Договор долевого участия в строительстве судебная практика. Как определить подсудность по дду, и на что обратить внимание. Договор долевого участия

Правовая позиция ВС РФ о снижении неустойки

Тот, кто следит за практикой ВС РФ относительно возможности снижения размеров неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, знает, что в конце 2015 и в 2016 году было вынесено ряд определений, в которых говорится о том, что неустойка может быть снижена в исключительных случаях, когда ответчик представляет доказательства её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Приведу примеры.

Отменяя решения судов первой и апелляционной инстанции ВС РФ (Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2016 N 18-КГ15-245) исходил из следующего: «В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Следует учитывать, что по смыслу закона применение статьи 333 Между тем, в решении не приведено мотивов основанных на законе, по которым суд счел возможным снизить размер взыскиваемой неустойки. Так суд указав, что размер неустойки, рассчитанный истцом, исходя из условий договора долевого участия в строительстве, явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства, при этом, в чем заключается несоразмерность последствиям нарушения обязательства, в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не мотивировал ».

По другому делу (Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2015 N 18-КГ15-214) ВС РФ не согласился с тем, что можно снизить неустойки просто потому, что ответчик ходатайствует о её уменьшении: «Поскольку истец является гражданином-потребителем, то подлежали учету также разъяснения, содержащиеся в пункте 34 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, о том, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Суд первой инстанции, снижая размер неустойки с <...> руб. до <...> руб., сослался на выполнение ответчиком дополнительных работ по благоустройству, смягчающих последствия нарушения прав истца . Снижая размер неустойки до <...> руб., суд апелляционной инстанции сослался лишь на то, что ответчик признал требования о неустойке только в этом размере . Между тем данный довод судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда не основан на законе и не может служить основанием для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения неустойки».

В Определении Верховного Суда РФ от 03.11.2015 N 4-КГ15-48, говорится следующее относительно распределения бремени доказывания по данному вопросу: «Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки . Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства . Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства. Между тем положения приведенных выше правовых норм не были учтены судом при разрешении спора. Также в решении суда не указано, в чем заключается несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательства ».

Изложенные позиции содержались в п.73-74 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" и п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей". Казалось бы, судам были даны ориентиры относительно исключительности случаев снижения размера неустойки, относительно необходимости представления ответчиком доказательств несоразмерности неустойки, а не просто ходатайств с просьбой пожалеть застройщика и снизить размер неустойки.

Изменилась ли судебная практика в 2016 году? Явились ли вышеназванные определения ВС РФ авторитетными судебными актами, существенно повлиявшими на решения судов общей юрисдикции? Каковы функции неустойки, предусмотренной ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве? Понимают ли суды данную функцию и достигаются ли на практике те цели, ради которых введена данная законная неустойка?

Попробую ответить на данные вопросы.

Текущая судебная практика

Обратимся к судебной практике моего родного региона. Мной были изучены большинство опубликованных на сайтах Санкт-Петербургского городского суда и Ленинградского областного суда апелляционных определений по различным застройщикам, нарушившим сроки передачи квартир дольщикам.

Итак, Санкт-Петербургский городской суд, практически всегда поддерживает решения судов, которыми была снижена неустойка.

Приведу примеры.

АО СПб горсуда от 24.11.2016 по делу 33-24152/2016

…судебная коллегия исходит из того, что заявленный истцом размер неустойки в размере <...> является несоразмерным последствиям нарушенного обязательства.

Довод истца о необоснованно снижении размера неустойки не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.00 N 263-О указал, что положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации " установлено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Согласно абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, характер последствий неисполнения обязательства ответчиком, стоимость квартиры, судебная коллегия приходит к выводу, что размер неустойки <...> соответствует последствиям нарушения обязательств.

Из доводов вышеприведенного определения, которые совершенно типичны для судей Санкт-Петербургского городского суда следует, что для снижения размера неустойки застройщик не должен представлять доказательств исключительности случая и её явной несоразмерности. Кроме того, несмотря на то, что неустойка является штрафной, суды говорят о её лишь компенсационной функции, но о функциях неустойки поговорим потом.

