Главная » Недвижимость » Где проводится сделка купли продажи квартиры. Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план. Почему не стоит указывать в документах меньшую цену

Где проводится сделка купли продажи квартиры. Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план. Почему не стоит указывать в документах меньшую цену

Покупка квартиры - процесс весьма и весьма ответственный. Каждый, кто на него решился, обязан уделить процедуре самое пристальное внимание. Под процессом купли-продажи понимается переход от одного владельца к другому права собственности путем денежного расчета.

Как оформить куплю-продажу квартиры по всем правилам

Итак, из чего же состоит процедура покупки недвижимости? Выбрав вариант жилья, необходимо проверить документы продавца. При недостатке собственного опыта лучше всего обратиться к нотариусу либо юристу. Кроме того, следует произвести оценку приобретаемой недвижимости. Это можно сделать как самому, так и прибегнув к услугам специалистов-риэлторов.

Договорное соглашение должно быть составлено в письменной форме, желательно с агентом по недвижимости, или, в случае необходимости, сделка по купле-продаже должна быть возмещена, а обязательство выплатить сумму в два раза выше. То же самое относится к случаям, когда невыполнение обязательств по контрактам произошло в результате обстоятельств, не зависящих ни от одной из сторон.

Решение о предоставлении пенсии будет последним эпизодом. При покупке квартиры текущая выписка из четырех разделов земельного участка и ипотечного реестра копия нотариального акта, подтверждающая покупку договора купли-продажи недвижимости с предварительным контрактом от вклада строителя в здание В стадии строительства: выдается разрешение на строительство здания из земельного кадастра: решение о предоставлении пенсии или пенсии в последнем разделе При покупке плоской текущей выписки из четырех участков земельного и ипотечного реестра регистрируется нотариальное удостоверение о покупке недвижимости.

Перед тем как оформить куплю-продажу квартиры, очень важно проследить историю покупаемого жилья - кто и когда был в нем зарегистрирован, при каких обстоятельствах переходило право собственности. Делается это с целью избавиться от потенциально сомнительных моментов.

Очень важно внимательно изучить список тех, кто зарегистрирован в квартире на данный момент. Люди вполне могут проживать в другом месте, но при этом быть зарегистрированы на жилплощади, которая продается. Поведению лица, у которого вы приобретаете недвижимость, следует уделить самое пристальное внимание. Владелец жилой собственности должен быть как минимум адекватным, спокойно и без прикрас описать достоинства и недостатки продаваемого жилья. В его поведении не должно прослеживаться странностей и подозрительных моментов.

Как безопасно купить квартиру

«Основные положения» договора купли-продажи квартиры - это точная маркировка проданного помещения и согласованной цены. В случае покупки и продажи квартир такое соглашение должно быть составлено в виде нотариального акта. Только тогда можно утверждать, что вытекающие из него обязательства подлежат исполнению. Если такое соглашение не составлено в нотариально заверенной форме, не имеет ли покупатель права на исполнение своих прав? - Никакой формы нотариального акта нет. «Основные положения» договора купли-продажи квартиры - это точная маркировка проданного помещения и согласованной цены.

При возникновении определенных сомнений следует уточнить дееспособность последнего. Если не сделать этого вовремя, сделка купли-продажи впоследствии может быть оспорена в суде. Подобные сюрпризы вам, конечно же, ни к чему.

Проверьте все тщательно!

То же самое относится к другим собственникам - обычно родственникам владельца. По поводу каждого из них вам необходимо выяснить, как именно имущество оказалось в собственности. Допустим, квартира досталась по завещанию. В этом случае возможны неприятности в виде неожиданно возникших других претендентов на завещанную квартиру. Судебные разбирательства с ними способны сильно затянуть и усложнить процесс купли-продажи, а то и вовсе сорвать сделку.

Оформление договора купли-продажи

В случае купли-продажи квартир такое соглашение должно быть. Прежде чем рассматривать это, он исследует, действительно ли продавец имеет право владеть квартирой. Аналогичным образом, агентство недвижимости. На всякий случай попросите продавца: выяснить у супругов, не купите ли квартиру - продайте квартиру. Аналогичным образом агентство живет. Признать, что добрачное соглашение было исполнено в соответствии с положениями, содержащимися или если оно не было исполнено, то покупатель не будет требовать каких-либо претензий к продавцу.

Те же правила действуют и в случае, если предстоит купля-продажа доли в квартире.

Если кому-то из собственников продаваемой квартиры права на данную недвижимость достались через суд, обязательно следует уточнить, возможно ли в данном случае оспаривание судебного решения. Один из самых серьезных факторов - наличие зарегистрированных в квартире несовершеннолетних. Данный момент очень важен. Ведь продать жилплощадь, на которой зарегистрирован ребенок, невозможно без согласия органа опеки. Чтобы получить достоверную информацию, лучше всего направить запрос в соответствующую инстанцию.

