Статья 153 часть 2. Лицевые счета в долевой собственности. Расходы на нежилые помещения

На что чаще всего жалуются недовольные работники:

• работодатель не хочет заключать трудовой договор;
• трудовой договор есть, но понять из него толком ничего невозможно, из-за отсутствия обязательных пунктов (чаще это пункт, утверждающий размер зарплаты);
• работодатель платит зарплату ниже той, что была указана в договоре;
• не пускают в отпуск;
• штрафы;
• зарплату не платят вообще.

Многие пренебрегают трудовым договором, в надежде на порядочность работодателя, а также из-за уверенности, что «сейчас нигде официально не оформляют». Это огромная ошибка, так как именно трудовой договор является основным доказательством того, где и кем вы работали и на каких условиях. Перечень обязательных пунктов трудового договора установлен статьей 57 Трудового кодекса РФ.

Зарплата (ст. 129 ч. 1 Трудового кодекса ) должна как пункт договора обязательно присутствовать в документе. Размер ее зависит от квалификации сотрудника, также от того, в каких условиях он работает, включая климатические и насколько они отклонены от нормальных.

Также в размер оплаты труда входят стимулирующие и поощрительные выплаты, надбавки и т. д. Должен быть также утвержден день, когда она выплачивается (не реже двух раз в месяц — ст. 135-136 ТК). Если работодатель не оплачивает труд своего работника, ему, согласно статье 142 Трудового кодекса, грозит штраф, административная, а то и уголовная ответственность.

Почему зарплата оказывается ниже, чем обещали в собеседовании? Часто приходится слышать жалобы работников на суровые штрафы работодателя. На самом деле начальник не имеет права вас штрафовать вообще. Даже если вы, допустим, проспали .

Сделать замечание, объявить выговор, уволить — вот и все, что может с вами сделать разъяренный начальник. Требовать вас расстегнуть кошелек за опоздание, скажем, или за невыход на работу он не вправе.

Другое дело, если вы нанесли ущерб работодателю — в этом случае он может с вас взыскать компенсацию, однако эта сумма не может превышать средний месячный заработок.

Но любой суд может оказаться бессилен , если между вами и работодателем заключен не трудовой договор, а договор гражданско-правового характера — в этом случае нормы ТК на вас просто не распространяются. Или же у вас вообще нет никакого документа и все условия оговаривались устно.

Основания: у кого есть право на подачу

Если работодатель нарушил ваши права, например не платит вам зарплату уже более двух недель, вы можете просто не работать на него дальше. Об этом вы должны уведомить начальство письменно.

Жалобу можно подать как в индивидуальном порядке, так и .

В прокуратуру — пошаговая инструкция

Но, предположим, случилось худшее — контролирующий орган бездействует . В этом случае придется искать правды в органах прокуратуры. Вы можете написать жалобу с требованием провести проверку и возбудить в отношении работодателя уголовное дело по статье 145.1 Уголовного кодекса РФ). Одновременно вам придется подать иск на работодателя в суд о выплате задолженности по зарплате.

Сроки подачи и рассмотрения

В соответствии со статьей 124 Уголовно-процессуального кодекса РФ, прокурор обязан рассмотреть вашу жалобу в течение тридцати дней со дня ее поступления в прокуратуру. В течение трех месяцев после увольнения на стол канцелярии суда общей юрисдикции должно лечь ваше исковое заявление о выплате задолженности по заработной плате. Причем, последнее относится ко всем трудовым спорам вообще.

Госпошлиной иск такого рода не облагается.

Можно ли подать анонимно?

Нельзя. Можно попросить о сохранении инкогнито, когда пишете жалобу в трудовую инспекцию — в соответствии с 358 статьей Трудового кодекса РФ и Конвенции МОТ об инспекциях труда, у вас есть такое право.

Через интернет

Можно подать жалобу и онлайн, на сайте прокуратуры . Там же обычно находится и форма для заполнения. В жалобе, подаваемой через Интернет, обязательно следует указать свои паспортные данные, телефон и e-mail, также адрес прописки.

