Земли находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земли государственной и муниципальной собственности

Понятие муниципальной собственности на землю

Муниципальная собственность - относительно новый экономический институт. Первым шагом на пути отделения местного самоуправления от государственной власти стало принятие 09.04.90 г. Закона СССР «Об общих началах местного самоуправления и местного хозяйства в СССР». Самостоятельность муниципалитетов на конституционном уровне впервые закреплена в 1992 году.

Ст. 12 Конституции РФ от 12.12.93 г. гарантирует самостоятельность местного самоуправления. Ст. 130 Основного закона наделяет его правом самостоятельно реализовать правомочности собственника в отношении объектов муниципальной собственности.

Очевидно, что основа реальной, а не декларативной самостоятельности территориальной общины находится в экономической плоскости. Чтобы разрешать вопросы местного значения, нужны средства. Одним из главных источников наполнения местных бюджетов должны стать доходы от муниципальных земель.

Это положение особенно актуально в отношении сельских населенных пунктов, общины которых не владеют иными ценными природными ресурсами, промышленными предприятиями или коммерчески привлекательной недвижимостью. Такие муниципалитеты черпают средства путем:

• передачи земель в аренду и собственность частным лицам;
• самостоятельного хозяйствования на земле путем создания унитарных предприятий или участия в деятельности коммерческих структур в качестве соучредителя;
• взимания земельного налога, отнесенного законодателем к числу местных (регламентирован гл. 31 разд. X Налогового кодекса РФ).

В объективном понимании муниципальная собственность на землю - одна из форм публичной земельной собственности. Возможно ее формирование вследствие:

• отнесения земель к ведению муниципалитетов в силу закона;
• разграничения с госсобственностью;
• применения гражданско-правовых предписаний.

Полномочия по управлению муниципальной земельной собственностью реализуются общиной непосредственно либо через органы самоуправления. В субъективном понимании муниципальная собственность на землю представляет собой комплекс правомочностей по владению, пользованию и распоряжению, признанных государством за муниципальными образованиями в отношении земель, находящихся в их территориальных пределах.

Муниципальная собственность на землю и ее особенности

Ключевые особенности института муниципальной собственности на землю:

• сложность, межотраслевой характер;
• публичная природа;
• очевидное сходство режима с режимом государственной собственности.

Правоотношения в сфере муниципальной собственности на земельные ресурсы имеют сложную систему. Они одновременно регламентированы предписаниями разных отраслей законодательства. В структуре института муниципальной собственности на землю присутствуют нормы конституционного, земельного, гражданского и муниципального права. И это далеко не полный перечень.

Местное самоуправление и сформированные им органы являются публичными образованиями, действующими от имени и в интересах территориальной общины.

При реализации правомочностей в отношении земель муниципалитеты учитывают интересы населения.

Нельзя утверждать, что этот принцип реализуется повсеместно. Однако это проблема выходит за рамки земельного права. Рычагов влияния на местные власти (выборы, местные инициативы, референдум, отзыв депутатов) вполне достаточно. Чтобы ими воспользоваться, община должна быть достаточно зрелой и организованной.

В российской правовой доктрине рассматривают понятие «публичная собственность», противопоставляемое частной собственности. Публичная собственность на землю органично включает государственную и муниципальную. Обе названные формы весьма схожи, имеют много схожих черт. Их связующий элемент - публичный интерес.

Муниципальная земельная собственность принципиально не отличается от государственной по:

• источникам ее образования;
• экономическому содержанию;
• методам управления;
• правилам оценки;
• формам и целям использования.

Единство характеристик муниципальной и госсобственности обусловлено современным состоянием развития местного самоуправления в целом. Эта модель относительно нова для российской правовой доктрины и менталитета.

Превалирование государственных начал и несамостоятельность местного самоуправления привели к отсутствию дополнительных отличительных признаков муниципальной земельной собственности. Обыватель зачастую не разделяет органы госвласти и местного самоуправления, не видит возможности своего участия в управлении делами общины и решении земельных вопросов от ее имени.

Субъект муниципальной собственности

Правообладателем муниципального имущества является муниципальное образование. Исходя из определения муниципального образования, содержащегося в ст. 2 Федерального закона РФ № 31 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», право муниципальной собственности на землю признается за:

• городскими, сельскими населенными пунктами;
• муниципальными районами;
• городскими округами;
• внутригородскими районами;
• внутригородскими территориями городов общефедерального значения (Москва, Петербург, Севастополь).

Правомочности по распоряжению муниципальной земельной собственностью от имени территориальной общины осуществляют органы местного самоуправления. Они же устанавливают правила ее оценки для целей продажи. Компетенция органов самоуправления определяется федеральным законодательством и местными правилами - локальными подзаконными нормативными актами (ст. 125, 215 ГК РФ).

Активы, пребывающие в муниципальной собственности, закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями. Остальное муниципальное имущество составляет муниципальную казну.

Перечень земель, находящихся в муниципальной собственности

Такой перечень установлен ст. 19 Земельного кодекса России. Он включает земли:

• признанные муниципальными;
• право на которые возникло при разграничении с госсобенностью;
• приобретенные по основаниям, оговоренным Гражданским кодексом РФ.

Рассмотрим примеры ситуаций, когда муниципалитеты обретают права на земельную собственность в силу закона. Участок, от права собственности на который отказался частный владелец, по умолчанию переходит в муниципальную собственность с момента регистрации прекращения права собственности в ЕГРП.

Если земли размещены в границах населенного пункта, участок переходит городскому округу, сельскому или городскому поселения; если на межселенной территории - муниципальному району (ст. 19 ЗК РФ). О собственности земель в этом случае речь не идет: муниципальные власти получают участок безвозмездно.

Согласно ст. 1 Федерального закона № 244 от 03.12.08 г. в муниципальную собственность передаются участки в границах курортов общефедерального значения, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП за государством до 26.12.08 г., если они:

• заняты зданиями, находящимися в муниципальной собственности;
• предоставлены органам самоуправления, предприятиям или организациям, учредителями которых они выступают.

Возникновение права муниципальной собственности на земли в результате разграничения

Ситуация с разграничением земель публичной собственности сложна, что наглядно демонстрирует история правового регулирования данного вопроса. В России действовало два федеральных закона «О разграничении…»: от 06.07.91 г. № 1550-1 и от 27.12.91 г. № 3020-1. Оба утратили силу. Изначально процесс был организован так:

• из неразграниченных земель формировались перечни участков с уникальными характеристиками;
• такие перечни утверждались центральным правительством.

Процедура занимала до трех лет. Количество участков, права на которые разграничивалось ежемесячно, составляло от 100 до 500 единиц. И это в пределах всей территории РФ.

Стало очевидно, что применение такого механизма проблему не решит. Специалисты предлагали несколько выходов из затруднительной ситуации, каждый из которых имел свои преимущества и недостатки. 17.04.06 г. был принят 53-ФЗ, внесший изменения в:

• Земельный кодекс РФ;
• Федеральный закон № 137 «О введении в действие ЗК РФ»;
• Федеральный закон № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 3.3 Закона № 137 распоряжение участками должно осуществляться после регистрации права публичной собственности в ЕГРП. Действует оговорка: отсутствие госрегистарции права на неразгранчиенные участки не препятствует распоряжению ими. Реализация полномочий по продаже и безвоздмезной передаче в большинстве случаев осуществляется органами местной власти:

• Участками, расположенными в пределах городского округа, распоряжаются органы самоуправления такого округа.
• Участками, находящимися на территории поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения распоряжаются органы самоуправления поселения.
• Органы самоуправления муниципального района распоряжаются: землями межселенных территорий (всегда) и участками, расположенными на территории входящих в них поселений (при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения).

