Положение о капитальном ремонте. Порядок проведения капитального ремонта: особенности, правила организации, законодательная база. Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок

На сегодняшний день одним из самых распространенных видов гражданско-правовых сделок признается заключение между сторонами договора найма жилого помещения. Если обратиться к практике, то составление подобных контрактов распространено повсеместно, поэтому данный вопрос является наиболее актуальным и интересным для подробного рассмотрения. В частности, это обуславливается многочисленными нюансами, которые касаются договора найма, а также законодательными пробелами в жилищной сфере.

Определение предмета договора найма жилого помещения

Любой договор, будь то найм или же аренда, подразумевает выделение предмета соглашения, вокруг которого и возникают правоотношения между сторонами. Именно поэтому, перед тем как углубиться в правовые нюансы заключения самого контракта, следует выделить понятие предмета договора найма жилого помещения из специального фонда.

Что такое предмет договора найма? Что обозначает данное понятие? Найти ответы на поставленные вопросы можно, лишь проанализировав нормы настоящего (действующего) законодательства РФ. Так, предметом договора найма жилого помещения является само недвижимое имущество, которое в первую очередь предназначается для проживания на его территории граждан: нанимателя и сонанимателей в лице членов его семьи.

Однако стоит помнить о том, что предмет договора коммерческого найма отличается от предмета социального найма.

Именно поэтому вопросы, которые касаются урегулирования отношений между сторонами договора социального найма, прописаны в 672 ст. ГК РФ. Тогда как про коммерческий найм речь идет в 673 статье настоящего Кодекса.

Итак, чтобы более детально разобраться в этой актуальной теме, следует понять, что законодатель вкладывает в понятие жилого помещения, предоставляемого из социального фонда обеспечения граждан доступным жильем. Таким образом, в понятие жилого помещения вкладывается следующий смысл - это недвижимое имущество, которое идеально подходит для постоянного или же преимущественного проживания граждан. В частности, квартиры или дом должны отвечать всем законным требованиям санитарной, пожарной и технической безопасности.

Между тем, порядок заключения договора найма жилого помещения из соцфонда регламентируется только ЖК РФ, так как с нормами настоящего гражданского законодательства существуют некоторые разногласия. Иными словами, действия жилищного законодательства в большей степени распространяются на государственное или муниципальное жилье, тогда как частная собственность является предметом регламентации ГК РФ.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Чтобы то или иное жилое помещение было признано предметом настоящего договора найма, оно должно отвечать всем требованиям, которые предъявляются к подобным объектам. Согласно ст. 15 ЖК РФ, должно быть осуществлено официальное признание жилого помещения пригодным для постоянного проживания на его территории. Понятие «пригодный» подразумевает под собой следующие характеристики:

• Несущие конструкции, а также дополнительные ограждения, должны находиться в эксплуатационном состоянии, что становится залогом безопасности жильцов, пребывающих на территории жилого помещения.
• Капитальные стены и ограждения не должны быть подвергнуты деформации или разрушению в рамках многоквартирного дома.
• Обустройство жилого помещения и общего имущества в домах многоквартирного типа должно быть осуществлено таким образом, чтобы оно не могло нанести вред здоровью проживающих граждан и пр.

Кроме того, квартира должна быть изолированной. Это понятие предполагает, что жилье имеет свой собственный вход, что не обуславливает необходимость прохождения граждан сквозь иные жилые квартиры. Очень часто изолированность жилья является предметом судебных разбирательств в ходе выдела конкретной доли на территории общего имущества.

Предусмотрены и иные нормативы предоставления жилья, согласно настоящего договора о соцнайме, которые закреплены в ЖК РФ. В частности, речь идет о недопустимости выдела одного помещения разнополым участникам правоотношений без получения на то их согласия (исключением является супружеская пара). Существенную роль в данном случае играет и такое понятие, как учетная норма, представляющая собой минимальный размер жилого пространства, которым наделяется каждый сонаниматель.

Таким образом, можно резюмировать, что предметом настоящего соглашения о социальном найме являются только те жилые помещения, которые полностью соответствуют законодательным требованиям. В иных случаях выдел недвижимости без учета основополагающих характеристик является прямым нарушением прав и интересов российских граждан.

Помимо предмета контракта о выделе жилья из социального фонда существуют и другие основополагающие сведения, которые должны быть в обязательном порядке включены в рамках настоящего договора.

В договоре социального найма обязательно обозначаются права и обязанности сторон. Ни одно соглашение не может быть составлено без указания конкретных прав и обязанностей со стороны его участников. Не является исключением и договор социального найма. Эти правовые аспекты прописаны как в рамках настоящего жилищного законодательства, так и гражданского. Так, согласно НПА, наймодатель наделяется следующими обязательствами:

• Переданное жилье нанимателю должно отвечать всем требованиям для комфортного в нем проживания (требования указаны выше).
• Жилое помещение должно быть полностью свободным как от физического присутствия иных людей, не участвующих в сделке, так и от обременений юридического характера.
• Наймодатель обязуется предоставлять нанимателю полный спектр коммунальных услуг, согласно нормативам, закрепленным законодательством РФ и пр.

Соответственно, обязанности нанимателя, согласно настоящего законодательства, состоят в следующем:

• Использовать жилье, выделенное из социального фонда, в соответствии с его целевым предназначением, то есть для проживания.
• Участвовать в обеспечении текущего ремонта, благодаря чему недвижимость будет находиться в нормативном состоянии для проживания.
• Уплачивать ежемесячную стоимость, согласно настоящего договора о соцнайме жилья, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
• Вносить платежи за потребленные коммунальные услуги в сроки, обговоренные участниками соглашения и др.

Не менее важным пунктом договора социального найма является ответственность сторон. Права и обязанности участников правового соглашения подразумевают собой и наступление ответственности при недобросовестном исполнении обязательств, что регламентировано действующим законодательством РФ. При этом выделяется несколько основных видов ответственности:

• гражданско-правовая;
• жилищно-правовая;
• административная.

Кроме того, в договоре указываются:

• Сроки действия договора соцнайма. Указание данного условия, если опираться на законодательные акты, не является обязательным. Это связано с тем, что при отсутствии подобных сведений сделка считается заключенной на срок до 1 года, после чего следует либо расторжение, либо продление контракта по соглашению сторон.
• Участники договора. Безусловно, указание подобных сведений считается одним из самых ключевых пунктов легитимности сделки. Следует отметить, что в качестве нанимателя по договору соцнайма могут выступать только физические лица. Это связано с тем, что подобное жилье доступно только для проживания, поэтому эксплуатация жилплощади юридическим лицом будет нарушать нормы права. Что касается вопроса другой стороны правоотношений, то при заключении договора о выделе жилья из социального фонда наймодателем считается либо государство, либо муниципалитет.
• Иные условия, реквизиты сторон и контактные сведения.

Изменение и прекращение договора соцнайма

Правовая сделка между участниками может быть расторгнута двумя способами:

• по предварительному соглашению;
• по судебному решению.

Основаниями для расторжения договора могут послужить нарушения условий эксплуатации предоставляемого нанимателю жилья, а также злоупотребление правом со стороны наймодателя. Если участникам не удается прийти к согласию по поводу выселения, то единственной возможностью урегулировать спор считается обращение в судебный орган.