Покупка квартиры - без предварительного договора? В случае покупки квартиры без предварительного согласия признается, что добрачное соглашение было исполнено в соответствии с положениями статьи или если оно не было исполнено, то покупатель не будет требовать каких-либо претензий к продавцу. Пока вы хотите знать, сколько вы можете рассчитывать на продажу своего дома. Если покупатель и продавец согласны, они подписывают добрачное соглашение, в котором указывается крайний срок для завершения дела. Покупатель избегает таким образом ситуации, когда текущий владелец будет заключать транзакцию с кем-то еще.

Завершение подготовительного этапа

Для процедуры подписания необходимых документов все участники сделки должны быть на месте и доступны в любой день. Процедура затянется, если кто-то из владельцев временно отсутствует. Еще хуже, если он объявлен в розыск или коротает время в местах лишения свободы. В этом случае сделка купли-продажи скорее нецелесообразна.

С другой стороны, продавец в безопасности от того факта, что будущий владелец обескуражен и ушел в отставку от покупки. Предварительный контракт также необходим, когда кто-то хочет время. Если покупатели и продавцы согласны, они подписывают договор предварительного договора, в котором указывается конечный срок. У нас был еще один выход - рост цен на строительные материалы, увеличение затрат на рабочую силу, в некоторых случаях даже в два, три раза, - говорит Топольски. Стоимость квартиры, что означает, что у них есть квартира, зарезервированная, а не купленная.

Завершением процедуры проверки квартиры на юридическую чистоту будет подача запроса в коммунальные службы, к которым относятся жилищная контора и БТИ. Это сделать необходимо, чтобы уточнить перспективы вашей недвижимости на будущее в глазах коммунальных служб. Ведь вполне возможно, что дом планируется под снос, или на непосредственно приближённой территории будет производиться определенная застройка.

Он будет куплен при заключении договора купли-продажи. Предконтракт - это необходимость. Если не подписан, любая транзакция может быть отменена - без каких-либо последствий - в любое время. Предварительное соглашение подписывается, когда есть препятствия, препятствующие подписанию окончательного соглашения. На практике, в случае продажи и покупки недвижимости, вы не можете обойтись без нее. Просто необходимость. Редко покупателю требуется вся необходимая сумма сразу. Чаще всего нам приходится иметь дело с Предварительным соглашением, действительно является необходимостью.

Собрав всю необходимую информацию и убедившись в легальности предъявляемых документов, можно уже окончательно определиться, соглашаться или нет на данный вариант. До того как подписывать акт купли-продажи квартиры, достоверную информацию о собственнике можно уточнить путем подачи запроса в ЕГРП.

В связи с тем, что соглашение о резервировании не является документом, указанным в постановлении, его содержание зависит только от сторон сделки. Соглашение о разработке или предварительный договор? Следующий шаг в процессе покупки. Интерес поляков, покупающих новый дом, не будет слабым. Об этом свидетельствуют результаты девелоперских компаний.

На этой странице вы найдете список всех статей и подкастов в своем блоге о том, как безопасно купить кондо. Представленные здесь темы предназначены для покупки квартиры, предназначенной как для тех, кто покупает свой первый дом, так и для тех, кто заинтересован в зарабатывании на жизнь.

Проводим сделку правильно

Договор купли-продажи - ключевой документ в процессе покупки любой недвижимости. Действующим законодательством регламентируется его юридическое заверение. Делается это в нотариальной конторе либо в риэлторском агентстве. Там же, в случае необходимости, вам предоставят бланк договора (образец) купли-продажи квартиры. ГК РФ (его статья 550) допускает самостоятельное оформление такого документа. В этом случае составляющим его следует обратить внимание на наличие всех обязательных пунктов.

Фактическая передача имущества

Статьи и видео можно найти здесь. В последнем подкасте мы отвечаем на вопросы, которые мои читатели блога ставят в статье «.». Если вы, как и я, инвестируете в арендное жилье и совершаете быстрые покупки и продажи квартир, вам необходимо прочитать эти три статьи.

Покупка квартиры на финансовой стороне

Если вы планируете финансировать покупку квартиры с ипотечным кредитом, прежде чем вы ее берете, вы должны позаботиться о своей кредитоспособности. О том, как подготовиться к большому кредиту, читайте дальше. Чем больше ваша кредитоспособность и кредитоспособность, тем легче вам получить кредит на более выгодных условиях.

К ним относятся: описание продаваемого жилья, цена, список сторон, участвующих в сделке, порядок, в котором должны быть переданы денежные средства, а также список тех лиц, что получают право на использование данной недвижимости. Последний момент необходимо уточнить в случае, когда владельцев будущей квартиры несколько.