Последствия рассмотрения

Что нужно знать, жалуясь прокурору? То, что прокуратура Российской Федерации является самостоятельным органом и не подчиняется никому, как гласит Основной закон РФ и Федеральный закон «О прокуратуре Российской Федерации». Иными словами, если вам ответ прокурора не понравился или вы усмотрели нарушения в его действиях, пожаловаться можно будет только вышестоящему прокурору.

Если проверка пройдет, а в возбуждении уголовного дела откажут, заявителю будет отправлен письменный ответ, где помимо обоснования отказа будет также указан порядок обжалования решения прокурора (статья 10 ФЗ «О прокуратуре РФ» ).

Особенности составления заявлений и нюансы их подачи

В чем сложность такого рода обращений? Для жалоб, будь то коллективная или , не установлено единой формы, потому пишутся они в произвольном виде.

Именно поэтому, чтобы не ошибиться и не терять времени на исправление, лучше попросить помощи у профессионального юриста — он поможет вам составить жалобу и иск правильно.

В любом случае, в жалобе, помимо данных вас и конторы, должно быть четко и ясно указано, в чем состоит нарушение ваших прав , какие статьи закона нарушил работодатель. И, конечно, требования, чтобы прокуратура заставила жадного начальника отдать вам положенные деньги. Заявления подаются в органы прокуратуры по месту организации.

Заявление о задержке зарплаты

В заявлении подробно указываются данные организации, кем и с какого времени вы там работали, какой оклад вам положили. Как и сколько раз в месяц вы получали деньги, через сберкнижку или банковскую карту. Обязательно указать, с какого времени вам уже не платят за работу. Далее вы должны написать, что просите представить недобросовестному работодателю требование о выплате вам задолженности и привлечении его к уголовной ответственности.

У прокурора не возникнет к вам вопросов, если вы в документе укажете статьи трудового законодательства, которые были нарушены работодателем.

Коллективное заявление о невыплате

Если вы пишете коллективное обращение в прокуратуру, указывайте всех тех лиц, чьи права были нарушены. Укажите все адреса, по которым желаете получить письменный ответ на вашу жалобу.

О невыплате при увольнении

Если вы уволились, а работодатель не хочет выдавать вам расчет, ваша жалоба должна содержать требование выдать вам причитающуюся вам сумму расчета, куда входит зарплата, также премия, компенсация за неиспользованный отпуск итд, К жалобе обязательно приложите документы — копию трудового договора, трудовой книжки и расчетного листка за тот период, о котором идет речь.

Заключение

Все же лучше всего — официально оформлять свои отношения с работодателем. Не надо надеяться на его порядочность: о ее отсутствии говорит хотя бы уже тот факт, что начальник допускает возможность не оформлять вас официально. Только так вы сможете защитить свои права в случае их нарушения. А вообще, если вы столкнулись с недобросовестностью работодателя и собираетесь судиться, лучше обращаться к грамотному юристу — он поможет вам быстро и грамотно составить жалобу, а также иск в суд, укажет, какие еще документы вам могут понадобиться.

Заявители являются работниками швейного цеха в организации. Все заявители являются инвалидами. Между каждым из них с организацией заключен трудовой договор. Последние месяцы, в нарушение требований ТК РФ, заявителям не выплачивается заработная плата. Заявители неоднократно обращались к организации с устными требованиями о выплате задолженности по заработным платам, на что они получали немотивированные отказы. Заявители просят организовать проверку организации по факту задержки выплаты заработной платы заявителям. Привлечь виновных лиц к установленной законом ответственности.

В Прокуратуру города _________, Прокурору города ________ _________________________
Адрес: _________________________________

От:

______________________________________________
______________________________________________

Адрес для направления корреспонденции: __________________________________________

Мы, ____________________________________________________________________________________________________________________________________ являемся работниками швейного цеха, Общества с ограниченной ответственностью «________________» (далее Работодатель). Все мы являемся инвалидами III группы по слуху.

Между каждым из нас и Работодателем заключен трудовой договор, в соответствии с требованиями которого, одной из обязанностей Работодателя является оплата труда Работника за выполнение им трудовых обязанностей.
В силу ряда причин, которые Работодатель отказывается объяснять, последние месяцы, в нарушение требований ТК РФ, нам не выплачивается заработная плата.

