Форма договора мены. Как заключить договор мены по гк рф - условия, образец

По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).

Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора - жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Физические лица, заключившие договоры мены, обязаны в соответствии со ст. 228 Кодекса, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.

Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.

Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.

Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.

Документы на недвижимость Скачать образцы договоров

Обращаем ваше внимание, что представленные на сайте ZvonMonetok.ru образцы договоров по недвижимости всего лишь образцы, необходимые для общего представления о предмете договора и ознакомления с его типовыми формами, и их не всегда получится использовать без доработки относительно каждого конкретного случая. Некоторые виды договоров доступны для скачивания в текстовом формате.

Мена

Договор мены — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

К форме договора мены недвижимого имущества применяются те же требования, что и к форме договора продажи недвижимости, о которых говорилось выше. Договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальное удостоверение такого договора не является обязательным.

В соответствии со ст.

Особенности заключения договора мены квартиры

568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

По общему правилу, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Однако, согласно ст. 570 ГК РФ, законом или договором мены может быть предусмотрено иное. Применительно к мене недвижимости закон как раз и предусматривает иные, по сравнению с общим, правила (п. 2 ст. 567, ст. 550 ГК РФ). Поскольку переход прав собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом мены, подлежит государственной регистрации по правилам, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права собственности на объекты, полученные по договору мены, возникают у сторон договора мены недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязанностей по передаче имущества.

Post navigation

ДОГОВОР МЕНЫ

Город Санкт-Петербург.
Девятнадцатое сентября две тысячи семнадцатого года.

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации:
СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ (пол мужской), родившийся 28 января 1950 года в городе Ленинграде, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006),
и КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА (пол женский), родившаяся 13 марта 1960 года в городе Ленинграде, проживающая в Санкт-Петербурге, Комендантский проспект, дом 38, квартира 17, имеющая паспорт 40 05 347418, выданный 44 отделом милиции Приморского района Санкт-Петербурга 02 апреля 2005 года (код подразделения 782-044),
заключаем настоящий договор о нижеследующем:

Стороны производят мену принадлежащего им на праве собственности следующего недвижимого имущества.

Что такое договор мены квартиры: понятие и образец договора обмена жилыми помещениями

СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ передаёт в собственность КРОТОВОЙ ЕЛЕНЕ ВИКТОРОВНЕ земельный участок и расположенный на нём жилой дом с надворными постройками, находящиеся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Васкелово, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Земельный участок имеет площадь 1200 (одна тысяча двести) квадратных метров, отнесён к категории земель населённых пунктов и предназначен для индивидуального жилищного строительства. Кадастровый номер земельного участка 47:07:0202008:7.

На земельном участке расположены подлежащие передаче по настоящему договору двухэтажный бревенчатый жилой дом (литера А) общей площадью 81,3 (восемьдесят одна целая три десятых) кв.м с дощатыми мансардой (литера А1) и верандой (литера а), а также надворные постройки: три дощатых сарая (литеры Г, Г1, Г2) и колодец из бетонных колец (литера Г3). Кадастровый номер жилого дома 47:07:0202008:128.

Вышеназванные земельный участок и жилой дом с надворными постройками принадлежат СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15 декабря 1999 года, удостоверенного нотариусом Всеволожского нотариального округа Ленинградской области Фирсовой Е.К., по реестру № 1780. Указанный договор, а также право собственности на земельный участок и на жилой дом с надворными постройками зарегистрированы Токсовским территориальным отделением Ленинградской областной регистрационной палаты, о чём сделаны записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 января 2000 года № 47-01/38-1/2000-166-1, № 47-01/38-1/2000-166-3 и № 47-01/38-1/2000-166-2 соответственно. В подтверждение регистрации выданы свидетельства о государственной регистрации права от 27 января 2000 года серии ЛО 005 № 043695 и № 043696.

Стороны оценивают указанные в настоящем подпункте земельный участок и жилой дом с надворными постройками в 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей.

1.2. КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА передаёт в собственность СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ квартиру, находящуюся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Васкелово, улица Тихая, дом № 12 (двенадцать), квартира № 19 (девятнадцать).