Какие документы предстоит собрать до того, как оформить куплю-продажу квартиры? Прежде всего это общегражданский паспорт. Когда покупатель женат (замужем), и брак официально оформлен, следует предъявить свидетельство о браке и паспорт второго супруга, а также согласие того на заключение сделки. Статья 35 Семейного кодекса РФ утверждает, что супруг или супруга обязаны быть поставлены в известность о намерении покупки жилья. В отсутствие их юридически оформленного согласия сделка купли-продажи квартиры может быть расторгнута через суд.

Если вы молодой человек, например, просто заканчиваете учебу или находитесь в процессе, и, хотя вы планируете покупать дом и брать ипотеку, вы должны прочитать истории двух читателей блога, которые разделяют одну и ту же тему с разных точек зрения. Следующим шагом должно стать прослушивание подкастов об ипотеках.

Несомненными достоинствами этого метода являются

В этом эпизоде я говорю с финансовым консультантом, который дает много интересной информации. Здесь вы услышите о всех творческих способах помочь вам с вашей кредитной. . И если у вас уже есть ипотечный кредит, и вы задаетесь вопросом об экономической эффективности переплаты вашей ипотеки, тогда статья поможет вам провести самоанализ. Если после прочтения этой статьи вы решите погасить кредит, то посмотрите.

Если жилплощадь оформляется на владельца, не достигшего возраста совершеннолетия, предоставляется свидетельство о рождении.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Составив текст договора, обе стороны тщательно изучают его, проверяя на наличие всех необходимых условий. Затем покупатель и продавец подписывают договор в регистрирующем органе согласно статье 558 ГК РФ. Подписание производится в присутствии уполномоченного регистратора. Именно с этого момента договор считается заключенным.

Ипотека в валюте

Если у вас есть залог в откровенности и интересно, было ли его предложение хорошей идеей, спокойно прочитайте эти две записи. Вы будете получать информацию о новых статьях, опубликованных в блоге, а также эксклюзивный контент исключительно для подписчиков на мой информационный бюллетень. Зарегистрируйтесь, чтобы получать уведомления о новых деньгах.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Дом, который вам не нужен, или тот, который выглядит совсем иначе, чем брошюры. Вот риски, которых можно избежать, обсудив хороший предконтракт. Когда дело доходит до покупки дома, большинство расценивают подписание предварительного договора как гарантию того, что они хотят «отложить» для них. Решающим моментом является тот, в котором они действительно становятся владельцами, то есть тот, в котором они подписывают договор купли-продажи. Такое восприятие глубоко ошибочно. Небрежность, которую может использовать необоснованный строитель.

За подписание его в бюджет уплачивается определенная сумма государственной пошлины. Средства вносятся и той, и другой стороной. Кроме договора, должен быть составлен передаточный акт. Подписание его и вступление в силу может произойти только в случае исполнения всей суммы обязательств, прописанных в договоре. Ну и на последнем этапе, наконец, происходит регистрация договора купли продажи квартиры, свидетельствующая о переходе прав собственности на данную недвижимость.

Прежде всего, любой покупатель должен иметь в виду, что все условия соглашения являются предметом переговоров. Он имеет статус закона между двумя сторонами и будет рассматриваться как таковой, если он поступит в суд. Для большей безопасности после подписания сторонами рекомендуется ввести акт в Земельный реестр. «В новых квартирах предварительные контракты очень заняты и трудно отслеживаются, особенно для тех, у кого нет опыта в этой области», - говорит нотариус Михаэла Григоре.

Но это препятствие, которое клиент должен преодолеть, даже если это означает позвонить адвокату. Если вы хотите отменить покупку Первое предложение, которое должно быть включено в предварительный договор, это возможность отменить покупку с точными оговорками о том, что произойдет в таких случаях. Хотя это может показаться излишним - на основе принципа, что любой акт должен быть прекращен - такая оговорка вовсе не такова. Однако он понял, что предконтракт не предусматривает такую ситуацию, поэтому он был обязан заплатить квартиру, даже если он хотел отказаться от сделки.

Чтобы оформить ее, следует подобрать следующий перечень документов: заявление на переход от продавца к покупателю права собственности, сам договор купли-продажи квартиры, квитанцию оплаты пошлины, и техпаспорт на квартиру. Кроме того, нужны будут паспорта как продавца, так и покупателя и владельца квартиры.

Если процедура покупки оформлена по всем правилам, то по ее завершении у покупателя остаются на руках следующие документы: экземпляр непосредственного договора о купле-продаже, передаточный акт и документ о переходе к новому владельцу права собственности.

Составление договора купли-продажи

Штрафная оговорка, установленная в ходе переговоров. Другим необходимым элементом является штрафная оговорка - то есть, что произойдет, если разработчик не выполнит свое обещание доставить дом вовремя. Есть много ситуаций, особенно сейчас, о том, что кризис наступил, когда сроки не соблюдены - должно быть четко указано, что происходит в этих ситуациях, как рассчитывается штраф и т.д. если разработчик сильно отстает, покупатель может иметь различные повреждения: он, возможно, продал свой дом и больше не имеет места для проживания, потому что он не может позволить себе арендовать тоже, - говорит Михаэла Григоре.