АО СПб горсуда от 28.11.2016 по делу № 33-24890

Истец обратилась в суд с иском ответчику о взыскании неустойки за период с 01.01.2015 по 07.04.2016 в сумме 456867,81 руб., штрафа, ссылаясь на нарушение ответчиком сроков передачи истцу жилого помещения по договору долевого участия в строительстве от 18.12.2013.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 28.07.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 100000 руб., штраф в размере 50000 руб. С ответчика в доход государства взыскана госпошлина в размере 3200 руб.

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Судебная коллегия полагает правильным вывод суда о несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения ответчиком договорного обязательства по передаче квартиры и определенный судом с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки в сумме 100000 руб. соразмерным этим последствиям.

В настоящем случае, несмотря на длительную просрочку исполнения обязательства, право получить квартиру для истца не утрачено, материальных последствий данной просрочки истцом не заявлено и соответствующих доказательств не было представлено, в связи с чем нельзя признать обоснованными доводы апелляционной жалобы истца об отсутствии правовых оснований для уменьшения размера неустойки.

Как видно судом неустойка была уменьшена в 4,5 раза (!). В мотивировке такого значительного снижения неустойки говорится, не много ни мало, о том, что истец не доказал материальных последствий просрочки. Иначе говоря, все разъяснения ВС РФ для данной коллегии судей не имеют никакого значения. Оказывается, что бремя доказывания соразмерности неустойки ложится на истца, хотя все с точностью, до наоборот, так как ответчик несет бремя доказывания явной несоразмерности неустойки.

Единична ли такая вот совершенно простецкая и примитивная мотивировка? Конечно же нет, о чем свидетельствуют иные апелляцтлнные определения , например по делу № 33-24883/2016.

АО СПб горсуда от по делу 33-25272/2016

Доводы апелляционной жалобы о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера неустойки судебная коллегия находит заслуживающими внимания по следующим основаниям.

Ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на каждое лицо обязанность доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации , согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. При этом критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, период неисполнения обязательства, а также компенсационную природу неустойки, считает необходимым снизить размер неустойки по договору №... до <...> рублей, а также считает, что определенная судом сумма неустойки за несвоевременную передачу объекта по договору участия в долевом строительстве встроенного помещения в многоквартирном доме явно несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений.

Если внимательно почитать данное определение, которым было изменено решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки в полном объеме, то нетрудно увидеть, что имеет место фактически немотивированное снижение неустойки. Апелляционная инстанция не указала, в чем в данном конкретном случае размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, т.е. опять все проходит мимо позиций ВС РФ.

Большинство апелляционных определений Ленинградского областного суда, за редкими исключениями, исходят из тех же позиций, которые приведены выше.

Так апелляционным определением Леноблсуда от 1 сентября 2016 года по делу № 33-4981/2016 было изменено решение суда первой инстанции, которым неустойка была взыскана в полном объеме. Суд мотивировал снижение неустойки следующим образом: «Учитывая, что нарушение сроков передачи квартиры истцу вызвано объективными причинами, в том числе продлением срока действия разрешения на строительство, отсутствием акта ввода объекта в эксплуатацию, наличие которого в том числе в силу договора является основанием для передачи квартиры, а также попытки ответчика привести соглашение с истцом в соответствие с меняющимися условиями, судебная коллегия полагает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки, учитывая при этом, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Оценивая соразмерность предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения обязательств, отсутствие доказательств наличия для истца негативных последствий, значительных убытков, утраты имущества в результате неисполнения ответчиком условий договора, судебная коллегия полагает возможным уменьшить размер неустойки до <данные изъяты> рублей ».

Суд сослался на некие объективные причины, которые препятствовали своевременной передаче квартиры. Таковыми суд счел отсутствие акта ввода в эксплуатацию. Такие доводы просто поражают. Если строительство не окончилось, то совершенно понятно, что будет отсутствовать акт ввода объекта в эксплуатацию. Отсутствие данного акта как раз и подтверждает нарушение застройщиком сроков и ничего иного. Если суд считает, что застройщик не виноват и штрафная неустойка, имеющая карательную функцию, должна быть уменьшена до компенсаторной, тогда мы должны были бы увидеть ссылки на доказательства, представленные застройщиком, опровергающие предположение о виновном нарушении обязательства. Нет, кроме не имеющей никакого правового смысла мотивации, что равно произвольному усмотрению, мы в определении не видим.

