Простой и в нотариальной письменной. Конспекты юриста. Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке

По договору займа одна сторона – Займодавец - передает в собственность другой стороне - Заемщику - деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками , а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа – это реальный договор и считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Предметом договора займа на территории Российской Федерации с могут быть иностранная валюта и валютные ценности.

Кредитный договор займа означает, что банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты по ней.

Форма договора займа

• устная

  Договор может быть заключен в устной форме, если договор заключен между гражданами и сумма займа не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда.

• письменная

  Договор должен быть заключен в письменной форме, если договор заключен между гражданами и сумма займа превышает десяти минимальных размеров оплаты труда.
  Закон допускает оформление таких сделок путем составления заемщиком расписки или иного документа, удостоверяющего передачу ему заимодавцем денег или заменимых вещей (п. 2 ст. 808 ГК). Расписка или иной документ скрепляется подписью заемщика и является доказательством займа, такая расписка(документ) приравнивается к обычной письменной форме договора.
  В случае несоблюдения простой письменной формы сделки договор займа не считается недействительным. Важно учесть, что при этом наступают последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ - запрет на использование свидетельских показаний.

  Что касается юридических лиц , то договор займа между ними подлежит заключению в письменной форме независимо от суммы.

• письменная, нотариальное удостоверение

  Договор должен быть заключен в письменной форме , если договор заключен между гражданами и сумма займа превышает десять минимальных размеров оплаты труда. Договор может быть оформлен нотариально по соглашению сторон. См. .

  Нотариальное удостоверение договора займа позволяет кредитору (займодавцу) в случае недобросовестного исполнения обязательств заемщиком прибегнуть к упрощенной процедуре взыскания долга , которую предоставляет законодательство Российской Федерации, а именно - к Судебному Приказу.

  В соответствии с Гражданиким Процессуальным Кодексом РФ Судебный приказ выносится судьей на основании заявления в течение пяти дней с даты принятия заявления и по своей форме аналогичен Исполнительному листу. В соответствии со ст.122 ГПК РФ судебный приказ выносится в том числе по сделкам, удостоверенным нотариусом. Таким образом, нотариально удостоверенный договор займа значительно снижает риск недобросовестного исполнения обязательства по договору займа и упрощает процедуру взыскания.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2
Глава 42. Заем и кредит

Статья 807. Договор займа

1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
2. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 настоящего Кодекса.

Статья 808. Форма договора займа

1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Статья 809. Проценты по договору займа

1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
2. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
3. Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда:
договор заключен между гражданами на сумму, не превышающую пятидесятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон; по договору заемщику передаются не деньги, а другие вещи, определенные родовыми признаками.

Статья 810. Обязанность заемщика возвратить сумму займа

1. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.
2. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно.
Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца.
3. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Статья 811. Последствия нарушения заемщиком договора займа

1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.
2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Статья 812. Оспаривание договора займа

1. Заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.
2. Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), его оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с займодавцем или стечения тяжелых обстоятельств.
3. Если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от займодавца, договор займа считается незаключенным. Когда деньги или вещи в действительности получены заемщиком от займодавца в меньшем количестве, чем указано в договоре, договор считается заключенным на это количество денег или вещей.

Статья 813. Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика

При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Статья 814. Целевой заем

1. Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.
2. В случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Статья 815. Вексель

В случаях, когда в соответствии с соглашением сторон заемщиком выдан вексель, удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы, отношения сторон по векселю регулируются законом о переводном и простом векселе. С момента выдачи векселя правила настоящего параграфа могут применяться к этим отношениям постольку, поскольку они не противоречат закону о переводном и простом векселе.

Статья 816. Облигация

В случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами, договор займа может быть заключен путем выпуска и продажи облигаций.
Облигацией признается ценная бумага, удостоверяющая право ее держателя на получение от лица, выпустившего облигацию, в предусмотренный ею срок номинальной стоимости облигации или иного имущественного эквивалента. Облигация предоставляет ее держателю также право на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права.
К отношениям между лицом, выпустившим облигацию, и ее держателем правила настоящего параграфа применяются постольку, поскольку иное не предусмотрено законом или в установленном им порядке.