Приобретение жилья по ипотеке

Покупка квартиры может происходить путем оформления ипотеки. В таком случае основной пакет документов должен содержать в себе, помимо вышеупомянутых, экспертное заключение о рыночной стоимости недвижимости, документ, регистрирующий обременение, договор страхования на квартиру. Как оформить куплю-продажу квартиры в данном случае? Разница лишь в наличии в тексте основного договора определенных условий, соблюдение которых регламентировано законом.

Нистор Бокэнеале утверждает, что, когда дело доходит до установления пункта штрафа, клиент должен рассматривать контракт в целом, поскольку существуют положения, которые неявно вытекают из присоединения нескольких абзацев. Столичный бизнес-директор предлагает здесь пример клиента, чей предварительный контракт заключался в том, что, если бы разработчик не доставлял дом вовремя, он заплатил бы общий штраф в размере одного евро. На эту сумму была добавлена сумма, которую строитель должен был заплатить ежедневно, после крайнего срока завершения общих частей сборки.

Чаще всего это относится к обстоятельствам и срокам передачи недвижимости. Возможен пункт о сохранении жилья в том или ином состоянии. Форс-мажорные обстоятельства должны быть оговорены непосредственно участниками.

Обязанностью продавца является предоставление покупателю сведений о третьих лицах, со стороны которых возможны претензии на право владения. Когда договор заключён, покупатель лишается права отказаться от сделки без уважительной причины. В оговоренные сроки должен производиться расчет за приобретаемую жилплощадь. В случае отказа покупателя внести указанную в договоре сумму наличных денежных средств, продавец имеет право ставить вопрос о несоблюдении условий договора.

Поверхностные и отделочные детали Еще один риск, который покупатель приобретает при покупке недостроенного дома, заключается в том, что он вообще не смотрит на планы разработчика. Во избежание подобных ситуаций Нистор Бокэнеале объясняет, что в предварительном контракте должно быть четко указано, в чем состоит полезная площадь квартиры, а также площадь отдельных акций и зависимостей. Также абсолютно необходимо включить приложение, в котором подробно описаны все отделки, которые будут иметь апартаменты.

Все эти «детали» необходимы, потому что в случае общих положений могут возникнуть абсурдные случаи, когда на кухне будет только несколько плиток и плиток, а покупатель ничего не может сделать только потому, что предварительного контракта недостаточно ясно.

О плюсах и минусах

В чем преимущества и недостатки заключения данного договора? Главный плюс - в возможности нотариального заверения и законодательной поддержки. При нарушении прописанных в нем условий, обязательств и сроков любой из сторон другой участник имеет законное право потребовать исполнения пунктов договора в установленном порядке.

Если возникают обстоятельства, не предусмотренные пунктами договора, предъявление соответствующих требований возможно в течение трехлетнего срока с момента процедуры оформления и заверения подписями акта купли-продажи. В течение года покупатель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд в случае неудовлетворения основных требований.

Главный же недостаток данного документа - в возможности оспорить его действительность. Происходит это при неправильном оформление или нарушении требований законодательства насчет заключения сделки. Процедура оспаривания производится через суд. Это может быть сделано по инициативе как покупателя, так и продавца.

Нужны ли услуги агента?

Стоит или не стоит обращаться для покупки квартиры в риэлторское агентство? Его сотрудники за свои услуги по подбору варианта покупки, сбору необходимых документов и юридическому оформлению сделки возьмут с вас определенный процент, обычно составляющий достаточно внушительную денежную сумму. Но думается, что именно в данном случае экономия неуместна. Ведь в риэлторских агентствах работают профессионалы, которые специализируются именно в данной отрасли. У них всегда имеется типовой бланк купли-продажи квартиры, составленный с учетом всех тонкостей.

Как известно, несведущему человеку легко попасть впросак, не зная определенных нюансов. Допустим, на момент покупки "утрясен" вопрос со всеми зарегистрированными на данной жилплощади. Но ранее в квартире мог быть прописан человек, отбывающий в момент сделки тюремное заключение. На период срока наказания такой жилец автоматически должен быть выписан. Но по возвращении он может воспользоваться своим правом проживания на данной жилплощади, которое станет оспаривать через суд.

Для тех, кто все же решил действовать самостоятельно, мы приводим предварительный договор купли-продажи квартиры, образец которого имеется в обязательном порядке у любого нотариуса или в агентстве недвижимости.

Передача денег

Денежные средства при расчете лучше всего передавать в присутствии нотариуса или надежных свидетелей. Тогда в случае появления каких-либо осложнений те смогут подтвердить факт такой передачи. Самым надежным и безопасным вариантом расчетов в сделках считается использование услуг банка. В этом случае денежная сумма пересчитывается в присутствии банковского представителя, опечатывается с подписями всех сторон и хранится в до выполнения всех пунктов договора.

