Максимальный срок сдачи в аренду муниципального имущества. Конкурсы, аукционы и проведение торгов. Добавление нового объекта в договор о передаче муниципального имущества
В соответствии с п.11 ст 17.1 135-ФЗ можно ли в течении 6 месяце на 29 дней заключить договор аренды мун. имущества с одним юридическим лицом, а потом сразу на 29 дней с другим юридически лицом без торгов?
Сдача квартиры в ареду как ИП. Сдача чужого имущества
Добрый день! Возникла следующая ситуация, я как индивидуальный предприниматель сдаю квартиру в аренду и плачу налог 6% на УСН. Сейчас возникла потребность в сдачи квартиры, которая официально принадлежит моей несовершеннолетней дочери. Каким...
1000
стоимость
вопроса
вопрос решен
Получение долгосрочный договор о концессии у Вуза
Добрый день! У одного из Московских Вузов имеется объект -"Ненужный", аварийный корпус! Они с удовольствием отдали бы бизнесу, в счет восстановления корпуса. Прошу Вас ответить: какие шаги нужны бизнесмену для получение данного корпуса для...
22 Мая 2018, 03:56, вопрос №2002405 Дмитрий Александрович, г. Москва
1000
стоимость
вопроса
вопрос решен
Все услуги юристов в Москве
Выкуп муниципального имущества
Здравствуйте. с 1.12.2012г. арендую как ООО муниципальное помещение. договор аренды на 5 лет. с регистрацией в росреестре. Скажите возможно ли это помещение выкупить в собственность. и какие действия необходимо применить что бы его внесли в план...
21 Мая 2018, 16:13, вопрос №2001923 Алексей Васильевич Чебан, г. Уссурийск
400
стоимость
вопроса
вопрос решен
Выкуп муниципального имущества арендатором
Имущество передано в управление мупу, который сдал в аренду ООО, который сделал ремонт здания. Имеет ли ООО преимущество при выкупе недвижимости. Арендует с 15.06.2015 г. Что необходио сделать для того, чтобы инициировать процессс выкупа? В какие...
Порядок проведения аукционов на предоставление муниципальных земель в аренду
Правомерно ли объявление одного аукциона о предоставлении земельных участков (муниципальные земли) в аренду несколькими лотами (несколько земельных участков в одном аукционе) . По результатам аукциона один победитель, один арендатор на все...
09 Апреля 2018, 12:43, вопрос №1961091 Наталья, г. Екатеринбург
1000
стоимость
вопроса
вопрос решен
Возможна ли аренда муниципального имущества без торгов, если у ИП есть образовательная лицензия?
Может ли ИП с лицензией (образовательные услуги) заключить договор аренды муниципального имущества без торгов? Спасибо.
Право собственности на субарендованный земельный участок
Собственник земли---Муниципалитет. Арендатор---Юр лицо. Арендатор заключит договор субаренды с физ лицом на земельный участок размером 10 соток для возведения на нем жилого дома. Субарендатор построит жилой дом и зарегистрирует на него право...
400
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как сдать в субаренду часть муниципального помещения, находящегося в оперативном управлении?
в каком случае возможна субаренда части муниципального помещения. часть занимаемого помещения муниципальным учреждением, может быть сдана в субаренду. каким образом можно оформить? какую часть занимаемого помещения можно сдать в субаренду
Добавление нового объекта в договор о передаче муниципального имущества
1. Необходимо включить в договор объект, который не относится ни к одному приложению данного договора. Следовательно нужно добавить новый перечень новым приложением. Как сформулировать это добавление в доп.соглашении? 2. При добавлении нового...
Возможность приватизации земельного участка в лесу находящегося в долгосрочной аренде
Приватный вопрос.
07 Марта 2017, 16:18, вопрос №424254 Арсений Емельяненко, г. Ставрополь
300
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как выкупить арендуемое муниципальное имущество?
Здравствуйте, имею договор аренды отдельного здания с муниципалитетом от 30.12.2016 г. на 10 лет. Как реализовать право выкупа и в какие сроки?
Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.
Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным. Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы. Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.
Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.
Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.
Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.
Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.
Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.
Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.
В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.
Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.
Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.
Как провести торги на право аренды
Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.
Для организации торгов необходимо:
1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.
Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).
В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.
2. Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).
Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.
3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.
4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.
5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.
6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.
Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).
Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются. Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.
7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.
8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.
Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.
9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.
Как заключить договор аренды
Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:
— проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
— победитель торгов признан банкротом;
— деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.
В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.
По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).
Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.
Как зарегистрировать договор аренды
Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.
С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.
К заявлению прилагаются:
1) документы, подтверждающие полномочия представителя.
Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).
Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;
2) договор аренды (не менее двух экземпляров);
3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).
В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.
Заявитель по своей инициативе может представить:
— решение собственника о согласовании сделки;
— документ об уплате государственной пошлины;
— учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.
Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.
Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:
— семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
— девять рабочих дней при подаче через МФЦ;
— три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.
Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.
Среди предпринимателей особой популярностью пользуется муниципальная недвижимость, которая предоставляется органами власти на условиях аренды. Сдача в аренду муниципального имущества представляется отличным способом сэкономить средства предприятия, сократив его затраты на съем помещения.
Экономия средств
Среди предпринимателей аренда муниципальной собственности практикуется как эффективный метод снижения издержек на помещение. По сути, подобная аренда считается альтернативой аналогичным договорам с различными коммерческими структурами, которые требуют значительно больших затрат от предпринимателя.
Для муниципальной недвижимости характерной особенностью является низкая стоимость, в сравнении с приватизированными коммерческими объектами.
В связи с этим предприятия нередко обращаются к муниципальной недвижимости, которая представлена на рынке в виде офисов, производственных помещений, складов и прочих объектов.
Муниципальное имущество, как правило, дешевле коммерческого
Особенности муниципального имущества
Перечень объектов недвижимости, относящихся к муниципальному типу, регулируется статьей 215 ГКРФ. Согласно ей, к данному типу относится любое имущество, владельцем которого признаны города, села и прочие виды населенных пунктов. Аренда муниципальных строений представляется основной статьей дохода бюджетов большинства регионов.
Несмотря на то, что федеральное законодательство регулирует процедуру передачи имущества из собственности населенного пункта частным лицам, вопросы аренды нередко решаются с использованием местных правовых актов и постановлений.
Согласно федеральному закону №67, право аренды подобного рода объектов может быть получено исключительно в ходе аукциона, проводящегося представителями местных властей. Порядок проведения торгов и их особенности регулируются региональными властными структурами, что делает их уникальными для каждого отдельно взятого региона.
Важно учитывать, что предпринимателю доступно приобретение не только объектов муниципальной, но и государственной собственности.
При этом порядок предоставления прав на аренду практически полностью идентичен, что позволяет заметно расширить перечень доступных бизнесмену вариантов.
Формы соглашений
Право на использование выбранного муниципального объекта может быть получено в рамках различных соглашений. Прежде всего, это стандартный договор аренды на муниципальную собственность, однако это далеко не единственный возможный вариант. Так, предприниматели могут получить землю или другой объект для безвозмездного использования.
Подобное соглашение, как правило, подразумевает, что арендатор должен вернуть собственность по истечению срока соглашения в заданном состоянии его владельцу. Другой популярной формой договора, принято считать соглашение о доверительном управлении имуществом. Подобный вариант позволяет получить недвижимость для использования на неустановленный срок, что крайне выгодно для предприятия.
При этом оно обязуется вести деятельность в интересах собственника объекта - муниципалитета либо любого другого выгодоприобретателя, определенного договором. Популярным вариантом представляется договор ответственного хранения, когда компания или предприниматель получают объект недвижимости на хранение, с одновременным приобретением прав на его использование.
Однако, несмотря на многообразие вариантов, самым популярной формой договора представляется привычная аренда, которая во многом идентична условиям аренды объектов коммерческой собственности.