Для этого заинтересованная сторона должна написать исковое заявление по поводу конкретных претензий ко второму субъекту правоотношений. Кроме того, необходимо предоставить официальные аргументы, которые могут послужить основанием для расторжения контракта в судебном порядке. Суд принимает во внимание все обстоятельства дела, соблюдая законные интересы как наймодателя, так и нанимателя. Обжаловать решение может каждый из участников в вышестоящих инстанциях.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Также вам будут полезны следующие статьи

• Пользование жильем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социспользования
• Выселение из жилья, предоставленного по договору найма социального использования
• Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
• Наймодатель по договорам найма жилья жилищного фонда социального использования
• Порядок предоставления иного жилья в связи с необходимостью освободить нанимаемое
• Условия, при которых обмен жильем между нанимателями по договорам социального найма не допускается
• Учет законных интересов граждан при предоставлении жилья по договорам соцнайма
• Предоставление жилья по договорам найма жилых помещений социального использования
• Права и обязанности сторон договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Срок договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
• Учет наймодателем заявлений о предоставлении жилья по договорам найма жилищного фонда социального использования
• Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья
• Право нанимателя на заключение договора найма жилья жилищного фонда социального использования на новый срок
• Предоставление другого благоустроенного жилья по договору соцнайма в связи с выселением
• Наниматель по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
• Выселение гражданина из помещения с предоставлением другого жилья по соглашению о найме социального типа
• Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору соцнайма
• Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилья по договорам найма социального использования
• Выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья по договору соцнайма
• Сохранение договора найма жилья жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилье или изменении наймодателя
• Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
• Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
• Признание обмена жильем, предоставленным по договорам социального найма, недействительным
• Порядок предоставления жилья по договору социального найма в связи со сносом дома
• Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
• Прекращение и расторжение договора поднайма жилья, предоставленного по договору соцнайма

100 р бонус за первый заказ

Выберите тип работы Дипломная работа Курсовая работа Реферат Магистерская диссертация Отчёт по практике Статья Доклад Рецензия Контрольная работа Монография Решение задач Бизнес-план Ответы на вопросы Творческая работа Эссе Чертёж Сочинения Перевод Презентации Набор текста Другое Повышение уникальности текста Кандидатская диссертация Лабораторная работа Помощь on-line

Узнать цену

Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются два критерия: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности членов семьи.

При определении перечня видов доходов, подлежащих учету, органы местного самоуправления ориентируются на постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. N 512 "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи". Подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности гражданина-заявителя и членов его семьи, определяется на основе налогового законодательства.

Предоставление жилых помещений в домах социального использования государственного жилищного фонда возможно на основе специальных законов, которые могут определять иные, кроме малоимущих, категории граждан, нуждающихся в получении государственного жилья, а также дополнительные основания нуждаемости в социальном жилье.

Жилищный кодекс устанавливает четыре основания, по которым малоимущие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма. Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности. Следовательно, проживание малоимущих граждан в жилом помещении на условиях поднайма, в качестве временных жильцов, в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (общежития, служебные жилые помещения, фонды для беженцев и вынужденных переселенцев и др.) либо по договору коммерческого найма или безвозмездного пользования дает право считаться нуждающимся. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается каждым органом местного самоуправления самостоятельно и представляет собой размер общей площади жилого помещения, на основе которого определяется нуждаемость в жилых помещениях. Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма - это проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях. Четвертое - проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире.

Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей. Как исключение Жилищный кодекс допускает ведение учета и не по месту жительства граждан. Перечень оснований для отказа в принятии на учет содержится в ст. 54 ЖК и носит исчерпывающий характер. Кодекс предусматривает также исчерпывающий перечень оснований снятия граждан с учета (ст. 56). Решения об отказе в принятии на учет и о снятии с учета могут быть обжалованы в судебном порядке.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Первоочередное предоставление жилых помещений может быть сохранено лишь за теми, кто встал на учет нуждающихся до 1 марта 2005 г. и имел право на такое предоставление по основаниям, установленным ЖК РСФСР 1983 г.

Вне очереди жилье по договору социального найма предоставляется только трем категориям малоимущих нуждающихся граждан.

Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции. Непригодными считаются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в аварийном состоянии, а также жилые помещения, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей*(78). Право на получение жилья вне очереди возникает у них вследствие того, что закончилось их пребывание в образовательных и иных учреждениях, детских домах семейного типа, приемных семьях, прекратилась опека (попечительство), окончилась служба в Вооруженных Силах РФ либо они были освобождены из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления (а не на основании ордера, как это предусматривал ЖК РСФСР 1983 г.).

Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жилых и вспомогательных помещений (за исключением лоджий, балконов и т.п.), должна быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального использования. Новый Кодекс фактически отказался от предоставления дополнительной жилой площади. Исключением из этого правила является, в частности, предоставление жилых помещений гражданам, страдающим одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58). Разнополым гражданам, кроме супругов, должны предоставляться отдельные комнаты.

Договор социального найма в юридической литературе характеризуется как потребительский. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченные государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК). Основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает юридический состав - решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.

Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Предоставленное юридическому лицу жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (ст. 671 ГК).

Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо - собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица (например, управляющие компании).

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным. В этом проявляется одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище. Стабильность данных отношений проявляется и в том, что граждане, пользующиеся жилыми помещениями по договору социального найма, но переставшие быть малоимущими, вправе продолжать пользоваться ими и далее (ч. 3 ст. 60 ЖК).

Договор социального найма заключается в письменной форме. Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, предусматривает необходимость его подписания сторонами, что предполагает простую письменную форму договора, несоблюдение которой не влечет его недействительности, но лишает стороны права (в случае спора) ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК).

Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната. Жилое помещение должно отвечать ряду требований: 1) быть изолированным (что предполагает наличие отдельного входа); 2) являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа); 3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам). Не могут быть предметом договора социального найма неизолированные жилые помещения (запроходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), а также общее имущество многоквартирного дома (чердаки, подвалы и т.д.).

Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д. Разрешается использовать жилую площадь для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.), индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан, а также ненарушения санитарно-гигиенических, экологических, пожаробезопасных и иных требований.

Как следует из ст. 64 ЖК, переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на жилое помещение социального использования не влечет расторжения договора или изменения таких его условий, как срок его действия, оплата и т.д. Это положение направлено на защиту интересов нанимателей, применимо при смене публичного собственника жилищного фонда и отражает принцип неизменности договора социального найма.

Права и обязанности сторон.

Нанимателю передается жилое помещение, свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания. В таком помещении должен быть произведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда оно предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию доме. Исправность жилого помещения и его оборудования подтверждается актом, подписанным сторонами договора (подп. "а" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения). Характеристика предоставляемого жилого помещения и его оборудования указывается в техническом паспорте жилого помещения.

Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК). При этом вселение детей, супруга, родителей нанимателя требует письменного согласия уже проживающих в жилом помещении членов семьи нанимателя, а вселение других граждан - также согласия наймодателя. Это правило является новеллой ЖК и призвано предотвратить искусственное возникновение нуждаемости в социальном жилье (ст. 51 ЖК). Как и по ранее действовавшему ЖК РСФСР, не требуется ни согласия членов семьи нанимателя, ни согласия наймодателя на вселение несовершеннолетних детей к родителям. Признание за вселившимися лицами статуса члена семьи нанимателя зависит от ряда условий. Супруг, дети и родители нанимателя приобретают его в силу факта совместного проживания с нанимателем. Другие граждане и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, во-первых, при вселении их в качестве таковых и, во-вторых, при ведении общего хозяйства с нанимателем. Иные лица с учетом конкретных обстоятельств могут признаваться членами семьи нанимателя на аналогичных условиях в судебном порядке.

Новые члены семьи нанимателя, вселившиеся в жилое помещение, включаются в договор социального найма, что обусловливает изменение его условий, касающихся платы за жилое помещение, платы за коммунальные услуги и т.п.

Жилищный кодекс исходит из принципа равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, т.е. сонанимателей, которое частично сохраняется, если граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, при расторжении брака), но проживают в данном жилом помещении. Гарантируя сохранение их прав, Кодекс установил самостоятельную ответственность бывших членов семьи нанимателя, вытекающую из договора социального найма. Это положение Кодекса следует рассматривать как возможность заключить самостоятельное соглашение между нанимателем и бывшим членом его семьи, согласно которому обязанности последнего по договору социального найма будут конкретизированы и доведены до сведения наймодателя с тем, чтобы иметь представление, к кому из проживающих и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств.

Поднаем жилого помещения (ст. 76-79 ЖК). Поднаем представляет собой правомочие нанимателя по распоряжению жилой площадью, занимаемой по договору социального найма. В поднаем может быть сдана часть либо все жилое помещение на период временного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Для сдачи жилой площади в поднаем необходимо письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, а также согласие наймодателя.

При сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо получить также согласие других нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире. Договор поднайма, заключенный при отсутствии согласия наймодателя либо иных управомоченных лиц, может быть признан недействительным в судебном порядке.

При сдаче жилого помещения в поднаем необходимо соблюдать требование Жилищного кодекса о размере общей площади жилого помещения, который будет приходиться на каждого проживающего. В отдельных квартирах он не может быть менее учетной нормы в расчете на каждого проживающего, а в коммунальных - не менее нормы предоставления. Другое условие - отсутствие в жилом помещении лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний.

Договор поднайма должен заключаться в письменной форме. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон. Если срок действия договора не определен, он считается заключенным на один год.

Самостоятельного права пользования жилым помещением поднаниматель не приобретает. Ответственность за его действия перед наймодателем несет наниматель.

Договор поднайма прекращается истечением срока, на который он был заключен, либо прекращением договора найма жилого помещения (например, в результате его обмена). Досрочно расторгнуть договор поднайма можно по соглашению сторон либо по одностороннему требованию любой из них. О досрочном расторжении договора поднайма, заключенного без указания срока, сторона договора должна быть уведомлена за 3 месяца. В случае прекращения (расторжения) договора поднайма поднаниматель обязан освободить жилое помещение. Неисполнение этой обязанности ведет к выселению поднанимателя и членов его семьи в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Временные жильцы (ст. 80 ЖК). Временными жильцами могут быть любые граждане: родственники, знакомые и т.п. Их вселение формально не требует заключения специального договора и не предполагает взимания платы за проживание. Временные жильцы могут вселяться на срок не свыше 6 месяцев. На их вселение требуется согласие членов семьи нанимателя и предварительное уведомление наймодателя, что фактически означает необходимость получения его согласия. Дело в том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если в результате их вселения общая площадь на каждого проживающего в отдельной квартире составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - менее нормы предоставления.

Так же как и поднаниматели, временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, и ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по окончании согласованного с ними срока проживания и отказа освободить жилое помещение. Если срок проживания не был согласован, наниматель вправе потребовать их выезда не позднее чем через 7 дней после предупреждения об этом. Прекращение договора найма жилого помещения социального использования прекращает право проживания временных жильцов и также ведет к их выселению.

Обмен жилыми помещениями (ст. 72-75 ЖК). Новый Жилищный кодекс внес существенные изменения в регулирование этого института. В настоящее время жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда не могут быть обменены на другие жилые помещения частного жилищного фонда. Нельзя обменять жилье социального использования на жилые помещения специализированного жилищного фонда, а также фонда коммерческого использования. Таким образом, допускается обмен только теми жилыми помещениями, которые относятся к жилищному фонду социального использования.

Обмен осуществляется с письменного согласия членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. На обмен жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, требуется также согласие органов опеки и попечительства. Для обмена жилых помещений, расположенных в разных населенных пунктах, ограничений нет; не ограничено законом и количество участников обмена.

За нанимателями жилых помещений фонда социального использования сохранено право принудительного обмена. Это возможно, когда наниматель и члены его семьи не пришли к соглашению об обмене. Как следствие, любой сонаниматель жилой площади вправе требовать ее размена в судебном порядке. Основанием для принудительного обмена могут служить неприязненные отношения между членами семьи. Поэтому цель принудительного обмена - разрешение возникшего между сторонами конфликта. Жилищные условия лиц, переселяемых в порядке принудительного обмена, в основном должны соответствовать тем, которые они имели до переселения.

Новый Жилищный кодекс более не предусматривает "внутрисемейных" или "родственных" обменов, при которых вместо одного лица, перестающего быть членом семьи нанимателя, вселялось другое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Обмен жилыми помещениями не допускается, если:

1) к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма либо если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

2) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

3) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях, т.е. о переводе жилого помещения в нежилое;

4) принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений;

5) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ст. 51 ЖК).

Обмен не допускается и в том случае, если общая площадь жилого помещения, в которое предполагает вселиться в результате обмена наниматель, а также иные члены его семьи, помимо его супруга, детей и родителей, по размеру окажется менее ранее занимаемого, следствием чего будет возможна постановка такой семьи на учет нуждающихся.

Соглашение об обмене между нанимателями жилых помещений оформляется договором об обмене. Ранее заключенный договор социального найма считается расторгнутым с момента получения согласия наймодателя этого жилого помещения на обмен. Согласие на обмен наймодателя другого жилого помещения является основанием для заключения нового договора социального найма.

Обмен может быть признан недействительным в судебном порядке по мотиву нарушения требований как жилищного, так и гражданского законодательства (например, вследствие признания обмена сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение). Недействительность договора обмена ведет к переселению его сторон в ранее занимаемые жилые помещения, а также возмещению виновной стороной убытков, если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий этой стороны.

Замена жилого помещения (ст. 81 ЖК). Наниматель вправе потребовать замены большего жилого помещения на меньшее. Замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры. Замена допускается с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. По договоренности с нанимателем наймодатель обязан предоставить ему другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления.

Иные основания замены могут быть предусмотрены федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. Чаще всего дополнительным основанием замены жилой площади служит наличие у нанимателя каких-либо заболеваний, препятствующих пользованию занимаемым помещением.

Изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК). Договор социального найма может быть изменен по инициативе нанимателя и членов его семьи. Так, граждане, объединившиеся в одну семью и проживающие в одной квартире по разным договорам, вправе требовать заключения с одним из них одного договора на все занимаемые помещения. Наймодатель не вправе отказать в объединении нескольких договоров при условии, что такое намерение высказано как самими нанимателями, так и членами их семей. В результате заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров.

Изменение договора социального найма происходит и в том случае, когда первоначальный наниматель жилого помещения "замещается" другим лицом из числа членов семьи выбывшего нанимателя (выезд на другое постоянное место жительства, смерть и др.). Для такой "замены" требуется согласие оставшихся членов семьи выбывшего нанимателя, а также согласие наймодателя.

В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади, т.е. раздела жилого помещения. Это обусловлено стремлением в законодательном порядке отказаться от превращения отдельных квартир в коммунальные.

Право на переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 25-29 ЖК). Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (например, электроплит вместо газовых), которые также требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК). Перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения (устройство дополнительных помещений в квартире, расширение жилых помещений за счет вспомогательных и т.д.), требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с согласия органа местного самоуправления, всех членов семьи нанимателя и требуют согласования с органами по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если жилой дом, в котором это помещение находится, является памятником архитектуры, истории и культуры.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки допускается только в трех случаях: 1) непредставление необходимых документов; 2) представление документов в ненадлежащий орган; 3) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения отражается в акте приемочной комиссии, который направляется в БТИ.

Форма заявления о переустройстве и перепланировке, а также форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.

Переустройство и (или) перепланировка могут быть признаны самовольными при отсутствии решения органа местного самоуправления, а также в случае нарушения согласованного проекта. Наниматель самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установит орган местного самоуправления. Сохранение жилого помещения в переустроенном либо перепланированном виде возможно на основании судебного решения и при условии, что это не нарушает права и интересы граждан и не создает угрозу их жизни.

Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71). Это важное правомочие, связанное с сохранением статуса нанимателя в неизменности, было подтверждено Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.

В настоящее время любое по продолжительности отсутствие лица в жилом помещении презюмируется временным и не прекращает его прав и обязанностей по договору социального найма. Доказывать, что наниматель, члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другое место и не намерены возвращаться, обязан наймодатель.

Плата за коммунальные услуги. Важнейшая обязанность нанимателя - внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за социальное жилое помещение и коммунальные услуги включает плату за: пользование жилым помещением (плата за наем); содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме); за коммунальные услуги. Для нанимателей размер платы за жилье определяется органами местного управления исходя из общей площади занимаемого помещения, а также его качества и благоустройства, месторасположения дома. Плата за жилое помещение и плата за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление) вносится наймодателю ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим. Предоставление некачественных коммунальных услуг влечет снижение размера платы, вносимой за эти услуги. Размер платы за коммунальные услуги определяется по показаниям приборов учета. При отсутствии таких приборов он устанавливается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления. Они же устанавливают тарифы, по которым рассчитывается размер платы за коммунальные услуги.