Если же вы все же решите прибегнуть к услугам нотариуса, лучше выбрать его кандидатуру самому, а не соглашаться на предлагаемого продавцом. Кроме того, не забудьте особенно тщательно проверить документы права собственности на имущество, если владеет им продавец менее полугода.

Купля продажа квартиры - задаток

Теперь поговорим о таком понятии, как задаток. Под ним понимается денежная сумма, передаваемая продавцу покупателем как доказательство серьезности намерений в приобретении жилья. Получив задаток, продавец берет на себя обязательство до определенного срока воздерживаться от продажи данного жилья третьим лицам.

Смысл задатка - гарантировать успех сделки и закрепить намерения сторон. При окончательном расчете сумма задатка должна быть официально зачтена как часть общей стоимости жилья.

Деньги при получении расписки следует передавать продавцу в присутствии свидетелей. Передающему средства следует потребовать от принимающего пересчитать купюры и подтвердить наличие указанной суммы и отсутствие собственных претензий.

Любая сделка с недвижимостью подразумевает определенные риски. Некоторые из них связаны с происхождением объекта и его юридической чистотой. Другие – с уровнем грамотности покупателя или, наоборот, с недостаточной осведомленностью в вопросах подготовки и регистрации сделки. Разберем подробно как оформить куплю-продажу квартиры.

Подготовка квартиры к продаже

Чтобы подготовить квартиру к переходу права собственности, нужно помнить о том, что каждый объект имеет свои нюансы. Поэтому одни манипуляции с ним носят общий характер, другие – индивидуальный. В общих чертах предпродажная подготовка включает в себя:

сбор документов , отражающих состояние квартиры в технико-эксплуатационном плане;

сбор правоустанавливающих документов (на основе чего квартира принадлежит тем или иным собственникам);

санитарно-эстетическую подготовку (начиная от вывоза мусора и заканчивая влажной уборкой в квартире);

уточнение покупателем местных обстоятельств , связанных с квартирой (информация о соседях и местном районном контингенте, наличие инфраструктуры).

Варианты проведения сделки

На сегодняшний день в России возможно более одного способа оформить куплю-продажу квартиры. У каждого из них есть свои плюсы и минусы. Собственно, если бы какой-то из них не был в ряде случаев востребован, его бы не существовало в реальной практике. Под «рядом случаев» имеется в виду конкретные обстоятельства, связанные с проводимой сделкой и вынуждающей ее участников отдать предпочтение определенному способу.

Самостоятельное оформление

Обе стороны договорились «оформиться», не привлекая специалистов со стороны. Чаще всего такое решение принимается в целях экономии средств (не нужно платить ни комиссионный процент специалисту из агентства недвижимости, ни гонорар юристу). Люди самостоятельно собирают все необходимые документы – их перечень всегда есть на информационных досках в УФРС.

Плюсы для обеих сторон : не нужно тратиться на привлеченных специалистов (речь идет о кругленькой сумме, не меньше 1,5-3% от рыночной стоимости квартиры, а в иногда и 6-7%).

Минусы для обеих сторон : на практике «пробиться» в кабинет на регистрацию просто невозможно, особенно в больших городах. Существует практика покупки риэлтерами очередей (кто за кем идет) заранее у людей, которые негласно занимаются «сидением в очередях». При работе с юристом время приема назначается четко, и участники сделки проходят в кабинет в конкретное время.

Риски для покупателя : он рискует приобрести юридически «нечистую» квартиру, т.к. у него нет знаний о том, как правильно экспертировать документы на подлинность, нет опыта ведения подобных дел в принципе.

Риски для продавца : он рискует не получить свои деньги во время расчетов (опасность таится не только в возможной фальшивости купюр, но и в механизме снятия денег с временно заблокированного счета – только грамотный юрист правильно составит договор с учетом некоторых нюансов).

Нотариальная сделка

Нотариальное заверение гражданско-правовых актов до сих пор является монументальным способом зафиксировать любое юридическое действие. В том числе и касающееся отчуждения прав собственности на объект.

Плюсы для обеих сторон : как правило, не нужно долго ждать в очередях – нотариус принимает в назначенное время, достаточно позвонить и записаться на прием.

Покупателя : нотариальная сделка хотя и фиксирует переход права собственности, но без дальнейшей государственной регистрации и получения Свидетельства это новое право еще не вступает в силу (т.е. новый владелец как бы зависает между «купил» и «бесповоротно стал владельцем»).

Риски для покупателя : нет гарантий абсолютной юридической чистоты каждого документа. Особенно актуально, если история переходов прав собственности на квартиру долгая, сложная, запутанная. Нотариус не эксперт. Он лишь фиксатор акта, и его компетентность в вопросах подлинности документов зачастую ограничена (т.е. ответственность за чистоту документов лежит не на нотариусе, а на продавце).