Статья 817. Договор государственного займа

1. По договору государственного займа заемщиком выступает Российская Федерация, субъект Российской Федерации, а займодавцем - гражданин или юридическое лицо.
2. Государственные займы являются добровольными.
3. Договор государственного займа заключается путем приобретения займодавцем выпущенных государственных облигаций или иных государственных ценных бумаг, удостоверяющих право займодавца на получение от заемщика предоставленных ему взаймы денежных средств или, в зависимости от условий займа, иного имущества, установленных процентов либо иных имущественных прав в сроки, предусмотренные условиями выпуска займа в обращение.
4. Изменение условий выпущенного в обращение займа не допускается.
5. Правила о договоре государственного займа соответственно применяются к займам, выпускаемым муниципальным образованием.

Статья 818. Новация долга в заемное обязательство

1. По соглашению сторон долг, возникший из купли-продажи, аренды имущества или иного основания, может быть заменен заемным обязательством.
2. Замена долга заемным обязательством осуществляется с соблюдением требований о новации (статья 414) и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа (статья 808).

Для совершения сделки воля лица должна быть выражена вовне, т.е. доведена до сведения других лиц. Способ выражения воли называ-ется формой сделки. Воля может быть выражена устно либо письмен-но, а также проявлена путем совершения конклюдентных действий, а форма сделки, соответственно, подразделяется на письменную (про-стую и нотариальную) и устную.

Устная форма сделок

При устной форме сделки воля лица выражается словесно. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку -- это и есть совершение сделки путем конклюдентных действий (напри-мер, снятие наличных денег в банкомате). Молчание признается выра-жением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (например, непринятие наследства).

Устно могут совершаться сделки, для которых законом или согла-шением сторон не установлена письменная (простая или нотариаль-ная) форма (п. 1 ст. 159 ГК). Если иное не установлено соглашением сторон, устно могут совершаться все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена но-тариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной фор-мы которых влечет их недействительность (п. 2 ст. 159 ГК). Кроме того, в устной форме могут совершаться сделки во исполнение договора, за-ключенного в письменной форме, если это не противоречит законода-тельству или договору (п. 3 ст. 159 ГК) Сделки: понятие, виды и форма. Правовые нормы о предпринимательстве. Бюллетень. Выпуск 2. АО «Центр деловой информации», Москва, 1999. - С. 98.

Простая письменная форма

При простой письменной форме сделки она заключается путем со-ставления документа, в котором письменно излагается ее содержание. В этом документе должны быть указаны стороны сделки; ими же (или уполномоченными ими лицами) документ должен быть подписан. За-коном, иными правовыми актами и соглашением сторон могут уста-навливаться дополнительные требования, которым должна соответст-вовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т. п.) (п. 1 ст. 160 ГК). Если гражданин вследст-вие физического недостатка, болезни или неграмотности не может соб-ственноручно подписаться, сделку по его просьбе может подписать другой гражданин (рукоприкладчик). Подпись рукоприкладчика дол-жна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с ука-занием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (н. 3 ст. 160 ГК).

Согласно ст. 161 ГК в простой письменной форме должны совер-шаться, за исключением сделок, требующих нотариального удостове-рения:

Сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

Сделки граждан между собой па сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты тру-да, а в случаях, предусмотренных законом, -- независимо от суммы сделки. При этом соблюдение простой письменной формы не требует-ся для сделок, которые в соответствии со ст. 159 ГК могут совершаться устно (см. выше).

Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки установлены в ст. 162 ГК. Обычным последствием является утрата сто-ронами в случае спора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий па свидетельские показания, что, однако, не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо ука-занных в законе или соглашении сторон, несоблюдение простой пись-менной формы сделки влечет ее недействительность (например, несо-блюдение простой письменной формы внешнеэкономической сдел-ки - п. 3 ст. 162 ГК).

Нотариальная письменная форма

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совер-шения на документе удостоверительной надписи нотариуса или друго-го должностного лица, имеющего соответствующие полномочия.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно, если это:

Указано в законе;

Предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В ряде случаев письменные сделки подлежат государственной регистрации (например, с землей и другим недвижимым имущест-вом). Случаи и порядок такой регистрации устанавливаются за-коном.