Жилищный кодекс впервые устанавливает, что малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (ч. 9 ст. 156). Если гражданин перестает быть малоимущим, он обязан информировать об этом наймодателя не позднее 10 дней со дня такого изменения для перерасчета (подп. "м" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).

Текущий ремонт жилого помещения; капитальный ремонт (реконструкция) дома. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, а также проводить текущий ремонт жилого помещения. Перечень работ текущего ремонта, выполняемого нанимателем за свой счет, содержится в подп. "е" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения. Осуществление капитального ремонта - обязанность наймодателя. Право нанимателя требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта жилого помещения имеет особую значимость, поскольку несоблюдение сроков такого ремонта ведет к разрушению соответствующих объектов.

Новеллой Жилищного кодекса является правило, которое позволяет нанимателю в случае непроведения капитального ремонта в установленный срок требовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, а также общим имуществом многоквартирного дома либо требовать возмещения понесенных расходов на устранение недостатков жилья и (или) общего имущества дома либо возмещения убытков.

Проведение капитального ремонта либо реконструкции дома (ст. 88 ЖК) может иметь следующие особенности. Если по плану капитальных работ либо реконструкции предполагается, например, расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений и т.п., то проведение таких работ требует выселения (переселения) граждан. Переселение носит временный характер, осуществляется наймодателем и может быть произведено в принудительном порядке в случае отказа нанимателя и членов его семьи освободить помещение. Переселенным гражданам предоставляются жилые помещения маневренного фонда из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на человека (ст. 106 ЖК). При этом договор социального найма ремонтируемого жилого помещения не расторгается, а приостанавливает свое действие. По окончании капитального ремонта наймодатель должен за свой счет переселить нанимателя в отремонтированное жилое помещение.

Переселение граждан на время капитального ремонта не является обязательным. Наймодатель вправе (но не обязан) предоставить гражданам, чьи помещения подлежат ремонту, другое жилье по договору социального найма, расторгнув договор найма на жилое помещение, подлежащее ремонту. Предоставление другого жилого помещения допускается с согласия нанимателя и членов его семьи.

В результате проведения капитального ремонта либо реконструкции помещений их размер может увеличиться, уменьшиться. Это, соответственно, ведет к возникновению у нанимателя и членов его семьи излишков общей площади либо, наоборот, признанию их нуждающимися в жилье. В подобных случаях наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции.

Наймодатель обязан также принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, нести иные обязанности, вытекающие из указанного договора и требований жилищного законодательства. Соответственно наймодатель вправе требовать выполнения нанимателем всех возложенных на него обязанностей.

Ответственность нанимателя и наймодателя жилого помещения. Виновные наниматели и члены их семей несут административную, гражданско-правовую и жилищно-правовую ответственность.

КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимателя за порчу жилых помещений, оборудования, самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (ст. 7.21). Наймодатель, виновный в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов, также может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП). Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья - это выселение нанимателей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного поведения.

За нарушение обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена гражданско-правовая ответственность нанимателя в виде неустойки (пени). Размер пени составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБР, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока по день фактической выплаты включительно. Увеличение размера пени не допускается. Наниматель и наймодатель могут требовать также возмещения убытков в случае нарушения их прав.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан (ст. 83-91 ЖК). Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним - получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами - получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма наймодателем.

По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

4) использование жилого помещения не по назначению;

5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние.

Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги как основание расторжения договора социального найма требует обязательного выяснения причин задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Разрушение или повреждение (порча) жилого помещения происходят вследствие бесхозяйственного с ним обращения. Они могут быть следствием бездействия либо результатом намеренного повреждения и разрушения жилья. Расторжение договора по этому основанию не ставится в зависимость от того, привлекалось ли ранее лицо к административной ответственности за соответствующее правонарушение.

Расторжение договора в силу систематического нарушения прав и законных интересов соседей, делающего невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (доме или квартире), дополнительно требует доказанности не только виновного поведения лица, но и систематичности (неоднократности) его противоправных действий. Это основание должно трактоваться широко и применяться к случаям нарушения прав и законных интересов любых лиц, включая членов семьи нанимателя. Невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав, связана с нарушением прав и интересов детей и фактически подпадает под действие ЖК.

Использование жилого помещения не по назначению, т.е. размещение в нем офисов, складов, промышленных производств, запрещено, поскольку в этом случае жилые помещения фактически превращаются в нежилые, без перевода их в таковые, а потому ведет к расторжению с нанимателем договора социального найма.

Обязательным условием применения норм Жилищного кодекса о расторжении договора социального найма по инициативе наймодателя (за исключением невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги) является предупреждение нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Невыполнение соответствующих предписаний наймодателя является безусловным основанием для расторжения договора.

Новым основанием расторжения договора социального найма по требованию наймодателя является самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения. При этом договор может быть расторгнут только в случае отказа нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние и при отсутствии решения суда об узаконении самовольно произведенных переустройства и (или) перепланировки, нарушающих права и интересы граждан. Обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние в последующем возлагается на наймодателя.

В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).

Выселение без предоставления другого жилого помещения производится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, будет признано невозможным. Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ подобное выселение нельзя рассматривать как противоречащее Конституции РФ, поскольку она запрещает только произвольное лишение жилища (ст. 40). Выселение же в судебном порядке и на основании федерального закона произвольным не является.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения осуществляется в отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в общежитие.

Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):

1) снос дома, в котором находится жилое помещение;

2) перевод жилого помещения в нежилое;

3) признание жилого помещения непригодным для проживания;

4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

Снос дома как самостоятельное основание для выселения по ст. 85 ЖК имеет место в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению соответствующего органа.

Перевод жилого помещения в нежилое производится по решению органа местного самоуправления в тех случаях, когда использовать дом в качестве жилого нецелесообразно по тем или иным обоснованным причинам.

Непригодными для проживания согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, признаются дома, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие физического износа здания, изменения параметров микроклимата жилого помещения и т.д.

Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение выселяемым гражданам в случае признания дома аварийным или подлежащим сносу возлагается на наймодателя либо на органы местного самоуправления, если снос дома осуществляется в результате изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Реконструкция или капитальный ремонт жилого дома являются основанием для выселения граждан только в случаях, если:

1) жилое помещение не сохранится вообще;

2) общая площадь жилого помещения, в котором проживают наниматель и члены его семьи, уменьшится до размера учетной нормы, что в соответствии со ст. 51 ЖК является основанием для предоставления им другого жилого помещения по договору социального найма;

3) общая площадь жилого помещения увеличится и размер ее на каждого члена семьи нанимателя существенно превысит норму предоставления.

Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселении, предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.

Новеллой Жилищного кодекса является положение о том, что предоставляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.

Споры, связанные с выселением и предоставлением других жилых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обязательно участие прокурора. Иные, помимо перечисленных Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами.

Основаниями прекращения договора социального найма, не требующими выселения, являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя.

Изменения в Жилищном кодексе, внесенные Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ дал возможность гражданам, не относящимся к малоимущим, но не имеющим средств для приобретения жилья в собственность, быть обеспеченными жилыми помещениями в наемных домах. Наемным домом признается здание которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование (ч.1 ст. 91 16 ЖК). Такие дома могут быть не только в публичной собственности, но и в частной собственности (ч. 3 ст. 19, ч. 1 п. 2 ст. 91 2 ЖК), но по цели использования они относятся к жилищному фонду социального использования. Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в публичной собственности или частной собственности может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка (ч. 1, 2 ст. 91 и ЖК) на условиях и в порядке, предусмотренных настоящей статей.

Жилые помещения в наемных домах по цели использования могут быть двух видов: жилые помещения социального использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений; и жилые помещения в наемных домах коммерческого использования, предоставляемых по договорам найма жилых помещений (ч. 2 ст. 96™ ЖК).