Риски для продавца : оплата за квартиру фальшивыми деньгами. Передача денег осуществляется в режиме «из рук в руки», часто – в непонятно каких условиях, впопыхах, на честном слове и на банальном человеческом доверии.

Оформление сделки по договору купли продажи квартиры

Как готовится и проводится оформление купли-продажи квартиры:

сначала оформляется (указываются сроки окончательной сделки, и за это время продавец обязан подготовить квартиру со своей стороны);

в назначенный срок покупатель и продавец встречаются в оговоренном месте (офис агентства недвижимости, банка, юридической фирмы, нотариальной конторы – в зависимости от выбранного способа оформления);

либо подписывается договор купли-продажи у нотариуса ;

либо подписывается договор купли-продажи в простой письменной форме и затем вместе с этим договором обе стороны отправляются в регистрирующий орган (также взяв с собой полный пакет остальных документов);

момент денежных расчетов индивидуален (иногда деньги блокируются на специальном банковском счете, иногда оставляются под расписку в сейфе агентства недвижимости, а иногда передаются из рук в руки «за кадром» – до сделки или после нее).

Внимание! Если покупатель согласился на нотариальный способ, то ему необходимо подать заверенный нотариусом договор купли-продажи в регистрирующий орган самостоятельно. Через положенное время (порядка 30 дней) он получит Свидетельство о госрегистрации своего права собственности на приобретенную квартиру.

Видео: как правильно оформить договор купли продажи квартиры и на что обратить внимание

Где оформляется сделка

Регистрация перехода прав собственности находится в ведении УФРС РФ. Полное название данной структуры – Управление Федеральной Регистрационной Службы Российской Федерации . В простонародье это называется «Юстиция» (люди говорят: мы зарегистрировали сделку в «Юстиции» – подразумевая именно УФРС).

Учреждение работает 5 дней в неделю (кроме субботы и воскресенья). В праздничные дни расписание корректируется, об этом на дверях и в фойе вывешивается соответствующее объявление, чтобы предупредить клиентов. За действия регистрации вносится госпошлина.

Порядок переоформлении жилого помещения

Жилые помещения не могут быть использованы в коммерческих целях. Тем не менее, почти на всех проходных улицах квартиры на первых этажах с окнами на проезжую часть – лакомый кусок для владельцев бизнеса всех мастей:

сначала такие квартиры выкупаются и оформляются в общем порядке;

затем объект выводится из .

Процедура вывода квартиры в нежилой фонд довольно сложная, и не всегда она проходит легко. Какие могут быть ограничения? Например, по виду деятельности. Допустим, новый владелец хочет сделать шумный ночной клуб или вредное производство. Вряд это возможно. Не поможет никакой блат.

В остальных случаях все проходит благополучно по алгоритму:

собираются все правоустанавливающие и технические документы (договоры, свидетельства, техпаспорта, утвержденные перепланировки);
прилагаются учредительные документы (если квартира принадлежит не физическому, а юридическому лицу);
прилагаются разрешительные бумаги и постановления на перевод в нежилой фонд (из пожарной службы, СЭС, архитектурно-градостроительного и других ведомств);
квитанция об уплате госпошлины;
пакет документов подается на регистрацию в УФРС.

Внимание! На каждом из перечисленных этапов желательна помощь грамотного юриста, т.к. существует немало подводных камней.

Перечень документов

Естественно, самые главные из предпродажных действий – это формирование пакета документов. Мы живем в документальном мире, значит, только официальное подтверждение владения собственности имеет вес. Но чтобы его получить и зафиксировать в соответствующих органах, продаваемую квартиру необходимо снабдить следующими документами:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Первый из документов, без которого ни одна сделка не будет зарегистрирована. Особенности:

подтверждает факт права собственности нынешних владельцев (их может быть более одного);
ссылается на правоустанавливающий документ (см. ниже);
в случае утраты оригинала необходимо заказать дубликат в УФРС;
получение дубликата занимает от 3-5 до 30 дней, в зависимости от загруженности канцелярии в отделе Регслужбы.

Правоустанавливающий документ

Особенности:

стержневой документ, на который опирается право собственности, без него Свидетельство о госрегистрации (см. выше) дает неполную картину событий, происходивших на момент раннего перехода прав собственности;

показывает, каким образом квартира досталась прежнему владельцу (дарение, наследование, приватизация, военный или иной отраслевой сертификат, переход помещения из служебного в личное);

роль правоустанавливающего документа может играть договор мены, купли-продажи, дарения, а также свидетельство о наследстве и др.

Внимание! От того, что содержится в документе, зависит сбор ряда других документов для новой сделки. Например, приобретенное в браке имущество супругов, вопросы налогообложения при наследстве или дарении.