Несоблюдение нотариальной формы сделки или требования закона о ее государственной регистрации влечет недействительность сделки. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК). Однако закон (п. 2,3 ст. 165 ГК) допускает исключения из этого правила. Так, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариально-го удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостовере-ния сделки, суд вправе по требованию исполнившей стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удо-стоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государст-венной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сто-рон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и она регистрируется в соответствии с решением суда Постатейный научно-практический комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (под й редакцией А.М. Эрделевского - Агентство (ЗАО) "Библиотечка РГ", - М., 2004. - С. 425..

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удосто-верения или государственной регистрации сделки, обязана возмес-тить другой стороне причиненные в связи с этим убытки (п. 4 ст. 165 ГК).

Как и в любые времена, большинству граждан необходимо решать один из важнейших вопросов - жилищный.

Юридическая грамотность населения в нашем городе на данном этапе довольно низкая. Граждане не видят разницы между договором дарения и завещанием, не понимают, чем отличается договор купли-продажи в простой письменной форме (на белом листе) от договора купли-продажи, нотариально удостоверенного, не знают, какой документ является правоустанавливающим, как избежать ненужных затрат при оформлении договора. И это приводит к очень грустным последствиям.

Речь в этой статье пойдет о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Право выбора способа оформления договора, конечно, остается за каждым. Но хотелось бы разъяснить (особенно пожилым людям) последствия заключения договора в простой письменной форме и нотариально удостоверенного. Государство предусмотрело обязательную регистрацию государственных прав при сделках с недвижимостью. Для простой письменной формы договора это единственная гарантия, так как в «Севреестре» в ходе такой регистрации осуществляется правовая экспертиза документов. Однако:

а) подлинность документов регистратор проверять не обязан, в связи с чем могут быть отмененные доверенности, поддельные паспорта (в том числе просроченные), фальшивые правоустанавливающие документы;

б) регистратор также не проверяет истинную волю участников сделки, способность осознавать свои действия и руководить ими;

в) далеко не каждый гражданин может правильно, в соответствии с законодательством составить и описать все условия договора купли-продажи, дарения. Сами стороны сделки не в курсе того, какие документы необходимо предъявлять или проверять при заключении договора, в связи с чем регистрация договоров приостанавливается. И вместо 10 дней (плюс 4 дня на передачу документов из/в МФЦ) граждане ждут регистрации права собственности месяцами, получают отказы в регистрации, а это -нервы и деньги;

г) и, наконец, очень важный и тяжело переносимый момент - сдача документов на регистрацию: это и очереди, и отсутствие условий для ожидания. А если вдруг вернут документы с ошибками, то все это опять приходится делать заново.

Один сомнительный плюс во всем этом - не очень затратно материально.

Другое дело - сделка, заключенная нотариально. Иногда агенты по продаже недвижимости пытаются занизить значимость участия нотариуса в подобных сделках и уговаривают стороны «не переплачивать», мотивируя это тем, что сами подготовят документы и займут очередь на регистрацию. Но все мы прекрасно понимаем, что за эту работу они обязательно возьмут плату, а сумма будет зависеть от совести каждого. И ответственность за чистоту сделки в этом случае никто не несет.

Теперь перечислим плюсы нотариально удостоверенного договора.

1. Нотариус является в нашем государстве лицом, несущим полную имущественную ответственность, и в случае если по его вине гражданину был нанесен ущерб, то нотариус возмещает его в полном объеме. Для этого существуют личное страхование профессиональной деятельности нотариуса, коллективная страховка нотариальной палаты, а также с 1 января 2015 года создан компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который должен в случае нехватки страховых сумм полностью покрыть ущерб любого размера. А далее - ответственность всем имуществом.

2. Только нотариус знает досконально историю правовых документов и Российской Федерации, и Украины, потому что в Украине сделки оформлялись исключительно нотариально.