Квартира общей площадью 67,6 (шестьдесят семь целых шесть десятых) кв.м расположена на пятом этаже пятиэтажного крупнопанельного дома, 1975 года постройки, и состоит из трёх комнат, кухни, ванной, туалета, прихожей, кладовой и балкона. Кадастровый номер квартиры 47:07:0202028:358.

Вышеназванная квартира принадлежит КРОТОВОЙ ЕЛЕНЕ ВИКТОРОВНЕ на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 12 января 2000 года (бланк 78АЕ № 620497), выданного нотариусом Санкт-Петербурга Ярковой С.П., по реестру № Н-36. Право собственности на квартиру зарегистрировано Токсовским территориальным отделением Ленинградской областной регистрационной палаты, о чём сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14 февраля 2000 года № 47-01/38-1/2000-379-1 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 14 февраля 2000 года серии ЛО 005 № 047335.

Стороны оценивают указанную в настоящем подпункте квартиру в 300000 (триста тысяч) рублей.

2. По соглашению сторон мена производится с доплатой суммы в 50000 (пятьдесят тысяч) рублей, которую КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА уплачивает СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ.
Стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении оценки недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора.

3. В результате настоящего обмена в собственность СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ переходит квартира, находящаяся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Васкелово, улица Тихая, дом № 12, квартира № 19, а в собственность КРОТОВОЙ ЕЛЕНЕ ВИКТОРОВНЕ переходят земельный участок и жилой дом с надворными постройками, находящиеся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Васкелово, улица Зелёная, дом № 12. *

4. До совершения настоящего договора обмениваемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
Стороны подтверждают отсутствие претензий третьих лиц на отчуждаемое ими имущество.

5. Расчёт сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора.

6. Передача и принятие сторонами соответствующего недвижимого имущества на момент подписания настоящего договора осуществлены. Стороны претензий друг к другу не имеют. Настоящий договор одновременно является передаточным актом.

7. Стороны обязуются в течение тридцати дней со дня подписания настоящего договора подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее — орган регистрации) заявления о государственной регистрации перехода права собственности на обмениваемое имущество.
Право собственности каждой стороны на приобретаемое ею имущество возникает с момента государственной регистрации права.

8. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

9. Настоящий договор составлен в трёх подлинных экземплярах, первый из которых остаётся в делах органа регистрации, а второй и третий выдаются после государственной регистрации права собственности сторонам СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ и КРОТОВОЙ ЕЛЕНЕ ВИКТОРОВНЕ.

Предметом договора мены являются действия по передаче любых товаров, не изъятых и не ограниченных в обороте, в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) друг другу сторонами договора. Следует иметь в виду, что если два субъекта заключили между собой договор, но которому один передает другому товар, а взамен получает услугу, то налицо смешанный договор купли-продажи и возмездного оказания услуг, но не мены. Точно так же производимые в пунктах обмена валюты сделки с валютными средствами регулируются не договором мены, а договором купли-продажи. Последний вывод обусловлен и тем, что деньги не включены законодателем в содержание гражданско-правового понятия товара.

Обязанность уплаты денежных средств, являющихся средством обращения, традиционно считается в отечественной цивилистике основным признаком, отличающим договор купли-продажи от договора мены. Так, по мнению Л. А. Лунца, различие купли-продажи и мены основано на противопоставлении денег всем другим благам. И эта особенность распространяется как на деньги, имеющие хождение в стране, так и на иностранную валюту .

Дискуссионным в цивилистической науке является вопрос о том, могут ли имущественные права признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены? По наиболее распространенному мнению, таковыми они быть не могут . Субъективные гражданские обязанности, равно как и неимущественные блага, также не могут выступать предметом договора мены.

Права и обязанности сторон. Стороны должны предоставить товар в срок, установленный договором. В случае необходимости вместе с вещью должны быть предоставлены ее принадлежности. Поскольку объектом мены могут являться товары, определяемые родовыми признаками, при исполнении договора важное значение имеет количество подлежащих передаче товаров, а в необходимых случаях и их ассортимент.

В договоре мены могут быть предусмотрены требования к качеству обмениваемых товаров, а также содержаться условия о комплекте товаров, таре и упаковке. Невыполнение или ненадлежащее выполнение сторонами обязанностей влечет последствия, предусмотренные для купли-продажи.

Так, контрагент вправе требовать принудительного принятия товара посредством обращения с иском в суд и т.д. В то же время применение к договору мены правил о купле-продаже не должно противоречить существу мены и положениям гл. 31 ГК РФ. Например, нельзя считать правомерным указание в договоре предварительной оплаты товара, так как по общему правилу договор мены не сопровождается денежными расчетами (кроме случаев неравноценности товара).

Особое внимание ГК РФ уделяет обеспечению прав и законных интересов той стороны, которая в силу договора должна передать товар другой стороне до того, как получит товар от другой стороны. В данном случае действуют правила ст. 328 ГК РФ о встречном исполнении обязательств. Интересы первой стороны гарантированы тем, что в случае непредставления второй стороной товара первая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков.

Форма договора. Для договора мены законодатель не предусматривает особых требований о форме договора, однако следует учитывать норму о том, что к договору мены применяются правила договора купли-продажи (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Из этого следует вывод о том, что специальные требования к форме договора предусмотрены только к договору купли-продажи недвижимости. Следовательно, договор мены объектами недвижимости должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В остальных случаях действуют правила, предусмотренные ст. 434 ГК РФ.

Обязательного нотариального удостоверения договора мены ГК РФ не предусматривает. В отношении государственной регистрации договора применимы правила о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Следовательно, договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Переход права собственности к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации (ст. 131, 223, 251, 551, 570 ГК РФ).

• Луни, Л. А. Деньги и денежные обязательства в гражданском праве. М., 1999. С. 96.
• Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2011. С. 275-276.

Определяя специальные правила, регламентирующие договор мены, законодатель не предусмотрел каких-либо особых требований, предъявляемых к форме этого договора. Принимая во внимание законоположение, согласно которому к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (п.2 ст.567 ГК РФ), можно сделать вывод о том, что договор мены должен заключаться в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли-продажи соответствующего товара.

В свою очередь, применительно к договору купли-продажи специальные правила, относящиеся к форме договора, предусмотрены лишь в отношении таких видов купли-продажи, как договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

Договор продажи предприятия также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, к договору продажи предприятия в обязательном порядке должны быть приложены следующие документы, которые составляются и рассматриваются сторонами до подписания договора: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (ст.560, п.2 ст.561 ГК РФ).

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости и договора продажи предприятия, влечет их недействительность.

Названные требования к форме договора в полной мере относятся и к договорам мены, по которым хотя бы один из обмениваемых товаров представляет собой объект недвижимости либо комплекс имущества, признаваемый в соответствии с законодательством (ст.132 ГК РФ) предприятием.

Что касается договоров мены, объектами которых является движимое имущество, то форма таких договоров должна определяться в соответствии с общими требованиями, предъявляемыми к форме всякого гражданско-правового договора. Имеются в виду прежде всего правила, предусмотренные статьей 434 ГК РФ, согласно которым договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Применительно к форме договора мены в юридической литературе было высказано следующее мнение: «Договор мены считается заключенным в надлежащей, т.е. устной, форме в момент передачи сторонами друг другу обмениваемых вещей. Это соответствует правилу, закрепленному в п.2 ст.159 ГК» iv . В связи с этим хотелось бы высказать несколько замечаний.

Во-первых, здесь явно перепутали две гражданско-правовые категории, а именно: форму договора и момент заключения договора. В результате договор мены приобрел характер реального договора, что является серьезной ошибкой. Ведь договор мены, являясь консенсуальным договором, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, передача обмениваемых вещей является исполнением ранее заключенного договора.

Во-вторых, из приведенных рассуждений следует, что для договоров мены основным правилом является устная форма сделки. Но устная форма допускается лишь для сделок между гражданами на сумму, не превышающую десятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда (п.1 ст.161 ГК РФ).

В-третьих, сама норма пункта 2 статьи 159 ГК РФ о возможности совершать в устной форме сделки, исполняемые непосредственно при самом их совершении, носит исключительный характер и рассчитана на чисто бытовые отношения граждан. Общим же правилом серьезного имущественного оборота скорее является простая письменная форма договора мены.

В равной степени к договорам мены применимы и правила о государственной регистрации договора купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.

Как известно, ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров продажи жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. При продаже иных объектов недвижимости осуществляется регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК РФ), что не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому, например, договор мены здания или нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания сторонами в отличие от договора продажи нежилого помещения или предприятия, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть осуществлена лишь после исполнения обеими сторонами договора мены обязательств по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст.570 ГК РФ).

Следует учитывать также, что некоторые дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст.558 ГК РФ). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. Данные требования в полной мере относятся и к договорам мены, объектами которых являются жилые помещения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам на праве собственности.

Подводя итог изложению особенностей правового регулирования договоров мены необходимо отметить, что при подготовке проекта нового Гражданского кодекса Российской Федерации было решено в основном сохранить ставший уже традиционным для отечественного законодательства (включая дореволюционное) подход, суть которого состояла в том, чтобы дать определение договора мены и распространить на отношения, вытекающие из этого договора, действие соответствующих правил о договоре купли-продажи, что и было реализовано в статье 567 ГК РФ.

Вместе с тем, как отмечал С.А.Хохлов, внесший огромный вклад в подготовку нового ГК РФ, «в отличие от ранее действовавшего законодательства регулирование мены указанными нормами (содержащимися в ст.567 ГК РФ) не исчерпывается. Впервые Кодекс устанавливает ряд специальных правил о мене, отражающих особенности содержания и исполнения этого договора» v .

Каждое из названных специальных правил, регламентирующих обязательства, возникающие из договора мены, учитывает ту или иную особенность данного договора и свидетельствует, помимо всего прочего, о самостоятельном характере договора мены. Речь идет о следующих специальных правилах.

В случаях, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых товаров, а также о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, следует исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными товарами. Расходы же на передачу товаров, их принятие и иные действия, связанные с исполнением договора, должны в каждом конкретном случае возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору (п.1 ст.568 ГК РФ).

Вместе с тем, если из текста договора вытекает, что его предметом является обмен неравноценными товарами, на сторону, обязанную в соответствии с договором передать товар, цена которого ниже, чем цена товара, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах на указанные товары. Оплата разницы в ценах должна быть произведена непосредственно до или после передачи товара, имеющего более низкую цену. Договором мены может быть предусмотрен другой порядок компенсации разницы в ценах на обмениваемые товары.

Обмен товаров по договору мены не обязательно должен быть одномоментным, не исключаются случаи, когда в соответствии с договором даты передачи обмениваемых товаров не совпадают: сначала свою обязанность по передаче товара исполняет одна сторона, а спустя некоторое время - ее контрагент. В подобной ситуации, когда сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой предусмотрен более поздний срок передачи товара, признается встречным исполнением обязательства (ст.569 ГК РФ).

Это означает, что в случае непередачи товаров стороной, которая должна совершить такие действия в более ранний срок, либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что передача товара не будет произведена в установленный договором срок, контрагент этой стороны, как субъект встречного исполнения обязательства, вправе приостановить передачу своих товаров либо вообще отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (ст.328 ГК РФ).

Специальное правило предусмотрено ГК РФ применительно к договору мены и в отношении момента перехода права собственности на обмениваемые товары. Суть этого правила состоит в том, что, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст.570 ГК РФ).

Некоторыми особенностями отличается также и регулирование отношений, связанных с применением ответственности за изъятие (эвикцию) товара, полученного по договору мены (ст.571 ГК РФ). Как известно, по договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от каких-либо прав третьих лиц, за исключением случая, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Данное положение в полной мере относится и к договору мены. Вместе с тем при нарушении указанной обязанности стороной по договору мены она должна не только возместить своему контрагенту убытки, как это имеет место в отношениях по договору купли-продажи, но и возвратить контрагенту полученный от него в обмен товар. Следовательно, если товаром является вещь с индивидуально-определенными признаками, она в подобных случаях может быть истребована обратно от другой стороны.

В остальном, как уже отмечалось, договор мены регулируется положениями о купле-продаже, если это не противоречит существу обязательств, возникающих из этого договора. Причем круг норм, регламентирующих куплю-продажу и подлежащих применению к договору мены, не ограничивается общими положениями о купле-продаже (§1 гл. 30 ГК РФ), как это имеет место применительно к договорам, признаваемым отдельными видами купли-продажи. К отношениям, вытекающим из договора мены, подлежат применению и специальные правила, посвященные отдельным видам договора купли-продажи, учитывающие специфику продаваемых объектов (продажа недвижимости, продажа предприятий, контрактация сельскохозяйственной продукции и т.п.).

Договор мены

г. _____________ «__»________ ____ г.

Именуем___ в дальнейшем «Сторона 1», в лице _____________________________________, действующ___ на основании ____________________________, с одной стороны, и _____________________________________, именуем__ в дальнейшем «Сторона 2», в лице ___________________________________, действующ___ на основании _____________________________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Каждая из Сторон обязуется передать в собственность другой Стороны один товар в обмен на другой на условиях, определенных Договором.

1.2. Характеристика товаров, обмениваемых по Договору, приведена в Спецификации (Приложение N 1), являющейся неотъемлемой частью Договора.

1.3. Каждая из Сторон гарантирует, что является собственником передаваемого ею товара, который в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц.

2. ПОРЯДОК ОБМЕНА

2.1. Обмен товарами по настоящему Договору осуществляется (выбрать нужное/возможно согласование другого порядка обмена)

— одновременно в следующий срок: «___» __________ _____ г. по следующему адресу: _______________________________________________________. Время обмена товарами согласовывается Сторонами дополнительно ____________________________________________ (указывается способ согласования: по телефону, посредством факсимильных сообщений, по электронной почте и пр.).

— в следующем порядке: Сторона 1 передает товар Стороне 2 в следующий срок: «___» __________ _____ г. по следующему адресу: _____________________________________________________; Сторона 2 передает товар Стороне 1 в следующий срок: «___» __________ _____ г. по следующему адресу: ____________________________________________________________. Время передачи товара каждой из Сторон согласовывается ими дополнительно __________________________________________ (указывается способ согласования: по телефону, посредством факсимильных сообщений, по электронной почте и пр.).

2.2. Право собственности на товары, обмениваемые по настоящему Договору, переходит к Сторонам (выбрать нужное/возможно согласование другого порядка перехода права собственности):

— одновременно после исполнения обязательства по передаче товара каждой из Сторон.

— непосредственно в момент его вручения независимо от исполнения обязательства по передаче товара другой Стороной (данное условие возможно, если товары в соответствии с п. 2.1 Договора передаются в разные сроки).

2.3. Товары, подлежащие обмену по настоящему Договору (выбрать нужное),

— предполагаются равноценными. Какие-либо денежные расчеты по Договору между Сторонами не производятся.

— являются неравноценными. Разница в цене обмениваемых товаров определяется по Спецификации и составляет _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб. Сторона, чей товар в соответствии со Спецификацией стоит меньше, должна доплатить соответствующую сумму другой Стороне непосредственно до или после передачи ей товара (возможно согласование другого срока доплаты разницы в цене).

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. За нарушение сроков передачи товара (п. 2.1 Договора) добросовестная Сторона вправе требовать с другой Стороны уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от указанной в Спецификации стоимости товара, срок передачи которого нарушен, за каждый день просрочки.

(п. 3.2 включается в Договор, если товары, подлежащие обмену, являются неравноценными/в противном случае п. 3.2 следует удалить, последующую нумерацию изменить)

3.2. За нарушение сроков осуществления доплаты (п. 2.3 Договора) добросовестная Сторона вправе требовать с другой Стороны уплаты неустойки (пени) в размере _____ (__________) руб. от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

3.3. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4. ФОРС-МАЖОР

4.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: ______________________________________________ (запретительные действия органов власти, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

4.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.

4.3. Документ, выданный _________________________________________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.

4.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _________________, то каждая из Сторон вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

5.2. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством РФ.

5.3. В случае расторжения Договора по любому основанию Стороны обязаны вернуть друг другу все исполненное по нему до момента его расторжения (данное условие не является обязательным (п. 4 ст. 453 ГК РФ)).

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

7.2. К Договору прилагаются:

— Спецификация обмениваемых товаров (Приложение N 1);

— _____________________________.

7.3. Адреса, реквизиты и подписи Сторон:

Сторона 1 Сторона 2 Наименование: ______________________ Наименование: ____________________ Юридический адрес: _________________ Юридический адрес: _______________ ОГРН _______________________________ ОГРН _____________________________ ИНН ________________________________ ИНН ______________________________ КПП ________________________________ КПП ______________________________ Р/с ________________________________ Р/с ______________________________ в __________________________________ в ________________________________ К/с ________________________________ К/с ______________________________ БИК ________________________________ БИК ______________________________ ОКПО _______________________________ ОКПО _____________________________ От имени Стороны 1 От имени Стороны 2 ____________________ (__________) ___________________ (_________) М.П. М.П.

Договор мены является одним из старейших в истории человечества. Во все времена люди обменивались имуществом, поскольку зачастую они нуждались в получаемом больше, чем в своем. С появлением денег стало возможным и их участие в процессе обмена.

Сущность документа

В соответствии со статьей 567 п.1 Гражданского кодекса, при заключении соглашения стороны договариваются о передаче имущества в собственность друг другу взамен на другое. Оба участника одновременно являются покупателями и продавцами предметов договора, которые они принимают и передают. При этом в роли предмета обмена могут выступать как товары, так и имущественные права.

Форма соглашения может быть письменной, она имеет специальный образец заполнения, или устной. Последний случай возможен:

• Если договоренность исполняется на момент ее заключения;
• Если стоимость не превышает 10 МРОТ.

Договор мены является взаимным, возмездным и консенсуальным. В связи с этим его подразделяют на 2 вида:

• Бартер. Равноценный обмен одного предмета соглашения на другой без привлечения дополнительных финансовых средств;
• Обмен с дополнительной оплатой. Применяется тогда, когда имущество, передаваемое в собственность друг другу, не является равноценным по стоимости, а одному из сторон сделки требуется сделать доплату, выраженную в денежной форме.

Договор мены по сравнению с покупкой, является наиболее удобным правовым механизмом в отношении недвижимого имущества, позволяющим сделать приобретение в случае, если у покупателя недостаточно финансовых средств, но имеется неравноценная или равноценная недвижимость. Также этот способ более удобен с точки зрения составления документации тогда, когда сторонами было принято решение об обмене. В этом случае проще будет составить один бланк соглашения, чем два договора купли-продажи.

Договор мены имеет ряд характерных отличительных признаков, позволяющих распознать его среди других правовых обязательств. Это:

• Цель соглашения - непосредственная передача движимого или недвижимого имущества;
• Предмет договора передается сторонами друг другу в собственность, оперативное управление или хозяйственное ведение;
• Сделка является возмездной, однако в отличие от других похожих правовых механизмов, в ней имеется встречное предоставление товара, при этом невозможно его полное замещение в денежном эквиваленте;
• Право собственности на переданное имущество переходит к сторонам соглашения одновременно после исполнения обговоренных обязательств;
• Отсутствуют ограничения на обмениваемый товар. Это может быть передача равноценных предметов сделки либо предоставление нескольких менее ценных материальных благ на одно дорогостоящее.

Однако при заключении такого соглашения существует единственная сложность - требуется найти собственника, согласного на обмен.

С точки зрения гражданско-правовых отношений сделки, связанные с обменом имущества, регулируются 31 главой ГК РФ (статьи 567 - 571) и имеют специализированный образец документа.

Классификация соглашений

Договор мены недвижимого имущества бывает следующих типов, каждый из которых имеет свой образец составления:

• на транспортные средства;
• на иные движимые объекты;
• на нежилые здания и сооружения частной собственности;
• на нежилые помещения частной собственности в составе здания;
• на жилые дома (или их часть) частной собственности;
• на квартиры, комнаты и их части в частной собственности;
• на земельные участки частной собственности.

Помимо этого, есть разделение по субъективному признаку, а именно:

• между физическими лицами;
• между юридическими лицами;
• смешанный.

Кроме этого образец документа может различаться, если соглашение между сторонами различается по следующим критериям:

• Равнозначность или неравнозначность объектов с точки зрения их стоимости;
• Срок исполнения договоренностей. Обмен может производиться одновременно, либо в различные моменты (кроме соглашений, где объектом выступает недвижимость);
• Если предметом соглашения является недвижимость, расположенная на земельном участке.

Также существует различный образец составления договора мены, если имущество принадлежит стороне на правах:

• аренды;
• собственности.

Форма договора мены и документы

При составлении данного соглашения к нему применяются правила простого договора купли-продажи, т. е. он составляется в письменной форме и может быть нотариально заверен (по желанию составителей). Привлечение нотариуса желательно в особо сложных случаях.

Помимо этого документ, составленный в отношении недвижимого имущества, обязательно подлежит государственной регистрации, как и переход права собственности. Если недвижимость находится в разных населенных пунктах, то изменения в правах собственников регистрируются по отдельности, там, где располагаются объекты.

После заключения соглашения о передаче недвижимого имущества в органы УФМС предоставляются документы с целью официальной регистрации. А именно:

• само соглашение, подписанное собственниками;
• документы, подтверждающие права на объекты;
• копии паспортов;
• технический паспорт имущества и документ об оценочной стоимости - при обмене квартир или домов; кадастровый паспорт участка земли и документы на постройки, если они имеются - если обмениваются земельные участки;
• подтверждение об оплате пошлины государству;
• заявление собственников (образец можно посмотреть на сайте государственного органа);
• справка по отсутствию задолженностей за владельцами, выписка из домовых книг (при обмене жильем);
• заверенное нотариально согласие супругов или заявление об отсутствии таковых;
• документальное согласие органов опеки, если в передаваемом жилье прописаны несовершеннолетние лица.

После оформления государственной регистрации договор мены считается юридически состоятельным, а к приобретателям переходят права собственности. Причем документы должны быть оформлены одновременно. Если со стороны одного из собственников имела место задержка регистрации, он обязан возместить второй стороне убытки.

Образец составления

Бланк договора мены недвижимого имущества, заключенного между физическими лицами, включает в себя:

• Шапка документа. Наименование, дата заключения и населенный пункт. Данные указываются прописью;
• Информация об участниках соглашения: ФИО, данные паспорта, место проживания, на основании чего действуют в данном соглашении (от себя, по доверенности или совокупно). Если имеет место доверенность, то указываются ее реестровый номер, наименование нотариальной конторы и дата регистрации, затем прописываются данные человека, предоставившего доверенность. Если в сделке происходит участие от имени несовершеннолетнего, то делается отметка о разрешении органов опеки, на основании выданного заключения. Сначала бланк заполняется в отношении одной стороны соглашения, затем другой;
• Предмет соглашения. В этом пункте прописывается договоренность о передаче квартир или жилых домов, затем информация об объектах на основании конкретных документов (адрес, общая и полезная площади, дополнительные помещения, оценочная стоимость, этажность, серьезные дефекты), и праве собственности на них. Данные об имуществе указываются по очереди. Если имеет место обмен одной квартиры на две (или несколько комнат на одну квартиру), то дается информации обо всех объектах;
• После этого делается отметка, где правообладатели жилья сообщают, что имущество не является залоговым, спорным, проданным или под арестом, что подтверждают официальными документами;
• Финансовая часть. Указывается согласие сторон о договорной стоимости жилья, а также о том, в какой мере они несут расходы по данной сделке. Также обговаривается доплата за объект недвижимости, если этот пункт имеет место в соглашении;
• Информация о государственной регистрации документа, а также о переходе права собственности и обязанностей по ремонту и эксплуатации объекта покупателям;
• Срок непосредственной передачи-приемки жилья и освобождения жилой площади (например, в течение 2 недель с даты регистрации в государственном органе);
• Споры сторон. В этом пункте прописывают то, в каком порядке будут решать спорные вопросы по соглашению;
• Расторжение и изменение документа. Здесь указываются условия для внесения изменений или разрыва договоренностей;
• Отметка о желании (или нежелании) сторон в нотариальном заверении документа;
• Информация о том, когда договор мены вступает в силу, а также о количествах его экземпляров;
• Банковские реквизиты сторон, ФИО и подписи.

Такой образец составления документа является типичным, если соглашение заключается между физическими лицами. Если же его участниками выступают юридические организации или договор имеет смешанную форму, бланк отличается от вышеуказанного в части наименования сторон и данных о них. В остальном документы очень похожи.