Заключение иных видов договоров в наемных домах законодатель не допускает так же как не допускает и сдачу в наем комнат (части квартир) в наемных домах (ч. 3 ст. 96 16 ЖК).

Претендовать на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования могут российские граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые не относятся к малоимущим, но доход которых не позволяет им купить квартиру по рыночным ценам (даже с помощью льготных кредитов).

Определение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования относится к полномочиям органов государственной власти РФ (п. 6 1 ст. 12 ЖК).

Обязательной стадией предоставления жилых помещений в наемных домах по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (в дальнейшем изложении - по договору некоммерческого найма) является учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ч. 1 ст. 91 3 ЖК).

Порядок учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам некоммерческого найма, устанавливается нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ (ч. 4 ст. 91 13 ЖК).

При этом наймодатель вправе прекратить прием заявлений, если их количество достигло количество жилых помещений, имеющихся у наймодателя, т.е. пока они есть или будут построены в ближайшие время. Это правило, установленное ч. 3 ст. 91 14 ЖК, предусмотрено, чтобы не создавать новой очереди за квартирами по договорам некоммерческого найма. Принятие на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений некоммерческого найма возможно по основания, предусмотренным ЖК и др. нормативными актами (ч. 1 ст. 9 Г 3 ЖК). При том обязательным условием принятия на квартирный учет является то, что доход гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

Основания принятия на квартирный учет в настоящее время определены ст. 51 ЖК. Очевидно, что для некоммерческого найма критерии некоторых оснований для принятия на квартирный учет должны быть повышены. Принятие на учет граждан для заключения договора некоммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании заявления гражданина с приложением необходимых документов, подтверждающих условия и основания принятия на квартирный учет. Как правило документы подаются по месту жительства гражданина, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ, могут быть поданы и не по месту их жительства. Наймодатель вправе отказать в приеме заявления по основаниям, установленным ч. 1 ст. 91 14 ЖК; такой отказ может быть обжалован в судебном порядке.

По общему правилу жилые помещения по договорам некоммерческого найма предоставляются в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет. Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и неподлежащими ремонту и реконструкции; а также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 57 ЖК; ч. 2 ст. 91 15 ЖК).

Для заключения договора некоммерческого найма гражданин должен представить наймодателю решение о принятии на учет и документ подтверждающий доход, не дающий возможность купить нежилое помещение. У наймодателя должен быть документ, подтверждающий цель использования здания в качестве наемного дама социального использования.

Жилое помещение, предоставляемое по договору, по размеру общей площади на одного человека, устанавливается органом местного самоуправления. Зависеть это будет от числа желающих заключить договор некоммерческого найма и количества построенных наемных домов в данной местности, но не менее нормы предоставления, с учетов ст. 58 ЖК, т.е. должны учитываться интересы граждан с точки зрения недопущения вселения в одну комнату разнополых граждан, за исключением супругов. Но если они согласны, такое вселение возможно. Гражданин может быть согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее нормы предоставления (о чем он должен указать в заявлении), но предоставляемое жилье не должно быть менее учетной (ч. 3 ст. 91 15 ЖК).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору (ч. 5 ст. 91 1 ЖК).

Понятие договора определяется как соглашение, по которому наймодатель обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и использование для проживания в нем (ч. 1 ст. 91 ЖК).

Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок. Предметом договора может быть лишь отдельная квартира или дом.

Договор может быть краткосрочным (не менее 1 года) или долгосрочным (не более чем 10 лет).

Наниматель вправе возобновить его на новый срок, если продолжает оставаться нуждающимся в жилье и его доход не дает возможность купить квартиру (дом).

Наравне с нанимателем право пользования жилым помещением имеют и члены его семьи. К ним относятся те же лица, что и по договору социального найма: супруг нанимателя, его дети, родители, но при условии, что они постоянно (в отличие от ст. 69 ЖК) совместно проживают с нанимателем. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи. Ведения общего хозяйства с нанимателем (как по договору социального найма) не требуется. Члены семьи обязательно должны быть указаны в договоре; они имеют равные права и несут равные обязанности с нанимателем.

Права и обязанности сторон по договору определяются ЖК (гл. 8 - социальный наем жилого помещения), за некоторыми исключениями, связанными с особенностями договора некоммерческого найма: его целевым назначением, срочностью и др. Так, наниматель не вправе обменять занимаемое жилое помещение на другое, не в праве сдавать все и часть жилого помещений в поднаем или в безвозмездное пользование, но вселение временных жильцов ему не запрещено (ст. 91 7 ЖК).

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность у него возникает с момента заключения договора (п. 1 1 ч. 2 ст. 153 ЖК), структура платежей за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

• 1) плату за пользование жилым помещение (плату за наем);
• 2) плату за коммунальные услуги.

В договоре может быть установлено, что внесение нанимателем платы за все коммунальные услуги возможно не наймодателю, а ресурсоснабжающим организациям (ч. 4 1 ст. 155 ЖК).

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК).

Плата за наем жилого помещения в наемных домах включает в себя:

• а) возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
• б) расходы, связанные с содержанием текущим ремонтом дома, иные расходы.

Наймодатель имеет право изменять размер платы за наем, но не чаще чем один раз в три года после подписания договора. В то же время индексировать плату можно ежегодно в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 156 1 ЖК, очевидно предварительно уведомив об этом нанимателя.

Договор некоммерческого найма срочный с правом на возобновление. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон с прекращением всех прав и обязанностей по данному договору. Возможно расторжение договора и по воле нанимателя, но здесь требуется:

• а) согласие постоянно проживающих с нанимателем членов семьи;
• б) предупреждение об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения договора.

Договор найма может быть расторгнут и по инициативе наймодателя, но только в судебном порядке, ибо только такой порядок позволяет наиболее глубоко и всесторонне изучить обстоятельства дела. Выселение производится без предоставления другого жилого помещения и только в случаях, предусмотренных ЖК (ч. 3 ст. 91 10 , ст. 91 12).

Выселение по инициативе наймодателя возможно, если наниматель не полностью или несвоевременно вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги, передает жилое помещение по договорам поднайма или безвозмездного пользования жилым помещением; наниматель обеспечен жильем в данном населенном пункте по норме более чем норма предоставления, за исключением случая, что на занимаемое им жилое помещение в наемном доме нет других претендентов или есть другие жилые помещения в наемном доме; если наниматель разрушает или повреждает жилое помещение или систематически нарушает права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание (ст. 91 10).

Возможно прекращения договора в наемном доме в силу таких событий как смерть одиноко проживающего нанимателя; утраты (разрушения) жилого помещения. Смерть нанимателя прекращает договор, поскольку выбывает субъект. Уничтожение жилого помещения (в результате, например, стихийного бедствия) также прекращает договор ввиду уничтожения его предмета. В обоих случаях договор прекращается без расторжения. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.

Таким образом, с появлением наемных домов для граждан с невысоким уровнем доходов становится снимать жилье у публичного собственника по более доступной цене. По мнению экспертов, она будет ниже рыночной как минимум на одну треть. Да и наймодатель (публичной собственник) более надежен как сторона в договоре. Так что, заключая договор некоммерческого найма, наниматель может быть уверен, что с ним не будет досрочно расторгнут договор, потому что появился более выгодный претендент на коммерческое жилье. Закон этого не позволяет.

Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).
Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются два критерия: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности членов семьи.
При определении перечня видов доходов, подлежащих учету, органы местного самоуправления ориентируются на постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. N 512 "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи". Подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности гражданина-заявителя и членов его семьи, определяется на основе налогового законодательства.
Предоставление жилых помещений в домах социального использования государственного жилищного фонда возможно на основе специальных законов, которые могут определять иные, кроме малоимущих, категории граждан, нуждающихся в получении государственного жилья, а также дополнительные основания нуждаемости в социальном жилье.
Жилищный кодекс устанавливает четыре основания, по которым малоимущие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма. Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности. Следовательно, проживание малоимущих граждан в жилом помещении на условиях поднайма, в качестве временных жильцов, в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (общежития, служебные жилые помещения, фонды для беженцев и вынужденных переселенцев и др.) либо по договору коммерческого найма или безвозмездного пользования дает право считаться нуждающимся. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается каждым органом местного самоуправления самостоятельно и представляет собой размер общей площади жилого помещения, на основе которого определяется нуждаемость в жилых помещениях. Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма - это проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях. Четвертое - проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире.
Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей. Как исключение Жилищный кодекс допускает ведение учета и не по месту жительства граждан. Перечень оснований для отказа в принятии на учет содержится в ст. 54 ЖК и носит исчерпывающий характер. Кодекс предусматривает также исчерпывающий перечень оснований снятия граждан с учета (ст. 56). Решения об отказе в принятии на учет и о снятии с учета могут быть обжалованы в судебном порядке.
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Первоочередное предоставление жилых помещений может быть сохранено лишь за теми, кто встал на учет нуждающихся до 1 марта 2005 г. и имел право на такое предоставление по основаниям, установленным ЖК РСФСР 1983 г.
Вне очереди жилье по договору социального найма предоставляется только трем категориям малоимущих нуждающихся граждан.
Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции. Непригодными считаются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в аварийном состоянии, а также жилые помещения, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей*(78). Право на получение жилья вне очереди возникает у них вследствие того, что закончилось их пребывание в образовательных и иных учреждениях, детских домах семейного типа, приемных семьях, прекратилась опека (попечительство), окончилась служба в Вооруженных Силах РФ либо они были освобождены из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления (а не на основании ордера, как это предусматривал ЖК РСФСР 1983 г.).
Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жилых и вспомогательных помещений (за исключением лоджий, балконов и т.п.), должна быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального использования. Новый Кодекс фактически отказался от предоставления дополнительной жилой площади. Исключением из этого правила является, в частности, предоставление жилых помещений гражданам, страдающим одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58). Разнополым гражданам, кроме супругов, должны предоставляться отдельные комнаты.
Договор социального найма в юридической литературе характеризуется как потребительский. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченные государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК). Основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает юридический состав - решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.
Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Предоставленное юридическому лицу жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (ст. 671 ГК).
Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо - собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица (например, управляющие компании).
Договор социального найма жилого помещения является бессрочным. В этом проявляется одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище. Стабильность данных отношений проявляется и в том, что граждане, пользующиеся жилыми помещениями по договору социального найма, но переставшие быть малоимущими, вправе продолжать пользоваться ими и далее (ч. 3 ст. 60 ЖК).
Договор социального найма заключается в письменной форме. Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, предусматривает необходимость его подписания сторонами, что предполагает простую письменную форму договора, несоблюдение которой не влечет его недействительности, но лишает стороны права (в случае спора) ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК).
Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната. Жилое помещение должно отвечать ряду требований: 1) быть изолированным (что предполагает наличие отдельного входа); 2) являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа); 3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам). Не могут быть предметом договора социального найма неизолированные жилые помещения (запроходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), а также общее имущество многоквартирного дома (чердаки, подвалы и т.д.).
Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д. Разрешается использовать жилую площадь для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.), индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан, а также ненарушения санитарно-гигиенических, экологических, пожаробезопасных и иных требований.
Как следует из ст. 64 ЖК, переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на жилое помещение социального использования не влечет расторжения договора или изменения таких его условий, как срок его действия, оплата и т.д. Это положение направлено на защиту интересов нанимателей, применимо при смене публичного собственника жилищного фонда и отражает принцип неизменности договора социального найма.
Права и обязанности сторон.
Нанимателю передается жилое помещение, свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания. В таком помещении должен быть произведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда оно предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию доме. Исправность жилого помещения и его оборудования подтверждается актом, подписанным сторонами договора (подп. "а" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения). Характеристика предоставляемого жилого помещения и его оборудования указывается в техническом паспорте жилого помещения.
Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК). При этом вселение детей, супруга, родителей нанимателя требует письменного согласия уже проживающих в жилом помещении членов семьи нанимателя, а вселение других граждан - также согласия наймодателя. Это правило является новеллой ЖК и призвано предотвратить искусственное возникновение нуждаемости в социальном жилье (ст. 51 ЖК). Как и по ранее действовавшему ЖК РСФСР, не требуется ни согласия членов семьи нанимателя, ни согласия наймодателя на вселение несовершеннолетних детей к родителям. Признание за вселившимися лицами статуса члена семьи нанимателя зависит от ряда условий. Супруг, дети и родители нанимателя приобретают его в силу факта совместного проживания с нанимателем. Другие граждане и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, во-первых, при вселении их в качестве таковых и, во-вторых, при ведении общего хозяйства с нанимателем. Иные лица с учетом конкретных обстоятельств могут признаваться членами семьи нанимателя на аналогичных условиях в судебном порядке.
Новые члены семьи нанимателя, вселившиеся в жилое помещение, включаются в договор социального найма, что обусловливает изменение его условий, касающихся платы за жилое помещение, платы за коммунальные услуги и т.п.
Жилищный кодекс исходит из принципа равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, т.е. сонанимателей, которое частично сохраняется, если граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, при расторжении брака), но проживают в данном жилом помещении. Гарантируя сохранение их прав, Кодекс установил самостоятельную ответственность бывших членов семьи нанимателя, вытекающую из договора социального найма. Это положение Кодекса следует рассматривать как возможность заключить самостоятельное соглашение между нанимателем и бывшим членом его семьи, согласно которому обязанности последнего по договору социального найма будут конкретизированы и доведены до сведения наймодателя с тем, чтобы иметь представление, к кому из проживающих и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств.
Поднаем жилого помещения (ст. 76-79 ЖК). Поднаем представляет собой правомочие нанимателя по распоряжению жилой площадью, занимаемой по договору социального найма. В поднаем может быть сдана часть либо все жилое помещение на период временного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Для сдачи жилой площади в поднаем необходимо письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, а также согласие наймодателя.
При сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо получить также согласие других нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире. Договор поднайма, заключенный при отсутствии согласия наймодателя либо иных управомоченных лиц, может быть признан недействительным в судебном порядке.
При сдаче жилого помещения в поднаем необходимо соблюдать требование Жилищного кодекса о размере общей площади жилого помещения, который будет приходиться на каждого проживающего. В отдельных квартирах он не может быть менее учетной нормы в расчете на каждого проживающего, а в коммунальных - не менее нормы предоставления. Другое условие - отсутствие в жилом помещении лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний.
Договор поднайма должен заключаться в письменной форме. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон. Если срок действия договора не определен, он считается заключенным на один год.
Самостоятельного права пользования жилым помещением поднаниматель не приобретает. Ответственность за его действия перед наймодателем несет наниматель.
Договор поднайма прекращается истечением срока, на который он был заключен, либо прекращением договора найма жилого помещения (например, в результате его обмена). Досрочно расторгнуть договор поднайма можно по соглашению сторон либо по одностороннему требованию любой из них. О досрочном расторжении договора поднайма, заключенного без указания срока, сторона договора должна быть уведомлена за 3 месяца. В случае прекращения (расторжения) договора поднайма поднаниматель обязан освободить жилое помещение. Неисполнение этой обязанности ведет к выселению поднанимателя и членов его семьи в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Временные жильцы (ст. 80 ЖК). Временными жильцами могут быть любые граждане: родственники, знакомые и т.п. Их вселение формально не требует заключения специального договора и не предполагает взимания платы за проживание. Временные жильцы могут вселяться на срок не свыше 6 месяцев. На их вселение требуется согласие членов семьи нанимателя и предварительное уведомление наймодателя, что фактически означает необходимость получения его согласия. Дело в том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если в результате их вселения общая площадь на каждого проживающего в отдельной квартире составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - менее нормы предоставления.
Так же как и поднаниматели, временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, и ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по окончании согласованного с ними срока проживания и отказа освободить жилое помещение. Если срок проживания не был согласован, наниматель вправе потребовать их выезда не позднее чем через 7 дней после предупреждения об этом. Прекращение договора найма жилого помещения социального использования прекращает право проживания временных жильцов и также ведет к их выселению.
Обмен жилыми помещениями (ст. 72-75 ЖК). Новый Жилищный кодекс внес существенные изменения в регулирование этого института. В настоящее время жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда не могут быть обменены на другие жилые помещения частного жилищного фонда. Нельзя обменять жилье социального использования на жилые помещения специализированного жилищного фонда, а также фонда коммерческого использования. Таким образом, допускается обмен только теми жилыми помещениями, которые относятся к жилищному фонду социального использования.
Обмен осуществляется с письменного согласия членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. На обмен жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, требуется также согласие органов опеки и попечительства. Для обмена жилых помещений, расположенных в разных населенных пунктах, ограничений нет; не ограничено законом и количество участников обмена.
За нанимателями жилых помещений фонда социального использования сохранено право принудительного обмена. Это возможно, когда наниматель и члены его семьи не пришли к соглашению об обмене. Как следствие, любой сонаниматель жилой площади вправе требовать ее размена в судебном порядке. Основанием для принудительного обмена могут служить неприязненные отношения между членами семьи. Поэтому цель принудительного обмена - разрешение возникшего между сторонами конфликта. Жилищные условия лиц, переселяемых в порядке принудительного обмена, в основном должны соответствовать тем, которые они имели до переселения.
Новый Жилищный кодекс более не предусматривает "внутрисемейных" или "родственных" обменов, при которых вместо одного лица, перестающего быть членом семьи нанимателя, вселялось другое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Обмен жилыми помещениями не допускается, если:
1) к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма либо если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
2) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
3) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях, т.е. о переводе жилого помещения в нежилое;
4) принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений;
5) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ст. 51 ЖК).
Обмен не допускается и в том случае, если общая площадь жилого помещения, в которое предполагает вселиться в результате обмена наниматель, а также иные члены его семьи, помимо его супруга, детей и родителей, по размеру окажется менее ранее занимаемого, следствием чего будет возможна постановка такой семьи на учет нуждающихся.
Соглашение об обмене между нанимателями жилых помещений оформляется договором об обмене. Ранее заключенный договор социального найма считается расторгнутым с момента получения согласия наймодателя этого жилого помещения на обмен. Согласие на обмен наймодателя другого жилого помещения является основанием для заключения нового договора социального найма.
Обмен может быть признан недействительным в судебном порядке по мотиву нарушения требований как жилищного, так и гражданского законодательства (например, вследствие признания обмена сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение). Недействительность договора обмена ведет к переселению его сторон в ранее занимаемые жилые помещения, а также возмещению виновной стороной убытков, если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий этой стороны.