Из практики. В период нахождения Севастополя и Крыма в составе Украины разные документы подтверждали право собственности на недвижимое имущество: государственные акты на земельные участки были разных образцов, с кадастровыми номерами и без. Право подтверждалось то только государственным актом, то государственным актом и договором (свидетельством), то только свидетельством и выпиской. Регистрация права собственности на жилые помещения также проходила по-разному. Основания для возникновения права были различными.

3. Проверка обременений-запрещений, арестов - самый сложный этап при заключении сделки. Старых реестров нет, а новый имеет не всю информацию. И только нотариус сделает все необходимые запросы (а их может быть от одного до трех) и получит ответы для совершения чистоты сделки.

4. Также внесены изменения в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, которые устанавливают повышенную доказательную силу для нотариальных документов, то есть их оспаривание станет возможным только в особом порядке, что послужит дополнительной защитой прав и законных интересов граждан, нотариально удостоверивших сделку. Это обусловлено тем, что такие обстоятельства, как время, место, характер и содержание акта волеизъявления, происходят только при непосредственном участии нотариуса и устанавливаются им достоверно.

Еще один плюс в пользу нотариальной сделки. Закон устанавливает возможность использования депозита нотариуса для расчетов между сторонами нотариально удостоверяемой сделки. Такое изменение предоставляет гражданам гарантию законности, безопасности и правильности расчета по сделкам. Размер тарифа на эту услугу - всего 1500 рублей, что гораздо дешевле стоимости аренды банковской ячейки.
И вот наконец очень важный вопрос о сумме за удостоверение нотариального договора.
В 2015 году снижены нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества и прочих договоров. Теперь, если объект договора стоит дешевле одного миллиона рублей, нотариус за удостоверение получит 3000 рублей плюс 0,4% от суммы сделки вместо ранее действовавшего 1%.

За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам, тариф составит 3000 рублей плюс 0,2% от оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50000 рублей; другим лицам - в зависимости от суммы сделки:

— свыше 1000000 рублей - до 10000000 рублей включительно (7000 рублей плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1000000 рублей);

— свыше 10000000 рублей (25000 рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10000000 рублей), а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100000 рублей.

Услуги правового и технического характера за удостоверение сделок в городе Севастополе составляют 5000 рублей (можно ознакомиться на сайте нотариальной палаты города Севастополя). К примеру, за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества стоимостью 3000000 рублей между посторонними лицами, нотариальный тариф составляет 11000 рублей + УПТиХ 5000 рублей. Всего 16000 рублей. Оплачивая услуги нотариуса, вы платите за юридическую чистоту сделки, безопасность и удобство расчетов, защиту права собственности, гарантии соблюдения законных прав.

Нотариусы Севастополя - это Профессионалы с большой буквы. Почти каждый второй имеет огромный опыт работы, согласно законодательству, несет полную имущественную ответственность за результат своей деятельности, сам лично передает документы на регистрацию права (по желанию клиента), сообщает вам о готовности документов и лично их вручает. При этом регистрация права, согласно законодательству, должна быть произведена в течение трех дней (плюс 4 дня на передачу в/из МФЦ).

А значит, преимущество нотариального договора перед простой письменной формой очевидно и законодательно закреплено.

Т.З. Петренко , нотариус Севастополя, член комиссии профессиональной чести «Нотариальной палаты города Севастополя» - ассоциации.

Казалось бы, зачем заверять письма в нотариальном порядке? Неужели мы настолько не доверяем близким людям, что приходится фиксировать все их слова не только в собственной голове, но и у нотариуса? К сожалению, реальность сурова. Партнеры по бизнесу, друзья и даже родственники порой могут совершать непредсказуемые поступки, в т. ч. и в личной переписке. Если Вы хотите защитить свои права и придать простому письму юридическую силу, то обратитесь к нотариусу. Он сможет заверить подлинность подписи отправителя, поэтому в дальнейшем этот предмет можно рассматривать не только в качестве памятного сувенира, но и в роли доказательства в судебном процессе.

Частые вопросы

Нотариус свидетельствует подлинность фактов, изложенных в тексте письма?

Нет, нотариус свидетельствует только подлинность подписи под этим письмом. Свидетельствовать подлинность изложенных в тексте фактов он не может, т. к. закон не дает ему такого права.

Можно ли нотариально заверить переписку по электронной почте?