Неразграниченными землями в пределах Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя по умолчанию распоряжаются органы исполнительной власти. Однако они вправе делегировать эти функции органам внутригородских муниципальных образований.

Для разграничения полномочий важен следующий момент. Земли, передаваемые в распоряжение муниципалитетам, установлены перечнем. Земли госсобственности, наоборот, определены по остаточному принципу. Согласно ст. 16 ЗК РФ земельные ресурсы, не пребывающие в собственности частных лиц и муниципалитетов, принадлежат государству.

Новый механизм распределения земель правоведы оценивают позитивно. Такой подход снял социальную напряженность, позволил гражданам и организациям оформлять выкуп участков, находящихся в публичной собственности.

Но есть и проблемы: положение, выписанное как исключение, переросло в общее правило. Муниципалитеты зачастую распоряжаются не сформированными в соответствии с ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» участками муниципальной собственности, то есть - неразгранченными землями.

При этом образование участка происходит по инициативе лица, инициировавшего выкуп или передачу в аренду. Последнее, в свою очередь, готово тратить время и ресурсы на оформление землеустроительной документации, только имея на руках решение о предварительном согласовании, то есть фактически заручившись согласием на будущую продажу/аренду еще не образованного участка.

Безвозмездная передача земельных участков в муниципальную собственность

Названный способ образования и передачи участков муниципальной собственности регламентирован гл. V.5 ЗК РФ. Основания для таких действий оговорены ст.39.30 этого Кодекса. В частности, предусмотрена безвозмездная передача:

• поселениям и городским округам участков, находящихся на их территории при условии утверждения генпланов населенных пунктов и правил землепользования;
• муниципальным районам участков, расположенных на межселенных территориях при условии утверждения схемы территориального планирования согласно Градостроительному кодексу РФ.

Ст. 39.30 ЗК РФ содержит прямой запрет на бесплатную передачу муниципалитетам земель:

• предоставленных органом госвласти, государственным унитарным предприятиям и учреждениям;
• особо охраняемых природных территорий общефедерального значения, лесного фонда;
• зарезервированные для госнужд;
• в границах особых экономических зон;
• в отношении которых проведено предварительное согласование о предоставлении частным лица в собственность/пользование;
• предоставленные ГК «Росавтодор» либо для размещения объектов общефедерального железнодорожного транспорта.

Возникновение права муниципальной собственности по основаниям, оговоренным гражданским законодательством

Земельный участок признан недвижимостью (ст.130 ГК РФ). Как и другие вещи, он может перейти в собственность муниципалитета по условиям любой из не запрещенных законом сделок (мена, дарение, наследование, продажа). Хотя такие ситуации нечасты, нельзя отрицать возможности обращения взыскание на участок, принадлежащий гражданину за долги перед муниципалитетом.

Распространенное основание возникновения права муниципальной земельной собственности - выкуп участка для публичных нужд. Основания для таких действий оговорены ст. 49 ЗК РФ. Это размещение новых или реконструкция существующих объектов электро- , газо-, тепло-, водоснабжения при отсутствии иных подходящих площадей.

Процедура и правовые последствия выкупа регламентированы ст. 279 ГК РФ.

Закон защищает права частного собственника. Выкуп может проводиться по согласованию либо в судебном порядке при условии справедливой компенсации. Оценка изымаемого участка проводится по согласованию сторон, а если частное лицо осталось недовольно ее результатами - в судебном порядке.

Ст. 8 Федерального закона № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» признает за муниципалитетом право приоритетного выкупа участка сельскохозяйственного назначения на случай его продажи по цене, за которую он реализуется (кроме случаев конкурсной продажи). Пока муниципалитеты пользуются приоритетным правом в редких случаях.

И наконец, в муниципальную собственность могут переходить участки, признанные бесхозяйными в порядке ст. 225 ГК РФ. В числе бесхозных участков те, от которых собственник отказался либо не имеющие законного собственника. Об их оценке при этом речь не идет.

Продажа земли, находящейся в муниципальной собственности

Разберемся в вопросах терминологии. С позиции гражданского законодательства земельный участок - это вещь, а муниципалитет - собственник, который вправе осуществлять все обычные правомочности, в том числе - распоряжение.
В публично-правовых отношениях орган местного самоуправления действует как субъект властных полномочий. Среди прочего, он уполномочен передавать земли в собственность или пользование частным лицам. Причем, речь зачастую идет о целинных землях, муниципальная и госсобственность на которые не разграничена, а участки не образованы.

Гражданский кодекс России не предусматривает возможности совершения сделок с такими объектами.

Термин «продажа» к рассматриваемым правоотношениям неприменим еще и потому, что публичные земли зачастую предоставляются частным лицам безвозмездно.

Итак, гл. V.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» регламентирует не только продажу, но и другие случаи перехода земель из муниципальной собственности в частную. По общему правилу (ст. 39.3 ЗК РФ) продажа муниципальной земельной собственности осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Случаи возможной продажи участков вне торгов жестко ограничены. Это выкуп земель:

• предоставленных в аренду для комплексного освоения;
• переданных некоммерческой организации для индивидуального жилищной застройки, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
• образованных в результате раздела участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях индивидуальной жилищной застройки и относящейся к имуществу общего пользования;
• на которых размещены сооружения, принадлежащие покупателю участка;
• сельскохозяйственного назначения фермерским хозяйствам.

Выкупная цена, а также начальная оценка участка, выставленного на торги, определяется согласно правилам, утвержденным муниципалитетом (ст. 39.4 ЗК РФ).

Оформление муниципальной земли в собственность

Вопросы регистрации права собственности на участки регламентированы Федеральным законом № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учитывая, что недвижимостью в России признаются только земельные участки (ст. 130 ГК РФ), регистрация прав собственности на целинные земли невозможна.

Сегодня муниципалитеты не заинтересованы в формировании участков и постановке их на учет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

До момента, пока территориальная община не определилась со способом будущего использования земель, это даже нецелесообразно. Нет смысла устанавливать целевое назначение участка, чтобы впоследствии его менять или формировать границы абстрактного объекта, чтобы потом заново регистрировать объединение, выдел или перераспределение.

Таким образом, сведения о муниципальных землях, которые ранее не были в собственности и не передавались в пользовании частных лиц, в ЕГРП обычно не значатся. И наоборот: чтобы получить такие земли в собственность или пользование, необходимо инициировать образование участков. Это, в свою очередь, требует разработки землеустроительной документации в порядке Федерального закона РФ № 221 «О госкадастре недвижимости».

Для примера, рассмотрим порядок оформления прав на участок собственником недвижимости, расположенной на таком участке:

• Регистрация права собственности на строение в ЕГРП, если это не было сделано ранее.
• Оформление документов на участок: межевание, постановка на кадастровый учет.
• Получение кадастрового плана в департаменте земельных ресурсов или органе с другим названием.
• Обращение с заявлением о предоставлении участка в управление муниципальным имуществом. Этот орган впоследствии готовит распоряжение об образовании участкам и предоставлении его в собственность, а также проект соглашения.
• Подписание договора купли-продажи. Оплата лицом, заинтересованным в покупке, стоимости участка. Подписание передаточного акта.
• Обращение за регистрацией образования нового объекта в МФЦ или территориальный орган Росреестра.

Признание судом права муниципальной собственности

Способы защиты гражданских прав оговорены ст. 12 ГК РФ. В их числе - признание права через суд. Спор о праве на землю у муниципального образования может возникнуть с любым субъектом:

• другим муниципалитетом;
• гражданином, иностранцем;
• организацией;
• государством.

В зависимости от субъектного состава, спор может оказаться подсуден общему или арбитражному суду. Муниципалитет в таком деле может выступать истцом, ответчиком, третьей стороной с самостоятельными требованиями на предмет спора или без таковых.