Муниципальное имущество сдается в аренду через организацию аукциона
Торги и аренда
Существуют законодательные акты, которые во многом определяют процедуру получения прав на аренду выбранного муниципального объекта. К ним следует отнести федеральный закон №135, который определеяет, что подобная собственность может быть арендована только в ходе открытого конкурса или аукциона.
Это относится не только к стандартному муниципальному имуществу, но и к собственности унитарных предприятий. При этом не имеет значения форма их управления, так как процедура передачи прав будет полностью идентичной.
Конкурсные особенности
Поскольку получить право на аренду того или иного объекта муниципальной или государственной недвижимости можно лишь вследствие аукциона/конкурса, следует разобрать характерные особенности подобной процедуры. Правила её проведения устанавливаются Федеральной Антимонопольной Службой, а организационные детали аукциона определяются политикой местных властей.
Приказы данного ведомства определяют перечень предметов собственности, которые могут быть реализованы исключительно по результату торгов и периодически дополняются. Одной из особенностей аукционов данного типа, представляется обязательная публикация информации о них на специальной площадке torgi.ru.
Её разработало Министерство экономического развития для удобства предпринимателей, решивших получить право на аренду объектов, а также для обеспечения прозрачности торгов с точки зрения законодательства.
Когда проведение конкурсов не потребуется
Существует целый ряд случаев, когда проведения аукциона не требуется для реализации прав на аренду муниципального имущества. Они установлены на уровне федерального законодательства - ФЗ № 135 в статье 17. Согласно первому варианту возможного развития событий, арендовать подобную собственность может предприятие или лицо, получившее преференции со стороны органов местного самоуправления.
Также допускается передача недвижимости в аренду без торгов в следующих случаях:
- если конкурс уже был проведен в соответствии с нормами, указанными в ФЗ№44. Важно учесть, что срок аренды должен соответствовать сроку контракта, заключенного в рамках данного ФЗ и не может превышать его;
- если срок предполагаемого арендного договора составляет 30 или менее суток на протяжении 6 месяцев. Законодательство запрещает повтороное сотрудничество в рамках подобного сценария с тем же контрагентом по истечении заключенного контракта;
- не проводятся торги в случаях, если представители власти планируют продлить действующий контракт с контрагентом;
- допускается отказ от проведения аукциона, если имущество передается в пользование компании в рамках действия международных договоров, соглашений правительств и прочих законодательных актов, подписанных правительством РФ;
- если имущество передается в ведомство властям другого региона.
Органы местного самоуправления вправе сдать объект в безвозмездное пользование без проведения торгов, если он имеет культовое значение и передается религиозным организациям. Важно учесть, что описанный выше порядок сдачи в аренду не применим в тех случаях, когда передается имущество сфер действия Земельного, Водного и Лесного кодекса, а также законодательством, касающимся недр и ресурсов.
Конкурсы, аукционы и проведение торгов
Несмотря на то что органы местного самоуправления для реализации прав на аренду собственности могут прибегнуть как к аукционам, так и к конкурсам, у этих двух понятий есть существенные отличия. Конкурсная основа передачи прав предусматривает, что заявки участников подаются в закрытом виде и не подлежат огласке.
Аукцион же, напротив, представляет собой полноценные публичные торги, в которых открыта информация об участниках, а также другие подробности их проведения.
В рамках аукциона участники предлагают различные суммы за аренду того или иного объекта, пытаясь получить право на аренду.
Процедура проведения торгов предусматривает несколько этапов:
- Формирование комиссии, которая будет заниматься организационными вопросами - обработкой заявок, определением числа участников, победителей и прочих аспектов мероприятия.
- Рассмотрение поданных заявок.
- Проведение торгов.
- Определение победителя.
Важно помнить о том, что принять участие в подобном мероприятии могут как простые граждане, так и индивидуальные предприниматели, а также юридические лица. Это делает круг лиц, имеющих доступ к борьбе за право аренды максимально широким.
Подача заявки
Для полноценного участия в торгах, вне зависимости от формы их проведения, кандидат должен подать соответствующую заявку. Она будет рассматриваться на протяжении месяца после её поступления, что позволит комиссии вынести свое решение. Необходимо помнить о том, что рассмотрению подлежат лишь те заявки, которые сопровождались установленным перечнем документации.