Еще одну мотивировку для снижения неустойки изобрел Леноблсуд. Так, традиционно изменяя решение суда первой инстанции, в апелляционном определении Леноблсуда от 24.11.2016 по делу № 33-6894/2016 приводится изобретенный судом альтернативный метод расчета неустойки. Суд не смущает то, что в законе установлен метод расчета неустойки. Мы говорим, что суд не творит право, а применяет его. Оказывается, что суд может не согласится с установленным в законодательстве методом расчета и создать свой.

Приведем выдержку из вышеназванного определения.

Однако у суда апелляционной инстанции наличествует основания для вмешательства в постановленный ДД.ММ.ГГГГ судебный акт в части определения размера подлежащей ко взысканию неустойки и отказа в удовлетворении ходатайства ООО «ПЕТРОСТРОЙ» об уменьшении размера неустойки по мотиву несоразмерности ее размера последствиям нарушения обязательства, поскольку судом первой инстанции необоснованно проигнорированы руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 75 Постановления от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым:

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 , 4 статьи 1 ГК РФ ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Между тем, исходя из средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, опубликованной Банком России по Северо-Западному федеральному округу:

за вышеуказанный период средняя ставка составит 7,39 % /(7,98 + 8,23 + 7,01 + 6,34) : 4/.

Отсюда альтернативный расчет позволяет определить размер причитающейся неустойки в <данные изъяты> рубля /(<данные изъяты>=00: 300) х 103 х 7,39 %) х 2/. , части 3 статьи 330 ГПК РФ , и с целью обеспечения единства сложившейся судебной практики по делам об ответственности за нарушение обязательств может быть положен в основу изменения решения суда в части определения размера неустойки за просрочку нарушения срока передачи квартиры и снижения ее до размера <данные изъяты> рубля.

В данном расчете радует лишь одно. Неустойка была снижена не в три и ни в два раза, а примерно на 30%, что уже хорошо для дольщика, так как вместе со штрафом он получит фактически полную сумму неустойки, которая причиталась бы ему, если бы она не была снижена.

Не буду далее перегружать примерами судебной практики, так как она в нашем регионе превращает исключительность снижения неустойки, в общее правило. Исключительны, как раз случаи, когда неустойка взыскивается в полном объеме. Такие решения имеются, но в силу их бесконечно малого числа можно сказать, что практика снижения неустойки единообразна и вопрос лишь в степени снижения.

Функции штрафной неустойки

В отечественной юридической литературе, за редкими исключениями, в отличии от США очень мало уделяется внимания инструментальному или функциональному подходу к праву, когда любые виды правовых средств рассматриваются не с точки зрения некой абстрактной теории, а с точки зрения последствий, с точки зрения инструментов для достижения определенных целей. Если юридическая наука в основном занимается совершенно бесполезными рассуждениями, своего рода юридической метафизикой, то и правоприменитель просто не знает и не понимает, каковы должны быть функции гражданско-правовой ответственности.

Для чего нужна штрафная неустойка? Имеет ли она чисто компенсаторный характер?

Функция штрафной неустойки заключается в устрашении стороны договора. Если нарушитель договора должен будет выплатить только сумму убытков или неустойку примерно соответствующую размеру убытков, то никакого эффекта устрашения или сдерживания неустойка не будет иметь. Штрафная неустойка взыскивается сверх размера убытков. Идея такой неустойки заключается в том, что сторона договора, против которой установлена такая мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства, в своем поведении будет учитывать возможность значительной штрафной санкции. Такая мера обеспечения будет дисциплинировать сторону договора.

Следующий немаловажный момент для определения того выполняет ли неустойка в конкретной ситуации функцию устрашения или сдерживания применительно к ДДУ заключается в установлении того, все ли дольщики обращаются с исками о взыскании неустойки. Приведу ссылку на случай взыскания неустойки с одного з застройщиков Санкт-Петербурга.

В доме, разрешение на ввод в эксплуатацию которого было получено на 9 с половиной месяцев позже срока передачи квартир, предусмотренного ДДУ. В доме 400 квартир. Из всех дольщиков в суд обратились примерно 40 человек. Всем дольщикам неустойка была уменьшена.