В отношении судебных споров о земле следует учесть следующее. Право собственности в России гарантируется. А ст. 35 Конституции РФ специально устанавливает, что частный собственник может быть лишен имущества исключительно по вердикту суда.

Чтобы изъять из ЕГРП данные о регистрации прав на земельный участок за гражданином или организацией, муниципалитет должен предъявить вступившее в силу решение суда. Вердикт суда - самостоятельный и самодостаточный правоустанавливающий документ.

Право муниципальной собственности на землю на основании судебного вердикта устанавливается, например, в случаях:

• платного изъятия земель частной собственности для публичных нужд;
• принудительного отчуждения земель, не могущих находится в собственности частного владельца (например, иностранец унаследовал земли сельскохозяйственного назначения и не продал их гражданину РФ на протяжении года);
• лишение права собственности владельца, который использовал их не по целевому назначению, своими бесхозяйственными действиями привел к истощению и ухудшению качества земель сельскохозяйственного назначения.

Аренда земельных участков муниципальной собственности - распространенная процедура, имеющая свои тонкости. В данной статье мы расскажем, что такое предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности, как территории сдаются во временное пользование и какие нюансы при этом есть.

Вопросы, рассмотренные в материале:

• Кому возможна передача в аренду земельного участка муниципальной собственности.
• Каков порядок аренды земельного участка муниципальной собственности.
• Как проводятся торги по аренде земельных участков муниципальной собственности.
• Когда не требуются торги по аренде земельных участков муниципальной собственности.
• Какой заключать договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Аренда земельных участков муниципальной собственности — распространенная процедура, имеющая свои тонкости. В данной статье мы расскажем, что такое предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности, как территории сдаются во временное пользование и какие нюансы при этом есть.

Кому возможна передача в аренду земельного участка муниципальной собственности

Взять государственный или муниципальный участок земли в аренду может как физическое, так и юридическое лицо, если:

• На данной территории есть объект (строение, здание), принадлежащий ему на праве собственности, однако саму землю физлицо или юрлицо покупать не желает. Аренда земельных участков муниципальной собственности предполагает заключение договора сроком до 49 лет. При этом договор не должен препятствовать выкупу данной территории в будущем.
• Хочет получить землю для возведения на ней объекта на весь период строительства. В таких случаях обязательно проводят работы по формированию участка с предварительным согласованием месторасположения строения. Земли предоставляют только на основании аукционов с последующим составлением протокола. Договор на аренду территорий с победителем аукциона заключают на основании протокола. На оформление договора отводится 5 дней с момента подписания протокола.

Правила аренды земельного участка муниципальной собственности

Право аренды земли с позиции рыночных отношений — это ресурс и товар. Арендуя участок, лицо получает все права на его использование, прописанные в договоре с арендодателем-собственником и иногда с третьими лицами.

В ст. 606 ГК РФ сказано об условиях аренды. Арендодатель, соблюдая условия соглашения, обязан за установленную плату передать земельный участок арендатору для временной эксплуатации и владения, или только для временной эксплуатации. Ст. 607 ГК РФ разъясняет, что в законодательных актах могут быть прописаны и иные условия передачи земель и других обособленных природных объектов в аренду. В договоре должны быть указаны сведения об объекте, по которым можно точно установить его. Если такой информации нет, документ недействителен.

Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности разрешено негосударственным юрлицам и простым гражданам. Территории, находящиеся в госсобственности, принадлежат государственным органам и органам муниципалитетов. Закон РФ также разрешает брать землю в аренду у лица, уже арендующего ее.

В п. 2 ст. 22 ЗК РФ указано, что предоставлять в аренду территории могут их собственники. Исключения составляют лишь изъятые из оборота земли. Их в аренду можно сдавать лишь в исключительных ситуациях, прописанных в ФЗ.

Право на аренду земельного участка государственной или муниципальной собственности может прекратиться, если:

• срок аренды истек;
• стороны договорились о завершении договора, не дожидаясь окончания срока;
• одна из сторон инициировала прекращение соглашения;
• один из участников нарушил условия договора;
• арендатор использовал землю ненадлежащим образом;
• арендатор предпринял действия, которые снизили качество земли или могли вызвать это;
• территория стала непригодной к эксплуатации.

Каков порядок аренды земельного участка муниципальной собственности

Порядок аренды земельных участков муниципальной собственности определяется целями эксплуатации. Территории арендуют как для строительных работ, так и для решения задач, не связанных со строительством. Земли для строительства также сдают в аренду на разных условиях — все зависит от выполнения работ по их формированию:

• без предварительного согласования мест расположения построек;
• с предварительным согласованием (ст. 30 Земельного кодекса РФ).

По закону земельные участки муниципальной собственности сдают в аренду на аукционах, если месторасположения объектов на них до этого согласованы не были.

В новой редакции Земельного кодекса РФ абсолютно по-новому определен порядок сдачи земли в аренду на аукционах или без их проведения. Ст. 39.6 ЗК РФ содержит общее правило: договор на аренду территорий государственной или муниципальной собственности заключают на аукционах.

Подход к порядку формирования земель для торгов стал другим. В законе упразднили критерий разграничения порядка сдачи участков с предварительным согласованием месторасположения построек и без согласования.

В соответствии с новой статьей 39.11 ЗК РФ, земли для сдачи в аренду по результатам аукционов могут формироваться двумя путями:

• по инициативе органа госвласти или муниципалитета;
• по инициативе физлица или юрлица, заинтересованного в сдаче земли в аренду.

Сбором необходимой документации занимается или орган государственной власти (муниципалитет), или заинтересованное юридическое или физическое лицо. Все зависит от того, кто выдвинул инициативу о формировании участка.

Важным нововведением стало то, что на основании п. 15 ст. 39.8 ГК РФ, лицо, арендующее землю в государственной или муниципальной собственности, больше не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды такой территории на новый период без аукциона.

В Земельном кодексе РФ сейчас нет указаний о конкретных сроках заключения договора на аренду государственных или муниципальных земель. В тексте новой редакции ЗК РФ уточнены максимальные сроки аренды территорий нескольких видов (период сдачи участков для строительства, ведения сельскохозяйственной деятельности и т. д. (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Отметим, что на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ владельцы построек наделены исключительным правом на покупку участков, где размещены их сооружения (если об ином не сказано в ФЗ).

Схема определения стоимости аренды таких участков также изменилась. Ст. 65 ЗК РФ гласит, что сумму, порядок внесения и сроки оплаты аренды земли, принадлежащей РФ, субъектам РФ или муниципалитетам, устанавливает Правительство РФ, органы госвласти субъектов РФ и муниципалитеты.

В соответствии с ЗК РФ в новой редакции, плата за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливается по разным схемам. Все определяется порядком заключения договора.

• Если договор заключают на торгах, плату за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливают по их итогам.
• Если договор на аренду заключают с лицом, подавшим единственную заявку для участия в торгах, или с единственным участником, цена на аренду земли должна соответствовать начальной стоимости, указанной на аукционе.
• Если договор на аренду земельного участка заключают без аукциона, сумма зависит от того, кто владеет территорией — государство, субъект РФ или муниципалитет; размер оплаты устанавливают уполномоченные органы (если об ином не сказано в ФЗ) (ст. 39.7 ЗК РФ).

Однако в Законе сохранилось общее правило, действовавшее и ранее: плата за аренду земельного участка муниципальной собственности или территории, принадлежащей государству, рассчитывается на основании главных принципов определения арендной платы, обозначенных Правительством РФ (иными словами, в соответствии с ПП РФ от 16.07.2009 № 582).