Она включает:
- заявление, которое пишется на имя руководителя местных органов самоуправления;
- учредительные документы, свидетельства о регистрации юрлиц, а также прочие бумаги, подтверждающие статус участника торгов;
- платежные реквизиты кандидата;
- документация, отражающая бухгалтерский баланс компании.
Кроме того, организаторы торгов имеют полное право запросить и другие бумаги, если подобная возможность предусмотрена региональным законодательством. Согласно принципам конкурса или аукциона, победитель должен предоставить организаторам наиболее выгодное предложение. В случае с арендой, победителем станет участник, предложивший самую высокую стоимость, что следует учитывать при желании получить право на аренду.
После рассмотрения заявок, всем участникам будущих торгов рассылаются специальные извещения, содержащие важную информацию. Прежде всего, это дата, время и форма проведения подобных торгов, а также сведения о реализуемом объекте. Они обязательно включают наличие обременений, наложенных на объект, а также его начальную стоимость.
После договоренности сторон оформляется типовой договор аренды, в котором оговариваются права и обязанности арендаторы и арендодатели
Льготы и НДС - что следует знать
Согласно федеральному закону № 209, статье 18, представители малого и среднего бизнеса могут получить определенные преференции со стороны местных органов власти. Подобные методы поддержки, как правило, предусматривают льготные условия сдачи помещения либо передача его в безвозмездное пользование.
Однако, для выполнения подобных действий, местное самоуправление должно сообщить о своем намерении в СМИ и на официальных порталах, что позволит узнать о подобных мерах поддержки всем желающим.
Льготные условия, на которых может быть заключен договор с малым и средним бизнесом, предусматривают максимальный срок аренды не менее 5 лет. При этом допускается его уменьшение по инициативе контрагента.
При получении недвижимости в аренду, следует особое внимание обратить на налоговое законодательство. Согласно ему, налогоплательщиком будет являться не фактический собственник помещения (муниципалитет), а арендатор, который обязан оплатить НДС.
Счет фактура для оплаты должна быть сформирована за 5 суток, следующих за днем внесения арендной платы. Кроме того, арендатор обязан своевременно подавать налоговую декларацию, иначе его ждут пенни и штрафы.
Как составить договор
Завершающим этапом получения прав на аренду муниципальной собственности, представляется заключение договора аренды. Действующее законодательство не регулирует форму подобного соглашения, заключаемого между местными властями и предпринимателем.
Однако, во избежание неудобств, повсеместно используется типовое соглашение об аренде, имеющее следующие особенности, которые следует отразить в договоре:
- В «шапке» соглашения указывается населенный пункт и дата заключения.
- Первым пунктом необходимо обозначить стороны договора: «Арендодатель» - муниципальные власти и «Арендатор» — победитель конкурсных торгов.
- В качестве предмета соглашения, необходимо указать аренду недвижимого имущества на определенных условиях.
- Важно указать дату начала и окончания сроков действия соглашения.
- Должна быть подробно расписана процедура оплаты арендуемого объекта, а также возможные причины, по которым арендная плата может быть изменена арендодателем без предварительного согласования.
- Права и обязанности сторон, их ответственность.
Если в результате договоренности между сторонами были достигнуты иные соглашения или согласованы дополнительные условия, они непременно должны быть отражены в договоре. В противном случае не удастся добиться их соблюдения и защитить интересы в рамках судебного разбирательства.
Потребность сдать пустующие помещения в аренду время от времени испытывают многие автономные учреждения, однако нередко они отказываются от этой затеи, не желая проводить процедуру торгов. Но во всех ли случаях необходимы подобные процедуры? Когда учреждение может предоставить помещение арендатору без проведения конкурса или аукциона, а когда торги все же неизбежны?
Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества разъяснила Федеральная антимонопольная служба в Письме от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 (далее - Разъяснения ФАС). Ознакомимся с основными выводами, сделанными в этом документе.