Замена жилого помещения (ст. 81 ЖК). Наниматель вправе потребовать замены большего жилого помещения на меньшее. Замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры. Замена допускается с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. По договоренности с нанимателем наймодатель обязан предоставить ему другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления.
Иные основания замены могут быть предусмотрены федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. Чаще всего дополнительным основанием замены жилой площади служит наличие у нанимателя каких-либо заболеваний, препятствующих пользованию занимаемым помещением.
Изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК). Договор социального найма может быть изменен по инициативе нанимателя и членов его семьи. Так, граждане, объединившиеся в одну семью и проживающие в одной квартире по разным договорам, вправе требовать заключения с одним из них одного договора на все занимаемые помещения. Наймодатель не вправе отказать в объединении нескольких договоров при условии, что такое намерение высказано как самими нанимателями, так и членами их семей. В результате заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров.
Изменение договора социального найма происходит и в том случае, когда первоначальный наниматель жилого помещения "замещается" другим лицом из числа членов семьи выбывшего нанимателя (выезд на другое постоянное место жительства, смерть и др.). Для такой "замены" требуется согласие оставшихся членов семьи выбывшего нанимателя, а также согласие наймодателя.
В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади, т.е. раздела жилого помещения. Это обусловлено стремлением в законодательном порядке отказаться от превращения отдельных квартир в коммунальные.
Содержащиеся в ст. 82 ЖК основания изменения договора социального найма не являются единственными. Жилищное правоотношение может изменяться также в результате предоставления нанимателю и членам его семьи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК) и в других случаях.
Право на переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 25-29 ЖК). Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (например, электроплит вместо газовых), которые также требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК). Перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения (устройство дополнительных помещений в квартире, расширение жилых помещений за счет вспомогательных и т.д.), требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с согласия органа местного самоуправления, всех членов семьи нанимателя и требуют согласования с органами по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если жилой дом, в котором это помещение находится, является памятником архитектуры, истории и культуры.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки допускается только в трех случаях: 1) непредставление необходимых документов; 2) представление документов в ненадлежащий орган; 3) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения отражается в акте приемочной комиссии, который направляется в БТИ.
Форма заявления о переустройстве и перепланировке, а также форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.
Переустройство и (или) перепланировка могут быть признаны самовольными при отсутствии решения органа местного самоуправления, а также в случае нарушения согласованного проекта. Наниматель самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установит орган местного самоуправления. Сохранение жилого помещения в переустроенном либо перепланированном виде возможно на основании судебного решения и при условии, что это не нарушает права и интересы граждан и не создает угрозу их жизни.
Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71). Это важное правомочие, связанное с сохранением статуса нанимателя в неизменности, было подтверждено Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.
В настоящее время любое по продолжительности отсутствие лица в жилом помещении презюмируется временным и не прекращает его прав и обязанностей по договору социального найма. Доказывать, что наниматель, члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другое место и не намерены возвращаться, обязан наймодатель.
Плата за коммунальные услуги. Важнейшая обязанность нанимателя - внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за социальное жилое помещение и коммунальные услуги включает плату за: пользование жилым помещением (плата за наем); содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме); за коммунальные услуги. Для нанимателей размер платы за жилье определяется органами местного управления исходя из общей площади занимаемого помещения, а также его качества и благоустройства, месторасположения дома. Плата за жилое помещение и плата за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление) вносится наймодателю ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим. Предоставление некачественных коммунальных услуг влечет снижение размера платы, вносимой за эти услуги. Размер платы за коммунальные услуги определяется по показаниям приборов учета. При отсутствии таких приборов он устанавливается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления. Они же устанавливают тарифы, по которым рассчитывается размер платы за коммунальные услуги.
Жилищный кодекс впервые устанавливает, что малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (ч. 9 ст. 156). Если гражданин перестает быть малоимущим, он обязан информировать об этом наймодателя не позднее 10 дней со дня такого изменения для перерасчета (подп. "м" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).
Текущий ремонт жилого помещения; капитальный ремонт (реконструкция) дома. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, а также проводить текущий ремонт жилого помещения. Перечень работ текущего ремонта, выполняемого нанимателем за свой счет, содержится в подп. "е" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения. Осуществление капитального ремонта - обязанность наймодателя. Право нанимателя требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта жилого помещения имеет особую значимость, поскольку несоблюдение сроков такого ремонта ведет к разрушению соответствующих объектов.
Новеллой Жилищного кодекса является правило, которое позволяет нанимателю в случае непроведения капитального ремонта в установленный срок требовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, а также общим имуществом многоквартирного дома либо требовать возмещения понесенных расходов на устранение недостатков жилья и (или) общего имущества дома либо возмещения убытков.
Проведение капитального ремонта либо реконструкции дома (ст. 88 ЖК) может иметь следующие особенности. Если по плану капитальных работ либо реконструкции предполагается, например, расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений и т.п., то проведение таких работ требует выселения (переселения) граждан. Переселение носит временный характер, осуществляется наймодателем и может быть произведено в принудительном порядке в случае отказа нанимателя и членов его семьи освободить помещение. Переселенным гражданам предоставляются жилые помещения маневренного фонда из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на человека (ст. 106 ЖК). При этом договор социального найма ремонтируемого жилого помещения не расторгается, а приостанавливает свое действие. По окончании капитального ремонта наймодатель должен за свой счет переселить нанимателя в отремонтированное жилое помещение.
Переселение граждан на время капитального ремонта не является обязательным. Наймодатель вправе (но не обязан) предоставить гражданам, чьи помещения подлежат ремонту, другое жилье по договору социального найма, расторгнув договор найма на жилое помещение, подлежащее ремонту. Предоставление другого жилого помещения допускается с согласия нанимателя и членов его семьи.
В результате проведения капитального ремонта либо реконструкции помещений их размер может увеличиться, уменьшиться. Это, соответственно, ведет к возникновению у нанимателя и членов его семьи излишков общей площади либо, наоборот, признанию их нуждающимися в жилье. В подобных случаях наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции.
Наймодатель обязан также принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, нести иные обязанности, вытекающие из указанного договора и требований жилищного законодательства. Соответственно наймодатель вправе требовать выполнения нанимателем всех возложенных на него обязанностей.
Ответственность нанимателя и наймодателя жилого помещения. Виновные наниматели и члены их семей несут административную, гражданско-правовую и жилищно-правовую ответственность.
КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимателя за порчу жилых помещений, оборудования, самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (ст. 7.21). Наймодатель, виновный в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов, также может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП). Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья - это выселение нанимателей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного поведения.
За нарушение обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена гражданско-правовая ответственность нанимателя в виде неустойки (пени). Размер пени составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБР, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока по день фактической выплаты включительно. Увеличение размера пени не допускается. Наниматель и наймодатель могут требовать также возмещения убытков в случае нарушения их прав.
Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан (ст. 83-91 ЖК). Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.
Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним - получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами - получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма наймодателем.
По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.
По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;
4) использование жилого помещения не по назначению;
5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние.
Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги как основание расторжения договора социального найма требует обязательного выяснения причин задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.
Разрушение или повреждение (порча) жилого помещения происходят вследствие бесхозяйственного с ним обращения. Они могут быть следствием бездействия либо результатом намеренного повреждения и разрушения жилья. Расторжение договора по этому основанию не ставится в зависимость от того, привлекалось ли ранее лицо к административной ответственности за соответствующее правонарушение.
Расторжение договора в силу систематического нарушения прав и законных интересов соседей, делающего невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (доме или квартире), дополнительно требует доказанности не только виновного поведения лица, но и систематичности (неоднократности) его противоправных действий. Это основание должно трактоваться широко и применяться к случаям нарушения прав и законных интересов любых лиц, включая членов семьи нанимателя. Невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав, связана с нарушением прав и интересов детей и фактически подпадает под действие ЖК.
Использование жилого помещения не по назначению, т.е. размещение в нем офисов, складов, промышленных производств, запрещено, поскольку в этом случае жилые помещения фактически превращаются в нежилые, без перевода их в таковые, а потому ведет к расторжению с нанимателем договора социального найма.
Обязательным условием применения норм Жилищного кодекса о расторжении договора социального найма по инициативе наймодателя (за исключением невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги) является предупреждение нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Невыполнение соответствующих предписаний наймодателя является безусловным основанием для расторжения договора.
Новым основанием расторжения договора социального найма по требованию наймодателя является самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения. При этом договор может быть расторгнут только в случае отказа нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние и при отсутствии решения суда об узаконении самовольно произведенных переустройства и (или) перепланировки, нарушающих права и интересы граждан. Обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние в последующем возлагается на наймодателя.
В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).
Выселение без предоставления другого жилого помещения производится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, будет признано невозможным. Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ подобное выселение нельзя рассматривать как противоречащее Конституции РФ, поскольку она запрещает только произвольное лишение жилища (ст. 40). Выселение же в судебном порядке и на основании федерального закона произвольным не является.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения осуществляется в отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в общежитие.
Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):
1) снос дома, в котором находится жилое помещение;
2) перевод жилого помещения в нежилое;
3) признание жилого помещения непригодным для проживания;
4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.
Снос дома как самостоятельное основание для выселения по ст. 85 ЖК имеет место в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению соответствующего органа.
Перевод жилого помещения в нежилое производится по решению органа местного самоуправления в тех случаях, когда использовать дом в качестве жилого нецелесообразно по тем или иным обоснованным причинам.
Непригодными для проживания согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, признаются дома, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие физического износа здания, изменения параметров микроклимата жилого помещения и т.д.
Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение выселяемым гражданам в случае признания дома аварийным или подлежащим сносу возлагается на наймодателя либо на органы местного самоуправления, если снос дома осуществляется в результате изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Реконструкция или капитальный ремонт жилого дома являются основанием для выселения граждан только в случаях, если:
1) жилое помещение не сохранится вообще;
2) общая площадь жилого помещения, в котором проживают наниматель и члены его семьи, уменьшится до размера учетной нормы, что в соответствии со ст. 51 ЖК является основанием для предоставления им другого жилого помещения по договору социального найма;
3) общая площадь жилого помещения увеличится и размер ее на каждого члена семьи нанимателя существенно превысит норму предоставления.
Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселении, предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.
Новеллой Жилищного кодекса является положение о том, что предоставляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.
Споры, связанные с выселением и предоставлением других жилых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обязательно участие прокурора. Иные, помимо перечисленных Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами.
Основаниями прекращения договора социального найма, не требующими выселения, являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя.