Подчеркнем, что данное ПП РФ соотносится с новыми нормами ЗК РФ по части формирования порядка платы за аренду земельных участков, принадлежащих РФ. Из этого вытекает правило, по которому каждый год необходимо определять сумму оплаты аренды земельных участков, предоставляемых в ходе аукционов, с учетом их цен на рынке.

На основании ПП РФ от 16.07.2009 № 582, сумма арендной платы за землю для соглашений, заключаемых без аукционов, зависит от оснований покупки земли:

• по кадастровой стоимости территории в процентах, обозначенных в Постановлении;
• в соответствии со ставками арендной платы или методическими указаниями для ее расчетов.

Сумма платы за аренду земли для соглашений, заключенным по итогам аукционов, зависит от их итогов.

В иных ситуациях плату за аренду земли, где размещены недостроенные объекты, рассчитывают по рыночной цене участка. Цена определяется на основании законодательного акта РФ об оценочной деятельности.

То есть, положения новой ст. 39.7 ЗК РФ свидетельствуют о том, что при установлении стоимости аренды земли, предоставляемой по результатам аукциона, следует опираться лишь на общие принципы, прописанные в Постановлении. Нормы формирования стоимости аренды земель в РФ, утвержденные данным Постановлением, сейчас лишь подтверждают правило в ЗК РФ: если договор на аренду территории заключается на аукционе, ежегодная сумма или сумма первой выплаты за аренду рассчитывается по его итогам. Остановимся на порядке применения новых законодательных норм подробнее.

В ст. 34 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ сказано о порядке плавного перехода на новую систему урегулирования отношений, связанных с использованием территорий. Так, в Закон будут ведены новые правила об аренде. Но на соглашения и преддоговорные согласования, достигнутые до вступления правил в силу, они не повлияют. Достигнутые соглашения останутся юридически в силе, а для их регулирования будут применяться правила, действовавшие на момент заключения договоров.

В соответствии с порядком плавного перехода, арендные права, появившиеся до начала действия Закона № 171-Ф3, сохранятся. Например, до 1.03.2018 г. арендаторы смогут получать земельные участки в аренду по нормам ЗК РФ (в редакции, действительной до начала действия Закона), по заявлению без проведения аукциона, если сдачу таких территорий арендатору предусматривало решение о предварительном согласовании места расположения объекта, принятое до 1.02.2015 г., но не раньше, чем за 3 года до предоставления участка.

Территория, ранее находившаяся в муниципальной или государственной собственности, в отношении которой до 1.03.2015 г. было принято решение о предварительном согласовании месторасположения объекта, в течение 3 лет со дня принятия такого решения не может быть предметом торгов по продаже территории или аукциона на право заключения соглашения на аренду. Также земля не может быть предоставлена лицу без проведения аукциона, если об этом лице не сказано в решении.

Если Закон еще не начал действовать, но появилось извещение о торгах (конкурсе, аукционе) по продаже участка земли или торгах (конкурсе, аукционе) по продаже права на заключение договора на аренду территории, или сообщение о наличии государственных и муниципальных земель, которые могут быть сданы в аренду, то такие участки предоставляются по правилам, указанным в редакции ЗК РФ, действительной до вступления Закона в силу.

Такой же порядок действует для случаев, когда орган госвласти или муниципалитета утвердил схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории, чтобы предоставить его для целей, не связанных с возведением или использованием построек.

После публикации сообщения о том, что предлагаются для сдачи в аренду земли из территорий сельхозназначения, принадлежащие государству или муниципалитету, применяются нормы ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона).

Как проводятся торги по аренде земельных участков муниципальной собственности

Форма торгов — конкурсная и аукционная, в соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ. В ходе аукционов участники соревнуются только в условиях по стоимости. В конкурсах же они борются по совокупности условий, среди которых может быть и цена. То есть, победителем аукциона становится участник, предложивший самую высокую цену, а в конкурсе — участник, предложивший лучшие условия.

Как проводятся конкурсы и аукционы в отношении государственного и муниципального имущества, сказано в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом и других договоров, которые предусматривают переход прав владения и (или) эксплуатации имущества муниципалитетов или государства, утв. Приказом ФАС России от 10.02.2010 г. № 67.

В конкурсах (аукционах) предусмотрены следующие этапы:

• извещение о торгах;
• формирование конкурсных документов и документов об аукционе или конкурсе;
• подача и изучение заявок на участие;
• непосредственно проведение торгов;
• заключение договора по результатам.

В конкурсе или аукционе может участвовать любое юрлицо. При этом его организационно-правовая форма, месторасположение, форма собственности, источник получения дохода не имеют значения. Участником может стать и физлицо (в том числе, ИП), желающее заключить договор аренды на землю.

В Правилах прописаны:

• требования, которым должны отвечать участники;
• условия допуска к участию;
• документация, обязательная для предъявления претендентом на участие в конкурсе или аукционе;

Претенденту не разрешают участвовать в конкурсе или аукционе, если:

• в момент рассмотрения заявки есть решение о приостановке его деятельности в порядке, прописанном в Кодексе РФ об административных нарушениях;
• заявитель не передал необходимую документацию;
• в документах, которые передал претендент, есть недостоверная информация;
• претендент не оплатил задаток, однако это было обязательным требованием, прописанным в извещении о торгах.

В 24 пункте Правил можно ознакомиться с полным перечнем случаев, когда претендент не может участвовать в торгах.

Лицо, подающее документы для участия в конкурсе или аукционе, отвечает за достоверность сведений. Если члены конкурсной или аукционной комиссии выявляют неточные данные в документах, то отказывают заявителю в участии вне зависимости от этапа аукциона или конкурса (п. 26 Правил).

Важно! Организаторы не могут утверждать правила торгов, отличающиеся от законодательных. Так, если Правила не предусматривают подачу заявителем тех или иных документов и сведений, организаторы не могут их требовать. Кроме того, если закон разрешает заявителям передавать копии документов, организаторы не вправе требовать оригиналы (п. 53 и 122 Правил).

У организаторов конкурсов и аукционов нет полномочий заключать дополнительные договоры (к примеру, агентские), а при отказе заявителей от заключения — запрещать им участвовать в торгах. Отказывать заявителям в участии по причинам, не прописанным в п. 24 Правил, также запрещено.

Следует детально изучить требования конкурсных документов (документов об аукционе). В случае несоответствия таких требований действующим законодательным нормам (ГК РФ, Закону о защите конкуренции, Правил), заинтересованное лицо может обратиться в суд. После рассмотрения материалов дела суд, вероятно, признает торги недействительными.

Организаторы конкурсов и аукционов вправе потребовать от заявителей внести задаток для участия, прописав это в извещении о предстоящих торгах.

По завершении торгов победитель и организатор подписывают протокол о результатах. В Законе сказано (п. 5 ст. 448 ГК РФ), что если стороны отказываются подписать такой протокол, то несут за это ответственность. Если организатор уклоняется от подписания, участник имеет право на взыскание с него задатка в двойном размере, а также убытков, причиненных ему участием в конкурсе или аукционе, в части, превышающей размер задатка. Если же победитель отказывается подписать договор, задаток ему не возвращают. Цель внесения задатка в конкурсах и аукционах — подтвердить серьезность намерений заявителей в участии.

В соответствии с п.п. 58, 100, 128, 134, 147 Правил, если проводятся торги на право арендовать государственное или муниципальное имущество, задаток назад получают и участники, и победитель торгов, и участники, отозвавшие свои заявки. Задаток также возвращают заявителю, которому не разрешили участвовать в торгах. Кроме того, участники получают задатки назад и в том случае, если конкурс или аукцион не состоялся.

С 12.06.2012 г. действует правило, обязывающее организатора аукциона заключать договор с лицом, подавшим единственную заявку для участия (если заявка отвечает всем правилам, прописанным в документах об аукционе), а также с единственным участником, если торги не состоялись из-за подачи одной заявки на участие, или же из-за того, что только одному лицу разрешили в них участвовать.

Похожие правила с 12.06.2012 г. действуют и для конкурсов. Ознакомьтесь с п. 101 и п. 151 Правил в редакции Приказа ФАС России от 30.03.2012 г. № 203 «О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67».

Если торги признали несостоявшимися по каким-либо причинам, не прописанным в п. 101 и п. 151 Правил, организатор имеет право огласить решение о проведении новых торгов. Отметим, он также наделен полномочиями для изменения условий торгов (п. 102 и п. 152 Правил). Правила в старой редакции не разрешали заключать договор в указанных ситуациях.

Возможна ли уступка права аренды земельного участка муниципальной собственности

Переуступка права аренды земельного участка муниципальной собственности бывает разных видов. В частности:

• право заключения договора на аренду земли передается (продается, уступается) до подписания соглашения с арендодателем;
• права на аренду передаются в рамках договора, заключенного ранее.

Первый вариант возможен, если, к примеру, победитель аукциона хочет передать право заключения договора на аренду земли третьему лицу. Обычно третье лицо это право покупает по более высокой стоимости.

Отметим, реализация данного права невозможна, если аукцион не состоялся из-за участия в нем одного лица. Единственный участник аукциона вправе арендовать землю, заключив соответствующий договор по начальной цене аукциона. Однако переуступка права аренды земельного участка муниципальной собственности в этом случае невозможна.

Когда не требуются торги по аренде земельных участков муниципальной собственности

Иногда аренда земельных участков муниципальной собственности с заключением соответствующего договора возможна без торгов. Случаи, когда это возможно, описаны в закрытом перечне (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). К примеру, земельные участки могут быть предоставлены предприятиям:

• для решения государственных и общественно-важных задач (на территориях могут размещать социально значимые и культурные объекты, а также объекты для коммунально-бытового использования, обеспечения подачи газа, воды, электричества, тепла; на земельных участках могут быть реализованы масштабные инвестиционные проекты; также земли часто используют для комплексного освоения, выполнения международных обязательств страны и т. д.);
• для ведения сельскохозяйственной деятельности;
• для расположения источников радиации, ядерных установок, пунктов хранения ядерных запасов по указу или распоряжению Президента РФ.

Помимо этого, аренда земельных участков муниципальной собственности без торгов возможна для (на основании п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

• собственников зданий, сооружений на данных территориях;
• собственников недостроенных объектов на данных территориях (однократно и только до окончания строительных работ);
• лиц, наделенных правом первоочередного или внеочередного предоставления земли;
• физических лиц, покупающих территорию с целью построить на ней индивидуальный жилой объект, вести дачное, крестьянское (фермерское) или личное подсобное хозяйство в границах населенного пункта или садоводческую деятельность;
• физические и юридические лица, у которых изъяли территорию для решения проблем государства или муниципалитета и т. д.

Существует законодательно утвержденный список ситуаций, когда земельные участки не могут быть предметом аукциона (на основании п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Речь идет о территориях:

• границы которых необходимо уточнить;
• не входящих ни в одну группу земельных участков;
• переданных на праве бессрочной, безвозмездной эксплуатации, пожизненной наследуемой собственности или аренды;
• предоставить которые можно только по итогам предварительного согласования.

Как заключать договор аренды земельного участка муниципальной собственности

Регистрация договора аренды земельного участка сроком более года обязательна. Регистрирует такие договоры орган, уполномоченный производить госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

О порядке перехода права аренды сказано в Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Инициировать госрегистрацию могут как обладатели прав на аренду, так и лица, желающие их приобрести. Последние, в свою очередь, должны уведомлять об этом правообладателей. При этом в Едином госреестре прав обязательно должна быть информация о госрегистрации появившихся ранее прав. Свидетельство госрегистрации прав является подтверждением регистрации перехода прав. Для государственной регистрации перехода прав на аренду земельных участков предусмотрена госпошлина в размере 500 руб. для физлиц и 7500 руб. для юридических.

Если договор на аренду земельного участка муниципальной или государственной собственности действует 5 лет, арендатор может передать свои права и обязанности третьим лицам в соответствии с условиями ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6). Менять условия договора аренды территорий муниципальной или государственной собственности закон РФ разрешает лишь с согласия арендатора, как и дополнительно ограничивать его права, прописанные в договоре.

Расторгнуть договор, действующий более 5 лет, до завершения установленного в нем периода аренды земли, арендодатель может лишь только на основании судебного решения и лишь в том случае, если арендатор существенно нарушил условия сотрудничества.

Муниципалитеты на местах вправе организовать процедуру целевого выкупа права на аренду территорий. В рамках данной процедуры земельные участки могут быть предоставлены юрлицам и физлицах в ситуациях, описанных в Положении, без торгов по фиксированной стоимости выкупа. Выкупить право на аренду в таком порядке можно при приобретении соседней земли (площадью до 30 % от метража общей территории), граничащей с основным участком, или территории, где расположены временные сооружения, которые в будущем планируется перевести в капитальные.

Одним из важнейших условий подписания договора на аренду земель является сумма оплаты за аренду (ст. 65 ЗК РФ). О сроках, порядке и условиях внесения оплаты за временную эксплуатацию территорий, находящихся в частной собственности, говорится в договоре. Если же арендуются территории муниципальной или государственной собственности, сроки, порядок и условия платы определяют уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления.

Можно ли продлить договор аренды земельного участка муниципальной собственности

Допускается ли заключение соглашений о продлении договоров аренды? В ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ сказано, как заключать новый договор аренды территории с арендатором без торгов по завершении периода действия ранее заключенного соглашения. Отметим, у этого права нет преимущественного характера, о котором сказано в ст. 621 ГК РФ.

В п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ описаны ситуации, когда можно заключать новые соглашения на аренду земельных участков без торгов, а в п. 4 этой же статьи сказано о порядке реализации данного права. Если отсутствуют все необходимые условия, лицо, арендующее землю, не может без торгов заключить новый договор. Из-за этого территория, находившаяся у него в аренде, по завершении периода соглашения, только в ходе аукциона может быть вновь сдана ему во временное пользование (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). То есть, заключить дополнительный договор о продлении соглашения на аренду нельзя.

Что касается госрегистрации прекращения права на аренду территории, в Определении Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 132-О сказано, что госрегистрация не затрагивает непосредственно содержания гражданского права, не накладывает ограничения на свободу договоров, юридически равные позиции сторон, автономию их воли и право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Именно поэтому наличие записи о госрегистрации соглашения об аренде в Едином госреестре прав на недвижимость и сделок с ней не может являться подтверждением существования договора по сдаче земли в аренду, если такой договор истек и стороны не возобновили его на прежних условиях на неопределенный период на основании ст. 621 ГК РФ.

ЗК РФ в новой редакции Закона № -171-ФЗ гласит, что лицо, арендующее землю, принадлежащую государству или муниципалитету, не обладает преимущественным правом на заключение договора на аренду такой территории на новый срок без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8). Стоит упомянуть и об исключениях из этого правила (они почти совпадают с самими основаниями передачи земли в аренду без торгов (п. 3 ст. 39.6). Так, физические лица и организации, арендующие земельные участки, вправе заключать новые договоры на аренду без торгов, если:

• физлицо или юрлицо получило территорию в аренду без торгов;
• территория передана физическому лицу по результатам аукциона для ведения садоводческих работ или дачного хозяйства.

Из этих правил, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.2015 г. большую часть соглашений на аренду земли, заключенных без торгов, на основаниях, установленных до начала действия Закона № 171-Ф3, нельзя будет перезаключить на новый период без торгов. Из-за данного обстоятельства могут возникнуть определенные негативные последствия, в частности для предпринимателей.

На основании п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ договор на аренду земли муниципальной или государственной собственности не может содержать в себе требования к проведению работ или предоставлению услуг, связанных с дополнительными затратами арендатора, не относящихся к предмету соглашения, если об этом не сказано в ФЗ.

На основании ЗК РФ в действующей редакции, лицо, арендующее земельный участок, по завершении периода договора обладает при прочих равных условиях преимущественным правом заключения соглашения об аренде на новый срок (ст. 22). В соответствии со ст. 621, если участники соблюдали все условия соглашения и не захотели прервать его, считается, что договор возобновлен на неопределенный срок.

В редакции ст. 39.8 ЗК РФ, вступившей в силу 01.03.2015, сказано, что лицо, арендующее территорию в муниципальной или государственной собственности, не обладает преимущественным правом на заключение нового соглашения об аренде такой земли без торгов. В данном случае арендаторы и арендодатели нередко задаются вопросами:

• считается ли, что соглашение расторгнуто, или инициативу о его расторжении должен выдвинуть уполномоченный орган на основании ст. 39.8 ЗК РФ в случае истечения срока договора на аренду земли до 01.03.2015 и возобновления договора на основании ст. 621 ГК РФ на не-определенный период;
• перестает ли договор аренды земли действовать на основании ст. 39.8 ЗК РФ по окончании периода действия договора на аренду территории, заключенного до 01.03.2015 г.

В ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ описаны нюансы заключения договора на аренду земельных участков на новый срок без торгов по завершении периода действия заключенного ранее соглашения. Однако преимущественным характером это право не обладает.

С 1.03.2014 г. ситуации, когда можно заключать договоры аренды без торгов на новый срок, описаны в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а в п. 4 этой же статьи сказано, при каких условиях можно реализовать такое право. Если необходимые условия отсутствуют, лицо, арендующее землю, не может заключить договор на аренду на новый срок. Вновь территорию в аренду ему могут сдать только по результатам аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

В п. 2 ст. 621 ГК РФ также обозначено, что если лицо, арендующее земельный участок, продолжает эксплуатировать его по завершении договора, но при этом арендодатель не возражает и не препятствует этому, считается, что соглашение возобновлено на неопределенный период. Эта норма действует для всех договоров аренды земель государственной и муниципальной собственности. В ГК РФ не сказано, что из данного правила могут быть выделены исключения на основании иных ФЗ.

Любой участник договора имеет право расторгнуть договор. Об этом он должен предупредить другого участника за один месяц. Если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца. В договоре может быть прописан другой срок, в течение которого участник обязан предупредить другого о расторжении соглашения, заключенного на неопределенный период.

Можно ли возобновить договор аренды земельного участка муниципальной собственности

Как было отмечено ранее, если арендатор по истечении срока договора продолжает использовать землю, и арендодатель не возражает, считается, что соглашение продлено. По отношению к договору аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на ранее обозначенных условиях, также применяют нормы о его прекращении по основаниям, описанным в ст. 610 ГК РФ. Минэкономразвития РФ считает, что в этом вопросе положения ГК РФ не противоречат друг другу.

Если период ранее заключенного соглашения об аренде земли истек, и ни один из участников договора не подал в орган регистрации заявление о прекращении права, то на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ считается, что соглашение продолжает действовать в течение неопределенного времени на прежних условиях. Можно ли не предоставить землю арендатору на новый срок в связи с тем, что заключенное ранее соглашение не расторгнуто и считается действительным в течение неопределенного периода на прежних условиях? Если арендодатель, после того как прекращается договор на аренду земли, подает заявление о заключении соглашения по аренде на новый период, используются правила п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Такое обращение исключает возможность применения положений ст. 621 ГК РФ.

Если условия, обозначенные в п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ отсутствуют, с арендатором не заключают новый договор аренды без торгов, и по отношению к нему не применяют положения ст. 621 ГК РФ о реализации преимущественного права на заключение нового договора (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Как производится расчет аренды земельного участка муниципальной собственности

В 2017 г. при расчете стоимости аренды государственных территорий применяют правила, установленные правительством РФ и действующие для территорий государственной или муниципальной собственности. В ПП № 582 от 16.07.2009 г. указаны параметры, применяемые при расчете стоимости аренды:

• предсказуемость и максимальная простота расчета арендной платы;
• переоформление прав на земельные участки, не влияющее на ухудшение экономического состояния собственников территорий и арендаторов;
• формирование суммы арендной платы с учетом поддержки социально важных видов деятельности в пределах, не превышающих размера налога на землю, а также с учетом защиты прав лиц, которым по закону разрешено не платить земельный налог;
• запрет предпочтений, относящихся к необоснованным.

Существуют специальные Правила, утвержденные ПП РФ от 16.07.2009 г. № 582. Эти правила регулируют формирование арендной платы, а также содержат в себе информацию о порядке, условиях и сроках ее внесения за временное использование государственных земель в РФ. В соответствии с Правилами, если заключается договор на аренду земли на один год, стоимость аренды устанавливают исполнительные органы власти, так как именно они наделяются правами собственника, если в законах РФ не сказано об иных условиях.

Плата за аренду земельного участка муниципальной собственности может быть установлена несколькими путями:

• по результатам торгов (конкурсов, аукционов). Если же подобные мероприятия не проводились, и земля передается арендатору без проведения торгов для конкретной цели, оплату рассчитывают по кадастровой стоимости в размере 0,001 - 2 %.
• по ставке арендной платы, которая используется с учетом расчетов, выполненных по методическим указаниям Минэкономразвития РФ. Такие расчеты применяются для земельных участков, на которых размещают инженерные и транспортные коммуникации, а также спортивные объекты;
• на основании рыночной стоимости земли, при определении которой применяют законодательные нормы РФ об оценочной деятельности.

Собственники в 2017 г. имеет право устанавливать ставки оплаты за аренду. Земельный участок может принадлежать:

• государству;
• субъекту РФ;
• муниципалитету;
• юридическому лицу.

При формировании окончательной ставки оплаты за аренду земли, принадлежащей юридическим лицам, учитывают:

• площадь и расположение участка;
• кадастровую стоимость;
• целевое назначение;
• расположение на территории значимых для хоздеятельности природных объектов (родников, прудов).

Определяя стоимость аренды, разные регионы применяют собственные системы коэффициентов. К примеру, в соответствии с законом МО от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ, стоимость можно рассчитывать по формуле с тремя коэффициентами:

А = Аб × Кд × Пкд × Км × S,

А — арендная плата за земельный участок; Аб — базовая сума; Кд — коэффициент с учетом вида разрешенного способа использования участка; Пкд — коэффициент корректировки; Км — коэффициент территориального расположения участка в границах муниципалитета; S — общая площадь арендуемой территории.

При оценке земли применяют нормы ст. 66 ЗК РФ.

Если участок сдается в аренду под строительство объекта, срок его введения в эксплуатацию равен 3 годам. После этого стоимость аренды увеличивается, так как ставка налога на землю повышается вдвое (исключение составляют территории, на которых возводятся индивидуальные жилые постройки).

При сдаче в аренду земельного участка, который находится в частной собственности, составляют стандартный договор. В нем прописывают сведения о порядке и сроках оплаты. В 2017 году плата за аренду земельного участка в частной собственности зависит от условий договора и требований п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Если в договоре не прописана сумма арендной платы, он считается недействительным.

Чтобы рассчитать размер платы за территории, которые арендуют частные лица, используют специальную формулу. Рыночную стоимость участка, определяемую не позже чем за полгода до дня заключения соглашения об аренде, умножают на ставку рефинансирования Центробанка на начало года.

Лица, арендующие земельные участки, должны своевременно оплачивать их использование, а по завершении срока соглашения — возвращать собственникам. Если одна из сторон нарушает условия договора, другая сторона свои права восстанавливает в досудебном или судебном порядке.

Мнение эксперта

Допускает ли аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, его последующее приобретение

Иванов А.Г. ,

и.о. прокурора Пристенского района

Следует помнить, что физическое или юридическое лицо, арендующее территорию, впоследствии может купить ее по рыночной цене, действующей в данном регионе, или по стоимости, установленной законом субъекта РФ. Приобретение земельного участка в собственность возможно через три года после заключения договора об аренде земельного участка государственной или муниципальной собственности. Покупка возможна только в том случае, если арендатор эксплуатировал землю должным образом.

Муниципальная собственность на землю представляет собой совокупность имущества, принадлежащего муниципальному образованию (городам, поселкам). Помимо самой , в эту входит иное движимое и недвижимое имущество, коммунальные сети, жилой и нежилой фонд, сооружения.

Распоряжение указанной собственностью осуществляется администрацией соответствующего муниципального образования.

Города владеют земельными участками, которые играют важнейшую роль в обеспечении комфортных условий для жизни граждан, позволяют удовлетворять запросы жителей города. Данная собственность также играет роль обеспечения сохранения культурно-исторического наследия городов. Примерами такого рода собственности являются парки, архитектурные памятники, дороги и площади города, природные ландшафты, имеющие высокую ценность, недра. Городская собственность охватывает и такие важные для жизнеобеспечения объекты, как системы , .

Территории социально-культурного значения , среди которых – учебные заведения города, больницы, библиотеки, дома престарелых, детские сады, ясли, спортивные комплексы, также относятся к муниципальной собственности.

По закону в муниципальной собственности находятся следующие участки земли:

1. Признанные таковыми на основании федеральных законов.
2. Право муниципальной собственности на которые возникло в рамках разграничения государственной собственности на землю.
3. Приобретенные по гражданско-правовым основаниям.
4. Безвозмездно переданные муниципалитетам из собственности РФ.

Данные о конкретных объектах, имеющих принадлежность к муниципалитету, можно найти в официальном перечне. Таковым является Реестр земельных участков муниципальной собственности .

Территории, от которых отказались их обладатели, с момента регистрации переходят в собственность города, поселения. Земли на межселенных местах переходят во владения муниципалитета района, к которому относится участок.

Данные положения определяются , регулирующей широкий круг вопросов муниципальной собственности на землю.

Бесплатная передача земли в муниципальную собственность

Предоставление федеральных территорий муниципалитетам регулируется . и осуществляется по заявлению главы муниципального образования. Заявление направляется в адрес федерального собственника данного земельного участка. Безвозмездная передача земель в муниципальную собственность допускается по различным основаниям. К их числу можно отнести:

• Наличие у муниципалитета утвержденных в законном порядке генеральных планов и правил землепользования и застройки соответствующих территорий.
• Наличие у муниципалитета утвержденных в законном порядке схем территориального планирования.

Территории, которыми владеют субъекты РФ и муниципалитеты, переходят во владение других субъектов (Москва, Санкт-Петербург, а также Севастополь) для эксплуатации гражданами и организациями некоммерческого типа, если имеются причины чтобы оформить бесплатную передачу земель данным людям.

Пример по муниципальной собственности на землю

Александр имел в собственности территорию, которую в течение 20 лет использовал в качестве огорода. После приобретения квартиры в областном центре, желание проживать и работать за чертой города у Александра пропало, соответственно, содержать эту территорию ему больше не было смысла. Он решил безвозмездно отдать эти земли муниципальным органам с целью обустройства там , в которой нуждался поселок. Владелец написал заявление о передаче частной собственности в муниципальную бесплатно. Просьбу приняли в соответствии со всеми необходимыми нормами и предписаниями. Данная территория стала принадлежать муниципалитету поселения и использоваться для обеспечения нужд жителей упомянутого поселка.

Заключение

Основные положения, касающиеся передачи территорий во владения муниципальных органов:

• имущество муниципалитетов городов и поселений не является государственным; его в рамках закона эксплуатируют местные власти для обеспечения комфортных условий жизни горожан;
• права муниципальных органов на обладание конкретными землями, а также их бесплатное получение, регулируются Земельным кодексом РФ;
• территория, входящая во владения муниципалитета, может включать в себя важнейшие исторические места, парки, территории учреждений здравоохранения и множество других земель, необходимых для качественного функционирования населенного пункта;
• право муниципальной собственности на землю передается и на территории, от которых отказались их законные владельцы.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них о муниципальной собственности на землю

Вопрос: Может ли гражданин, который заинтересовался земельным участком, являющимся частью городского парка и принадлежащим муниципальному образованию, безвозмездно получить эту территорию для использования в личных целях? Елена.

Ответ: Здравствуйте, Елена. Нет, разумеется, данное действие запрещено, поскольку земли, которые являются зарезервированными территориями для обеспечения муниципальных потребностей, нельзя самовольно использовать в коммерческих целях. Более подробную информацию по данному вопросу можно найти в Гражданском Кодексе РФ, .

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК РФ.

Под предоставлением следует понимать первичное выделение новых земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности или собственность на которые не разграничена, лицам, которые не обладали правами на данный земельный участок. Этим предоставление отличается от переоформления, которое заключается в изменении существующих прав на земельный участок.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной , в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Субъекты РФ вправе устанавливать случаи, при которых могут передаваться бесплатно земельные участки из фонда перераспределения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 10 ФЗ «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

• изъятия земельных участков из оборота;
• установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
• резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с ст. 28 ЗК РФ земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ.

Реализация права на бесплатное приобретение земельного участка: Видео

Вам понадобится

• - заявление;
• - квитанция об оплате;
• - постановление;
• - кадастровые документы;
• - паспорт;
• - документы о вводе дома в эксплуатацию (если выкупаете участок, полученный в ходе аукционных торгов).

Инструкция

Если правом бесплатной приватизации вы уже однажды воспользовались, то при передаче земельного участка в собственность вам придется за него заплатить.

Чтобы выкупить муниципальный земельный участок, обратитесь с заявлением в местные органы исполнительной власти. Предъявите свой паспорт. При покупке участка, находящегося в аренде вы должны предъявить договор аренды, кадастровые выписки на земельный участок и ксерокопии всех документов.

В течение 1 месяца администрация вынесет постановление о передаче земельного участка из аренды в собственность. В документе будет указана сумма, за которую вам предоставили участок.

Заплатите указанную сумму в ближайшем отделении банка, принимающего платежи от населения, предъявите ксерокопию и оригинал квитанции уполномоченному представителю органов местного самоуправления.

Обратитесь в ФУГРЦ. Заполните заявление, предъявите все полученные документы и их ксерокопии. Через 30 дней вы станете собственником выкупленной муниципальной собственности.

Если вы ни разу не воспользовались правом бесплатной приватизации муниципальной земли, то предъявите справку в органы местного самоуправления, паспорт и заявление, а также кадастровые выписки на участок. На основании предъявленных документов вам выдадут постановление о передаче земельного участка в собственность бесплатно.

Если вы выкупаете земельный участок, полученный в ходе аукционных торгов, то вам его передадут за 2,5% от кадастровой стоимости. Для этого вы должны предъявить все документы о вводе построенного дома в эксплуатацию, паспорт, договор аренды, который вы оформили после участия в аукционных торгах.

На основании данных документов вы получите постановление с указанной стоимостью земельного участка, которую вам необходимо оплатить и предъявить квитанцию и ксерокопию об оплате.

Источники:

• приватизация муниципальной земли
• Как дешево получить землю

Землю , находящуюся в государственной или муниципальной собственности, можно купить у исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления (муниципальных). Обычно землю, находящуюся в муниципальной собственности, предоставляет администрация города или поселка, за определенными исключениями (например, в Москве землю предоставляет Департамент земельных ресурсов - ДЗР).

Инструкция

Земельные участки из , находящихся в муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам за плату. Администрация не вправе отказать в за исключением определенных случаев - изъятия участков из оборота, запрета на приватизацию и резервирования для муниципальных нужд. Землю у администрации можно для строительства и в иных целях.

Предоставление земли для строительства может осуществляться с предварительным согласованием места размещения объекта строительства или без такового. В последнем случае предоставление земли возможно только через торги. Осуществляется оно следующим образом: проводятся работы по формированию участка, определяется его вид разрешенного использования, то, как он будет подключен к сетям инженерно-технического обеспечения, проводятся торги, оформляется протокол и договор купли-продажи , регистрируется право собственности.

Купить , предварительно согласовав место размещения объекта строительства, можно следующим образом:1. Проводится выбор участка - подается соответствующее заявление в администрацию.2. Администрация информирует население и заинтересованных лиц о том, что собирается выбранный участок для указанных целей.3. Оформляется акт о выборе земельного участка для строительства.4. Принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта строительства.5. Проводятся кадастровые работы, осуществляется постановка на кадастровый учет.6. Принимается решение о предоставлении земельного участка.7. Заключается договор купли-продажи земельного участка с администрацией.8. Право собственности на земельный участок регистрируется в органах Федеральной Регистрационной Службы - ФРС.

Физические и юридические лица вправе купить земельный участок и не для строительства. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в администрацию. В нем нужно указать цель предоставления земельного участка, его размеры и . Администрация утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка. Заявитель проводит кадастровые работы и ставит участок на кадастровый учет. Администрация в течение двух недель обязана принять решение о продаже данного земельного участка заявителю. После этого заключается договор купли-продажи и регистрируется право собственности.

Обратите внимание

Как оформить купленную землю в собственность. Покупка земли составляет помимо огромных денежных затрат и бумажную волокиту, которая очень утомляет и процесс которой может растянуться на долгие месяцы, а то и годы. Чтобы понять, как купить землю, для начала следует выяснить, к какой категории земель относится подходящий участок, проверить, возможно ли в принципе изменение его категории...

Полезный совет

Так как купля-продажа земельных участков занимает львиную долю всех сделок с землей, остановимся на ней подробнее. Нужно просто купить у нормального девелопера, который сделал уже не один проект, инвестиционный контракт (или участок без подряда в централизованно застраиваемом поселке) с понятными сроками начала и окончания строительства - так же, как покупают квартиру в новостройке, на ранней стадии, - подождать...

Источники:

• как купить земельный участок

При покупке земли она переходит в собственность ее покупателя. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность физических и юридических лиц - с некоторыми исключениями. Землю можно приобрести путем приватизации земельного участка с расположенным на нем собственным зданием или строением, купить землю у государства для строительства или в иных целях.

Инструкция

Физические и юридические лица вправе за плату , за исключением земельных , изъятых или ограниченных в обороте, зарезервированных для государственных нужд или имеющих запрет на приватизацию. Продавцами выступают государственные и муниципальные органы, обладающие правом предоставления земельных участков в собственность.

Физические и юридические лица, имеющие в собственности здание или строение, вправе приватизировать для его эксплуатации. Для этого необходимо собрать документы на это здание и строение и земельный , написать заявление на приватизацию и подать все это в уполномоченный государственный или муниципальный орган. К необходимым документам на приватизацию относятся документы, удостоверяющие личность гражданина или учредительные документы юридического лица, документы о правах , документы о правах на здание, кадастровый паспорт (если участок поставлен на кадастровый учет). В некоторых случаях могут понадобиться иные документы. Приватизация - процедура достаточно короткая: решение о предоставлении земельного участка в собственность принимается в течение 14 дней. Потом остается только зарегистрировать переход права в Росреестре. С приватизацией стоит поторопиться до наступления 2012 года, поскольку в дальнейшем цены на приобретение участков таким образом могут возрасти. Пока же ни довольно гуманны: 20% от участка, расположенного в городе с населением свыше 3 млн. человек 2,5% от кадастровой стоимости участка в любой иной местности.

Земля для строительства предоставляется без предварительного согласования места размещения объекта строительства, на торгах, аукционе или конкурсе. Перед организацией торгов проводятся работы по формированию земельного участка, осуществляется его кадастровый учет и устанавливается разрешенное использование. После этого определяются технические условия подключения будущих объектов строительства к инженерным коммуникациям. Принимается решение о проведении торгов, конкурса или аукциона. После их проведения составляется протокол проведения торгов, конкурса или аукциона, который является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности покупателя на него.

Купить можно и в целях, не связанных со строительством. Для этого необходимо подать заявление в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка в собственность. В заявлении указываются также цель использования участка, его предполагаемые размеры и месторасположение. Уполномоченный орган выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане. После этого заявитель проводит кадастровые работы и ставит участок на государственный кадастровый учет. Уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, после чего заключается договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности.

Видео по теме

Землю, не оформленную в частную собственность, может выкупить любой человек. Если вы не хотите столкнуться с неприятной необходимостью платить арендную плату за право проживания тому, кто выкупит участок под вашим домом, стоит приватизировать землю самому.

Вам понадобится

• - документы, подтверждающие право пользования спорным участком земли;
• - кадастровый план;
• - справка о нормативной стоимости участка;
• - технический паспорт на жилой дом

Инструкция

Собственник жилого дома, построенного на участке земли, относящемся к муниципальной или государственной собственности, имеет приоритетное право приватизировать данный земельный участок. Процедура в целом проста, однако требует детального и грамотного оформления всей необходимой документации и крайне внимательного подхода во избежание дальнейших сложностей.

Обратитесь в органы местного самоуправления. Именно там принимается решение о выделении участка в собственность. Для обращения в администрацию необходимо подготовить пакет документов. К их числу относятся: документы, подтверждающие право пользования спорным участком земли, например, договор аренды, либо решение местных властей о выделении земли в пользование, кадастровый план участка, справка о его нормативной стоимости, которую можно получить в местном земельном комитете, технический паспорт на жилой дом, который построен на спорном участке.

Документы должны быть оформлены предельно точно и аккуратно, в противном случае, есть вероятность вместо получения участка в собственность потерять и право пользования им. В течение 2 недель администрацией будет принято решение о передаче участка. Если же в безвозмездной передаче будет отказано, администрация предложит вам приобрести землю. Для этого создается проект договора купли/продажи, который будет вам направлен вместе с отказом в безвозмездном выделении земли.

При надлежащем оформлении документов и соблюдении процедуры приватизации, решение чаще всего является положительным. Однако обратите внимание, что земля не подлежит передаче в частную собственность, если участок принадлежит к категории изъятых из оборота земель или земель, ограниченных в обороте, например, заповедников, существует запрет на приватизацию или участок зарезервирован под государственные нужды.

Покупка земельного участка в Москве и Подмосковье – выгодное вложение капитала, потому что при любых изменениях рынка земля все равно будет в цене. Как оформить право собственности на земельный участок?

Инструкция

Чтобы оформить в окончательную , необходимо подтвердить, что вы являетесь владельцем объекта , на ней построенного. То есть вы берете участок в , получаете разрешение на или покупаете здание, а потом начинаете оформлять в собственность землю . Первый шаг – подайте заявление в органы местного самоуправления города Москвы или выбранного подмосковного поселка.

Соберите пакет документов, подтверждающих, что вы являетесь собственником недвижимого объекта на выбранном участке : свидетельство о государственной регистрации, технический паспорт здания, справку из БТИ. После подтверждения вашего права на