Правило и исключения
Отношения, связанные с арендой государственного или муниципального имущества, регулируются ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ). Согласно п. 2 ч. 3 данной статьи государственные и муниципальные автономные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Однако существует ряд исключений, которые перечислены в ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и распространяются в том числе на АУ. Приведем некоторые из случаев, когда сдавать в аренду помещения разрешается без проведения торгов:- на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
- договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
- передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
- договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).
Более того, торги допустимо организовывать и в отношении «льготных» претендентов на аренду имущества. Если их два или более и они заинтересованы в одном и том же объекте государственного (муниципального) имущества, автономное учреждение вправе отказать им в заключении договора без конкурентных процедур. По мнению антимонопольного органа, тогда проведение торгов не будет нарушением законных прав и интересов таких заявителей.
Однако осмотрительность при решении вопроса, проводить ли торги в отношении имущества, закрепленного за АУ на праве оперативного управления, нужно проявлять и собственникам такого имущества (учредителям учреждений). Давая согласие на передачу в аренду тех или иных помещений учреждения, учредитель должен соблюдать требования Закона № 135-ФЗ. Как сказано в разд. 2 Разъяснений ФАС, факт согласия на передачу площадей целевым образом и без проведения торгов может содержать признаки нарушения ст. 15 названного закона (запрет на ограничивающие конкуренцию действия органов власти).
Случаи заключения договора без проведения торгов
Остановимся подробнее на некоторых исключениях - случаях, когда АУ может сдавать помещения в аренду без проведения торгов.Арендатор - медицинская или образовательная организация
На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС - в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.
Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.
Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.
Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность - дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.
Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.
Краткосрочная аренда
Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.
В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ , а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ . Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.
Аренда части помещения
Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади ?
По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.
Арендатор - подрядчик учреждения
Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ , если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.
Пролонгация договора
Действующие договоры аренды государственного и муниципального имущества (в том числе переданного учреждению в оперативное управление) продляются на основании ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор с ним подписывается на новый срок, при этом торги проводить не нужно (если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ). При этом необходимо соблюсти два условия:- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).
В связи с этим антимонопольный орган сделал два вывода (разд. 15 Разъяснений ФАС).
Во-первых, поскольку существует возможность отказа арендатору в пролонгации договора из-за принятия иного решения о распоряжении имуществом, арендодателю необходимо получить согласие собственника этого имущества на перезаключение договора аренды.
Во-вторых, пролонгация договора аренды на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ может происходить по тем же основаниям неограниченное количество раз . Но важно, чтобы каждый раз соблюдались требования, установленные приведенной нормой.
Субаренда
Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ государственное и муниципальное имущество может передаваться в субаренду без проведения торгов в том числе по следующим основаниям:- учреждение заключило с арендатором договор аренды по результатам торгов или в случае, когда торги признаны несостоявшимися;
- право на заключение договора аренды предоставлено арендатору на основании государственного или муниципального контракта.
Процедура проведения торгов
Если государственное и муниципальное имущество передается в аренду через торги, автономному учреждению следует учесть некоторые особенности этой процедуры.Как сказано в разд. 17 Разъяснений ФАС, данные торги могут проводиться и до момента истечения срока действующего договора , но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев закрепления его за учреждениями на праве оперативного управления).
При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость - соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).
Также важно, что договор аренды государственного или муниципального имущества (в том числе находящегося у учреждения в оперативном управлении) не может быть заключен ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте torgi.gov.ru (разд. 13 Разъяснений ФАС). В противном случае договор будет ничтожным - как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
В своей практике автономные учреждения используют оба способа передачи недвижимого имущества в аренду - и посредством торгов, и без них.
Первый способ обязывает АУ проводить строго определенные процедуры, а по их результатам заключать с победителем торгов (единственным их участником) договор аренды.
Применение второго способа не сопровождается жесткими требованиями (в частности, у учреждения не возникает обязанности подписывать договор), однако ограничением здесь становится перечень оснований, по которым разрешается передавать площади в аренду без торгов.