Сделаем расчет и посмотрим, а будет ли в данном случае реальная штрафная функция у неустойки. Для данных целей предположим, что с исками обращается не 10%, а 30% дольщиков. Также предположим, что в доме все квартиры трехкомнатные, за которые дольщики заплатили по 5 000 000 рублей каждый.

Неустойка за вышеназванный период составляет округленно с небольшой погрешностью 1 000 000 рублей. Дольщик просит взыскать неустойку и штраф в размере 50%. В среднем уменьшение неустойки судом происходит в два раза. Дольщику присуждают 750 000 рублей.

Каковы убытки дольщика? Их можно рассчитать, как стоимость аренды аналогичной квартиры в том же районе. Аренда подобной квартиры в Санкт-Петербурге за 9 месяцев будет составлять примерно 400 000 рублей. Таким образом, если рассматривать конкретного дольщика, то неустойка в размере 750 000 рублей превысит убытки почти в два раза, т.е. будет иметь штрафной эффект.

Теперь посчитаем, а будет ли в целом по дому существовать устрашающая функция неустойки. 30% дольщиков составит 120 квартир. 120 х 750000 = 90 000 000 рублей. 90 000 000: 400 = 225 000 рублей. Иначе говоря, получается 225 000 рублей неустойки на квартиру.

Из изложенного следует, что в целом по дому будет отсутствовать устрашающий эффект неустойки. Общая стоимость 400 квартир будет равна 2 000 000 000 рублей. Общая же сумма неустойки в данном случае будет менее 5% от полученных сумм от дольщиков. Сумма внушительная, но, тем не менее, она не соответствует даже размеру возможных убытков дольщиков.

Когда я спросил представителей одного из застройщиков, почему они не урегулировали добровольно вопрос выплаты компенсаций меньших, чем размер неустойки, а многие дольщики согласились бы на это, мне ответили, что тогда пришлось бы платить всем, а так не все будут обращаться в суд с исками. Получается, что позиция СОЮ только поощряет недобросовестных застройщиков не договариваться с дольщиком. Застройщик, учитывая фактически автоматическое снижение размера неустойки судами, не имеет никаких стимулов, чтобы мирно урегулировать спор, выплатив компенсации дольщикам. В вышеприведенном случае любая сумма компенсации свыше 225 000 рублей для застройщика будет более неблагоприятной, чем если 30% дольщиков обратится в суд. Если же процент активных дольщиков ниже, то сумма возможной максимальной компенсации будет еще меньше.

На мой взгляд законная штрафная неустойка, предусмотренная ст. 6 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, выполняет и публично-правовую функцию. В США, например, большинство судей и ученых, исходят из того, что деликтное право выполняет не только частно-правовую, но и публично-правовую функцию. Достаточно посмотреть на штрафные убытки. Истец, в пользу которого взыскиваются штрафные убытки получает гораздо больше, чем он потерял. Некоторые рассматривают такое щедрое вознаграждение, как windfall , но оно выполняет важные социальные функции: выпускается пар и потерпевшие не берут правосудие в свои руки; угроза штрафных убытков является существенным сдерживающим фактором; ответчик еще наказывается в ряде случаев и за тех, кто не обращался в суды и не получал никакой компенсации за схожие нарушения; истец выполняет фактически функцию частного прокурора. В нашем случае неустойка ближе к штрафным убыткам.

Повышенный размер неустойки законодатель вводит для реализации определенных политико-правовых целей с учетом специфики регулируемых общественных отношений и подчеркивает важность для законодателя охраны прав и интересов именно граждан-дольщиков, так как для них размер неустойки выше, чем для иных дольщиков. В силу того, что, опять же, учет в праве не абстрактных идей, а политико-правовых моментов, когда следует учитывать особенности конкретных общественных отношений, в России не очень популярен, мы видим решения судов, которые можно назвать слепыми. В данном случае следует понимать, что многие дольщики берут кредиты, продают жилые помещения в другом месте, чтобы купить новое жилье. Когда дольщики перекроют трассы, то будет поздно. Если право не может обеспечить мир в обществе, то грош ему цена. Суды не понимают, что дело здесь в том, чтобы дольщик был уверен, что застройщик предпримет все возможные меры для исполнения своего обязательства в срок. Главное не в компенсации, а в устрашении застройщика, чтобы он в своей деятельности всегда помнил о возможности реального взыскания сумм штрафной неустойки.

