответчиком 2 для регистрации на 1-м листе;
12. Заверенная ИФНС РФ №** по *АО г. Москвы копия решения № 1 единственного участника Общества от **.03.2015 г., представленная Ответчиком 2для регистрации на 1-м листе;
13. Заверенная ИФНС РФ №** по *АО г. Москвы копия договора купли продажи-доли в уставном капитале Общества в размере 50 % от **.03.2015 г., представленная Ответчиком 2 для регистрации на 1-м листе;
14. Заверенная ИФНС РФ №** по *АО г. Москвы копия приходного кассового ордера № ** от **.03.2015 г., представленная Ответчиком 2 для регистрации на 1-м листе;
15. Заверенная ИФНС РФ №** по АО г. Москвы копия чека-ордера от **.03.2015 г. об оплате гос.пошлины в сумме 800 руб., представленная Ответчиком 2 для регистрации на 1-м листе;
16. Заверенная ИФНС РФ №** по *АО г. Москвы копия устава Общества от **.03.2015 г., представленная Ответчиком 2 для регистрации на 14-ти листах;
17. Заверенная ИФНС РФ №** по *АО г. Москвы копия заявление о выходе из общества А от **.04.2015 г., представленная Ответчиком 2 для регистрации на 1-м листе;
18. Ходатайство об истребовании доказательств из МИФНС России №46 по г. Москве на 3- листах;
19. Ходатайство о применении обеспечительных мер на *** листах;
20. Копия свидетельства о государственной регистрации ООО «И» 77 № ******* от **.**.2005 г. на 1-м листе;
21. Копия устава ООО «И» от **.**.2011 г. на 21-м листе;
22. Квитанции об оплате государственной пошлины на 2-х листах;
23. Почтовые квитанции и описи вложений о направлении сторонам и 3-м лицам искового заявления и приложений на 8-ми листах.

Истец 1 ______________________________/_________________________________________

Истец 2 ______________________________/_________________________________________

Исковое заявление о признании права собственности на долю в квартире будет рассматриваться в общем порядке.

Недвижимость это одна из форм собственности, которая помимо прав устанавливает ещё и обязательства для ряда лиц признаваемых законными владельцами такого имущества. По установленному правилу, граждане должны заниматься обслуживанием своих площадей и оплачивать установленные по законодательству сборы в виде затрат на коммунальные услуги и иные расходы.

В судебной практике часто встречаются споры по поводу признания участка совместной собственностью в виде установленных долей. Гражданское законодательство регулируется ряд таких отношений и на основании полученных документов может признать ряд граждан ответственных за приобретения такого объекта собственников владельцами установленной доли в квартире или доли.

Разделяется объект в равных частях, что позволяет каждому из собственников иметь материальную долю для проживания владения и иного пользования невидимым имуществом. Если одни из участников не признаёт часть имущества другого, тогда необходимо направлять исковое заявление о признании права собственности на долю в квартире и уже через судебную систему восстанавливать право.

Основания, когда подаётся исковое заявление о признании права собственности на долю в квартире, могут быть следующими:

• Наследство;
• Договор купли продажи;
• Дарение;
• Приобретение квартиры в недостроенном доме.

На сегодняшний день чаще всего возникаю основания для подачи документов именно по последнему из оснований.

Когда застройщик затягивает сороки сдачи объекта, а равно не вводит квартиры и весь жилой дом в эксплуатацию граждане собственники приобретённого жилья могут через суд выделить свою недвижимость при помощи технической комиссии из общей массы.

Подготовка документов

Исковое заявление о признании права собственности на долю в квартире должно содержать ряд оснований для его подачи и рассмотрения в суд. Здесь важно учитывать тот момент, что собираемые бумаги будут зависеть от оснований представленных выше. Если лицо имело право собственности на недвижимость на основании наследства, тогда необходимо предоставить документы подтверждающие родство с умершим. Таким документом является его свидетельство о смерти.

Если недвижимость была получена в результате дарения, тогда исковое заявление о признании права собственности на долю в квартире будет содержать письменные объяснения о том, что данный объект был передан в безвозмездное пользование конкретному лицу дарителем.