Глава 8.1. Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования

Статья 91.1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - лицо, указанное в части 1 статьи 91.2 настоящего Кодекса (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину, указанному в части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 настоящего Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.

4. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

5. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

6. Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 91.2. Наймодатель по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

2. Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

3. Организация, уполномоченная собственником жилого помещения выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, не может передавать иному лицу по договору, доверенности или иному основанию полномочия на заключение данных договоров.

4. Контроль за соблюдением организацией, уполномоченной собственником жилых помещений выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, обязательных требований, установленных настоящим Кодексом к заключению и исполнению данных договоров, осуществляется этим собственником. Указанный контроль осуществляется в порядке, установленном собственником жилых помещений или договором этого собственника с наймодателем жилых помещений.

Статья 91.3. Наниматель по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. Жилые помещения могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:

1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с частью 2 настоящей статьи;
2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

2. Указанный в пункте 1 части 1 настоящей статьи максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

3. Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Статья 91.4. Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и данным договором.

Статья 91.5. Предмет договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

Статья 91.6. Срок договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

2. Указанный в части 1 настоящей статьи срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи, частью 2 статьи 91.9 или в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса.

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Статья 91.7. Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. Стороны договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования имеют права и обязанности, предусмотренные частью 2 статьи 61, статьей 65, пунктами 1, 3 и 5 части 1, частью 2, пунктами 1 - 3, 5 и 6 части 3, частью 4 статьи 67, статьями 70, 71 и 80 настоящего Кодекса, а также несут ответственность, предусмотренную статьями 66 и 68 настоящего Кодекса.

3. Передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

Статья 91.8. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относятся постоянно проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи.

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны в таком договоре и имеют права и обязанности, установленные частями 2 и 4 статьи 69 настоящего Кодекса.

Статья 91.9. Право нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса или в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса.

2. Наниматель, который по истечении срока действия заключенного им договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования перестал соответствовать условиям, установленным частью 1 настоящей статьи, имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в указанном случае заключается на один год.

Статья 91.10. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:

1) неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;
2) передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
3) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в части 2 статьи 91.9 настоящего Кодекса;
4) указанном в пункте 2, или пункте 3, или пункте 4 части 4 статьи 83 настоящего Кодекса.

4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

5. Если в течение срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель перестал соответствовать условиям, установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, это изменение не является основанием для досрочного расторжения данного договора, за исключением случая, указанного в пункте 3 части 3 настоящей статьи.

6. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.

Статья 91.11. Сохранение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилое помещение, изменении наймодателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права хозяйственного ведения в отношении такого жилого помещения, права оперативного управления таким жилым помещением или иного права, изменение наймодателя по данному договору не влекут за собой расторжение данного договора или изменение его условий.

Статья 91.12. Выселение граждан из жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.