Технический паспорт

Один из главных документов любой сделки с квартирой. Его особенности:

пожалуй, именно на получение этого документа уходит больше всего времени . Формально срок получения озвучен как 3-30 дней. Однако в некоторых городах процедура затягивается на 1,5 или даже 2 месяца (по объективным причинам: слишком большой оборот клиентов, сотрудники БТИ просто физически не успевают обработать все заявки);

возможен срочный вариант получения , но и госпошлина за услугу возрастет (не удивляйтесь, если возрастет в 7-10 раз);

каждая выдача нового техпаспорта неразрывно связана с визитом инспектора из Проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ). В ходе экспертизы квартиры заново проводится обмер всех помещений. Даже небольшие отклонения от прежних размеров приведут к доплате за получение нового техпаспорта.

Внимание! Обнаружение существенных (не путать с переоборудованием), не учтенных в прежней версии техпаспорта, повлечет за собой необходимость либо их узаконивания, либо демонтажа (если изменения целостности квартиры угрожают безопасности окружающих).

срок действия по закону 5 лет. Однако покупателя может не устроить давность техпаспорта. Рекомендуется обновить техпаспорт, если документ «старше» 1 года.

Пример плана квартиры до и после перепланировки помещения

Выписка из ЕГРП

Что такое ЕГРП, многие не знают, пока не столкнутся с вопросами купли-продажи недвижимости. Аббревиатура означает следующее: Единый Государственный Реестр Прав. В этом реестре централизованно (в масштабах России) собраны все сведения о праве собственности на объекты недвижимого имущества.

Особенности документа:

выдается в окружном отделе УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы). Также можно заказать онлайн дистанционно, что крайне удобно, если интересующий вас объект находится в удаленном населенном пункте и заказать выписку лично возможности нет;

информирует о том, в чьей собственности находится данный объект в настоящее время;

за получение нужно заплатить госпошлину (оплачивается при подаче заявки на выдачу);

показывает наличие/отсутствие обременений или ограничений прав собственности нынешнего владельца (наложен арест, квартира под залогом и т.п.);

при оформлении сделок купли-продажи свежесть выписки должна быть не более 30 дней, хотя на законодательном уровне срок ее действия не определен.

Форма-9

По-другому документ называется Справкой о зарегистрированных лицах. Особенности:

подтверждает состав лиц, зарегистрированных на данной площади к моменту сделки купли-продажи;

выдается бесплатно;

для получения обращайтесь в местное ЖЭУ (конкретно – к паспортисту). Если сделка срочная, уточняйте заранее график работы паспортиста, а также тот факт, что люди на этой должности чаще всего склонны к чиновничьему тоталитаризму: любят затягивать время, часто отсутствуют на рабочем месте в положенные часы, нередко допускают ошибки при заполнении формуляра, а затем исправление таких ошибок требует дополнительного времени и нервов;

действующим Законодательством РФ срок действия данного документа не определен. С другой стороны, важна дата выдачи: именно на эту дату и отражен состав зарегистрированных лиц. На практике при оформлении сделок купли-продажи в регистрирующий орган следует предъявлять справку «свежестью» не более 10 дней.

Внимание! С особой тщательностью нужно подойти к вопросу о лицах, временно выписанных, но сохраняющих за собой право пользования объектом.

Кто эти люди? Во-первых , это лица, находящиеся в длительной служебной командировке в другом городе или за рубежом.

Во-вторых , находящиеся в местах лишения свободы (весь срок заключенные «числятся» в исправительном учреждении, но по возвращении регистрируются обратно в ту квартиру, откуда были выписаны в связи с лишением свободы). При получении справки данные о таких лицах в ней не отражены.

В интересах покупателя – настоять и попросить доступ к квартиры, готовящейся к сделке. Что касается продавцов, то они-то как раз (если не чисты на руку), заинтересованы утаить информацию о «сидельцах», претендующих на пользование помещением квартиры.

Разрешение из районного Отдела опеки и попечительства

Крайне , если к продаваемой квартире участвует несовершеннолетний – либо как собственник, либо как прописанный жилец квартиры. Особенности:

без этого разрешения невозможны сделки, в которых участвуют несовершеннолетние лица;

при каждом РОНО есть отдел, занимающийся вопросами защиты прав детей, опекой и попечительством – туда и следует обратиться, чтобы получить Разрешение;

выдается бесплатно;

срок изготовления от недели до месяца;

условия получения – наличие встречного варианта покупки жилья, где ребенку предоставляется доля собственности не меньше, чем сейчас (либо прописка ребенка по другому адресу, опять же без ущемления его интересов против нынешних условий).

Внимание! К сожалению, иногда сделки купли-продажи квартиры с несовершеннолетними проводятся в обход требований закона. Также отсутствие Разрешения может не заметить стажер, оформляющий сделку в УФРС. Покупатель рискует потерять деньги (т.к. впоследствии сделка будет признана недействительной), поэтому рекомендуется сотрудничать с авторитетным агентством недвижимости или компетентным юристом.