Направление требований в суд

Исковое заявление о признании права собственности на долю в квартире носит имущественный характер, поэтому цену такого заявления можно рассчитать приблизительно. Обычно споры идут по объектам, которые имеет сумму требований гораздо выше 50 тысяч рублей.

При определении подсудности действует правило, что если объект гражданского спора выше указанной суммы, тогда все требования, в том числе исковое заявление о признании права собственности на долю в квартире будут направляться районный суд.

Следует дополнительно отметить, что чем больше документов истец предоставить для рассмотрения его заявления, тем больше будет вероятности того что судебная инстанция примет его сторону. Не следует забывать и о свидетелях. Очень часто заявители этим пренебрегают. Однако суд принимает к сведению свидетельства в любой форме от каждой стороны, если они являются правдивыми и несут конкретику по данному разбирательству.

Порядок признания доли

Исковое заявление о признании права собственности на долю в квартире будет рассматриваться в общем порядке. Процессов может быть несколько если суду будет необходимо установит все причины и провести запросы в инстанции по предоставленным документам. дополнительно сюда же могут быть включены и иные основания для признания права, а объект недвижимости в виде доли в нём.

После того как исковое заявление о признании права собственности на долю в квартире суд выносит постановление о признание части собственности по спорному объекту. Гражданин, получив судебное решение, может направляться в органы регистрации прав на недвижимость для включения его в свидетельство о праве собственности. После этого его доля будет признана полностью на законных основаниях действующей, и он сможет ей распоряжаться по своему усмотрению.

Редактор: Игорь Решетов

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании права собственности на ½ долю жилого дома

15.02.2005 г. между истцом и ответчицей был расторгнут брак, о чем выдано свидетельство о расторжении брака от 15.02.2005 г. (прилагаю). Спора о разделе имущества на момент расторжения брака между истцом и ответчиком не заявлялось и не рассматривалось.

В период брака истцом и ответчиком на общие денежные средства был построен жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: Московская область, Рузский район, д. Петушки, ул. Лесная, дом 9 (далее – жилой дом, строение).

В настоящее время право собственности на жилой дом не зарегистрировано, что подтверждается уведомлением об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений от 05.06.2015 г. (прилагаю), в связи с чем он является незавершенным строительством.

Оценочная стоимость строения, согласно экспертному заключению (прилагаю), по состоянию на 13.07.2015 г. составляет 3 913 000 руб. Соответственно, стоимости ½ доли строения составляет 1 956 000 руб.

Согласно ст.34 СК РФ имущество, нажитое во время брака супругами, является их совместной собственностью, в том числе приобретенные на общие доходы движимые и недвижимые вещи.

Согласно ст.39 СК РФ доли супругов являются равными.

Согласно ч.1 ст.38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов

Согласно ч.7 ст.38 СК РФ к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Спор между истцом и ответчиком относительно раздела жилого дома возник в 01.09.2014 г., когда ответчик стала препятствовать истцу в осуществлении права владения и пользования домом. До указанной даты спора относительно порядка пользования домом между сторонами не было. В этой связи считаем, что срок исковой давности, установленный ч.7 ст.38 СК РФ подлежит исчислению с 01.09 2014 г. – то есть с даты нарушения права истца на пользование домом.

Согласно ч.3 ст.38 СК РФ в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

При оценке оснований считать объект незавершенного строительства жилым домом и решении вопроса о возможности его раздела считаем возможным применить разъяснения, данные Верховным судом РФ в Определении от 23.04.2001 г. № 57-В01-2. Как указал Верховный суд РФ, «суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца. При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право на строительные материалы и конструктивные элементы дома». При этом, как указано в Определении от 23.04.2001 г., подлежит выяснению вопрос о возможности использования дома в качестве жилого с учетом степени готовности и доведения до конца отдельных частей незавершенного строительством дома.

Аналогичный вывод сделан Президиумом Московского областного суда в Постановлении от 16.05.2007 г. № 317 по делу № 44г-120/07. Как указал Президиум, «суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами. При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома. Поскольку истицей не ставился вопрос о разделе неоконченного строительством дома с выделом конкретной изолированной части, а исковые требования были заявлены лишь о признании права на строение, не принятое в эксплуатацию, суд первой инстанции правильно признал за ней право собственности на ½ долю строения».