Так, задолженность по выплате заработной платы _____________ за период с _____________ г. по настоящее время составляет ________ руб. __ коп.
Задолженность по выплате заработной платы _____________ за период с ____________ г. по настоящее время составляет __________ руб. __ коп.
Задолженность по выплате заработной платы _________________ за период с ___________ г. по настоящее время составляет _________ руб. __ коп.
Задолженность по выплате заработной платы ________________ составляет ____________ руб. __ коп.
Задолженность по выплате заработной платы ______________ составляет ___________ руб. __ коп.
Задолженность по выплате заработной платы ______________ составляет ____________ руб. __ коп.
Задолженность по выплате заработной платы _____________ составляет _____________ руб. __ коп.

Мы неоднократно обращались к Работодателю с устными требованиями о выплате задолженности по заработным платам, на что получали немотивированные отказы. Отказывали нам так же и в получении справок по форме __________. Такую справку бухгалтерия ООО «_____________», после многочисленных обращений и жалоб, выдала лишь _____________
Более того, осуществление трудовой деятельности нами не прекращалось, в виду частых обещаний Работодателя погасить вышеуказанные задолженности по выплате заработной платы.

Данные действия со стороны Работодателя, по задержке выплаты заработной платы, грубейшим образом нарушают наши права как Работников.
При этом, в связи с невыплатой нам, инвалидам III группы по слуху, заработной платы в течение длительного времени (в некоторых случаях срок задержки доходит до полугода), всем нам были причинены значительные нравственные страдания по вине Работодателя.

Как указывается в ст. 37 Конституции РФ труд свободен. Принудительный труд запрещен.

Каждый имеет право на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены, на вознаграждение за труд без какой бы то ни было дискриминации и не ниже установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда, а также право на защиту от безработицы.

Так же, в соответствии со ст. 136 ТК РФ заработная плата выплачивается непосредственно работнику, за исключением случаев, когда иной способ выплаты предусматривается федеральным законом или трудовым договором.
Заработная плата выплачивается не реже чем каждые полмесяца в день, установленный правилами внутреннего трудового распорядка, коллективным договором, трудовым договором.

На основании ст. 142 ТК РФ Работодатель и (или) уполномоченные им в установленном порядке представители работодателя, допустившие задержку выплаты работникам заработной платы и другие нарушения оплаты труда, несут ответственность в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами.

В соответствии со ст. 5.27 КоАП РФ нарушение законодательства о труде и об охране труда влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Так, в соответствии со ст. 236 ТК РФ при нарушении работодателем установленного срока соответственно выплаты заработной платы, оплаты отпуска, выплат при увольнении и (или) других выплат, причитающихся работнику, работодатель обязан выплатить их с уплатой процентов (денежной компенсации) в размере не ниже одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невыплаченных в срок сумм за каждый день задержки начиная со следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно.
Размер выплачиваемой работнику денежной компенсации может быть повышен коллективным договором, локальным нормативным актом или трудовым договором. Обязанность выплаты указанной денежной компенсации возникает независимо от наличия вины работодателя.

Так же, в соответствии со ст. 237 ТК РФ Моральный вред, причиненный работнику неправомерными действиями или бездействием работодателя, возмещается работнику в денежной форме в размерах, определяемых соглашением сторон трудового договора.
В случае возникновения спора факт причинения работнику морального вреда и размеры его возмещения определяются судом независимо от подлежащего возмещению имущественного ущерба.

Таким образом, в случае отказа или возникновения спора о компенсации нам причиненного морального вреда, мы вынуждены будем обратиться в суд, за защитой своих нарушенных трудовых прав.

Более того, в соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации» учитывая, что ТК РФ не содержит каких-либо ограничений для компенсации морального вреда и в иных случаях нарушения трудовых прав работников, суд в силу ст. 21 (абзац четырнадцатый части первой) и 237 ТК РФ вправе удовлетворить требование работника о компенсации морального вреда, причиненного ему любыми неправомерными действиями или бездействием работодателя, в том числе и при нарушении его имущественных прав (например, при задержке выплаты заработной платы).

В соответствии со статьей 237 кодекса компенсация морального вреда возмещается в денежной форме в размере, определяемом по соглашению работника и работодателя, а в случае спора факт причинения работнику морального вреда и размер компенсации определяются судом независимо от подлежащего возмещению имущественного ущерба.

Размер компенсации морального вреда определяется судом исходя из конкретных обстоятельств каждого дела с учетом объема и характера причиненных работнику нравственных или физических страданий, степени вины работодателя, иных заслуживающих внимания обстоятельств, а также требований разумности и справедливости.

Более того, если невыплата Работникам заработной платы осуществляется умышленно, с корыстной или иной личной заинтересованностью, то данное деяние является преступлением и предусматривает ответственность, установленную ст. 145.1 УК РФ.

Так, в соответствии со ст. 145.1 УК РФ полная невыплата свыше двух месяцев заработной платы, пенсий, стипендий, пособий и иных установленных законом выплат или выплата заработной платы свыше двух месяцев в размере ниже установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда, совершенные из корыстной или иной личной заинтересованности руководителем организации, работодателем - физическим лицом, руководителем филиала, представительства или иного обособленного структурного подразделения организации, наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

Так, в соответствии со ст. 2 Федерального закона РФ от 02.05.2006 г. «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы, органы местного самоуправления и должностным лицам.

На основании ст. 10 Федерального закона РФ от 17.01.1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» в органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов.
Ответ на заявление, жалобу и иное обращение должен быть мотивированным. Если в удовлетворении заявления или жалобы отказано, заявителю должны быть разъяснены порядок обжалования принятого решения, а также право обращения в суд, если таковое предусмотрено законом.
Обращения граждан, военнослужащих и членов их семей, должностных и иных лиц разрешаются в течение 30 дней со дня их регистрации в органах прокуратуры Российской Федерации, а не требующие дополнительного изучения и проверки - не позднее 15 дней.

Таким образом, Работодателем грубейшим образом нарушаются требования Трудового законодательства Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 136,142, 236, 237 ТК РФ

1. Организовать проверку ООО «___________________», расположенного по адресу: ___________________________, по факту задержки выплаты заработной платы вышеуказанным Работникам.
2. Привлечь виновных лиц к установленной законом ответственности.

О решении, принятом по данному заявлению, просим уведомить нас письменно, по адресу: __________________________________

1._________________________________________________________

2._________________________________________________________

3._________________________________________________________

4._________________________________________________________

5._________________________________________________________

6.__________________________________________________________

7.__________________________________________________________

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Комментарий к Ст. 153 ЖК РФ

1. Договоры, содержащие условия предоставления жилых помещений в пользование гражданам, а также условия оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, являются возмездными. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами и юридическими лицами. То, что в ч. 1 комментируемой статьи не упоминаются публично-правовые образования как собственники помещений, не может расцениваться как нераспространение обязанности своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги Российской Федерацией, субъектами Федерации и муниципальными образованиями, например, в случаях, установленных ч. 3 комментируемой статьи, ч. 3 ст. 30, ст. ст. 39, 155, ч. 3 ст. 156 ЖК РФ. Обязательства по предоставлению жилых помещений, оказанию услуг, выполнению работ и предоставлению коммунальных услуг и обязательства по оплате являются встречными обязательствами (ст. ст. 307, 328 ГК).

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет правообладателей помещений, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и момент возникновения такой обязанности для таких правообладателей помещений — физических и юридических лиц. Необходимость законодательного определения указанного момента вызвана многочисленными судебными спорами, возникавшими из-за того, что в федеральном законодательстве не было норм, регулирующих вопросы внесения платы за жилое помещение (по части платы за содержание и ремонт жилого помещения см. комментарий к ст. 154 ЖК РФ) и коммунальные услуги в незаселенных или неиспользуемых жилых помещениях.

В соответствии с положениями комментируемой статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания пользования жилым помещением, после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также владельцу помещения в построенном многоквартирном доме с момента подписания документа о передаче такого помещения.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ) комментируемая статья дополнена нормой об обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лица, ставшего законным владельцем построенного помещения, но не имеющего пока статуса его собственника (п. 6 ч. 2 комментируемой статьи). Законодатель не установил правовое основание внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги владельцами построенных помещений и кому вносится плата такими лицами. Согласно ч. ч. 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ для управления построенными многоквартирными домами договор управления с управляющей организацией заключают не владельцы построенных помещений, а застройщик от собственного имени и за свой счет (см. комментарий к указанным ). В связи с признанием утратившей силу ст. 139 ЖК РФ будущие собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию после 17 июня 2011 г., уже не могут создавать товарищества собственников жилых помещений и выполнять перед ним обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 139 ЖК).

3. Комментируемая статья не содержит положений, устанавливающих обязанность и момент возникновения обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (плата за жилое помещение) и платы за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений. Представляется, что при решении споров о расходах собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме и об оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять к данным правоотношениям нормы комментируемой статьи, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии (см. комментарий к ст. 7 ЖК).

В комментируемой статье обоснованно не упоминаются арендаторы нежилых помещений, наниматели и арендаторы жилых помещений частного жилищного фонда. Представляется, что такие правообладатели помещений в многоквартирном доме должны иметь обязательства по внесению соответствующих платежей согласно договорам, регулируемым ГК РФ, а не ЖК РФ.

4. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность по содержанию жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов до момента их предоставления в пользование гражданам. На практике такие помещения нередко содержались за счет организаций, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а не за счет средств соответствующего бюджета. Достаточно часто организации, предоставляющие коммунальные услуги, не могли идентифицировать лицо, обязанное вносить плату за соответствующие услуги, либо возлагали эту обязанность на будущих владельцев жилых помещений. Жилищный кодекс РФ возлагает эту обязанность на выступающие от имени собственников жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда органы государственной власти и органы местного самоуправления или на управомоченных ими лиц.

5. Обязанность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований в лице соответствующих органов публичной власти, как и других собственников помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги основывается на положениях ч. 1 ст. 30, ст. ст. 39, 138, 148, 154, 155, 162 и 164 ЖК РФ. Из положений Кодекса вытекает, что в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов одновременно возникают денежные обязательства публично-правовых образований и нанимателей таких жилых помещений. При этом ЖК РФ не предусматривает возможность заключения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда договоров с управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом. То есть при наличии нанимателей жилых помещений денежные обязательства указанных публичных собственников не упраздняются.

6. Жилищный кодекс РФ не определяет круг лиц, несущих расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги относительно помещений, не имеющих собственников (бесхозяйное и выморочное имущество). Таких помещений сравнительно немного, и основное количество споров по данному вопросу вызывает лишь момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для лиц, наследующих данное помещение в порядке, установленном гражданским законодательством. В частности, следует иметь в виду, что обязательства по оплате таких расходов возникают у наследников со дня открытия наследства.

Порядок исполнения обязательств по оплате коммунальных услуг регулируется положениями разд. VII ЖК РФ. Ст. 153 считается одной из ключевых норм в данной сфере. Рассмотрим ее подробнее.

Обязанности граждан и организаций

Юридические и физлица должны полностью и своевременно оплачивать коммунальные услуги и жилплощадь. Соответствующая обязанность, согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, возникает:

1. У нанимателей помещения по договору соцнайма, в том числе жилфонда социального использования. Указанные лица должны вносить оплаты с даты заключения соглашения.
2. Арендаторов/нанимателей помещения муниципального или государственного жилфонда. Обязанность также возникает с даты оформления соглашения.
3. Членов жилкооператива с момента предоставления помещения.
4. Собственников площадей с даты возникновения права. При этом учитывается правило, предусмотренное в 169-й статье Кодекса (ч. 3).
5. Лиц, принявших от застройщика (субъекта, обеспечивающего возведение многоквартирного дома) помещения по передаточному или другому акту с даты передачи. Обязанность возникает, если сооружение введено в эксплуатацию. Этот факт должен быть подтвержден соответствующим разрешением.
6. Застройщиков в отношении помещений в не предоставленных другим лицам по передаточному или другому акту. Обязанность возникает с даты предоставления ему разрешения на введение сооружения в эксплуатацию.

В соответствии с частью третьей ст. 153 ЖК РФ , до заселения в помещения муниципального и государственного жилфондов расходы на их содержание несут соответственно структуры местной и госвласти либо управомоченные ими субъекты.

Пояснения

Рассматривая ст. 153 ЖК РФ с комментариями юристов, следует отметить, что ранее отношения, связанные с выполнением обязательств по оплате помещений и коммунальных услуг, регламентировались преимущественно подзаконными актами. В настоящее время положения нормы не только обладают регулятивным характером, но и реализуют важнейшую системно-правовую задачу. Содержащаяся в ЖК РФ ст. 153 наряду с прочими нормами раздела VII выступает в качестве гарантии защиты интересов участников жилищного процесса.

Специфика нормы

Часть первая ст. 153 ЖК РФ обладает общим характером. В ней предусмотрено, что оплата услуг ЖКХ и жилплощади - обязанность всех субъектов, вступивших в жилищные правоотношения на основании договора или закона. Порядок ее реализации раскрывается другими нормами Кодекса. В статьях раздела VII не используется собирательное понятие, охватывающее всех субъектов, обязанных осуществлять оплату. Представляется, что к ним можно отнести всех пользователей помещений. Соответствующий термин используется в 159-й статье Кодекса. Понятие "пользователь" относится, главным образом, к гражданам, живущим в муниципальном и государственном жилфондах. Правила предоставления услуг ЖКХ содержат понятие "потребитель". Этим термином обозначаются субъекты, получающие услуги ЖКХ и обязанные их оплачивать.

Особенности субъектов

В части второй рассматриваемой нормы закрепляется перечень лиц, на которых возлагается обязанность осуществлять платежи за жилплощадь и услуги ЖКХ. По п. 1 ст. 153 ЖК РФ , ими являются наниматели помещений. Для получения соответствующего статуса лицо должно заключить договор. С момента его оформления субъект становится обязанным лицом. Между тем, далеко не во всех случаях можно считать бесспорным подход, установленный в ЖК РФ. Ст. 153 (п. 2), например, тоже определяет моментом возникновения обязанности дату заключения арендного соглашения. Но нужно учитывать, что оно, как и договоры соцнайма, найма муниципального или государственного жилфонда, признается консенсуальным. Все они должны быть оформлены письменно.

Такие договоры считаются заключенными в момент достижения сторонами соглашения по существенным условиям, которое, в свою очередь, должно фиксироваться в тексте основного документа. Содержащаяся в нем дата считается моментом заключения сделки. Между тем, на практике арендатор/наниматель фактически не может эксплуатировать помещение, пока оно не будет предоставлено ему.

Особенности передачи объекта

В момент предоставления помещения субъекту (нанимателю/арендатору) отдаются ключи и документация, подтверждающая надлежащее состояние. К бумагам, в частности, относят:

1. Санитарно-гигиенический сертификат.
2. Техпаспорта на оборудование, установленное в помещении.
3. Правила эксплуатации приборов.

Наниматель/арендатор проводит осмотр объекта. При отсутствии замечаний стороны оформляют акт. С момента его подписания помещение признается переданным в пользование. Соответственно, его уже можно эксплуатировать.

Нюансы

Субъект, которому передается помещение в соответствии с договором найма, вправе отказаться принимать объект и вселяться в него, если его состояние окажется ненадлежащим или непригодным для проживания. В этом случае возлагать обязанность на лицо по уплате коммунальных платежей было бы неверно. Если же субъект, заключивший договор, необоснованно уклоняется от принятия помещения, этот факт фиксируется в специальном акте. В документе должно быть отражено, что лицо без уважительных причин отказывается от помещения и подписания необходимых бумаг. В такой ситуации обязанность, которую закрепляет ЖК РФ в ст. 153 , возникла бы с момента оформления специального (комиссионного) акта. Между тем, в законодательстве отсутствуют нормы, содержащие требования к процессу передачи помещения. Представляется, что это достаточно существенный пробел в нормах, который надлежит восполнить.

Мнение экспертов

В связи с отсутствием норм, регламентирующих процесс предоставления помещения нанимателю, ряд юристов предлагают использовать положения 611-й статьи ГК по аналогии. Специалисты полагают, что вполне логично связывать вменение обязанности по оплате помещения и услуг ЖКХ на субъекта с момента предоставления ему объекта. Более того, на практике, как правило, происходит так, что соглашение о найме заключено, а жилплощадь передается позже.

Однако присутствующая в ЖК РФ ст. 153 закрепляет другое правило. Представляется, что логика законодателя заключается в том, чтобы стимулировать нанимателя к устранению всяких препятствий с его стороны для вселения в помещение, предоставленное ему по договору, и использованию его по назначению. Если после оформления соглашения наймодатель по каким-то причинам задерживает передачу объекта, то второй участник сделки вполне может требовать неначисления платы за период, в который он не мог эксплуатировать жилплощадь. Если между сторонами возникнет спор, решить который можно только в рамках судопроизводства, инстанция, рассматривающая дело, должна принять во внимание конкретные обстоятельства и определить точную дату, в которую объект был предоставлен нанимателю. При разрешении конфликта суду следует руководствоваться не только общими, но и специальными положениями, регламентирующими обязательственные отношения.

Члены кооператива

Они получают право на помещение не в соответствии с договором, а на основании исполнения объединением принятых на себя обязательств. Как указывается в 124-й статье Кодекса (часть 2), для вселения члена кооператива общее собрание принимает решение об этом. Соответственно, обязанность, закрепленная ЖК РФ в ст. 153 , возникает в момент утверждения указанного акта всеми членами объединения. По мнению экспертов, было бы логично предусмотреть, что оплата помещения, предоставленного члену жилищного кооператива, должна вноситься им не с даты принятия решения, а после передачи объекта по соответствующему акту.

Собственники

Как указано в п. 5 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по выплате сумм за коммунальные услуги и помещение возникает у владельцев после приобретения права на объект. По мнению юристов, данный подход также нельзя назвать безупречным. Дело в том, что моментом приобретения права собственности, указанного в пункте 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ , является госрегистрация. При этом не имеет значения основание его возникновения. Госрегистрация, в силу положений законодательства, считается единственным подтверждением существования права. На практике, между тем, возложение обязанности на собственника по выплате коммунальных платежей и других обязательных сумм, происходит разными способами. К примеру, при покупке помещения в рамках участия в долевом строительстве МКД объект передается еще до момента регистрации права.

Участие в долевом строительстве

В ст. 153 ЖК РФ указывается, что обязанность по отчислению платежей за помещение и услуги ЖКХ возникает при передаче объекта по соответствующему акту. Этот документ выступает в качестве одного из оснований для регистрации права на жилплощадь. В этом случае субъект еще не стал законным владельцем, но уже должен исполнять обязанности, закрепленные законом. Если право на помещение возникло у приобретателя в силу договора, то объект может передаваться и до госрегистрации. Соответственно, в этот же момент появляются и обязанности, закрепленные 153-й статьей Кодекса. По мнению юристов, логично было бы дополнить начальную формулировку части второй отсылочным указанием "если другое не предусматривается в договоре или законе".

Открытость перечня

Назначение правил, закрепленных частью второй рассматриваемой нормы, заключается в определении момента появления обязательств по оплате услуг ЖКХ и помещения. В этой связи, в ней не раскрывается полный перечень лиц. Соответственно, правила, закрепленные частью второй, следует применять в комплексе с другими нормами Кодекса, устанавливающими круг обязанных субъектов. К ним, в частности, можно отнести дееспособных (полностью или ограниченно) родственников собственника/нанимателя (по договору соцайма) и сонанимателей.

Нововведение

П. 6 ст. 153 ЖК РФ был введен сравнительно недавно. В нем установлено, что обязанность, закрепленная частью первой, возникает:

Заключение

Муниципальный и государственный жилфонды находятся в ведении региональной, местной и госвласти. В этой связи вполне естественно, что до того, как жилплощади не переданы конкретным лицам по тому или другому юридическому основанию, обязанности, предусмотренные частью первой рассматриваемой нормы, возлагаются на уполномоченные органы субъектов РФ или МО за счет средств бюджета соответствующего уровня. 3 употребляется формулировка "до заселения помещений муниципального и государственного жилфондов". Данное выражение, по мнению экспертов, не совсем корректно. По смыслу нормы, заселением следует считать предоставление объекта в установленном порядке управомоченным лицам. Конкретизация момента, в который прекращается обязанность, предусмотренная частью первой, у публичных образований и вместе с этим возникает у указанных субъектов, излагается в ч. 2 153-й статьи.