Функция рассматриваемой штрафной неустойки, на мой взгляд, подобна функции штрафных убытков. Сдерживание возможно лишь в случае виновного поведения застройщика. Если застройщик действовал в своей деятельности, явно пренебрегая правами дольщиков, то штрафная неустойка должна взыскиваться в полном объеме. Если застройщик докажет, что отсутствует вина в нарушении обязательства, то только тогда неустойка подлежит уменьшению до размера компенсаторной.

Выводы

Из рассматриваемой судебной практики СОЮ следует:

• Снижение неустойки в настоящее время является не исключением, а общим правилом, хотя ВС РФ говорит, что снижение размера неустойки возможно лишь в исключительных случаях;
• Ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве фактически не работает, так как практически во всех случаях неустойка снижается до размера, который предусмотрен для дольщиков, которые не являются гражданами (депутаты зря трудились, введя повышенную неустойку для особой защиты граждан-дольщиков, так как суды полностью аннулировали действие этой нормы);
• Реальных, основанных на доказательствах, мотивов для снижения неустойки, о которых говорит ВС РФ суды не приводят, а по существу, якобы мотивируя решения, ссылаются на доводы, которые не имеют никакого юридического значения, т.е. мотивировка существует лишь для её формального наличия;
• Для СОЮ, рассматриваемого региона, не имеют значение никакие правовые позиции ВС РФ относительно снижения размера неустойки;
• Позиция СОЮ ведет к значительной недокомпенсации, если рассматривать не отдельного дольщика, а дом в целом;
• При таком подходе застройщику совершенно невыгодно достигать с дольщиками досудебного урегулирования спора, так как в случае судебных споров он потеряет меньше в связи с тем, что в суд обращаются далеко не все;
• СОЮ порождают явную несправедливость, так как по одному и тому же объекту разные судьи уменьшают неустойку, кто в три, кто в два раза, кто на 30%, т.е. соседи с одинаковыми жизненными ситуациями и квартирами получают неустойку, размер которой может отличаться в два раза

.

.

.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Басманный районный суд города Москвы, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Панюковой О.Д. к ООО «Славянское подворье» о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ООО “Славянское подворье” о взыскании неустойки, мотивируя свое обращение тем, что 24 июля 2008 года она заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по передаче истцу квартиру в 3-ем квартале 2010 года, однако, несмотря на своевременное перечисление истцом денежных средств в порядке исполнения условий договора до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан и квартира истцу не передана.

Поскольку, ответчик свои обязательства по договору не исполнил, уведомлений о невозможности завершения строительства и предложений об изменении договора истцу направлены не были, истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 01 января 2011 по 31 мая 2011 года, расходы по оплате услуг представителя.

Истица в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения судебного заседания извещена, доверила представлять свои интересы адвокату Жуковой О.С.

Представитель истца адвокат Жукова О.С. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, также просил взыскать с ответчика судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины при подаче иска в сумме 3000 руб.

Представитель ООО «Славянское подворье» в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, просил в иске отказать.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право от должника исполнения его обязанности.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно в любой момент в пределах того периода.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 24 июля 2008 года между ООО «Славянское подворье» и истицей был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является долевое участие дольщика в инвестировании строительства объекта, расположенного по строительному адресу: г.Москва, Басманный тупик, 3/1.

Согласно указанному договору ООО «Славянское подворье» обязалось направить денежные средства дольщика, внесенные им по договору, на цели, связанные со строительством объекта и обеспечить инвестирование строительства объекта в пределах доли своего участия в строительстве объекта, а по окончании строительства объекта, при условии выполнения дольщиком всех своих обязательств перед ООО «Славянское подворье», передать со своей стороны документы, необходимые для оформления права собственности дольщика на квартиру.

В соответствии с п. 4.1.2. договором участия в долевом строительстве срок ввода жилого дома в эксплуатацию указан 3-й квартал 2010 г.

Согласно п. 4.1.3. срок передачи объекта долевого строительства – не позднее 90 календарных дней с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

На основании п. 4.1.4. в случае, если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный п. 4.1.2. договора срок, стороны подпишут дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении срока передачи объекта долевого строительства, при этом застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока направит участнику долевого строительства уведомление, содержащее соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Из предварительного акта о взаиморасчетах к договору участия в долевом строительстве от 24 декабря 2008 года усматривается, что истцом в счет оплаты квартиры были внесены денежные средства в размере 8000000 руб., соответственно исполнены обязательства по данному договору указанные в п. 3.1.