Справка из диспансера

Речь идет о психоневрологическом и/или наркологическом диспансере. Особенности документа:

отражает состояние продавца – не состоит ли он на учете по причине наркологической зависимости или отклонений психики;

справка не является обязательной при регистрации сделки;

предоставление справки – инициатива покупателя, который не уверен в адекватности нынешнего собственника (то есть насколько он отвечает за свои действия по отчуждения права собственности на квартиру).

Согласие супруга

Особенности документа:

необходим для того, чтобы после купли-продажи квартиры новому владельцу не пришлось оспаривать свое право собственности с одним из супругов (если тот был не в курсе отчуждения права и претендует на обратный ход уже свершившейся сделки);

подтверждает факт того, что нынешний или бывший супруг (супруга) не возражают против продажи квартиры и не претендует на нее, в том числе и после развода.

Внимание! Согласие супруга (нынешнего либо бывшего) – очень серьезный и важный документ. Известны случаи мошенничества, схема которых базируется именно на отсутствии этого документа: квартира продается, потом появляется «несогласный возмущенный супруг», дело доводится до суда, новый покупатель в убытке.

Справка об уплате налогов на недвижимое имущество

Особенности:

показывает, что по данной квартире нет задолженности по налогам на имущество. При получении квартиры в качестве наследства или дара получатель в ряде случаев обязан платить налоги в государственную казну. Если этого не сделано, квартира не может быть продана.

при отсутствии справки покупатель сильно рискует, т.к. не знает – законна ли сделка или нет.

Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

Их несколько. Все они – из тех служб, которые обслуживают данное строение в целом и конкретно эту квартиру:

Внимание! Покупатель заинтересован, чтобы переписать лицевые счета на себя как можно скорее – по договоренности с продавцом (либо накануне сделки, либо вскоре после нее).

Как правильно поступить в частных случаях

Отходя от классической сделки купли-продажи, необходимо индивидуальные учесть нюансы сделок. Каждый такой нюанс таит в себе массу подвохов, если только не опереться на грамотного профессионала.

Квартира взята в ипотеку

При главную роль играют отношения с банком:

каковы условия ипотечного договора;
каков первоначальный взнос живыми деньгами;
участвует ли квартира в сложной обменной цепочке;
участвуют ли несовершеннолетние в сделке со стороны продавца и т.д.

Квартира куплена у застройщика

Сделку купли-продажи строящегося объекта заслуженно можно назвать наиболее сложной. В основном трудности связаны с тонкостями инвестиционного договора, потому что:

чаще всего застройщик один, подрядчик другой;

к тому же нередко встречаются трудности, касающиеся прав застройщика на землю;

масса проблем возникает по завершении фактического строительства – на стадии ввода дома в эксплуатацию (в «неблагоприятных» объектах люди живут годами, но при этом не могут получить Свидетельство о регистрации права собственности, т.к. строительство велось с нарушениями закона).

Однако это не значит, что у застройщиков нельзя покупать жилье. Можно и нужно! Единственно, постарайтесь заручиться поддержкой хорошего юриста с опытом именно в таких делах.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Указав в договоре купли-продажи инвентаризационную стоимость (а не фактически заплаченную и не рыночную), люди экономят деньги на некоторых платежах:

обе стороны – на проценте, оплачиваемом нотариусу;

продавец – на том, чтобы не платить налог с полученного дохода (облагаемая база регулируется государством, т.е. с сумм ниже этой планки налоги не платятся).

С другой стороны, при любой «обратке» (так риэлторы называют сделку, признанную недействительной и повернутой вспять) у покупателя есть риск не получить назад фактически оплаченной им суммы.

Сроки проведения сделки

Нотариальная сделка совершается в режиме «здесь и сейчас».

Регистрация сделки в УФРС длится по стандарту в пределах 30-ти дней. Если нет приостановления – иногда документы готовы и быстрее. Если сделка приостановлена (из-за ошибок в документах, из-за вопросов к подлинности документов, по техническим причинами и т.д.) – сроки затягиваются на неопределенное время.

Расходы на проведение сделки

Какие расходы понесут участники сделки купли-продажи в зависимости от способа оформления и других нюансов:

справка из БТИ , получение техпаспорта или обновление плана квартиры (от 1000-1500 до 2500-3000 руб., при разной сложности объекта);
аренда банковской ячейки для временного хранения заблокированных денег – порядка 1500-2500 руб.;
госпошлина за регистрацию сделки купли-продажи в УФРС составляет 2000 руб. на каждого участника сделки (юридическое лицо при выкупе квартиры у физлица оплачивает госпошлину в размере 22 000 руб., а физлицо 2000 руб);
доверенность на ведение сделки третьим лицом (риэлтором, юристом, родственником) – порядка 450-700 руб.;
договор в простой письменной форме – от 3 до 5 тыс. руб.;
работа нотариуса – от 0,8 до 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре.