Передачи прав и обязанностей образец. Договор цессии. Договор уступки прав и обязанностей. Образец

Перенаем удобен тем, что позволяет компании получить имущество в аренду, сохранив при этом условия действующего договора, заключенного с другим арендатором. Например, соглашение перенайма можно использовать в ситуации, когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды, который содержит выгодные условия, зарегистрирован и является долгосрочным. Плюсом перенайма является и то, что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются с множеством вопросов по оформлению такой сделки, поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья. Не добавляют определенности и неоднозначные требования по заключению сделки перенайма в судебной практике и разъяснениях представителей Росреестра. При этом отсутствие существенных элементов сделки может привести к признанию перенайма несостоявшимся. В этом случае новый арендатор лишится права аренды, а прежний рискует ответить за долги по арендным платежам.

Условия договора перенайма.

При подготовке договора перенайма юристу необходимо учесть ряд тонкостей, чтобы сделку не оспорили. Таких нюансов немало: от правильной формулировки предмета договора до получения нужных согласий на сделку.

Предмет договора. Это - передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды, при которой другому лицу передается только имущество, да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.

На практике наиболее распространенной ошибкой является заключение не соглашения о перенайме, а договора цессии, в рамках которого другой компании передается только право аренды. Однако право аренды всегда сопровождается определенными обязанностями (в отношении порядка и условий пользования имуществом, его содержания, арендной платы, ремонта). Именно поэтому не допускается уступка чистого права аренды, не обремененного обязанностями (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, определение ВАС РФ от 15.02.10 № ВАС-17574/09, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.09 по делу № А46-13484/2009). Возникает закономерный вопрос: можно ли вместо договора цессии заключить соглашение, включающее в себя одновременно уступку права и перевод долга. Да, конечно можно. Но это как раз и есть договор перенайма, который законодатель предлагает использовать для перемены арендатора. К этому договору применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга.

Основание перенайма. Во-первых, в договоре нужно четко указать обязательство, из которого возникли передаваемые права и обязанности (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.09 по делу № А82-3588/2008-38). Сторонам лучше подробно описать основание возникновения права аренды (реквизиты договора аренды), индивидуализировать объект аренды, определить объем, порядок и условия передачи прав и обязанностей, установить порядок расчетов и передачи объекта аренды, а также указать состояние задолженности первоначального арендатора на момент перенайма.

Возмездность договора. Для исключения риска признания договора ничтожным как дарения, запрещенного между коммерческими организациями, в договоре перенайма лучше предусмотреть оплату за передаваемые права и обязанности (указать размер и порядок внесения платы новым арендатором). Если договор перенайма уже заключен и условия о возмездности в нем отсутствуют, то несмотря на преобладающую в судебной практике позицию о ничтожности таких сделок, шансы доказать его действительность все же есть.

Передача документов. Согласно пункту 2 статьи 385 Гражданского кодекса, в договоре стоит предусмотреть порядок передачи новому арендатору следующих документов: оригинала договора аренды, свидетельства о госрегистрации права аренды, технического (кадастрового) паспорта или плана, иных документов, подтверждающих исполнение обязанностей арендатора и отсутствие задолженности по арендным платежам (акты сверок, письма).

Оформление перенайма.

Гражданский кодекс не содержит специальных правил о форме договора перенайма. Поскольку он содержит в себе элементы цессии и перевода долга, то к нему применяются в соответствующих частях правила об этих договорах.

Форма договора. Договоры цессии и перевода долга должны быть составлены в той же форме, что и основной договор (ст. 389 , 391 ГК РФ). Основным договором является договор аренды. Он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Значит, договор перенайма можно оформить только путем подписания единого документа. Иные способы заключения сделки перенайма являются ненадлежащими, а сама сделка - незаключенной (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.06 по делу № А40-22814/06-84-173, федеральных арбитражных судовПоволжского округа от 24.01.06 по делу № А06-1320/2-22/05, Московского округа от 12.10.04 по делу № КГ-А40/8996-04).

Государственная регистрация. Если договор аренды подлежал регистрации, договор перенайма также следует зарегистрировать. Он регистрируется как самостоятельная сделка и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.09 по делу № А11-11689/2008-К1-17/45). Внесения изменений в основной договор аренды не требуется.

Трудности возникают в случае, когда долгосрочный договор аренды был зарегистрирован, а по истечении указанного в нем срока возобновлен на неопределенный срок без погашения записи об аренде в ЕГРП. Возникает закономерный вопрос: подлежит ли госрегистрации соглашение о перенайме. Однозначного ответа на него нет ни в законодательстве, ни у представителей Росреестра. Логично предположить, что соглашение о перенайме не подлежит регистрации, поскольку договор аренды является продленным на неопределенный срок (п. 11информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Следовательно, стороны могут заключить его и произвести замену арендатора, не сообщая об этом в Росреестр. Такое решение основано на законе, но рискованно. Например, при перенайме земельного участка новый арендатор в последующем может столкнуться с проблемой регистрации построенных на нем объектов недвижимости, поскольку по данным Росреестра арендатором земельного участка будет являться предыдущий арендатор. В результате у нового арендатора будут отсутствовать правомочия на регистрацию построенных объектов.

Можно попробовать зарегистрировать соглашение о перенайме, несмотря на то, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Некоторые специалисты регистрационной службы считают, что если нет иных оснований для отказа в регистрации, соглашение должно быть зарегистрировано. Однако поскольку законом этот вопрос не урегулирован, практика может значительно отличаться. В итоге получается, что гарантий того, что соглашение о перенайме пройдет госрегистрацию, нет.

Наиболее безопасным в этой ситуации может стать заключение арендодателем и первоначальным арендатором дополнительного соглашения к договору аренды о пролонгации договора на определенный срок и его регистрация в Росреестре. А уже после этого арендаторы (первоначальный и новый) могут заключить договор перенайма и зарегистрировать его.

Акт приемки-передачи. Подписания какого-либо акта о передаче объекта аренды между арендодателем и новым арендатором в принципе не требуется, поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды уже исполнено. Однако такой акт может быть подписан между первоначальным и новым арендаторами как гарантия того, что объект аренды передается в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с договором (ст. 611 , 612 ГК РФ).

Получение согласия на перенаем.

Помимо соблюдения требований к форме и содержанию договора сторонам придется своевременно заручиться необходимыми согласиями на совершение сделки.

Согласие арендодателя. Его наличие обязательно, иначе сделка будет признана ничтожной как несоответствующая закону (п. 1 ст. 391, ст. 168 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 08.06.09 г. по делу № А55-12173/2008, Северо-Кавказского округа от 12.03.10 по делу № А32-13018/2009). Исключение составляет перенаем земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если срок договора аренды более пяти лет, а договор не предусматривает обязанности арендатора получать согласие. В этом случае арендатор вправе лишь уведомить собственника (арендодателя) (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11).

Согласие арендодателя может быть оформлено в виде отдельного документа или приложением к договору. Если согласие на перенаем в общем виде было включено в текст договора аренды, то дополнительно получать его необходимости нет. П. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66. договорной перенайм уполномоченный

Согласие уполномоченного органа арендатора на крупную сделку. Помимо общих правил отнесения сделки к крупной в судебной практике сформулирован еще один, дополнительный признак: прекращение производственной деятельности компании в результате заключения договора (п. 40 информационного письма от 11.01.02 № 66). Например, если в аренду сдано имущество, необходимое компании для осуществления ее основной деятельности. Этот признак некоторые суды распространяют и на отношения перенайма (постановление ФАС Московского округа от 19.08.10 по делу № А40-151327/09-150-1025). Причем если истец заявляет о недействительности сделки по причине отсутствия согласования, он должен доказать факт прекращения деятельности именно вследствие заключения договора (постановление ФАС Центрального округа от 16.09.08 по делу № А14-13452-2007/406/29).

Однако в судебной практике нет единого мнения о том, может ли перенаем являться крупной сделкой. В одном случае суды полагают, что передача прав и обязанностей не влечет отчуждения имущества (имущественных прав) и не может признаваться крупной (постановления ФАС Центрального округа от 07.10.09 по делу № А09-15294/2008, Московского округа от 31.07.06 по делу № А40-45358/05-134-401). Согласно противоположной точке зрения, право аренды - это имущественное право, которое входит в состав имущества (ст. 128 ГК РФ). Следовательно, сделки по его отчуждению могут признаваться крупными (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.02.09 по делу № А59-3485/2006).

Вывод напрашивается: лучше получить одобрение уполномоченного органа компании на совершение этой сделки.

Уступка требования или перевод долга — явление в современном гражданском обороте распространенное. А вот соглашения о передаче одновременно и прав, и обязанностей по уже заключенному договору встречаются реже. Однако эта невостребованность обусловлена скорее непониманием природы такого рода сделок, ведь передача прав и обязанностей представляет собой не поименованную в ГК РФ договорную конструкцию. О тонкостях оформления полноценной замены стороны в договоре, объеме переходящих прав и обязанностей, а также иных интересных моментах и пойдет речь в настоящей статье.

Российское гражданское законодательство предоставляет участникам делового оборота широкий спектр возможностей договорного оформления своих обязательственных отношений и их динамики. Стороны договора могут новировать свои обязательства или прекратить их отступным, уступить права требования из обязательств или перевести долги, возложить исполнение обязательства на третье лицо или установить обязательства в пользу третьего лица, а также многое другое. Судебная практика допускает даже прекращение отступным обязательств, возникших из недействительных сделок — реституционных обязательств (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 ГК РФ»).

Права и обязанности по договору могут переходить к третьим лицам на основании соглашения или судебного акта

Передача прав и обязанностей по договору (в отличие от цессии и перевода долга) влечет перемену лиц не в конкретном, отдельно взятом обязательстве, а сразу во всех обязательствах, возникающих из определенного договора. Передача всех прав и обязанностей по договору, как отмечается в судебной практике, означает полную замену стороны во всех договорных обязательствах, включая акцессорные обязательства (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).

В арсенале существующих в настоящее время договорных конструкций, опосредующих обязательственные отношения участников делового оборота, стоит отметить соглашение о передаче всех прав и обязанностей по ранее заключенному договору. Такая договорная модель прямо предусмотрена в законе только для некоторых видов договоров (перенаем в договоре аренды, передача страхового портфеля и др.). В виде универсальной модели, при помощи которой можно было бы производить замену стороны в любом договоре, закон рассматриваемое соглашение не закрепляет. Оно не предусмотрено ГК РФ , но и не противоречит ему, а потому является допустимым в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Частный случай заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору можно встретить в сфере страхования. Так, п. 5 ст. 25 Закона РФ от 27.11.92 № 4015-1 «Об организации страхового дела в РФ» предусмотрено, что страховщик (за исключением общества взаимного страхования) может передать обязательства, принятые им по договорам страхования (страховой портфель), одному страховщику или нескольким страховщикам (замена страховщика), имеющим лицензии на осуществление тех видов страхования, по которым передается страховой портфель, и располагающим достаточными собственными средствами, то есть соответствующим требованиям платежеспособности с учетом вновь принятых обязательств. Передача страхового портфеля осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ. Страховой портфель может быть передан от одного страховщика другому, если последний удовлетворяет обязательным требованиям, преду­смотренным п. 12 Порядка передачи страхового портфеля при применении мер по предупреждению банкротства страховой организации, а также в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве страховой организации (утвержденного приказом Минфина России от 13.01.2011 № 2н).

Кроме того, перевод прав и обязанностей по заключенному договору может быть осуществлен в судебном порядке. К примеру, когда нарушается преимущественное право участника делового оборота при продаже доли в праве общей долевой собственности на имущество, он вправе потребовать перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с нарушением преимущественного права (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Аналогичное право есть у участников и акционеров хозяйственных обществ в случае продажи другими участниками и акционерами принадлежащих им долей и акций в уставном капитале с нарушением преимущественного права покупки (п. 18 ст. 21 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», абз. 4 п. 3 ст. 7 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). Кроме того, перевода прав на себя может потребовать арендатор при нарушении арендодателем его преимущественного права заключения договора аренды (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Перенаем — способ передачи прав и обязанностей арендатора

Для определения правовой природы соглашения о передаче прав и обязанностей по договору обратимся к конструкции договора перенайма, закрепленного в законодательстве, в отношении которого в настоящее время сложилась обширная правоприменительная практика.

Передача прав и обязанностей (перенаем) является одним из видов пользования арендованным имуществом наряду с его предоставлением в безвозмездное пользование, передачей арендных прав в залог, внесением их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Передача права аренды арендатором другому лицу допускается лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ , применение же иных способов, не предусмотренных законом, не допускается (постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2007 по делу № А09-3274/06-19).

Применительно к аренде земельных участков передача прав и обязанностей по договору аренды регулируется специальной нормой — п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ . Так, арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В перечисленных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как видно из приведенных определений договора перенайма, его предметом является передача прав и обязанностей по заключенному договору. Поскольку специальных указаний в законе нет, существенным условием такого договора является условие о предмете в соответствии со ст. 432 ГК РФ . То есть в договоре обязательно следует отразить объем передаваемых прав и обязанностей, а также обозначение договора, из которого они возникли (номер, дата, стороны, его существенные условия, сведения о регистрации, если он был зарегистрирован). Если первоначальный договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему также подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»).

Суд может признать перенаем как возмездной, так и безвозмездной сделкой

В практике встречаются разные подходы к решению вопроса о том, является ли соглашение о передаче прав и обязанностей по договору возмездным или безвозмездным. Если такое соглашение признать безвозмездным, то при его заключении должен соблюдаться запрет дарения между коммерческими юридическими лицами, установленный ст. 575 ГК РФ . Но преобладающим все-таки является подход, согласно которому перенаем не может быть квалифицирован в качестве дарения, поскольку при заключении такой сделки одновременно с правами передаются также обязанности, что можно рассматривать как встречное предоставление.

Мнение о возмездности сделки по передаче прав и обязанностей по заключенному договору высказано, например, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 22.06.2009 по делу № А44-3757/2008. Если одна сторона в обязательстве имеет и права, и обязанности по отношению к другой стороне, то есть является одновременно и кредитором, и должником, при замене стороны в обязательстве происходит одновременно уступка права и перевод долга. Передача прав и обязанностей по договору лизинга не противоречит ст. 382, 391 и 615 ГК РФ . Таким образом, по смыслу ст. 572 ГК РФ обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения очевидное намерение передать право в качестве дара. Передача же права одновременно с обязанностями, по мнению суда, не свидетельствует о безвозмездности сделки. Аналогичные выводы есть в постановлениях ФАС Московского округа от 15.05.2007 и 22.05.2007 № КГ-А40/4059-07, Определении ВАС РФ от 15.10.2009 № ВАС-12735/09).

Судебные акты с подобным обоснованием далеко не единичны. Например, в споре, который так и не дошел до Президиума ВАС РФ, ответчик не только принял от истца право последующего выкупа предмета лизинга по выкупной цене, которую истец фактически не вносил, но и освободил последнего от дальнейшего исполнения обязательств по договору финансовой аренды. Суды не усмотрели безвозмездного характера соглашения, а ВАС РФ посчитал данный вывод обоснованным (Определение ВАС РФ от 21.01.2011 № ВАС-18578/10). Передачу прав и обязанностей арендатора суды также рассматривают как возмездную сделку (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.07.2009 по делу № А32-6808/2008).

Правда, при рассмотрении одного из дел ФАС Северо-Западного округа признал ничтожным соглашение о передаче прав арендатора по мотиву его безвозмездности в отношениях между коммерческими организациями. Однако в этом деле передавались только права из договора аренды, и ничего не было сказано об одновременном переводе обязанностей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2009 по делу № А21-7804/2007).

Вместе с тем встречается и принципиально противоположная позиция, согласно которой соглашение о передаче прав и обязанностей относится к безвозмездным сделкам и квалифицируется как дарение. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа удовлетворил иск организации о признании договора перенайма недействительным, указав, что сделка являлась безвозмездной и была совершена между коммерческими организациями, что нарушает требования ст. 575 ГК РФ , на основании которой дарение между коммерческими организациями не допускается (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.2007 № А19-4490/07-58-Ф02-8055/07).

При рассмотрении другого дела ФАС Московского округа отказал организации в удовлетворении требований о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору и о применении последствий недействительности сделки. При этом суд указал, что эта сделка в нарушение требований закона является безвозмездной и в силу ст. 575 ГК РФ запрещающей дарение имущества в отношениях между коммерческими организациями, признал ее ничтожной (постановление ФАС Московского округа от 03.05.2007 № КГ-А40/1903-07).

Однако правильной представляется все же первая позиция, в силу которой рассматриваемое соглашение дарением не признается. Ведь наряду с правами передаются также и обязанности, что следует рассматривать в качестве встречного предоставления в соответствии со ст. 423 ГК РФ . Чтобы сделку можно было квалифицировать в качестве дарения, из нее не только должно следовать явное намерение стороны одарить другую сторону, но и соблюдаться квалифицирующие признаки дарения, предусмотренные ст. 572 ГК РФ . К таким признакам относятся передача бесплатно вещи в собственность, имущественного права к себе или третьему лицу или освобождение от имущественной обязанности. В рассматриваемом же случае передается не только право, но и обязанности.

Иным образом дело будет обстоять, если по договору перенайма будет передаваться право аренды, а арендные платежи уже были внесены авансом за несколько периодов аренды вперед, в связи с чем новый арендатор будет освобожден от их внесения на значительный срок. В такой ситуации принятые новым арендатором на себя наряду с правами обязанности по внесению арендных платежей возникнут по истечении срока, за который арендная плата внесена. Логично предположить, что при указанных обстоятельствах сделка перенайма может быть квалифицирована как дарение. Ведь новый арендатор получит имущественное право с одновременным освобождением его от обязанности по внесению арендных платежей.

Новый арендатор отвечает за старые долги, если сам согласился на это

Еще один проблемный вопрос, возникающий при заключении соглашения о перенайме: к кому арендодатель вправе предъявлять требование о погашении задолженности по арендной плате, образовавшейся в период пользования арендованным имуществом прежним арендатором, — к прежнему арендатору или новому?

Передача прав и обязанностей представляет собой смешанный договор

Перенаем должен осуществляться с соблюдением правил о цессии и переводе долга. Это отмечают многие суды (см., к примеру, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2006 по делу № А58-7555/05-Ф02-2179/06-С2).

Вместе с тем следует иметь в виду, что понятия «долг» и обязанность» не являются равнозначными. Долг представляет собой образовавшуюся задолженность по оплате товаров, работ или услуг. Обязанность такой задолженностью не является, а представляет собой установленную законом или договором необходимость для субъекта выполнять определенные действия или воздерживаться от них. Таким образом, при наличии заключенного договора обязанность может существовать, в то время как долга может и не быть. Практическим последствием данного вывода является то, что правила о переводе долга к соглашению о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору могут применяться в том лишь только случае, если из договора, права и обязанности по которому передаются, действительно образовалась задолженность.

С учетом изложенного соглашение о передаче прав и обязанностей в настоящее время следует квалифицировать как гражданско-правовой договор, предметом которого выступает передача прав и обязанностей по ранее заключенному договору. Такой договор может быть поименованным (договор перенайма, передача страхового портфеля) или непоименованным (замена стороны по договору поставки, возмездного оказания услуг и др.). Данный договор является возмездным, поскольку наряду с правами по нему передаются также и обязанности. Однако если обязанности по внесению платежей за полученные права возникнут не сразу (когда они были внесены авансом предыдущей стороной), он является безвозмездным.

Поскольку в законе не содержится ограничений, предметом рассматриваемого соглашения могут быть не только права и обязанности, которые имеются на момент его заключения, но и те, что возникнут после его заключения.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору заключается в той форме, в которой был заключен основной договор, права и обязанности по которому передаются (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если такой договор подлежал государственной регистрации, то регистрации подлежит и само соглашение о передаче прав и обязанностей по нему.

По своей правовой природе данное соглашение представляет собой смешанный договор, поскольку включает в себя элементы различных договорных конструкций (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

к сведению

В судебной практике встречается мнение, что соглашение о передаче прав и обязанностей не может рассматриваться как крупная сделка и при отсутствии ее одобрения со стороны высшего органа управления компании признаваться недействительным. Так, ФАС Московского округа указал следующее. Поскольку таким соглашением передаются не только права, но и обязанности арендатора, в том числе обязанность по внесению арендных платежей, такая сделка не может рассматриваться в качестве сделки, направленной на отчуждение имущества, в связи с чем правила корпоративного законодательства РФ на нее не распространяются (постановления от 24.07.2006 по делу № КГ-А40/5576-06-1,2, от 22.02.2005 по делу № КГ-А40/481-05).

Передача прав и обязанностей по договору регулируется нормами гл. 24 ГК о перемене лиц в обязательстве. Речь идет о передаче права требования кредитором (т.е. стороной, в пользу которой должно быть исполнено обязательство) и переводе долга должником (т.е. о передаче стороной своих обязательств третьемулицу). И то, и другое предполагает, что первоначальная сторона договора перестает быть стороной договора, а ее место занимает третье лицо, которому переданы права или обязанности.

В отношении передачи прав кредитора ГК предусматривает следующие правила, которые необходимо иметь в виду при составлении договора:

• право требования кредитора может перейти к третьему лицу по сделке между ним и кредитором (уступка требования) или на основании закона;
• для передачи прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором;
• если должник не уведомлен о переходе прав кредитора к третьему лицу, то он вправе исполнить обязательства первоначальному кредитору;
• не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Перевод долга допускается только с согласия кредитора (ст. 391 ГК).

На первый взгляд может показаться, что сторона договора, в пользу которой должно быть исполнено обязательство, может с легкостью передать свое право требования без согласия другой стороны. Однако в действительности это свойственно лишь договорам в финансовой сфере (договор займа, кредитный договор, договор финансирования под уступку денежного требования). В этом случае обязательства должника заключаются в возврате денежных средств банку или иному кредитору, который уже выполнил свои обязательства по предоставлению займа и может передать свое право требования другому лицу без согласия должника.

В большинстве же договоров право требования каждой из сторон обусловлено выполнением ею своих обязательств по договору. Иными словами, каждая сторона является одновременно и должником, и кредитором. Поэтому ее замена в договоре другим лицом означает не только передачу права требования, но и перевод долга. А этого не может быть сделано без согласия другой стороны. Именно поэтому предпринимательские договоры (за исключением указанных выше договоров в сфере финансов) обычно предусматривают, что стороны не вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу без письменного согласия другой стороны договора. Особым образом закон также регулирует отношения сторон по договору, если одна из них осуществляет продажу своего предприятия (ст. 562 ГК).

От передачи права требования следует отличать нередко встречающиеся в практике случаи, когда сторона договора дает указание произвести исполнение не ей, а третьему лицу. Например, поставщик дает указание покупателю произвести оплату за поставленный товар не ему, а какой-то третьей организации, перед которой у поставщика есть задолженность. В отношении денежных обязательств такое исполнение третьемулицу не вызывает проблем и согласия покупателя не требует. Если же указание об исполнении третьемулицу касается других обязательств, то это может привести к необходимости изменения условий договора.

Предположим, по договору поставщик должен отгрузить товар покупателю из Тулы в Москву. Покупатель же дает указание отгрузить товар не в Москву, а третьему лицу во Владивосток. Очевидно, что стоимость транспортировки товара существенно возрастает, увеличивая затраты поставщика, которые он не учитывал при определении цены товара. В таком случае поставщик вправе возразить против исполнения третьему лицу без предварительного согласования сторонами вопроса о возмещении дополнительных расходов в порядке, предусмотренном для дополнения и изменения условий договора.

Чтобы предотвратить споры, которые могут возникнуть в подобной ситуации, в договор может быть включено следующее условие.

Каждая из сторон вправе дать другой стороне указание об исполнении обязательства по Договору третьему лицу при условии, что такое исполнение не влечет дополнительных расходов и не создает дополнительных обязательств для стороны, исполняющей обязательство. В противном случае указание об исполнении третьему лицу требует письменного согласия стороны, на которой лежит исполнение обязательства.

Комментарий к статье 354 ГК РФ

Комментируемая статья регламентирует передачу прав и обязанностей по договору залога. До внесения Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ изменений соответствующее регулирование содержалось в положениях ст. 355 комментируемого параграфа в прежней редакции, посвященных уступке прав по договору о залоге. В Законе о залоге соответствующая регламентация сводилась к положению его ст. 33, устанавливавшему, что в случаях, когда в установленном законом порядке происходит уступка залогодержателем обеспеченного залогом требования третьему лицу, залог сохраняет силу.

В пункте 1 комментируемой статьи предусмотрено право залогодержателя без согласия залогодателя передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу. Такое право реализуется с соблюдением правил, установленных главой 24 “Перемена лиц в обязательстве” части первой ГК РФ. Часть 1 ст. 355 комментируемого параграфа в прежней редакции устанавливала, что залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования. При этом делалась отсылка к положениям § 1 “Переход прав кредитора к другому лицу” названной главы 24.

Таким образом, в новой редакции п. 1 комментируемой статьи говорится о возможности одновременной передачи залогодержателем прав и обязанностей, а не только прав по договору залога. В соответствии с введенной Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ статьей 392.3 “Передача договора” § 2 “Перевод долга” гл. 24 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Кроме того, в новой редакции п. 1 комментируемой статьи прямо указано, что передача прав и обязанностей по договору залога осуществляется без согласия залогодателя. Ранее такое правило следовало из положения п. 2 ст. 382 ГК РФ в прежней редакции, устанавливающего, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пункт 2 комментируемой статьи допускает передачу залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу только при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Такое же положение предусматривалось в ч. 1 ст. 355 комментируемого параграфа в прежней редакции, но в нем говорилось об уступке залогодержателем своих прав по договору о залоге, а не о передаче залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога.

В пункте 2 комментируемой статьи также прямо установлено последствие несоблюдения указанного условия: в этом случае залог прекращается, но если иное не предусмотрено законом. Статья 355 комментируемого параграфа в прежней редакции последствие несоблюдения указанного условия не устанавливала. Рассматриваемое основание прекращения залога предусмотрено также в подп. 9 п. 1 ст. 352 комментируемого параграфа.

Как установлено в п. 1 ст. 384 части первой ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ), если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права; в частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т.ч. право на проценты. Такие же положения содержались в указанной статье в прежней редакции, в связи с чем сохраняет свою практическую значимость следующая рекомендация, изложенная в п. 19 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленного информационным письмом Президиума ВАС России от 30 октября 2007 г. N 120 <66>: если иное не предусмотрено законом или договором, уступка права (требования) из основного обязательства влечет переход к новому кредитору также и права, возникшего из договора о залоге.

——————————–

<66> ВВАС РФ. 2008. N 1.

Часть 3 ст. 355 комментируемого параграфа в прежней редакции устанавливала, что, если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Данное положение не воспроизведено в комментируемой статье, но соответствующее регулирование содержится в ст. 47 “Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству” Закона об ипотеке, согласно которой (в ред. Федерального закона от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ):

залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) (п. 1);

лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) (п. 2);

если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 части первой ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство) (п. 3);

) – шанс для многих граждан России купить собственную квартиру в новом доме на этапе строительства.

Рассмотрим подробнее, что такое переуступка прав требования и какие обязанности по договору.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Покупка строящегося жилья может значительно сократить расходы на приобретение недвижимости, поэтому на рынке первичной недвижимости популярна сделка переуступки прав требования на квартиру. Проведение этой сделки возможно только до той поры, пока дом еще не достроен и не получены правоустанавливающие документы. В рамках договора переуступки лицо, первоначально заключившее договор с застройщиком, передает другому лицу право требования новой квартиры по завершении строительства.

Чаще всего инвесторами выступают юридические лица, иногда они выкупают квартиры целыми этажами, когда строительство еще только начинается, а затем перепродают частным лицам. Чем ближе дата сдачи объекта, тем дороже цена и меньше риски.

Плюсы и минусы договора переуступки прав требования квартиры

Данный вид сделок очень популярен, т.к. приобретение квартиры по договору цессии значительно дешевле, чем покупка готового жилья или напрямую у застройщика. Треть всех сделок на рынке первичного жилья в столице проводится по этому виду договора.

Выгода в данном случае сопряжена со значительными возможными рисками. Вместе с правом требования покупатель приобретает и все обязательства. Нужно учесть все возможные варианты развития событий, связанные, в том числе, и с недобросовестными застройщиками. (см. )

В чем же риски договора цессии?

Прежде всего, застройщик может обанкротиться. Тогда переиграть все обратно и расторгнуть договор переуступки прав требования не получится, новый покупатель будет судиться уже непосредственно с застройщиком. Сам договор цессии может быть признан недействительным, если он заключен с нарушениями. Также нужно уведомить и застройщика о переходе прав.

Что нужно знать покупателю, прежде чем купить квартиру по переуступке?

1. В договоре цессии должен быть указан тип первоначального договора, сумма, порядок и схема оплаты, иначе его могут признать недействительным.
2. Новый договор подлежит обязательной государственной регистрации и заверяется у нотариуса.
3. Покупатель должен сам проверить все разрешительные документы на строительство у застройщика, при этом желательно указать его в договоре в качестве третьей стороны.
4. Запрет на цессию со стороны застройщика незаконен.
5. Необходимо уведомить застройщика о переходе права требования.

Последний пункт не является обязательным по закону, но крайне желателен на практике. В случае отсутствия такого уведомления суд может отказать, например, покупателю в возмещении убытков и компенсации морального вреда, если строительство не было завершено, так как застройщик заключал договор с другим лицом.

Бывает и так, что первоначальный покупатель не сообщил новому о том, что квартира в залоге у банка, или, что он частично оплачивал ее по .

Поэтому рекомендуется производить полную оплату по договору после его государственной регистрации, так как она возможна только после снятия всех обременений. В случае той же самой ипотеки ничто не мешает сторонам переоформить ее на нового владельца.

После успешной регистрации договора у покупателя должны быть следующие документы:

• Оригинал договора уступки.
• Основной договор, по которому она проводилась.
• Подтверждение всех расчетов и выплат по нему.
• Письменное согласие застройщика на заключение договора цессии.
• Акт передачи всех документов.

Выгодна ли застройщикам продажа квартиры по переуступке прав?

Несмотря на то, что по закону застройщик не может запретить покупателю переуступать права требования на квартиру, он часто старается максимально ограничить возможные цепочки перехода права.

Большинство компаний требуют предварительного согласования цессии. Чаще всего застройщика необходимо уведомить о переходе права требования в течение десяти дней с момента регистрации нового договора.

Распространенная практика – требовать полную оплату объекта в случае перехода права требования. Некоторые застройщики вводят дополнительные платежи за оказание такой услуги.

Налогообложение при переуступке права требования на квартиру и другие финансовые вопросы

Обязанность уплаты налога по договору цессии лежит на первоначальном инвесторе, однако нередко бремя финансовых выплат перекладывается на нового покупателя. Так или иначе, стороны договариваются о распределении обязательных платежей, чаще всего поровну.

Здесь важно понимать два момента. Во-первых, в договоре нужно отражать реальную сумму сделки, так как от нее зависит размер налогового вычета. Во-вторых, налог взимается не с разницы между полной оплатой и уступкой, а со всей суммы, которая уплачивается в итоге за приобретение нового жилья.

Актуальна ли покупка квартир по переуступке прав?

До той поры, пока цены на недвижимость столь высоки, данный вид сделок будет актуален. Покупка квартир по переуступке прав выгодна как инвесторам, для которых вся схема предстает удачным капиталовложением, так и для рядовых граждан, которые не могут позволить себе приобрести новую квартиру за наличные.

Кроме того, строительство дома процесс небыстрый. За несколько лет покупатели могут изменить свое решение о приобретении квартиры в силу бесконечного множества личных причин, и переуступка права для них – отличное решение.