Как следует из материалов дела ООО «Славянское подворье» свои обязательства по договору не исполнило, и в установленный срок дом в эксплуатацию сдан не был. Уведомлений о невозможности завершения строительства и предложений об изменении договора, предусмотренных настоящим договором истцу направлены не были.

Указанные фактические обстоятельства дела не оспаривались представителем истца в судебном заседании и подтверждаются вышеперечисленными материалами дела.

На основании ст.56 Гражданского кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку в соответствии с условиями договора ответчик обязался передать истцу квартиру в 3-ем квартале 2010 года, однако принятые на себя обязательства не исполнил, и истец лишен возможности совершить действия, связанных с принятием объекта долевого строительства, то со стороны ООО «Славянское подворье» имеет место просрочка исполнения обязательств, в связи с чем, на ответчика должна быть возложена обязанность по выплате неустойки за нарушение срока исполнения обязательств.

Иных доказательств подтверждающих надлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств, а также каких-либо дополнительных соглашений об изменении срока передачи квартиры ответчиком суду не представлено.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

При таких обстоятельствах требование истицы о взыскании неустойки подлежит удовлетворению.

Срок просрочки исполнения обязательств составляет с 01.01.2011 года по 31.05.2011 года – 151 день. Стоимость приобретенной квартиры составляет Х руб.

С учетом ставок рефинансирования, действующих в период просрочки, истец просит взыскать с ООО «Славянское подворье» сумму неустойки в размере 500 000 руб.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” не содержит каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки, поэтому суд в соответствии со ст.333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Принимая во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, период задолженности, а также имущественный и иные заслуживающие уважения интересы ответчика, суд снижает размер неустойки до 150 000 руб.

Одновременно суд приходит к выводу, что требование истицы о взыскании неустойки основаны также на Законе РФ «О защите прав потребителей», поскольку она вкладывала денежные средства с целью приобретения квартиры, удовлетворяя тем самым свои личные, бытовые нужды.

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ “О защите прав потребителей”, которые не были удовлетворены в добровольном порядке продавцом (исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование (п. 6 ст. 13 Закона).

Согласно п.1 ст.46 Бюджетного кодекса РФ штрафы подлежат зачислению в бюджеты городских округов и муниципальных районов, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга по месту нахождения органа или должностного лица, принявшего решение о наложении штрафа, если иное не предусмотрено Бюджетным кодексом и другими законодательными актами РФ.

Перечень штрафов и иных изъятий за нарушение законодательства РФ, зачисляемых в федеральный бюджет, а также нормативы отчислений определены Федеральным законом от 26 декабря 2005 г. N 189-ФЗ “О федеральном бюджете на 2006 год”.

Штрафы, взыскиваемые за нарушение законодательства о защите прав потребителей, в этом перечне отсутствуют. Следовательно, в федеральный бюджет эти суммы не взыскиваются.

Таким образом, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, штраф с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя должен взыскиваться в соответствии с п.1 ст.46 Бюджетного кодекса РФ.

Поскольку ответчик отказался в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, то с ООО «Славянское подворье» подлежит взысканию штраф в доход бюджета города Москвы.

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителя; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесённые сторонами; другие признанные необходимыми расходы.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При решении вопроса о сумме расходов на оплату услуг представителя суд учитывает категорию данного дела, длительность его рассмотрения, объем защищаемого права и считает, что подлежат взысканию расходы в полном объеме.

Панюкова О.Д., обратившись в суд с иском, оплатила государственную пошлину в размере 3000 руб. При таких обстоятельствах, с учетом требований ст.333.19 Налогового кодекса РФ, ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика ООО «Славянское подворье» подлежит взысканию государственная пошлина в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Славянское подворье» в пользу Панюковой О.Д. неустойку в размере 500 000 руб., расходы по оплате услуг представителя, расходы по оплате государственной пошлины.

Взыскать с ООО «Славянское подворье» в доход бюджета города Москвы штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через канцелярию Басманного районного суда города Москвы.