На основании изложенного и в соответствии со ст. 34, 38, 39 Семейного кодекса РФ,

ПРОШУ СУД:

Признать за Куликовым Анатолием Владимировичем право на ½ строения (жилого дома) по адресу: Московская область, Рузский район, д. Петушки, ул. Лесная, дом 9.

Приложения:

1. Свидетельство о расторжении брака
2. Уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений об объекте
3. Экспертное заключение об оценке рыночной стоимости
4. Доверенность представителю
5. Квитанция об оплате государственной пошлины
6. Копия искового заявления для ответчика

Отзывы

Ольга Сергеевна, я Вам очень благодарна, что Вы меня поддержали в тот момент, когда все рушилось в моей жизни. Я даже не знаю, кто Вы больше были для меня – адвокат, психолог или друг.

К Ольге Сергеевне обратилась после автомобильной аварии. Тема тривиальная – не удовлетворяло решение страховой компании. Сумма за груду металлолома вместо автомобиля была ничтожной. Суд со страховой наша адвокат выиграла. Спасибо ей за это большое.

Единственное, о чем я жалею – что не знала об адвокате Ольге Жуковой, когда мою дочь задержали и предъявили обвинение в краже. Я тогда растерялась и понадеялась на государственного адвоката, бесплатного. Как выяснилось – зря.

Образец искового заявления о праве собственности на квартиру, с учетом последних изменений законодательства.

Право собственности на недвижимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом. Квартиры приобретаются в собственность в результате приватизации имущества, в результате выплаты пая в жилищно-строительном кооперативе, в результате передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве жилья, по наследству, в результате совершения разнообразных сделок, в том числе купли-продажи, дарения, мены.

Право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для подтверждения права собственности на квартиру у гражданина на руках должен быть договор или другой документ, устанавливающий право собственности и свидетельство о государственной регистрации права, выданное органом государственной регистрации.

Если документы, подтверждающие основание возникновения права отсутствуют, единственным выходом является обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру.

Решение суда по такому делу и будет документом, подтверждающим право собственности истца. Если права на квартиру возникли в результате заключения сделки, а продавец уклоняется от обращения в службу государственной регистрации в установленном порядке, в суд необходимо подавать исковое заявление о регистрации перехода права собственности. Цена иска по признанию права собственности на квартиру определяется ее стоимостью. Стоимость квартиры определяется инвентаризационной оценкой, которую проводит бюро технической инвентаризации.

Практически все иски о признании права собственности на квартиру рассматриваются районными (городскими) судами, поскольку квартиры стоимостью меньше 50000 рублей практически не встречаются. Исковое заявление о признании права собственности на квартиру подается в суд по месту ее нахождения, по правилам исключительной .

В __________________________
(наименование суда)
Истец: ______________________
(ФИО полностью, адрес)
Ответчик: ____________________
(ФИО полностью, адрес)
: ___________________
(стоимость квартиры)

Исковое заявление о праве собственности на квартиру

В результате _________ (привести основания приобретения заявителем квартиры в свою собственность) я приобрел в собственность квартиру, которая находится по адресу: _________ (привести полный адрес квартиры) у _________ (ФИО ответчика).

Право собственности на квартиру ответчика подтверждается _________ (указать реквизиты документов, которые подтверждают права ответчика на квартиру).

Решить вопрос об установлении права собственности во внесудебном порядке невозможно _________ (привести основания, которые препятствуют истцу установить право собственности на квартиру путем регистрации права собственности в регистрирующем органе).

На принадлежащую мне квартиру больше никто не претендует, с «___» _________ ____ г. я владею ею, как собственник, оплачиваю коммунальные платежи и за содержание жилья, за свой счет провожу текущий ремонт жилого помещения, полностью несу бремя содержания спорной квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 218 Гражданского кодекса РФ, статьями — Гражданского процессуального кодекса РФ,

1. Признать право собственности на квартиру, которая расположена по адресу: _________ (указать полный адрес квартиры) за _________ (ФИО истца).

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

1. Копия искового заявления
2. Документ, подтверждающий уплату
3. Документы, подтверждающие приобретение истцом квартиры в собственность
4. Документы, подтверждающие факт владения квартирой, как своей собственной, оплату соответствующих платежей
5. Копия технического паспорта БТИ на квартиру
6. Другие доказательства, подтверждающие основания искового заявления о признании права собственности на квартиру

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г. Подпись истца _______

I. Введение

II. О признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект (если отсутствует разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию)

I. Введение

В Бюллетене Верховного Суда РФ № 2 за 2003 года опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов."