Да, можно. Современные технологии сегодня идут рука об руку с законом, помогая соблюдать порядок. При необходимости информацию из электронных писем можно использовать для защиты собственных интересов в суде. Для заверения такого письма нотариус проводит осмотр, в ходе которого заполняет протокол - вносит информацию о дате, месте и времени осмотра, участвующих в нем лицах, обнаруженных при осмотре обстоятельствах. Затем переписка распечатывается и подшивается к протоколу, после чего подлежит нотариальному удостоверению.

Если Вы хотите попасть на прием к нотариусу Юлдашевой Т. В., уточить стоимость тех или иных нотариальных действий или проконсультироваться по вопросу открытия наследства, позвоните по одному из контактных телефонов.

А. Гордон

Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной, как происходит, какие гарантии

Ответы на некоторые вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э.

1. Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем. Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора. По этому так важно правильно составить договор, что позволяют сделать знания и опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус. Обратите внимание: нотариус совершает нотариальное действие — удостоверение сделки, составление договора, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах. Не редко, нотариусы отказывают в удостоверении сделки только если вы заикнетесь о внесении в их договор каких-то ваших условий, например, по прядку оплаты, о состоянии продаваемой недвижимости и т.д.

Между тем, в недвижимости нет мелочей, и договор купли-продажи должен содержать все условия, которые помогут избежать конфликтов при исполнении договора. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Существует заблуждение, что нотариальная сделка дает какие-то гарантии, что нотариальную сделку нельзя оспорить, и главное, что через нотариуса можно безопасно продать или купить недвижимость самостоятельно.

Сопровождая сделки уже 16 год и регулярно участвуя в судах по недвижимости, могу утверждать: Это всего лишь заблуждения, почему? Читайте ниже.

2. Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Согласно закону нотариусы вправе и обязаны совершать нотариальные действия, одним из которых является удостоверение сделок.

При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан выполнить ряд юридических действий, которые при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью совершает любой грамотный юрист, и тем более, адвокат (понятно, за исключением удостоверительных действий):

Таким образом, отдельное нотариальное действие «расчеты по сделке купли-продажи» и т.п. действия связанные с уплатой за недвижимость законом не предусмотрено.

Вместе с тем, нотариус может удостоверить договор купли-продажи с выездом по месту его фактического совершения, например, в банке. Учитывая, что нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, выезд осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом. Нужно учесть: даже на выезде в банк удостоверять нотариус будет только сделку с недвижимостью. Расчеты по сделке в банке требуют заключения отдельных договоров, которые к удостоверению купли-продажи отношения не имеют, и в составлении которых нотариус не участвует. Эти договоры имеют свои особенности, и отдельное значение для совершения сделки — это вспомогательные договоры, но которые «технически» обеспечивают гарантии для продавца и покупателя, которые нотариус обеспечить не может.

Вместе с тем, часто встречаемся с ошибками в предложенных нотариусами договорах, которые приводят к значительным рискам для сторон — и продавца и покупателя недвижимости.

3. Можно ли оспорить ранее заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Согласно Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры является юридическим последствием договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

4. Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Как сказано выше при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:

1) установить личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. Паспорт оказался поддельным. И т.д. В результате сделка совершена не собственником. Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Нотариус со 100% достоверностью проверить это обстоятельство не может. Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности или в момент сделки не осознавал свои действия.

Каждый из перечисленных пороков является не просто основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры в суде, а для отмены такой сделки, как недействительной.

Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.

Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках, в том числе в нотариальных.

Судебная практика показывает: само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и нотариусы не дают 100% гарантий на неоспоримость совершенных сделок.

5. Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно, длительно, и нервно, а потому более сложно, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости пройти остальные этапы сделки:

• внести аванс за квартиру,
• проверить историю квартиры,
• проверить продавца,
• подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
• совершить сделку,
• организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
• сдать документы на регистрацию и получить их обратно
• провести расчеты,
• завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап, может два, если нотариус проведет регистрацию прав.

Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

• одобрение объекта для ипотеки,
• согласование условий купли-продажи с банком.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец оплачиваете полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать. А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры. Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.