Однако высший судебный орган страны не дал разъяснений о том, какие способы защиты нарушенного права дольщиков являются надлежащими, а какие нет. В частности, имеет ли гражданин право на удовлетворение иска о признании права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект, если по каким-то причинам организация свои обязательства не исполняет? Речь об объектах, строительство которых не ведется или «заморожено». Это может быть связано как с прекращением финансирования, так и с возникшими разногласиями и, как следствие, расторжением договора с подрядчиками (субподрядчиками), а будет ли заключен новый договор и когда – не известно. Актуальность признания права собственности на долю в «недострое» очевидна в свете того, что банкротство организации-застройщика повлечет включение в конкурсную массу незавершенного строительством объекта, за счет реализации которого, будут удовлетворены требования кредиторов застройщика, дольщики же не получат свои квартиры да и уплаченные деньги вряд ли вернут.

Практика показывает, что суды общей юрисдикции признают за дольщиками право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Ряд судов удовлетворяя иски о признании права собственности на долю, указывают в резолютивной части решения, что данная доля соответствует конкретному жилому помещению в строящемся доме (когда жилое помещение индивидуализировано – есть обмеры). Есть примеры, когда суд признает право собственности на квартиру (а не на долю в праве!) в незавершенном строительством доме (дом не сдан в эксплуатацию)

Например, см. ниже: "Суд кассационной инстанции оставил решение суда о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру без изменения, указав, что денежные средства истицей по договору были внесены в кассу ЖСК, ЖСК фактически завершил строительство дома, а то обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда"

Нельзя сказать, что такие решения безупречны с точки зрения позитивного права, однако, полагаем, что такая практика судов общей юрисдикции по защите интересов граждан-дольщиков, исходя из реалий сегодняшнего времени, заслуживает поддержки. Но в целом, по данному вопросу в судебной практике нет единого подхода. За исключением вышеуказанного «Обобщения» Верховного Суда, никаких разъяснений по возникающим вопросам «долевого участия в строительстве» Верховный Суд РФ более не давал. В рамках настоящего обобщения приведем некоторые примеры положительных решений районных судов и судов субъектов Федерации по спорам, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве: о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.

• Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года
• Обзор практики разрешения судами споров , возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года
• Долевое участие в строительстве . Популярные вопросы
• Неустойка по договору долевого участия в строительстве
• Признание права собственности на объекты, являющиеся предметом инвестиционного договора . Судебная практика арбитражных судов
• и другие публикации в рубрике Участие в долевом строительстве, инвестирование

II. О признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект

(если отсутствует разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию)

Отменяя решение суда об отказе в иске, суд указал, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся и объекты незавершенного строительства

П. обратилась в суд иском к ОАО "Интерурал" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, ссылаясь на то, что 21.03.03 она заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым она внесла денежные средства, а ответчик принял на себя обязательство передать ей квартиру в собственность. До настоящего времени ответчик не сдал дом в эксплуатацию и не передал ей квартиру в собственность. Дом завершен строительством на 85%, в настоящее время строительство дома не ведется, сдача дома в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок, полагающаяся по договору квартира, расположенная на третьем этаже, фактически построена.

Решением городского суда в удовлетворении иска отказано. Судебная коллегия оменила решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска, суд со ссылкой на ст. 219 ГК РФ мотивировал тем, что строительство спорного жилого дома не окончено, в эксплуатацию не сдан, истице спорное имущество по приемо-сдаточному акту не передавалось, она является участником договора долевого участия в строительстве, в установленном порядке право собственности на объект недвижимости за ответчиком не зарегистрировано.

Между тем, при разрешении спора суд не установил юридически значимые обстоятельства и неправильно применил норму материального права.

Согласно ст. 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо на ином праве, право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности либо право пользования земельным участком, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и на основании ст. 25 вышеуказанного Закона подлежат государственной регистрации.

Поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, перечисленных в данной норме права, то при разрешении спора о праве собственности на объект незавершенного строительства суду следовало предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право на земельный участок, отведенного под строительство объекта, разрешения на строительство, а также документы, содержащие описание спорного объекта недвижимости (извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 мая 2006 года, по делу № 33-5604)

Суд принял признание ответчиком заявленных исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов самих ответчиков, а также других лиц и признал за истцом право собственности на 3796/384000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, соответствующую однокомнатной квартире № 50 общей площадью 37.96 кв.метра, расположенной на втором этаже в четвертом подъезде

Истец К. обратилась в суд с иском к ЗАО о признании права собственности, указывая, что с ЗАО заключен договор об инвестиционной деятельности №54. Предметом договора является строительство однокомнатной квартиры в жилом 5-ти этажном кирпичном доме. Свои обязательства по оплате всей стоимости указанной квартиры С.О. исполнены в полном объеме. Ответчик не сдал вышеуказанный дом в эксплуатацию в установленный срок. Поскольку истец свои обязательства выполнил в полном объеме, считает, что приобрел право собственности на объект инвестирования в виде доли в объекте незавершенного строительства. В настоящее время ему стало известно, что в отношении ответчика введена процедура банкротства - конкурсное производство , дом в эксплуатацию не введен.

Истец просит признать за ним право собственности на 3796/384000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - пятиэтажный кирпичный жилой дом с мансардой.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО – А.Е., действующая на основании доверенности , исковые требования признала в полном объеме.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит обоснованным принять признание иска ответчиком и исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В соответствии со ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона обязуется выполнить по заданию другой стороны определенную работу и результат сдать заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить их.

Судом признание ответчиком заявленных исковых требований принято, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов самих ответчиков, а также других лиц (извлечение из решения Кировского районного суда г. Новосибирска от 24 апреля 2009г.)

Руководствуясь ч. 1 ст. 130 ГК РФ, ч.1 ст. 218 ГК, суд признал за истцами право на долю в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом

Истцы (Стехов И. В. и ООО «Орсайт») обратились в суд с иском к ЗАО «Калугаградосгроитель», в котором просили признать за ними право на долю в незавершенном строительством жилом доме № 12.

В обоснование иска представитель истцов в судебном заседании указала, что по договору об инвестировании в строительство заключенным между истцом Стеховым И.В. и ответчиком 07 июня 2001 года, Стехов И.В. профинансировал строительство трехкомнатной квартиры №53. По договору о долевом участии в строительстве жилья, заключенному между ООО "Орсайт" и ответчиком, ООО "Орсайт" профинансировало строительство 21 квартиры общей площадью 1495,85 кв.м.

Поскольку в настоящее время жилой дом является объектом незавершенного строительства, с целью защиты своего права собственности на квартиру представитель истцов просила признать за Стеховым И.В. право на долю в данном незавершенном строительством жилом доме в размере 6471/659340, а за ООО «Орсайт» признать право на долю в данном незавершенном строительством жилом доме в размере 328220/651825.

Представитель ответчика ЗАО «Калугаградостроитель» в судебное заседание не явился.

Суд установил, что все обязательства по договору были выполнены надлежащим образом, срок действия разрешения на строительство продлен в установленном порядке ответчику не был. Срок действия договора аренды земельного участка от 23 августа 2001 года, выделенного под строительство данного дома, также истек. Строительство жилого дома ответчиком прекращено и возобновлено не будет в связи с изложенным выше.

В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу.

В силу ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Учитывая указанные выше обстоятельства и нормы закона, суд приходит к выводу о возможности признания за истцом Стеховым И.В.. права на 6471/659340 долей, а за ООО «Орсайт» права на 328220/651825 долей в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом №12.

Размер данной доли установлен судом в виде дроби, в числителе которой указана общая площадь квартир(ы) по договору об инвестировании в строительство, а в знаменателе - общая площадь жилого дома по строительному проекту (Решение Калужского районного суда Калужской области от 15 января 2007г.)

Суд признал за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, указав, что данная доля после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире

Я.. обратился в суд с иском признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Истец просил суд признать за ним право собственности на 48532/1530110 доли в незавершенном строительством объекте – строящемся 10-этажном жилом доме с административными помещениями и магазином.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик, в нарушении требований закона, заключил с истцом не договор участия в долевом строительстве, а иной договор, по сути, по мнению суда, являющийся договором бытового строительного подряда. При этом суд считает необходимым указать, что форма договора была предложена истцу ООО, не допускала оговорок, поэтому суд полагает, что истец был лишен возможности заключить с ответчиком иной договор, на иных условиях, кроме предложенных ему ответчиком.

Суд пришел к следующим выводам: так как разрешение на строительство жилого дома получено ответчиком 13.07.2005 года, т.е. после вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ , то к отношениям между сторонами спора должны применяться положения указанного закона. Однако, несмотря на то, что при заключении договора, были нарушены требования норм закона, согласно которым, договор участия в долевом строительстве должен содержать установленные законом существенные условия и подлежать государственной регистрации, иск подлежит удовлетворению. Суд указал, что истец действовал добросовестно, в полном объеме исполнил принятые на себя по договору обязательства, оплатил обусловленную договором стоимость квартиры. Поэтому, по убеждению суда, он не может быть лишен права на защиту нарушаемого ответчиком права.

По убеждению суда, единственным эффективным средством правовой защиты (с учетом отказа ответчика заключить договор участия в долевом строительстве на условиях договора от 22.12.2004 года) является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Суд полагает иные средства защиты (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) не эффективными средствами правовой защиты. К такому выводу суд приходит потому, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.12.2008 года в отношении ООО «…» введена процедура банкротства – наблюдение . При таких обстоятельствах любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства и только в последнюю очередь, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права истца. Такая позиция суда основывается также на положениях Постановления Европейского Суда по правам человека от 07.05.2002 года по делу «Бурдов против России», в котором ЕСПЧ указал, что пункт 1 ст. 6 Конвенции закрепляет за каждым «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства-участника Европейской Конвенции допускала бы, что судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось бы недействующим в отношении какой-либо стороны в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу ст. 6 Конвенции. В связи с чем суд полагает, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права истицы, гарантирующим восстановление нарушенного права, является признание за ней вещного права на долю в объекте незавершенного строительства.

При определении доли, на которую за истцом должно быть признано право собственности, суд исходит из соотношения площадей квартиры, приобретаемой истицей, и площади жилого дома. Проверив размер доли, указанный Я., в своем исковом заявлении, суд полагает его верным, соглашается с методикой расчета доли, предложенной истицей (извлечение из решения Кировского районного суда г. Новосибирска от 06 марта 2009г.)

Суд кассационной инстанции оставил решение суда о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру без изменения, указав, что денежные средства истицей по договору были внесены в кассу ЖСК, ЖСК фактически завершил строительство дома, а то обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда

Д. обратилась в суд с иском к ЖСК, ОАО «П», Группе компаний «Г» о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру.

Иск мотивирован тем, что 13 июня 2002 г. г. она заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома с ЖСК, согласно которому ЖСК обязался передать ей в собственность квартиру, общей площадью 48 кв.м, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: г. Ульяновск, а она обязалась оплатить стоимость строительства указанной квартиры в размере 220 000 руб. Денежные средства истицей были внесены в кассу ЖСК согласно договору. Однако до настоящего времени вышеуказанная квартира ей не передана. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию, хотя строительство его завершено.

Иск удовлетворен. Признано право собственности на спорную квартиру. Судебная коллегия согласилась с постановленным решением суда, указав, что согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

По делу установлено, что право собственности на незавершенный строительством жилой дом до настоящего времени за какими-либо юридическими или физическими лицами не зарегистрировано. Не числится он и в реестрах муниципальной, областной и федеральной собственности.

ЖСК, с которым истица заключила договор на строительство квартиры, исковые требования признал.

Поэтому суд правомерно, исходя из установленных по делу обстоятельств и требований закона, удовлетворил заявленные требования.

По делу никем не оспаривается, что дом возведен за счет привлечения средств граждан, в том числе истца. То обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда по доводам ОАО «П», который правомочиями в отношении спорного домостроения не обладает. Из материалов дела следует, что ЖСК фактически завершил строительство, большинство квартир занято жильцами, которые вносили денежные средства, участвуя в долевом строительстве данного дома (извлечение из определения Ульяновского областного суда от 29 мая 2007г.).

Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр "Логос"